Poznao Analiza cen transakcyjnych spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych będących w zasobach Poznańskiej SM Winogrady Siedziba we Wrocławiu Oddzał w Poznaniu ul. Ołtaszyoska 87 ul. Kutrzeby 12a/7 53-034 Wrocław 61-719 Poznao tel. +48 71 333 00 85 tel. +48 61 855 26 20 fax +48 71 339 05 91 fax +48 61 851 30 24 1
Spis Treści 1 Krótka charakterystyka Poznania oraz Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady 4 2 Statystyka ilości transakcji przyjętych do analizy 6 3 Analiza parametrów dla transakcji spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych z zasobów Poznaoskiej SM Winogrady ogółem 7 4 Analiza parametrów dla transakcji z zasobów Poznaoskiej SM Winogrady wg kryterium budynku 12 5 Analiza cen transakcyjnych spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych z zasobów Poznaoskiej SM Winogrady wg kryterium położenia na piętrze 14 6 Analiza podstawowych parametrów statystycznych dla transakcji spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych na poszczególnych osiedlach 16 2
AiM PROPERTY jest połączeniem doświadczenia zawodowego osób zarządzających oraz zapału i chęci pracowników firmy. To jedna z wiodących firm w zakresie rynku nieruchomości. Wieloletnia obecnośd liderów AiM PROPERTY na rynku nieruchomości, skutecznośd, liczne sukcesy są podstawą i gwarancją najwyższej jakości usług. Budujemy trwałe relacje oraz staramy się zrozumied, przewidzied i zaspokoid potrzeby naszych klientów. Miarą naszego sukcesu jest praca zespołowa. Gdy zachodzi potrzeba nawiązujemy współpracę z ekspertami z innych dziedzin biznesu. Dzielimy się swoją wiedzą i udostępniamy informacje, które pomagają innym w podjęciu decyzji. Profesjonalnie i zgodnie z planem dążymy do wyznaczonego celu, który jest tożsamy z celem Naszych klientów. AiM PROPERTY wykonuje badania rynku nieruchomości w bardzo szerokim zakresie. Firma posiada doświadczenie w zakresie wycen, w tym także wycen przedsiębiorstw i nieruchomości nietypowych. AiM PROPERTY to lider w zakresie doradztwa na rynku nieruchomości. Pomożemy Ci ocenid sytuację każdej oferty inwestycyjnej na krajowym rynku nieruchomości oraz na rynkach zagranicznych, w miejscach gdzie współpracujemy z naszymi partnerami. Specjaliści AiM PROPERTY sprawdzą zapisy księgi wieczystej, zweryfikują tytuł prawny do nieruchomości, sprawdzą jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz zidentyfikują potencjał nieruchomości, ale również wszystkie zagrożenia. Przeprowadzą również wnikliwe badanie rynku i pomogą w zakresie zdobycia finansowania potencjalnej inwestycji. AiM PROPERTY zajmuje się również pośrednictwem na rynku nieruchomości posiadając wieloletnie doświadczenie. 3
1 Krótka charakterystyka Poznania oraz Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady Poznao jest zlokalizowany w środowo-zachodniej części Polski, w środkowej części województwo wielkopolskiego, stanowiąc jednocześnie centralną częśd aglomeracji poznaoskiej. Ta stolicą Wielkopolski i piątym co do wielkości oraz szóstym co do powierzchni miastem w Polsce. Należy do jednego z najstarszych i zarazem najciekawszych miast w Polsce. Miasto położone jest na pojezierzu Wielkopolskim, nad rzekami Wartą i Cybiną. Poznao jest ważnym węzłem komunikacyjnym posiadającym Międzynarodowy Port Lotniczy, który usytuowany jest w odległości ok. 7 km od centrum miasta. Przebiegająca przez obrzeża miasta autostrada A2, dworce kolejowe, drogi krajowe zapewniają dobre połączenie Poznania z Europą i światem. Stolica Wielkopolski jest również centrum targowym o znaczeniu międzynarodowym, znaczącym ośrodkiem przemysłowym, ważnym ośrodkiem akademickim, ośrodkiem o rozwiniętej infrastrukturze informatycznej. Pełni szereg funkcji o znaczeniu ponadregionalnym, zwłaszcza w zakresie handlu, finansów, nauki, kultury, zdrowia i turystyki. Poznao jest również drugim po Warszawie ośrodkiem handlu i finansów w Polsce. 4
