OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 3, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY BRONIEWSKIEGO 5, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 6765/ CZĘŚCI, W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁEK GRUNTU 201/10, 201/11, 203/12, 201/13 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /5 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 376, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 2655/14 Data opracowania: 29 kwietnia 2015 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 3, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY BRONIEWSKIEGO 5, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 6765/ CZĘŚCI, W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁEK GRUNTU 201/10, 201/11, 203/12, 201/13 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /5 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności do lokalu mieszkalnego nr 3 stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem w wysokości 6765/ w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 203/12, 201/13 w Pabianicach, oraz z udziałem w wysokości 6765/ części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal, jest budynkiem 12-kondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy. Usytuowany na I kondygnacji (parter) i składa się z: - 3 pokoi, - kuchni, - łazienki, - ubikacji, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 67,65 m 2. Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Janowi Olejniczak s. Józefa i Stanisławy oraz Wandzie Olejniczak c. Antoniego i Janiny na podstawie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy przeniesienia własności lokalu, akt notarialny numer rep A 3736/2009 z dnia 22 lipca 2009 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności lokalu nr 3 stanowiącego odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 6765/ części, w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 203/12, 201/13 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, wartość prawa własności lokalu nr 3 stanowiącego odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 6765/ części, w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 203/12, 201/13 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 5. Istotne daty dla procesu wyceny: W RL = zł słownie: sto pięćdziesiąt pięć tysięcy osiemset złotych Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 10 marca 29 kwietnia 2015 roku. 25 kwietnia 2015 roku. 03 kwietnia 2015 roku. 03 kwietnia 2015 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2655/14 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 3 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 2. Kopia zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 23 marca 2015 roku. 3. Kopia powiadomienia o oględzinach wraz z potwierdzeniami odbioru. KM 2655/14 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: samodzielny lokal mieszkalny nr 3 stanowiący odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 6765/ części w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 203/12, 201/13 oraz takim samym udziałem w wysokości 6765/ części w częściach wspólnych budynku; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Broniewskiego 5 c. powierzchnia lokalu: 67,65 m 2 d. usytuowanie lokalu: parter (I kondygnacja) e. ekspozycja okien: północ, południe f. księga wieczysta lokalu: LD1P/ /5, g. księga wieczysta działek gruntu: LD1P/ /7. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności do lokalu nr 3 stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w wysokości 6765/ części, w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 203/12, 201/13 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położonego w Pabianicach przy ulicy Broniewskiego 5. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności do lokalu nr 3 stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w wysokości 6765/ części, w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 203/12, 201/13 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali położonego w Pabianicach przy ulicy Broniewskiego 5, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach - Kancelaria przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. Sprawa nr KM 2655/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 06 marca 2015 roku (otrzymane w dniu 10 marca 2015 roku) Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasika, prowadzącego swoją Kancelarię w Pabianicach przy ul. Warszawskiej 44/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz. tekst jednolity Dz. U poz. 518, z późn.zm.) - UoGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) -UoWL; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 roku poz. 707 z późn. zm.) - UKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; KM 2655/14 4

5 8. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U roku, poz. 1182, z późn. zm.) UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 03 kwietnia 2015 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 03 kwietnia 2015 roku; 5. Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 7. Rzut lokalu mieszkalnego nr 3 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 8. Zaświadczenie z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 23 marca 2015 roku. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 10 marca 29 kwietnia 2015 roku. 25 kwietnia 2015 roku. 03 kwietnia 2015 roku. 03 kwietnia 2015 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Lokal stanowiący odrębną nieruchomość. a) Księga wieczysta nr LD1P/ /5 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: województwo łódzkie, powiat pabianicki, gmina Pabianice M., miejscowość Pabianice. Oznaczenie: Lokal mieszkalny numer 3 znajduje się w Pabianicach przy ul. Broniewskiego 5. Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: Lokal mieszkalny położony jest na pierwszej kondygnacji i składa się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju. Odrębność: tak Powierzchnia lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 67,65 m 2 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Udział związany z własnością lokalu. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 6765/ Dział II: Właściciel Właściciel Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Janowi Olejniczak s. Józefa i Stanisławy oraz Wandzie Olejniczak c. KM 2655/14 5

