OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 29, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ POŁOŻONEGO W ŁODZI PRZY UL. ŚMIGŁEGO RYDZA 46 WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 312/100000 CZĘŚCI W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI 7/218 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIALE W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU, W OBRĘBIE W-30 KSIĘGA WIECZYSTA LD1M/00217295/2 AUTOR: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 21235/14 Data opracowania: 05 WRZEŚNIA 2014 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO prawa do lokalu mieszkalnego nr 29, stanowiącego odrębną własność, zlokalizowanego w budynku, posadowionym na działce gruntu nr 7/218 w obrębie W-30 przy ulicy Śmigłego Rydza 46 w Łodzi, księga wieczysta LD1M/00217295/2 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności samodzielnego (w sensie art. 2 ustawy o własności lokali) lokalu mieszkalnego nr 29 stanowiącego odrębną własność (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.), znajdującego się w budynku 5-kondygnacyjnym posadowionym na działce gruntu nr 7/218 w obrębie W-30 przy ul. Śmigłego Rydza 46 wraz z udziałem w 312/100000 częściach wspólnych budynku oraz takim samym udziale w prawie własności działki gruntu nr 7/218. Dla przedmiotowej nieruchomości XVI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą LD1M/00217295/2. Przedmiotowy lokal jest lokalem w amfiladzie usytuowanym na IV piętrze (V kondygnacja), składa się z: 2 pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki z ubikacją o łącznej powierzchni 36,24 m 2. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa do nieruchomości lokalowej dla celów postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi pana Kamila Pietrasika, Kancelaria Komornicza 93-177 Łódź, ul. Dąbrowskiego 17/21. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość rynkowa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 29 położonego w Łodzi przy ulicy Śmigłego Rydza 46 wraz z udziałem w 312/100000 częściach wspólnych budynku oraz takim samym udziale w prawie własności działki gruntu nr 7/218 dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W R = 113 200 zł słownie: sto trzynaście tysięcy dwieście złotych 5. Data istotne dla procesu sporządzenia operatu: Data sporządzenia operatu: 30 lipca 05 września 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 04 września 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 22 sierpnia 2014 r. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 22 sierpnia 2014 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676- nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 21235/14 2
Spis treści 1.PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych... 5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 6 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 8 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 10 6.1 Wybór metodologii wyceny... 10 6.2 Sposób wyceny... 10 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 13 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 17 8.1 Określenie trendu czasowego... 17 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 17 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 19 10. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 2 K.P.C. 20 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 20 Załączniki: 1. Protokół z badania MPZP; 2. Dokumentacja fotograficzna; 3. Rzut lokalu; 4. Kopia pisma informującego właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Łodzi, ul. Śmigłego Rydza 46/29. KM 21235/14 3
