Wrocław Analiza cen transakcyjnych działek budowlanych we Wrocławiu

Transkrypt

1 Wrocław Analiza cen transakcyjnych działek budowlanych we Wrocławiu Siedziba we Wrocławiu Oddział w Poznaniu ul. Ołtaszyoska 87 ul. Kutrzeby 12a/ Wrocław Poznao tel tel fax fax

2 Spis Treści 1 Podstawowe mierniki gospodarcze w Polsce 4 2 Krótka charakterystyka Wrocławia 5 3 Podstawowe dane statystyczne dla Wrocławia. 6 4 Analiza cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną 8 5 Analiza średnich cen transakcyjnych działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną we Wrocławiu 15 6 Analiza średnich cen transakcyjnych działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z podziałem na poszczególne rodzaje praw 16 7 Analiza działek będących przedmiotem prawa własności 17 8 Analiza cen transakcyjnych działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, będących przedmiotem prawa własności w zależności od ich powierzchni 19 2

3 AiM PROPERTY jest połączeniem doświadczenia zawodowego osób zarządzających oraz zapału i chęci pracowników firmy. To jedna z wiodących firm w zakresie rynku nieruchomości. Wieloletnia obecnośd liderów AiM PROPERTY na rynku nieruchomości, skutecznośd, liczne sukcesy są podstawą i gwarancją najwyższej jakości usług. Budujemy trwałe relacje oraz staramy się zrozumied, przewidzied i zaspokoid potrzeby naszych klientów. Miarą naszego sukcesu jest praca zespołowa. Gdy zachodzi potrzeba nawiązujemy współpracę z ekspertami z innych dziedzin biznesu. Dzielimy się swoją wiedzą i udostępniamy informacje, które pomagają innym w podjęciu decyzji. Profesjonalnie i zgodnie z planem dążymy do wyznaczonego celu, który jest tożsamy z celem Naszych klientów. AiM PROPERTY wykonuje badania rynku nieruchomości w bardzo szerokim zakresie. Firma posiada doświadczenie w zakresie wycen, w tym także wycen przedsiębiorstw i nieruchomości nietypowych. AiM PROPERTY to lider w zakresie doradztwa na rynku nieruchomości. Pomożemy Ci ocenid sytuację każdej oferty inwestycyjnej na krajowym rynku nieruchomości oraz na rynkach zagranicznych, w miejscach gdzie współpracujemy z naszymi partnerami. Specjaliści AiM PROPERTY sprawdzą zapisy księgi wieczystej, zweryfikują tytuł prawny do nieruchomości, sprawdzą jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz zidentyfikują potencjał nieruchomości, ale również wszystkie zagrożenia. Przeprowadzą również wnikliwe badanie rynku i pomogą w zakresie zdobycia finansowania potencjalnej inwestycji. AiM PROPERTY zajmuje się również pośrednictwem na rynku nieruchomości posiadając wieloletnie doświadczenie. 3

4 1 Podstawowe mierniki gospodarcze w Polsce Wyk. 1 Inflacja, stopa bezrobocia, wzrost PKB w latach ,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% Źródło: Tab. 1 Wyk. 2 Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w zł w latach Wzrost PKB Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych -inflacja Stopa Bezrobocia Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w zł Podstawowe roczne mierniki gospodarcze w Polsce w latach zaprezentowane zostały w tab. 1. W tabeli ujęto inflację, wielkośd ludności w tysiącach, stopę bezrobocia, wzrost PKB oraz przeciętne miesięczne wynagrodzenie (podstawa wymiaru emerytur i rent). Na wyk. 1 zobrazowano kształtowanie się inflacji, stopy bezrobocia oraz wzrostu PKB w latach , na wyk 2 przeciętne miesięczne wynagrodzenie, niektóre z danych z 2009r. pochodzą z miesięcy wcześniejszych niż koniec grudnia 2009 r. (w przypadkach takich zaznaczono to w tabeli 1). Tab. 1. Podstawowe roczne mierniki gospodarcze Wyszczególnienie Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych - inflacja Ludnośd w tysiącach Lata ,1% 5,5% 1,9% 0,8% 3,50% 2,1% 1% 2,5% 4,20% 3,5% Stopa Bezrobocia 15,1% 17,5% 20% 20% 19% 17,6% 14,8% 11,2% 9,50% 11,4% (lis.09) Wzrost PKB 4,3% 1,2% 1,4% 3,9% 5,3% 3,6% 6,2% 6,7% 4,80% 1,7%* Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w zł Źródło: GUS (*-prognoza) 1 923, , , , , , , , , ,29 (III kw.09) Źródło: Tab. 1 0, , , , ,00 4

