OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

Transkrypt

1 T OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 95, I PIĘTRO, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY WYSPIAŃSKIEGO 1, OBRĘB P-7, KW LD1P/ /3 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 1102/10 Data opracowania: 11 czerwca 2013 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 95, I piętro, położonego w Pabianicach, przy ulicy Wyspiańskiego 1, obręb P-7, KW LD1P/ /3. 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 95 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w budynku przy ul. Wyspiańskiego 1, KW nr LD1P/ /3. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem XIkondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy. Usytuowany na II kondygnacji (I piętro) i składa się z: - 2 pokoi - kuchni - łazienki z toaletą - przedpokoju o łącznej powierzchni 45,71 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest we wszystkie media z sieci miejskiej. Budynek oddany do eksploatacji w 1968 roku. Stan techniczny budynku dobry. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Annie i Dariuszowi małż. Grzelik. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza, ul. Zamkowa 3, Pabianice. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla celów postępowania egzekucyjnego wynosi: W R = zł słownie: sto tysięcy trzysta złotych. Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny Data oględzin oraz wykonania zdjęć: 17 maja 2013 roku - 11 czerwca 2013 roku 11 czerwca 2013 roku 11 czerwca 2013 roku 11 czerwca 2013 roku 5. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 1102/10 2

3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO... 2 PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej: OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości; 2. Orientacyjny szkic rozkładu pomieszczeń lokalu; 3. Zaświadczenie z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej dot. wkładu budowlanego; 4. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin lokalu znajdującego się w Pabianicach przy ulicy Wyspiańskiego 1 m. 95. KM 1102/10 3

4 PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 95; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Wyspiańskiego 1 c. powierzchnia lokalu: 45,71 m 2 d. usytuowanie lokalu: I piętro (II kondygnacja) e. ekspozycja okien: wschód, północ Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Zamkowa PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 14 maja 2013 roku (otrzymane 17 maja 2013 r.) Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Zamkowa Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U Nr 102 poz. 651, z późn.zm.); 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku, z późn.zm.); 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn.zm.); 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93, z późn.zm.); 5. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku (Dz.U. z 1982 roku, nr 19 poz. 147); 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296, z późn.zm.); 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku W sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52, z późn.zm.); 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Oględziny oraz wywiad terenowy przeprowadzona w dniu 11 czerwca 2013 roku; 3. Przegląd transakcji z zasobów SM w Pabianicach; 4. Informacje o budynku z przedmiotowym lokalem uzyskane z PSM w Pabianicach; 5. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 6. Badanie księgi wieczystej nr LD1P/ /3; KM 1102/10 4

5 7. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianice; 8. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny Data oględzin oraz wykonania zdjęć: 17 maja 2013 roku - 11 czerwca 2013 roku 11 czerwca 2013 roku 11 czerwca 2013 roku 11 czerwca 2013 roku 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Księga wieczysta nr KW LD1M/ /9 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: Pabianice, ul. Wyspiańskiego 1, lokal nr 95 Oznaczenie: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 95 usytuowanego w budynku przy ulicy Wyspiańskiego 1, obręb P-7, o łącznej powierzchni 45,71 m 2. Lokal usytuowany jest na II kondygnacji, składa się z trzech izb. Numer działki ewidencyjnej 134. Dział I: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. Dział II: Własność Spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu przysługuje Annie i Dariuszowi małż. Grzelik, którzy nabyli to prawo na podstawie postanowienia w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku po Mariannie Kostrzewa z dnia 03 grudnia 2012 roku, sygn. akt I NS 852/03, oraz na podstawie umowy sprzedaży z dnia 07 czerwca 2004 roku, nr rep. A 3536/2004ł to prawo na podstawie umowy sprzedaży nr rep. A 1178/2010 z dnia r. Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości z wniosku Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 2781/07 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach. Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 1102/10 do toczącej się egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniaka Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 72/13 do toczącej się egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniaka Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w wysokości ,00 zł (trzydzieści tysięcy złotych) z tytułu kredytu (termin zapłaty: r.) - kredytu udzielono na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Wierzycielem hipotecznym jest Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział w Pabianicach. Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości ,00 zł (dwadzieścia sześć tysięcy siedemset złotych) z tytułu odsetek od kredytu, na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział w Pabianicach. KM 1102/10 5