1.PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości a. rodzaj nieruchomości: lokal mieszkalny nr 29, stanowiący odrębną własność wraz z udziałem w wysokości 312/100000 części w prawie własności działki gruntu nr 7/218 w obrębie W-30 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku; b. położenie lokalu: Łódź, ul. Śmigłego Rydza w obrębie W-30, działka nr 7/218; c. powierzchnia gruntu: 1,4074 ha; d. powierzchnia mieszkania: 36,24 m 2 e. KW nieruchomości lokalowej: LD1M/00217295/2. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności lokalu mieszkalnego nr 29 stanowiącego odrębną własność oraz udział w 312/100000 częściach wspólnych budynku, i w takiej samej części prawie własności działki gruntu nr 7/218 w obrębie W-30; b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa do nieruchomości lokalowej dla celów postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi pana Kamila Pietrasika, Kancelaria Komornicza 93-177 Łódź, ul. Dąbrowskiego 17/21. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 30 lipca 2014 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi pana Kamila Pietrasika, Kancelaria Komornicza 93-177 Łódź, ul. Dąbrowskiego 17/21. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.) - UGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) - UWL; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz. 1361 z późn. zm.) - UKWH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93 z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) - RCzK. KM 21235/14 4
3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Wizja lokalna oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 22 sierpnia 2014 roku; 2. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi uchwalonego przez Radę Miejską w Łodzi UCHWAŁA NR XCIX/1826/10 z dnia 27 października 2010 r.; 3. Badanie rejestru gruntów z dnia 22 sierpnia 2014 r.; 4. Badanie KW nr LD1M/00217295/2 z dnia 22 sierpnia 2014 roku; 5. Przegląd transakcji na rynku lokalnym (ŁOG w Łodzi); 6. Informacje o budynku z przedmiotowym lokalem uzyskane od SM Zarzew; 7. Łódzki System Informacji o Terenie prowadzony przez Łódzki Ośrodek Geodezji przy Urzędzie Miasta Łodzi mapy; 8. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 9. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 30 lipca 05 września 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 04 września 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 22 sierpnia 2014 r. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 22 sierpnia 2014 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1M/00217295/2 Lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: województwo łódzkie, powiat M. Łódź, gmina Łódź M., miejscowość Łódź, dzielnica Widzew. Oznaczenie: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w Łodzi, przy al. Marszałka Edwarda Śmigłego-Rydza 46 numer lokalu 29. Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny. Opis lokalu: Lokal mieszkalny numer 29 znajduje się na piątej kondygnacji i składa się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju. Odrębność: tak. Powierzchnia: 36,24 m 2 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Udział związany z własnością lokalu. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 312/100000. Numer księgi wieczystej, z której wyodrębniono lokal - LD1M/00164523/3 KM 21235/14 5
Dział II: Właściciel Właściciel Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje w całości Pani Annie Jadwidze Zommer, na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia prawa własności, akt notarialny numer rep A nr 7006/2008 z dnia 24 września 2008 roku. Dział III: Ciężary i obciążenia Ostrzeżenie wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą, prowadzonej z wniosku wierzyciela - GETIN NOBLE BANK SPÓŁKA AKCYJNA Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE, w sprawie KM 21235/14. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w wysokości 45149,47 zł (słownie: czterdzieści pięć tysięcy sto czterdzieści dziewięć 47/100 złotych) z tytułu wierzytelności wynikających umowy kredytowej nr 108044 z dnia 06 marca 2009r. Hipoteka umowna zwykła w wysokości 31604,63 zł (słownie: trzydzieści jeden tysięcy sześćset cztery 63/100 złotych) z tytułu wierzytelności wynikających z odsetek, kosztów banku i należności ubocznych powstałych w związku z umową kredytową nr 108044 z dnia 06 marca 2009r. Wierzyciel hipoteczny - GETIN BANK SPÓŁKA AKCYJNA DOMBANK HIPOTECZNY ODDZIAŁ W ŁODZI, KATOWICE, 00353852700000 b) Według ewidencji gruntów: współwłaściciel 312/100000 ANNA JADWIGA ZOMMER rodzice: Stanisław, Zofia PESEL: 43011205266 woj. łódzkie AL. MARSZAŁKA EDWARDA ŚMIGŁEGO-RYDZA 46 m. 29 Działki: DZ. 7/218, W OBR. W-30 Tekst adresu AL. MARSZAŁKA EDWARDA ŚMIGŁEGO-RYDZA 44-52 Dokument własności KW LD1M/00164523/3 Obręb W-30 Nr działki 7/218 Nr jednostki rejestrowej 106106_9.0030.G177 Powierzchnia ewidencyjna 1,4074 Użytki Użytek faktyczny: B Kontur klasyfikacyjny: Pow.