OPINIA OKREŚLAJĄCA WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ

Transkrypt

1 Sygn. akt KM 796/16 Egz. 3/3 OPINIA OKREŚLAJĄCA WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ KR1W/ /0 gmina: Andrychów miejscowość: Rzyki oś. Młocki Górne 18a Wartość rynkowa nieruchomości w dniu wyceny: PLN sześćset osiemdziesiąt dziewięć tysięcy złotych. POZIOM CEN: Czerwiec 2017r. Sporządził Biegły Sądowy Dariusz Faber Wadowice, dnia 9 czerwiec 2017r.

2 WYCIĄG Z OPERATU 1 1 Przedmiotem opinii jest nieruchomość gruntowa zabudowana, położona w Rzykach gmina Andrychów, powiat Wadowice, objęta księgą wieczystą KR1W/ /0. Nieruchomość składa się z działek nr 459, 2782/2, 2783/2 o powierzchni łącznej 69a78m2. \ 2 Zagospodarowanie dzia-nłek numerze adresowym osiedle Młocki Górne 18a. Działka 459 działkach nr 2782/2 i 2783/2 znajduje się budynek mieszkalny o jest 3 Cel wyceny i zakres wyceny zalesiona. Celem opinii jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na potrzeby postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicką, w sprawie KM 796/16. Zakres opracowania obejmuje wartość rynkową prawa własności gruntu wraz z zabudową według stanu na dzień wyceny OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO Budynek mieszkalny jednorodzinny, nie podpiwniczony wolnostojący, składający się z przyziemia i poddasza użytkowego, garaż w bryle budynku Budynek murowany w technologii tradycyjnej, użytkowany od 2008r. Powierzchnia użytkowa: 206,11m2 Budynek bez śladów osiadań i zawilgoceń. Wykończenia kilkuletnie nie wymagają nakładów. Wysoki standard wykończeń. Budynek funkcjonalny, bez uciążliwego sąsiedztwa. Architektura budynku współczesna. Stan techniczno użytkowy budynku określam jako średni. INNE ELEMENTY ZAGOSPODAROWANIA GRUNTU Część niezabudowana parceli stanowi ogród przydomowy, na części tego gruntu roślinne składniki ozdobne. Od frontu, przed budynkiem trwałe nawierzchnie z kostki betonowej w dobrym stanie technicznym. Parcela ogrodzona. Od frontu ogrodzenie murowane z przęsłami z elementów stalowych kutych ocynkowanych. Brama dwuskrzydłowa. W pozostałym zakresie siatka na słupach stalowych w podmurówce ZASTOSOWANE PODEJŚCIA I METODY: Wartość rynkowa nieruchomości Podejście porównawcze Metoda porównywania parami oraz korygowania ceny średniej ZESTAWIENIE WYNIKÓW WYCENY Wartość rynkowa nieruchomości w dniu wyceny: PLN sześćset osiemdziesiąt dziewięć tysięcy złotych. POZIOM CEN: Czerwiec 2017r. Sporządził Biegły Sądowy Dariusz Faber Wadowice, dnia 9 czerwca 2017r. 1 Podlega złożeniu w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno Kartograficznej w Wadowicach

3 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA 1. Dane formalno prawne Przedmiot, zakres, cel wyceny 1.2 Zamawiający 1.3 Podstawy formalne 1.4.Podstawy formalno-prawne 1.5 Źródła danych merytorycznych 1.6 Daty 2. Dane o nieruchomości Opis stanu prawnego 2.2 Opis nieruchomości Część obliczeniowa Metodyka Określenie i analiza rynku nieruchomości Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości w dniu wyceny w zakresie działek zabudowanych 2782/2 i 2783/ Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości w dniu wyceny w zakresie działki leśnej Obliczenie łącznej wartości rynkowej nieruchomości w dniu wyceny 3.6. Obliczenie wartości rynkowej gruntu w obliczonej wartości rynkowej nieruchomości. 4. Raport z opinii Podsumowanie wyników wyceny 4.2 Klauzule 5. Załączniki

