OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 8, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY ZAMKOWEJ 42; BRAK KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 3834/10 Data opracowania: 21 lipca 2014 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 8, POŁOŻONEGO NA 2 PIĘTRZE W BUDYNKU PRZY ULICY ZAMKOWEJ 42, W PABIANICACH BRAK KSIĘGI WIECZYSTEJ 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 8 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w budynku przy ul. Zamkowej 42 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 5-kondygnacyjnym. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych nie prowadzi księgi wieczystej. Jest to lokal rozkładowy. Usytuowany na 3 kondygnacji (2 piętro) i składa się z: - 2 pokoi, - kuchni, - łazienki z wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 48,95 m Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 8 dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 8, oszacowana dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W R = zł słownie: sto dwadzieścia osiem tysięcy sześćset złotych 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 17 czerwca 21 lipca 2014 roku. 17 lipca 2014 roku. 09 lipca 2014 roku. 09 lipca 2014 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 3834/10 2

3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...15 Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny; 2. Zaświadczenie z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 3. Rzut lokalu mieszkalnego nr 8; 4. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach, ul. Zamkowej 42 m 8. KM 3834/10 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 8; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Zamkowa 42; c. powierzchnia lokalu: 48,95 m 2 d. usytuowanie lokalu: 2 piętro (3 kondygnacja); e. ekspozycja okien: północ, południe. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza: ul. Warszawska 44/50, Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 11 czerwca 2014 roku (otrzymane 17 lipca 2014 roku) Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/50. Sprawa KM 3834/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U Nr 102 poz. 651 z późn. zm.) - UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku, z późn. zm.) -UoSM; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz z późn. zm.) - UoKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93 z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCK. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania od marca 2014 roku; 2. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 3. Oględziny przedmiotu wyceny oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 09 lipca 2014 r.; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 09 lipca 2014 roku; 5. Baza transakcji kupna-sprzedaży lokali udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 3834/10 4

5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 17 czerwca 21 lipca 2014 roku. 17 lipca 2014 roku. 09 lipca 2014 roku. 09 lipca 2014 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Księga wieczysta Dla przedmiotowego lokalu nr 8, położonego w Pabianicach przy ul. Zamkowej 42 Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych nie prowadzi księgi wieczystej. Zaświadczenie z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej Zgodnie z pismem Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 25 czerwca 2014 roku przedmiotowe prawo, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 8, położonego przy ulicy Zamkowej 42 w Pabianicach, o powierzchni użytkowej 48,95 m 2 przysługuje Helenie Wojciechowskiej na podstawie przydziału lokalu mieszkalnego z dnia 02 sierpnia 1990 roku. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu oznaczone symbolem A.3.1,czyli WC zabudowa wielofunkcyjna. Mapa 1: Część graficzna miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). KM 3834/10 5