Aktualnie Poznao jest podzielony na 5 dzielnic, w tym: - Stare Miasto, - Nowe Miasto, - Grunwald, - Jeżyce, - Wilda. Bliżej podział terytorialny dzielnic widoczny jest na poniższej mapce ryc. 1. Ryc. 1. Podział dzielnicowy Poznania W dzielnicy Stare Miasto swoje zasoby mieszkaniowe posiada m.in. Poznaoska Spółdzielnia Mieszkaniowa Winogrady, która powstała na skutek podziału Poznaoskiej Spółdzielni mieszkaniowej w dniu 1 stycznia 1984 r. W swoich zasobach Spółdzielnia posiada pięd dużych osiedli mieszkaniowych tj. a) osiedle Pod Lipami (rok budowy 1968-1973), w skład którego wchodzi również budynek wielorodzinny zlokalizowany na ul. Wilczak (rok budowy 1983 r.), b) osiedle Przyjaźni (rok budowy 1970-1979), c) osiedle Kosmonautów (rok budowy 1973-1976 i 1980-1981), d) osiedle Wichrowe Wzgórze (rok budowy 1974-1981), e) osiedle Zwycięstwa (rok budowy 1977-1984). Winogradzkie osiedla charakteryzuje typowa zabudowa osiedlowa wielorodzinna (budynki pięcio-, trzynastoi szesnastokondygnacyjne) o prostej architekturze, typowej dla okresu budowy i budynków o technologii wielkopłytowej. Poniżej mapa wraz z lokalizacją poszczególnych osiedli ryc. 2. Ryc. 2. Lokalizacja osiedli wielorodzinnych będących w zasobach Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady. Źródło: opracowanie własne Źródło: opracowanie własne 5
2 Statystyka ilości transakcji przyjętych do analizy Do analizy przyjęto transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego z zasobów Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady, które zostały zawarte w I połowie 2010 r. Analiza z założenia, nie obejmuje transakcji zawartych na rynku pierwotnym, transakcji o cenach amatorskich i szczególnych okazji oraz transakcji lokalami z udziałem w gruncie, stanowiącymi nieruchomości lokalowe. Tabela nr 1 i wykres 1 przedstawiają ilośd transakcji przyjętych do analizy w poszczególnych miesiącach I półrocza 2010 r. (od stycznia do czerwca włącznie) spełniających powyższe kryteria. Wykres 1 obrazuje dynamikę zmian ilości przyjętych transakcji w poszczególnych miesiącach. Tab. 1. Ilośd transakcji spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych będących w zasobach Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady ; zawartych na rynku wtórnym w I połowie 2010 r., przyjętych do analizy. Data Ilośd transakcji przyjęta do analizy styczeo 2010 30 luty 2010 29 marzec 2010 32 kwiecieo 2010 36 maj 2010 29 czerwiec 2010 32 Ogółem 188 Wyk. 1 Ilośd transakcji spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych będących w zasobach Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady ; zawartych na rynku wtórnym w I połowie 2010 r., przyjętych do analizy. - na podstawie dostępnych transakcji. Wg dostępnych danych w I połowie 2010 zanotowano łącznie 188 transakcji spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych (zlokalizowanych w zasobach Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady w Poznaniu). Dla badanego okresu w poszczególnych miesiącach widoczna jest zbliżona ilośd zawieranych transakcji, przy czym największą liczbę transakcji sprzedaży spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych wynoszącą 36 zawarto w miesiącu kwietniu, a najmniejszą (wynoszącą 29) w lutym. Dodatkowo obok na wykresie nr 2 przedstawiono procentowy udział transakcji spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych (będących zasobach Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady ); w poszczególnych miesiącach I półrocza 2010 r. Wyk. 2. Procentowy udział transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (przyjętych do analizy) w poszczególnych miesiącach I półrocza 2010 r. 6
3 Analiza parametrów dla transakcji spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych z zasobów Poznaoskiej SM Winogrady ogółem Tab. 2. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będących w zasobach Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady (p.u. skrót od powierzchni użytkowej). Podstawowe parametry statystyczne Cena średnia 1m 2 p.u. 5 140,14 Cena minimalna 1 m 2 p.u. 2 619,41 Cena maksymalna 1 m 2 p.u. 6 629,21 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u. 4 009,80 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u. 683,71 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 13,30% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u. 4 761,71 Mediana dla ceny 1m 2 p.u. 5 188,68 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u. 5 511,81 Korelacja powierzchnia użytkowa (p.u.) cena 1 m 2 p.u. -0,4796 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 