(ha): 1,4074 Budynek: BUD. NR 4 W DZ. 7/218, W OBR. W-30 NR W OBRĘBIE: 31 Tekst adresu AL. MARSZAŁKA EDWARDA ŚMIGŁEGO-RYDZA 46 Dokument własności KW LD1M/00164523/3 Obręb W-30 Nr GUS działki 106106_9.0030.7/218 Nr bud. w działce 4 Nr bud. w obrębie 31 KM 21235/14 6
Jedn. rejestrowa 106106_9.0030.G177 Rok budowy 1971 Liczba kondygn. nad poziomem 5,0 0 Liczba kondygn. pod poziomem 1 0 Ognioodp. konstr. dachu TAK Ognioodp. konstr. nośnej TAK Ognioodp. konstr. stropów TAK Powierzchnia 511,00 Funkcja Mieszkalne Materiał ścian zewnętrznych 900,15 Instalacje: centralne ogrzewanie (sieciowa) ciepłej wody (sieciowa) elektryczna (sieciowa) gazowa (sieciowa) kanalizacyjna (sieciowa) telefoniczna (sieciowa) wodociągowa (sieciowa) Działki pod budynkiem: 106106_9.0030.7/218 Właściciele: Własności Udział Nazwisko i imię (Nazwa) / Adres właściciel ANNA JADWIGA ZOMMER rodzice: Stanisław, Zofia PESEL: 43011205266 woj. łódzkie AL. MARSZAŁKA EDWARDA ŚMIGŁEGO-RYDZA 46 m. 29 93-281 ŁÓDŹ (adres zamieszkania) Lokal: LOK. NR 29 W BUD. NR 4 W DZ. 7/218, W OBR. W-30 NR W OBRĘBIE: 31 Adres AL. MARSZAŁKA EDWARDA ŚMIGŁEGO-RYDZA 46 m. 29 Dokument własności AN 7006/2008 Obręb W-30 Nr działki 7/218 Nr budynku w działce 4 Nr budynku w obrębie 31 Kondygnacja 5 Pow. użytkowa 36,24 Ilość izb 3 Jednostka rejestrowa 106106_9.0030.L1504 Uwagi obowiązkowe ;LOKAL 1-POZIOMOWY Funkcja Lokale mieszkalne Obwód spisowy 4959605 Instalacje centralne ogrzewanie (sieciowa) ciepłej wody (sieciowa) elektryczna (sieciowa) gazowa (sieciowa) kanalizacyjna (sieciowa) telefoniczna (sieciowa) wodociągowa (sieciowa) KM 21235/14 7
5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi Uchwała Rady Miasta Łodzi Nr VII/491/93 z dnia 02.06.1993 roku nieobowiązujący w dacie wyceny. Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi uchwalonego przez Radę Miejską w Łodzi UCHWAŁA NR XCIX/1826/10 z dnia 27 października 2010 r., nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy wielorodzinnej. Zgodnie z art. 154.2 UoGN, SUiKZP stanowi podstawę określenia przeznaczenia, w przypadku braku MPZP. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Przedmiotowa nieruchomości znajduje się na terenie osiedla administracyjnego Zarzew. Jest to osiedle w Łodzi, na obszarze dawnej dzielnicy Widzew, zamieszkiwane przez 20 944 osoby. Mapa nr 1: Podział dawnej dzielnicy Górna na osiedla administracyjne wg Systemu Informacji Miejskiej. Granice osiedla: wzdłuż granicy Delegatury UMŁ przebiegającej między terenami zakładów przemysłowych, przez tory PKP trasy Łódź-Chojny Łódź-Widzew, przez tereny ogródków działkowych, wzdłuż południowej granicy Parku Podolskiego, ul. Zbaraską (od ul. Puszkina do ul. Łęczyckiej), ul. Łęczycką numery parzyste (od ul. Zbaraskiej do ul. Milionowej), ul. Milionową numery nieparzyste (od ul. Łęczyckiej do torów PKP trasy Łódź-Chojny Łódź-Widzew); wzdłuż torów PKP trasy Łódź-Chojny Łódź-Widzew (od ul. Milionowej do ul. Przybyszewskiego), ul. Przybyszewskiego numery nieparzyste (od torów PKP trasy Łódź-Chojny Łódź-Widzew do ul. Puszkina), ul. Puszkina numery nieparzyste (od ul. Przybyszewskiego do granicy Delegatury UMŁ). KM 21235/14 8