5 2 Krótka charakterystyka Wrocławia Wrocław jest stolicą Dolnego Śląska. Należy do najstarszych i zarazem najciekawszych miast w Polsce. Miasto położone jest u podnóża Sudetów, nad rzeką Odrą, poprzecinane jej licznymi dopływami i kanałami. Wrocław leży na 12 wyspach i ma ponad sto mostów. Wrocław jest ważnym węzłem komunikacyjnym posiadającym Międzynarodowy Port Lotniczy, usytuowany w odległości ok. 6 km od centrum miasta. Międzynarodowy Port Lotniczy oferuje regularne połączenia z wieloma miastami Europy oraz usługi cargo, a także dodatkowo tanie linie lotnicze, co przyczyniło się do zwiększenia liczby połączeo z miastem. Przebiegająca przez obrzeża miasta autostrada A4, dworce kolejowe, porty żeglugi rzecznej zapewniają dobre połączenie Wrocławia z Europą i światem. 5

6 3 Podstawowe dane statystyczne dla Wrocławia. Tab. 2. Ludnośd zamieszkująca poszczególne dzielnice Wrocławia wg stanu na 30 czerwiec 2009 r. Wyszczególnienie Ludnośd w 2009 r. (stan na 30 VI 2009r.) Wrocław ogółem Fabryczna Krzyki Psie Pole Stare Miasto Śródmieście Źródło: GUS W koocu czerwca 2009 r. we Wrocław zamieszkało nieco ponad 632,0 tys. ludzi, co stanowiło 22,0% ogólnej liczby ludności województwa dolnośląskiego (szczegółowe dane w zakresie ludności poszczególnych dzielnic zaprezentowane zostały w tab. nr 2 oraz wyk 3.). Na ryc. 1 Przedstawiono ilośd ludności w poszczególnych dzielnicach Wrocławia z udziałem procentowym kobiet. Ryc. 1 Ilośd ludności w poszczególnych dzielnicach Wrocławia oraz udział procentowy kobiet w tej ludności. Wyk. 3 Procentowy udział zamieszkującej dzielnice Wrocławia ludności - wg stanu na 30 czerwiec 2009r. Śródmieście 19,16% Fabryczna 31,20% Stare Miasto 8,59% Psie Pole 14,81% Źródło :Tab. 2 Krzyki 26,24% Źródło: GUS. Dane na 30 czerwiec 2009r. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw we Wrocławiu w okresie styczeo - wrzesieo 2009 r. kształtowało się na poziomie 3.308,19 zł - o 4,8% wyższe niż w analogicznym okresie 2008 r. W sektorze publicznym przeciętne wynagrodzenie wyniosło 4.076,74 zł, tj. o 6,9% więcej niż w 2008 r. Przeciętna płaca w sektorze prywatnym kształtowała się natomiast na poziomie 3.227,39 zł. Najwyższe wynagrodzenia otrzymywali pracujący w sekcjach: informacja i komunikacja 5.541,99 zł, wytwarzanie i zaopatrywanie w energię elektryczną, gaz, parę wodną i gorącą wodę ,01 zł, dostawa wody; gospodarowanie ściekami i odpadami; rekultywacja 4.015,55 zł. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wypłacone w okresie styczeo - wrzesieo br. we Wrocławiu było wyższe niż w województwie o 1,6%. (Źródło: GUS). 6

7 Tab. 3. Struktura wykorzystania powierzchni miasta w 2008 r r. Wyszczególnienie Powierzchnia w ha Powierzchnia ogólna w tym: Użytki rolne, w tym: grunty orne, sady, łąki i pastwiska trwałe grunty rolne zabudowane 224 Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione Grunty pod wodami powierzchniowymi 955 Grunty zabudowane i zurbanizowane, w tym: tereny mieszkaniowe tereny przemysłowe tereny rekreacji i wypoczynku tereny komunikacyjne użytki kopalne 16 Użytki ekologiczne 7 Nieużytki 416 Źródło: GUS W tabeli nr 3 oraz na wyk. 4 zaprezentowano strukturę wykorzystania powierzchni miasta w 2008 r. Powierzchnia podana została w hektarach. Do dnia wydania niniejszego raportu brak jest świeższych danych opublikowanych przez GUS. Wyk. 4 Struktura wykorzystania powierzchni miasta w 2008 r Źródło: tab. 4 7

