I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /2

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 9, POŁOŻONEGO W PABIANICACH PRZY UL ODRODZENIA 4, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 18/1000 CZĘŚCI, W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁKI GRUNTU NR 287 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /2 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KM 2476/11 Data opracowania: 20 lutego 2014 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 9, POŁOŻONEGO W PABIANICACH PRZY UL ODRODZENIA 4, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 18/1000 CZĘŚCI, W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁKI GRUNTU NR 287 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /2 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny nr 9 stanowiący odrębną własność (w sensie art. 2 ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem 18/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 287 w Pabianicach, oraz z udziałem 18/1000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal jest budynkiem czterokondygnacyjnym. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/ /2. Lokal usytuowany na trzeciej kondygnacji (II piętro) i składa się z: - 2 pokoi - kuchni - łazienki, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 47,14 m Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa odrębnej własności lokalu nr 9 wraz z udziałem w wysokości 18/1000 części, w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 287 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartości prawa odrębnej własności lokalu nr 9 wraz z udziałem w wysokości 18/1000 części, w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 287 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W R = zł słownie: sto dziesięć tysięcy złotych 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: 14 stycznia 20 lutego 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 lutego 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 06 lutego 2014 r. Data wykonania zdjęć: 06 lutego 2014 r. Data wizji lokalnej: 06 lutego 2014 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2476/11 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...16 Załączniki: 1. Kopia wypisu z ewidencji gruntów z dnia 19 lutego 2014 roku; 2. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach, przy ul. Odrodzenia 4 m 9. KM 2476/11 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: nieruchomość lokalowa stanowiąca odrębną własność - lokal nr 9, b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Odrodzenia 4, c. powierzchnia lokalu: 47,14m 2 d. usytuowanie lokalu: północ - wschód; e. księga wieczysta lokalu: LD1P/ /2. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo do lokalu nr 9 stanowiącego odrębną własność wraz z udziałem w wysokości 18/1000 części, w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 287 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa odrębnej własności lokalu nr 9 wraz z udziałem w wysokości 18/1000 części, w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 287 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/50. KM 2476/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 10 stycznia 2014 roku (otrzymane 14 stycznia 2014 roku) Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U Nr 92 poz. 651 z późn. zm.) - UoGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) - UoWL; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz z późn. zm.) - UoKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93 z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCK. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 06 lutego 2014 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Badanie KW LD1P/ /2 z dnia 06 lutego 2014 roku; 5. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 06 lutego 2014 r.; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 2476/11 4

5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 14 stycznia 20 lutego 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 lutego 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 06 lutego 2014 r. Data wykonania zdjęć: 06 lutego 2014 r. Data wizji lokalnej: 06 lutego 2014 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /2 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: miejscowość Pabianice, Odrodzenia 4 lokal nr 9. Oznaczenie: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w Pabianicach, w budynku przy ulicy Odrodzenia 4, na III kondygnacji. Lokal oznaczony jest numerem 9; składa się z 2 pokoi, kuchni, łazienki, przedpokoju, Obszar: 47,14m 2. Odrębność: tak. Działka ewidencyjna nr : 287 Numer księgi: / / Dział I-SP: Spis praw 18/1000 wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali Dział II: Właściciel Prawo własności do przedmiotowego lokalu przysługuje Panu Remigiuszowi Brzykcy na podstawie: - Umowy sprzedaży zawartej w formie AN Rep A nr 2272/99 z dnia 01 lipca 1999 roku; DZIAŁ III: CIĘŻARY I OBCIĄŻENIA WZMIANKA O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI DO NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ TĄ KW NA WNIOSEK GETIN NOBLE BANK S.A. WE WROCŁAWIU W SPRAWIE KM 2476/11 PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PABIANICACH G. PIETRASIKA WZMIANKA O PRZYŁACZENIU SIĘ KOLEJNEGO WIERZYCIELA - WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ ODRODZENIA 4 W SPRAWIE KM 1850/11 - DO TOCZĄCEJ SIĘ EGZEKUCJI DO NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ TĄ KW PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PABIANICACH G. PIETRASIKA WZMIANKA O PRZYŁĄCZENIU SIĘ KOLEJNEGO WIERZYCIELA - BANK HANDLOWY W WARSZAWIE S.A. W SPRAWIE KM 1848/11 - DO TOCZĄCEJ SIĘ EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOSCI OBJĘTEJ TĄ KW PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PABIANICACH G. PIETRASIKA WZMIANKA O PRZYŁĄCZENIU SIĘ KOLEJNEGO WIERZYCIELA - SKOK IM. FRANCISZKA STEFCZYKA W GDYNI W SPRAWIE KM 223/12 - DO TOCZĄCEJ SIĘ EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOSCI OBJĘTEJ TĄ KW PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PABIANICACH G. PIETRASIKA WZMIANKA O PRZYŁĄCZENIU SIĘ KOLEJNEGO WIERZYCIELA - SKOK IM. FRANCISZKA STEFCZYKA W GDYNI W SPRAWIE KM 265/12 - DO TOCZĄCEJ SIĘ EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOSCI OBJĘTEJ TĄ KW PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PABIANICACH G. PIETRASIKA KM 2476/11 5

