OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYKOWEJ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI ½ CZĘŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 18, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY TRĘBACKIEJ 9, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KMP 62/12 Data opracowania: 02 stycznia 2018 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO WARTOŚCI RYKOWEJ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI ½ CZĘŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 18, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY TRĘBACKIEJ 9, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest udział w wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c), położonego w budynku przy ul. Trębackiej 9 w Pabianicach bez założonej księgi wieczystej. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. Jest to lokal usytuowany na III kondygnacji (drugie piętro) i składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z wc, przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 32,30 m 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje po ½ części Annie Nowak i Piotrowi Nowak. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej udziału w wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej 9, bez założonej księgi wieczystej dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: WR = zł słownie: osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych 5. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość rynkowa udziału w wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej 9, bez założonej księgi wieczystej dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 6. Istotne daty w procesie sporządzenia operatu: WR = zł słownie: czterdzieści dwa tysiące złotych Data sporządzenia operatu: 02 stycznia 2018 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 14 grudnia 2017 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 listopada 2017 r. Data wykonania zdjęć: 09 listopada i 18 grudnia 2017 r. Data wizji lokalnej: 09 listopada 2017 r. 7. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KMP 62/12 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Określenie wartości udziału w wysokości ½ części nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny; 2. Rzut lokalu mieszkalnego nr 18 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 3. Zaświadczenie Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej o przysługującym spółdzielczym prawie do lokalu z dnia 07 listopada 2017 roku; 4. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach przy ul. Trębackiej 9/18 wraz z potwierdzeniami odbioru. 5. Kopia polis ubezpieczeniowych OC rzeczoznawcy majątkowego. KMP 62/12 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nr 18, b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Trębacka 9, c. powierzchnia lokalu: 32,30 m 2, d. usytuowanie lokalu: drugie piętro (III kondygnacja), e. ekspozycja okien: zachód. f. księga wieczysta: brak założonej księgi wieczystej. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: udział w wysokości ½ części w ograniczonym prawie rzeczowym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: pozostałe udziały. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej udziału w wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu numer 18 położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej 9 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 11 października 2017 roku (otrzymane 17 października 2017 roku) Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/50. KMP 62/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U nr 0 poz. 2147) -UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.2014 Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2017 roku, poz. 459, z późn. zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 1822, z późn. zm.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; 8. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U poz. 922, z późn. zm.) UODO. KMP 62/12 4

5 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny przeprowadzone w dniu 09 listopada 2017 roku; 3. Zdjęcia przedmiotu wyceny oraz otoczenia z dnia 09 listopada i 18 grudnia 2017 r. 4. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 5. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 6. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; 8. Transakcje z zasobów Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 9. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 18 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 10. Dane o budynku oraz zaświadczenie uzyskane z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 4.DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 02 stycznia 2018 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 14 grudnia 2017 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 listopada 2017 r. Data wykonania zdjęć: 09 listopada i 18 grudnia 2017 r. Data wizji lokalnej: 09 listopada 2017 r. 5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z danymi uzyskanymi z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, dla przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma założonej księgi wieczystej. Na podstawie zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 07 listopada 2017 roku, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje po ½ części Pani Annie Nowak i Panu Piotrowi Nowak. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. KMP 62/12 5

6 Mapa 1: Fragment załącznika graficznego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pabianic. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społecznogospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Szacowana nieruchomość znajduje się w kierunku południowo-zachodnim od centrum miasta Pabianic. Usytuowana jest w budynku, przy ulicy Trębackiej o nawierzchni asfaltowej, która charakteryzuje się niewielkim natężeniem ruchu samochodowego. Ulica Trębacka jest drogą dwukierunkową, podobnie jak ulica Jana Pawła II, od której odchodzi ulica Trębacka. Mapa 2 i 3: Lokalizacja oraz otoczenie (widok od strony wschodniej) przedmiotowej nieruchomości. KMP 62/12 6