8 4 Analiza cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną 4.1 Statystyka ilości transakcji przyjętych do analizy Tab. 4. Ilośd transakcji zawartych w okresie od stycznia do listopada 2009r. przyjętych do analizy. Data Ilośd transakcji przyjęta do analizy styczeo luty marzec kwiecieo maj czerwiec lipiec sierpieo wrzesieo październik listopad Ogółem 144 Źródło: badania własne. Do analizy przyjęto transakcje sprzedaży działek niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będących przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego. Częśd przyjętych do analizy działek posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, częśd objęta jest jedynie studium, które przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, niektóre posiadają wydaną decyzję o warunkach zabudowy, w sporadycznych przypadkach również decyzję o pozwoleniu na budowę. Z analizy odrzucono na wstępie m.in. szczególne okazje, działki przeznaczone jednocześnie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz nieruchomości z zabudowaniami do rozbiórki. Ceny transakcyjne przyjęte do analizy nie zawierają podatku VAT. Tabela nr 4, wykres 5 przedstawiają ilośd transakcji przyjętych do analizy w poszczególnych miesiącach 2009 r. (od stycznia do listopada włącznie) spełniających powyższe kryteria. Wykres 4 obrazuje dynamikę zmian ilości przyjętych transakcji w poszczególnych miesiącach. Wyk. 5 Ilośd transakcji przyjętych do analizy, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w badanym okresie Źródło: badania własne. 8

9 Tab. 5. Ilośd transakcji przyjętych do analizy, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, zawartych w badanym okresie. z podziałem na poszczególne rodzaje praw. Rodzaj nabywanego prawa Ilośd transakcji Źródło: badania własne. Własnośd 140 Użytkowanie wieczyste 4 Ogółem ilośd transakcji 144 Tabela nr 5 i wykres nr 6 przedstawiają ilośd transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wyk. 6. Ilośd transakcji zawartych w badanym okresie we Wrocławiu, przyjętych do analizy WŁASNOŚD U. WIECZYSTE WŁASNOŚD Źródło: badania własne. 4 U. WIECZYSTE 9

10 4.2 Analiza parametrów statystycznych dla transakcji działkami niezabudowanymi z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną dla Wrocławia ogółem Tab. 6. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji działkami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zawartymi w badanym okresie we Wrocławiu. Podstawowe parametry statystyczne dla działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną we Wrocławiu w okresie od stycznia do listopada 2009r. Cena średnia 1m 2 290,13 Cena maksymalna 1 m ,43 Cena minimalna 1 m 2 101,09 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 900,34 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 127,02 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 43,78% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 214,73 Mediana dla ceny 1m 2 262,14 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 317,52 Korelacja powierzchnia a cena 1 m 2. -0,1811 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 144 Źródło: badania własne. Na podstawie przyjętego zbioru transakcji ustalono podstawowe parametry statystyczne dla działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego łącznie. Dane te określone zostały dla Wrocławia ogółem, bliżej wyniki analizy przedstawione zostały w tabeli nr 6. Przy zachowaniu założeo opisanych wcześniej, z analizy wynika, że jednostkowe ceny transakcyjne kształtują się pomiędzy 101,09zł/m 2 a 1.001,43 zł/m 2. Cena średnia 1m 2 powierzchni działek kształtuje się na poziomie 290,13 zł i jak wykaże dalsza analiza ilości transakcji w poszczególnych przedziałach cenowych, zawarta jest w przedziale cenowym obejmującym 72 transakcje (przedział o największej liczbie transakcji). Korelacja ujemna pomiędzy powierzchnią działek a ceną jednostkową pokazuje odwrotną zależnośd powierzchni działek od ich ceny jednostkowej. Świadczy to o fakcie, że kupujący byli w stanie zapłacid wyższą cenę jednostkową za działki o mniejszych powierzchniach (przy czym korelacja ta ustalona jest przy dużym uśrednieniu, bez uwzględnienia innych czynników takich np. jak lokalizacja, zmiana cen w ciągu roku itp., które przy bardziej szczegółowej analizie należałoby uwzględnid). 10