6 WZMIANKA O PRZYŁĄCZENIU SIĘ KOLEJNEGO WIERZYCIELA - POLBANK EFG S.A. W SPRAWIE KM 1096/12 - DO TOCZĄCEJ SIĘ EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOSCI OBJĘTEJ TĄ KW PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PABIANICACH G. PIETRASIKA WZMIANKA O PRZYŁĄCZENIU SIĘ KOLEJNEGO WIERZYCIELA - GETIN NOBLE BANK S.A. W WARSZAWIE W SPRAWIE KM 2476/11 - DO TOCZĄCEJ SIĘ EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOSCI OBJĘTEJ TĄ KW PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PABIANICACH G. PIETRASIKA Dział IV: Hipoteka Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie ,23 zł (słownie: sto pięćdziesiąt jeden tysięcy trzysta siedemdziesiąt pięć 23/100 zł) Kredyt hipoteczny wraz z odsetkami i innymi kosztami, indeksowany kursem CHF, udzielony umowa z dnia r. Termin zapłaty: Wierzyciel hipoteczny: GETIN BANK S.A. DOM ODDZIAŁ W ŁODZI, siedziba Katowice. Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 3 269,04 zł (słownie: trzy tysiące dwieście sześćdziesiąt dziewięć 04/100 zł) Objęta nakazem zapłaty obejmująca należność główną w kwocie 3239,04 zł, koszty procesu w kwocie 30 zł Wierzyciel hipoteczny: Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy Odrodzenia 4, siedziba Pabianice b) Ewidencja gruntów Położenie: Pabianice, Odrodzenia 4 Działka nr: 287 Obszar: 0,0914ha Właściciel: Gmina Miasta Pabianic Wieczysty współużytkownik: w udziale 18/1000 Pan Remigiusz Brzykcy 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP KM 2476/11 6

7 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodnio-południowej części Pabianic. Usytuowana jest w budynku posadowionym blisko ulicy Łaskiej, co zapewnia dobre połączenie z centrum miasta oraz miejscowościami sąsiednimi, także Łodzią. W najbliższej okolicy, przy ulicy Łaskiej zlokalizowane są przystanki linii autobusowych i tramwajowych. Dobrze rozwinięty jest sektor handlowo-usługowy. W sąsiedztwie budynku znajduje się market Polo Market oraz w odległości ok. 200 m znajduje się market Biedronka. Ponadto występują także obiekty oświaty. Wszystkie te czynniki pozytywnie wpływają na ocenę lokalizacji przedmiotowej nieruchomości. Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem wielorodzinnym, czterokondygnacyjnym. Został zbudowany w latach 60-tych technologii tradycyjnej. Budynek wyposażony w następujące media: centralna ciepła i zimna woda, centralne ogrzewanie, instalacja gazowa, elektryczna, domofonowa, odgromowa. W bezpośrednim otoczeniu znajduje się zabudowa wielorodzinna V kondygnacyjna, boksy garażowe, punkty usługowe. KM 2476/11 7

8 Zdjęcia 4-8: Widok przedmiotowego budynku, klatki schodowej i drzwi wejściowych do lokalu. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja III (II piętro) Usytuowanie okien: północ - wschód Struktura lokalu: W lokalu znajdują się dwa pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój. Zarządca nieruchomości nie dysponuje rzutem lokalu. Zgodnie z informacją uzyskaną od niego lokal jest rozkładowy. Powierzchnia użytkowa: wg zaświadczenia SM powierzchnia lokalu wynosi 41,30m 2. Opis wykończenia elementów lokalu W lokalu stolarka okienna PCV Drzwi wejściowe do lokalu średniej jakości. W lokalu odłączone są media: energia elektryczna i gaz. Pomimo prawidłowego poinformowania właściciela lokalu o terminie wizji lokalnej nieruchomości listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku, lokal nie został udostępniony biegłemu do czynności oględzin. Na podstawie wywiadu terenowego z sąsiadami oraz oględzin zewnętrznych, przyjęto założenie, iż standard wykończenia jest średni. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjo-wania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie KM 2476/11 8