188 Na podstawie przyjętego zbioru transakcji ustalono podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Dane statystyczne za I półrocze 2010 r. określone zostały dla lokali mieszkalnych z zasobów Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady - bliżej wyniki analizy przedstawione zostały w tabeli nr 2. Ponieważ w badanym okresie nie zanotowano transakcji skrajnych cenowo (w zł/m 2 ), które odbiegałyby od pozostałej próby cen, do analizy można było przyjąd wszystkie z posiadanych transakcji, które miały miejsce na wybranym rynku. Przy zachowaniu założeo opisanych wcześniej, dla badanego zakresu transakcji: - cena minimalna wyniosła 2.619,41 zł/m 2 za spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego na os. Zwycięstwa (data sprzedaży: maj 2010), - cena maksymalna wyniosła 6.629,21 zł/m 2 za spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego na os. Przyjaźni (data sprzedaży: maj 2010). Cena średnia 1m 2 powierzchni użytkowej kształtuje się na poziomie 5.140,14 zł i jak wykaże dalsza analiza ilości transakcji w poszczególnych przedziałach cenowych, otrzymana średnia cena zawiera się w zakresie obejmującym największą liczbę transakcji (przedział od 5.000,01 zł za 1m 2 p.u. do 6.000,00 zł za 1m 2 p.u.) - 91 transakcji, co stanowiło 48,4 % wszystkich zawartych transakcji w I półroczu 2010 r. - patrz wykres nr 9 i tabela nr 4). Na wykresie nr 3 przedstawiono transakcje spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych (będących zasobach Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady ); które zostały zawarte w I półroczu 2010 r., gdzie na osi y zaznaczono cenę w złotych za m 2, a na oś x datę transakcji. Wyk. 3. Transakcje lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (przyjętych do analizy); zawarte na rynku wtórnym w I połowie 2010 r. - na podstawie dostępnych transakcji. 7
Analizując podstawowe parametry statystyczne, w tym współczynnik Pearsona można było zauważyd, iż korelacja pomiędzy powierzchnią użytkową a ceną jednostkową pokazuje odwrotną (ujemną) zależnośd powierzchni użytkowej od ceny jednostkowej lokalu. Świadczy to o fakcie, że (w ogólnej tendencji) kupujący byli w stanie zapłacid wyższą cenę jednostkową za lokale o mniejszych powierzchniach użytkowych (przy czym korelacja ta ustalona jest przy dużym uśrednieniu, bez uwzględnienia innych czynników takich np. jak lokalizacja, zmiana cen w ciągu roku itp., które przy bardziej szczegółowej analizie należałoby uwzględnid). Należy zwrócid uwagę również na fakt, iż w współczynnik na poziomie 0,4796 świadczyd może o jego umiarkowanej zależności. Na wykresie nr 4 przedstawiono zależnośd wielkości powierzchni lokali do ceny w zł/m 2, gdzie na osi X uwzględniono wielkośd powierzchni nieruchomości podlegających sprzedaży, a na osi Y cenę w zł/m 2 : Wyk. 4. Zależnośd wielkośd powierzchni lokali do ceny w zł/m 2. Tabela nr 3 oraz wykresy nr 5 i 6 przedstawiają średnie ceny transakcyjne oraz ilośd zawartych transakcji (zawartych w I połowie 2010 r.) spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych (przyjętych do analizy) w poszczególnych przedziałach powierzchni użytkowej. Tab. 3. Średnia cena transakcyjna oraz ilośd zawartych transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w poszczególnych przedziałach powierzchni. Wielkośd powierzchni użytkowej (w m 2 ) Średnia cena transakcyjna 1m 2 Ilośd zawartych transakcji w I połowie 2010 r. do 30,00 5 994,77 19 od 30,01 do 40,00 5 180,53 70 od 40,01 do 50,00 5 133,53 56 od 50,01 do 60,00 4 991,11 18 od 60,01 do 70,00 4 533,56 24 pow. 70,00 3 684,81 1 Razem - 188 Jak wynika z analizy najwięcej transakcji sprzedaży zawarto lokalami o powierzchniach pomiędzy 30,01-40,00 m 2 (70 transakcji), co stanowiło 37,23% wszystkich zawartych transakcji. Najmniej transakcji, zgodnie z ogólną tendencję panującą na rynku w latach poprzednich, zanotowano lokalami o powierzchni powyżej 70,00 m 2 - zaledwie 1 transakcja. Najwyższą średnią cenę tj. 5.994,77 zł/m 2 osiągnęły spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych o powierzchni nie przekraczającej 30,00 m 2, natomiast najniższą średnią ceną transakcyjną wynoszącą charakteryzowały się lokale o powierzchni powyżej 70,00 m 2 i zawierającej się w przedziale od 60,01 do 70,00 m 2 (wynosiły odpowiednio 3.684,81 zł/m 2 i 4.533,56 zł/m 2 ). 8
