Wrocław Analiza cen transakcyjnych działek budowlanych we Wrocławiu

Transkrypt

1 Wrocław 2007 Analiza cen transakcyjnych działek budowlanych we Wrocławiu Siedziba we Wrocławiu Oddział w Poznaniu ul. Ołtaszyoska 87 ul. Kutrzeby 12a/ Wrocław Poznao tel tel fax fax

2 Spis Treści 1 Podstawowe mierniki gospodarcze w Polsce 4 2 Podstawowe dane z rynku nieruchomości gruntowych w Polsce w 2007r. 6 3 Krótka charakterystyka Wrocławia 7 4 Podstawowe dane statystyczne dla Wrocławia. 8 5 Analiza cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną 10 6 Analiza średnich cen transakcyjnych działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną we Wrocławiu 17 7 Analiza średnich cen transakcyjnych działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z podziałem na poszczególne rodzaje praw 21 8 Analiza działek będących przedmiotem prawa własności 22 9 Analiza cen transakcyjnych działek będących przedmiotem prawa własności w zależności od ich powierzchni 24 2

3 AiM PROPERTY jest połączeniem doświadczenia zawodowego osób zarządzających oraz zapału i chęci pracowników firmy. To jedna z wiodących firm w zakresie rynku nieruchomości. Wieloletnia obecnośd liderów AiM PROPERTY na rynku nieruchomości, skutecznośd, liczne sukcesy są podstawą i gwarancją najwyższej jakości usług. Budujemy trwałe relacje oraz staramy się zrozumied, przewidzied i zaspokoid potrzeby naszych klientów. Miarą naszego sukcesu jest praca zespołowa. Gdy zachodzi potrzeba nawiązujemy współpracę z ekspertami z innych dziedzin biznesu. Dzielimy się swoją wiedzą i udostępniamy informacje, które pomagają innym w podjęciu decyzji. Profesjonalnie i zgodnie z planem dążymy do wyznaczonego celu, który jest tożsamy z celem Naszych klientów. AiM PROPERTY wykonuje badania rynku nieruchomości w bardzo szerokim zakresie. Firma posiada doświadczenie w zakresie wycen, w tym także wycen przedsiębiorstw i nieruchomości nietypowych. AiM PROPERTY to lider w zakresie doradztwa na rynku nieruchomości. Pomożemy Ci ocenid sytuację każdej oferty inwestycyjnej na krajowym rynku nieruchomości oraz na rynkach zagranicznych, w miejscach gdzie współpracujemy z naszymi partnerami. Specjaliści AiM PROPERTY sprawdzą zapisy księgi wieczystej, zweryfikują tytuł prawny do nieruchomości, sprawdzą jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz zidentyfikują potencjał nieruchomości, ale również wszystkie zagrożenia. Przeprowadzą również wnikliwe badanie rynku i pomogą w zakresie zdobycia finansowania potencjalnej inwestycji. AiM PROPERTY zajmuje się również pośrednictwem na rynku nieruchomości posiadając wieloletnie doświadczenie. 3

4 1 Podstawowe mierniki gospodarcze w Polsce Wyk. 1 Inflacja, stopa bezrobocia, wzrost PKB w latach Źródło: Tab. 1 Podstawowe roczne mierniki gospodarcze w Polsce w latach zaprezentowane zostały w tab. 1. W tabeli ujęto inflację, wielkośd ludności w tysiącach, stopę bezrobocia, wzrost PKB oraz przeciętne miesięczne wynagrodzenie (podstawa wymiaru emerytur i rent). Na wyk. 1 zobrazowano kształtowanie się Inflacji, stopy bezrobocia oraz wzrostu PKB w latach Tab. 1. Podstawowe roczne mierniki gospodarcze Wyszczególnienie Lata Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych - 10,1% 5,5% 1,9% 0,8% 3,50% 2,1% 1% 2,5% inflacja Ludnośd w tysiącach Stopa Bezrobocia 15,1% 17,5% 20% 20% 19% 17,6% 14,8% 11,2% Wzrost PKB 4,3% 1,2% 1,4% 3,9% 5,3% 3,6% 6,2% 6,7% Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w zł 1 923, , , , , , , ,03 Źródło: GUS 4