4 1. DANE FORMALNO- PRAWNE 1.1. Przedmiot, zakres i cel wyceny Przedmiotem opinii jest nieruchomość gruntowa zabudowana, położona w Rzykach gmina Andrychów, powiat Wadowice, objęta księgą wieczystą KR1W/ /0. Nieruchomość składa się z działek nr 459, 2782/2, 2783/2 o powierzchni łącznej 69a78m2. Na działkach nr 2782/2 i 2783/2 znajduje się budynek mieszkalny o numerze adresowym osiedle Młocki Górne 18a. Działka 459 jest zalesiona. Celem opinii jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na potrzeby postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicką, w sprawie KM 796/16. Zakres opracowania obejmuje wartość rynkową prawa własności gruntu wraz z zabudową według stanu na dzień wyceny 1.2 Zamawiający Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosława Wójcicka 1.3 Podstawa formalna Postanowienie o powołaniu biegłego z daty r. 1.4 Podstawy formalno - prawne Ustawa z 21 sierpnia 1997r O Gospodarce Nieruchomościami (Dz.U.115 poz. 741 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.207 poz.2108) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1998r w sprawie czynności komorników (Dz. U nr 10, poz.52) z późniejszymi zmianami. Kodeks Cywilny-ustawa z 1964 z późniejszymi zmianami. Kodeks Postępowania Administracyjnego z dnia 17 listopada 1964r (Dz. U nr 43, poz.296) z późniejszymi zmianami. 1.5 Podstawy merytoryczne wyceny Wizja terenowa na przedmiotowej nieruchomości w dniu r. ustalenia na miejscu. Własna baza danych zawierająca ceny transakcyjne gruntów budowlanych oraz nieruchomości zabudowanych podobnych do wycenianej nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym. Dane mapy zasadniczej i ewidencji gruntów. Inwentaryzacja elementów budynku Dane Ksiąg Wieczystych Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Wadowicach Oględziny wybranych nieruchomości porównawczych. Literatura fachowa. 1.6 Daty istotne dla wyceny stan nieruchomości: r. data oględzin: r. poziom cen: czerwiec 2017r. data sporządzenia operatu szacunkowego: r.

5 2. DANE O NIERUCHOMOŚCI 2.1 Opis stanu prawnego Przedmiotem opinii jest nieruchomość gruntowa zabudowana, położona w Rzykach gmina Andrychów, powiat Wadowice, objęta księgą wieczystą KR1W/ /0. Nieruchomość składa się z działek: Nr działki Powierzchnia działki Powierzchnia użytku Użytek LsIV 2783/ B 2782/ RIVa 796 B Razem: 6978 Na działkach nr 2782/2 i 2783/2 znajduje się budynek mieszkalny o numerze adresowym osiedle Młocki Górne 18a. Działka 459 jest zalesiona. Właścicielem nieruchomości jest: Dział III księgi wieczystej dotyczący ciężarów i ograniczeń: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości objętej tą księgą wieczystą przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach - Mirosławę Wójcicką w sprawie km.796/16 na wniosek wierzyciela bezpieczna pożyczka spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.km w Krakowie Dział IV księgi wieczystej dotyczący hipotek: hipoteka umowna zł na rzecz Bezpieczna Pożyczka Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością Spółka Komandytowa, Badanie księgi wieczystej:

6 Przeznaczenie gruntu w planie miejscowym. Działki 2782/2 i 2783/2 tereny zabudowy Działka 459 tereny lasów mieszkalnej 2.2 Opis nieruchomości LOKALIZACJA Nieruchomość w Rzykach, gmina Andrychów, Powiat Wadowice. A Andrychowa na południe około 5km. W Rzykach dojazd jak na planie poniżej, działki 2782/2 i 2783/2 w innej lokalizacji jak działka 459

7 OPIS PRZEDMIOTOWEGO GRUNTU działka 459 Lokalizacja, otoczenie Działka w kompleksie leśnym. Dojazd Kształt i topografia Uzbrojenie Zagospodarowanie działki Dojazd działkami drogowymi prywatnymi, bez trwałej nawierzchni. Działka płaska, o kształcie wydłużonego wieloboku o szerokości około 19,5m. Brak Bez zabudowy kubaturowej las OPIS PRZEDMIOTOWEGO GRUNTU działki nr 2782/2 i 2783/2 Lokalizacja, otoczenie Grunt we ternach zabudowy mieszkaniowej. Region z walorami rekreacyjnymi. Dojazd Dojazd bez utrudnień. Działka przy drodze gminnej Oś. Młocki Górne.

8 Kształt i topografia Uzbrojenie Zagospodarowanie działki Parcela płaska, o kształcie regularnego czworoboku o szerokości około 26m. Brak Na gruncie budynek mieszkalny o numerze adresowym oś. Młocki Górne 18a. OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO Budynek mieszkalny jednorodzinny, nie podpiwniczony wolnostojący, składający się z przyziemia i poddasza użytkowego, garaż w bryle budynku Budynek murowany w technologii tradycyjnej, użytkowany od 2008r.

