Poznao 2009 Analiza cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Poznaniu

Transkrypt

1 Poznao 2009 Analiza cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Poznaniu Siedziba we Wrocławiu Oddział w Poznaniu ul. Ołtaszyoska 87 ul. Kutrzeby 12a/ Wrocław Poznao tel tel fax fax

2 Spis Treści 1 Podstawowe mierniki gospodarcze w Polsce 4 2 Krótka charakterystyka Poznania 5 3 Podstawowe dane statystyczne dla Poznania. 6 4 Statystyka ilości transakcji przyjętych do analizy 8 5 Analiza parametrów statystycznych dla transakcji lokalami mieszkalnym 10 6 Analiza średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Poznaniu 16 7 Analiza średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych będących przedmiotem prawa własności oraz spółdzielczego prawa do lokalu 22 2

3 AiM PROPERTY jest połączeniem doświadczenia zawodowego osób zarządzających oraz zapału i chęci pracowników firmy. To jedna z wiodących firm w zakresie rynku nieruchomości. Wieloletnia obecnośd liderów AiM PROPERTY na rynku nieruchomości, skutecznośd, liczne sukcesy są podstawą i gwarancją najwyższej jakości usług. Budujemy trwałe relacje oraz staramy się zrozumied, przewidzied i zaspokoid potrzeby naszych klientów. Miarą naszego sukcesu jest praca zespołowa. Gdy zachodzi potrzeba nawiązujemy współpracę z ekspertami z innych dziedzin biznesu. Dzielimy się swoją wiedzą i udostępniamy informacje, które pomagają innym w podjęciu decyzji. Profesjonalnie i zgodnie z planem dążymy do wyznaczonego celu, który jest tożsamy z celem Naszych klientów. AiM PROPERTY wykonuje badania rynku nieruchomości w bardzo szerokim zakresie. Firma posiada doświadczenie w zakresie wycen, w tym także wycen przedsiębiorstw i nieruchomości nietypowych. AiM PROPERTY to lider w zakresie doradztwa na rynku nieruchomości. Pomożemy Ci ocenid sytuację każdej oferty inwestycyjnej na krajowym rynku nieruchomości oraz na rynkach zagranicznych, w miejscach gdzie współpracujemy z naszymi partnerami. Specjaliści AiM PROPERTY sprawdzą zapisy księgi wieczystej, zweryfikują tytuł prawny do nieruchomości, sprawdzą jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz zidentyfikują potencjał nieruchomości, ale również wszystkie zagrożenia. Przeprowadzą również wnikliwe badanie rynku i pomogą w zakresie zdobycia finansowania potencjalnej inwestycji. AiM PROPERTY zajmuje się również pośrednictwem na rynku nieruchomości posiadając wieloletnie doświadczenie. 3

4 1 Podstawowe mierniki gospodarcze w Polsce Wyk. 1 Inflacja, stopa bezrobocia, wzrost PKB w latach Źródło: Tab. 1 Wyk. 2 Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w zł w latach Podstawowe roczne mierniki gospodarcze w Polsce w latach zaprezentowane zostały w tab. 1. W tabeli ujęto inflację, wielkośd ludności w tysiącach, stopę bezrobocia, wzrost PKB oraz przeciętne miesięczne wynagrodzenie (podstawa wymiaru emerytur i rent). Na wyk. 1 zobrazowano kształtowanie się inflacji, stopy bezrobocia oraz wzrostu PKB w latach , na wyk. 2 przeciętne miesięczne wynagrodzenie. Tab. 1. Podstawowe roczne mierniki gospodarcze Wyszczególnienie Lata Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych - inflacja 10,10% 5,50% 1,90% 0,80% 3,50% 2,10% 1% 2,50% 4,20% 3,50% Ludnośd w tysiącach Stopa Bezrobocia 15,10% 17,50% 20,00% 20,00% 19,00% 17,60% 14,80% 11,20% 9,50% 11,90% Wzrost PKB 4,30% 1,20% 1,40% 3,90% 5,30% 3,60% 6,20% 6,70% 4,80% 1,80% Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w zł 1 923, , , , , , , , , ,96 Źródło: GUS Źródło: Tab. 1 4

