OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU NR 114 (VI PIĘTRO), POŁOŻONEGO W ŁODZI, PRZY ULICY DĄBROWSKIEGO 69, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 4/1000 CZĘŚCI, W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁKI NR 8/1, W OBRĘBIE G-17 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU, NR KSIĘGI WIECZYSTEJ LD1M/ /0 AUTORZY OPRACOWANIA: Milena Wieczorek, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 5726; Małgorzata Kaniewska, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 5613; Data opracowania: 29 czerwca 2017 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO prawa odrębnej własności lokalu nr 114 (VI piętro), położonego w Łodzi, przy ulicy Dąbrowskiego 69, wraz z udziałem w wysokości 4/1000 części, w prawie użytkowania wieczystego działki nr 8/1, w obrębie G-17 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku, nr księgi wieczystej LD1M/ /0 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny nr 114 stanowiący odrębną własność (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2015 roku, poz.1892) wraz z udziałem 4/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 8/1 w obrębie G-17 w Łodzi, oraz z udziałem 4/1000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Dąbrowskiego 69 w Łodzi. Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal jest budynkiem dwunastokondygnacyjnym położonym na działce gruntu nr 8/1 (według Rejestru Gruntów), w obrębie G-17, w Łodzi. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1M/ /0. Lokal usytuowany na 7 kondygnacji (VI piętro) i składa się z: - 1 pokoju, - kuchni, - łazienki z ubikacją, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 27,16 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest w instalację elektryczną, wodno kanalizacyjną i gazową. Budynek, w którym mieści się lokal został oddany do eksploatacji w 1972 roku. Stan techniczny budynku dobry. Prawo własności do przedmiotowego lokalu zgodnie z zapisami księgi wieczystej nr LD1M/ /0 przysługuje na podstawie umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu Nr Rep. 3172/2009 z dnia r. Marianowi Leszkowi Karasińskiemu. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej lokalu nr 114 stanowiącego odrębną własność wraz z udziałem 4/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 8/1 w obrębie G-17 w Łodzi, oraz z udziałem 4/1000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość lokalu stanowiącego odrębną własność, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych dla celu sprzedaży w postępowaniu upadłościowym wynosi: W R = zł słownie: dziewięćdziesiąt dwa tysiące złotych Data sporządzenia operatu: czerwca 2017 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 01 czerwca r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 01 czerwca 2017 r. Data wykonania zdjęć oraz oględzin: 28 czerwca 2017 r. 5. Autor operatu: Milena Wieczorek, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 5726; Małgorzata Kaniewska, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 5613; 1 Zgodnie z postanowieniem sygn. akt XIV GU 385/16 Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XIV Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, z dnia 01 czerwca 2017 roku ogłosił upadłość Mariana Karasińskiego 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej: OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Rzut rozkładu przedmiotowego lokalu; 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: lokal mieszkalny nr 114 stanowiący odrębną własność wraz z udziałem 4/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 8/1 w obrębie G-17 w Łodzi, oraz z udziałem 4/1000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w Łodzi, b. położenie lokalu: Łódź, ul. Dąbrowskiego 69, m. 114 c. powierzchnia lokalu: 27,16 m 2, d. usytuowanie lokalu: VII kondygnacja (V1 piętro), e. ekspozycja okien: zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: lokal mieszkalny nr 114 stanowiący odrębną własność (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2015 roku, poz.1892) wraz z udziałem 4/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 8/1 w obrębie G-17 w Łodzi, oraz z udziałem 4/1000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w Łodzi. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej lokalu nr 114 stanowiącego odrębną własność wraz z udziałem 4/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 8/1 w obrębie G-17 w Łodzi, oraz z udziałem 4/1000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie Syndyka Masy Upadłości na podstawie umowy z dnia 21 czerwca 2017 roku o wykonanie oszacowania wartości prawa do nieruchomości lokalowej. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U poz. 2147) -UoGN; 2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U.2016 poz. 790, z późn.zm.) -UKWiH; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2014 nr 207, poz. 2109, z późn. zm) -RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 roku, poz. 380) k.c.; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1822) k.p.c.; 6. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U poz. 922, z późn. zm.) UODO. 7. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze. (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 233 z późn. zm.) -UPUiN. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 2. Oględziny nieruchomości oraz otoczenia przeprowadzone w dniu 28 czerwca 2017 roku. 3. Przegląd cen transakcyjnych na rynku lokalnym SM Dąbrowa, ŁOG. 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa. 5. Wypis ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi przyjęte uchwałą nr XCIX/1826/10 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 27 października 2010 r. 4