9 OPIS KONSTRUKCJI Ławy żelbetowe i ściany fundamentowe z betonu żwirowego Ściany zewnętrzne: pustak ceramiczny, z zewnątrz ocieplenie styropianem + tynk cienkowarstwowy Stropy i schody: żelbetowe wylewane na budowie Kominy i przewody dymowe systemowe Dach: więźba dachowa drewniana, drewniana dwuspadowa pokryta dachówką ceramiczną. Stolarka okienna drewniana zespolona drewniana. Z zewnątrz rolety antywłamaniowe. OPIS WYKOŃCZEŃ:

10 Na kondygnacji przyziemia posadzka ceramiczna z uwagi na ogrzewanie podłogowe zamontowane na całej kondygnacji. Na poddaszu panele podłogowe, w pomieszczeniach sanitarnych terrakota. Ściany malowane na gładziach gipsowych, w łazienkach glazury. Na klatce schodowej barierka schodów stalowa kuta. W kuchni trwała zabudowa, w salonie kominek oraz elementy naścienne kamienne. Na poddaszu sufity podwieszane na konstrukcji więźby dachowej

11 INNE: W garażu terrakota, brama garażowa segmentowa. W kotłowni kocioł wodny opalany węglem. Zestawienie powierzchni: /na podstawie dokumentacji technicznej projekt budowlany zamienny czerwiec 2011/ Parter Powierzchnia /m2/ poddasze Powierzchnia /m2/ garaż 26,71 pokój 17,92 Kotłownia 18,53 pokój 22,87 pokój dzienny 41,57 pokój 26,94 kuchnia 15,24 pokój 12,84 Łazienka 6,10 łazienka 8,04 Wiatrołap 5,02 garderoba 7,92 Garderoba 4,96 klatka schodowa 4,00 klatka schodowa 4,00 przedpokój 12,07 spiżarnia 1,20 112,60 Hall 15,42 138,75 Łącznie: 251,35 W tym użytkowa: 206,11m2 Powierzchnia zabudowy: 203,70m2 Kubatura: 1050m3 Uwaga: Powierzchnia użytkowa to powierzchnia łączna budynku bez garażu i kotłowni. Powierzchnia ta jest jednorodna z powierzchniami obiektów przyjmowanymi do obliczeń wartości, ma ona charakter warsztatowy i może być interpretowana jako powierzchnia porównawcza, wyłącznie dla celów niniejszej wyceny. INSTALAJCE WEWNĘTRZNE - wodno kanalizacyjna zasilana z sieci miejskiej z odpływem do kanalizacji miejskiej - grzewcza centralne ogrzewanie zasilane z pieca opalanego paliwem stałym Na kondygnacji przyziemia ogrzewanie podłogowe. - elektryczna - w salonie kominek - budynek posiada przyłącz gazowy

12 STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY Budynek bez śladów osiadań i zawilgoceń. Wykończenia kilkuletnie nie wymagają nakładów. Wysoki standard wykończeń. Budynek funkcjonalny, bez uciążliwego sąsiedztwa. Architektura budynku współczesna. Stan techniczno użytkowy budynku określam jako średni. INNE ELEMENTY ZAGOSPODAROWANIA GRUNTU Część niezabudowana parceli stanowi ogród przydomowy, na części tego gruntu roślinne składniki ozdobne. Od frontu, przed budynkiem trwałe nawierzchnie z kostki betonowej w dobrym stanie technicznym. Parcela ogrodzona. Od frontu ogrodzenie murowane z przęsłami z elementów stalowych kutych ocynkowanych. Brama dwuskrzydłowa. W pozostałym zakresie siatka na słupach stalowych w podmurówce.

13 3. CZĘŚĆ OBLICZENIOWA 3.1 Metodyka Wycena przedmiotowej nieruchomości obejmuje: -Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości w dniu wyceny -Obliczenie wartości rynkowej gruntu w obliczonej wartości rynkowej nieruchomości Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: Strony umowy są od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, Upłyną czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy Wartość rynkowa obliczono według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa nieruchomości jest suma wartości rynkowych: - części zabudowanej działki 2782/2 i 2783/2 - części nie zabudowanej działka 459 Zastosowane podejścia i metody: Wartość rynkowa nieruchomości w zakresie części zabudowanej Podejście porównawcze Metoda porównywania parami Wartość rynkowa nieruchomości w zakresie części nie zabudowanej Podejście porównawcze Metoda korygowania ceny średniej Uzasadnienie zastosowania przyjętej metody obliczeniowej: art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia r stanowi iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcje wyznaczoną w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W zakresie wartości rynkowej nieruchomości przyjąłem metodę porównywania parami z uwagi na dobrze rozwinięty segment rynku nieruchomości co daje to możliwość sporządzenia wskazania konkretnych nieruchomości podobnych do wycenianej. Metoda ta jest najdokładniejsza, co stwierdzam na podstawie 15 letniego doświadczenia zawodowego. Krótka charakterystyka metody obliczeniowej Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość więc określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami.