6 Zaświadczenie z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej dot. wkładu budowlanego Zgodnie z w/w Zaświadczeniem z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, że w związku z dociepleniem budynku, w którym znajduje się szacowany lokal oraz wymianą wind w roku 2008 i 2011, powstał obowiązek uzupełnienia wkładu budowlanego. Na dzień r. należny, a nie wniesiony wkład budowlany dla lokalu nr 95, przy ul. Wyspiańskiego 1 w Pabianicach wynosi 2 866,50 zł z tytułu modernizacji budynku oraz 3 267,94 zł z tytułu modernizacji windy ogółem 6 134,44 zł (słownie: sześć tysięcy sto trzydzieści cztery złote i 44/100). UWAGA: Obowiązek uiszczenia kwoty należnego, a nie wniesionego wkładu budowlanego powstały dla przedmiotowego lokalu na rzecz Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej nie ma wpływu na wartość lokalu. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu WC tereny o zabudowie wielofunkcyjnej centrum. Mapa 1: Przeznaczenie budynku, w którym znajduje się szacowany lokal, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Pabianic (zgodnie z Uchwałą j.w.) 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Szacowana nieruchomość znajduje się w budynku położonym przy ulicy Wyspiańskiego 1, niemal na rogu z ulicą Zamkową. Dojazd do nieruchomości jest możliwy od ulicy Wyspiańskiego, która jest drogą asfaltową, o średnim natężeniu ruchu samochodowego. Bezpośrednio przy budynku znajdują się miejsca parkingowe oraz pas zieleni. W jego otoczeniu tereny zabudowy wielorodzinnej bloki XI-kondygnacyjne oraz V-kondygnacyjne. W sąsiedztwie pełna infrastruktura, dobry dostęp do KM 1102/10 6

7 licznych punktów handlowo-usługowych osiedlowe sklepy spożywcze, handlowe, usługowe, market NETTO w odległości ok. 150 m., kościół - oddalony o ok. 450m, blisko zlokalizowane ośrodki oświaty. Komunikacja miejska zapewnia bardzo dobre połączenie z centrum Pabianic oraz pozostałymi dzielnicami miasta - ulicą Zamkową przebiegają zarówno linie autobusowe, jak i tramwajowe. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane. Budynek, w którym znajduje się wyceniany lokal jest budynkiem XI-kondygnacyjnym, ocieplonym. Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) w 1968 roku, zbudowany został z wielkiej płyty. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku - dobry. Klatka schodowa jest zadbana. Budynek wyposażony jest w instalacje wodną (zimna i ciepła woda), kanalizacyjną, gazową, c.o., elektryczną, Azart, domofonową, odgromową. Parter budynku została zagospodarowany na handlowo-usługowe lokale użytkowe. Struktura lokalu: Lokal rozkładowy - pomieszczenia: 2 pokoje, kuchnia, łazienka z toaletą, przedpokój -szkic lokalu w załączeniu. Kuchnia wraz z jednym z pokoi tworzy przestrzeń otwarta, ponieważ oddzielona od pokoju jest jedynie ponad jednometrową ścianką zdjęcia w załączniku nr 1. Okna pokoi wychodzą na stronę wschodnią, n ulicę Wyspiańskiego. Okno kuchni na stronę północną, na ulicę Zamkową. Jest to lokal szczytowy, z balkonem. Powierzchnia użytkowa: 45,71 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu Do czynności oględzin lokal udostępniła matka właścicielki lokalu. Stan lokalu - dobry. W kuchni, przedpokoju oraz w pokojach na podłogach panele, ściany malowane farbą. W kuchni na ścianach częściowo tapeta. W łazience z toaletą -na podłodze wykładzina pcv, na ścianach tapeta. Stolarka okienna PCV. Drzwi w lokalu płycinowe. Lokal generalnie zadbany, jednak wymaga odświeżenia wykończeniowego. Stan lokalu średni. Ostatni remont lokalu miał miejsce około 7 lat temu, ściany były odświeżone w 2012 roku. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. KM 1102/10 7