5 Dane tab. 2 prezentują liczbę zarejestrowanych poszczególnych podmiotów gospodarczych wg stanu na koniec roku Liczba podmiotów sektora prywatnego stanowi ponad 90% zbiorowości ogółem. W sektorze tym największy procent stanowiły osoby fizyczne prowadzące głównie działalnośd handlową, budowlaną i zajmujące się obsługą nieruchomości, wynajmem i usługami związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej. Na ryc. 1 i ryc. 2 przedstawiono graficznie przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto oraz gęstośd zaludnienia wraz z stopą bezrobocia. Ryc. 1 Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w 2007r. Ryc. 2 Gęstośd zaludnienia i stopa bezrobocia w 2007r. Tab. 2 Liczba zarejestrowanych podmiotów gospodarczych w 2007r. Rodzaj podmiotów gospodarczych Źródło: GUS Przedsiębiorstwa paostwowe Liczba podmiotów gospodarczych na koniec 2007 r. 572 Spółki Spółdzielnie Fundacje Stowarzyszenia i organizacje społeczne Osoby fizyczne prowadzące działalnośd Źródło: GUS Źródło: GUS 5

6 2 Podstawowe dane z rynku nieruchomości gruntowych w Polsce w 2007r. Ryc. 3 Struktura obrotu gruntami ogółem w 2007r. Według danych GUS obrót gruntami ogółem w 2007r. wyniósł ponad 169 tys. aktów notarialnych. Na ryc. 3 przedstawiono strukturę i wielkośd obrotu gruntami według ich rodzajów w poszczególnych województwach w 2007 r. Liczba umów (aktów notarialnych) zawartych na nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową ogółem wyniosła co w wartości dokonanych transakcji wyniosło 6.647,3 mln zł z czego grunty położone w granicach miast liczba umów wynosi (wartośd 4.488,1 mln zł). W województwie dolnośląskim, którego stolicą jest Wrocław liczba zawartych aktów notarialnych dotyczących nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę wyniosła w 2007r (wartośd transakcji odpowiednio 770 mln zł). Ryc. 3 obrazuje wartośd transakcji nieruchomościami gruntowymi ogółem w 2007r. w Polsce (w tym nieruchomości zabudowane, leśne i rolne). Podane wartości są w mln zł. Źródło: GUS 6

7 3 Krótka charakterystyka Wrocławia Wrocław jest stolicą Dolnego Śląska. Należy do najstarszych i zarazem najciekawszych miast w Polsce. Miasto położone jest u podnóża Sudetów, nad rzeką Odrą, poprzecinane jej licznymi dopływami i kanałami. Wrocław leży na 12 wyspach i ma ponad sto mostów. Wrocław jest ważnym węzłem komunikacyjnym posiadającym Międzynarodowy Port Lotniczy, usytuowany w odległości ok. 6 km od centrum miasta. Międzynarodowy Port Lotniczy oferuje regularne połączenia z wieloma miastami Europy oraz usługi cargo, a także dodatkowo tanie linie lotnicze, co przyczyniło się do zwiększenia liczby połączeo z miastem. Przebiegająca przez obrzeża miasta autostrada A4, dworce kolejowe, porty żeglugi rzecznej zapewniają dobre połączenie Wrocławia z Europą i światem. 7