5 2 Krótka charakterystyka Poznania Poznao jest zlokalizowany w środowo-zachodniej części Polski, w środkowej części województwo wielkopolskiego, stanowiąc jednocześnie centralną częśd aglomeracji poznaoskiej. Ta stolicą Wielkopolski i piątym co do wielkości oraz szóstym co do powierzchni miastem w Polsce. Należy do jednego z najstarszych i zarazem najciekawszych miast w Polsce. Miasto położone jest na pojezierzu Wielkopolskim, nad rzekami Wartą i Cybiną. Poznao jest ważnym węzłem komunikacyjnym posiadającym Międzynarodowy Port Lotniczy, który usytuowany jest w odległości ok. 7 km od centrum miasta. Przebiegająca przez obrzeża miasta autostrada A2, dworce kolejowe, drogi krajowe zapewniają dobre połączenie Poznania z Europą i światem. Stolica Wielkopolski jest również centrum targowym o znaczeniu międzynarodowym, znaczącym ośrodkiem przemysłowym, ważnym ośrodkiem akademickim, ośrodkiem o rozwiniętej infrastrukturze informatycznej. Pełni szereg funkcji o znaczeniu ponadregionalnym, zwłaszcza w zakresie handlu, finansów, nauki, kultury, zdrowia i turystyki. Poznao jest również drugim po Warszawie ośrodkiem handlu i finansów w Polsce. 5

6 3 Podstawowe dane statystyczne dla Poznania. Tab. 2. Ludnośd zamieszkująca poszczególne dzielnice Poznania wg stanu na 31 grudnia 2009 r. Ludnośd w 2009 r. Wyszczególnienie (stan na 31 XII 2009 r.) Poznao ogółem Grunwald Jeżyce Nowe Miasto Stare Miasto Wilda Źródło: GUS Wyk. 3 Procentowy udział zamieszkującej dzielnice Poznania ludności - wg stanu na 31 grudnia 2009 r. Według stanu na koniec grudnia 2009 roku, Poznao zamieszkiwało 554,2 tys. ludności, tj. o 0,55 % mniej niż na dzieo 31 grudnia 2008 r. Powyższe stanowiło 16,26% ogólnej liczby ludności województwa wielkopolskiego (szczegółowe dane w zakresie ludności poszczególnych dzielnic zaprezentowane zostały w tab. nr 2 oraz wyk 3.). Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw (o liczbie pracujących większej od 9) w Poznaniu w grudniu 2009 r. kształtowało się na poziomie 3.987,64 zł i było o 8,3% wyższe niż w analogicznym okresie 2008 r. Natomiast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Poznaniu w całym 2009 roku wyniosło 3.687,98 zł i o 2,8% przekroczyło poziom uzyskany w roku poprzedzającym. Ryc. 1 Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2009 r. Źródło: GUS. Dane na 31 grudnia 2009 r. W sektorze publicznym przeciętne wynagrodzenie wyniosło 4.346,52 zł, tj. o 5,2% więcej niż w 2008 r. Przeciętna płaca w sektorze prywatnym kształtowała się natomiast na poziomie 3.576,59 zł. Najwyższe wynagrodzenia otrzymywali pracujący w sekcjach: produkcja pojazdów samochodowych, przyczep i naczep oraz pozostałego sprzętu transportowego 5.250,96 zł, wytwarzanie i zaopatrywanie w energię elektryczną, gaz, parę wodną i gorącą wodę 5.514,67 zł, górnictwo i wydobywanie 4.948,15 zł. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wypłacone w 2009 r. w Poznani było wyższe niż w województwie o 1,23%. (Źródło: GUS). Źródło :Tab. 2 Według danych GUS na koniec grudnia 2009 r. stopa bezrobocia rejestrowanego w Poznaniu wyniosła 3,2% i była o 1,4 pkt. wyższa od notowanej przed rokiem. Wskaźnik bezrobocia w stolicy województwa był o 5,9 pkt. mniejszy od średniej wojewódzkiej (9,1%) i o 8,7 pkt. mniejszy od wskaźnika krajowego (11,9%). 6