11 Tab. 7. Ilośd transakcji działkami będącymi przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego (przyjętych do analizy w poszczególnych przedziałach ceny jednostkowej. Cena transakcyjna 1 m 2 powierzchni działek (w PLN) Źródło: badania własne Ilośd transakcji w okresie od stycznia do listopada 2009r. od 100,01 do 200,00 27 od 200,01 do 300,00 72 od 300,01 do 400,00 29 od 400,01 do 500,00 7 od 500,01 do 700,00 7 od 700,01 do 1.000,00 1 powyżej 1.000,00 1 Razem 144 Tabela nr 7 oraz poniższy wykres nr 7 prezentują przedziały cenowe w jakich kształtowały się ceny jednostkowe działek w miesiącach od stycznia do listopada 2009 r. we Wrocławiu. Ceny jednostkowe zgrupowane zostały w 7 przedziałów cenowych. Jak wynika z danych zawartych w tabeli 7 i na wykresie nr 7 najwięcej transakcji zawartych jest na ceny jednostkowe w przedziale od 200,01 zł do 300,00 zł (72 transakcje) co stanowi 50,00% wszystkich przyjętych do analizy transakcji. Łącznie transakcje w przedziale od 100,01 zł do 400,00 zł stanowią 88,89% wszystkich transakcji. Wyk. 7. Ilośd transakcji w poszczególnych przedziałach ceny jednostkowej, zawartych w badanym okresie we Wrocławiu. Ilośd transakcji od 100,01 do 200,00 od 200,01 do 300,00 od 300,01 do 400,00 od 400,01 do 500,00 od 500,01 do 700,00 od 700,01 do 1000,00 powyżej 1000,00 Źródło: badania własne Cena transakcyjna 1m 2 powierzchni działek 11

12 4.3 Analiza podstawowych parametrów statystycznych dla transakcji działkami niezabudowanymi z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w poszczególnych dzielnicach Wrocławia Tab. 8. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji działkami niezabudowanymi z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, będącymi przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego dla dzielnicy Fabryczna. Podstawowe parametry statystyczne dla działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną w dzielnicy Fabryczna w okresie od stycznia do listopada 2009 r. Cena średnia 1m 2 300,19 Cena maksymalna 1 m ,43 Cena minimalna 1 m 2 148,48 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 852,95 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 142,85 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 47,59% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 215,99 Mediana dla ceny 1m 2 271,38 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 328,42 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 69 Źródło: badania własne. Tabele 8 10 przedstawiają wyniki analizy podstawowych parametrów statystycznych, przeprowadzonej na podstawie przyjętego zbioru transakcji ustalonego dla działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną będących przedmiotem praw własności oraz prawa użytkowania wieczystego łącznie w podziale na poszczególne dzielnice Wrocławia. We Wrocławiu wyodrębnia się 5 dzielnic: Fabryczna, Krzyki, Psie Pole, Stare Miasto i Śródmieście. Bliżej podział terytorialny dzielnic widoczny jest na poniższej mapce ryc. 2. Ryc. 2 Podział dzielnicowy Wrocławia Źródło: opracowanie własne 12

13 Tab. 9. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji działkami z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będących przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego dla dzielnicy Krzyki. Podstawowe parametry statystyczne dla działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną w dzielnicy Krzyki w okresie od stycznia do listopada 2009 r. Cena średnia 1m 2 334,32 Cena maksymalna 1 m 2 691,70 Cena minimalna 1 m 2 154,60 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 537,10 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 134,79 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 40,32% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 248,37 Mediana dla ceny 1m 2 290,00 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 369,05 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 25 Źródło: badania własne. Tab. 10. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji działkami z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będących przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego dla dzielnicy Psie Pole. Podstawowe parametry statystyczne dla działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną w dzielnicy Psie Pole w okresie od stycznia do listopada 2009 r. Cena średnia 1m 2 254,16 Cena maksymalna 1 m 2 536,40 Cena minimalna 1 m 2 101,09 Zakres cenowy dla ceny 1m 2 435,31 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 86,05 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 33,86% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 203,72 Mediana dla ceny 1m 2 248,70 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 286,29 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 50 Źródło: badania własne. W badanej próbce transakcji nie odnotowano w dzielnicy Stare Miasto i Śródmieście wiarygodnych transakcji nieruchomościami niezabudowanymi o analizowanym przeznaczeniu. 13