6 Antoniego i Janiny na podstawie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy przeniesienia własności lokalu, akt notarialny numer rep A 3736/2009 z dnia 22 lipca 2009 roku. Dział III: Ciężary i obciążenia Inny wpis wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej tą KW na wniosek Sygma Banque Societe Anonyme S.A. w Warszawie w sprawie KM 1522/11 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika Zmiany: wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela SKOK im. F. Stefczyka do egzekucji z nieruchomości objętej tą KW w sprawie KM 3839/11, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela skok im. F. Stefczyka do egzekucji z nieruchomości objętej tą KW w sprawie KM 3825/11, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Euro Bank S.A. w Warszawie w sprawie KM 1799/14 - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 2655/14 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 2764/14 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika Dział IV: Hipoteki Brak wpisów. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu WC tereny zabudowy wielofunkcyjnej centrum. Mapa 1: Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Pabianic. KM 2655/14 6

7 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w centralnej części miasta. Dojazd do nieruchomości bardzo dogodny, najbliższa komunikacja miejska w odległości do m, przy ulicy Zamkowej gdzie znajdują się przystanki autobusowe linii miejskich 260, 262, 265, D, T oraz linii tramwajowej nr 41, która to łączy Pabianice z Ksawerowem oraz Łodzią. Ulica Broniewskiego ma przebieg równoległy do ulicy Zamkowej zatem centralnej ulicy Pabianic i łączy się od wschodu z ulicą Wyszyńskiego, a od zachodu z ulicą Wyspiańskiego. Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości Bezpośrednio przy budynku, w którym znajduje się wyceniany lokal, znajdują się miejsca parkingowe, w pobliżu także siedziba Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, budynki mieszkalne wielorodzinne. Centrum Pabianic znajduje się w kierunku wschodnim od wycenianej nieruchomości. W sąsiedztwie znajdują się liczne punkty handlowo usługowe, market NETTO, linie komunikacji miejskiej autobusowe i tramwajowa. Zdjęcia 1-4: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. KM 2655/14 7

8 Wyceniany budynek jest budynkiem 12-kondygnacyjnym. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się także budynki wielorodzinne, pasy zieleni. Budynek jest nieocieplony, został oddany do użytku w 1986 roku, zbudowany został w technologii uprzemysłowionej wielkopłytowej system OWT. Wyposażony jest w instalacje: centralna ciepła i zimna woda użytkowa, centralne ogrzewanie, gazowa, elektryczna, Azard, domofonowa, telekomunikacyjna. Zdjęcia 5-7: Budynek z przedmiotowym lokalem z zewnątrz, drzwi wejściowe do lokalu. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja I (parter). Usytuowanie okien: północ - południe. Struktura lokalu: Pomieszczenia: 3 pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój. Powierzchnia użytkowa: zgodnie z zapisami księgi wieczystej i zaświadczeniem PSM wynosi 67,65 m 2 Opis wykończenia elementów lokalu Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Lokal wymaga przeprowadzenia istotnych prac remontowych. W lokalu widoczne ślady zużycia. Zdjęcie nr Lokal wewnątrz KM 2655/14 8

9 W przedpokoju na podłodze wykładzina, na ścianach tapeta. W pokojach na podłodze wykładzina, ściany pomalowane farbą. W kuchni na podłodze terakota, ściany pomalowane farbą. W łazience i wc na ścianach panele. Stolarka drzwiowa wewnętrzna starego typu. W kuchni i w małych pokojach stolarka okienna drewniana skrzynkowa starego typu. W dużym pokoju okna PCV. W lokalu zameldowane 5 osób w tym jedna niepełnoletnia. Lokal nieubezpieczony. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. KM 2655/14 9

