OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 54, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY WILEŃSKIEJ 63, IV PIĘTRO, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /2 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 3581/13 Data opracowania: 28 października 2015 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 54, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY WILEŃSKIEJ 63, IV PIĘTRO, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /2 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 54 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w budynku przy ul. Wileńskiej 63 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 5-kondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy. Usytuowany na V kondygnacji (IV piętro) i składa się z: - 3 pokoi, - kuchni, - łazienki, - wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 48,17 m Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 54 położonego w Pabianicach przy ul. Wileńskiej 63, dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 54, położonego w Pabianicach przy ul. Wileńskiej 63 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W RL = zł słownie: sto dwadzieścia tysięcy pięćset złotych. 5. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 54, położonego w Pabianicach przy ul. Wileńskiej 63 (przy uwzględnieniu nakładów koniecznych do poniesienia w celu postawienie ściany działowej) dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W RL = zł słownie: sto dziewiętnaście tysięcy siedemset złotych. 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 15 września 28 października 2015 roku. 23 października 2015 roku. 06 października 2015 roku. 06 października 2015 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 3581/13 2

3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...16 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 54; 2. Zaświadczenie PSM z dnia 23 października 2015 roku; 3. Oświadczenie Pani Małgorzaty Ślęzak (wierzyciela) z dnia 24 września 2015 roku; 4. Pismo informujące strony o terminie oględzin wraz z potwierdzeniami odbioru i zwrotem listów. KM 3581/13 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 54; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Wileńska 59; c. powierzchnia lokalu: 48,17 m 2 d. usytuowanie lokalu: IV piętro (V kondygnacja); e. ekspozycja okien: wschód -zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 10 września 2015 roku (otrzymane w dniu 15 września 2015 roku) Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/50. Sprawa KM 3581/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz. tekst jednolity Dz. U poz. 782) - UoGN; 2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 roku poz. 707 z późn. zm.) - UKWiH; 3. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 8. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U roku, poz. 1182, z późn. zm.) UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku i lokalu oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 06 października 2015 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 06 października 2015 roku; 5. Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 3581/13 4

5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 15 września 28 października 2015 roku. 23 października 2015 roku. 06 października 2015 roku. 06 października 2015 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. a) Księga wieczysta nr LD1P/ /2 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: miejscowość Pabianice. Oznaczenie: Lokal mieszkalny numer 54 znajduje się w Pabianicach przy ul. Wileńskiej 63. Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: Lokal mieszkalny położony jest na V kondygnacji i składa się z czterech izb. Powierzchnia lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 48,17 m 2 Odrębność: Nie. Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. Dział II: Własność Uprawnieni Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Pani Kseni Agacie Helbig na podstawie umowy darowizny zawartej w formie AN Rep A nr 6213/2004 z dnia 22 października 2004 roku. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia WZMIANKA O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI DO NIERUCHOMOŚCI OBJETEJ TĄ KW Z WNIOSKU MARKA JEZIORSKIEGO W SPRAWIE KM 969/10 PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PABIANICACH WZMIANKA O PRZYŁĄCZENIU SIĘ WIERZYCIALA W SPRAWIE KM 3581/13 MAŁGORZATY ŚLĘZAK DO EGZEKUCJI PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PABIANICACH G. PIETRASIKA WZMIANKA O PRZYŁĄCZENIU SIĘ WIERZYCIALA W SPRAWIE KM 3308/10 MAŁGORZATY ŚLĘZAK DO EGZEKUCJI PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PABIANICACH G. PIETRASIKA WZMIANKA O PRZYŁĄCZENIU SIĘ WIERZYCIALA W SPRAWIE KM 720/13 KREDYT INKASO S.A. W WARSZAWIE DO EGZEKUCJI PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PABIANICACH G. PIETRASIKA WZMIANKA O PRZYŁĄCZENIU SIĘ WIERZYCIALA W SPRAWIE KM 911/15 PIOTRA ZABORNIAKA DO EGZEKUCJI PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W PABIANICACH G. PIETRASIKA Dział IV: Hipoteki Brak wpisów. KM 3581/13 5