14 Tab. 11. Zestawienie ceny średniej 1 m 2 dla transakcji działkami z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, będących przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego w dzielnicach: Fabryczna, Krzyki i Psie Pole w okresie od stycznia do listopada 2009 r. Dzielnica Średnia z Cena 1 m 2 Źródło: badania własne. Fabryczna 300,19 Krzyki 334,32 Psie Pole 254,16 Najdroższą dzielnicą Wrocławia jest Stare Miasto, w następnej kolejności Śródmieście. W dzielnicach tych bardzo sporadycznie zawierane są transakcje działkami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. W badanym okresie w badanej próbce nie zanotowano żadnych transakcji spełniających kryteriów analizy. Najwyższa cena jednostkowa 1.001,43/m 2 dotyczyła działki zlokalizowanej w dzielnicy Fabryczna o powierzchni 699m 2. Najniższą cenę jednostkową - 101,09 zł/m 2 uzyskała transakcja działką położoną w dzielnice Psie Pole obrębie Swojczyce. Tabela nr 11 i wykres nr 8 prezentują średnie ceny jednostkowe dla działek w okresie od stycznia do listopada 2009 r. w dzielnicach Fabryczna, Krzyki, Psie Pole. Wyk. 8. Ceny średnie 1 m 2 dla działek (będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego) w dzielnicach: Fabryczna, Krzyki i Psie Pole w okresie od stycznia do listopada 2009 r. 350,00 300,19 334,32 300,00 254,16 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 Fabryczna Krzyki Psie Pole Źródło: badania własne 14

15 5 Analiza średnich cen transakcyjnych działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną we Wrocławiu 5.1 Analiza ceny średniej dla Wrocławia ogółem Tab. 12. Cena średnia 1 m 2 powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego) w poszczególnych miesiącach badanego okresu dla Wrocławia ogółem. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,89 luty ,23 marzec ,55 kwiecieo ,61 maj ,74 czerwiec ,58 lipiec ,46 sierpieo ,99 wrzesieo ,76 październik ,97 listopad ,56 Źródło: badania własne Przeprowadzono analizę ceny średniej 1 m 2 dla działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (będących przedmiotem prawa własności i prawa użytkowania wieczystego łącznie). Wyodrębniono cenę średnią w poszczególnych miesiącach 2009 r. (styczeo listopad 2009 r.) Bliżej wyniki badao zaprezentowane zostały w tabeli nr 12 oraz na wykresie nr 9. Z powyższych danych wynika, że najwyższy jednostkowy poziom ceny średniej osiągnięty został w styczniu 357,89zł /m 2, najniższy w maju- 209,74 zł/m 2 Zauważalne są naprzemienne spadki i wzrosty jednostkowej ceny średniej. Wyk. 9. Cena średnia 1 m 2 dla powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności oraz użytkowania wieczystego) w poszczególnych miesiącach badanego okresu dla Wrocławia ogółem. 400,00 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 Cena średnia 1 m2 gruntu dla Wrocławia Źródło: badania własne 15

16 6 Analiza średnich cen transakcyjnych działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z podziałem na poszczególne rodzaje praw Tab. 13. Średnia cena jednostkowa w poszczególnych dzielnicach dla poszczególnych rodzajów praw w okresie od stycznia do listopada 2009r. Dzielnica Rodzaj nabywanego prawa Średnia cena transakcyjna 1m 2 Fabryczna własnośd 300,04 użytkowanie wieczyste 309,79 Krzyki własnośd 334,32 Psie Pole własnośd 240,46 użytkowanie wieczyste 468,82 Źródło: badania własne Wykres nr 10 prezentuje jednostkowe ceny średnie działek z podziałem na rodzaj prawa w poszczególnych dzielnicach Wrocławia w badanym okresie. Tab. nr 13 prezentuje jednostkową cenę średnią dla poszczególnych praw z podziałem na dzielnice. W dzielnicach Stare Miasto i Śródmieście nie odnotowano w bazie transakcji spełniających kryteria analizy. Z pośród przyjętych do analizy transakcji jedynie 4 transakcje zawarte zostały na grunty będące przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, z czego 3 transakcje dotyczyły gruntów zlokalizowanych w dzielnicy Psie Pole a jedna w dzielnicy Fabryczna. W związku z powyższym jednostkowa cena średnia w dzielnicy Fabryczna dla prawa użytkowania wieczystego została ustalona w oparciu o jedną transakcję spełniająca kryteria analizy. Należy rozumied w związku z tym ograniczenia tak ustalonej ceny średniej. Wyk. 10. Cena średnia 1 m 2 działek będących przedmiotem prawa własności oraz użytkowania wieczystego w poszczególnych dzielnicach Wrocławia. Cena średnia 1m2 dla poszczególnych rodzajów praw 500,00 450,00 400,00 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 WŁASNOŚD U. WIECZYSTE WŁASNOŚD WŁASNOŚD U. WIECZYSTE Fabryczna Krzyki Psie Pole Źródło: badania własne 16