7 Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowo - zachodniej części miasta, dobra dostępność komunikacyjna. Komunikacja miejska przy ulicy Jana Pawła II gdzie znajdują się przystanki autobusowe linii miejskich. Wzdłuż ulicy Trębackiej oraz w zatoczce przy budynku z przedmiotowym lokalem znajdują się miejsca parkingowe. Koło budynku znajduje się niewielkie boisko asfaltowe. Nieopodal znajduje się również kościół. W bezpośrednim otoczeniu zróżnicowana zabudowa, zarówno wielorodzinna jak i jednorodzinna. Kilka drobnych punktów handlowo usługowych znajduje się przy ulicy Jana Pawła II. Więcej placówek handlowych pojawia się w kierunku północnym, ulicy Łaskiej. Budynek, w którym znajduje się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) w 1973 roku, zbudowany został w systemie OWT. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku dobry. Budynek jest w trakcie przeprowadzania prac dociepleniowych elewacji. Według informacji z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej budynek wyposażony jest w instalacje: centralna ciepła woda, centralna zimna woda, centralne ogrzewanie, instalacja elektryczna, instalacja gazowa, instalacja AZART, instalacja domofonowa, instalacja odgromowa, instalacja kanalizacyjna. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja III (drugie piętro). Usytuowanie okien: zachód. Struktura lokalu: Dwa pokoje, kuchnia, łazienka z toaletą, przedpokój. Lokal w amfiladzie. Rzut mieszkania w załączeniu do operatu. Powierzchnia użytkowa: według informacji uzyskanych w Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej powierzchnia lokalu wynosi 32,30 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu UWAGA: Lokal do czynności oględzin udostępnił najemca Pan Daniel Bąkowski. W lokalu okna wymienione PCV. W pokojach ściany malowane farbą, na podłodze panele noszące oznaki zużycia. W łazience glazura i terakota noszące oznaki zużycia. Stolarka drzwiowa w części wymieniona. W lokalu na przestrzeni ostatnich lat były wykonywane prace remontowe lecz nie we wszystkich pomieszczeniach. KMP 62/12 7

8 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art , Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KMP 62/12 8

9 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: ui wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) położone w południowo-zachodniej części Pabianic, w sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - lokalizacja i otoczenie, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal. Wpływ takich cech jak: - rodzaj budynku (niski, V-kondygnacyjny), - technologia budowy (budynki wznoszone w systemie OWT z lat końca lat 60-tych oraz początku lat 70-tych), - forma władania (spółdzielcze własnościowe prawa oraz prawa własności do lokali analiza rynku wykazała brak mierzalnej różnicy wartości pomiędzy tymi prawami), - układ funkcjonalny (lokale dwupokojowe, w amfiladzie) - PUM (32,30 m 2 ) został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. KMP 62/12 9

10 Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione PCV, drzwi nowego typu, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet bez oznak zużycia, ściany pomalowane farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach Ponad glazura; materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak znacznych przeciętny śladów użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich Stan techniczny i pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remontowomodernizacyjne 1 standard na przestrzeni ostatnich lat. Lokal niewymagający wykończenia lokalu nakładów na remont; lokal może wymagać odświeżenia. Przeciętny Z opisu stanu ponad przeciętny cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od dwóch do pięciu cech jest niespełnionych. 2 Lokalizacja i otoczenie 3 Piętro Poniżej przeciętnej Z opisu stanu ponad przeciętny cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od sześciu cech jest niespełnionych. Wokół budynku zabudowa jednorodna, mieszkaniowa, brak terenów niezagospodarowanych. Blisko placówki handlowo usługowe oraz przystanki komunikacji miejskiej zarówno autobusowe jak i Bardzo dobre tramwajowe (połączenie z Łodzią) w odległości do 300 m. Bardzo dobra dostępność komunikacyjna. Brak uciążliwości związanych z bezpośrednim sąsiedztwem szkół, przedszkoli czy kościołów. Z opisu stanu bardzo dobre cechy Lokalizacja i otoczenie od dwóch Dobre cech jest niespełnionych. Bardzo dobre Piętro 1-2. Dobre Piętro 3. Średnie Parter oraz piętro ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 7.1 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Gmina Pabianice składa się z dwóch odrębnych części otaczających od północy i południa miasto Pabianice. Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Gmina położona jest w centralnej części województwa łódzkiego i wchodzi w skład powiatu pabianickiego. Najbliższym sąsiadem gminy jest miasto Pabianice, które będąc dużym ośrodkiem przemysłowym, administracyjnym i oświatowym wywiera znaczący wpływ na życie. Od północy graniczy z Łodzią, największym ośrodkiem miejskim i stolicą województwa. Miasto to bardzo silnie oddziałuje na gminę Pabianice poprzez inwestycje szczególnie o charakterze komunalnym, a także, jako siedziba wielu instytucji naukowych, kulturalnych, medycznych i oczywiście ośrodek przemysłowy. Pozostali sąsiedzi to gminy: Konstantynów Łódzki, Lutomiersk, Dłutów, Dobroń, Wodzierady i od roku 1997 Ksawerów. Leżąc w środkowej części woj. łódzkiego gmina Pabianice ma dogodne połączenia komunikacyjne zarówno drogowe jak i kolejowe. Drogi krajowe w kierunku Wrocławia i Łodzi, a także linia kolejowa ze stacją w Pabianicach dają możliwość dotarcia do Warszawy i innych rejonów Polski. KMP 62/12 10