5 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 7. Łódzki System Informacji o Terenie prowadzony przez Łódzki Ośrodek Geodezji przy Urzędzie Miasta Łodzi mapy. 8. Badanie księgi wieczystej nr LD1M/ /0 z dnia 28 czerwca 2017 roku. 9. Badanie wypisu z ewidencji gruntów i kartoteki lokali z dnia 28 czerwca 2017 roku. 10. Informacje o budynku z przedmiotowym lokalem uzyskane od administratora nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: czerwca 2017 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 01 czerwca 2017 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 01 czerwca 2017 r. Data wykonania zdjęć oraz oględzin: 28 czerwca 2017 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1M/ /0 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Oznaczenie: prawo do lokalu mieszkalnego nr 114 usytuowanego w budynku na 6 kondygnacji przy ulicy Dąbrowskiego 69 w Łodzi, składającego się z 1 pokoju, kuchni, łazienki, ubikacji 2 oraz przedpokoju, o łącznej powierzchni 27,16 m 2. Odrębność: Tak Dział I Sp. Spis praw związanych z własnością Udział związany z własnością lokalu: Właściciele objętego tą księgą lokalu są współwłaścicielami w 4/1000 (czterech tysięcznych) częściach części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takiej samej części użytkownikami wieczystymi - przez czas do dnia 24 lutego 2081r. działki gruntu nr 8/1 - z nieruchomości KW nr Dział II: Właściciel Prawo własności do przedmiotowego lokalu zgodnie z zapisami księgi wieczystej nr LD1M/ /0 przysługuje na podstawie umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu Nr Rep. 3172/2009 z dnia r. Marianowi Leszkowi Karasińskiemu. Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka o toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą w celu wyegzekwowania należności pieniężnej wierzyciela Santander Consumer Bank Spółka Akcyjna z siedzibą we Wrocławiu w sprawie KM 3748/15. Do egzekucji z nieruchomości przyłączył się kolejny wierzyciel - wspólnota mieszkaniowa ul. Dąbrowskiego 69 z siedzibą w Łodzi w sprawie KM 5741/16. Dział IV: Hipoteki 2 Na podstawie oględzin przedmiotowego lokalu przyjmuje się, że stan opisany w księdze wieczystej nr KW LD1M/ /9 jest niezgodny ze stanem faktycznym, gdyż łazienka wraz z ubikacją stanowią jedno pomieszczenie pomocnicze. 5

6 Hipoteka umowna zwykła w wysokości zł ( słownie: dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy złotych) tytułem zabezpieczenia kredytu umowa nr z dnia 02 czerwca 2009 r. na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 4 w Łodzi. Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości złotych (słownie: czterdzieści dziewięć tysięcy pięćset złotych) tytułem zabezpieczenia odsetek od kredytu umowa nr z dnia 02 czerwca 2009 r na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 4 w Łodzi. Hipoteka przymusowa w wysokości 3560,78 złotych (słownie: trzy tysiące pięćset sześćdziesiąt złotych 78/100) tytułem zabezpieczenia należności objętej tytułem wykonawczym na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej ul. Dąbrowskiego 69. b) Według ewidencji gruntów: Właściciele: Własności Udział Nazwisko i imię (Nazwa) / Adres właściciel GMINA MIASTO ŁÓDŹ władający "GESTOR" SPÓŁKA Z O.O. REGON: NIP: woj. łódzkie UL. WALEREGO WRÓBLEWSKIEGO ŁÓDŹ (adres siedziby) administrator ZARZĄD LOKALI MIEJSKICH REGON: NIP: gm. Łódź, woj. łódzkie AL. TADEUSZA KOŚCIUSZKI ŁÓDŹ (adres siedziby) wieczysty współużytkownik 4/1000 MARIAN LESZEK KARASIŃSKI rodzice: Ryszard, Weronika Działka: DZ. 8/1, W OBR. G-17 Tekst adresu UL. GEN. JAROSŁAWA DĄBROWSKIEGO 69 Dokument własności KW LD1M/ /8 Działka/i w KW lub dokumencie: G-17 dz. 8/1 pow. 0,0819 Obręb G-17 Nr działki 8/1 Nr jednostki rejestrowej _ G412 Powierzchnia ewidencyjna 0,0812 Użytki Użytek faktyczny: B Kontur klasyfikacyjny: Pow.(ha): 0,0812 6