17 7 Analiza działek będących przedmiotem prawa własności 7.1 Analiza parametrów statystycznych dla transakcji działkami z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną Tab. 14. Podstawowe parametry statystyczne dla transakcji działkami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową będących przedmiotem prawa własności zawartymi w okresie od stycznia do listopada 2009 r. we Wrocławiu Podstawowe parametry statystyczne dla działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną we Wrocławiu w okresie od stycznia do listopada 2009 r. Cena średnia 1m 2 286,16 Cena maksymalna 1 m ,43 Cena minimalna 1 m 2 101,09 Ze względu na fakt, że transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i będącymi przedmiotem prawa użytkowania wieczystego jest stosunkowo niewiele, przeprowadzono dodatkowo jedynie krótką analizę dla transakcji prawem własności dla Wrocławia ogółem. Na podstawie przyjętego zbioru transakcji ustalono podstawowe parametry statystyczne dla działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będących przedmiotem własności. Przy zachowaniu założeo opisanych wcześniej, z analizy wynika, że jednostkowe ceny transakcyjne kształtują się dla prawa własności pomiędzy 101,09zł/m 2 a 1.001,43 zł/m 2. Cena średnia 1m 2 powierzchni działek kształtuje się na poziomie 286,16 zł. Zakres cenowy dla ceny 1m 2 900,34 Odchylenie standardowe ceny 1m 2 125,73 Współczynnik zmienności ceny 1m 2 43,94% Q1 (kwartyl pierwszy) dla ceny 1m 2 213,85 Mediana dla ceny 1m 2 260,50 Q3(kwartyl trzeci) dla ceny 1m 2 313,41 Korelacja powierzchnia a cena 1 m 2. -0,1742 Ilośd transakcji do ustalenie parametrów statystycznych 140 Źródło: badania własne. 17

18 7.2 Analiza ceny średniej dla Wrocławia ogółem Tab. 15. Cena średnia 1 m 2 powierzchni działek (będących przedmiotem własności oraz użytkowania wieczystego) w poszczególnych miesiącach badanego okresu dla Wrocławia ogółem. Miesiąc Średnia cena transakcyjna 1m 2 styczeo ,89 luty ,23 marzec ,55 kwiecieo ,61 maj ,74 czerwiec ,58 lipiec ,46 sierpieo ,02 wrzesieo ,68 październik ,10 listopad ,56 Źródło: badania własne Tab. 15 i wyk 11 przedstawiają jak kształtował się poziom jednostkowej ceny średniej dla działek niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności. W związku, że transakcji nieruchomościami niezabudowanymi będącymi przedmiotem prawa użytkowania wieczystego jest niewielka ilośd (4 transakcje) nie determinują one poziomu jednostkowej ceny średniej (patrz wyk. 9 przebieg obu wykresów niemal identyczny). Wyk. 11. Cena średnia 1 m 2 dla powierzchni działek będących przedmiotem własności w poszczególnych miesiącach badanego okresu dla Wrocławia ogółem. 400,00 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 Cena średnia 1 m2 gruntu dla Wrocławia Źródło: badania własne 18