6 Szacowana nieruchomość znajduje się w zachodniej części Pabianic, bezpośrednio przy ulicy Zamkowej. Jest to główna ulica Pabianic, przebiegająca ze wschodu na zachód i rozdzialająca miasto na część północną i południową. Dojazd do nieruchomości od ulicy Zamkowej oraz jednokierunkową uliczką osiedlową odchodząca od ulicy Wyspiańskiego, gdzie zlokalizowane są również miejsca postojowe dla mieszkańców. Najbliższe przystanki komunikacji miejskiej znajdują się przy ulicy Zamkowej, w tym linia tramwajowa nr 41, dojeżdżająca do Placu Niepodległości w Łodzi oraz linie autobusowe nr 260, 262, 265, D, T. Wielorodzinny, 5-kondygnacyjny budynek mieszklany, w którym to znajduje się przedmiotowy lokal został wzniesiony w 1991 roku i jest wyposażony w instalacje elektryczną, gazową, wodociągowo-kanalizacyjną, cw, co, telekomunika-cyjną. W części parteru oraz pierwszego piętra budynku znajduje się siedziba Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Dlatego też w klatce z przedmiotowym lokalem nie ma mieszkań na w/w kondyg-nacjach. Budynek pod numerem administracyjnym 42 tworzy funkcjonalna całość wraz z budynkami pod numerem 40 i 44. Partery obydwu budynków są zagospodarowane na lokale użytkowe, w których mieszczą się liczne sklepy i punkty usługowe, w tym ogólnospożywcze, monopolowe, dziecięce, odzieżowe, bank, punkt usług fotograficznych, kiosk i inne. Po drugiej stronie ulicy mieści się również market NETTO. W bliskiej okolicy zaplecze handlowo-usługowe bardzo dobrze rozwinięte, co wynika m.in. z położenia przy centralnej ulicy Pabianic. W najbliższym otoczeniu budynku dominuje zabudowa wielorodzinna 5- i 11-kondygnacyjna, brak obszernych terenów zieleni lub podwórek z przeznaczeniem wypoczynkowo-rekreacyjnym. Przy ulicy Zamkowej 39 usytuowana jest również Parafia NMP Różańcowej. Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja 3 (2 piętro). Usytuowanie okien: północ, południe. Struktura lokalu: Pomieszczenia: 2 pokoje, kuchnia, łazienka z wc, przedpokój. Powierzchnia użytkowa: zgodnie z zaświadczeniem z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej powierzchnia użytkowa lokalu nr 8 wynosi 48,95 m 2 Opis wykończenia elementów lokalu Podkreślenia wymaga fakt, iż przedmiotowy lokal, pomimo prawidłowego powiadomienia strony przez biegłego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru z podaniem bezpośredniego KM 3834/10 6

7 kontaktu do swojej Kancelarii ( , telefon, adres), nie został udostępniony do przeprowadzenia czynności oględzin. Zatem opis dokonany jest jedynie na podstawie oględzin zewnętrznych i wywiadu terenowego z sąsiadami. W związku z powyższym, stan techniczno-użytkwoy (standard lokalu) przyjęto jak przeciętny (średni), jak większość lokali będących przedmiotem postepowań egzekucyjnych. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art UoGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy 136 ust. 1 RCK stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków z nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się KM 3834/10 7

8 poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach będących w zasobach PSM, położone na terenie tego samego obrębu Pabianic, w bliskiej okolicy wycenianego prawa. Cechy mające wpływ na wartość przedmiotu oszacowania w odniesieniu do nieruchomości porównawczych są następujące: - otoczenie, - standard techniczno-użytkowy (standard lokalu), - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, Wpływ takich cech jak: - lokalizacja (to samo osiedle mieszkaniowe), - rodzaj budynku, - powierzchnia użytkowa lokali (PUM), - program użytkowy, - technologia budowy i wiek budynku, - dostęp do mediów - forma władania (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości przyjętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. KM 3834/10 8