9 czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max ]. 11. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 12. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 2476/11 9

10 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną prawa odrębnej własności oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych (rynek wtórny) z tego samego osiedla w budynkach pięcio i czterokondygnacyjnych. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - PUM, - rodzaj budynku, - piętro. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja i otoczenie, - stan techniczny budynku, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. Tabel nr 1: Opis rynkowych cech różnicujących wraz ze stanami, które przyjmują Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis 1 2 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu PUM (cecha ciągła) 3 Piętro 4 Rodzaj budynku bardzo dobry dobry przeciętny górny zakres przedziału dolny zakres przedziału bardzo dobre dobre przeciętne dobry średni Wykończenia lokalu nie noszą śladów zużycia. Okna nowe drewniane lub PCV. W oknach rolety antywłamaniowe opcjonalnie. Materiały wykończeniowe wysokiej jakości. Lokal nie wymagający nakładów na remont. Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal remontowany na przestrzeni ostatnich 5-10 lat. Lokal wymagający poniesienia nakładów na odświeżenie. Sześć i mniej cech wymienionych, jako bardzo dobre. Lokal nieremontowany od około 10 lat. Materiały wykończeniowe średniej jakości. Lokal wymagający znacznych nakładów na remont. Lokal o pu 37,75 m 2 Lokal o pu 48,17 m 2 Piętro 1 i 2 w budynku pięciokondygnacyjnym, piętro 1 w budynku czterokondygnacyjnym Piętro 3 w budynku pięciokondygnacyjnym, piętro 2 w budynku czterokondygnacyjnym Parter oraz ostatnie piętro. Budynek czterokondygnacyjny Budynek pięciokondygnacyjny KM 2476/11 10

11 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunikacyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. Mapa 3: Lokalizacja miasta Pabianic na tle mapy Polski Ogólna charakterystyka rynku lokalnego W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakimi boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe (46,6%) lub trzypokojowe (33,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału m2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwutrzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 50 m2. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do KM 2476/11 11

12 wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Chociaż po ponad roku ciągłego wzrostu marż kredytowych wreszcie zanotowano ich spadek, to jednak na rynku sprzedaży mieszkań wciąż panuje marazm. Mimo, że ceny spadają, a na klientów czeka wiele niepowtarzalnych ofert, to jednak potencjalni klienci słabo skupiają się na prowadzeniu intensywnych poszukiwań wymarzonego M - wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez portal nieruchomości Domy.pl i firmę doradztwa finansowego Open Finance. Kwietniowe ceny ofertowe mieszkań w 12 miastach spośród 18 badanych przez portal Domy.pl spadły średnio o 0,7%. W porównaniu z marcem 2013r. stawki najbardziej spadły w Szczecinie - o 1,9%, Gdańsku - 1,4% i Białymstoku - 1,3%. Ponad 1-procentowy spadek średniej zanotował także Kraków (-1,1%). Na rynku lokali mieszkaniowych w Pabianicach największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o metrażu pomiędzy 40 m2 a 60 m2. Najchętniej kupowane były mieszkania w blokach pięciokondygnacyjnych, na pierwszym lub drugim piętrze. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Warunki przyznawania kredytów stosowane przez banki sprawiają, że nabywcom coraz trudniej uzyskać środki finansowe. Należy zauważyć, że ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są bardzo niskie, co obrazuje poniższy wykres. Wykres 1: Średnie ceny transakcyjne 1 m 2 Łódź PU na wtórnym rynku mieszkaniowym w Łodzi wg raportu PKO BP S.A. Pabianice Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny: Lokale mieszkalne w budynkach pięciokondygnacyjnych, powstałych w technologii tradycyjnej murowanej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone m.in. na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano transakcje dotyczące praw własności do lokali mieszkalnych (spółdzielczych własnościowych praw do lokali oraz prawa odrębnej własności) na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Analiza rynku wykazała brak różnicy w wartości pomiędzy oby dwoma prawami do lokali mieszkalnych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu odrębnymi prawami do lokali mieszkalnych oraz spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: KM 2476/11 12