11 W mijającym roku dużym popytem cieszyły się zakupy inwestycyjne. Inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu poszukiwali tanich mieszkań z rynku wtórnego w bardzo dobrych, wielkomiejskich lokalizacjach. Do zakupów zachęcały ich zarówno niskie koszty kredytów (rekordowo niskie stopy procentowe NBP) oraz dosyć wysoka rentowność najmu, którą obecnie szacuje się na około 4 4,5 proc. w skali roku. To jest dużo, biorąc pod uwagę np. zyski z lokat bankowych czy obligacji. Dane z sektora kredytowego mówią natomiast, że inwestorzy wykorzystali stabilne i jeszcze dosyć niskie ceny. Wzrósł udział zakupów mieszkań za gotówkę bądź z wysokim wkładem własnym. Na pewno na rynku wtórnym w dużych miastach do perełek należą atrakcyjnie położone kamienice. Takie nieruchomości mogą być wyceniane wysoko. Są one również poszukiwane przez inwestorów z segmentu nieruchomości komercyjnych, którzy np. realizują w takich obiektach projekty biurowe. Jeśli chodzi o metraże mieszkań, które cieszą się największą popularnością tu nic się nie zmienia. Polacy najbardziej cenią średnie mieszkania dwa, góra trzy pokoje z kuchnią od 40 do 60 mkw. Natomiast ciągle nieco mniejszym zainteresowaniem cieszą się duże mieszkania powyżej 80 mkw., choć widać też w związku z tanimi kredytami lekki wzrost zainteresowania takimi nieruchomościami. Podobnie ma się rzecz z kawalerkami, które obecnie nie są poszukiwane. Tego typu nieruchomości nie mają wzięcia poza wąskim segmentem najmu w największych miastach. O atrakcyjności przesądza tu jednak głównie dobra lokalizacja. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miastem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Największy obrót lokalami mieszkalnymi ma miejsce na osiedlu Bugaj położonym w południowo-wschodniej części miasta, gdzie lokale osiągają też wyższe ceny. KMP 62/12 11

12 Okres badania cen transakcyjnych Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Zachowania inwestorów Ostatnie 24 miesiące. Spółdzielcze własnościowe prawa oraz prawa własności do lokali mieszkalnych w budynkach powstałych w systemie OWT, V-kondygnacyjne. Lokale położone w sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Lokale dwupokojowe, w amfiladzie, o powierzchni użytkowej 32,30 m 2. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych w Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw oraz praw własności do lokali, w budynkach położonych w bezpośrednim południowo zachodniej części Pabianic wyceny. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Przykładowo dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. W tym przypadku wpływ cechy lokalizacja i otoczenie został określony na poziomie 30%. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 40-70%, w przypadku przedmiotu wyceny wpływ tej cechy wyniósł 55%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro, na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 15%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Lp. Data Adres PUM [m 2 ] Piętro Cena [zł] Cena 1 m 2 [zł/m 2 ] Cena 1 m 2 skoryg. [zł/m 2 ] Wileńska 32, , , , Wileńska 32, , , , Łaska 32, , , , Ostatnia 32,30 parter , , , Wileńska 32, , , , Trębacka 32, , , , Ostatnia 32, , , , Wileńska 32, , , , Kochanowskiego 32, , , , Trębacka 32, , , , Łaska 32, , , ,02 KMP 62/12 12