14 Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. nr powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). - Metoda korygowania cen średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które były przedmiotem sprzedaży. Jako nieruchomości reprezentatywne rozumie się nieruchomości charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do rodzaju i przeznaczenia w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednio cechom rynkowym nieruchomości. Wartość m 2 wybranej powierzchni budynku zawiera wartość działki na której się znajduje /jednolity byt prawny gruntów i budynków/. 3.2 Określenie i analiza rynku nieruchomości Rodzaj rynku: domy mieszkalne, grunt z prawem zabudowy mieszkaniowej, nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi. Zakres rynku lokalnego: Gmina Andrychów Zakres rynku regionalnego dla nieruchomości zabudowanych: powiat Wadowice Przedział czasowy badania rynku: maj 2015r - marzec 2017r. Źródło informacji o nieruchomościach porównawczych: dane zawarte w aktach notarialnych umów kupna sprzedaży, mapy ewidencji gruntów i zasadnicze, wizja lokalna na działkach. Analiza rynku nieruchomości gruntowych z prawem zabudowy mieszkalnej Na rynku lokalnym zanotowano 54 wiarygodnych transakcji po odrzuceniu wartości skrajnych i mało wiarygodnych. Data transakcji Gmina Obręb Powierzchnia /m 2 / Cena jednostkowa /zł/m 2 / Nr repertorium

15 Andrychów Zagórnik , / Andrychów Roczyny , / Andrychów Sułkowice , / Andrychów Roczyny , / Andrychów Andrychów , / Andrychów Zagórnik , / Andrychów Roczyny , / Andrychów Sułkowice , / Andrychów Zagórnik , / Andrychów Sułkowice , / Andrychów Inwałd , / Andrychów Sułkowice , / Andrychów Targanice , / Andrychów Targanice , / Andrychów Targanice , / Andrychów Rzyki , Andrychów Sułkowice , / Andrychów Sułkowice , / Andrychów Sułkowice , / Andrychów Zagórnik ,76 340/ Andrychów Targanice ,53 427/ Andrychów Targanice ,00 266/ Andrychów Roczyny ,34 544/ Andrychów Inwałd , / Andrychów Inwałd ,30 892/ Andrychów Andrychów , / Andrychów Sułkowice , / Andrychów Andrychów , / Andrychów Andrychów , / Andrychów Sułkowice , / Andrychów Roczyny ,33 320/ Andrychów Roczyny ,39 751/ Andrychów Rzyki ,31 788/ Andrychów Andrychów ,47 878/ Andrychów Inwałd , / Andrychów Targanice , / Andrychów Targanice , / Andrychów Rzyki , / Andrychów Roczyny , / Andrychów Roczyny , / Andrychów Inwałd , / Andrychów Targanice , / Andrychów Andrychów , / Andrychów Sułkowice , / Andrychów Inwałd , / Andrychów Sułkowice , / Andrychów Roczyny , / Andrychów Andrychów , / Andrychów Roczyny , / Andrychów Targanice , / Andrychów Roczyny , / Andrychów Sułkowice , / Andrychów Andrychów , / Andrychów Sułkowice , /16

16 Zanotowano przedziały cenowe: Cena transakcyjna Średnia: 38,80 zł/m 2 Min: 19,30 zł/m 2 Max: 69,33 zł/m 2 Wnioski: cena jednostkowa 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0, data transakcji prawdopodobieństwo 0, , , , , , , , ,00 10,00 20,00 30,00 40,00 50,00 60,00 70,00 80,00 cena jednostkowa Rynek lokalny relatywnie dobrze rozwinięty, o charakterze rekreacyjnym, widokowy. Popyt zrównoważony z podażą, ceny bez wyraźnego trendu zmiany w czasie. Najwięcej transakcji do 45zł/m2. Analiza rynku gruntów bez prawa zabudowy leśne Na rynku regionalnym w zadanym przedziale czasowym zanotowano 35 transakcji. Data Powierzchnia Cena Nr aktu transakcji Gmina Obręb gruntu jednostkowa notarialnego Tomice Lgota 663 3, / Wadowice Chocznia , / Kalwaria Zebrzydowska Barwałd Średni , / Spytkowice Ryczów , Tomice Radocza , / Kalwaria Zebrzydowska Przytkowice , / Wieprz Wieprz , Wieprz Wieprz , Brzeźnica Marcyporęba , / Lanckorona Izdebnik , / Stryszów Zakrzów , / Kalwaria Zebrzydowska Stanisław Dolny , / Wadowice Babica , / Stryszów Łękawica , / Spytkowice Ryczów , Wadowice Wysoka , / Kalwaria Zebrzydowska Barwałd Górny , / Kalwaria Zebrzydowska Stanisław Dolny ,56 948/ Kalwaria Zebrzydowska Barwałd Średni , / Tomice Tomice , / Kalwaria Zebrzydowska Stanisław Dolny , / Wadowice Klecza Dolna , / Wadowice Chocznia , /2016