10 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Taka procedura wyceny zgodna jest z 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników a także z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny i nową definicją wartości rynkowej, która mówi, że wartość ta winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa oraz prawa własności do lokali wykończonych (rynek wtórny) położone w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - PUM (cecha ciągła). Wpływ takich cech jak: - lokalizacja i otoczenie (lokale położone w budynkach sąsiednich), - rodzaj budynku (wieżowiec), - technologia budowy, - forma władania 1, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis 1 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 2 PUM (cecha ciągła) 3 Piętro Dobry Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po remoncie przeprowadzonym na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal niewymagający nakładów na remont. Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na przestrzeni Średni ostatnich lat zostały przeprowadzone prace remontowe. Lokal wymagający niewielkich nakładów na remont. Niski Wykończenie lokalu noszące ślady zużycia. Lokal wymagający nakładów na remont. Lokal nieremontowany od ponad 10 lat. Górny zakres Lokal o powierzchni użytkowej 60,95 m 2 Dolny zakres Lokal o powierzchni użytkowej 75,0 m 2 Bardzo dobre Piętro 1-3. Dobre Piętro 4-7. Średnie Parter oraz od 7 piętra do ostatniego. 1 Analiza rynku nie wykazała różnicy w wartości pomiędzy prawem odrębnej własności, a spółdzielczymi włas-nościowymi prawami do lokali. KM 2655/14 10

11 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Okres badania cen transakcyjnych Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Sytuacja ekonomicznogospodarcza województwa W III kwartale 2014 roku widać, że sprzedający nadal podwyższali ceny ofertowe w wielu lokalizacjach. Taki trend widoczny jest co roku w okresie powakacyjnym. W segmencie mieszkań jednopokojowych największy wzrost średniej ceny ofertowej, podczas trzech ostatnich miesięcy, nastąpił w Bydgoszczy 4 proc. W segmencie mieszkań 2-pokojowych największy wzrost ceny nastąpił w Olsztynie 0,6 proc. W segmencie mieszkań 3-pokojowych w Krakowie zanotowano największy wzrost 2,9 proc., średniej ceny ofertowej. Wzrosty cen ofertowych w III kwartale nie występowały jednak we wszystkich analizowanych segmentach. W trakcie trzech ostatnich miesięcy ceny ofertowe spadły m.in.: w Białymstoku w segmencie kawalerek (- 2,2 proc.), wśród mieszkań 2-pokojowych w Gorzowie Wielkopolskim (-3,4 proc.), wśród mieszkań 3-pokojowych w Opolu i Olsztynie (- 0,7 proc.) w tym segmencie mieszkań spadki były najmniejsze. Obniżki cen są coraz niższe i coraz mniej spotykane. Rynek nadal charakteryzuje się cały czas większą podażą mieszkań niż popytem. Około 65 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w III kwartale 2014 roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat, reszta to lokale wybudowane po roku Najwięcej lokali ponad trzynastoletnich proponowano do sprzedaży podobnie jak w poprzednich kwartałach - w Opolu 85 proc. całej oferty rynkowej w tej lokalizacji. Warto zaznaczyć, że liczba lokali w takim wieku wzrosła w Opolu o 1 proc. względem poprzedniego kwartału. Podobne ilości starszych lokali oferowano w Białymstoku i Łodzi 78 proc. wszystkich ogłoszeń w tych miastach. Z drugiej strony najwięcej mieszkań wybudowanych w ostatnich trzynastu latach oferowano do sprzedaży w Krakowie - 43 proc. całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku wtórnym w tym mieście. Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań ze względu na ilość pokoi to dominowały we wszystkich analizowanych miastach mieszkania 2- i 3- pokojowe. Najwięcej mieszkań jednopokojowych na rynku wtórnym w III kwartale oferowano podobnie jak w II kwartale - w Krakowie 14 proc. całej oferty kwartalnej. W Łodzi i Wrocławiu oferowano najwięcej mieszkań 2 - pokojowych 42 proc. całej oferty kwartalnej. W Lublinie oferowano najwięcej mieszkań 3- pokojowych 43 proc. Lokale posiadające więcej niż 3 pokoje najczęściej występowały w ofercie szczecińskiej 20 proc. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Ostatnie 24 miesięcy Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji i otoczeniu, położone w sąsiednich budynkach. Lokale trzypokojowe. Dane o transakcjach uzyskano min. z aktów notarialnych uzyskanych z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje dotyczące praw własności i spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Według bilansu ludności, na koniec września 2014 r. liczba mieszkańców Łodzi wyniosła 707,5 tys. osób i stanowiła 28,2% populacji województwa łódzkiego. W skali roku liczba mieszkańców miasta zmniejszyła się o 6,7 tys. osób, tj. o 0,9%. Obserwowany od wielu lat spadek liczby ludności to głównie rezultat negatywnych KM 2655/14 11