7 Tab. 3. Mieszkania oddane do użytkowania w 2009 r. według form budownictwa. Wyszczególnienie Ilośd mieszkao Powierzchnia użytkowa mieszkao w m 2 Ogółem Indywidualne Spółdzielcze Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem Pozostałe (społeczne, komunalne) Źródło: GUS Wyk. 4 Procentowy udział mieszkao oddanych do użytkowania w 2009 r. według form budownictwa Według wstępnych danych GUS w 2009 r. w Poznaniu przekazano do użytkowania mieszkania o łącznej powierzchni użytkowej 246,4 tys. m 2, czyli o 5,6 % więcej niż w roku Najwięcej mieszkao przekazali inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem, tj mieszkania. Mieszkania oddane do użytkowania w Poznaniu stanowiły 24,7% ogólnej liczby mieszkao przekazanych do użytkowania w województwie wielkopolskim. W 2009 r. najwięcej mieszkao oddano do użytkowania na Starym Mieście (1.172 mieszkania) i w większości były to mieszkalnia przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Udział poszczególnych form budownictwa w ogólnej liczbie mieszkao oddanych do użytkowania przedstawiał się następująco: na sprzedaż lub wynajem 77,26%, inwestorzy indywidualni 15,38%, budownictwo społeczne i komunalne 6,77%. spółdzielcze 0,59%. W zakresie budownictwa społeczno-czynszowego oddano do eksploatacji 149 mieszkao i komunalnego 90 mieszkao, natomiast w zakresie mieszkao zakładowych nie oddano do eksploatacji żadnego mieszkania. (Źródło: GUS dane na 2009 r. wg stanu na koniec IV kw r.) Bliżej ilośd mieszkao oddanych do użytku i procentowy udział ich poszczególnych rodzajów, w 2009 r., przedstawia tab. 3 i wyk. 4. Na wyk. 5 przedstawiono liczbę mieszkao oddanych do użytku wg stanu na grudzieo 2009 r. z uwzględnieniem poszczególnych dzielnic. Wyk. 5 Mieszkania oddane do użytkowania z podziałem na dzielnice, wg form budownictwa. Źródło :Tab. 3 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS 7

8 4 Statystyka ilości transakcji przyjętych do analizy Tab. 4. Ilośd transakcji zawartych na rynku wtórnym w 2009 r., przyjętych do analizy. Data Ilośd transakcji przyjęta do analizy styczeo luty marzec kwiecieo maj czerwiec lipiec sierpieo wrzesieo październik listopad grudzieo Ogółem Do analizy przyjęto transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych będących przedmiotem odrębnej własności (grunt własnośd oraz grunt-użytkowanie wieczyste) oraz przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Analiza nie obejmuje transakcji zawartych na rynku pierwotnym oraz transakcji o cenach amatorskich i szczególnych okazji. Tabela nr 4 i wykres 6 przedstawiają ilośd transakcji przyjętych do analizy w poszczególnych miesiącach 2009 r. (od stycznia do grudnia włącznie) spełniających powyższe kryteria. Wykres 6 obrazuje dynamikę zmian ilości przyjętych transakcji w poszczególnych miesiącach. Wyk. 6 Ilośd transakcji zawartych na rynku wtórnym w 2009 r., przyjętych do analizy.. W 2009 roku zanotowano łącznie transakcji lokalami mieszkalnymi w Poznaniu tj. o 7,90% więcej niż w 2008 r. Dla badanego zakresu transakcji: - cena minimalna wyniosła 1.710,53 zł/m 2 dla lokalu, który był sprzedawany w marcu, - cena maksymalna wyniosła ,05 zł/m 2, dla lokalu, który był sprzedawany w lipcu, przy czym zanotowano trzy transakcje powyżej tej ceny, jednak nie zostały przyjęte do analizy ze względu na fakt, iż odbiegały ceną od pozostałych transakcji, - cena średnia wyniosła 5.005,50 zł/m 2. W badanym okresie najwięcej transakcji sprzedaży zawarto w miesiącach letnich tj. w miesiącu lipcu i sierpniu (łącznie aż 477 transakcji, co stanowi 21% wszystkich zawartych transakcji). Najmniejszą liczbę tj. 142 transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych zanotowano w miesiącu kwietniu. 8

9 Tab. 5. Ilośd transakcji zawartych na rynku wtórnym w 2009 r. (wg rodzaju nabywanego prawa), przyjętych do analizy po odrzuceniu transakcji o cenach amatorskich i szczególnych okazji. Rodzaj nabywanego prawa Ilośd transakcji Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) 95 Odrębna własnośd (grunt - własnośd) Spółdzielcze wł. prawo Ogółem ilośd transakcji Wyk. 7. Ilośd transakcji zawartych na rynku wtórnym w 2009 r. (wg rodzaju nabywanego prawa), przyjętych do analizy po odrzuceniu transakcji o cenach amatorskich i szczególnych okazji. Tabela nr 5 i wykres 7 przedstawiają ilośd transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych będących przedmiotem odrębnej własności (grunt własnośd oraz grunt-użytkowanie wieczyste) oraz przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, przyjętych do analizy z 2009 r. Ze zbioru transakcji odrzucono transakcje obejmujące ceny amatorskie oraz szczególne okazje. W 2009 roku na poznaoskim rynku najwięcej transakcji, bo aż zanotowano lokalami mieszkalnymi stanowiącymi spółdzielcze własnościowe prawo, co stanowiło aż 48,07% wszystkich zanotowanych transakcji. Sprzedaż nieruchomościami lokalowymi z udziałem w gruncie stanowiącym przedmiot prawa własności niewiele ustępowała sprzedaży spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali i wyniosła transakcji tymi prawami. Najmniej transakcji zanotowano nieruchomościami lokalowymi z udziałem w gruncie stanowiącym przedmiot prawa użytkowania wieczystego 95, co stanowiło 4,17 % wszystkich zawartych transakcji na rynku poznaoskim w 2009 r. Tak niewielka liczba sprzedaży lokali mieszkalnych z udziałem w gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego gruntu wcale nie oznacza, że nie cieszą się one zainteresowaniem na rynku, bardziej wpływa na to fakt, że jest mniejsza liczba terenów zabudowy wielorodzinnej zlokalizowanej na gruntach Miasta Poznao/Skarbu Paostwa. Wykres 8 przedstawia procentowy udział ilości transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych zawartych na rynku wtórnym z uwzględnieniem rodzaju prawa, które podlegało sprzedaży. Wyk. 8 Procentowy udział ilośd transakcji zawartych na rynku wtórnym w 2009 r. (wg rodzaju nabywanego prawa), przyjętych do analizy po odrzuceniu transakcji o cenach amatorskich i szczególnych okazji... 9