7 c) Według kartoteki lokali LOK. NR 114 W BUD. NR 1 W DZ. 8/1, W OBR. G-17 NR W OBRĘBIE: 1155 Adres UL. GEN. JAROSŁAWA DĄBROWSKIEGO 69 m. 114 Dokument własności KW LD1M/ /0, AN 3172/2009 Obręb G-17 Nr działki 8/1 Nr budynku w działce 1 Nr budynku w obrębie 1155 Kondygnacja 7 Pow. całkowita Pow. użytkowa 27,16 Ilość izb 2 Jednostka rejestrowa _ L171 Uwagi obowiązkowe Uwagi specjalne Funkcja Lokale mieszkalne Obwód spisowy Instalacje Pomieszczenia przynależne centralne ogrzewanie (sieciowa) ciepłej wody (sieciowa) elektryczna (sieciowa) gazowa (sieciowa) kanalizacyjna (sieciowa) wodociągowa (sieciowa) 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi Uchwała Rady Miasta Łodzi Nr VII/491/93 z dnia roku nieobowiązujący w dacie wyceny. Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi uchwalonego przez Radę Miejską w Łodzi UCHWAŁA NR XCIX/1826/10 z dnia 27 października 2010 r., nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy wielorodzinnej. Mapa nr 1. Rysunek z części graficznej studium 7

8 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Delegaturze UMŁ (dawnej dzielnicy) Górna, w południowej części Łodzi, na terenie osiedla Dąbrowa. Dla osiedla, niegdyś podmiejskiej wsi, najbardziej intensywny okres urbanizacji przypadł na koniec XIX wieku. Powstanie licznych zakładów przemysłowych, parcelacja lasów, pól oraz ziem należących do chłopów doprowadziły do utworzenia drugiego co do wielkości przedmieścia Łodzi. Centralnym punktem Dąbrowy stał się Rynek Czerwony. W 1906 roku władze carskie rozpoczęły przyłączenia sąsiadujących terenów do miasta, Dąbrowa stanowi część Łodzi od 1915 roku. Po I wojnie światowej na terenie Dąbrowy i Chojen zaczęły powstawać osady domków jednorodzinnych o gospodarstw ogrodniczych, zamieszkało także wielu tramwajarzy. Wielu właścicieli domków i gospodarstw wywłaszczono w latach w celu wybudowania nowego osiedla mieszkaniowego. Ulica Dąbrowskiego podzieliła osiedle na Dąbrowę I (strona południowa) oraz na Dąbrowę II (strona północna). Projektowane osiedle miało liczyć około mieszkańców, w tym Dąbrowa I aż Pierwsze budynki powstały w rejonie ulicy Zapolskiej i Umińskiego w systemie szkieletowym. Późniejsze powstały już w technologii uprzemysłowionej, z tzw. wielkiej płyty. Budynki na całym osiedlu wykonało specjalnie powołane w tym celu Przedsiębiorstwo Budownictwa Wielkopłytowego Dąbrowa. Mapa nr 2 Lokalizacja przedmiotu wyceny Szacowana nieruchomość znajduje się w budynku położonym u zbiegu ulic gen. Dąbrowskiego i marsz. Rydza-Śmigłego, które są drogami o utwardzonej nawierzchni i dużym natężeniu ruchu kołowego i szynowego. Ulica marsz. Śmigłego-Rydza stanowi część drogi krajowej nr 14 w relacji Łowicz-Walichnowy. W najbliższym otoczeniu znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne, a także Gimnazjum Publiczne nr 44 wraz z boiskiem, pawilon handlowo-usługowy. Po przeciwnej stronie ulicy Dąbrowskiego znajduje się budynek Prokuratury Rejonowej dla Łodzi-Widzewa. Nieco dalej znajdują się liczne placówki oświaty publiczne i prywatne szkoły podstawowe, gimnazja i szkoły średnie, apteka, tereny zielone, urzędy pocztowe, stacje benzynowe. Najbliższa komunikacja miejska przy ulicy Dąbrowskiego oraz Rydza-Śmigłego linie autobusowe nr 64, 70A, 71, 75, 92, 95 oraz linie tramwajowe nr 2, 4, 13, 14. 8

9 Mapa nr 3 i 4: Otoczenie budynku w którym znajduje się przedmiot wyceny. Budynek, w którym znajduje się wyceniany lokal jest budynkiem dwunastokondygnacyjnym. Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) na początku w 1972 roku, zbudowany w technologii uprzemysłowionej, prefabrykowanej, z tzw. wielkiej płyty. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku - typowy. Klatka schodowa jest zadbana. Budynek wyposażony jest w instalacje wodną (zimna i ciepła woda), kanalizacyjną, gazową, oraz centralnego ogrzewania. Elewacja budynku pomalowana, blok docieplony. Wymieniona winda w budynku. W bloku zsyp na śmieci. 9