8 4 Podstawowe dane statystyczne dla Wrocławia. Tab. 3. Ludnośd zamieszkująca poszczególne dzielnice Wrocławia wg stanu na 30 wrzesieo 2007 r. Wyszczególnienie Ludnośd w 2007 r. (stan na 30 IX 2007) Wrocław ogółem Fabryczna Krzyki Psie Pole Stare Miasto Śródmieście Źródło: GUS Wyk. 2 Procentowy udział zamieszkującej dzielnice Wrocławia ludnośd-wg stanu na 30 wrzesieo 2007 r. W koocu września 2007 r. we Wrocław zamieszkało prawie 634,0 tys. ludzi, co stanowiło 22,0% ogólnej liczby ludności województwa dolnośląskiego (szczegółowe dane zaprezentowane zostały w tab. nr 3 oraz wyk 2.). Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w okresie od stycznia do grudnia 2007 r. ukształtowało się na poziomie 2.855,23 zł i było ono o 10,6% wyższe niż w 2006 r. W sektorze publicznym przeciętnie płacono 3.550,36 zł - o 8,9% więcej niż w 2006 r. Przeciętna płaca w sektorze prywatnym znalazła się na poziomie 2.774,33 zł i była o 11,1% wyższa niż w roku ubiegłym. Przeciętna płaca we Wrocławiu w sektorze przedsiębiorstw była niższa o 1,3% od przeciętnego wynagrodzenia w tym sektorze w województwie. Najwyższa dynamika wzrostu wynagrodzeo w stosunku do roku poprzedniego miała miejsce w budownictwie o 20,7%. (Źródło: GUS). Źródło :Tab. 2 8

9 Tab. 4. Struktura wykorzystania powierzchni miasta w 2007 r r. Wyszczególnienie Powierzchnia w ha Powierzchnia ogólna w tym: Użytki rolne, w tym: grunty orne, sady, łąki i pastwiska trwałe grunty rolne zabudowane 267 Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione Grunty pod wodami powierzchniowymi 949 Grunty zabudowane i zurbanizowane, w tym: tereny mieszkaniowe tereny przemysłowe tereny rekreacji i wypoczynku tereny komunikacyjne użytki kopalne 16 Źródło: GUS Użytki ekologiczne 7 Nieużytki 418 W tabeli nr 4 zaprezentowano strukturę wykorzystania powierzchni miasta w 2007r. Powierzchnia podana została w hektarach. Wyk. 3 Struktura wykorzystania powierzchni miasta w 2007r Źródło: tab. 4 9

10 5 Analiza cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną 5.1 Statystyka ilości transakcji przyjętych do analizy Tab. 5. Ilośd transakcji zawartych w 2007 r., przyjętych do analizy. Data Ilośd transakcji przyjęta do analizy w 2007 r. styczeo luty marzec kwiecieo maj czerwiec lipiec sierpieo wrzesieo październik listopad grudzieo Ogółem 182. Do analizy przyjęto transakcje sprzedaży działek niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będących przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego. Częśd przyjętych do analizy działek posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, częśd objęta jest jedynie studium, które przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, niektóre posiadają wydaną decyzję o warunkach zabudowy, w sporadycznych przypadkach również decyzję o pozwoleniu na budowę. Z analizy odrzucono na wstępie m.in. transakcje amatorskie, działki przeznaczone jednocześnie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz nieruchomości z zabudowaniami do rozbiórki. Ceny transakcyjne przyjęte do analizy nie zawierają podatku VAT. Tabela nr 5, wykres 4 przedstawiają ilośd transakcji przyjętych do analizy w poszczególnych miesiącach 2007 r. spełniających powyższe kryteria. Wykres 4 obrazuje dynamikę zmian ilości przyjętych transakcji w poszczególnych miesiącach. Wyk. 4 Ilośd transakcji przyjętych do analizy, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w

11 Tab. 6. Ilośd transakcji przyjętych do analizy, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, zawartych w 2007 r. z podziałem na poszczególne rodzaje praw. Rodzaj nabywanego prawa Ilośd transakcji. Własnośd 168 Użytkowanie wieczyste 14 Ogółem ilośd transakcji 182 Tabela nr 6 i wykres 5 przedstawiają ilośd transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych będących przedmiotem własności oraz użytkowania wieczystego przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wyk. 5. Ilośd transakcji zawartych w 2007 r. we Wrocławiu, przyjętych do analizy.. 11