10 5 Analiza parametrów statystycznych dla transakcji lokalami mieszkalnym 5.1 Analiza parametrów statystycznych dla transakcji lokalami mieszkalnym dla Poznania ogółem Tab. 6. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (p.u. skrót od powierzchni użytkowej). Podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych w Poznaniu w 2009 r. Cena średnia 1m 2 p.u ,50 Cena maksymalna 1 m 2 p.u ,05 Cena minimalna 1 m 2 p.u ,53 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u ,52 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u ,40 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 21,88% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u ,05 Mediana dla ceny 1m 2 p.u ,18 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u ,82 Korelacja powierzchnia użytkowa (p.u.) cena 1 m 2 p.u. -0,1812 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych Na podstawie przyjętego zbioru transakcji ustalono podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych będących przedmiotem odrębnej własności (grunt własnośd oraz grunt-użytkowanie wieczyste) oraz przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego łącznie. Dane te określone zostały dla Poznania ogółem, bliżej wyniki analizy przedstawione zostały w tabeli nr 6. Przy zachowaniu założeo opisanych wcześniej, z analizy wynika, że jednostkowe ceny transakcyjne kształtują się pomiędzy 1.710,53 zł/m 2 a ,05 zł/m 2. Cena średnia 1m 2 powierzchni użytkowej kształtuje się na poziomie 5.005,50 zł i jak wykaże dalsza analiza ilości transakcji w poszczególnych przedziałach cenowych, oscyluje ona w pobliżu przedziału cenowego obejmującego największą liczbę transakcji (przedział od 4.000,01 zł za 1m 2 p.u. do 5.000,00 zł za 1m 2 p.u transakcji, co stanowi 42,76% wszystkich zawartych transakcji - patrz wykres nr 10 i tabela nr 7). Najwyższe ceny jednostkowe zawarte zostały w dzielnicach Grunwald i Stare Miasto (bliżej opisane zostanie to na kolejnych stronach analizy największa liczba). Przy czym maksymalna jednostkowa cena transakcyjna osiągnięta została w dzielnicy Stare Miasto. Korelacja ujemna pomiędzy powierzchnią użytkową a ceną jednostkową pokazuje odwrotną (ujemną) zależnośd powierzchni użytkowej od ceny jednostkowej lokalu. Świadczy to o fakcie, że kupujący byli w stanie zapłacid wyższą cenę jednostkową za lokale o mniejszych powierzchniach użytkowych (przy czym korelacja ta ustalona jest przy dużym uśrednieniu, bez uwzględnienia innych czynników takich np. jak lokalizacja, zmiana cen w ciągu roku itp., które przy bardziej szczegółowej analizie należałoby uwzględnid). 10

