OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 15, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY BRACKIEJ 31, UJAWNIONEGO W KSIĘDZE WIECZYSTEJ LD1P/ /6 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 11989/16 Data opracowania: 10 maja 2018 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 15 POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY BRACKIEJ 31, UJAWNIONEGO W KSIĘDZE WIECZYSTEJ LD1P/ /6 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 15 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położone w Pabianicach przy ul. Brackiej 31. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal, jest budynkiem V-kondygnacyjnym. Blok wybudowany w 1982 roku. Jest to zgodnie z uzyskanym rzutem lokal rozkładowy. Usytuowany na III kondygnacji (II piętro) i składa się z: - dwóch pokoi, - kuchni, - łazienki z wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni użytkowej 50,06 m 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje w całości zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Beacie Nowak (c. Jerzego i Henryki) oraz Andrzejowi Kazimierzowi Nowak (s. Józefa i Jadwigi) na podstawie decyzji o przydziale lokalu mieszkalnego wydanej przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową z dnia 24 października 1996 roku oraz odpisu skróconego aktu małżeństwa. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 15 położonego w Pabianicach przy ul. Brackiej 31 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Kancelaria Komornicza przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 15 położonego w Pabianicach przy ul. Brackiej 31, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: W RL = zł słownie: sto czterdzieści tysięcy złotych 5. Istotne daty dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 10 maja 2018 roku. 10 maja 2018 roku. 08 maja 2018 roku. 08 maja 2018 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 11989/16 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Stan techniczno użytkowy nieruchomości PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny. 2. Rzut lokalu mieszkalnego nr 15 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 3. Kopia powiadomienia o oględzinach wraz z potwierdzeniami odbioru i zwrotami listów. 4. Kopia polis OC rzeczoznawcy majątkowego. KM 11989/16 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 15; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Bracka 31; c. powierzchnia lokalu: 50,06 m 2 ; d. usytuowanie lokalu: II piętro (III kondygnacja); e. ekspozycja okien: północ południe; f. księga wieczysta lokalu: LD1P/ /6. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 15 położonego w Pabianicach przy ul. Brackiej 31 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Kancelaria Komornicza przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 05 kwietnia 2018 (otrzymane w dniu 10 kwietnia 2018 roku) Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Kancelaria Komornicza przy ulicy Warszawskiej 44/50 3 w Pabianicach. Sprawa nr KM 11989/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 121, 50) -UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.2014 Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2017 roku, poz. 459, z późn. zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 1822, z późn. zm.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; 8. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U poz. 922, z późn. zm.) UODO. KM 11989/16 4

5 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 08 maja 2018 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 08 maja 2018 roku; 5. Baza cen transakcyjnych udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 7. Rzut lokalu mieszkalnego nr 15 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 8. Informacje o budynku z przedmiotem wyceny uzyskane z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 10 maja 2018 roku. 10 maja 2018 roku. 08 maja 2018 roku. 08 maja 2018 roku. 5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /6 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Lokal: Położenie: miejscowość Pabianice. Ulica: Bracka 31 m 15. Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny. Opis lokalu: izba 3. Kondygnacja: 3,0. Nieruchomość, na której usytuowany jest budynek (numer działki ewidencyjnej): 243/25, 243/96. Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z pow. pomieszczeń przynależnych: 50,66 m 2 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. Dział II: Własność Uprawnieni Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje w całości zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Beacie Nowak (c. Jerzego i Henryki) oraz Andrzejowi Kazimierzowi Nowak (s. Józefa i Jadwigi) na podstawie decyzji o przydziale lokalu mieszkalnego wydanej przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową z dnia 24 października 1996 roku oraz odpisu skróconego aktu małżeństwa. KM 11989/16 5

6 Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Inny wpis w stosunku do nieruchomości objętej przedmiotową księgą wieczystą Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasik prowadzi postępowanie egzekucyjne w sprawie KM 11989/16 na wniosek wierzyciela Invest SA w Toruniu. Dział IV: Hipoteki Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: dwieście trzydzieści tysięcy pięćdziesiąt złotych) z tytuły obowiązku naprawienia szkody, wyrok Sądu Rejonowego w Pabianicach II K 187/08 z dnia 29/08/2008 roku na rzecz Invest S.A. z siedzibą w Toruniu. UWAGA! Istnieje rozbieżność w oznaczeniu powierzchni lokalu w księdze wieczystej oraz w zaświadczeniu ze spółdzielni mieszkaniowej. Zgodnie z oświadczeniem Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej powierzchnia lokalu wynosi 50,06 m 2. A zatem wynika z tego, iż w księdze wieczystej wpisana jest błędna powierzchnia lokalu 50,66 m 2. Za właściwe przyjmuje się dane z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej gdyż na podstawie tych danych wpisywana jest powierzchnia w księdze wieczystej. 5.2 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obrębie P-14 na obszarze miasta Pabianice. Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 1 i 2: Lokalizacja oraz otoczenie ( od strony wschodniej) przedmiotowej nieruchomości. KM 11989/16 6