8 Przepisem posiłkowym w stosunku do art UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 1102/10 8

9 gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Analiza porównawcza Tabela 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Cecha Lp. OCENA Opis różnicująca 1 Otoczenie 2 3 Rodzaj budynku Stan techniczny budynku 4 Piętro dobre średnie dobry średni dobry średni bardzo dobre Położenie w głębi osiedla, przy ulicach o średnim natężeniu ruchu samochodowego. W odległości od drogi głównej, mogącej powodować uciążliwości w postaci hałasu lub zanieczyszczenia powietrza. W bezpośrednim otoczeniu zagospodarowane przestrzenie między budynkami. Położenie przy ulicach o średnim i dużym natężeniu ruchu samochodowego, na tyle blisko drogi, że może to powodować uciążliwości. W bezpośrednim otoczeniu zabudowa głównie wielorodzinna, tj. bloki. Budynek średniowysoki (do IX-ciu kondygnacji). Budynek wysoki (ponad IX kondygnacji). Budynek odnowiony, ocieplony, pomalowany. Budynek wymagający odświeżenia, nieocieplony. Piętro I. dobre Piętra powyżej I. 5 6 Standard lokalu Powierzchnia użytkowa lokalu dobry średni niski W pokojach na ścianach gładzie lub ściany pomalowane farbą, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi, na podłogach parkiety, wykładziny dywanowe lub panele, w kuchni meble w zabudowie, na podłodze panele lub terakota lub wykładzina PCV, ściany tapetowane, malowane lub wyłożone glazurą, w łazience i toalecie glazura, terakota, w przedpokoju szafa w zabudowie, na podłodze terakota, panele lub wykładzina dywanowa, ściany pomalowane farbą, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi. Sufity malowane farbą lub mogą być podwieszane w jednym lub kilku pomieszczeniach lub pokryte panelami. Grzejniki nowego typu w jednym lub kilku pomieszczeniach lub starego typu pomalowane, odnowione. Okna nowe drewniane lub PCV. Co najmniej siedem, jednak nie więcej niż dziesięć z cech wymienionych jako dobre. Co najmniej cztery, jednak nie więcej niż siedem z cech wymienionych jako dobre. dobra Powierzchnia lokalu do 41 m 2. średnia Powierzchnia lokalu powyżej 41 m 2. KM 1102/10 9

10 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Pabianice - miasto i gmina w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim. Według danych z 2006, miasto zamieszkiwało mieszkańców, co czyni je trzecim miastem w województwie łódzkim (po Łodzi i Piotrkowie Trybunalskim) i 57. pod względem wielkości w Polsce. Pabianice należą do Związku Miast Polskich. Rozciągają się na obszarze równinnym. Najniższy punkt miasta położony jest nad rzeką Dobrzynką, przy północnej granicy Pabianic i wynosi 174 m n.p.m. Natomiast najwyższy punkt w mieście zlokalizowany jest na południe od lasu miejskiego i wynosi 203 m n.p.m. Miasto graniczy z Łodzią oraz gminami Dobroń, Ksawerów, Pabianice i Rzgów. Według danych z roku 2002, Pabianice mają obszar 32,98 km 2. Na terenie miasta i okolicy przeważają gleby bielicowe (klasa V i VI), aluwialne i mułowo-bagienne należąca do klasy IV. W granicach miasta i gminy kilka żwirowisk oraz odkrywek gliny zwałowej. Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Szczególnie palące problemy Pabianic to malejąca liczba ludności, zwłaszcza w wieku przedprodukcyjnym i produkcyjnym, niedostateczna podaż mieszkań na rynku, starzenie się mieszkańców, a co za tym idzie zwiększone koszty pomocy socjalnej oraz bardzo niekorzystna struktura dochodów mieszkańców, z dużą przewagą osób utrzymujących się z rent i emerytur, brak systemu wspierania przedsiębiorczości oraz przyciągania inwestorów, a także niewielka powierzchnia wolnych terenów inwestycyjnych. Według najnowszych badań GUS Pabianice zajęły drugie miejsce w rankingu najbiedniejszych miast Polski - dochód budżetu w przeliczeniu na jednego mieszkańca wyniósł 2062 zł. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Szczególną uwagę przykuwają dane na temat stopy bezrobocia w powiecie pabianickim, która według notowań we wrześniu 2012 roku (dane z Powiatowego Urzędu Pracy -PUP) wyniosła 16,7 procenta. To o 3,5 procenta więcej niż w miastach województwa łódzkiego i 4,3 więcej niż w Polsce. W porównaniu z rokiem 2011, liczba bezrobotnych rejestrujących się w nie maleje. Dane PUP dotyczące okresu styczeń październik 2012 wskazują na niewielki spadek bezrobocia w skali roku. W styczniu 2011 roku było zarejestrowanych bezrobotnych, w październiku To i tak o 200 osób więcej niż w październiku W ciągu dziesięciu miesięcy 2012 roku prawie dwukrotnie wzrosła w porównaniu z planem liczba staży realizowanych za pośrednictwem urzędu, mających na celu aktywizację zawodową bezrobotnych. KM 1102/10 10

