RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W KRAKOWIE

Transkrypt

1 RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W KRAKOWIE I KWARTAŁ 2019 JAROSŁAW CZERSKI Kraków, kwiecień 2019 Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl Kraków, ul. Wybickiego 7c tel fax zarzad@mrn.pl Oddział we Wrocławiu: Wrocław, ul. Kwiska 5-7/9 tel wroclaw@mrn.pl Oddział w Warszawie: Warszawa, ul. Korotyńskiego 23/8 tel warszawa@mrn.pl

2 Rynek nieruchomości biurowych w Krakowie w 2018 kontynuuje silne tendencje wzrostowe z lat 2016 i Rynek biurowców w Krakowie zwiększył aktywność na niespotykaną do tej pory skalę co przekłada się na ilość zrealizowanych inwestycji oraz ilość realizacji w toku. Ożywienie na rynku trwało już od 2011 r. Siłą napędową są firmy z sektora BPO i IT zarówno nowe jak i te, które rozwijają swoją obecność w Krakowie. Zainteresowanie Krakowem potwierdzają międzynarodowe rankingi. W rankingu Tholons Top 100 Outsourcing Destinations Kraków awansował w 2018 r. na 6 pozycję i jest najwyżej notowanym miastem w Europie przyrost powierzchni biurowej w Krakowie [m 2 ] Po słabym 2015 roku w 2016 oddano 147 tys. m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Rekordowym okazał się rok 2017 w którym oddano ponad 180 tys. m 2. Rok 2018 zakończył się mniejszą ilością oddanej powierzchni z uwagi na przesunięcie terminów oddania kilku budynków na 2019 r. Dlatego 126 tys. m 2 powierzchni nieco odstaje od wyniku jaki uzyskano rok wcześniej. W ciągu pierwszych 2 miesięcy 2019 r.

3 oddano już kolejne 40 tys. m 2. Powierzchnia biurowców w budowie to ponad 260 tys. m 2 z czego łącznie w 2019 r może zostać oddane 170 tys. m 2 powierzchni. Wzrostu podaży nie przyczynił się do wzrostu vacatów. W porównaniu do roku 2017 odnotowano nieznaczny spadek vacatów do poziomu 9%. Niemniej z uwagi na dużą ilość oddawanej powierzchni należy liczyć się ze wzrostem vacatów w 2019 r. 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% vacaty na rynku pow. biurowych Potencjał wynikający z przygotowanych decyzji WZ i pozwoleń na budowę oraz zapowiedzi inwestorów wskazuje na utrzymanie się dużej podaży również w 2020 r. Pozostaje otwarte pytanie czy popyt utrzyma się na dotychczasowym poziomie. Największa inwestycja roku 2018 to 2 biurowce wybudowane w ramach projektu High5five przy ul. Pawiej (bezpośrednio w sąsiedztwie dworca PKP o powierzchni 23,3 tys. m 2. Jest to już druga realizacja obiektu biurowego tej firmy w Krakowie a drugi etap tej inwestycji jest w budowie. Drugie miejsce zajął budynek C w projekcie Equal firmy Cavatina zlokalizowany przy ul. Wielickiej o powierzchni 22,5 tys. m 2 Kolejne miejsce zajmuje trzeci biurowiec, którego inwestorem jest Echo Investment o powierzchni 19 tys. m 2 w centrum O3. High5ive I etap m 2 O3 Budynek III m 2

4 Equal Wielicka budynek C m 2 Największe obecnie realizowane biurowce: Fabryczna Office łącznie 39 tys. m 2 V offices 24,7 tys. m 2 (oddany 1Q 2019) Tischnera Office 32,8 tys. m 2 High5ive II etap 32,2 tys. m 2 Tertium Buma łącznie 37,5 tys. m 2 Unity Center 34 tys. m2