13 Opis nieruchomości przyjętych do porównań Transakcja o cenie minimalnej Lokal położony w budynku przy ulicy Wileńskiej. Lokal mieszkalny położony na trzecim piętrze, dwupokojowy o powierzchni użytkowej 32,30 m 2. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu poniżej przeciętnej. Wokół zabudowa mieszkaniowa zarówno wielorodzinna jak i jednorodzinna. Blisko znajdują się punkty handlowo usługowe oraz szkoła. W pobliżu przystanki komunikacji miejskiej (autobusowe). Dobra dostępność komunikacyjna. Transakcja o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku szczytem do ulicy Łaskiej. Lokal mieszkalny położony na pierwszym piętrze, dwupokojowy powierzchni użytkowej 32,30 m 2. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu ponad przeciętny. Wokół zabudowa jednorodna, mieszkaniowa wielorodzinna. Blisko punkty handlowo usługowe oraz przystanki komunikacji miejskiej (tramwajowe i autobusowe) przy ulicy Łaskiej. Bardzo dobra dostępność komunikacyjna. Dobór nieruchomości porównawczych sprawił, że takie cechy różnicujące jak technologia wiek budynku, struktura lokalu, rodzaj budynku, forma władania do szacowanej nieruchomości nie są cechami różnicującymi. Wszystkie lokale porównawcze mają ten sam poziom jednej z w/w cech. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw oraz praw własności do lokali położonych w sąsiedztwie przedmiotu wyceny, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała trend na poziomie 2,69 %. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 3500, , , , , ,00 500,00 0,00 y = 0,1335x ,9 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości. Zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. KMP 62/12 13

14 Tabela 3. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transakcji maksymalny - Vmax Waga Cecha cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Stan techniczny i standard 55% ,000 0,550 wykończenia lokalu Lokalizacja i otoczenie 30% ,000 0,300 Piętro 15% ,075 0,150 Razem 100% 2 308, ,02 0,075 1,000 Różnica 1 0 Kd 2 241,20 Skala ocen: od 1 do 3 Kg 3 134,02 Rozstęp estymowany 892,82 Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu. Wartość rynkową 1 m 2 prawa do lokalu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem. Cmin est 2 241,20 zł/m 2 Cmax est 3 134,02 zł/m 2 Cśr 2 734,42 zł/m 2 ΔC = Cmax est - Cmin est 892,82 zł/m 2 Cmin est /C śr 0,8196 Cmax est /C śr 1,1461 KMP 62/12 14

15 Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Udział cechy w Δ C (waga cechy) [%] Zakresy współczynników korygujących U i min U i max Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 55% 0,4508 0,6304 Lokalizacja i otoczenie 30% 0,2459 0,3438 Piętro 15% 0,1229 0,1719 SUMA 100% 0,8196 1,1461 Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 5. Natomiast tabela 6, przedstawia zakresy współczynników różnicujących dla wycenianego prawa. Tabela 5. Zakresy poszczególnych cech. Cechy rynkowe Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Lokalizacja i otoczenie Piętro Stan danej cechy Poniżej przeciętnej Przeciętny Powyżej przeciętnej 0,4508 0,5500 0,6304 Dobre Bardzo dobre 0,2459 0,3438 Średnie Dobre Bardzo dobre 0,1229 0,1500 0,1719 Tabela 6. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa. Wyceniany lokal - cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Poziom cechy Przeciętny 0,5500 Lokalizacja i otoczenie Dobre 0,2459 Piętro Bardzo dobre 0,1719 RAZEM 0,9678 Wartość 1 m 2 wycenianego lokalu [zł] 2 646,39 PUM [m 2 ] 32,30 Wartość prawa do lokalu [zł] ,52 KMP 62/12 15

16 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: gdzie: W 1m2 = C ŚR x ΣU i W 1m 2 = 2 734,42 x 0,9678 = 2 646,39 zł CŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej Ui współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 6) Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W R = P * W 1m 2 W R = 32,30 m 2 x 2 646,39 zł/m 2 = ,52 2 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18, położonego w Pabianicach, przy ulicy Trębackiej 9 dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 14 grudnia 2017 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych 8.3 Określenie wartości udziału w wysokości ½ części nieruchomości w podejściu porównawczym Z uwagi na fakt, iż przedmiotem wyceny jest udział w wysokości 1/2 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej 9, wartość tego udziału zostanie odrębnie oszacowana. Specyfika współwłasności ułamkowej sprawia, iż prawo to postrzegane jest na rynku, jako mniej wartościowe niż własność. W przypadku współwłasności ułamkowej w odróżnieniu od łącznej każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział taki może być zbyty, obciążony i wydzierżawiony. Nabywca takiego udziału zajmuje wówczas miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza wielkość i granice jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycje w stosunkach wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, tym większy ma wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd nieruchomością. Trzeba wiedzieć również, że z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale też obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej właściciel jest zobowiązany do ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy współwłaścicieli będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości. Niepodzielność prawa oznacza, że rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi jedną integralną całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KMP 62/12 16