7 Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodnio-południowej części Pabianic na terenie dużego osiedla mieszkaniowego os. im. M. Kopernika (umowna nazwa osiedle Bugaj). Lokal usytuowany w budynku posadowionym przy ulicy Brackiej. W bliskiej odległości przebiega ulica Nawrockiego, która zapewnia bardzo dobre połączenia z centrum miasta oraz miejscowościami sąsiednimi, także Łodzią. Ulicami 20 Stycznia oraz Nawrockiego, a także Grota Roweckiego kursuje kilka linii autobusowych. W najbliższej okolicy, dobrze rozwinięty jest sektor handlowo-usługowy. Ponadto występują także obiekty oświaty. Zdjęcia 1-2 Otoczenie przedmiotowego budynku KM 11989/16 7

8 W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki IV piętrowe, wybudowane w latach 70/80 tych. Ale także zabudowa czynszowa, jednorodzinna, ponadto liczne punkty handlowo-usługowe. W okolicy znajdują się także obiekty oświaty. Budynek został oddany do użytku w 1982 roku. Zdjęcia 3-4 Budynek z przedmiotowym lokalem Budynek o konstrukcji WK. Instalacje w budynku: centralna ciepła woda, centralna zimna woda, centralne ogrzewanie, instalacja elektryczna, instalacja gazowa, instalacja AZARD, instalacja domofonowa, instalacja odgromowa, instalacja kanalizacyjna. Pomiędzy budynkami teren zielony, przed budynkiem plac zabaw dla dzieci. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane. Mapa 3: Działki ewidencyjne, na których położony jest budynek z przedmiotowym lokalem. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja III (II piętro). Usytuowanie okien: północ - południe. Struktura lokalu: Pomieszczenia: dwa pokoje (duży pokój z loggią), kuchnia, łazienka z wc, przedpokój. KM 11989/16 8

9 Powierzchnia użytkowa: zgodnie z informacją Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej i księgą wieczystą wynosi 50,06 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu: W dniu wyznaczonych oględzin, lokal został udostępniony Biegłemu do czynności oględzin. Lokal udostępniła matka dłużnika. Lokal w stanie poniżej średniej. Okna PCV. W pokoju z balkonem na podłodze panele, w drugim pokoju wykładzina PCV, na ścianach tapety. W przedpokoju panele ścienne, w pokoju częściowo boazeria. Na balkonie brak terakoty. Łazienka z wc glazura i terakota, w kuchni częściowo glazura, częściowo panele ścienne. W pokojach brak drzwi jedynie futryny. W łazience z wc stolarka drzwiowa starego typu. Grzejniki żeliwne. Lokal wymagający remontu. W lokalu mieszkają rodzice dłużnika, w tym ojciec po udarze niesprawny. W lokalu zameldowany dłużnik z żoną. Dokumentacja fotograficzna w załączniku nr 1 do wyceny. 6. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym budynek z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu w zespole terenów D.26/MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Mapa 4: Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Pabianic. 7. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 7.1 Wybór metodologii wyceny Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi zgodnie z art szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. KM 11989/16 9

10 7.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 11989/16 10

11 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) położone w sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, Wpływ takich cech jak: - lokalizacja (to samo osiedle), - otoczenie (lokale położone w sąsiedztwie, zróżnicowana zabudowa mieszkaniowa dookoła), - rodzaj budynku (niski V-kondygnacyjny), - technologia budowy, - PUM (lokale o pow. około m 2 ), - forma władania (spółdzielcze własnościowe prawa), został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis 1 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Dobry Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione PCV, drzwi wejściowe nowego typu, wymieniona stolarka drzwiowa wewnętrzna, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet, ściany pomalowane farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach glazura; KM 11989/16 11