5 Ilość powierzchni biurowej w Krakowie przekroczyła w 1 Q 2017 r poziom 1 mln m 2. Poniżej wykres stanu na koniec 2018 r. Kraków przekroczył 1,25 mln m 2 powierzchni biurowej Czynsze najmu po okresie deficytu powierzchni biurowej z uwagi na rosnącą podaż uległy spadkowi. Obecnie klasa A oferowana jest od 13,5 14,0 /m 2 a klasa B oferowana jest od 10,0 do 11,0 /m 2. Koszty eksploatacyjne oscylują na poziomie zł/m 2. czynsze najmu - oferty dla biurowców klasy A 13,0-13,5 /m 2 czynsze najmu - oferty dla biurowców klasy B 10,0-11,5 /m 2 opłaty eksploatacyjne zł/m 2 vacaty 9% zasób nowoczesnej powierzchni biurowej [m 2 ] średni okres najmu 3-5 lat Kraków na tle innych miast regionalnych w Polsce zajmuje w sektorze biurowym pierwsze miejsce pod względem przyrostu powierzchni biurowej, posiada również najwyższe zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej. Ilość pustostanów w Polsce uległa we wszystkich większych aglomeracjach zmniejszeniu i spłaszczeniu do przedziału od 6-10%. W tej stawce Kraków znajduje z uwagi na relacje podaży i popytu znajduje się w górnej części znaczące spadki zanotowano w Trójmieście i we Wrocławiu (poniżej 7%). Perspektywy na najbliższy czas wysoki przyrost powierzchni w 2019 i 2020 r. Stabilizacja popytu. Spadek czynszów efektywnych związany ze stosowaniem zachęt dla najemców w postaci wakacji czynszowych i budżetów na wykończenie lokali. Poniżej mapa obejmująca północno zachodnią część Krakowa z zaznaczonymi obszarami koncentracji nowoczesnych budynków biurowych. Obszary ograniczono do 500 m rozpiętości z nielicznymi wyjątkami. Zaznaczono również dwa duże budynki o powierzchni powyżej m 2, które nie sąsiadują jeszcze z innymi tego typu obiektami. Do powierzchni zaliczono również budynki, które obejmują projekty etapowane

6 (Fabryczna Offices, Podium Park, Zabłocie Business Park i Buma w dwóch lokalizacjach na Wadowickiej i Dobrego Pasterza a także inwestycję B4B w Bonarce). Zaznaczono również orientacyjną lokalizację Kraków Business Park w Zabierzowie. Kilka uwag odnośnie tła dla lokalizacji inwestycji biurowych. Problemem w Krakowie są miejsca parkingowe. Pojawiły się tylko dwa wielopoziomowe parkingi przy biurowcu Azbud przy al. Pokoju i przy Quattro Business Park. System komunikacji miejskiej w Krakowie choć nie najgorszy to jednak pozostawia wiele do życzenia i skłania pracowników do dojazdu do pracy własnymi środkami transportu. Większość biurowców zlokalizowanych jest przy drogach dwupasmowych. Drugim problemem jest mało funkcjonalna sieć dróg o licznych wąskich gardłach. W planach inwestycyjnych miasta nie ma projektów poprawiających tą sytuację. Pomimo osiągającego dobre wyniki lotniska w Balicach, które obsłużyło w 2018 r. rekordowe 6,8 mln pasażerów (wzrost 16% rok do roku) brak perspektyw na budowę trasy Balickiej i nawet realizacja połączenia kolejowego z peronem zlokalizowanym przy samym lotnisku nie załatwia wszystkich problemów tym bardziej, że w sposób urągający patrzeniu w przyszłość - kolej w obszarze strategicznym lotniska koliduje z ruchem kołowym. Taka apatyczna polityka miasta może budzić obawy co do dynamiki rozwoju miasta i uczynić z niego ośrodek mało funkcjonalny. Jeśli do tego dodamy narastające problemy ze smogiem, który powoli staje się znakiem firmowym Krakowa to należy mieć obawy czy polityka najemców nie uwzględni tych niekorzystnych czynników co może skutkować spadkiem popytu w nieodległej przyszłości. Analiza SWOT dla rynku powierzchni biurowych: Silne strony Dobra marka miasta na arenie międzynarodowej. Słabe strony Z uwagi na specyfikę układu urbanistycznego, którego centralną częścią jest układ zabytkowy brak możliwości powstania zwartego centrum komercyjnego w pobliżu centrum w efekcie rozproszenie zabudowy biurowej