12 łódzkiego (I- XII 2014) Zachowania inwestorów Operat szacunkowy prawa własności lokalu nr 3 Pabianice ul. Broniewskiego 5 tendencji w zakresie ujemnego przyrostu naturalnego oraz, w mniejszym stopniu, emigracji mieszkańców na pobyt stały. W stosunku do grudnia 2013 r. liczba ludności w Łodzi zmniejszyła się o 3,8 tys. osób, tj. o 0,5%. Największy ubytek ludności wystąpił w Śródmieściu - o 1,2% (o 0,8 tys. osób), natomiast najmniejszy spadek odnotowano na Widzewie (o 0,3 tys. osób, tj. o 0,2%). Ponad połowę populacji miasta, tj. 54,5% stanowią kobiety. Udział ten nie ulega zmianie. Podobnie jak w poprzednich badanych okresach, Łódź charakteryzowała się najwyższym poziomem wskaźnika feminizacji spośród innych wielkich miast w Polsce. Na koniec grudnia 2014 r. na 100 mężczyzn przypadało 120 kobiet. W 2014 r. w Łodzi do użytkowania oddanych zostało 1,7 tys. mieszkań, tj. o 21,4% więcej niż w 2013 r., a ich łączna powierzchnia użytkowa była większa o 16,7%. Wśród mieszkań oddanych do użytkowania od stycznia do grudnia 2014 r. przeważały lokale przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, stanowiąc 70,0% wszystkich mieszkań. Liczba oddanych tego typu mieszkań zwiększyła się w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku o 20,3%. Wzrosła również liczba mieszkań inwestorów indywidualnych o 16,4%, których łącznie oddanych zostało 490 (28,1% ogółu). Przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania oddanego do użytkowania w 2014 r. wyniosła 81,3 m2 i była niższa niż przed rokiem o 3,3 m2 (spadek o 3,9%). W stosunku do 2013 r. przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem była w omawianym okresie niższa o 1,9% i wyniosła 63,1 m2. W budownictwie indywidualnym przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań zmniejszyła się (o 3,0 m2) do poziomu 128,8 m2. Liczba pracujących w sektorze łódzkich przedsiębiorstw w końcu grudnia 2014 r. wyniosła 121,6 tys. osób i w stosunku do grudnia 2013 r. wzrosła o 1,8%. W województwie łódzkim liczba pracujących w sektorze przedsiębiorstw wzrosła w tym okresie o 1,5%. Udział pracujących w przedsiębiorstwach zlokalizowanych w Łodzi wśród ogółu pracowników sektora przedsiębiorstw w województwie wzrósł o 0,1 p. proc. do poziomu 36,6%. W końcu grudnia 2014 r. pracujący w przetwórstwie przemysłowym stanowili 32,8% ogółu pracujących w Łodzi, natomiast w handlu; naprawach pojazdów samochodowych 28,0%. Łącznie obydwie sekcje grupowały ponad 60% ogółu pracujących w sektorze łódzkich przedsiębiorstw. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2014 r., wyniosło 113,0 tys. osób. W porównaniu z poziomem notowanym w listopadzie 2014 r. liczba zatrudnionych pozostała na tym samym poziomie, natomiast w stosunku do grudnia 2013 r. wzrosła o 1,1%. Przeciętne zatrudnienie w okresie I-XII 2014 r., ukształtowało się na poziomie 112,8 tys. osób i było niższe niż w tym samym okresie roku poprzedniego o 1,0%. W analizowanym okresie poziom przeciętnego zatrudnienia w województwie nie uległ zmianie. W Łodzi spadek zatrudnienia odnotowano w sekcjach: administrowanie i działalność wspierająca (o 20,4%), budownictwo (o 3,2%) oraz przemysł (o 0,4%). Wzrost zatrudnienia w skali roku odnotowano w sekcjach: zakwaterowanie i gastronomia (o 11,9%), obsługa rynku nieruchomości (o 10,0%), informacja i komunikacja (o 8,8%), transport i gospodarka magazynowa (o 2,4%) oraz handel; naprawa pojazdów samochodowych (o 0,5%). Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali położonych w bliskim sąsiedztwie wpływ cechy lokalizacja i otoczenie został wyeliminowany. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na KM 2655/14 12