11 Obrót mieszkaniami w budynkach wielorodzinnych w starym budownictwie, na rynku wtórnym stanowi obecnie większość wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich, a tych w Pabianicach jest wciąż bardzo mało. W latach odnotowano jedynie 22 transakcje na rynku pierwotnym, co stanowi 11% wszystkich sprzedaży na rynku w Pabianicach. Na mieszkania w blokach decydują się zwykle ludzie, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie większe i w lepszym standardzie. Ogólna charakterystyka lokalnego rynku mieszkań Preferencje ludności najczęściej nakierowane są na mieszkania dwupokojowe (46,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału 40 m 2-50 m 2 w takich miastach jak Łódź. Natomiast w miastach satelitarnych najczęściej poszukiwanymi są powierzchnie mniejsze, które osiągają na rynku niższe ceny. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak, mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek z dużych miast, gdzie jest praca, do sąsiednich mniejszych miast w przypadku Pabianic byłaby to wyprowadzka z Łodzi nabywcy nie postrzegają Pabianic jako miasta-sypialni, co świadczy o jego niskiej atrakcyjności, w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych i niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Analizowano transakcje lokalami, położonymi w Pabianicach w bliskim sąsiedztwie (położenie w obrębie P-7), w budynkach wielorodzinnych, V- i XIkondygnacyjnych. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych, transakcje zostały dokonane na rynku wtórnym. Do porównań przyjęto transakcje prawami do nieruchomości lokalowych oraz spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali. Analizowany segment rynku: Głównym kryterium doboru nieruchomości uwzględnionych w porównaniach do szacowanego lokalu nr 95 było ich podobieństwo lokalizacyjne. Metoda ta pozwoliła na wyeliminowanie wielu cech różnicujących związanych z położeniem nieruchomości na terenie całego miasta. Ponadto ceny mieszkań w zależności od ich lokalizacji mogą się inaczej kształtować w granicach tego samego miasta. Istotną cechą dla nabywców jest najbliższe sąsiedztwo budynku. Zwracają oni uwagę na to, czy w okolicy znajduje się park, czy okna wychodzą na ruchliwą ulicę, jaki jest dostęp do handlu i usług oraz środków komunikacji miejskiej, przychodni medycznych, aptek, ośrodków oświaty. W badanym przypadku, ze względu na bliskość porównywanych budynków najbardziej różnicującym czynnikiem będzie usytuowanie budynku względem ruchliwej ulicy i odległości od niej, co wiąże się ze wzmożonym hałasem. KM 1102/10 11