12 5.2 Analiza parametrów statystycznych dla transakcji działkami niezabudowanymi z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną dla Wrocławia ogółem Tab. 7. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji działkami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną zawartymi w 2007r. we Wrocławiu. Podstawowe parametry statystyczne dla działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną we Wrocławiu w 2007r. Cena średnia 1m 2 257,17 Cena maksymalna 1 m ,43 Cena minimalna 1 m 2 30,00 Zakres cenowy dla ceny 1m ,43 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 229,42 Na podstawie przyjętego zbioru transakcji ustalono podstawowe parametry statystyczne dla działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego łącznie. Dane te określone zostały dla Wrocławia ogółem, bliżej wyniki analizy przedstawione zostały w tabeli nr 7. Przy zachowaniu założeo opisanych wcześniej, z analizy wynika, że jednostkowe ceny transakcyjne kształtują się pomiędzy 30 zł/m 2 a 1.130,43 zł/m 2. Cena średnia 1m 2 powierzchni działek kształtuje się na poziomie 257,17 zł i jak wykaże dalsza analiza ilości transakcji w poszczególnych przedziałach cenowych, zawarta jest w przedziale cenowym obejmującym 23 transakcje. Współczynnik zmienności ceny 1m 2 89,21% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 110,57 Mediana dla ceny 1m 2 159,18 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 311,95 Korelacja powierzchnia a cena 1 m 2. -0,0561 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 182. Korelacja ujemna pomiędzy powierzchnią działek a ceną jednostkową pokazuje odwrotną zależnośd powierzchni działek od ich ceny jednostkowej. Świadczy to o fakcie, że kupujący byli w stanie zapłacid wyższą cenę jednostkową za działki o mniejszych powierzchniach (przy czym korelacja ta ustalona jest przy dużym uśrednieniu, bez uwzględnienia innych czynników takich np. jak lokalizacja, zmiana cen w ciągu roku itp., które przy bardziej szczegółowej analizie należałoby uwzględnid). 12

13 Tab. 8. Ilośd transakcji działkami będącymi przedmiotem prawa własności oraz użytkowania wieczystego (przyjętych do analizy w poszczególnych przedziałach ceny jednostkowej. Cena transakcyjna 1 m 2 powierzchni działek (w PLN) Ilośd transakcji w 2007 r. do 50,00 8 od 50,01 do 100,00 31 od 100,01 do 200,00 72 od 200,01 do 300,00 23 od 300,01 do 400,00 12 od 400,01 do 500,00 8 od 500,01 do 700,00 13 od 700,01 do 1.000,00 14 powyżej 1.000,00 1 Razem 182 Tabela nr 8 oraz poniższy wykres nr 6 prezentują przedziały cenowe w jakich kształtowały się ceny jednostkowe działek w 2007 r. we Wrocławiu. Ceny jednostkowe zgrupowane zostały w 9 przedziałów cenowych. Jak wynika z danych zawartych w tabeli 8 i na wykresie nr 6 najwięcej transakcji zawartych jest na ceny jednostkowe w przedziale od 100,01 zł do 200,00 zł (72 transakcje) co stanowi 39,56% wszystkich przyjętych do analizy transakcji. Wyk. 6. Ilośd transakcji w poszczególnych przedziałach ceny jednostkowej, zawartych w 2007 r. we Wrocławiu. Ilośd transakcji Cena transakcyjna 1m 2 powierzchni działek 13

14 5.3 Analiza podstawowych parametrów statystycznych dla transakcji działkami niezabudowanymi z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną w poszczególnych dzielnicach Wrocławia Tab. 9. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji działkami z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będących przedmiotem prawa własności lub użytkowania wieczystego dla dzielnicy Fabryczna. Podstawowe parametry statystyczne dla działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną w dzielnicy Fabryczna w 2007 r. Cena średnia 1m 2 228,31 Cena maksymalna 1 m 2 985,10 Cena minimalna 1 m 2 30,00 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 955,10 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 213,62 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 93,56% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 99,65 Mediana dla ceny 1m 2 147,06 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 258,49 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 75. Tabele 9 11 przedstawiają wyniki analizy podstawowych parametrów statystycznych, przeprowadzonej na podstawie przyjętego zbioru transakcji ustalonego dla działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego łącznie w podziale na poszczególne dzielnice Wrocławia. We Wrocławiu wyodrębnia się 5 dzielnic: Fabryczna, Krzyki, Psie Pole, Stare Miasto i Śródmieście. Bliżej podział terytorialny dzielnic widoczny jest na poniższej mapce ryc. 4. Ryc. 4 Podział dzielnicowy Wrocławia Źródło: opracowanie własne 14