Blok z przedmiotowym lokalem usytuowany jest w oddaleniu od ulicy Śmigłego Rydza, dojazd drogą osiedlową w części utwardzonej asfaltem, w części trylinką. Ulica marsz. Śmigłego- Rydza stanowi część drogi krajowej nr 14 w relacji Łowicz-Walinchowy. W najbliższym otoczeniu znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne, a także Sp nr 149 z basenem, drobne punkty handlowo-usługowe, Park Podolski. Najbliższa komunikacja miejscka przy ulicy Tatrzańskiej oraz Rydza-Śmigłego linie autobusowe nr 64, 70A, 71, 75, 92, 95 oraz linie tramwajowe nr 2, 4, 13, 14. Mapa nr 2: Lokalizacja i otoczenie przedmiotowego budynku. Budynek, w którym znajduje się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) w listopadzie 1971 roku, zbudowany w systemie tzw. wielkiej płyty. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku średni. Klatka schodowa jest zadbana. Budynek wyposażony jest w instalacje wodną (zimna i ciepła woda), kanalizacyjną, gazową, oraz centralnego ogrzewania. Elewacja budynku pomalowana, blok ocieplony. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja: V (IV piętro) Usytuowanie okien: południe Typ mieszkania: amfilada (wejście z dużego pokoju do kuchni i do drugiego pokoju) Struktura lokalu: Lokal składa się z dwóch pokoi (jeden z loggią), łazienki z ubikacją, kuchni i przedpokoju. Powierzchnia użytkowa: wg danych z KW powierzchnia lokalu wynosi 36,24 m 2. KM 21235/14 9
Opis wykończenia elementów lokalu: Standard wykończenia lokalu niski, materiały wykończeniowe niskiej jakości o znacznym stopniu zużycia. W przedpokoju na podłodze płytki pcv, na ścianach tapeta, w złym stanie technicznym, w kuchni na płytkach pcv położona wykładzina pcv, w części tapeta, w części ściany malowane, w pokojach ściany malowane, częściowo tapeta, w łazience częściowo glazura, terakora na podłodze z okresu powstania budynku. Stolarka drzwiowa płycinowa, starego typu, okna pcv. Zdjęcia w załączeniu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art. 154.1 UGN, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. KM 21235/14 10
Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygo-wania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współ-czynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 21235/14 11
Do porównań przyjęte zostaną prawa odrębnej własności lokali mieszkalnych (rynek wtórny) 2-pokojowych o podobnej powierzchni z tego samego osiedla w budynkach niskich (5- kondygnacyjnych) z tzw. wielkiej płyty. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - otoczenie, - piętro, - standard wykończenia lokalu. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja, - struktura lokalu i układ funkcjonalny (lokale 2 pokojowe, w amfiladzie), - stan techniczny budynku, - powierzchnia użytkowa lokalu (PUM), - rodzaj budynku (budynek wielorodzinny niski) został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Forma władania (spółdzielcze własnościowe prawo/odrębna własność) nie stanowiły cechy różnicującej. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. Tabel nr 1: Opis rynkowych cech różnicujących wraz ze stanami, które przyjmują Lp. 1 Cecha różnicująca Standard wykończenia lokalu 2 Otoczenie Ocena dobry średni niski bardzo dobre dobre Opis Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po przeprowadzonym remoncie na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal nie wymagający nakładów na remont. Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na przestrzeni ostatnich lat zostały przeprowadzone prace remontowe (jednak nie wszystkich pomieszczeń). Lokal wymagający niewielkich nakładów na remont. Lokal do remontu o znacznym zakresie, materiały wykończeniowe niskiej jakości, zużycie techniczne powyżej 50%. Budynek w głębi osiedla. W bezpośrednim otoczeniu budynku teren zielony, plac zabaw. Bliskość obiektów handlowo-usługowych, parkingów, ruchliwe ulice, targowiska w odległości powyżej 100 m, dobry dostęp do obiektów sportowych, występowanie terenów zielonych. KM 21235/14 12