12 materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak znacznych śladów użytkowania w lokalu. Wymienione instalacje w lokalu. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remontowo-modernizacyjne na przestrzeni ostatnich lat. Lokal niewymagający nakładów na remont. Przeciętny Z opisu stanu dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od dwóch do pięciu cech jest niespełnionych. Z opisu stanu dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia Poniżej lokalu od sześciu do dziewięciu cech jest niespełnionych. Lokal przeciętnej wymagający remontu. Niski Lokal wymagający remontu kapitalnego. Bardzo dobre Piętra 1-2 w budynkach V-kondygnacyjnych. 2 Piętro Dobre Piętro 3 w budynkach V-kondygnacyjnych. Średnie Parter oraz IV piętro w budynkach V-kondygnacyjnych. 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Gmina Pabianice składa się z dwóch odrębnych części otaczających od północy i południa miasto Pabianice. Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Gmina położona jest w centralnej części województwa łódzkiego i wchodzi w skład Powiatu Pabianickiego. Najbliższym sąsiadem gminy jest miasto Pabianice, które będąc dużym ośrodkiem przemysłowym, administracyjnym i oświatowym wywiera znaczący wpływ na życie i rozwój. Od północy graniczy z Łodzią, największym ośrodkiem miejskim i stolicą województwa. Miasto to bardzo silnie oddziałuje na gminę Pabianice poprzez inwestycje szczególnie o charakterze komunalnym, a także, jako siedziba wielu instytucji naukowych, kulturalnych, medycznych i oczywiście ośrodek przemysłowy. Pozostali sąsiedzi to gminy: Konstantynów Łódzki, Lutomiersk, Dłutów, Dobroń, Wodzierady i od roku 1997 Ksawerów. Leżąc w środkowej części woj. łódzkiego gmina Pabianice ma dogodne połączenia komunikacyjne zarówno drogowe jak i kolejowe. Drogi krajowe w kierunku Wrocławia i Łodzi, a także linia kolejowa ze stacją w Pabianicach dają możliwość dotarcia do Warszawy i innych rejonów Polski. KM 11989/16 12

13 W mijającym roku dużym popytem cieszyły się zakupy inwestycyjne. Inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu poszukiwali tanich mieszkań z rynku wtórnego w bardzo dobrych, wielkomiejskich lokalizacjach. Do zakupów zachęcały ich zarówno niskie koszty kredytów (rekordowo niskie stopy procentowe NBP) oraz dosyć wysoka rentowność najmu, którą obecnie szacuje się na około 4 4,5 proc. w skali roku. To jest dużo, biorąc pod uwagę np. zyski z lokat bankowych czy obligacji. Dane z sektora kredytowego mówią natomiast, że inwestorzy wykorzystali stabilne i jeszcze dosyć niskie ceny. Wzrósł udział zakupów mieszkań za gotówkę bądź z wysokim wkładem własnym. Na pewno na rynku wtórnym w dużych miastach do perełek należą atrakcyjnie położone kamienice. Takie nieruchomości mogą być wyceniane wysoko. Są one również poszukiwane przez inwestorów z segmentu nieruchomości komercyjnych, którzy np. realizują w takich obiektach projekty biurowe. Jeśli chodzi o metraże mieszkań, które cieszą się największą popularnością tu nic się nie zmienia. Polacy najbardziej cenią średnie mieszkania dwa, góra trzy pokoje z kuchnią od 40 do 60 mkw. Natomiast ciągle nieco mniejszym zainteresowaniem cieszą się duże mieszkania powyżej 80 mkw., choć widać też w związku z tanimi kredytami lekki wzrost zainteresowania takimi nieruchomościami. Podobnie ma się rzecz z kawalerkami, które obecnie nie są poszukiwane. Tego typu nieruchomości nie mają wzięcia poza wąskim segmentem najmu w największych miastach. O atrakcyjności przesądza tu jednak głównie dobra lokalizacja. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miastem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem KM 11989/16 13

14 Okres badania cen transakcyjnych pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Przeanalizowano ceny transakcyjne lokali mieszkalnych o powierzchniach m 2 z osiedla im. M. Kopernika (Bugaj) z okresu ostatnich 2 lat. Najwięcej transakcji zaobserwowano wśród lokali znajdujących się w blokach V-kondygnacyjnych. Ostatnie 24 miesiące. Trend badania cen Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych o zbliżonej powierzchni użytkowej (49-51 m 2 ) na terenie Pabianic osiedla im. M. Kopernika, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny tj. od maja 2016 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała trend wzrostowy na poziomie 3,85%. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Zachowania inwestorów Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji i otoczeniu, położone w sąsiednich budynkach. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych uzyskanych między innymi w Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego osiedle M. Kopernika. Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości (uściślając: są to takie atrybuty nieruchomości, co, do których można stwierdzić, że mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju nieruchomości na określonym rynku). Cechy rynkowe nie tyle "tworzą" wartość, co powodują zróżnicowanie cen i wartości w obrębie określonego rynku przyjętego do analiz. W wyniku analizy rynku i dostępnych danych oraz informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami przyjęto dla analizowanego rynku lokalnego wagi, cechy oraz ich ocenę. Uzyskane informacje uznaje się za miarodajnie i odzwierciedlające zachowania klientów na rynku. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć KM 11989/16 14