15 Tab. 10. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji działkami z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będących przedmiotem prawa własności lub użytkowania wieczystego dla dzielnicy Krzyki. Podstawowe parametry statystyczne dla działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną w dzielnicy Krzyki w 2007 r. Cena średnia 1m 2 330,90 Cena maksymalna 1 m ,43 Cena minimalna 1 m 2 49,50 Zakres cenowy dla ceny 1m ,93 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 268,69 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 81,20% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 141,84 Mediana dla ceny 1m 2 201,74 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 487,91 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 45. Tab. 11. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji działkami z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będących przedmiotem prawa własności lub użytkowania wieczystego dla dzielnicy Psie Pole. Podstawowe parametry statystyczne dla działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną w dzielnicy Psie Pole w 2007 r. Cena średnia 1m 2 221,83 Cena maksymalna 1 m 2 749,12 Cena minimalna 1 m 2 36,76 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 712,36 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 184,55 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 83,20% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 105,00 Mediana dla ceny 1m 2 157,71 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 263,21 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 60. W badanej próbce transakcji nie odnotowano w dzielnicy Stare Miasto wiarygodnych transakcji nieruchomościami niezabudowanymi o analizowanym przeznaczeniu. Z dzielnicy Śródmieście do analizy przyjęto jedynie 2 transakcje o jednostkowej cenie 1m 2 980,30zł i 500zł. 15

16 Tab. 12. Zestawienie ceny średniej 1 m 2 dla transakcji działkami z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będących przedmiotem prawa własności lub użytkowania wieczystego w dzielnicach: Fabryczna, Krzyki i Psie Pole w 2007 r. Dzielnica Średnia z Cena 1 m 2. Fabryczna 228,31 Krzyki 330,90 Psie Pole 221,83 Najdroższą dzielnicą Wrocławia jest Stare Miasto, w następnej kolejności Śródmieście. W dzielnicach tych bardzo sporadycznie zawierane są transakcje działkami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. W dzielnicy Śródmieście w badanym okresie, w badanej próbce zanotowane zostały jedynie 2 transakcje. Działki te były przedmiotem prawa własności i zlokalizowane są w bardzo prestiżowych obrębach (Biskupin i Zalesie), dlatego też ceny jednostkowe uzyskały dośd wysoki poziom. Na Starym Mieście nie zanotowano transakcji spełniających kryteria niniejszej analizy. Najwyższa cena jednostkowa 1.130,43zł/m 2 dotyczyła działki zlokalizowanej w dzielnicy Krzyki przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną w układzie szeregowym, na cenę wpłynął tutaj fakt wydanej już decyzji z pozwoleniem na budowę. Najniższą cenę jednostkową uzyskały 2 transakcje dotyczące działek położonych w obrębie Marszowice dzielnica Fabryczna. Tabela nr 12 i wykres nr 7 prezentują średnie ceny jednostkowe dla działek w 2007r. w dzielnicach Fabryczna, Krzyki, Psie Pole.. Wyk. 7. Ceny średnie 1 m 2 dla działek (będących przedmiotem własności oraz użytkowania wieczystego) w dzielnicach: Fabryczna, Krzyki i Psie Pole w 2007r. 350,00 330,90 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 228,31 221,83 0,00 Fabryczna Krzyki Psie Pole 16