9 Tabela nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis dobry Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po remoncie przeprowadzonym na przestrzeni ostatnich 5 1 lat. Lokal nie wymagający nakładów na remont. Standard technicznoużytkwoy lokalu średni Materiały wykończeniowe typowej jakości. Lokal wymagający niewielkich nakładów na remont i modernizację. (przeciętny) (standard lokalu) Wykończenie lokalu z czasów powstania budynku. Wykończenie niski lokalu noszące znaczne ślady zużycia. Lokal wymagający prac remontowych i modernizacyjnych. Budynek położony przy ulicy o średnim natężeniu ruchu kołowego (np. ulica Wyspiańskiego), pośród zabudowy bardzo dobre wielorodzinnej, z bardzo dobrym dostępem do komunikacji 2 Otoczenie miejskiej oraz do punktów hanlowo-usługowych. W bliskim otoczeniu brak obszernych terenów zieleni. Jak wyżej, z tym, że budynek położony bezpośrednio dobre przy ulicy o bardzo dużym ruchu pojazdów oraz pieszych (np. ulica Zamkowa), co powoduje uciążliwości w postaci wzmożonego hałasu i zanieczyszczenia powietrza. bardzo dobre Piętro 1 i 2. 3 Piętro dobre Piętro 3. średnie Parter oraz ostatnie piętro. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku mieszkaniowego w Polsce Druga połowa roku 2014 nie przyniesie zdecydowanych zmian na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Badanie Emmerson Evaluation pokazuje, że nie można także generalizować trendów na terenie całej Polski, ponieważ obecnie miasta wojewódzkie przejawiają odmienne tendencje. Najnowsze raporty rynku nieruchomości potwierdzają od dawna spekulowane zwolnienie tempa spadku cen mieszkań. Jednak za wcześnie jest, aby mówić o wyraźnych wzrostach. Nieznaczne podwyżki będą zauważalne tylko w dużych miastach Polski, podczas gdy na rynkach równoległych wciąż będziemy obserwować trend spadkowy. Na czele listy miast, w których na koniec br. przewiduje się odczuwalne zmiany wzrostowe cen mieszkań wymienia się przede wszystkim Kraków i Trójmiasto. Liderem grupy ze spadkami jest Łódź, która od miesięcy kształtuje się jako jedno z wyjątków pośród największych miast Polski, ze średnią ceną za 1 m 2 o połowię mniejsza od cen w stolicy. W Warszawie w I kwartale roku średnia cena sięgała 6986 zł/m2 dla rynku wtórnego oraz na poziomie 7197 zł/m2 dla rynku pierwotnego i tu nie przewiduje się rewolucji cenowej. Stabilnie ma też być w Białymstoku, Rzeszowie i Szczecinie. Ogólne podwyżki będą dotyczyły Krakowa i Lublina, natomiast te dotyczące mieszkań z drugiej ręki mają pojawić się również na rynkach we Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Katowicach. W dół pójdą ceny w Łodzi i Kielcach, a także na rynku wtórnym w Gorzowie Wielkopolskim czy Zielonej Górze oraz na rynku pierwotnym w Opolu. Zgodnie z regułą, mieszkania na rynku pierwotnym są droższe. Jednak w ostatnich latach miało miejsce wiele inwestycji budownictwa nowych osiedli, które obecnie zasilają rynek wtórny. W takich miastach różnice między tymi dwoma segmentami będą mniejsze niż w miastach, w których działalność deweloperska była bardziej ograniczona. Tam w obrocie dominują mieszkania w starym, mniej atrakcyjnym budownictwie i ich ceny wyraźnie odbiegają od cen nowych mieszkań. Największą popularnością cieszą się małe mieszkania, na które łatwiej KM 3834/10 9

10 zaciągnąć kredyt oraz takie powierzchnie, które obejmują jak największą liczbę pomieszczeń. Z zasady im większe mieszkanie, tym niższa cena 1 m 2. Prawidłowość ta jednak nie dotyczy największych lokali o powierzchni ok. 100 m 2 oraz apartamentów w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście czy Wrocławiu. Świadczy to o rozwoju rynków apartamentów w najbogatszych miastach. Ceny jednostkowe podobnych nieruchomości mogą być wyższe niż ceny jednostkowe dla małych, najczęściej poszukiwanych na rynku mieszkań. Od stycznia 2014 roku uruchomiono rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Zgodnie z raportem nie odnotowano znaczącego wpływy MdM na rynek. Tylko w nielicznych miejscowościach mają miejsce sytuacje, gdzie np. rządowe limity przekraczają średnie ceny lokali. W Olsztynie limit wynosi 4859 zł/m2, a przeciętna cena kształtuje się na tym rynku na poziomie 4407 zł/m2. Różnica wynosi tu aż 9%. Korzystna sytuacja dla zainteresowanych programem panuje także w Łodzi (średnia cena jest niższa o 6% od limitu), w Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim (średnia różnica sięga aż 20%). Najmniejsze szanse na znalezienie mieszkania spełniającego kryteria cenowe mają warszawiacy, krakowianie, wrocławianie, gdzie ceny średnie są zdecydowanie wyższe od obowiązujących limitów. Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Mapa 3: Lokalizacja miasta Pabianic na tle mapy Polski. Charakterystyka rynku lokalnego Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunika-cyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. KM 3834/10 10

