Opodatkowanie rynku nieruchomości

Transkrypt

1 Michał Thedy, Anna Pleskowicz, Michał Sawicki, Michał Koper, Karol Dąbek, Aleksandra Banasikowska Opodatkowanie rynku nieruchomości 3. wydanie

2 NIERUCHOMOŚCI Opodatkowanie rynku nieruchomości

3 Polecamy nasze publikacje z tego zakresu: M. Wolanin PODZIAŁY I SCALENIA NIERUCHOMOŚCI, wyd. 2 Nieruchomości J. Jaworski AKTUALIZACJA OPŁATY ZA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE ORAZ PIERWOKUP USTAWOWY Nieruchomości J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI, wyd. 3 Komentarze Becka R. Strzelczyk, A. Turlej WŁASNOŚĆ LOKALI, wyd. 3 Komentarze Becka K. Pietrzykowski SPÓŁDZIELNIE MIESZKANIOWE, wyd. 7 Krótkie Komentarze Becka J. Chaciński OCHRONA PRAW LOKATORÓW, wyd. 3 Krótkie Komentarze Becka

4 Opodatkowanie rynku nieruchomości Michał Thedy Anna Pleskowicz Michał Sawicki Michał Koper Karol Dąbek Aleksandra Banasikowska 3. wydanie WYDAWNICTWO C. H. BECK WARSZAWA 2013

5 Wydawca: Wioleta Beczek Wydawnictwo C. H. Beck 2013 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, Warszawa Skład i łamanie: DTP Service Druk i oprawa: Totem, Inowrocław ISBN ISBN e-book

6 Spis treści Wprowadzenie... Wykaz skrótów... XIII Bibliografia... XVII Rozdział I. Faza inwestycyjna Zakup spółki posiadającej nieruchomość Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych Opodatkowanie zbywcy Rozpoznanie kosztów przez nabywcę Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych Kwestie podatkowe a ustalenie ceny Odpowiedzialność za zaległości podatkowe nabywanej spółki Due diligence Ograniczenie odpowiedzialności w umowie Zakup nieruchomości Klasyfikacja przedmiotu transakcji Przedsiębiorstwo Zorganizowana część przedsiębiorstwa Klasyfikacja transakcji sprzedaży nieruchomości Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych Opodatkowanie sprzedawcy Rozpoznanie kosztu przez nabywcę Opodatkowanie VAT Opodatkowanie VAT sprzedaży aktywów Sprzedaż przedsiębiorstwa albo zorganizowanej części przedsiębiorstwa XI

7 VI Spis treści 2.4. Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych Rozliczenie przychodów i kosztów w przypadku nabycia przedsiębiorstwa Nabycie nieruchomości przez polską spółkę osobową lub bezpośrednio przez zagraniczny podmiot Odpowiedzialność za zaległości podatkowe sprzedawcy Zasady odpowiedzialności nabywcy Zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych zbywcy Due diligence w przypadku zakupu nieruchomości Gwarancja czynszowa Zakup nieruchomości a zakup udziałów w spółce posiadającej nieruchomość Opodatkowanie zysku na transakcji Podatki pośrednie na transakcji Odpowiedzialność za zaległości podatkowe zbywcy Wniesienie nieruchomości do spółki w postaci wkładu niepieniężnego Wniesienie nieruchomości do spółki kapitałowej Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych Opodatkowanie podatkiem VAT Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych Odpowiedzialność za zaległości podatkowe Wniesienie nieruchomości do spółki osobowej Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych Opodatkowanie podatkiem VAT Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych Odpowiedzialność za zaległości podatkowe Wniesienie nieruchomości aportem przez zagranicznego inwestora Inwestycja w nieruchomości za pośrednictwem funduszu inwestycyjnego