17 6 Analiza średnich cen transakcyjnych działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną we Wrocławiu 6.1 Analiza ceny średniej dla Wrocławia ogółem Tab. 13. Cena średnia 1 m 2 powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności oraz użytkowania wieczystego) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla Wrocławia ogółem. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,66 luty ,22 marzec ,30 kwiecieo ,57 maj ,67 czerwiec ,38 lipiec ,20 sierpieo ,23 wrzesieo ,11 październik ,32 listopad ,45 grudzieo ,00 Przeprowadzono analizę ceny średniej 1 m 2 dla działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (będących przedmiotem prawa własności i prawa użytkowania wieczystego łącznie). Wyodrębniono cenę średnią w poszczególnych miesiącach 2007 r. Bliżej wyniki badao zaprezentowane zostały w tabeli nr 13 oraz na wykresie nr 8. Z powyższych danych wynika, że do maja 2007 r. poziom ceny średniej ulegał naprzemiennym spadkom i wzrostom. Od maja do listopada jednostkowa cena średnia sukcesywnie wzrastała do poziomu ok. 508zł/m 2 (wyjątek sierpieo spadek o ok. 33zł na 1m 2 w stosunku do miesiąca poprzedniego. Należy zwrócid jednak uwagę że w okresie ostatnich dwóch miesięcy odnotowywana jest mała liczba transakcji 10 i 6. Wyk. 8. Cena średnia 1 m 2 dla powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności oraz użytkowania wieczystego) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla Wrocławia ogółem. 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 Cena średnia 1 m2 gruntu dla Wrocławia 17

18 6.2 Analiza ceny średniej w poszczególnych dzielnicach Wrocławia Tab. 14. Cena średnia 1 m 2 powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego) w poszczególnych miesiącach 2007 r. w dzielnicy Fabryczna. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,03 luty ,92 marzec ,70 kwiecieo ,62 maj ,70 czerwiec ,13 lipiec ,64 sierpieo ,44 wrzesieo ,12 październik ,22 listopad ,21 grudzieo ,53 Poszczególne tabele i wykresy dotyczące różnych dzielnic miasta zawierają średnie liczone na podstawie czasem bardzo niewielkiej ilości transakcji, należy mied to na uwadze wyciągając wnioski na podstawie przedmiotowego raportu. Na podstawie danych tabeli nr 14 oraz wykresu nr 9 w dzielnicy Fabryczna zauważa się, że poziom jednostkowej ceny średniej ulegał naprzemiennym spadkom i wzrostom w 1 połowie roku. Od lipca-sierpnia jednostkowa cena średnia sukcesywnie wzrastała do poziomu ok. 620zł/m 2. Wyk. 9. Cena średnia 1 m 2 dla powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla dzielnicy Fabryczna. 700,00 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 Cena średnia 1 m2 gruntu dla Wrocławia 18

19 Tab. 15. Cena średnia 1 m 2 powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego) w poszczególnych miesiącach 2007 r. w dzielnicy Krzyki. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,08 luty ,07 marzec ,68 kwiecieo ,36 maj ,64 czerwiec ,67 lipiec ,54 sierpieo ,16 wrzesieo ,00 październik ,34 listopad ,31 grudzieo ,83 Na podstawie danych tabeli nr 15 oraz wykresu nr 10 zauważyd można naprzemienne zmiany jednostkowej ceny średniej w ciągu całego roku 2007 r. Najwyższa jednostkowa cena średnia osiągnięta została w kwietniu 2007r - 714,36 zł/m 2. Przy czym na ten poziom złożyły się dwie transakcje: transakcja o cenie maksymalnej we Wrocławiu w 2007r ,43 zł/m 2 oraz transakcja na jednostkową cenę 938,78zł/m 2. Za okres październik 2007 zanotowano w bazie danych 1 transakcję spełniającą kryteria analizy. Należy więc w krytyczny sposób podchodzid do zaprezentowanego poniżej wykresu i tabeli. Wyk. 10. Cena średnia 1 m 2 powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla dzielnicy Krzyki. 19