11 Tab. 7. Ilośd transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (przyjętych do analizy) w poszczególnych przedziałach ceny jednostkowej. Cena transakcyjna 1 m 2 Ilośd transakcji w 2009 r. pow. użytkowej (w PLN) do 3.000,00 72 od 3.000,01 do 4.000, od 4.000,01 do 5.000, od 5.000,01 do 6.000, od 6.000,01 do 7.000, od 7.000,01 do 8.000,00 77 od 8.000,01 do ,00 27 od ,01 do ,00 3 Razem Tabela nr 7 oraz poniższy wykres nr 9 prezentują przedziały cenowe w jakich kształtowały się ceny jednostkowe w 2009 r. w Poznaniu. Ceny jednostkowe zgrupowane zostały wg 8 przedziałów cenowych (powyżej zł/m 2 odnotowano zaledwie 3 transakcje lokalami mieszkalnymi w badanym okresie, jednak ze względu na fakt, iż odbiegały ceną od pozostałych transakcji nie przyjęto ich do niniejszej analizy, przy czym cen transakcyjnych powyżej zł/m 2 nie odnotowano w badanym okresie). Jak wynika z danych zawartych w tabeli 7 i na wykresie nr 9 najwięcej transakcji zawartych jest na ceny jednostkowe w przedziale od do zł/m 2 i od do zł/m 2 (odpowiednio 975 i 657 transakcji) co stanowi 71,58% wszystkich przyjętych na tym etapie analizy transakcji. Najmniej transakcji zawieranych było lokalami charakteryzującymi się ceną powyżej zł/m 2, bo zaledwie 27, jak dla przedziału cen od 8.000,01 do ,00 zł/m 2 i tylko 3 transakcje klasyfikowały się w zakresie cen od ,01 do ,00 zł/m 2, co razem stanowiło zaledwie 1,32% wszystkich przyjętych d niniejszej analizy transakcji. Wyk. 10. Ilośd transakcji w poszczególnych przedziałach ceny jednostkowej, zawartych na rynku wtórnym w 2009 r. Wyk. 9. Procentowy udział transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (przyjętych do analizy) w poszczególnych przedziałach ceny jednostkowej.. 11

12 5.2 Analiza podstawowych parametrów statystycznych dla transakcji lokalami mieszkalnym w poszczególnych dzielnicach Tab. 8. Ilośd transakcji zawartych na rynku wtórnym w 2009 r. (wg poszczególnych dzielnic), przyjętych do analizy po odrzuceniu transakcji o cenach amatorskich i szczególnych okazji Ilośd transakcji w Wyszczególnienie 2009 r. Poznao ogółem Grunwald 393 Jeżyce 326 Nowe Miasto 666 Stare Miasto 816 Wilda 79 Tabela nr 8 oraz wykres nr 11 prezentują liczbę zawartych transakcji w 2009 r. wg podziału na poszczególne dzielnice Poznania. Najwięcej transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych, bo aż 816 zawarto w dzielnicy Stare Miasto, co stanowi 35,79 % wszystkich zawartych transakcji, i chod nie jest to największa (w przeciwieostwie do dzielnicy Nowe Miasto) pod względem powierzchni dzielnica, to charakteryzuje się ona dośd liczną zabudową mieszkaniową osiedlową. Powyższy fakt zabudowy osiedlowej może przekładad się na dużą liczbę zawieranych transakcji. Najmniejszą liczbę transakcji sprzedaży lokalami mieszkalnymi (79) zanotowano w dzielnicy Wilda, która jest najmniejszą z poznaoskich dzielnic. Tabele 9 13 przedstawiają wyniki analizy podstawowych parametrów statystycznych, przeprowadzonej na podstawie przyjętego zbioru transakcji ustalonego dla lokali mieszkalnych będących przedmiotem odrębnej własności (grunt własnośd oraz grunt-użytkowanie wieczyste) oraz przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego łącznie, w podziale na poszczególne dzielnice Poznania. W Poznaniu wyodrębnia się 5 dzielnic: Grunwald, Jeżyce, Nowe Miasto, Stare Miasto, Wilda. Bliżej podział terytorialny dzielnic widoczny jest na poniższej mapce ryc. 2. Ryc. 2 Podział dzielnicowy Poznania Wyk. 11. Procentowy udział transakcji lokalami mieszkalnymi w 2009 r. (przyjętych do analizy) z uwzględnieniem poszczególnych dzielnic. Źródło: opracowanie własne 12

13 Tab. 9. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla dzielnicy Grunwald (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych w dzielnicy Grunwald w 2009 r. Cena średnia 1m 2 p.u ,63 Cena maksymalna 1 m 2 p.u ,00 Cena minimalna 1 m 2 p.u ,53 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u ,47 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u ,08 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 23,10% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u ,22 Mediana dla ceny 1m 2 p.u ,59 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u ,21 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 393. Tab. 10. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla dzielnicy Jeżyce (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych w dzielnicy Jeżyce w 2009r. Cena średnia 1m 2 p.u ,12 Cena maksymalna 1 m 2 p.u ,00. Cena minimalna 1 m 2 p.u ,96 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u ,04 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u ,14 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 22,31% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u ,89 Mediana dla ceny 1m 2 p.u ,72 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u ,68 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych

14 Tab. 11. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla dzielnicy Nowe Miasto (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych w dzielnicy Nowe Miasto w 2009 r. Cena średnia 1m 2 p.u ,75 Cena maksymalna 1 m 2 p.u ,37 Cena minimalna 1 m 2 p.u ,68 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u ,69 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u ,58 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 24,43% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u ,87 Mediana dla ceny 1m 2 p.u ,29 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u ,83 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 666. Tab. 12. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla dzielnicy Stare Miasto (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych w dzielnicy Stare Miasto w 2009 r. Cena średnia 1m 2 p.u ,29 Cena maksymalna 1 m 2 p.u ,05 Cena minimalna 1 m 2 p.u ,33. Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u ,72 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u. 948,92 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 18,56% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u ,28 Mediana dla ceny 1m 2 p.u ,00 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u ,65 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych

15 Tab. 13. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji lokalami mieszkalnymi będącymi przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla dzielnicy Wilda (p.u. skrót od powierzchni użytkowej) Podstawowe parametry statystyczne dla lokali mieszkalnych w dzielnicy Wilda w 2009 r. Cena średnia 1m 2 p.u ,79 Cena maksymalna 1 m 2 p.u ,60 Cena minimalna 1 m 2 p.u ,92 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 p.u ,68 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 p.u. 960,43 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 p.u. 20,58% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 p.u ,28 Mediana dla ceny 1m 2 p.u ,51 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 p.u ,64 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 79. Z analizy wynika, że najwyższe jednostkowe ceny średnią uzyskano w dzielnicy Jeżyce na poziomie 5.114,12 zł/m 2 oraz w dzielnicy Stare Miasto na poziomie 5.113,29 zł/m 2 (tab. nr 14 i wyk. nr 12). Maksymalna cena jednostkowa wyniosła ,05 zł/m 2 dla transakcji sprzedaży zawartej w dzielnicy Stare Miasto. Najniższą średnią cenę jednostkową wynoszącą 4.666,79 zł/m 2 uzyskano w dzielnicy Wilda, i była ona 8,75% od najwyższej średniej ceny jednostkowej, która została osiągnięta w dzielnicy Jeżyce. Tabela nr 14 oraz wykres nr 12 prezentują zestawienie cen minimalnych, maksymalnych i średnich (w zł/m 2 ) dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych dzielnicach Poznania w 2009 r. Tab. 14. Zestawienie ceny minimalnej, maksymalnej i średniej 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych dzielnicach Poznania w 2009 r. Wyszczególnienie Grunwald Jeżyce Nowe Miasto Stare Miasto Wilda Cena średnia 1m 2 p.u , , , , ,79 Cena minimalna 1 m 2 p.u , , , , ,92 Cena maksymalna 1 m 2 p.u , , , , ,60. Wyk. 12. Ceny minimalne, maksymalne i średnie (zł/m 2 ) dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych dzielnicach Poznania w 2009 r. 15

16 6 Analiza średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Poznaniu 6.1 Analiza ceny średniej dla Poznania ogółem Tab. 15. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu dla Poznania ogółem. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,07 luty ,15 marzec ,77 kwiecieo ,88 maj ,38 czerwiec ,40 lipiec ,85 sierpieo ,15 wrzesieo ,68 październik ,48 listopad ,47 grudzieo ,50 Przeprowadzono analizę ceny średniej 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (tych będących przedmiotem odrębnej własności łącznie ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu). Wyodrębniono cenę średnią w poszczególnych miesiącach badanego okresu. Bliżej wyniki badao zaprezentowane zostały w tabeli nr 15 oraz na wykresie nr 13. Z powyższych danych wynika, że w badanym okresie następowały niewielkie zmiany ceny. Różnica pomiędzy maksymalną a minimalną jednostkową cena średnią wynosiła niespełna 300 zł/m 2 (maksymalna jednostkowa cena średnia odnotowana została w lipcu a minimalna w marcu). Wyk. 13. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu dla Poznania ogółem , , , , ,00 16

17 6.1 Analiza ceny średniej w poszczególnych dzielnicach Poznania Tab. 16. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu w dzielnicy Grunwald. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,39 luty ,20 marzec ,67 kwiecieo ,42 maj ,68 czerwiec ,84 lipiec ,71 sierpieo ,22 wrzesieo ,98 październik ,28 listopad ,31 grudzieo ,35 Na podstawie danych tabeli nr 15 oraz wykresu nr 14 w dzielnicy Grunwald zauważalne są naprzemienne zmiany ceny średniej w badanym okresie. Najniższą cenę średnią wynoszącą 4.584,67zł/m 2 notuje się w marcu 2009 r., najwyższą natomiast uzyskano w styczniu 2009 r. na poziomie 5.208,39 zł/m 2. Wyk. 14. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu dla dzielnicy Grunwald , , , , ,00 17