10 Zdjęcia 1-2 Budynek z zewnątrz oraz podjazd od budynku Budynek z przedmiotowym lokalem posadowiony jest na działce gruntu nr 8/1 o powierzchni 819 m 2, budynek właściwie znajduje się w granicach przedmiotowej działki. Dostęp do drogi dojazdowej oraz dojście do budynku zapewnione poprzez działkę 8/11. Mapa nr 5: Działka, na której znajduje się budynek z przedmiotowym lokalem. Opis lokalu mieszkalnego: Kondygnacja 7 (6 piętro). Usytuowanie okien: zachód. Struktura lokalu: Lokal środkowy, w amfiladzie, bez balkonu. Pomieszczenia: 1 pokój, kuchnia, łazienka z ubikacją, przedpokój. Rzut przedmiotowego lokalu w załączniku. Powierzchnia użytkowa: według danych zawartych w KW powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego wynosi 27,16 m 2. 10

11 Opis wykończenia elementów lokalu: Stan techniczny oraz standard wykończenia lokalu średni. Stolarka okienna PCV. Stolarka drzwiowa typowa. Na podłogach w pokoju oraz przedpokoju panele. W przedpokoju szafa w zabudowie. W łazience glazura oraz terakota. W kuchni na podłodze terakota na ścianach częściowo glazura, częściowo ściany malowane. W pokoju ściany malowane, na ścianie pod oknem zamontowany grzejnik żeliwny. Zgodnie z oświadczeniem właściciela lokal nieremontowany od czasu nabycia, a zatem od około 8 lat. Zdjęcia 3-7 Wnętrze przedmiotowego lokalu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Do realizacji tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 11

12 Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art UoGN o następującej treści: Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Mając na uwadze cel wyceny zastosowanie mają przepisy Ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz.U Nr 60 poz. 535 z późniejszymi zmianami) -UPUiN, a w szczególności art O następującej treści: Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemukomisarzowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości. Należy zatem stwierdzić, iż wskutek sprzedaży wycenianego lokalu w postępowaniu upadłościowym opisane powyżej hipoteki ujawnione w dziale IV księgi wieczystej wygaśną. Zgodnie z art Ustawy prawo upadłościowe (Dz.U t.j. z dnia ) Z dniem ogłoszenia upadłości jednego z małżonków powstaje między małżonkami rozdzielność majątkowa, o której mowa w art ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r. poz oraz z 2016 r. poz. 406, 1177 i 1271). Jeżeli małżonkowie pozostawali w ustroju wspólności majątkowej, majątek wspólny małżonków wchodzi do masy upadłości, a jego podział jest niedopuszczalny. Mając na uwadze cel oszacowania tj. wycena dla celu sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, dokonano oszacowania nieruchomości lokalowej należącej do Mariana Leszka Karasińskiego zgodnie z postanowieniem sygn. akt XIV GU 385/16 Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XIV Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, z dnia 1 czerwca 2017 roku ogłosił upadłość Mariana Karasińskiego (PESEL ), jako osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. A zatem oszacowania dokonano według stanu i cen z dnia 01 czerwca 2017 roku. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. 12

13 Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: ui wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 13

14 Do porównań przyjęte zostaną prawa własności do lokali mieszkalnych (rynek wtórny) 1-pokojowych o zbliżonej powierzchni użytkowej zlokalizowanych w budynkach wielorodzinnych z lat 60/70-tych z terenu osiedla Dąbrowa. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - otoczenie - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal; - rodzaj budynku wysoki/niski - stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja osiedle Dąbrowa; - struktura lokalu lokale 1-pokojowe; - pomieszczenie przynależne komórka lokatorska; - układ funkcjonalny; - powierzchnia użytkowa. został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Na podstawie analizy rynku ustalono, iż cecha forma władania nie ma wpływu na wartość nieruchomości. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. 4 1 Cecha różnicująca Standard wykończenia lokalu 2 Piętro 3 Otoczenie Rodzaj budynku Ocena Dobry Średni Niski Bardzo dobre Dobre Średnie Dobre Średnie Dobry Średni Opis Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, brak znacznych śladów użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remontowo-modernizacyjne na przestrzeni ostatnich 5 lat. W lokalu wymienione instalacje. Lokal niewymagający nakładów na remont.. Materiały wykończeniowe typowej (średniej) jakości. Lokal wymagający nakładów na odświeżenie/remont (części pomieszczeń) o średnim zakresie. W lokalu na przestrzeni ostatnich 6-10 lat zostały przeprowadzone prace remontowe. Lokal w stanie do kapitalnego remontu w odniesieniu do elementów wykończenia jak i instalacji. Materiały wykończeniowe typowej lub niskiej jakości. Zużycie techniczne materiałów powyżej 50%. Lokal położony na I - IV piętrze w budynku XI, XII kondygnacyjnym, I-II w budynku V kondygnacyjnym. Lokal położony na V- IX piętrze w budynku XI, XII kondygnacyjnym, III w budynku V kondygnacyjnym. Parter, ostatnie piętro. Budynek z przedmiotowym lokalem usytuowany w głębi osiedla. Budynek położony w głębi osiedla, w oddaleniu od ulicy o dużym natężeniu ruchu. Budynek z przedmiotowym lokalem usytuowany w sąsiedztwie ulicy o dużym natężeniu ruchu kołowego/szynowego. Budynek V kondygnacyjny. Budynek XI, XII kondygnacyjny. 14