6 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu U/Z zabudowa usługowa z dużym udziałem zieleni na działce, terenie. Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości KM 3581/13 6

7 Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodnio-południowej części Pabianic. Usytuowana jest w budynku posadowionym szczytem do ulicy Wileńskiej, w odległości około 250 m od ulicy Łaskiej co zapewnia dobre połączenia z centrum miasta oraz miejscowościami sąsiednimi, także Łodzią. W najbliższej okolicy, przy ulicy Łaskiej zlokalizowane są przystanki autobusowe linii autobusowych i tramwajowych. Dobrze rozwinięty jest sektor handlowo-usługowy. W niedalekiej odległości od budynku znajduje się Polo Market oraz Biedronka, a także występują obiekty oświaty. Wszystkie te czynniki pozytywnie wpływają na ocenę lokalizacji przedmiotowej nieruchomości. Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki 4-piętrowe, wybudowane w okresie Polski Ludowej. W bezpośrednim sąsiedztwie bloku przedszkole. Budynek został oddany do użytku w 1971 roku. Budynek o konstrukcji OWT. Instalacje: elektryczna, odgromowa, domofonowa, wodno-kanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna woda, TV Azart. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy budynku. Pomiędzy budynkami tereny zieleni. Przedmiotowy lokal znajduje się na IV piętrze w bloku V-kondygnacyjnym. Zdjęcia 4-6: Budynku z przedmiotowym lokalem z zewnątrz, drzwi wejściowe do lokalu. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja V (IV piętro). Usytuowanie okien: wschód - zachód. Struktura lokalu: Pomieszczenia: 3 pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój. Powierzchnia użytkowa: zgodnie z informacją z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz zapisami księgi wieczystej wynosi 48,17 m 2 Opis wykończenia elementów lokalu: Podkreślenia wymaga fakt, iż biegły pomimo prawidłowego powiadomienia stron w tym dłużnika listem poleconym za potwierdzeniem odbioru z podaniem bezpośredniego kontaktu do swojej Kancelarii ( , telefon, adres) nie miał możliwości wejścia do lokalu i przeprowadzenia oględzin. Zatem opis dokonany jest jedynie na podstawie oględzin zewnętrznych i wywiadu terenowego z sąsiadami. W dniu 29 września 2015 roku do kancelarii biegłego wpłynęło pismo od Pani Małgorzaty Ślęzak (wierzyciela) z informacją, że przedmiotowy lokal został powiększony o jeden pokój z lokalu sąsiedniego poprzez wyburzenie dzielącej ich ściany. KM 3581/13 7

8 Według zdobytej wiedzy przez biegłego ww. prace zostały wykonane bez wymaganych pozwoleń oraz nie zostały zgłoszone do Spółdzielni Mieszkaniowej, co sprawdzil biegły. W dalszej części procesu wyceny zostanie oszacowana wartość prawa do lokalu przy założeniu, że jego stan nie uległ zmianie oraz przy uwzględnieniu ewentualnych kosztów przywrócenia stanu lokalu do pierwotnego (postawienie ściany działowej, otynkowanie jej i pomalowanie). Rynkowe, nakłady niezbędne do poniesienia na wykonanie ww. prac kształtują się na poziomie około 800 zł (słownie: osiemset złotych). Wysokość tych nakładów została określona na podstawie analizy cen usług świadczonych przez firm budowlanych 1. Według informacji uzyskanej od sąsiadów w lokalu na przestrzeni ostatnich 10 lat nie były przeprowadzane prace remontowe. Drzwi wejściowe do lokalu starego typu z okresu powstania budynku. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu przyjęto jako przeciętny (średni). 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art UoGN o następującej treści: Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 1 Duczymiński, Wójciki inne KM 3581/13 8