17 Stryszów Łękawica , / Brzeźnica Brzeźnica , / Kalwaria Zebrzydowska Zebrzydowice , / Kalwaria Zebrzydowska Stanisław Dolny , / Kalwaria Zebrzydowska Brody , / Wadowice Zawadka , / Kalwaria Zebrzydowska Stanisław Dolny , / Spytkowice Bachowice 939 3, / Spytkowice Ryczów , / Brzeźnica Brzeźnica , / Brzeźnica Sosnowice , / Tomice Witanowice , /16 Zanotowano przedziały cenowe: średnia: 3,50 zł/m 2 max: 7,19 zł/m 2 min: 1,17 zł/m 2 Wnioski: 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0, cena jednostkowa Rynek dobrze rozwinięty. Przedział cenowy szeroki, co powoduje że rynek ten jest mało przejrzysty. Ryzyko płynności podwyższone. data transakcji Analiza rynku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi Z rynku regionalnego sporządzono próbkę reprezentatywną nieruchomości podobnych do wycenianej po odrzuceniu transakcji o cenach jednostkowych skrajnych oraz mało wiarygodne. Budynki nowe. Data transakcji Gmina Obręb Powierzchnia użytkowa Cena jednostkowa Powierzchnia działki Wadowice Chocznia 89, , Wadowice Chocznia 98,4 2967, Wadowice Chocznia 103,8 2813, Andrychów Targanice , Spytkowice Ryczów , Kalwaria Zebrzydowska Barwałd Średni , Wadowice Kaczyna 83,3 2400, Wadowice Klecza Górna 142, , Wadowice Jaroszowice , Mucharz Koziniec , Wadowice Wadowice 113, , Wadowice Wadowice 187,2 2136, Wadowice Wadowice 112, , Wadowice Jaroszowice 123, ,77 420

18 Kalwaria Zebrzydowska Leńcze 122,4 3594, Wadowice Klecza Górna , Wadowice Klecza Dolna 115,2 2604, Lanckorona Lanckorona , Andrychów Sułkowice , Andrychów Andrychów , Brzeźnica Marcyporęba , Wadowice Wadowice , Brzeźnica Sosnowice 99,9 3653, Andrychów Rzyki 123,4 3241, Wadowice Klecza Dolna 132, , Wadowice Chocznia , Kalwaria Kalwaria Zebrzydowska Zebrzydowska , Kalwaria Zebrzydowska Przytkowice 99, , Brzeźnica Sosnowice 98, , Kalwaria Zebrzydowska Zebrzydowice 130,4 3450, Andrychów Sułkowice , Wadowice Wadowice 173,7 3281, Stryszów Zakrzów , Brzeźnica Paszkówka 126, , Kalwaria Kalwaria Zebrzydowska Zebrzydowska 107, , Wadowice Wadowice , Andrychów Sułkowice 168, , Kalwaria Zebrzydowska Przytkowice 99, , Wadowice Zawadka , Tomice Tomice 165, , Tomice Tomice , Andrychów Rzyki 98,1 3567, Kalwaria Zebrzydowska Przytkowice 136, , Wadowice Chocznia 109, , Wadowice Chocznia 109, , Brzeźnica Brzeźnica 138,4 2023, Brzeźnica Paszkówka , Tomice Tomice 155, , Na rynku zanotowano ceny: Średnia: 2940,91 zł/m 2 Min: 2023,12 zł/m 2 Max: 3911,41 zł/m 2 Wnioski:

19 cena jednostkowa 4500, , , , , , , ,00 500,00 Rynek dobrze rozwinięty, bez wyraźnego trendu zmiany cen w czasie. Ceny powyżej 3600zł/m2 maja charakter okazjonalny. 0, Popyt zrównoważony z podażą. data transakcji 0,0008 0,0007 prawdopodobieństwo 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0, ,00 500, , , , , , , , ,00 cena jednostkowa 3.3. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości w dniu wyceny w zakresie działek zabudowanych 2782/2 i 2783/2 Ustalenie wpływających na wartość rynkową nieruchomości cech: CECHA OPIS CECHY lokalizacja b. korzystna Korzystna Stan techniczno użytkowy wielkość działki Dobry Zadowalający Średni Wartość liczbowa Zagospodarowanie Działki wielkość Budynku Pomieszczenia Dodatkowe Brak Częściowe Pełne Wartość liczbowa Atrybut opisowy Ustalenie wag: Na podstawie obserwacji preferencji stron transakcji na rynku nieruchomości, nie mogąc, działając w warunkach rynku mało przejrzystego i słabo rozwiniętego, ustalić analitycznie wag cech, przyjmuję: Atrybut: Waga cechy: lokalizacja 30% Stan techniczno użytkowy 25% wielkość działki 15% Zagospodarowanie działki 10% wielkość budynku 10% Pomieszczenia dodatkowe 10% Przedział cenowy w próbce:

20 C min = 2023,12 zł/m 2 C = 3911,41 zł/m 2 C max = 3911,41zł/m 2 C min.- cena minimalna; C max. - cena maksymalna; C = przedział cenowy Dodatkowo dla próbki: - zakres powierzchni budynków: Min: 80,00 m 2 Max: 187,20m 2 Przedział powierzchni budynków 107,20m 2 - zakres powierzchni gruntu Min: 322m2 Max: 2089m2 Przedział gęstości zabudowy: 1767m2 Nieruchomości porównawcze Nieruchomość porównawcza A 1 Lokalizacja Rzyki 2 Data transakcji Nr aktu notarialnego 6289/16 4 Powierzchnia porównawcza 98,10m 2 Nieruchomość porównawcza B 1 Lokalizacja Sułkowice 2 Data transakcji r 3 Nr aktu notarialnego 11553/15 4 Powierzchnia porównawcza 140m 2 Nieruchomość porównawcza C 1 Lokalizacja Chocznia 2 Data transakcji Nr aktu notarialnego 282/16 4 Powierzchnia porównawcza 111m 2 Nieruchomość porównawcza D 1 Lokalizacja Rzyki 2 Data transakcji Nr aktu notarialnego 151/16 4 Powierzchnia porównawcza 123,40m 2 Mapa lokalizacji nieruchomości porównawczych: A,B,C,D - nieruchomości porównawcze, X nieruchomość wyceniana

21 Obliczenie średnich cen na nieruchomościach podobnych oraz przedziału cenowego. Nieruchomość A B C D Porównawcza Cena jednostkowa /zł/m 2 /: 3567, , , ,49 Wskaźnik zmiany cen na przyjętym poziomie 0 % rocznie Cena skorygowana /zł/m 2 /: 3567, , , ,49 Zestawienie cech nieruchomości wycenianej Lokalizacja korzystna stan techniczno użytkowy Dobry wielkość działki Działki nr 2782/2 i 2783/2 p=1904m2 Zagospodarowanie działki Pełne Wielkość budynku 206,11m 2 pomieszczenia dodatkowe Garaż, pomieszczenie gospodarcze Zestawienie cech nieruchomości porównawczych Cecha nieruchomości A B Lokalizacja korzystna korzystna stan techniczno użytkowy Dobry Dobry /bez wykończeń/ wielkość działki 811m m 2 Zagospodarowanie działki Brak Pełne Wielkość budynku 98,10m 2 140m 2 pomieszczenia dodatkowe Garaż, pomieszczenie gospodarcze Garaż, pomieszczenie gospodarcze Cecha nieruchomości C D Lokalizacja korzystna korzystna Stan techniczno użytkowy Dobry Dobry wielkość działki 2087m m 2 Zagospodarowanie działki Pełne Brak Wielkość budynku 111m 2 123,40m 2 pomieszczenia dodatkowe Garaż, pomieszczenie gospodarcze Garaż, pomieszczenie gospodarcze Obliczenie wartości jednostkowej nieruchomości Nr Cecha Udział Udział Różnice Różnice Różnice Różnice cechy Różnicująca cechy [ %] kwotowy [zł/m 2 ] X A [zł/m 2 ] X B [zł/m 2 ] X C [zł/m 2 ] X D [zł/m 2 ] 1 Lokalizacja 30% 566,49 0,00 0,00 0,00 0,00 2 Stan techniczno użytkowy 25% 472,07 0,00 472,07 0,00 0,00 4 Wielkość działki 15% 283,24 175,61 116,13-28,32-19,83 5 Zagospodarowanie działki 10% 188,83 188,83 0,00 0,00 188,83 6 Wielkość budynku 10% 188,83-188,83-115,19-168,06-145,40 7 Pomieszczenia dodatkowe 10% 188,83 0,00 0,00 0,00 0,00 Razem: 100% 1888,29 175,61 473,02-196,38 23,60 Wartość skorygowana zł/m , , , ,09 Wartość jednostkowa średnia: 3212,07 zł/m 2 OBLICZENIA KOŃCOWE