12 Z kolei najczęściej poszukiwana powierzchnia lokalu to około 40 m 2. Z badań rynku wynika, że są to lokale najczęściej dwupokojowe, czyli takie, jakie zaspokajają przeciętne potrzeby klientów, a ich ceny są adekwatne do zasobów finansowych potencjalnych nabywców. Wciąż jednak największe znaczenie ma standard lokalu. Im wyższy standard, tym większa wartość nieruchomości. Stan techniczny determinuje ewentualne przyszłe wydatki (lub ich brak) na remonty, prace modernizacyjne zakupionego lokalu, aby doprowadzić go do oczekiwanego standardu, o ile nabywca ma zamiar stan obecny zmieniać. W dzisiejszych realiach, nabywcy najczęściej finansują kupno mieszkania z kredytów i często nie mogą pozwolić sobie na dodatkowe koszty związane z poprawą jakości lokalu zaraz po dokonaniu inwestycji. Ponadto, biorąc pod uwagę, że większość mieszkań na rynku finansowanych jest z kredytów, oznacza, że kupujący mieszkania mają ograniczone zasoby, które są w stanie zainwestować w swoje M. MAPA 3: Fragment mapy Pabianic z orientacyjnym zaznaczeniem położenia wycenianej nieruchomości. Wybrany obszar geograficzny (dzielnica, miasto, gmina, powiat): Okres badania cen transakcyjnych Analiza zaobserwowanych transakcji Analizowane transakcje lokalami stanowiącymi spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu, lokale znajdują się w budynkach położonych w obrębie P-7 na terenie Pabianic. Ostatnie 15 miesięcy. Z przeprowadzonego przeglądu transakcji kupna-sprzedaży na rynku wtórnym w Pabianicach w okresie od marca 2012 roku zaobserwowano, że na badanym segmencie rynku mieszkań o podobnych atrybutach do cech lokalu będącego przedmiotem oszacowania ceny lokali wykazywały tendencję spadkową. Trend zmian cen transakcyjnych zanotowano na poziomie -7,06%. KM 1102/10 12

13 Lokale, które zostały poddane badaniu, stanowiły spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, położone na terenie obrębu P-7. Analiza potwierdziła podobieństwo lokalizacyjne wybranych nieruchomości. Lokale mają zapewniony bardzo dobry dostęp do komunikacji miejskiej, punktów usługowohandlowych, oświaty. Najczęściej poszukiwanymi mieszkaniami były te o powierzchni około 40 m 2. Standard lokalu uznano za najważniejszy czynnik determinujący wartość lokalu. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali, zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w na osiedlu Konopnickiej, w obrębie P-7 w Pabianicach oraz obrębach sąsiednich: LP Data Adres PUM [m 2 ] Piętro Cena lokalu [zł] Cena za 1 m 2 [zł/m 2 ] Cena skorygowana [zł/m 2 ] Wyspiańskiego 47,10 V 95000, , , Skłodowskiej-Curie 49,30 III , , , Wyspiańskiego 33,67 VIII 82000, , , Wyszyńskiego 38,50 IV 90000, , , Wyszyńskiego 52,50 I , , , Wyszyńskiego 50,70 IV , , , Wyspiańskiego 33,90 III 80000, , , Skłodowskiej-Curie 43,50 IV , , , Wyszyńskiego 49,00 III , , , Wyspiańskiego 34,56 V 92000, , , Wyszyńskiego 40,80 I , , ,1969 C min - C max - Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość o cenie minimalnej lokal rozkładowy położony w budynku XI-kondygnacyjnym, nieodnowionym, przy ulicy Wyspiańskiego, na V piętrze. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 47,10 m 2. Standard wykończenia lokalu niski. Budynek znajduje się bezpośrednio przy ulicy o średnim natężeniu ruchu kołowego. Bardzo dobra komunikacja z centrum i pozostałymi rejonami miasta ulicą Zamkową przebiegają zarówno linie autobusowe, jak i tramwajowe. Budynek nieocieplony. Nieruchomość o cenie maksymalnej lokal rozkładowy położony w budynku VII-kondygnacyjnym, ocieplonym, przy ulicy Wyszyńskiego, na I piętrze. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 40,80 m 2. Standard wykończenia lokalu dobry. Budynek usytuowany przy ulicy o małym natężeniu ruchu, z dala od głównej ulicy, gdzie poziom hałasu jest wzmożony. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej, ośrodków oświaty, kościoła, punktów handlowo-usługowych. Dobre połączenie z centrum miasta. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego KM 1102/10 13