9 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art UGN, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 2, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 2 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 3581/13 9

10 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z lat 70 i 80-tych będących w zasobach PSM, położone w bliskiej odległości od przedmiotu wyceny. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - układ funkcjonalny. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja (to samo osiedle mieszkaniowe), - otoczenie, - rodzaj budynku, - PUM, - struktura lokalu (2 pokoje), - technologia budowy i wiek budynku (lata 70 i 80-te), - forma władania, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis rynkowych cech rynkowych oraz opis stanów które przyjmują. Cecha Lp. Ocena Opis różnicująca Bardzo Piętro pierwsze i drugie. 1 dobre Piętro Dobre Piętro pośrednie (trzecie piętro). 2 Stan techniczny i standard wykończenia Średnie Dobry Parter, piętro ostatnie. Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione PCV, drzwi nowego typu, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet, ściany pomalowane KM 3581/13 10

11 3 lokalu Układ funkcjonalny Przeciętny Niski Dobry Średni farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach glazura; materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak znacznych śladów użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remonotwo-modernizacyjne na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal niewymagający nakładów na remont; lokal może wymagać odświeżenia. Z opisu stanu dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od dwóch do czterech cech jest niespełnionych. Z opisu stanu dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od pięciu do siedmiu jest niespełnionych. Lokal w stanie do kapitalnego remontu. Lokal rozkładowy Lokal w amfiladzie 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Początek jesieni nie przyniósł wielkich zmian na rynku nowych i używanych mieszkań na sprzedaż. Średnie ceny ofertowe zmieniły się co najwyżej o kilka procent, zarówno na korzyść kupujących, jak i sprzedawców, w zależności od lokalizacji. Dla tych ostatnich najbardziej sprzyjające dane płyną ze stolicy Dolnego Śląska. W porównaniu z poprzednim miesiącem, październik nie stał pod znakiem większych zmian. Wśród analizowanych miast, niezmiennie najdroższe lokum znajduje się w Warszawie ok zł kosztuje 1 mkw. średniej wielkości mieszkania prosto od dewelopera. Na rynku wtórnym ta cena wzrasta do 8070 zł/mkw. Nowe mieszkanie najtaniej można kupić w Szczecinie (4840 zł/mkw.), a używane w Łodzi (3845 zł/mkw.) wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis Otodom.pl. Ogólna charakterystyka rynku lokalnego KM 3581/13 11