18 Tab. 17. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu w dzielnicy Jeżyce. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,71 luty ,36 marzec ,32 kwiecieo ,74 maj ,55 czerwiec ,05 lipiec ,15 sierpieo ,71 wrzesieo ,86 październik ,53 listopad ,32 grudzieo ,64 Na podstawie danych tabeli nr 17 oraz wykresu nr 15 zauważyd można naprzemienne wzrosty i spadki jednostkowej ceny średniej. Maksymalna jednostkowa średnia cena osiągnięta została w kwietniu, minimalna w listopadzie. Zakres pomiędzy maksymalną i minimalną średnią ceną jednostkową wyniósł prawie 900 zł/m 2. Wyk. 15. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu dla dzielnicy Jeżyce , , , , ,00 18

19 Tab. 18. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu w dzielnicy Nowe Miasto. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,62 luty ,53 marzec ,35 kwiecieo ,85 maj ,77 czerwiec ,41 lipiec ,11 sierpieo ,90 wrzesieo ,64 październik ,29 listopad ,68 grudzieo ,77 Na podstawie danych tabeli nr 17 oraz wykresu nr 12 zauważyd można naprzemienne wzrosty i spadki jednostkowej ceny średniej. Maksymalna jednostkowa średnia cena osiągnięta została w marcu, minimalna cena uzyskana została w czerwcu 2009 r. Zakres pomiędzy maksymalną i minimalną średnią ceną jednostkową wyniósł ok. 400 zł/m 2. Wyk. 16. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu dla dzielnicy Nowe Miasto , , , , ,00 19

20 Tab. 19. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu w dzielnicy Stare Miasto. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,84 luty ,22 marzec ,76 kwiecieo ,30 maj ,80 czerwiec ,22 lipiec ,01 sierpieo ,47 wrzesieo ,51 październik ,44 listopad ,06 grudzieo ,81 Na podstawie danych tabeli nr 19 oraz wykresu nr 17 zauważyd można naprzemienne wzrosty i spadki jednostkowej ceny średniej. Najniższą cenę średnią notuje się w marcu 2009 r ,76 zł/m 2. Najwyższą natomiast uzyskano w lipcu 2009 r. na poziomie 5.349,01 zł/m 2. Zakres pomiędzy maksymalną i minimalną średnią ceną jednostkową wyniósł ok. 450 zł/m 2. Wyk. 17. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu dla dzielnicy Stare Miasto , , , , ,00 20

21 Tab. 20. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu w dzielnicy Wilda. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,52 luty ,64 marzec ,21 kwiecieo ,66 maj ,85 czerwiec ,49 lipiec ,12 sierpieo ,46 wrzesieo ,17 październik ,37 listopad ,95 grudzieo ,27 Na podstawie danych tabeli nr 20 oraz wykresu nr 18 sporządzonego dla jednostkowej ceny średniej w dzielnicy Wilda widoczne są na przemienne co miesięczne wzrosty i spadki poziomu jednostkowej ceny średniej, która najwyższy poziom osiągnęła w marcu 2009 r. na poziomie 5.269,21 zł/m 2, a najniższy we wrześniu 2009 r. na poziomie 4.066,17 zł/m 2. Wyk. 18. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych (będących przedmiotem odrębnej własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) w poszczególnych miesiącach badanego okresu dla dzielnicy Wilda , , , , , , ,00 21

22 7 Analiza średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych będących przedmiotem prawa własności oraz spółdzielczego prawa do lokalu Tab. 21. Średnie ceny jednostkowa w Poznaniu dla poszczególnych rodzajów praw do lokalu w 2009 r. Średnia cena Rodzaj nabywanego prawa 1 m2 p.u. Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) 4 979,56 Odrębna własnośd (grunt - własnośd) 5 163,40 Spółdzielcze wł. prawo 4 850,85 Tabela nr 21 przedstawiają średnie ceny transakcyjne uzyskane na rynku poznaoskich w 2009 r. lokali mieszkalnych będących przedmiotem odrębnej własności (grunt własnośd oraz grunt-użytkowanie wieczyste) oraz przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Najwyższą średnią cenę jednostkowa w Poznaniu kształtującą się na poziomie 5.163,40 zł/m 2 uzyskiwano za lokale mieszkalne będące przedmiotem odrębnej własności, z gruntem stanowiącym przedmiot prawa własności. Opisywana najwyższa jednostkowa cena średnia była o 6,4% wyższa od najniższej średniej ceny jednostkowej uzyskiwanej na rynku poznaoskim w 2009 r. za lokale będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wykres 19 przedstawia średnie ceny transakcyjne sprzedaży lokali mieszkalnych zawartych na rynku wtórnym z uwzględnieniem rodzaju prawa, które podlegało sprzedaży , , , , , , , , ,00 0,00 Odrębna własnośd (grunt - użytkowanie wieczyste) Odrębna własnośd (grunt - własnośd) Spółdzielcze wł. prawo 22