15 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Według bilansu ludności, na koniec grudnia 2016 r. liczba mieszkańców Łodzi wyniosła 696,5 tys. osób i stanowiła 28,0% populacji województwa łódzkiego. W skali roku liczba mieszkańców miasta zmniejszyła się o 4,5 tys. osób, tj. o 0,6%. Największy ubytek ludności wystąpił na Bałutach o 1,6 tys. osób (tj. o 0,8%), natomiast najmniejszy odnotowano na Widzewie (o 0,2 tys. osób, tj. o 0,2%). Obserwowany od wielu lat spadek liczby ludności to rezultat negatywnych tendencji w zakresie ujemnego przyrostu naturalnego oraz, w mniejszym stopniu, emigracji mieszkańców Łodzi poza granice miasta na pobyt stały. Sytuacja społecznogospodarcza Łodzi w I kwartał 2017r. W okresie od stycznia do marca 2017 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie wyniosło 4246,51 zł i było o 3,4% (tj. o 140,55 zł) wyższe niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Najwyższe przeciętne wynagrodzenia otrzymywali pracujący w przedsiębiorstwach sklasyfikowanych w sekcjach: informacja i komunikacja (6545,35 zł) oraz handel; naprawa pojazdów samochodowych (4620,26 zł). Wynagrodzenia te były wyższe od przeciętnego wynagrodzenia ogółem w sektorze łódzkich przedsiębiorstw odpowiednio o: 54,1% i 8,8%. Najniższe wynagrodzenia odnotowano natomiast w sekcjach: zakwaterowanie i gastronomia (2398,69 zł) oraz administrowanie i działalność wspierająca (2891,17 zł). W końcu marca 2017 r. w ewidencji Wojewódzkiego Urzędu Pracy zarejestrowanych było 27,2 tys. bezrobotnych mieszkańców Łodzi (30,0% ogółu zarejestrowanych w województwie). Liczba osób bezrobotnych zwiększyła się w porównaniu ze stanem na koniec grudnia 2016 r. o 0,9%, natomiast w stosunku do marca 2016 r. zmniejszyła się o 19,2%. Stopa bezrobocia w Łodzi w końcu marca 2017 r. wyniosła 7,9% (w województwie łódzkim 8,4%) i była niższa w stosunku do poziomu sprzed roku o 1,9 p. proc. Od stycznia do marca 2017 r. w Łodzi do użytkowania oddano 0,6 tys. mieszkań, tj. o 199,5% więcej niż w analogicznym okresie 2016 r., a ich łączna powierzchnia użytkowa była większa o 111,3% i wyniosła m2. Wśród mieszkań oddanych do użytkowania przeważały lokale przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, stanowiąc 66,1% ogółu, a ich liczba zwiększyła się w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku o 325. Liczba mieszkań inwestorów indywidualnych wzrosła natomiast ze 126 do 206 (33,9% ogółu). Najwięcej mieszkań oddano do użytkowania na Górnej (59,0% ogółu). Przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania oddanego w okresie styczeń-marzec 2017 r. wyniosła 79,3 m2 i była niższa niż przed rokiem o 33,0 m2 (spadek o 29,4%). W stosunku do I kwartału 2016 r. przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań w budownictwie indywidualnym zmniejszyła się do 111,5 m2 tj. o 18,7%, w mieszkaniach przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem zmniejszyła się o 9,0 m2 15