11 Zachowania inwestorów Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe lub trzypokojowe. Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału m 2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwu-trzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 50 m 2. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych i niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Szacowany lokal nr 8, o powierzchni 48,95 m 2, usytuowany jest na 2 piętrze, w budynku 5-kondygnacyjnym i stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Analizowano transakcje spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali, znajdujących się w 5-kondygnacyjnych budynkach wielorodzinnych, wybudowanych w bliskim otoczeniu na obszarze Pabianic. Zatem wszystkie mieszkania przyjęte do porównań z wycenianym spełniają kryteria porównywalności. Na tym segmencie rynku istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 20%-40%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na przyjęcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali z tego samego osiedla wpływ cechy lokalizacja został wyeliminowany oraz wpływ cechy otoczenie wyniósł 30%. Szczególnie istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest standard lokalu związany ze stanem technicznym i jakoscią wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub niskim. Istotność wpływu standardu wykończenia i wyposażenia lokalu waha się od 40%-60%. Tu wynosi KM 3834/10 11

12 Wskaźniki ekonomiczne regionu (dane GUS styczeń 2014r.) Segment rynku 60%.Ponadto analiza rynku wykazała, że lokale położone na 1 i 2 piętrze są najbardziej pożądanymi. Najmniej chętnych znajdują lokale położone na parterach lub ostatnich piętrach (tj. 4 piętro w budynkach 5-kondygnacyjnych).. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Transakcje te zostały dokonane na rynku wtórnym i dotyczyły sprzedaży 2-pokojowych lokali, o zbliżonej powierzchni użytkowej, położonych w bliskim otoczeniu na terenie Pabianic. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w styczniu br. ukształtowało się na poziomie 311,9 tys. osób, tj. o 0,9% niższym niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. spadek o 2,9%). W ujęciu rocznym odnotowano spadek zatrudnienia m. in. w sekcjach: administrowanie i działalność wspierająca (o 14,6%), budownictwo (o 9,2%) oraz zakwaterowanie i gastronomia (o 8,5%). Wzrost zatrudnienia wystąpił natomiast m.in. w działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 12,8%), transporcie i gospodarce magazynowej (o 6,9%) oraz informacji i komunikacji (o 3,0%). W końcu stycznia 2014 r. liczba bezrobotnych zarejestrowanych w urzędach pracy wyniosła 158,2 tys. osób, tj. o 4,3% więcej niż w grudniu 2013 r. i o 2,3% mniej w stosunku do stycznia ub. roku. Kobiety stanowiły 48,4% ogółu zarejestrowanych bezrobotnych (przed rokiem odsetek ten wyniósł 48,7%). Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 14,5% i w stosunku do poprzedniego miesiąca wzrosła o 0,4 p. proc., ale w porównaniu ze styczniem ub. roku była niższa o 0,4 p. proc. Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia należały: łaski oraz zgierski (po 19,1% wobec 19,4% i 19,9% w styczniu 2013 r.), tomaszowski (18,6% wobec 19,6%) oraz kutnowski (18,5% w styczniu 2014 i 2013 r.), a o najniższej skierniewicki (9,5% wobec 10,0%), rawski (9,8% wobec 10,1%), wieruszowski (11,2% wobec 12,2%) oraz łowicki (11,4% wobec 11,9%). W porównaniu ze styczniem 2013 r. w większości powiatów odnotowano spadek stopy bezrobocia. W 3 powiatach stopa bezrobocia spadła o 1,0 p. proc. lub więcej. Były to powiaty: pabianicki o 1,3 p. proc. (do 16,9%), tomaszowski i wieruszowski po 1,0 p. proc (do odpowiednio 18,6% i 11,2%). Wzrost stopy bezrobocia odnotowano w powiecie łęczyckim o 0,9 p. proc (do 16,8%) i sieradzkim o 0,1 p. proc (do 14,4%). Na niezmienionym poziomie ukształtowała się stopa bezrobocia w Łodzi (12,6%) i po-wiecie kutnowskim (18,5%). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w styczniu br. odnotowano w sześciu województwach: wielkopolskim (10,0%), mazowieckim (11,4%), śląskim (11,7%), małopolskim (12,1%), dolnośląskim (13,8%) oraz pomorskim (13,9%). W styczniu br. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 3569,57 zł i było o 3,6% wyższe niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. również odnotowano wzrost o 1,8%). Najwyższy wzrost płac, w porównaniu ze styczniem 2013 r., nastąpił w sekcjach: budownictwo (o 7,7%), przetwórstwo przemysłowe (o 4,7%), działalność profesjonalna, naukowa i techniczna (o 4,6%) oraz informacja i komunikacja (o 4,0%). Spadek przeciętnych wynagrodzeń wystąpił m. in. w administrowaniu i działalności wspierającej (o 2,2%) oraz transporcie i gospodarce magazynowej (o 0,6%). Przedmiotem analizy były spółdzielcze własnościowe prawa do lokali 2- pokojwych, o zbliżonej powierzchni użytkowej, położonych w budynkach 5- kondygnacyjnych w Pabianicach. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. KM 3834/10 12