20 Tab. 16. Cena średnia 1 m 2 powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego) w poszczególnych miesiącach 2007 r. w dzielnicy Psie Pole. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,82 luty ,80 marzec ,60 kwiecieo ,85 maj ,32 czerwiec ,37 lipiec ,85 sierpieo ,32 wrzesieo ,27 październik ,28 listopad ,34 grudzieo ,45 Na podstawie danych tabeli nr 16 oraz wykresu nr 11 zauważalne były naprzemienne zmiany jednostkowej ceny średniej w ciągu całego roku 2007 r. Najwyższa jednostkowa cena średnia osiągnięta została w listopadzie 2007r ,34zł/m 2, jednakże za okres lipiec, wrzesieo, listopad i grudzieo 2007 zanotowano w bazie danych po 1 transakcji spełniającej kryteria analizy w każdym miesiącu. Należy więc w krytyczny sposób podchodzid do zaprezentowanego poniżej wykresu i tabeli. Wyk. 11. Cena średnia 1 m 2 dla powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności oraz użytkowania wieczystego) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla dzielnicy Psie Pole. 700,00 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 Cena średnia 1 m2 gruntu dla Wrocławia 20

21 7 Analiza średnich cen transakcyjnych działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z podziałem na poszczególne rodzaje praw Tab. 17. Średnia cena jednostkowa w poszczególnych dzielnicach dla poszczególnych rodzajów praw w 2007 r. Dzielnica Rodzaj nabywanego prawa Średnia cena transakcyjna 1m 2 Fabryczna własnośd 235,48 użytkowanie wieczyste 145,95 Krzyki własnośd 321,17 użytkowanie wieczyste 394,17 Śródmieście własnośd 740,15 Psie Pole własnośd 225,85 użytkowanie wieczyste 105,09 Wykres nr 12 prezentuje jednostkowe ceny średnie działek z podziałem na rodzaj prawa w poszczególnych dzielnicach Wrocławia w 2007r. Tab. nr 17 prezentuje jednostkową cenę średnią dla poszczególnych praw z podziałem na dzielnice. Wyk. 12. Cena średnia 1 m 2 dla działek będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego w poszczególnych Cena średnia 1m2 dla poszczególnych rodzajów praw dzielnicach Wrocławia w 2007r. 800,00 700,00 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 WŁASNOŚD U. WIECZYSTE WŁASNOŚD U. WIECZYSTE WŁASNOŚD WŁASNOŚD U. WIECZYSTE Fabryczna Krzyki Śródmieście Psie Pole 21

22 8 Analiza działek będących przedmiotem prawa własności 8.1 Analiza parametrów statystycznych dla transakcji działkami niezabudowanymi z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną Tab. 18. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji działkami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową będących przedmiotem prawa własności zawartymi w 2007r. we Wrocławiu Podstawowe parametry statystyczne dla działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną we Wrocławiu w 2007r. Cena średnia 1m 2 258,06 Cena maksymalna 1 m ,43 Cena minimalna 1 m 2 30,00 W związku, że transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i będącymi przedmiotem prawa użytkowania wieczystego jest stosunkowo niewiele, przeprowadzono dodatkowo jedynie krótką analizę dla prawa własności dla Wrocławia ogółem. Na podstawie przyjętego zbioru transakcji ustalono podstawowe parametry statystyczne dla działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będących przedmiotem prawa własności. Przy zachowaniu założeo opisanych wcześniej, z analizy wynika, że jednostkowe ceny transakcyjne kształtują się dla prawa własności pomiędzy 30 zł/m 2 a 1.130,43 zł/m 2. Cena średnia 1m 2 powierzchni działek kształtuje się na poziomie 258,06 zł. Zakres cenowy dla ceny 1m ,43 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 232,16 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 89,96% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 110,00 Mediana dla ceny 1m 2 160,69 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 306,16 Korelacja powierzchnia a cena 1 m 2. -0,0569 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych

23 8.2 Analiza ceny średniej dla Wrocławia ogółem Tab. 19. Cena średnia 1 m 2 powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla Wrocławia ogółem. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,62 luty ,22 marzec ,14 kwiecieo ,87 maj ,60 czerwiec ,64 lipiec ,60 sierpieo ,94 wrzesieo ,11 październik ,32 listopad ,45 grudzieo ,00 Tab. 19 i wyk 13 przedstawiają jak kształtował się poziom jednostkowej ceny średniej dla działek będących przedmiotem prawa własności. W związku, że transakcji nieruchomościami niezabudowanymi będącymi przedmiotem prawa użytkowania wieczystego jest niewielka ilośd nie determinują one poziomu jednostkowej ceny średniej (patrz wyk. 8 przebieg obu wykresów niemal identyczny). Wyk. 13. Cena średnia 1 m 2 dla powierzchni działek będących przedmiotem prawa własności w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla Wrocławia ogółem. 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 0,00 Cena średnia 1 m2 gruntu dla Wrocławia 23