17 określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje w sprzeczności z zasadą niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych nieruchomości wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np. ogródki przydomowe do wyłącznego użytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność prawa własności, gdyż nie pozbawia ono poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest tylko przejawem porozumienia właścicieli, co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym przydomowym ogródku samodzielnie gospodarować, jednak nie może nim w pełnym zakresie rozporządzać. Prawo do korzystania jest wynikiem porozumienia zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być zmienione. W związku z tym prawo współwłasności często wiąże się z konfliktami na różnych płaszczyznach. Prawo do udziału oznacza, że zarządzanie nieruchomością dla udziałowca jest trudniejsze. Stąd przy szacowaniu wartości rynkowej stosuje się współczynniki korygujące. O tej kwestii wielokrotnie wypowiadały się zarówno Wojewódzkie jak i Naczelny Sąd Administracyjny (np. wyrok NSA z 27 maja 1998 roku sygn. I SA/Lu 527/97). Mając na uwadze ograniczenia wynikające z istoty współwłasności do określenia wysokości ułamkowego udziału w wysokości 1/2 części w przedmiotowej nieruchomości należącego do Piotra Nowaka zastosowany zostanie współczynnik korygujący (WK) odzwierciedlający wzajemne relacje prawa własności i współwłasności, uwzględniając wielkość udziału. Zatem wartość nieruchomości, jako podstawy do oszacowania udziałów obliczono według wzoru: Wu = W RN x 0,98 Wu = ,52 zł x 0,98 Wu = ,95 zł Stosownie do art kpc, w razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości. W U 1/2 = W U x 1/2 W U 1/2 = ,95 zł x 1/2 W U 1/2 = ,47 zł Wartość rynkowa udziału w wysokości 1/2 części należącego do Piotra Nowaka w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach, przy ulicy Trębackiej 9 określona na dzień 14 grudnia 2017 roku, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: czterdzieści dwa tysiące złotych KMP 62/12 17

18 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Takie cechy różnicujące jak wiek budynku, rodzaj budynku, forma władania, układ funkcjonalny, powierzchnia lokalu zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. 2. W świetle analizowanych transakcji porównawczych dobranych pod kątem przedmiotu wyceny, otrzymana w niniejszym operacie wartość rynkowa w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 3. Przy wycenie udziału w wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ulicy Trębackiej 9 do porównań przyjęto transakcje obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami i prawami własności do lokali z południowo zachodniej części miasta Pabianic, których stan prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dane o transakcjach zostały przyjęte na podstawie aktów notarialnych. 4. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach, przy ulicy Trębackiej 9, ustalona na dzień 14 grudnia 2017 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnego tysiąca złotych wynosi: zł słownie: osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych 5. Wartość rynkowa udziału w wysokości ½ części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach, przy ulicy Trębackiej 9, ustalona na dzień 14 grudnia 2017 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnego tysiąca złotych wynosi: zł słownie: czterdzieści dwa tysiące złotych 6. Otrzymana w procesie wyceny wartość rynkowa, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości porównywalnych z porównywalnej lokalizacji z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 7. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa jest oszacowana na dzień 14 grudnia 2017 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 09 listopada i 18 grudnia 2017 roku, wtedy także autor dokonał wizji lokalnej budynku i lokalu, w którym znajduje się przedmiot wyceny. KMP 62/12 18

19 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polis nr SRM ; SRM Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń hipotecznych nieruchomości. 13. Operat zawiera 19 (słownie: dziewiętnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KMP 62/12 19

20 Dokumentacja fotograficzna: Zdjęcia 1-6: Budynek z przedmiotowym lokalem (zdjęcia z 18 grudnia 2017 roku), oraz otoczenie. KMP 62/12 20

21 Zdjęcia 7-11: Wnętrzne lokalu zdjęcia z dnia 09 listopada 2017 roku. KMP 62/12 21