16 do poziomu 62,7 m2. W I kwartale 2017 r. na terenie miasta rozpoczęto budowę 1,0 tys. nowych mieszkań, tj. o 104,5% więcej niż przed rokiem. Rozpoczęte inwestycje to mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (0,6 tys. mieszkań, tj. 61,0% ogółu) oraz mieszkania budownictwa indywidualnego 0,4 tys. mieszkań (39,0% ogółu). W okresie styczeń-marzec 2017 r. dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym lub wydano pozwolenia na budowę 0,6 tys. mieszkań (o 0,2% więcej niż przed rokiem). W większości dotyczyły one inwestycji w ramach budownictwa przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem (67,0% ogółu mieszkań), pozostałe to pozwolenia wydane inwestorom indywidualnym. Dla osób poszukujących nowoczesnego i funkcjonalnego lokum nie brakuje ofert zakupu mieszkań na rynku pierwotnym. Ponadto ceny mieszkań w Łodzi są atrakcyjne w porównaniu do innych dużych miast Polski (Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań, Wrocław). Podobnie jest w przypadku rynku wtórnego - najwięcej kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie, najmniej w Łodzi. Na tym rynku, który od lat stanowi znaczącą konkurencję dla rynku pierwotnego również można zaobserwować coraz większe zróżnicowanie cen. Wielu klientów przed podjęciem decyzji o zakupie zastanawia się, czy wybrać mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego i jaka jest relacja cenowa między ofertami. Klienci poszukują na rynku pierwotnym najczęściej mieszkań dwupokojowych o średniej powierzchni 55 mkw., najchętniej od I do VI piętra, dobrze zaprojektowanych i oczywiście z balkonem. Kupujący mieszkania coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na lokalizację, cenę, ale też na jego wykończenie, jakość i rodzaj materiałów, sposób wykonania. Interesują się również tym, kto je zbudował, jakie jest doświadczenie danego dewelopera i jak długo funkcjonuje na rynku. Łódzki rynek mieszkaniowy Zapobiegliwi kupujący chętnie odwiedzają wcześniej zrealizowane inwestycje po to, by je obejrzeć, ale i zapoznać się z opiniami mieszkańców danego bloku czy osiedla. W Internecie możemy znaleźć strony, na których mieszkańcy wypowiadają się pozytywnie lub negatywnie o danej inwestycji. Budowanie pozytywnego wizerunku opartego na doświadczeniu, jakości i dobrej współpracy z mieszkańcami pomoże deweloperowi nie tylko sprzedawać bieżące inwestycje, ale i kolejne projekty. Obecnie większość sprzedawanych na rynku używanych lokali mieszkalnych mieści się w zakresie cenowym zł mkw. Najwyższe ceny osiągają oczywiście mieszkania w nowszych inwestycjach, zrealizowanych w ostatnich sześciu dziesięciu latach. Ceny mieszkań na rynku wtórnym, zdominowanym przez ofertę w typowych blokowiskach, są zazwyczaj niższe od nowych lokali budowanych w deweloperskim standardzie wykończenia. Okazuje się, że w Łodzi przy zakupie mieszkania czynnik lokalizacyjny odgrywa dużo mniejszą rolę niż na przykład w Warszawie. Cały czas najważniejszym czynnikiem, na który zwracają uwagę poszukujący mieszkania do zakupu na rynku wtórnym, jest nadal cena. Specyfiką Łodzi jest dość słaba pozycja Śródmieścia na rynku mieszkaniowym, chociaż w ostatnich latach powstaje w tym rejonie miasta kilka ciekawych inwestycji deweloperskich chociażby projekt Barciński Park, gdzie umiejętnie połączono nową zabudowę ze zrewitalizowanym kompleksem fabrycznym. Zabudowa Śródmieścia zdominowana jest przez stare, często zabytkowe budynki, lecz tylko niektóre z nich przeszły gruntowną modernizacje. Należy oczekiwać, że wraz z uruchomieniem na szerszą skalę projektów rewitalizacji kwartałowej, coraz więcej nieruchomości odzyska swój blask. Odnowione śródmiejskie kamienice staną się komfortowymi apartamentami w prestiżowych lokalizacjach. W związku z tym zwiększy się też zainteresowanie zakupem takich mieszkań, 16

17 Operat szacunkowy lokalu mieszkalnego nr 114 stanowiącego odrębną własność Łódź ul. Dąbrowskiego 69 co przyczyni się do powstawania nowych projektów mieszkaniowych w centrum miasta. Okres badania cen transakcyjnych Zgodnie z PKZW do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Z uwagi na rozwinięty rynek oraz liczbę transakcji na analizowanym rynku (osiedle Dąbrowa) analizą objęto okres od grudnia 2015 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny uległy stabilizacji trend zmiany cen zbliżony do zera. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Trend zmiany cen transakcyjnych 5 000, , , ,00 Zmiana ceny 1 zł/m2 PUM lokalu typu M1 na osiedlu Dąbrowa w Łodzi y = 0,0331x , ,00 0,00 Cena/m2 Liniowy (Cena/m2) Segment rynku Lokale mieszkalne 1-pokojowe o powierzchni poniżej 30 m 2 zlokalizowane w budynkach wielorodzinnych wybudowanych w technologii prefabrykowanej w latach 60/70-tych. Lokale 17