13 Wybrany obszar geograficzny Okres badania cen transakcyjnych Bliskie otoczenie wycenianego prawa, obszar miasta Pabianice. Ostatnie 18 miesięcy. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do lokali mieszkalnych z badanego segmentu rynku zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych 2-pokojowych w Pabianicach. L.P. DATA ADRES PUM [zł/m 2 ] Piętro Cena [zł] Cena 1 m 2 [zł/m 2 ] Zamkowa 48, , , Wyszyńskiego 47, , , Zamkowa 48, , , Wyszyńskiego 50, , , Wyszyńskiego 48, , ,69 Opis transakcji wziętych do porównań: C min C max 1. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2, jako nr 1 Lokal mieszkalny, 2-pokojowy, stanowiący spółdzielcze własnosciowe, o powierzchni użytkowej 48,95 m 2, położony na 4 piętrze w budynku 5-kondygnacyjnym. Budynek położony pośród budynków wielorodzinnych, bezpośrednio przy ulicy Zamkowej, która jest ulicą o bardzo dużym natężeniu ruchu pieszego oraz ruchu samochodów, środków transportu miejskiego itp. Jest to ten sam budynek, w którym mieści się szacowany lokal nr 8. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej bardzo dobry. Stamdard wykończenia lokalu niski. 2. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2, jako nr 3 Lokal mieszkalny, 2-pokojowy, stanowiący spółdzielcze własnościowe prawo, o powierzchni użytkowej 48,95 m 2, położony na 4 piętrze w budynku 5-kondygnacyjnym. Budynek położony pośród budynków wielorodzinnych, bezpośrednio przy ulicy Zamkowej, która jest ulicą o bardzo dużym natężeniu ruchu pieszego oraz ruchu samochodów, środków transportu miejskiego itp. Jest to budynek sąsiedni w stosunku do budynku, w którym mieści się szacowany lokal nr 8. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej bardzo dobry. Standard lokalu średni. 3. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2, jako nr 5 Lokal mieszkalny, 2-pokojowy, stanowiący spółdzielcze własnościowe prawo, o powierzchni użytkowej 48,50 m 2, położony na 1 piętrze w budynku 5-kondygnacyjnym. Budynek położony przy ulic Wyszyńskiego, pośród budynków wielorodzinnych, w pewnym oddaleniu od ulicy Zamkwoej. Bardzo dobry dostęp do komunikacji miejskiej oraz do punktów handlowo-usługowych. Standard lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1. Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości stanowiących spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, położonych w lokalizacjach porównywalnych w Pabianicach, które zostały zanotowane od stycznia 2013 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie nie zaobserwowano mierzalnych (istotnych) zmian cen w czasie, co oznacza, że w dalszej analizie trend nie zostanie uwzględniony. KM 3834/10 13