15 poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Przykładowo, dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak, więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. W przypadku przedmiotowej nieruchomości poziom cechy lokalizacja i otoczenie został wyeliminowany. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Istotność wpływu tej cechy w tym przypadku wynosi 60%. Istotną z punktu widzenia nabywców jest również piętro na jakim posadowiony jest lokal 40%. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja, dostępność mediów, forma władania, rodzaj budynku zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 7.2, powyżej. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania, co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali: Lp. Data transakcji PUM [m 2 ] Adres Piętro Cena łączna [zł] Cena 1m 2 [zł/m 2 ] Cena skorygowana 1m 2 [zł/m 2 ] Narcyza Gryzla 50,11 parter , , , Stycznia 49, , , , Narcyza Gryzla 50, , , , Narcyza Gryzla 49, , , , Bracka 49, , , , Stycznia 49, , , , Stycznia 49, , , , Bracka 50,11 parter , , , Skargi 49,68 parter , , , Bracka 49, , , , Narcyza Gryzla 49, , , , Żytnia 50,14 parter , , , Stycznia 49, , , , Stycznia 49, , , , Bracka 49, , , ,25 C max - C min - Nieruchomość o cenie minimalnej Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego w budynku wielorodzinnym V-kondygnacyjnym. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 50,11 m 2. Lokal dwupokojowy położony na parterze. W sąsiedztwie przeważa zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Budynek, posiada bardzo dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W bliskiej odległości znajdują się punkty handlowo-usługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. KM 11989/16 15

16 Nieruchomość o cenie maksymalnej Prawo własności do lokalu położonego w budynku wielorodzinnym V-kondygnacyjnym. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 49,68 m 2. Lokal dwupokojowy posadowiony na drugim piętrze. W sąsiedztwie przeważa zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Budynek, posiada bardzo dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W bliskiej odległości znajdują się punkty handlowo-usługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. Dobór nieruchomości porównawczych sprawił, że takie cechy różnicujące jak lokalizacja, otoczenie, wiek budynku, technologia budowy, struktura lokalu, rodzaj budynku, powierzchnia użytkowa, forma władania do szacowanej nieruchomości nie są cechami różnicującymi. Wszystkie lokale porównawcze mają ten sam poziom jednej z w/w cech. 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 9.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych o zbliżonej powierzchni użytkowej (ok m 2 ) na terenie Pabianic osiedla im. M. Kopernika, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny tj. od maja 2016 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała trend wzrostowy na poziomie 3,85%. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 9.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu. Wartość rynkową 1 m 2 prawa do lokalu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem. C min 2 217,49 zł/m 2 C max 3 183,25 zł/m 2 C śr 2 702,73 zł/m 2 ΔC = C max - C min 965, 75 zł/m 2 C min /C śr 0,8205 C max /C śr 1,1778 KM 11989/16 16

17 Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Stan techniczny i standard wykończenia Udział cechy w Δ C (waga cechy) [%] Zakresy współczynników korygujących U i min U i max 60% 0,4923 0,7067 Piętro 40% 0,3282 0,4711 SUMA 100% 0,8205 1,1778 Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 4. Natomiast tabela 5, przedstawia zakresy współczynników różnicujących dla wycenianego prawa. Tabela 4. Zakresy poszczególnych cech. Cechy rynkowe Stan techniczny i standard wykończenia Piętro Stan danej cechy Niski Poniżej przeciętnej Przeciętny Dobry 0,4923 0,5641 0,6356 0,7067 Średnie Dobre Bardzo dobre 0,3282 0,4000 0,4711 Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa. Wyceniany lokal - cechy Poziom cechy Stan techniczny i standard wykończenia Poniżej przeciętnej 0,5641 Piętro Bardzo dobre 0,4711 RAZEM 1,0352 Wartość 1 m 2 wycenianego prawa [zł/m2] 2 797,89 PUM [m 2 ] 50,06 Wartość prawa do lokalu [zł] ,20 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 2 1m dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i W 1m 2 = 2 702,73 zł/m 2 x 1,0352 = 2 797,89 zł/m 2 gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5) Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W R = P * W 1m 2 KM 11989/16 17

18 gdzie: P powierzchnia lokalu W R = 50,06 m 2 x 2 797,89 zł/m 2 = ,20 2 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 15, położonego w Pabianicach, przy ulicy Brackiej 31 dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 10 maja 2018 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: sto czterdzieści tysięcy złotych 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są niższe. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość rynkowa w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 3. Do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 24 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. Należy zwrócić uwagę, na niewielką liczbę cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 4. Określona wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 15, położonego w Pabianicach przy ul. Brackiej 31, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: sto czterdzieści tysięcy złotych 5. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość obowiązującym przepisom prawa. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa jest określona oszacowana na dzień 10 maja 2018 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 11989/16 18

19 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 08 maja 2018 roku, wtedy także autor dokonał wizji lokalnej budynku i lokalu, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polis PZU S.A. seria SRM , SRM Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń hipotecznych nieruchomości. 13. Operat zawiera 19 (słownie: dziewiętnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 11989/16 19

20 ZAŁĄCZNIK NR 1 Dokumentacja fotograficzna Zdjęcia 1-6: Wnętrze przedmiotowego lokalu KM 11989/16 20