Wyk. 5. Ilośd zawartych transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w poszczególnych przedziałach powierzchni. Dodatkowo na wykresie nr 7 przedstawiono procentowy udział transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (przyjętych do analizy) w poszczególnych przedziałach powierzchni lokalu. Wyk. 7. Procentowy udział transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (przyjętych do analizy) w poszczególnych przedziałach powierzchni lokalu. Wyodrębnione ceny średnie (w zł/m 2 ) dla poszczególnych przedziałów powierzchni, zaprezentowane zostały na wykresie nr 6. Wyk. 6. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) dla poszczególnych przedziałów powierzchni. 9
Tab. 4. Ilośd transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (przyjętych do analizy) w poszczególnych przedziałach ceny jednostkowej. Cena transakcyjna 1 m 2 pow. użytkowej (w PLN) Ilośd transakcji w I połowie 2010 r. do 3.000,00 2 od 3.000,01 do 4.000,00 9 od 4.000,01 do 5.000,01 64 od 5.000,01 do 6.000,00 91 pow. 6.000,00 22 Razem 188 Wyk. 8. Procentowy udział transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (przyjętych do analizy) w poszczególnych przedziałach ceny jednostkowej. Tabela nr 4 oraz wykresy nr 8 i 9 prezentują przedziały cenowe w jakich kształtowały się ceny jednostkowe za spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych w I połowie 2010 r. w zasobach Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady, przy czym wykres nr 8 przedstawia ich procentowy udział. Ceny jednostkowe zgrupowane zostały wg 5 przedziałów cenowych. Jak wynika z danych zawartych w tabeli 4 i na wykresie nr 9 najwięcej transakcji zawartych jest na ceny jednostkowe w przedziale od 5.000,01 do 6.000,00 zł/m 2-91 transakcji, co stanowi 48,4% wszystkich przyjętych na tym etapie analizy transakcji. Najmniej transakcji zawieranych było spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych charakteryzującymi się ceną poniżej 3.000 zł/m 2 (bo zaledwie 2) oraz dla zakresu cen od 3.000,01 do 4.000,00 zł/m 2 (9 transakcji ), co razem stanowiło zaledwie 5,9% wszystkich przyjętych do niniejszej analizy transakcji. Wyk. 9. Ilośd transakcji w poszczególnych przedziałach ceny jednostkowej, zawartych spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych będących w zasobach Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady w I połowie 2010 r. 10
Przeprowadzono również analizę ceny średniej 1 m 2 dla lokali mieszkalnych będących przedmiotem spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych. Wyodrębniono cenę średnią w poszczególnych miesiącach badanego okresu. Bliżej wyniki badao zaprezentowane zostały w tabeli nr 5 oraz na wykresie nr 10. Tab. 5. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu. Miesiąc Średnia cena transakcyjna (zł/1m 2 ) styczeo 2010 4 922,67 luty 2010 5 292,02 marzecz 2010 5 274,18 kwiecieo 2010 5 228,15 maj 2010 4 975,57 czerwiec 2010 5 101,42 Z powyższych danych wynika, że w badanym okresie następowały niewielkie zmiany ceny. Różnica pomiędzy maksymalną a minimalną jednostkową cena średnią wynosiła niespełna 370 zł/m 2. Najniższą cenę średnią wynoszącą 4.922,67zł/m 2 zanotowano w styczniu 2010 r., najwyższą natomiast uzyskano w lutym 2010 r. na poziomie 5.292,02 zł/m 2. Wyk. 10. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu. 7 000,00 6 000,00 5 000,00 4 000,00 3 000,00 2 000,00 1 000,00 0,00 styczeo 2010 luty 2010 marzecz 2010 kwiecieo 2010 maj 2010 czerwiec 2010 11
4 Analiza parametrów dla transakcji z zasobów Poznaoskiej SM Winogrady wg kryterium budynku Dokonano ogólnej analizy cen transakcyjnych spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych oraz ich parametrów statystycznych uwzględniając kryterium budynku. Powyższe wartości zgrupowane zostały wg 2 kategorii, w tym: - budynki wielorodzinne niskie, do 5 kondygnacji nadziemnych, - budynki wielorodzinne wysokie (wieżowce), powyżej 5 kondygnacji nadziemnych. Wykres nr 11 przedstawia ilośd zawartych transakcji spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych uwzględniając kryterium rodzaju budynku. Wyk. 11. Ilośd transakcji lokalami mieszkalnymi (będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) wg kryterium rodzaju budynku. Poniżej tabele zawierające podstawowe dane statystyczne: Tab. 6. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zlokalizowanych w niskich budynkach (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla spółdzielczych własnościowych praw lokali mieszkalnych w I połowie 2010 r. Cena średnia 1m 2 p.u. 5 193,00 Cena minimalna 1 m 2 p.u. 2 619,41 Cena maksymalna 1 m 2 p.u. 6 629,21 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u. 4 009,80 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u. 750,02 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 14,44% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u. 4 746,78 Mediana dla ceny 1m 2 p.u. 5 223,88 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u. 5 652,34 Korelacja powierzchnia użytkowa (p.u.) cena 1 m 2 p.u. -0,5492 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 83 Tab. 7. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zlokalizowanych w wysokich budynkach (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla spółdzielczych własnościowych praw lokali mieszkalnych w I połowie 2010 r. Cena średnia 1m 2 p.u. 5 098,34 Cena minimalna 1 m 2 p.u. 2 991,45 Cena maksymalna 1 m 2 p.u. 6 358,49 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u. 3 367,04 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u. 626,91 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 12,30% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u. 4 764,96 Mediana dla ceny 1m 2 p.u. 5 128,21 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u. 5 459,32 Korelacja powierzchnia użytkowa (p.u.) cena 1 m 2 p.u. -0,5447 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 105 12
Z analizy wynika, że 55,85% sprzedawanych lokali mieszkalnych stanowiących spółdzielcze własnościowe prawa do lokali (z zasobów Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady ) położonych było w wysokich budynkach (105 transakcji). Pozostałą częśd tj. 83 transakcje stanowiły lokale mieszkalne będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokali, położone w budynkach niskich (do 5-ciu kondygnacji). Wyższą średnią ceną transakcyjną wynoszącą 5.193,00zł/m 2, charakteryzowały się lokale mieszkalne stanowiące spółdzielcze własnościowe prawa do lokali położone w budynkach niskich do 5-ciu kondygnacji. Charakteryzowały się one również najniższą ceną transakcyjną (w zł/m 2 ) jak i najwyższą ceną transakcyjną (w zł/m 2 ). Średnia cena transakcyjna spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych położonych w wieżowcach wyniosła 5.098,34 zł/m 2. Tab. 8. Zestawienie ceny minimalnej, maksymalnej i średniej 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) wg kryterium budynku. Budynki niskie do 5 Budynki wysokie (wieżowce) Wyszczególnienie kondygnacji pow. 5 kondygnacji Cena średnia 1m 2 p.u. 5 193,00 5 098,34 Cena minimalna 1 m 2 p.u. 2 619,41 2 991,45 Cena maksymalna 1 m 2 p.u. 6 629,21 6 358,49 Ilośd transakcji w I połowie 2010 r. 83 105 Wyk. 12. Ceny minimalne, maksymalne i średnie (zł/m 2 ) dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) wg kryterium budynku. Tabela nr 8 oraz wykres nr 12 prezentują zestawienie cen minimalnych, maksymalnych i średnich (w zł/m 2 ) dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) wg kryterium budynku. 13
5 Analiza cen transakcyjnych spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych z zasobów Poznaoskiej SM Winogrady wg kryterium położenia na piętrze Posiadaną bazę transakcji przeanalizowano również pod kontem minimalnych, średnich i maksymalnych cen w zł/m 2 uwzględniając kryterium położenia na piętrze. W pierwszej kolejności przeanalizowano średnie ceny spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych położonych na kondygnacji parteru, piętrach pośrednich oraz na ostatniej kondygnacji, dodatkowo wyodrębniono średnią cenę lokali położonych na 1 piętrze. Powyższe uwzględniono dla wszystkich budynków ogółem oraz budynków niskich (do pięciu kondygnacji nadziemnych) i wysokich (wieżowce, powyżej pięciu kondygnacji nadziemnych). Analizując transakcje dla budynków (ogółem) można zauważyd, iż najniższe ceny (w zł/m 2 ) osiągały lokale mieszkalne (stanowiące przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) położone na kondygnacjach parteru i ostatniego piętra osiągając odpowiednio wartośd średnią na poziomie 5.077,42 zł/m 2 i 4.975,47 zł/m 2. Należy pamiętad, że wysokośd średniej ceny (zł/m 2 ) uwzględniająca wyłącznie położenie na piętrze ustalona jest przy dużym uśrednieniu, bez uwzględnienia innych czynników takich np. jak lokalizacja, standard i funkcjonalnośd lokalu, zmiana cen w ciągu roku itp., które przy bardziej szczegółowej analizie należałoby uwzględnid. Tabela nr 9 oraz wykres nr 13 prezentują zestawienie średnich cen (w zł/m 2 ) uwzględniając kryterium kondygnacji (również z wydzieleniem wartości dla budynków niskich i wysokich) jak powyżej. Tab. 9. Zestawienie średnic cen (zł/m 2 ) lokali mieszkalnych stanowiących spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wg położenia na wybranych kondygnacjach. Budynki wysokie Budynki Liczba Budynki niskie Liczba Liczba Wyszczególnienie (wieżowce) pow. (ogółem) transakcji do 5 kondygnacji transakcji transakcji 5 kondygnacji Parter 5 077,42 21 5 053,40 18 5 221,59 3 Piętra pośrednie 5 179,84 141 5 245,18 46 5 148,20 95 Piętro ostatnie 4 975,47 26 5 198,95 19 4 368,89 7 1 Piętro 5 294,39 27 5 374,27 18 5 134,63 9 Wyk. 13. Wykres średnich cen (zł/m 2 ) lokali mieszkalnych stanowiących spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wg położenia na wybranych kondygnacjach. 14
W drugiej kolejności zestawiono minimalne średnie i maksymalne ceny (w zł/m 2 ) dla każdego piętra z osobna. Najniższą cenę minimalną uzyskano za spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położonego na 4 piętrze (ostatnie piętro w niskim budynku, do 5 kondygnacji nadziemnych). Natomiast najwyższą cenę maksymalną na poziomie 6.629,21 zł/m 2 otrzymano również lokal mieszkalny (będący przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) zlokalizowany na ostatnim, 4 piętrze w budynku mieszkalnym 4-piętrowym. Tabela nr 10 oraz wykres nr 14 prezentują zestawienie minimalnych, średnich i maksymalnych cen (w zł/m 2 ) spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych wg położenia na piętrze. Wyk. 14. Wykres minimalnych, średnich i maksymalnych cen (zł/m 2 ) lokali mieszkalnych stanowiących spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wg położenia na poszczególnych piętrach. Tab. 9. Zestawienie minimalnych, średnich i maksymalnych cen (zł/m 2 ) lokali mieszkalnych stanowiących spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wg położenia na poszczególnych piętrach. Wyszczególnienie Średnia cena transakcyjna (zł/m 2 ) Minimalna cena transakcyjna (zł/m 2 ) Maksymalna cena transakcyjna (zł/m 2 ) Ilośd transakcji w I połowie 2010 r. PARTER 5 077,42 3 238,34 6 367,04 21 1 PIĘTRO 5 294,39 4 411,76 6 516,85 27 2 PIĘTRO 5 104,97 3 490,57 6 404,49 23 3 PIĘTRO 5 320,04 4 135,34 6 299,21 21 4 PIĘTRO 5 251,73 2 619,41 6 629,21 28 5 PIĘTRO 4 906,14 4 687,50 5 249,34 4 6 PIĘTRO 5 181,71 4 110,43 5 764,71 10 7 PIĘTRO 5 323,41 4 778,07 6 358,49 6 8 PIĘTRO 5 030,24 4 645,67 6 036,75 4 9 PIĘTRO 5 197,70 4 493,87 6 218,75 11 10 PIĘTRO 5 563,34 5 094,34 5 774,28 5 11 PIĘTRO 4 944,81 3 684,81 6 031,25 9 12 PIĘTRO 4 776,74 4 259,45 5 584,91 9 13 PIĘTRO 4 518,16 3 750,00 5 625,00 5 14 PIĘTRO 4 672,20 3 909,77 5 235,04 3 15 PIĘTRO 3 995,73 2 991,45 5 000,00 2 W I połowie 2010 r. najczęściej sprzedawane były lokale mieszkalne (będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) położone na 1 i 4 piętrze, które stanowiły łącznie 29,25% wszystkich zawartych transakcji. Najrzadziej natomiast sprzedawane były lokale mieszkalne położone na wyższych kondygnacjach. 15