7 Istnienie SSE z ciągle wolnymi terenami do zainwestowania również w segmencie biurowym Duże zasoby dobrze wykształconych młodych kadr powodujące napływ kapitału zewnętrznego zwłaszcza w obszarze rozwoju badań (R&D) i eksportu usług (Business Process Offshoring) Dość dobre skomunikowanie miasta z aglomeracją Śląską oraz wschodnią i zachodnią granicą Państwa Centralne położenie miasta w grupie nowych krajów UE. Bliskość ich stolic (Praga, Bratysława, Budapeszt). Dobre miejsce na centrum koordynacyjne dla działań w Europie Środkowej dla dużych koncernów Znakomita pozycja miasta na rynku usług turystycznych Bogata oferta kulturalno-rozrywkowa zapewniająca odpowiedni standard życia poza zawodowego co wpływa na podejmowane decyzje dot. rezydowania w mieście kadry kierowniczej dużych firm Rozwijający się port lotniczy w Balicach z licznymi połączeniami komunikacyjnymi w tym z Amsterdamem, Berlinem, Zurichem, Madrytem, Londynem, Frankfurtem, Chicago, Dubajem i Tel Aviv Szanse Nadal duży popyt na nowoczesną powierzchnię biurową (zmiany wizerunkowe już działających firm i lokowanie się nowych inwestorów) Duże planowane inwestycje w zakresie poprawy infrastruktury drogowej (np. wschodnia i północna obwodnica w trakcie projektowania w układzie projektuj i zbuduj), trasa Zwierzyniecka z tunelem). Trasa Balicka. Rozbudowa portu lotniczego i linii kolejowej łączącej centrum z lotniskiem znacznie poprawiająca dostępność do centrum Udrożnienie komunikacji w kierunku wschodnim (A4) Czynnik dość ważny z uwagi na centralne położenie kraju w Europie i centralne położenie Krakowa w południowej Polsce oraz napływ pracowników z Ukrainy. Rozpoczęcie projektowania inwestycji drogowej S7 w kierunku Warszawy do granicy województwa Słabe skomunikowanie kołowe z portem lotniczym, fatalny układ drogowy w kierunku Warszawy Brak planu zagospodarowania przestrzennego skutkujący chaosem urbanistycznym i czasochłonnymi procedurami uzyskiwania pozwoleń niezbędnych do uruchomienia procesu inwestycyjnego (ryzyko). Problemy komunikacyjne wewnątrz miasta. Brak systemowego rozwiązania komunikacji zbiorowej (brak metra). Specyfika lokalnego zamkniętego środowiska opiniotwórczego (dopuszczanie do realizacji architektonicznie złych lokalnych projektów Opera, Galeria Kraków, stadion Wisły, silny opór dla dzieł wybitnych Manggha, realizacja projektów anachronicznych rondo Mogilskie) Zagrożenia Liberalizacja polityki imigracyjnej w Europie, która może spowodować odpływ pracowników z Ukrainy na zachód Zagrożenia wynikające z konkurencji szybko się rozwijającej aglomeracji śląskiej, konkurencji lotniska w Pyrzowicach, większej skali popytu aglomeracji śląskiej. Kryzys rynków finansowych i gospodarczych. Kryzys polityki zagranicznej. Zwiększające się koszty pracy i konkurencja ze strony innych rynków wschodzących (nowe kraje Unii jak np. Rumunia, Bułgaria mogąca skutkować stopniowym wycofywaniem się inwestorów szczególnie z mobilnego segmentu BPO

8 Niższe niż w Warszawie koszty najmu lokali, utrzymania personelu i wielu usług (prawnych, marketingu). Kryzys polityczny wokół Ukrainy w efekcie którego konkurencja tego kraju maleje, mała wydajność pracowników na konkurencyjnym Dalekim Wschodzie Bardzo duża podaż nowej powierzchni, która w przypadku spadku popytu może skutkować spadkiem czynszów i zwiększeniem vacatów. Duże zanieczyszczenie powietrza Nowoczesne biurowce z podpisanymi umowami długoletnimi umowami najmu osiągały w ostatnich latach ceny transakcyjne na poziomie do zł/m 2 GLA. Jarosław Czerski Członek założyciel Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, obecnie pełniący funkcję wiceprezesa, Członek Komisji Opiniującej Małopolskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Z rynkiem nieruchomości związany od 1997 roku. Również od 1997 r. prowadzi prywatną firmę zajmująca się rzeczoznawstwem majątkowym i doradztwem na rynku nieruchomości. Autor kilkuset wycen nieruchomości, analiz i publikacji z zakresu rynku nieruchomości. j.czerski@mrn.pl