12 W przypadku mieszkań z rynku wtórnego nie ma co oczekiwać na wielkie zmiany. W ciągu ostatniego miesiąca stawki wahały się co najwyżej o 3 proc. i tylko w przypadku małych mieszkań w Łodzi. Ceny średnich mieszkań zmieniły się nieznacznie tylko w Gdańsku (2 proc.), Poznaniu (-2 proc.) oraz Krakowie i Łodzi (-1 proc.). Segment rynku: Okres badania cen trans. Wybrany obszar geograficzny Zachowania inwestorów Niezmiennie najbardziej poszukiwanym typem nieruchomości na polskim rynku są mieszkania 2-pokojowe położone w centralnych dzielnicach miasta. Pożądane cechy poszukiwanych mieszkań, to balkon, ogrzewanie miejskie, położenie w niskim budynku (do 4 pięter), ekspozycja południowo-zachodnia. W II i III kwartale 2015 roku pośrednicy nieruchomości obserwowali także zwiększone zainteresowanie mieszkaniami nieco większymi 3 - pokojowymi o powierzchni 55 m kw. 65 m kw. Nadal, około 66 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w II i III kwartale 2015 roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat. Reszta to lokale wybudowane po roku Najwięcej lokali ponad trzynastoletnich proponowano do sprzedaży podobnie jak w poprzednich kwartałach - w Opolu 86 proc. całej oferty rynkowej w tej lokalizacji. Podobne ilości starszych lokali oferowano do sprzedaży w Białymstoku, Łodzi i Lublinie. Z drugiej strony najwięcej mieszkań wybudowanych w ostatnich trzynastu latach oferowano do sprzedaży w Krakowie - 45 proc. całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku wtórnym w tym mieście. Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań ze względu na ilość pokoi to dominowały we wszystkich analizowanych miastach mieszkania 2- i 3-pokojowe. Najwięcej mieszkań jednopokojowych na rynku wtórnym oferowano w Krakowie 14 proc. całej oferty kwartalnej w mieście. W Łodzi i Wrocławiu oferowano najwięcej mieszkań 2-pokojowych odpowiednio 43 proc. i 41 proc. całej oferty kwartalnej. W Lublinie oferowano najwięcej mieszkań 3-pokojowych 43 proc. Lokale posiadające więcej niż 3 pokoje najczęściej występowały w ofercie szczecińskiej i gdańskiej 20 proc. W segmencie mieszkań jednopokojowych największy wzrost średniej ceny ofertowej, w II kwartale 2015 roku nastąpił w Poznaniu 1 proc. W segmencie mieszkań 2-pokojowych największy wzrost ceny nastąpił w Gorzowie Wielkopolskim i Katowicach 1,7 proc. W segmencie mieszkań 3-pokojowych w Bydgoszczy zanotowano największy wzrost 1,2 proc., średniej ceny ofertowej. W trakcie trzech ostatnich miesięcy ceny ofertowe spadły m.in.: w Łodzi w segmencie kawalerek (-1,6 proc.), wśród mieszkań 2-pokojowych w Szczecinie i Łodzi (-0,9 proc.), wśród mieszkań 3-pokojowych w Gdańsku (- 2,3 proc.). Lokale mieszkalne stanowiące spółdzielcze własnościowe prawa w budynkach V- kondygnacyjnych, powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone m.in. na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Ostatnie 22 miesiące Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-40%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa KM 3581/13 12

13 wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Z uwagi na wzięcie do porównań lokali mieszkalnych położonych w budynkach w bliskim sąsiedztwie wpływ tej cechy został wyeliminowany. Wpływ takich cech jak: - technologia budowy i wiek budynku, - struktura lokalu, - PUM, - rodzaj budynku, - forma władania, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu tej cechy waha się od 55%-85% (w przypadku przedmiotowej nieruchomości 65%). Cechą różnicującą w tym przypadku jest również układ funkcjonalny (cecha na poziomie 25%) oraz piętro na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 10%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Lp. Data transakcji Adres PUM [m 2 ] Piętro Cena [zł/m 2 ] Wileńska 48,17 IV 1951, Niecała 46,15 IV 2123, Toruńska 48,17 III 2148, Wileńska 48,11 IV 2165, Moniuszki 48,17 I 2325, Ostatnia 48,17 IV 2366, Wileńska 48,11 I 2390, Ostatnia 48,17 parter 2428, Wileńska 48,17 parter 2491, Moniuszki 48,57 I 2573, Tkacka 48,57 IV 2738, Toruńska 48,17 III 2906, Ostatnia 48,17 I 2906,37 C min - C max KM 3581/13 13

14 Opis lokali wziętych do porównania: Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku V-kondygnacyjnym, na IV piętrze, lokal mieszkalny trzypokojowy o powierzchni użytkowej 48,17m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Wileńskiej. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Lokal w amfiladzie. W pobliżu znajduje się wiele punktów handlowo-usługowych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym na I piętrze, lokal mieszkalny trzypokojowy o powierzchni użytkowej 48,17 m 2. Lokal jest rozkładowy. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Ostatniej. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Blisko punkty handlowo-usługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od października 2013 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował niewielki wzrost na poziomie niespełna 1% Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W okresie badania cen zanotowano na rynku: C min = 1 951,42 C max = 2 906,37 C śr = 2 424,33 C max /C śr = 1,1988 C min /C śr = 0,8049 ΔC = C max - C min = 2 906,37 zł/m ,42 zł/m 2 = 954,95 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy rynkowe Udział cechy U i-max U i-min Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 65% 0,7792 0,5232 Piętro 10% 0,1199 0,0805 Układ funkcjonalny 25% 0,2997 0,2012 RAZEM 100% 1,1988 0,8049 Tabela 5. Zakresy poszczególnych cech CECHA Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Piętro Układ funkcjonalny STAN DANEJ CECHY Dobry Przeciętny Niski 0,7792 0,6512 0,5232 Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1199 0,1002 0,0805 Dobry Średni 0,2997 0,2012 KM 3581/13 14