6 Analiza podstawowych parametrów statystycznych dla transakcji spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych na poszczególnych osiedlach Tab. 10. Ilośd transakcji zawartych spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych na poszczególnych osiedlach, przyjętych do analizy. Lokalizacja Ilośd transakcji przyjęta do analizy Os. Przyjaźni 51 Os. Wichrowe Wzgórze 41 Os. Zwycięstwa 40 Os. Kosmonautów 34 Os. Pod Lipami 22 Wilczak 0 Razem 188 Wyk. 15. Procentowy udział transakcji spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych z uwzględnieniem poszczególnych osiedli. Tabela nr 10 oraz wykres nr 15 prezentują ilośd oraz procentowy udział zawartych transakcji w I połowie 2010 r. wg podziału na poszczególne osiedla z zasobów Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady. Najwięcej transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, bo aż 51 zawarto na osiedlu Przyjaźni, co stanowi 27,1% wszystkich zawartych transakcji. Najmniejszą liczbę transakcji sprzedaży (22) zanotowano na osiedlu Pod Lipami, które jest najmniejszym z winogradzkich osiedli. Na ulicy Wilczak nie zanotowano żadnej transakcji sprzedaży, co nie jest zaskoczeniem, ponieważ w przeciwieostwie do pozostałych osiedli mieszkaniowych, gdzie zlokalizowanych po kilkanaście/kilkadziesiąt budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w tej lokalizacji jest tylko jeden budynek. Tabele 11 15 przedstawiają wyniki analizy podstawowych parametrów statystycznych, przeprowadzonej na podstawie przyjętego zbioru transakcji ustalonego lokali mieszkalnych będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w podziale na poszczególne osiedla. W zasobach Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady wyodrębnia się 5 osiedli Mieszkaniowych: Przyjaźni, Wichrowe Wzgórze, Zwycięstwa, Kosmonautów oraz Pod Lipami (w skład którego zakwalifikowano budynek przy ul. Wilczak). Bliżej podział terytorialny osiedli widoczny jest we wcześniejszej części opracowania ryc. 2. 16
Tab. 11. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zlokalizowane na osiedlu Przyjaźni (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych zlokalizowanych na osiedlu Przyjaźni w I połowie 2010 r. Cena średnia 1m 2 p.u. 5 434,68 Cena maksymalna 1 m 2 p.u. 4 199,48 Cena minimalna 1 m 2 p.u. 6 629,21 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u. 2 429,73 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u. 615,26 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 11,32% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u. 4 933,82 Mediana dla ceny 1m 2 p.u. 5 420,56 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u. 5 942,24 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 51 Tab. 12. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zlokalizowane na osiedlu Wichrowe Wzgórze (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych zlokalizowanych na osiedlu Wichrowe Wzgórze w I połowie 2010 r. Cena średnia 1m 2 p.u. 4 929,87 Cena maksymalna 1 m 2 p.u. 2 991,45 Cena minimalna 1 m 2 p.u. 6 031,25 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u. 3 039,80 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u. 650,28 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 13,19% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u. 4 662,56 Mediana dla ceny 1m 2 p.u. 5 074,00 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u. 5 328,13 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 41 17
Tab. 13. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zlokalizowane na osiedlu Zwycięstwa (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych zlokalizowanych na osiedlu Zwycięstwa w I połowie 2010 r. Cena średnia 1m 2 p.u. 4 920,50 Cena maksymalna 1 m 2 p.u. 2 619,41 Cena minimalna 1 m 2 p.u. 6 218,75 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u. 3 599,34 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u. 677,07 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 13,76% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u. 4 671,25 Mediana dla ceny 1m 2 p.u. 5 010,69 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u. 5 268,87 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 40 Tab. 14. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zlokalizowane na osiedlu Kosmonautów (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych zlokalizowanych na osiedlu Kosmonautów w I połowie 2010 r. Cena średnia 1m 2 p.u. 5 256,90 Cena maksymalna 1 m 2 p.u. 3 805,50 Cena minimalna 1 m 2 p.u. 6 358,49 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u. 2 552,99 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u. 599,50 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 11,40% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u. 4 918,12 Mediana dla ceny 1m 2 p.u. 5 249,34 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u. 5 553,51 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 34 18