8 Spis treści VII Rozdział II. Proces budowlany Opodatkowanie robót budowlanych Uwagi ogólne Rozliczenie przychodów i kosztów do celów podatku dochodowego od osób prawnych Moment powstania przychodu Moment rozliczenia kosztów Moment powstania obowiązku podatkowego w VAT Fakturowanie Odliczenie VAT z faktur za roboty budowlane Zwrot VAT w czasie procesu budowlanego Kaucje gwarancyjne Kary umowne Koszty i opłaty sądowe Udział w przetargach Przekazanie infrastruktury Przekazanie infrastruktury niedrogowej (media) Przekazanie infrastruktury drogowej Zagraniczna spółka jako dostawca usług Zagraniczna spółka jako wykonawca kontraktu budowlanego Konsekwencje nabywania usług od zagranicznych spółek na gruncie VAT Waluta rozliczeń kontraktów budowlanych Kontrakt w walucie obcej Kontrakt denominowany do waluty obcej Kapitalizacja kosztów Zakres kapitalizacji kosztów Kapitalizacja kosztów finansowych Segregacja kosztów Zaniechane inwestycje Budowa projektów na sprzedaż Rozdział III. Faza operacyjna Zasady opodatkowania najmu Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób prawnych Uwagi ogólne Moment rozpoznania przychodu z tytułu najmu Moment rozpoznania kosztów z tytułu najmu po stronie najemcy

9 VIII Spis treści 1.2. Opodatkowanie VAT Uwagi ogólne Moment powstania obowiązku podatkowego w VAT Odliczenie podatku naliczonego przez najemcę Amortyzacja jako koszt w najmie zasady ogólne Technika dokonywania odpisów amortyzacji podatkowej Podstawa dokonywania odpisów amortyzacyjnych i stawki amortyzacji Inwestycje w obcych środkach trwałych oraz budynki i budowle na cudzym gruncie Czasowy brak wykorzystywania nieruchomości przeznaczonych pod wynajem Modernizacje (ulepszenia) a remonty Koszty z tytułu pośrednictwa przy zawarciu umów najmu Kaucje związane z zawarciem umów najmu Rozwiązanie bądź wygaśnięcie umowy a dalsze korzystanie Zapłata czynszu przez gwaranta Rozliczenia z tytułu opłat eksploatacyjnych Zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych i rozliczenie roczne Bieżące refakturowanie opłat eksploatacyjnych Zachęty dla najemców Okres zwolnienia z czynszu Wynagrodzenie za zawarcie umowy najmu Pokrycie kosztów aranżacji wnętrz Wykup najemcy Rozliczenie nakładów poniesionych przez najemcę na przedmiot najmu Rozliczenie nakładów za wynagrodzeniem ze strony wynajmującego Rozliczenie nakładów bez wynagrodzenia ze strony wynajmującego Likwidacja nakładów przez najemcę Rozliczenie nakładów w związku ze wzniesieniem budynków lub budowli na cudzym gruncie Odszkodowanie za zerwanie umowy najmu

10 Spis treści IX Podatek od nieruchomości Ogólne zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości Kwalifikacja przedmiotów opodatkowania podatkiem od nieruchomości Opodatkowanie sprzedaży mieszkań Uwagi ogólne Opodatkowanie dochodu ze sprzedaży mieszkań Opodatkowanie VAT sprzedaży mieszkań Sprzedaż udziałów we współwłasności mieszkań Sprzedaż garażu/miejsca postojowego Opłaty rezerwacyjne Leasing nieruchomości wybrane zagadnienia Kwalifikacja umów leasingu na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych Kwalifikacja umów leasingu na gruncie VAT Leasing zabudowanej nieruchomości Dystrybucja zysków z inwestycji nieruchomościowych Inwestycja prowadzona w formie spółki kapitałowej Ogólne zasady opodatkowania dochodów z dywidend Zatrzymana dywidenda a nieodpłatne świadczenie Pożyczka na dywidendę a koszt uzyskania przychodu Inwestycja prowadzona w formie spółki osobowej lub poprzez oddział Rozdział IV. Finansowanie Finansowanie kapitałem Dopłaty do kapitału Finansowanie długiem Przychody i koszty z tytułu odsetek Podatek u źródła Różnice kursowe Pożyczka denominowana do waluty obcej Niedostateczna kapitalizacja Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych Opodatkowanie VAT Finansowanie spółki osobowej i oddziału spółki kapitałowej

11 X Spis treści Rozdział V. Wyjście z inwestycji Sprzedaż spółki a sprzedaż aktywów Dystrybucja zysku Likwidacja spółki (likwidacja zakładu) Likwidacja spółki kapitałowej Likwidacja spółki osobowej Likwidacja zakładu Rozdział VI. Planowanie struktury inwestycji Struktura własnościowa i forma prowadzenia działalności w Polsce Struktura finansowa Indeks rzeczowy