19 8 Analiza cen transakcyjnych działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, będących przedmiotem prawa własności w zależności od ich powierzchni Tab. 16. Cena średnia 1 m 2 powierzchni działek (będących przedmiotem prawa własności) w poszczególnych miesiącach badanego okresu dla Wrocławia ogółem. Powierzchnia działek (w m 2 ) Ilośd transakcji Cena średnia 1m 2 do 200, ,65 od 200,01 do 500, ,68 od 500,01 do 1.000, ,42 od 1.000,01 do 1.500, ,02 od 1.500,01 do 2.000, ,41 od 2.000,01 do 5.000, ,05 od 5.000,01 do , ,03 powyżej , ,60 Źródło: badania własne Tab. 16 prezentuje ilośd transakcji działkami niezabudowanymi w różnych przedziałach powierzchni oraz średnią jednostkową cenę dla tych działek (patrz również wyk 12). Z powyższych danych wynika, że działki o powierzchniach od 200,01 do 500m 2 postrzegane są jako te, za które kupujący jest w stanie zapłacid najwyższą cenę jednostkową. Działki o niższych powierzchniach niż 200m 2, są postrzegane jako gorsze ze względu na ograniczoną możliwośd ich zagospodarowania. Cena średnia 1m 2 działek spada systematycznie wraz ze wzrostem powierzchni działek do powierzchni 2.000m 2. Jednostkowa cena średnia ponownie wzrasta przy działkach o powierzchni pomiędzy 2.000,01 a 5.000m 2. Wyciągając wnioski z powyższego należy pamiętad, że na jednostkowe ceny analizowanej próby wpływ miały również inne cechy odpowiedzialne za ceny rynkowe nieruchomości. Nie przeprowadzono bowiem na potrzeby tej analizy sprowadzenia nieruchomości w próbie do poziomu porównywalności w zakresie wszystkich pozostałych cech wpływających na ceny. Wyciagnięcie wiec wniosku o konkretnym wpływie powierzchni działek na ceny nieruchomości może byd obarczone błędem. 19

20 Wyk. 12. Cena średnia 1 m 2 powierzchni dla działek niezabudowanych będących przedmiotem prawa własności w poszczególnych przedziałach powierzchni. 350,00 327,68 300,00 307,42 331,05 250,00 251,02 223,03 200,00 150,00 172,65 187,41 154,60 100,00 50,00 0,00 do 200,00 Źródło: badania własne od 200,01 do 500,00 od 500,01 do 1.000,00 od 1.000,01 do 1.500,00 od 1.500,01 do 2.000,00 od 2.000,01 do 5.000,00 od 5.000,01 do ,00 powyżej ,00 20

21 Klauzule 1. Niniejszy raport został sporządzony w celu przedstawienia ogólnych informacji o rynku transakcji działkami niezabudowanymi z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną we Wrocławiu. 2. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badao AiM PROPERTY nie ponosi odpowiedzialności za informacje, które w trakcie badao lub publikacji niniejszego raportu zostały zdezaktualizowane. 3. AiM PROPERTY nie ponosi również żadnej odpowiedzialności za szkody wynikające z korzystania ze strony internetowej i publikowanych na niej raportów (analiz), a w szczególności za szkody wynikające z interpretacji i/lub wykorzystania danych i materiałów dostępnych na stronie oraz za jakiekolwiek straty spowodowane zastosowaniem i przetwarzaniem tych materiałów czy danych. 4. Wszelkie dane i materiały zawarte na stronie internetowej AiM PROPERTY chronione są prawem autorskim. Zastrzega się również wygląd graficzny raportu. 5. Rozpowszechnianie i wykorzystywanie danych oraz materiałów zawartych na stronie możliwe jest wyłącznie z podaniem AiM PROPERTY jako źródła informacji. 6. Dozwolone jest wyświetlanie, kopiowanie i przekazywanie materiałów innym osobom pod warunkiem że materiały nie będą modyfikowane. 21

22 Siedziba we Wrocławiu ul. Ołtaszyoska Wrocław tel fax Oddział w Poznaniu ul. Kutrzeby 12a/ Poznao tel fax Jerzy Adamiczka MSc MRICS REV Dyrektor Zarządzający tel. (kom.) jerzy.adamiczka@aimproperty.pl Autorzy: Magdalena Małecka - Pilujska REV Dyrektor Wykonawczy tel. (kom.) magda.pilujska@aimproperty.pl Anna Błądek Specjalista ds. nieruchomości Tel. (kom.) anna.bladek@aimproperty.pl 22