14 Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie parudziesięciu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych o powierzchni od 33 do 55 m 2, położonych w bliskim sąsiedztwie szacowanego lokalu (obręb P-7), które zostały zanotowane w ciągu ostatnich 15 miesięcy. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od marca 2012 roku do kwietnia 2013 roku na obszarze poddanym badaniu utrzymywała się tendencja spadkowa zmian cen, a trend zmian wyniósł 7,06%. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość gruntu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: Cenę minimalna C min = 1 913,19 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 2 665,20 zł/m 2 Cena średnia C śr = 2 348,26 zł/m 2 ΔC = C max - C min = 2 665,20 zł/m ,19 zł/m 2 = 752,00 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem. Jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy mają wpływ na wartość: - Piętro - Otoczenie - Powierzchnia użytkowa lokalu (PUM) - Stan techniczny budynku - Rodzaj budynku - Standard lokalu Granice współczynników korygujących są następujące: KM 1102/10 14

15 C C max śr 2665,20 zł / mkw 1, ,26 zł / mkw C C min śr 1913,19zł / mkw 0, ,26 zł / mkw Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Udział cechy Współczynnik maksymalny Współczynnik minimalny Otoczenie 25% 0,2837 0,2037 Standard lokalu 45% 0,5107 0,3666 Piętro 10% 0,1135 0,0815 Rodzaj budynku 5% 0,0567 0,0407 PUM 10% 0,1135 0,0815 Stan techniczny budynku 5% 0,0567 0,0407 RAZEM 100% 1,1350 0,8147 Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 4. Natomiast tabela 5, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 4. Zakresy poszczególnych cech. Cecha STAN CECHY Otoczenie Dobre Średnie 0,2837 0,2037 Standard lokalu Dobry Średni Niski 0,5107 0,4387 0,3666 Piętro Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1135 0,0975 0,0815 Rodzaj budynku Dobry Średni 0,0567 0,0407 PUM Dobra Średnia 0,1135 0,0815 Stan techniczny budynku Dobry Średni 0,0567 0,0407 Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa WYCENIANY LOKAL POZIOM CECHY Otoczenie Średnie 0,2037 Standard lokalu Średni 0,4387 Piętro Bardzo dobre 0,1135 Rodzaj budynku Średni 0,0407 PUM Średnia 0,0815 Stan techniczny budynku Dobry 0,0567 RAZEM 0,9348 CENA SKORYGOWANA [zł/m 2 ] 2195,19 KM 1102/10 15

16 PUM LOKLAU [m 2 ] 45,71 WARTOŚĆ LOKALU [zł] ,35 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 3) Natomiast wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W N = P * W 1m 2 W N = 45,71 m 2 x 2 195,19 zł/m 2 = ,35 zł Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 95 o powierzchni 45,71 m 2 położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Wyspiańskiego 1, I piętro, ustalona na dzień 11 czerwca 2013 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto tysięcy trzysta złotych. 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 95 przy ulicy Wyspiańskiego 1 do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z tej samej okolicy, których stan prawny, jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały zaktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały wzięte na podstawie aktów notarialnych. 2. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 95 położonego przy ulicy Wyspiańskiego 1 wynosi: zł słownie: sto tysięcy trzysta złotych. 3. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 4. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA KM 1102/10 16

17 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 11 czerwca 2013 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 11 czerwca 2013 r., w tych także dniach autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 5. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin całej nieruchomości. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 6. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 7. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156 ust. 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 8. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 13. Operat zawiera 17 (siedemnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 1102/10 17

18 ZAŁĄCZNIK 1 Dokumentacja fotograficzna Zdjęcia nr 1-5: Budynek przedmiotowego lokalu z zewnątrz oraz jego otoczenie. Zdjęcia 6-7: Okna przedmiotowego lokalu. Zdjęcie nr 8-13: Drzwi wejściowe do lokalu (od zewnątrz i od wewnątrz) oraz widok lokalu od wewnątrz. KM 1102/10 18

19 KM 1102/10 19

20 ZAŁĄCZNIK 2 Orientacyjny szkic przedmiotowego lokalu nr 95 KM 1102/10 20