12 Wprowadzenie Szanowni Państwo, przekazujemy na Państwa ręce trzecie wydanie publikacji pt. Opodatkowanie rynku nieruchomości. Mimo pewnego spowolnienia na rynku spowodowanego sytuacją gospodarczą na świecie, polski rynek nieruchomości nadal się rozwija dość dynamicznie. Podmioty działające na tym rynku (inwestorzy, deweloperzy, firmy budowlane) stają przed problemem optymalnego, a zarazem bezpiecznego ukształtowania struktury inwestycji oraz rozliczenia realizowanych projektów dla celów podatkowych. Aspekt podatkowy zamierzonej lub prowadzonej działalności jest na tyle istotny, że brak odpowiedniego planowania w tym zakresie czy też nieprawidłowe rozliczenie danych transakcji mogą spowodować obniżenie potencjalnego zysku z danego projektu, jak również prowadzić do powstania istotnego ryzyka finansowego. W praktyce w przypadku transakcji, których przedmiotem są nieruchomości, ale też we wszelkiego rodzaju działalności gospodarczej, optymalne zaplanowanie i prawidłowe rozliczanie transakcji wymaga nie tylko ogólnej wiedzy podatkowej, ale również znajomości branży i specyfiki pojawiających się w niej problemów podatkowych. Zadania tego nie ułatwiają ciągłe zmiany przepisów podatkowych oraz często brak jednoznacznej interpretacji danego typu sytuacji w praktyce sądów i organów podatkowych. Z uwagi na powyższe postanowiliśmy zaprezentować w jednym, całościowym opracowaniu najważniejsze zagadnienia oraz problemy podatkowe, z którymi spotkają się podmioty działające na rynku nieruchomości. Ze względu na zakres materiału nie objęło ono już jednak kwestii związanych z opodatkowaniem osób fizycznych. Dołożyliśmy starań, aby nasze opracowanie nie stanowiło zbioru teoretycznych rozważań nad interpretacją i zastosowaniem przepisów podatkowych, lecz w jak największym stopniu uwzględniało potrzeby praktyki i było realną pomocą w planowaniu oraz rozliczaniu działalności na rynku nieruchomości. Mamy nadzieję, że nasze opracowanie zainteresuje nie tylko osoby, które zawodowo zajmują się podatkami (doradcy podatkowi, księgowi, dyrektorzy finansowi), lecz również osoby, które w ramach prowadzenia lub planowania działalności na rynku nieruchomości muszą

13 XII Wprowadzenie brać pod uwagę potencjalne skutki podatkowe w projekcjach finansowych realizowanych operacji. Publikacja składa się z 6 części, w ramach których zostały przedstawione poszczególne fazy inwestycji w nieruchomości. W pierwszej części dotyczącej fazy inwestycyjnej omówiono konsekwencje zakupu nieruchomości (poprzez zakup spółki posiadającej nieruchomość oraz zakup samej nieruchomości), jak również wniesienia nieruchomości w ramach wkładu niepieniężnego. Druga część porusza zagadnienia związane z procesem budowlanym. Część trzecia odnosi się do fazy operacyjnej i skupia się na opodatkowaniu wynajmu nieruchomości komercyjnych oraz opodatkowaniu sprzedaży mieszkań jako formy inwestycji na sprzedaż. W kolejnej części omówione zostały zagadnienia związane z finansowaniem działalności na rynku nieruchomości. Część piąta porusza podatkowe skutki wyjścia z inwestycji. W ostatniej części przedstawiono najważniejsze zagadnienia, które powinny być brane pod uwagę przy planowaniu inwestycji. Jak w przypadku każdego tego typu opracowania, nie może ono samo w sobie być podstawą do podejmowania jakichkolwiek decyzji gospodarczych, a przedstawione poglądy nie stanowią wiążących opinii na temat omawianych transakcji. Warszawa, wrzesień 2013 r. Autorzy

14 Wykaz skrótów 1. Źródła prawa dyrektywa 2003/49/WE... dyrektywa Rady 2003/49/WE z r. w sprawie wspólnego systemu opodatkowania stosowanego do odsetek oraz należności licencyjnych między powiązanymi spółkami różnych Państw Członkowskich (Dz.Urz. WE L 157 z r., s. 49 ze zm.) dyrektywa 2006/112/WE... dyrektywa Rady 2006/112/WE z r. w sprawie wspólnego system podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L 347 z r., s. 1 ze zm.) KC... ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) Konstytucja RP... Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) Konwencja Modelowa... Modelowa Konwencja OECD w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, 2010, KSH... ustawa z r. Kodeks spółek handlowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz ze zm.) OrdPU... ustawa z r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) PCzCywU... ustawa z r. o podatku od czynności cywilno-prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.)