14 8.2. Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni lokali mieszkalnych. Na podstawie danych zawartych w tabeli przyjęto następujące dane wyjściowe: Cena minimalna: C min = 2247,19 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 2989,69 zł/m 2 Różnica cen: ΔC = C max - C min = 742,50 zł/m 2 Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych. Tabela 3 Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cecha Wagi cech Zakres Liczba przedziału [zł] przedziałów Skok poprawki [zł] Otoczenie 30% 222, ,75 Standard lokalu 60% 445, ,75 Piętro 10% 74, ,12 RAZEM 100% 742,50 Stosownie do 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, do porównań przyjęto trzy transakcje obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami lokali mieszkalnych z lokalizacji porównywalnych. Tabela 4 Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem. Cecha Nieruchomość wyceniana Zamkowa Zamkowa Wyszyńskiego Otoczenie średnie średnie średnie dobre Standard lokalu średnie niski średni dobry Piętro bardzo dobre średnie średnie bardzo dobre Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości stanowiących spółdzielcze własnościowe prawa do lokali oraz przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest przedstawiona w tabeli nr 5. Tabela 5. Procedura szacowania spółdzielczego własnościowego prawa do przedmiotowego lokalu. Zakres Skok Cecha Wagi cech Zamkowa Zamkowa Wyszyńskiego przedziału [zł] poprawki [zł] Otoczenie 30% 222,75 222,75 0,00 0,00-222,75 Standard lokalu 60% 445,50 222,75 222,75 0,00-222,75 Piętro 10% 74,25 37,12 74,25 74,25 0,00 RAZEM 100% 742,50 297,00 74,25-445,50 Cena transakcyjna nieruchomości [zł/m 2 ] 2247, , ,69 Cena z uwzględnieniem poprawek [zł/m 2 ] 2544, , ,19 Wartość rynkowa 1 m 2 wyecenianego prawa [zł/m 2 ] 2626,56 Powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu [m 2 ] 48,95 Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości [zł] ,11 KM 3834/10 14

15 Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 8 położonego przy ulicy Zamkowej 42 w Pabianicach, określona dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym obliczono według wzoru: W RN = P x W ŚR gdzie: W ŚR średnia skorygowana wartość 1 m 2 powierzchni przedmiotowego lokalu (tabela nr 5) P powierzchnia przedmiotowej działki W RN = 48,95 m 2 x (2544,19 zł/m ,31 zł/m ,19 zł/m 2 ) / 3 W RN = 48,95 m 2 x 2626,56 zł/m 2 = ,11 1 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 8 położonego w budynku 5-kondygnacyjnym przy ulicy Zamkowej 42 w Pabianicach, oszacowana według stanu i cen z dnia 17 lipca 2014 roku, podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto dwadzieścia osiem tysięcy sześćset złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 8 przy ulicy Zamkowej 42 w Pabianicach do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali 2-pokojowych, położonych w budynkach 5-kondygnacyjnych. Były to transakcje z rynku wtórnego z ostatnich 18 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dane o transakcjach zostały wzięte na podstawie aktów notarialnych. 2. Z Tabeli 5 wynika, że rozstęp pomiędzy cenami transkacyjnymi lokali porównawczych po korekcie jest ok. 3 razy węższy niż przed korektą. Świadczy to o dużym prawdopodobieństwie otrzymanego wyniku oraz o bardzo dobrym doborze nieruchomości porównawczych. 3. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników (oraz art UoGN) wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 8 położonego przy ulicy Zamkowej 42 w Pabianicach wynosi: zł słownie: sto dwadzieścia osiem tysięcy sześćset złotych 4. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 5. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca lokalu nr 8 powinien zapoznać się z treścią operatu szacunkowego oraz przedmiotem wyceny zanim podejmie ostateczną decyzje o zakupie. 1 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 3834/10 15

16 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem świadczy o tym m.in. różnica pomiędzy cenami skorygowanymi a ceną średnią wynosi 3,14%. Przed korektą rozpiętość tego przedziału wynosiła 12,76%. Oznacza to ponad 4-krotną poprawę. 4. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 17 lipca 2014 roku. 5. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 6. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 09 lipca 2014 roku, w tym także dniu rzeczoznawca dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 7. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 8. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 9. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 10. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 w związku z art. 156 ust. 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 11. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 12. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 13. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 15. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 16. Operat zawiera 16 (szesnaścienaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 3834/10 16

17 ZAŁĄCZNIK NR 1 Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny Zdjecia nr 1-9: Budynek z przedmiotowym lokalem i jego otoczenie. KM 3834/10 17

18 Zdjecia nr 10-12: Klatka wejściowa do budynku, klatka schodowa oraz drzwi wejściowe do przedmiotowego lokalu nr 8. KM 3834/10 18