22 Powierzchnia użytkowa /m 2 / Cena jednostkowa /zł/m 2 / Współczynnik użyteczności Obiekt Wartość obiektu Budynek mieszkalny wraz z gruntem: 206, , ,73 W zaokrągleniu: słownie: sześćset sześćdziesiąt dwa tysiące złotych 3.4. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości w dniu wyceny w zakresie działki leśnej 459 Na rynku lokalnym zanotowano ceny gruntu: C śred = 3,50zł/m 2 C min = 1,17 zł/m 2 C = 6,02 zł/m 2 C max = 7,19 zł/m 2 Gdzie: C śred.- cena średnia; C śred.- cena minimalna; C śred. - cena maksymalna; C = przedział cenowy Ustalenie cech rynkowych na podstawie analizy rynku lokalnego przyjęto następujące cechy porównawcze i ich wagi rynkowe dla rynku regionalnego. 1 zasobność w materiał 50% Użytkowy 2 stopień degradacji 10% siedliska leśnego /przemysł, szkodniki/ 3 położenie w odniesieniu 10% do drogi głównej lub działki siedliskowej 4 możliwość przeprowadzenia 10% zrywki / warunki / 5 jakość drogi dojazdowej 10% 6 walory rekreacyjne 10% nieruchomości Gdzie poszczególne atrybuty wyskalowano następująco: nr cech cecha rynkowa Ocena skala atrybutu 1 zasobność w materiał Wysoka 1 użytkowy Średnia 0,5 Niska 0 2 stopień degradacji bardzo dobry 1 siedliska leśnego Dobry 0,66 /przemysł, szkodniki/ częściowo zdegradowane 0,33 Znacznie zdegradowane 0 3 położenie w odniesieniu bardzo dobre 1 do drogi głównej lub działki Dobre 0,5 siedliskowej Słabe 0 4 możliwość przeprowadzenia Dobre 1 zrywki / warunki / średnie 0,66 Trudne 0,33 b.trudne 0

23 5 jakość drogi dojazdowej bardzo dobra 1 dobra 0,5 Niska 0 6 walory rekreacyjne bardzo duża przydatność 1 nieruchomości duża przydatność 0,66 mała przydatność 0,33 Nieprzydatne 0 Zakres sum współczynników korygujących K1 = C min/c średnie = 1,17 zł/m 2 /3,50 zł/m 2 = 0,334 K2 = C max/c średnie = 7,19 zł/m 2 /3,50 zł/m 2 = 2,054 Zestawienie cech nieruchomości wycenianej 1 zasobność w materiał Średnia użytkowy 2 stopień degradacji Dobre siedliska leśnego (niska degradacji) /przemysł, szkodniki/ 3 położenie w odniesieniu dobre Do drogi głównej lub działki siedliskowej 4 możliwość przeprowadzenia Dobre zrywki / warunki / 5 jakość drogi dojazdowej b. Dobra 6 walory rekreacyjne przydatne nieruchomości Określenie sumy współczynników korygujących: L.p. Cechy rynkowe Udział cechy w C /%/ Zakres współczynników Korygujących Wartości skala Współczynników przedziału 1 zasobność w materiał 50% 0,167 1,027 1,027 1 użytkowy 2 stopień degradacji 10% 0,033 0,205 0,147 0,66 siedliska leśnego /przemysł, szkodniki/ 3 4 położenie w odniesieniu 10% 0,033 0,205 0,119 0,5 do drogi głównej lub działki siedliskowej możliwość przeprowadzenia 10% 0,033 0,205 0,205 1 zrywki / warunki / jakość drogi dojazdowej 10% 0,033 0,205 0, walory rekreacyjne 10% 0,033 0,205 0,119 0,5 nieruchomości 100% 0,332 2,052 1,822 Wartość rynkowa 1 m2 wycenianego gruntu wynosi: 2,89 zł/m 2 x 1,220 = 6,38 zł/m 2 Wartość gruntu niezabudowanego: Nr dział- Powierzchnia Wartość jednostkowa Wartość działki

24 ki /zł/m2/ /zł/ , ,64 W zaokrągleniu: Słownie: dwadzieścia siedem tysięcy złotych Obliczenie łącznej wartości rynkowej nieruchomości w dniu wyceny 4 Wartość rynkowa /zł/ Działka 2782/2 i 2783/2 zabudowana Działka 459 nie zabudowana Słownie: sześćset osiemdziesiąt dziewięć tysięcy złotych. Razem: Obliczenie wartości rynkowej gruntu w obliczonej wartości rynkowej nieruchomości wartość gruntu z prawem zabudowy działki 2783/2 i 2782/2 Na rynku lokalnym zanotowano ceny gruntu: C śred = 38,80 zł/m 2 C min =19,30 zł/ m 2 C = 50,03 zł/m 2 C max = 69,33 zł/m 2 C śred.- cena średnia, C min.- cena minimalna, C max.- cena maksymalna, C = przedział cenowy Ustalenie cech rynkowych Na podstawie analizy rynku lokalnego przyjęto następujące cechy porównawcze i ich wagi rynkowe dla terenów rynku lokalnego. Lokalizacja 30% Dojazd 20% Uzbrojenie 20% kształt, topografia 15% Wielkość działki 15% Gdzie poszczególne atrybuty wyskalowano następująco: Atrybut opis stanu skala atrybutu Lokalizacja b. korzystna 1 Korzystna 0 Uzbrojenie Pełne 1 niepełne 0,5 Brak 0 Dojazd b. dobry 1 Dobry 0,5 Utrudniony 0 kształt, topografia b. korzystna 1 Korzystna 0,5 Przeciętna 0 Wielkość działki Parametr obliczalny Zakres sum współczynników korygujących