15 XIV Wykaz skrótów PDOFizU... ustawa z r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) PDOPrU... ustawa z r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.) PKOBR... rozporządzenie Rady Ministrów z r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz ze zm.) PrBud... ustawa z r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz ze zm.) RachU... ustawa z r. o rachunkowości (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 330 ze zm.) SwobDziałGospU... ustawa o swobodzie działalności gospodarczej z r. (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 672 ze zm.) SysUbSpołU... ustawa z r. o systemie ubezpieczeń społecznych (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 205, poz ze zm.) VATWykR... rozporządzenie Ministra Finansów z r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz 247 ze zm.) VATU... ustawa z r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz ze zm.) VATU93... ustawa z r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. Nr 11, poz. 50 ze zm.) ZmVATU... ustawa z dnia r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2013 r. poz. 35) ZwrVATR... rozporządzenie Ministra Finansów z r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 68, poz. 360 ze zm.)

16 Wykaz skrótów XV 2. Organy i instytucje DIS... Dyrektor Izby Skarbowej ETPC... Europejski Trybunał Praw Człowieka ETS... Europejski Trybunał Sprawiedliwości KRS... Krajowy Rejestr Sądowy NBP... Narodowy Bank Polski NSA... Naczelny Sąd Administracyjny NSA (7)... Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów SN... Sąd Najwyższy TK... Trybunał Konstytucyjny TSUE... Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej US... Urząd Skarbowy WSA... Wojewódzki Sąd Administracyjny ZUS... Zakład Ubezpieczeń Społecznych 3. Publikatory i czasopisma BS... Biuletyn Skarbowy Dz.U.... Dziennik Ustaw Dz.Urz.... Dziennik Urzędowy MoP... Monitor Prawniczy MoPod... Monitor Podatkowy ONSA... Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego ONSAiWSA... Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych OSA... Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSG... Orzecznictwo w Sprawach Gospodarczych OSN... Orzecznictwo Sądu Najwyższego OSNC... Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna OSNP... Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSP... Orzecznictwo Sądów Polskich OTK-A... Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego Seria A

17 XVI Wykaz skrótów POP... Przegląd Orzecznictwa Podatkowego PP... Przegląd Podatkowy 4. Inne skróty art.... artykuł EOG... Europejski Obszar Gospodarczy KŚT... Klasyfikacja Środków Trwałych Nr... numer OECD... Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (ang. Organization for Economic Cooperation and Development) PKOB... Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych pkt... punkt PKWiU... Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług post.... postanowienie poz.... pozycja r.... rok s.... strona SKA... Spółka komandytowo-akcyjna sp. z o.o.... spółka z ograniczoną odpowiedzialnością tekst jedn.... tekst jednolity TFI... towarzystwo funduszy inwestycyjnych UE... Unia Europejska uchw.... uchwała UPO... umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania ust.... ustęp WNiP... Wartości niematerialne i prawne ww.... wyżej wymienione wyr.... wyrok