Tab. 15. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zlokalizowane na osiedlu Pod Lipami (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych zlokalizowanych na osiedlu Pod Lipami w I połowie 2010 r. Cena średnia 1m 2 p.u. 5 070,16 Cena maksymalna 1 m 2 p.u. 3 238,34 Cena minimalna 1 m 2 p.u. 6 404,49 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u. 3 166,15 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u. 790,55 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 15,59% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u. 4 758,49 Mediana dla ceny 1m 2 p.u. 5 078,33 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u. 5 584,24 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 22 Z analizy (tab. nr 16 i wyk. nr 16) wynika, że: - najwyższą jednostkową cenę średnią uzyskano na osiedlu Przyjaźni na poziomie 5.434,68 zł/m 2, - maksymalna cena jednostkowa wyniosła 6.629,21 zł/m 2 dla transakcji sprzedaży zawartej również na osiedlu Przyjaźni. Najniższą średnią cenę jednostkową wynoszącą 4.920,50 zł/m 2 uzyskano na osiedlu Zwycięstwa, i była ona 9,46% niższa od najwyższej średniej ceny jednostkowej, która została osiągnięta na osiedlu Przyjaźni. Tabela nr 16 oraz wykres nr 16 prezentują zestawienie cen minimalnych, maksymalnych i średnich (w zł/m 2 ) dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) na poszczególnych osiedlach wchodzących w skład Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady w I połowie 2010 r. Tab. 16. Zestawienie ceny minimalnej, maksymalnej i średniej 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) na poszczególnych osiedlach wchodzących w skład zasobów Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady. Os. Os. Pod Os. Wichrowe Os. Wyszczególnienie Os. Przyjaźni Kosmonautów Lipami Wzgórze Zwycięstwa Cena średnia 1m 2 p.u. 5 256,90 5 070,16 5 434,68 4 929,87 4 920,50 Cena minimalna 1 m 2 p.u. 3 805,50 3 238,34 4 199,48 2 991,45 2 619,41 Cena maksymalna 1 m 2 p.u. 6 358,49 6 404,49 6 629,21 6 031,25 6 218,75 Wyk. 16. Ceny minimalne, maksymalne i średnie (zł/m 2 ) dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) na poszczególnych osiedlach wchodzących w skład zasobów Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady. 19
Klauzule 1. Niniejszy raport został sporządzony w celu przedstawienia ogólnych informacji o rynku transakcji spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych będących w zasobach Poznaoskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Winogrady w Poznaniu. 2. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badao AiM PROPERTY nie ponosi odpowiedzialności za informacje, które w trakcie badao lub publikacji niniejszego raportu zostały zdezaktualizowane. 3. AiM PROPERTY nie ponosi również żadnej odpowiedzialności za szkody wynikające z korzystania ze strony internetowej i publikowanych na niej raportów (analiz), a w szczególności za szkody wynikające z interpretacji i/lub wykorzystania danych i materiałów dostępnych na stronie oraz za jakiekolwiek straty spowodowane zastosowaniem i przetwarzaniem tych materiałów czy danych. 4. Wszelkie dane i materiały zawarte na stronie internetowej AiM PROPERTY chronione są prawem autorskim. Zastrzega się również wygląd graficzny raportu. 5. Rozpowszechnianie i wykorzystywanie danych oraz materiałów zawartych na stronie możliwe jest wyłącznie z podaniem AiM PROPERTY jako źródła informacji. 6. Dozwolone jest wyświetlanie, kopiowanie i przekazywanie materiałów innym osobom pod warunkiem że materiały nie będą modyfikowane. 20
Siedziba we Wrocławiu ul. Ołtaszyoska 87 53-034 Wrocław tel. +48 71 333 00 85 fax +48 71 339 05 91 Oddział w Poznaniu ul. Kutrzeby 12a/7 61-719 Poznao tel. +48 61 855 26 20 fax +48 61 851 30 24 Jerzy Adamiczka MSc MRICS REV Dyrektor Zarządzający tel. (kom.) +48 601 772 009 e-mail: jerzy.adamiczka@aimproperty.pl Autorzy: Magdalena Małecka MRICS REV Dyrektor Wykonawczy tel. (kom.) + 48 603 317 812 e-mail: magdalena.malecka@aimproperty.pl Ewa Porębska Specjalista ds. nieruchomości Tel. (kom.) +48 504 820 395 e-mail: ewa.porebska@aimproperty.pl 21