24 9 Analiza cen transakcyjnych działek będących przedmiotem prawa własności w zależności od ich powierzchni Tab. 20. Cena średnia 1 m 2 w zależności od powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności) w poszczególnych miesiącach 2007 r. dla Wrocławia ogółem. Powierzchnia działek (w m 2 ) Ilośd transakcji Cena średnia 1m 2 do 200, ,67 od 200,01 do 500, ,52 od 500,01 do 1.000, ,21 od 1.000,01 do 1.500, ,24 od 1.500,01 do 2.000, ,86 od 2.000,01 do 5.000, ,41 od 5.000,01 do , ,74 powyżej , ,32 Tab. 20 prezentuje ilośd transakcji działkami w różnych przedziałach powierzchni działek oraz średnią jednostkową cenę dla tych działek (patrz również wyk 14). Z powyższych danych wynika, że działki o powierzchniach od 200,01 do 500m 2 postrzegane są jako te, za które kupujący jest w stanie zapłacid najwyższą cenę jednostkową. Działki o niższych powierzchniach niż 200m 2, są postrzegane jako gorsze ze względu na ograniczoną możliwośd ich zagospodarowania. Cena średnia 1m 2 działek spada systematycznie wraz ze wzrostem powierzchni działek do powierzchni 5.000m 2. Jednostkowa cena średnia ponownie wzrasta przy działkach o powierzchni powyżej 5.000m 2. Przyczyną tego faktu jest zmiana charakteru tych działek. Działki takie nabywane są z reguły w celach inwestycyjnych, np. przez deweloperów stąd też ich wyższa cena 1m 2. 24

25 Wyk. 14. Cena średnia 1 m 2 dla poszczególnych przedziałów powierzchni dla działek będących przedmiotem prawa własności , , ,67 270,21 229,24 202,86 134,41 201,

26 Klauzule 1. Niniejszy raport został sporządzony w celu przedstawienia ogólnych informacji o rynku transakcji działkami niezabudowanymi z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną we Wrocławiu. 2. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badao AiM PROPERTY nie ponosi odpowiedzialności za informacje, które w trakcie badao lub publikacji niniejszego raportu zostały zdezaktualizowane. 3. AiM PROPERTY nie ponosi również żadnej odpowiedzialności za szkody wynikające z korzystania ze strony internetowej i publikowanych na niej raportów (analiz), a w szczególności za szkody wynikające z interpretacji i/lub wykorzystania danych i materiałów dostępnych na stronie oraz za jakiekolwiek straty spowodowane zastosowaniem i przetwarzaniem tych materiałów czy danych. 4. Wszelkie dane i materiały zawarte na stronie internetowej AiM PROPERTY chronione są prawem autorskim. Zastrzega się również wygląd graficzny raportu. 5. Rozpowszechnianie i wykorzystywanie danych oraz materiałów zawartych na stronie możliwe jest wyłącznie z podaniem AiM PROPERTY jako źródła informacji. 6. Dozwolone jest wyświetlanie, kopiowanie i przekazywanie materiałów innym osobom pod warunkiem że materiały nie będą modyfikowane. 26

27 Siedziba we Wrocławiu ul. Ołtaszyoska Wrocław tel fax Oddział w Poznaniu ul. Kutrzeby 12a/ Poznao tel fax Jerzy Adamiczka MSc MRICS REV Dyrektor Zarządzający tel. (kom.) jerzy.adamiczka@aimproperty.pl Autorzy: Magdalena Małecka - Pilujska REV Dyrektor Wykonawczy tel. (kom.) magda.pilujska@aimproperty.pl Anna Błądek Specjalista ds. nieruchomości Tel. (kom.) anna.bladek@aimproperty.pl 27