13 Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: L.p. Data Adres PUM Cena Skorygowana [m 2 PIETRO ] [zł/m 2 ] cena [zł/m 2 ] Ostatnia 48, , , Moniuszki 45, , , Ostatnia 48, , , Moniuszki 37, , , Niecała 45, , , Odrodzenia 42, , , Ostatnia 48, , , Moniuszki 48, , , Moniuszki 48, , , Niecała 45, , , Kochanowskiego 39, , ,80 C min - C max Opis lokali wziętych do porównania: Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, na IV piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 48,17m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Ostatniej. Stan techniczny budynku dobry. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajduje się wiele punktów handlowo-usługowych. Standard wykończenia lokalu średni. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym na 1 piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 39,02 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Kochanowskiego. Stan techniczny budynku dobry. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej, blisko punkty handlowo-usługowe. Standard wykończenia lokalu bardzo dobry. 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych w Pabianicach, które zostały zanotowane od października 2012 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie trend zmian cen rynkowych odnotował znaczny spadek na poziomie ok -5,8%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 prawa własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy KM 2476/11 13

14 Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: Cena minimalna C min = 2208,60 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 3216,80 zł/m 2 Cena średnia C śr = 2602,47 zł/m 2 ΔC = Cmax - Cmin = 3216,80 zł/m ,60 zł/m 2 = 1008,20 zł/m 2 Jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy mają wpływ na wartość: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - PUM, - rodzaj budynku, - piętro. Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 2208,60zł / mkw 0, ,47zł / mkw C C max śr 3216,80zł / mkw 1, ,47zł / mkw Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 3. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min PUM 25% 0,3090 0,2122 Rodzaj budynku 5% 0,0618 0,0424 Piętro 10% 0,1236 0,0849 Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu 60% 0,7416 0,5092 RAZEM 100% 1,2361 0,8487 Natomiast tabela nr 4, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 4. Zakresy poszczególnych cech CECHA PUM Rodzaj budynku Piętro Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu STAN DANEJ CECHY Wsp.max Wsp.min 0,3090 0,2122 Dobry Średni 0,0618 0,0424 Bardzo dobre Dobre Przeciętne 0,1236 0,1042 0,0849 Bardzo dobry Dobry Przeciętny 0,7416 0,6254 0,5092 Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa: Wyceniany lokal Poziom cechy PUM c ciągła 0,2217 Rodzaj budynku dobry 0,0618 Piętro dobre 0,1042 Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu Średni 0,5092 RAZEM 0,8970 Cena skorygowana (zł/m2) 2 334,33 PUM (m2) 47,14 Wartość prawa do lokalu (zł) ,54 KM 2476/11 14

15 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m 2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5) Natomiast wartość rynkowa prawa odrębnej własności do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: 2 W R = P * W 1m gdzie: P powierzchnia lokalu W R = 47,14m 2 x 2 334,33 zł/m 2 = ,54 2 zł. Wartość prawa do lokalu nr 9 stanowiącego odrębną własność, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Odrodzenia 4 wraz z udziałem w wysokości 18/1000 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz z udziałem 18/1000 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 287, dla celów postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień 10 lutego 2014 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto dziesięć tysięcy złotych 9. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C. Zgodnie z art W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej, z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiotem wyceny stanowiło prawo własności lokalu mieszkalnego nr 9 stanowiącego odrębną własność (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem 18/1000 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 287 w Pabianicach, oraz z udziałem 18/1000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Odrodzenia 4 w Pabianicach. Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa własności lokalu nr 9 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 282 położonych w Pabianicach przy ul Odrodzenia 4, która wynosi WRN = ,54zł. Jednakże stosując się do art udział w wysokości 18/1000 w działkach gruntu o łącznej powierzchni 914 m 2, a zatem 16,45 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 2476/11 15

16 lokalizacji wyniósłby W UG = 2467,80 zł, co stanowi 2,3% wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, nieruchomości niezabudowanej, wartość praw rzeczowych i wartość praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji mają być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń, przynależności i innych pożytków. 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są bardzo niskie. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy ustalaniu wartości wycenianych praw do lokalu nr 9 przy ulicy Odrodzenia 4 do porównań przyjęto podobne nieruchomości będące przedmiotem obrotu, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 3. Określono wartość prawa własności lokalu nr 9 wraz z częściami przynależnymi i udziałem 18/1000 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 287 położonego w Pabianicach przy ul. Odrodzenia 4 wynosi: zł słownie: sto dziesięć tysięcy złotych 4. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 5. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności Komorników. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 10 lutego 2014 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 06 lutego 2014 roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. KM 2476/11 16

17 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156, ust 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 17 (słownie: siedemnaście) ponumerowanych stron oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 2476/11 17