13 rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 55%-75%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 20% oraz powierzchnia użytkowa lokalu kształtuje się na poziomie 15%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami własności i spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Lp. Data PUM Adres transakcji [m 2 PIĘTRO Cena [zł/m 2 Skoryg. ] ] Cena [zł/m 2 ] Broniewskiego 61, , , Broniewskiego 60, , , Broniewskiego 61, , , Broniewskiego 60, , , Wyszyńskiego 75, , ,91 Opis nieruchomości przyjętych do porównań Transakcja nr 2 w tab. nr 2 Nieruchomość położona w budynku dwunastokondygnacyjnym, na VIII piętrze, lokal mieszkalny trzypokojowy, o powierzchni użytkowej 60,95 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Broniewskiego (budynek sąsiedni do budynku z przedmiotowym lokalem). Stan techniczny i standard wykończenia lokalu średni. Transakcja nr 3 w tab. nr 2 Nieruchomość położona w budynku dwunastokondygnacyjnym, na VII piętrze, lokal mieszkalny trzypokojowy, o powierzchni użytkowej 61,30 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Broniewskiego (budynek sąsiedni do budynku z przedmiotowym lokalem). Stan techniczny i standard wykończenia lokalu średni. Transakcja nr 5 w tab. nr 2 Nieruchomość położona w budynku dwunastokondygnacyjnym, na I piętrze, lokal mieszkalny trzypokojowy, o powierzchni użytkowej 75,00 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Wyszyńskiego (budynek sąsiedni do budynku z przedmiotowym lokalem). Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. Dobór nieruchomości porównawczych sprawił, że takie cechy różnicujące jak lokalizacja, otoczenie, technologia wiek budynku, układ funkcjonalny, struktura lokalu, rodzaj budynku do szacowanej nieruchomości nie są cechami różnicującymi. Wszystkie lokale porównawcze mają ten sam poziom jednej z w/w cech. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych (w bliskim sąsiedztwie wycenianego lokalu), które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od kwietnia 2013 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował niewielki spadek na poziomie ok -4,4%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu prawami własności i spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na rynku wtórnym. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1mkw. Na podstawie danych zawartych w tabeli nr 2 przyjęto następujące dane wyjściowe: KM 2655/14 13