18 Bibliografia Bany K., Opodatkowanie zysków z przeniesienia własności udziałów w spółce osobowej na podstawie Modelowej Konwencji Podatkowej OECD, MoPod 2006, Nr 4 Babiarz S., Dauter B., Gruszczyński B., Hauser R., Kabat A., Niezgódka- -Medek M., Ordynacja podatkowa. Komentarz, Warszawa 2009 Brzeszczyńska S., Przeznaczenie gruntów a VAT, Nieruchomości, 2009, Nr 10 Dmoch W., Podatek dochodowy od osób prawnych 2009, Warszawa 2009 Dźwigała G., Huszcz Z., Karwat P., Krasnodębski R., Ślifirczyk M., Świtała F., Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych. Komentarz, Warszawa 2007 Grzybowska M., Zubrzycki J., Leasing zagadnienia podatkowe i rachunkowe 2003, Warszawa 2003 Jasiołek B., Woźniakiewicz P., Wydatki na objęcie udziałów lub akcji w podatku dochodowym od osób prawnych, MoPod 2006, Nr 5 Furga K., Tofel M., Opodatkowanie podatkiem VAT i podatkiem od czynności cywilnoprawnych tzw. goodwillu, MoPod 2007, Nr 3 Jasiołek B., Woźniakiewicz P., Podatek od nieruchomości jako koszt uzyskania przychodów, PP 2006, Nr 10 Kajus J., Terra B. J. M., A guide to the European VAT Directives. Commentary on the Value Added Tax of te European Communities, Amsterdam 1996, Rozdział VI.9.2 Kosikowski C., Etel L., Dowgier R., Pietrasz P., Presnarowicz S., Ordynacja podatkowa. Komentarz, 2006 Kukulski Z., w: Niedostateczna kapitalizacja w prawie podatkowym, Warszawa 2006 Litwin P., Sawicki W., Czy przekazanie majątku likwidowanej spółki kapitałowej wspólnikowi będącemu osobą prawną podlega opodatkowaniu VAT, Jurysdykcja Podatkowa 2008, Nr 5 Mariański A., Strzelec D., glosa do wyroku NSA z r. (I SA/Łd 249/03), MoPod 2004, Nr 2 Marciniuk J., Podatek dochodowy od osób prawnych. Komentarz 2009, Warszawa 2009

19 XVIII Bibliografia Maruchin W., Ustawa o VAT, Warszawa 2007 Michalik T., VAT 2009, wyd. VI, Warszawa 2009 Paczuski A., Opodatkowanie dochodów kapitałowych osób prawnych, Warszawa 2001 Prawo podatkowe. Praca zbiorowa pod red. W. Modzelewskiego, Komentarz do ustawy o podatku od towarów i usług, zeszyt 192 Radzikowski K., Odliczenie i zwrot podatku VAT związanego z zakupem usług budowlanych, Glosa 2005, Nr 3 Słownik języka polskiego pod red. prof. M. Szymczaka, Warszawa 1995 Strzępka J. A., Sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa w upadłości, PrSpółek 2004, Nr 7 Szymański K., Opodatkowanie spółek kapitałowych, Warszawa 2006 Świtała F., Różnice kursowe w orzecznictwie sądów administracyjnych 2, PiPod 2006, Nr 7 Terra B. J. M., The place of supply in European VAT, Amsterdam 1998 Varga W., Potrącenie a różnice kursowe, MoPod 2006, Nr 7 Zubrzycki J., Leksykon VAT 2009, Wrocław 2009

20 Rozdział I. Faza inwestycyjna W ramach fazy inwestycyjnej przedstawione zostaną dwa sposoby nabycia nieruchomości przez inwestora: zakup polskiej spółki posiadającej nieruchomość (rozdział I pkt 1) oraz zakup samej nieruchomości (rozdział I pkt 2). Następnie omówione będą zagadnienia dotyczące opodatkowania tych dwóch rodzajów transakcji zarówno ze strony kupującego, jak i sprzedającego (dlatego też przy omówieniu konsekwencji podatkowych wyjścia z inwestycji w rozdziale V znaleźć można odwołanie do skutków podatkowych powstających dla sprzeda jącego, przedstawionych w tej części książki). Oprócz skutków podatkowych trans akcji zakupu spółki oraz zakupu nieruchomości omówione będą także zagadnienia związane z odpowiedzialnością nabywcy za zaległości podatkowe sprzedawcy lub na bywanej spółki oraz sposoby ograniczania tej odpowiedzialności. Później przedstawione zostanie podsumowanie oraz porównanie skutków podatkowych zakupu spółki i zakupu nieruchomości (rozdział I pkt 3). Niniejsza część pracy nie obejmuje zagadnień związanych z wytworzeniem nie ruchomości (procesem budowlanym), które są przed stawione w rozdziale II. W zakresie finansowania nabycia spółki lub nieruchomości omówiono wyłącznie kwestie ściśle związane ze skutkami podatkowymi powstającymi dla sprzedającego i kupującego. Ogólne zagadnienia podatkowe związane z finansowaniem zaprezentowane są w rozdziale IV. Na końcu tej części prezentujemy również skutki podatkowe związane z transakcją aportu nieruchomości do spółki kapitałowej oraz spółki osobowej jak też ogólne aspekty inwestycji w nieruchomości za pośrednictwem funduszu inwestycyjnego.