23 Spółdzielcze wł. prawo własnośd) użytkowanie wieczyste) Spółdzielcze wł. prawo własnośd) użytkowanie wieczyste) Spółdzielcze wł. prawo własnośd) użytkowanie wieczyste) Spółdzielcze wł. prawo własnośd) użytkowanie wieczyste) Spółdzielcze wł. prawo własnośd) użytkowanie wieczyste) Analiza cen transakcyjnych lokali mieszkalnych w Poznaniu 2009 Tab. 22. Średnia cena jednostkowa w poszczególnych dzielnicach dla poszczególnych rodzajów praw do lokalu w 2009 r. Dzielnica Rodzaj nabywanego prawa Średnia cena 1 m 2 p.u. Grunwald Spółdzielcze wł. prawo 4 728,37 własnośd) 4 847,36 użytkowanie wieczyste) 5 071,54 Jeżyce Spółdzielcze wł. prawo 5 059,79 własnośd) 5 201,24 użytkowanie wieczyste) 4 777,89 Nowe Miasto Spółdzielcze wł. prawo 4 761,78 własnośd) 5 175,60 użytkowanie wieczyste) 5 198,89 Stare Miasto Spółdzielcze wł. prawo 4 911,57 własnośd) 5 388,81 użytkowanie wieczyste) 5 470,43 Wilda Spółdzielcze wł. prawo 4 692,45 własnośd) 4 755,87 użytkowanie wieczyste) 4 392,40 Wykres nr 20 prezentują jednostkowe ceny średnie lokali mieszkalnych z podziałem na rodzaj prawa do lokalu (w tym prawa do gruntu) w poszczególnych dzielnicach Poznania w badanym okresie. Wyszczególniono jednostkową cenę średnią prawa własności (odrębna własnośd lokalu z gruntem w prawie własności oraz odrębna własnośd lokalu z prawem użytkowania wieczystego gruntu) oraz jednostkową cenę średnią spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tab. nr 22 prezentuje jednostkową cenę średnią dla poszczególnych praw z podziałem na dzielnice. Wyk. 20. Cena średnia 1 m 2 dla lokali mieszkalnych będących przedmiotem odrębnej własności (grunt własnośd, grunt użytkowanie wieczyste) oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w poszczególnych dzielnicach Poznania w 2009 r , , , , , ,00 0,00 Grunwald Jeżyce Nowe Miasto Stare Miasto Wilda 23

24 Klauzule 1. Niniejszy raport został sporządzony w celu przedstawienia ogólnych informacji o rynku transakcji lokalami mieszkalnymi w Poznaniu. 2. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badao AiM PROPERTY nie ponosi odpowiedzialności za informacje, które w trakcie badao lub publikacji niniejszego raportu zostały zdezaktualizowane. 3. AiM PROPERTY nie ponosi również żadnej odpowiedzialności za szkody wynikające z korzystania ze strony internetowej i publikowanych na niej raportów (analiz), a w szczególności za szkody wynikające z interpretacji i/lub wykorzystania danych i materiałów dostępnych na stronie oraz za jakiekolwiek straty spowodowane zastosowaniem i przetwarzaniem tych materiałów czy danych. 4. Wszelkie dane i materiały zawarte na stronie internetowej AiM PROPERTY chronione są prawem autorskim. Zastrzega się również wygląd graficzny raportu. 5. Rozpowszechnianie i wykorzystywanie danych oraz materiałów zawartych na stronie możliwe jest wyłącznie z podaniem AiM PROPERTY jako źródła informacji. 6. Dozwolone jest wyświetlanie, kopiowanie i przekazywanie materiałów innym osobom pod warunkiem że materiały nie będą modyfikowane. 24

25 Siedziba we Wrocławiu ul. Ołtaszyoska Wrocław tel fax Oddział w Poznaniu ul. Kutrzeby 12a/ Poznao tel fax Jerzy Adamiczka MSc MRICS REV Dyrektor Zarządzający tel. (kom.) jerzy.adamiczka@aimproperty.pl Autorzy: Magdalena Małecka - Pilujska REV Dyrektor Wykonawczy tel. (kom.) magda.pilujska@aimproperty.pl Ewa Porębska Specjalista ds. nieruchomości Tel. (kom.) ewa.porebska@aimproperty.pl 25