15 Tabela 4. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Wyceniany lokal Poziom cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Przeciętny 0,6512 Piętro Średnie 0,0805 Układ funkcjonalny Dobry 0,2997 RAZEM 1,0314 Cena skorygowana [zł/m 2 ] 2 500,52 PUM [m 2 ] 48,17 Wartość prawa do lokalu [zł] ,00 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym określa się zgodnie z następującym wzorem: W 2 1m = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5) W 1m 2 = 2 424,33zł x 1,0314 W 1m 2 = 2 500,52 zł/m 2 Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W RN = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W N = 48,17 m 2 x 2 500,52 zł/m 2 = ,00 3 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 54 położonego w Pabianicach, przy ulicy Wileńskiej 63, oszacowana podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto dwadzieścia tysięcy pięćset złotych Nakłady niezbędne do poniesienia w celu przywrócenia pierwotnego stanu lokalu, na wykonanie prac (postawienie ściany działowej, otynkowanie jej i pomalowanie) kształtują się na poziomie około 800 zł (słownie: osiemset złotych 00/100). Wysokość tych nakładów została określona na podstawie analizy cen usług świadczonych przez firm budowlanych. W N = ,00 zł 800 zł = ,00 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 54 położonego w Pabianicach, przy ulicy Wileńskiej 63, oszacowana podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, (przy uwzględnieniu nakładów koniecznych do poniesienia w celu postawienie ściany działowej) dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto dziewiętnaście tysięcy siedemset złotych 3 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 3581/13 15

16 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Jak napisano powyżej biegły nie miał możliwości weryfikacji stanu lokalu w szczególności w zakresie istnienia bądź nie ściany działowej. Z tego względu w operacie będą [podane dwie wartości. Po uistaleniu stanu lokalu w czasie czynności opisu i oszacowania winna zostać podjęta dezycja o wartsci, która będzie podstawą ustalenia denny wywołania. 2. Biorąc pod uwagę nieiwleki koszt prac budowalnych wybor której kolwiek z wartości nie bezie krzywdzący dla żadnej ze stron. 3. Wśród miast województwa łódzkiego, Pabianice, są miastem, gdzie ceny lokali mieszkalnych i innych rodzajów nieruchomości są najniższe. W tym mieście nawet inwestorzy sieciowi płacą najniższe ceny jednostkowe. 4. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja i otoczenie (lokale położone w budynkach w bliskim sąsiedztwie do przedmiotowego lokalu), wiek budynku, technologia budowy, forma władania, PUM, struktura lokalu zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. 5. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 6. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 7. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 54 przy ulicy Wileńskiej 63 w Pabianicach do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z ostatnich 22 miesięcy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 8. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 54 położonego przy ulicy Wileńskiej 63 w Pabianicach dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto dwadzieścia tysięcy pięćset złotych 9. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 54 położonego przy ulicy Wileńskiej 63 w Pabianicach (przy uwzględnieniu nakładów koniecznych do poniesienia w celu postawienie ściany działowej) dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto dziewiętnaście tysięcy siedemset złotych 10. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 11. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. KM 3581/13 16

17 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 23 października 2015 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 06 października 2015 r., w tym także dniu rzeczoznawca dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 17 (siedemnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 3581/13 17