25 K1 = C min/c średnie = 19,30 zł/m 2 / 38,80 zł/m 2 = 0,497 K2 = C max/c średnie = 69,33 zł/m 2 / 38,80 zł/m 2 = 1,787 Zestawienie cech nieruchomości wycenianej: Lokalizacja Korzystna Dojazd b. Dobry Uzbrojenie Pełne kształt, topografia korzystna Wielkość działki 1904m2 Określenie sumy współczynników korygujących: L.p. Cechy rynkowe Udział cechy w C /%/ Zakres współczynników Korygujących Wartości współczynników Skala przedziału 1. Lokalizacja 30% 0,149 0,536 0,343 0,5 2 Dojazd 20% 0,099 0,357 0, Uzbrojenie 20% 0,099 0,357 0, kształt, topografia 15% 0,075 0,268 0,172 0,5 5 Wielkość działki 15% 0,075 0,268 0,214 0,72 Suma współczynników korygujących: 0,497 1,786 1,442 Wartość rynkowa 1m 2 wycenianego gruntu wynosi: 38,80 zł/m 2 x 1,442 = 55,96 zł/m 2 Wartość gruntu niezabudowanego: Nr działki Wartość jednostkowa Wartość działki Powierzchnia /zł/m2/ /zł/ _2782/ , ,16 _2782/ , , Razem: ,84 W zaokrągleniu: Słownie: sto siedem tysięcy złotych łączna wartość gruntu w wartości rynkowej nieruchomości Element oszacowania Wartość rynkowa /zł/ Działka 2782/2 i 2783/2 bez zabudowy Działka 459 nie zabudowana Razem: Słownie: sto trzydzieści cztery tysiące złotych. 4. RAPORT Z OPINII

26 4.1 Podsumowanie wyników wyceny Przedmiotem opinii jest nieruchomość gruntowa zabudowana, położona w Rzykach gmina Andrychów, powiat Wadowice, objęta księgą wieczystą KR1W/ /0. Nieruchomość składa się z działek nr 459, 2782/2, 2783/2 o powierzchni łącznej 69a78m2. Na działkach nr 2782/2 i 2783/2 znajduje się budynek mieszkalny o numerze adresowym osiedle Młocki Górne 18a. Działka 459 jest zalesiona. Celem opinii jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na potrzeby postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach Mirosławę Wójcicką, w sprawie KM 796/16. Zakres opracowania obejmuje wartość rynkową prawa własności gruntu wraz z zabudową według stanu na dzień wyceny Właścicielem nieruchomości jest: ZESTAWIENIE WYNIKÓW WYCENY Wartość rynkowa nieruchomości w dniu wyceny: PLN sześćset osiemdziesiąt dziewięć tysięcy złotych. W tym: Element oszacowania Wartość rynkowa /zł/ Działka 2782/2 i 2783/2 zabudowana Działka 459 nie zabudowana W wartości rynkowej zł: Wartość rynkowa gruntu: sto trzydzieści cztery PLN tysiące złotych. Wartość rynkowa zagospodarowania na Pięćset pięćdziesiąt pięć PLN gruncie: tysięcy złotych Obliczona wartość rynkowa jest wartością obliczoną według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania, jest to najbardziej prawdopodobna cena sprzedaży tej nieruchomości. 4.2 Klauzule - Niniejszą opinię sporządzono zgodnie z przepisami prawa Wycena może być wykorzystana jedynie do celu wymienionego w zamówieniu Dane zawarte w opinii stanowią materiał poufny, kopiowanie dokumentu i jego wykorzystanie przez osoby trzecie jest niedopuszczalne. Ocena stanu technicznego nie stanowi jego ekspertyzy technicznej. Obliczona wartość rynkowa nie obejmuje opłat cywilno prawnych związanych ze sprzedażą nieruchomości, w szczególności podatku VAT jeśli wystąpiłaby konieczność jego odprowadzenia do organu podatkowego. Obliczona wartość rynkowa nie uwzględnia ewentualnych ograniczeń wynikających z zameldowania osób w przedmiotowym budynku lub ewentualnych umów najmu. Wadowice dnia r. na tym opinię zakończono i podpisano 1) Dane ewidencji gruntów 2) Odpis z księgi wieczystej 5. ZAŁĄCZNIKI

27 DANE EWIDENCJI GRUNTÓW

28

29 ODPIS Z KSIĘGI WIECZYSTEJ