14 Cena minimalna: Cena maksymalna: C min = 2 193,70zł C max = 3 018,91zł ΔC = C max - C min = 3 018,91 zł 2 193,70 zł = 825,21 zł Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi Cechy rynkowe Wagi cech w % Zakres przedziału [zł] Liczba przedziałów Skok poprawki [zł] Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 65% 536, ,19 Piętro 20% 165, ,52 PUM 15% 123,78 1 cecha ciągła Razem 100% 825,21 Tabela 4. Cechy poszczególnych transakcji wybranych do porównań i nieruchomości wycenianej Cechy rynkowe Wyceniana nieruchomość Broniewskiego Broniewskiego Wyszyńskiego Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski średni średni dobry Piętro średnie średnie dobre bardzo dobre PUM 67,65 60,95 61,30 75,00 Tabela 5. Określenie wartości wycenianego lokalu Cechy rynkowe Wagi cech w % Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Zakres przedziału [zł] Skok poprawki [zł] Broniewskiego Broniewskiego Wyszyńskiego 65% 536,39 268,19-268,19-268,19-536,39 Piętro 20% 165,04 82, ,52-165,04 PUM 15% 123,78 cecha ciągła -59,03-55,94 64,75 Razem 100% 825,21-327,22-406,66-636,67 Cena 1 [zł/m 2 ] 2 510, , ,91 Cena 1 [zł/m 2 ] z uwzględnieniem poprawek 2 183, , ,23 Wartość 1 [zł/m 2 ] wycenianego prawa 2 303,01 Powierzchnia użytkowa wycenianego prawa [m 2 ] 67,65 Wartość rynkowa wycenianego prawa [zł] ,82 Wartość 1 m 2 prawa własności do lokalu nr 3 stanowiącego odrębną nieruchomości położonego w Pabianicach, przy ul. Broniewskiego 5 dla celów postępowania egzekucyjnego obliczono według wzoru: W RN = W RN = (2 183,19 zł/m ,61 zł/m ,23 zł/m 2 )/3 = 2 303,01 zł/m 2 Zatem wartość rynkowa prawa własności do lokalu mieszkalnego nr 3 stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w Pabianicach przy ul. Broniewskiego 5 ustalona dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W RL = P * W 1m 2 W RL = 67,65 m 2 x 2 303,01 zł/m 2 = ,82 2 zł 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. Związany z tym błąd obliczeń powinien być mniejszy niż 0,1%. KM 2655/14 14

15 Wartość prawa własności lokalu nr 3, stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Broniewskiego 5 wraz z udziałem w wysokości 6765/ w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz z udziałem w wysokości 6765/ części w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 203/12, 201/13 dla celów postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień 25 kwietnia 2015 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto pięćdziesiąt pięć tysięcy osiemset złotych 9. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C. Zgodnie z art W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej, z własnością lokalu związany jest udział w nierucho-mości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiotem wyceny stanowiło prawo własności lokalu mieszkalnego nr 3 stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem w wysokości 6765/ w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr nr 201/10, 201/11, 203/12, 201/13 w Pabianicach, oraz z udziałem w wysokości 6765/ części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Broniewskiego 5 w Pabianicach. Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa własności lokalu nr 3 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 203/12, 201/13 położonych w Pabianicach przy ul. Broniewskiego 5, która wynosi W RN = ,82 zł. Jednakże stosując się do art udział w wysokości 6765/ w działkach gruntu o łącznej powierzchni m 2, a zatem 64,02 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby W UG = 9 603,16 zł, co stanowi 6% wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, nieruchomości niezabudowanej, wartość praw rzeczowych i wartość praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji mają być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń, przynależności i innych pożytków. 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są bardzo niskie. 2. Lokale o dużej powierzchni użytkowej (trzypokojowe) są słabo zbywalne na analizowanym rynku, stąd niewielka ilość transakcji przedstawiona została w tabeli nr W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 4. Stosownie do 136 RCK, przy wycenie prawa własności do lokalu nr 3 przy ulicy Broniewskiego 5 w Pabianicach do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 24 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. 5. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały aktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały pozyskane z aktów notarialnych. KM 2655/14 15

16 6. Należy zwrócić uwagę, na niewielką liczbę cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 7. Określono wartość prawa własności lokalu nr 3 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w wysokości 6765/ w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 203/12, 201/13, położonego w Pabianicach przy ul. Broniewskiego 5, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto pięćdziesiąt pięć tysięcy osiemset złotych 8. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 9. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności Komorników. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 25 kwietnia 2015 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 03 kwietnia 2015 roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156, ust 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 16 (słownie: szesnaście) ponumerowanych stron oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 2655/14 16