18 znajdują się na terenie tego samego osiedla Dąbrowa. Wybrany obszar geograficzny Analizowano transakcje dotyczące praw własności do lokali stanowiących odrębne nieruchomości i spółdzielcze własnościowe prawa do lokali na terenie osiedla Dąbrowa w Łodzi. Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości (uściślając: są to są to takie atrybuty nieruchomości co do których można stwierdzić, że mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju nieruchomości na określonym rynku). Cechy rynkowe nie tyle "tworzą" wartość, co powodują zróżnicowanie cen i wartości w obrębie określonego rynku przyjętego do analiz. W wyniku analizy rynku i dostępnych danych oraz informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami przyjęto dla analizowanego rynku lokalnego wagi, cechy oraz ich ocenę. Uzyskane informacje uznaje się za miarodajnie i odzwierciedlające zachowania klientów na rynku. Analiza w zakresie wag i cech rynkowych Na tym segmencie rynku istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 30-50%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na przyjęcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali z tego samego osiedla wpływ cechy lokalizacja został wyeliminowany. Natomiast wpływ bezpośredniego otoczenia z uwagi na zróżnicowane usytuowanie budynków względem ruchliwych ulic wyniósł na lokalnym rynku 20%. Szczególnie istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu, jest standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub niskim. Istotność wpływu standardu wykończenia i wyposażenia lokalu waha się od 40%-70%. Tu na podstawie analizy rynku określono go na poziomie 65%. Wpływ cechy związanej z położeniem na piętrze w budynku wielorodzinnym wyniósł z kolei 10%. Ponadto istotny jest także rodzaju budynku wysoki tzw. wieżowiec lub niski 5 kondygnacyjny. Wpływ tej cechy wynosi 5%. Pozostałe cechy takie jak powierzchnia użytkowa, funkcjonalność lokalu liczba pokoi (M1), rozkład, wiek i konstrukcja budynku zostały wyeliminowane na etapie doboru transakcji porównawczych. Z kolei forma władania nie stanowi cechy różnicującej na badanym rynku. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na podstawie badania transakcji na rynku lokalnym stwierdzono, że nieruchomości podobne do wycenianej były przedmiotem transakcji na rynku. Przeprowadzono analizę cen transakcji zawartych w obrocie prawami odrębnej własności lokali i spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych o podobnym charakterze i parametrach. Z uwagi na dużą liczbę transakcji analizą objęto okres ostatnich 18 miesięcy. Rozpiętość cen nie jest duża i na badanym obszarze rynku waha się średnio od 3 039,29 zł/m 2 do 3 826,34 zł/m 2 powierzchni mieszkania. 18

19 Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali podobnych w Łodzi, os. Dąbrowa: Lp. Data sporządzenia aktu Adres Kondygnacja Struktura PU lokalu [m2] Kwota [zł] Cena zł/m Felińskiego 2 M1 26, , , Dąbrowskiego IV M1 27, , , Dąbrowskiego 7 M1 27, , , Dąbrowskiego I M1 27, , , Tatrzańska V M1 27, , , Rydla 4 M1 26, , , Dąbrowskiego II M1 27, , , Zbaraska I M1 28, , , Nałkowskiej 10 M1 26, , , Dąbrowskiego 4 M1 27, , , Wyższa 8 M1 26, , , Felińskiego 3 M1 26, , , Zbaraska IV M1 28, , , Dąbrowskiego 6 M1 27, , , Kruczkowskiego 9 M1 26, , , Kruczkowskiego 8 M1 26, , , Broniewskiego 10 M1 26, , , Kossaka I M1 28, , , Zbaraska II M1 27, , ,34 C min - C max - Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej: 1. Transakcja o cenie minimalnej - transakcja nr 1 w tabeli 2 - Lokal stanowiący odrębną własność o powierzchni użytkowej 26,98 m 2, usytuowany na II kondygnacji (I piętro) w budynku 12- kondygnacyjnym wybudowanym w latach 70-tych, stan techniczny budynku typowy, elewacja docieplona. Lokal typu M1 pokój z kuchnią. Do lokalu przynależy komórka lokatorska. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się przy ulicy Felińskiego w obrębie G-17 na terenie osiedla Dąbrowa. W otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej, terenów zielonych dobry, jednakże budynek usytuowany w pobliżu ruchliwej ulicy i kościoła. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. 2. Transakcja o cenie maksymalnej transakcja nr 12 w tabeli 2 Lokal stanowiący odrębną własność o powierzchni użytkowej 27,18 m 2, usytuowany na II kondygnacji (I piętro) w budynku 5-kondygnacyjnym wybudowanym w latach 70-tych, stan techniczny budynku typowy, elewacja docieplona. Lokal typu M1 pokój z kuchnią. Do lokalu przynależy komórka lokatorska. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal znajduje się przy ulicy Zbaraskiej, osiedle Dąbrowa. W otoczeniu zabudowa jednorodna przeważa zabudowa mieszkalna wielorodzinna, dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej, terenów zielonych dobry Park Podolski, budynek usytuowany w głębi osiedla. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. 19

20 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do porównywalnych lokali mieszkalnych 1-pokojowych w Łodzi na osiedlu Dąbrowa, które zostały zanotowane w okresie od grudnia 2015 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych nie wykazała mierzalnych zmian cen, trend zbliżony zera. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. Tabela nr 3: Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transakcji maksymalny - Vmax Cecha Waga cechy C min C max Sc min Sc max V min V max Otoczenie 20% ,000 0,200 Rodzaj budynku 5% Piętro 10% ,100 0,100 Stan techniczny i standard 65% 1 3 wykończenia lokalu 1 3 0,000 0,650 Razem 100% 3 039, ,34 0,100 0,950 Różnica 2 0 Kd 2 947,00 Kg 3 873,00 Rozstęp estymowany 926,00 Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. gdzie: Wartość lokalu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Cj = Cśr * Ui Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy 20

21 W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cenę minimalna_estymowana C min = 2 947,00 zł/m 2 Cena maksymalna_estymowana C max = 3 873,00 zł/m 2 Cena średnia C śr = 3 531,08 zł/m 2 Jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy mają wpływ na wartość: - Otoczenie, - Piętro, - Standard wykończenia lokalu - Rodzaj budynku Analiza cech wpływających na ceny nieruchomości wykazała, że wagi tych cech w różnicy między ceną maksymalna i minimalną kształtują się następująco: - Otoczenie - 20% - Rodzaj budynku - 5% - Piętro - 10% - Standard wykończenia lokalu - 65% Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 2947,00zł / mkw 0, ,08 zł / mkw C C max śr 3873, ,08 zł / mkw 1,0968 zł / mkw Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 4. Natomiast tabela 5, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp. max Wsp. min Otoczenie 20% 0,2194 0,1669 Rodzaj budynku 5% 0,0548 0,0417 Piętro 10% 0,1097 0,0835 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 65% 0,7129 0,5425 RAZEM 100% 1,0968 0,8346 Tabela 5. Zakresy poszczególnych cech. Otoczenie Rodzaj budynku Piętro CECHA STAN DANEJ CECHY Dobre Średnie 0,2194 0,1669 Dobry Średni 0,0548 0,0417 Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1097 0,1000 0,

22 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Dobry Średni Niski 0,7129 0,6500 0,5425 Tabela 6. Określenie sumy wartości współczynników korygujących U I dla wycenianego prawa Wyceniany lokal Poziom cechy Otoczenie Średnie 0,1669 Rodzaj budynku Średni 0,0417 Piętro Dobre 0,1000 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Średni 0,6500 RAZEM 0,9586 Cena skoryg. (zł/m2) 3 384,89 PUM 27,16 Wartość lokalu (zł) ,61 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania upadłościowego określa się zgodnie z następującym wzorem: gdzie: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i W 1m 2 = 3 531,08 zł/m 2 x 0,9586 = 3 384,89 zł/m 2 C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 6) Natomiast wartość praw do przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia użytkowa lokalu w m 2 W N = P * W 1m 2 W N = 27,16 m 2 x 3 384,89 zł/m 2 = ,61 3 zł. Wartość rynkowa prawa własności lokalu nr 114 położonego w Łodzi, w budynku przy ul. Dąbrowskiego 69 z udziałem 4/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 8/1 w obrębie G-17 w Łodzi, oraz z udziałem 4/1000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł 3 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. 22

23 słownie: dziewięćdziesiąt dwa tysiące trzysta złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 2. Przy wycenie prawa własności do lokalu nr 114 przy ulicy Dąbrowskiego 69 w Łodzi do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 18 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. Z uwagi na dobór transakcji porównawczych wyeliminowano następujące cechy: lokalizacja, forma władania, pomieszczenia przynależne, rodzaj budynku (wiek, liczba kondygnacji, stan techniczny), pomieszczenia przynależne. 3. Oszacowana podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celu sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, wartość prawa własności lokalu nr 114 stanowiącego odrębną własność wraz z udziałem 4/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 8/1 w obrębie G-17 w Łodzi, oraz z udziałem 4/1000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym położonego przy ulicy Dąbrowskiego 69 w Łodzi, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: dziewięćdziesiąt dwa tysiące złotych 4. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 5. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 2. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 3. W opinii nie ujawnia się danych identyfikujących nieruchomości porównawcze, których ujawnienie wkracza w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, zgodnie z wyrokiem SN z dnia r. (IICSK 369/11). 4. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 01 czerwca 2017 roku tj. na datę ogłoszenia upadłości. 5. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 6. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 28 czerwca roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 7. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 23