3 Piętro średnie bardzo dobre dobre średnie Ruchliwe ulice, targowiska i inne uciążliwości w otoczeniu w odległości do 100 m, dobry dostęp do obiektów sportowych, handlowousługowych, występowanie terenów zielonych. Piętro 1-2 piętro 2 piętro Parter oraz ostatnie piętro. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Na rynku wtórnym we wszystkich dużych, polskich miastach największa jest podaż mieszkań wybudowanych w technologii wielkiej płyty. Średnio to niemal 40% wszystkich wystawionych na sprzedaż mieszkań. Największy odsetek lokali w blokach z płyty odnotowujemy w Łodzi ok. 60%, podczas gdy w Krakowie i Poznaniu jest to tylko połowa wyniku łódzkiego 29%. Są to również nieruchomości najtańsze. Metr kwadratowy kosztuje o kilkanaście procent mniej niż w kamienicach, a od mieszkań wybudowanych po 2007 roku jest tańszy nawet o jedną piątą. Wyjątkiem jest Łódź, gdzie mieszkania w blokach z płyty są o 270 złotych na metrze droższe niż lokale w kamienicach, ale już tańsze od budynków powstałych po 1995 roku. Najnowsze budownictwo, czyli budynki powstałe po 2000 roku to druga, co do wielkości kategoria mieszkań wystawionych na sprzedaż. Średnio stanowi około 30% podaży, ale w Warszawie jest to 41%, a w Łodzi jedynie 12%. Najwyższe ceny za metr osiągają mieszkania wybudowane w latach 2007-2012 oraz przedwojenne kamienice (Warszawa i Kraków).Większość badanych uznało, że obserwowane dziś spadki cen mieszkań znajdą swój kres najpóźniej w przyszłym roku. Trwająca od pięciu lat przecena sprowadziła ceny nieruchomości mieszkaniowych w największych miastach Polski w dół średnio o 27%. Nieco ponad jedna czwarta respondentów twierdzi jednak, że dołek cenowy" przypadnie na rok 2014. Tylko 6,1% ankietowanych - spodziewa się, że obserwowany dziś spadek cen będzie trwał dłużej niż dwa lata. Mimo że wszędzie jest coraz taniej, są dzielnice, gdzie można znaleźć mieszkania w cenach zdecydowanie niższych niż średnia dla danego miasta. Najtańszymi dzielnicami w polskich miastach są łódzkie Polesie ze średnią na poziomie 2860 złotych za metr i katowickie Załęże, gdzie sprzedający żądają 2430 złotych. (Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera). Wśród klientów poszukujących lokali mieszkalnych coraz mniej jest osób zdecydowanych na kupno nowego mieszkania (w lutym 2013 roku odnotowano spadek w tej grupie o 4% w porównaniu do próby z października 2012 roku). Sytuacja ta znajduje odzwierciedlenie w zasileniu grupy osób obojętnych, czyli takich, dla których kupno na rynku pierwotnym lub wtórnym nie stanowi już różnicy (zanotowano wzrost o ok. 5%). Najmniejsze zmiany zaszły wśród przyszłych nabywców nakierowanych na mieszkania z rynku wtórnego (zmiana z 43,5% na 42,4%). Preferencje klientów od dłuższego już czasu nakierowane są na mieszkania dwupokojowe, o przeciętnej powierzchni 41-50 m2, co KM 21235/14 13
Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny: Okres badania cen transakcyjnych Stopa bezrobocia wynika z aktualnego stanu rynku. Dla przeciętnej rodziny mieszkanie o takiej strukturze stwarza możliwość optymalnego wykorzystania np. na sypialnię i duży pokój lub pokój dla dzieci oraz sypialnię połączoną z dużym pokojem. Ponadto, ze względu na metraż lokal osiągnie względnie niską cenę w porównaniu do trzypokojowych. Zgodnie z raportem portalu Gratka.pl około 64 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w I kwartale 2014 roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat, reszta to lokale wybudowane po roku 2000. W przypadku budynków z cegły ich wytrzymałość szacowana jest na przynajmniej 90 lat, budynków o ścianach żelbetowych na około 100 lat. Jednak ostateczna wytrzymałość budynku w głównej mierze zależy od sposobu korzystania z lokalu. Lokale mieszkalne w blokach 5-kondygnacyjnych z lat 60/70-tych z obrębu W-30 z terenu osiedla Zarzew. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano lokale 2- pokojowe w amfiladzie o zbliżonej powierzchni użytkowej. Ostatnie 24 miesięcy W końcu marca 2014 r. w ewidencji Wojewódzkiego Urzędu Pracy zarejestrowanych było 43,8 tys. bezrobotnych mieszkańców Łodzi (28,4% ogółu zarejestrowanych w województwie). Liczba osób bezrobotnych w porównaniu ze stanem na koniec grudnia 2013 r. była wyższa o 3,8%, natomiast w stosunku do marca 2013 r. zmniejszyła się o 0,8%. Stopa bezrobocia w Łodzi w końcu marca 2014 r. wyniosła 12,7% (w województwie łódzkim 14,2%) i była niższa w stosunku do poziomu sprzed roku o 0,1 p. proc. Spośród ogółu zarejestrowanych 12,5% bezrobotnych (5,5 tys. osób) posiadało prawo do zasiłku, tj. o 3,4 p. proc. mniej niż w końcu marca 2013 r. W I kwartale 2014 r. zarejestrowano 11,0 tys. osób jako bezrobotne, wśród nich 28,3% to zarejestrowani po raz pierwszy. Jednocześnie wyłączono z rejestru 9,4 tys. osób, w tym 49,8% z tytułu podjęcia pracy. Z powodu niepotwierdzenia gotowości do pracy wyrejestrowano 2,7 tys. osób 29,2% ogółu wyrejestrowanych. W końcu marca 2014 r. w stosunku do poziomu notowanego rok wcześniej, zaobserwowano wzrost liczby bezrobotnych jedynie wśród osób posiadających wykształcenie wyższe oraz co najwyżej gimnazjalne. W grupie osób posiadających wykształcenie wyższe odnotowano wzrost liczby bezrobotnych w skali roku o 1,1%. Była to jednocześnie najmniej liczna grupa zarejestrowanych bezrobotnych (5,1 tys. osób). Udział tej grupy w ogólnej liczbie bezrobotnych w stosunku do marca 2013 r. wzrósł o 0,3 p. proc. do poziomu 11,7%. Liczba bezrobotnych z wykształceniem co najwyżej gimnazjalnym wzrosła w skali roku o 0,5% do poziomu 17,0 tys. Udział tej grupy w ogólnej liczbie bezrobotnych wyniósł 38,9% (przed rokiem 38,4%). Zjawiska demograficzne Według bilansu ludności, na koniec grudnia 2013 r. liczba mieszkańców Łodzi wyniosła 711,3 tys. osób. Ponad połowę populacji (54,5%) stanowiły kobiety. Na 100 mężczyzn przypadało 120 kobiet i wskaźnik ten był najwyższy wśród innych wielkich miast w Polsce. Ludność Łodzi stanowiła 28,3% populacji województwa łódzkiego. W skali roku liczba mieszkańców miasta zmniejszyła się o 7,6 tys. osób, tj. o 1,1%. Największy ubytek wystąpił w Śródmieściu, gdzie liczba ludności spadła o 3,9% (o 2,8 tys. osób), natomiast najmniejszy spadek odnotowano na Widzewie o 413 osób (o 0,3%). Ludność w wieku produkcyjnym stanowiła 61,6% mieszkańców Łodzi (o 0,9 p. proc. mniej niż przed rokiem). Wskaźnik obciążenia demograficznego (liczba osób w wieku nieprodukcyjnym na 100 osób w wieku produkcyjnym) wzrósł z poziomu 60 w 2012 r. do 62. Podobnie jak rok wcześniej, najwyższy wskaźnik odnotowano na Bałutach 68 osób, najniższy natomiast w KM 21235/14 14
Śródmieściu 53. Główną przyczyną spadku liczby ludności jest, tak jak w poprzednich latach, ujemny przyrost naturalny. Od stycznia do grudnia 2013 r. w Łodzi urodziło się 5,7 tys. dzieci, tj. 17 o 5,8% mniej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Współczynnik urodzeń (liczba urodzeń na 1000 ludności) ukształtował się na poziomie 8,0 i był niższy o 0,4 pkt. niż przed rokiem. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw (z wypłatami z zysku), w Łodzi w marcu 2014 r., wyniosło 3707,06 zł i wzrosło w stosunku do poprzedniego miesiąca o 7,5%, natomiast w stosunku do marca poprzedniego roku było wyższe o 4,9%. I kwartale 2014 r. w Łodzi do użytkowania oddane zostały 544 mieszkania, tj. o 110,9% więcej niż w 2013 r., a ich łączna powierzchnia użytkowa była większa o 70,7%. Wśród mieszkań oddanych do użytkowania w I kwartale 2014 r. przeważały lokale przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, stanowiąc 82,5% wszystkich mieszkań. W omawianym okresie oddano do użytkowania 449 tego typu mieszkania, tj. o 145,4% więcej niż przed rokiem. W I kwartale 2014 r. na terenie miasta rozpoczęto budowę 901 nowych mieszkań, tj. o 110,5% więcej niż w I kwartale 2013 r. Rozpoczęte inwestycje to w większości budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (791 mieszkań, tj. 87,8% ogółu). W ramach budownictwa indywidualnego rozpoczęto budowę 110 mieszkań (12,2% ogółu). W I kwartale 2014 r. wydano 639 pozwoleń na budowę mieszkań (o 102,9% więcej niż przed rokiem). Dotyczyły one w większości inwestycji w ramach budownictwa przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem (66,4% ogółu pozwoleń) oraz budownictwa indywidualnego (33,6% ogółu). Niewielkie zmiany na rynku pierwotnym, zastój cen ofertowych na rynku wtórnym. Takie dane prezentują najnowsze wyniki raportu opracowanego przez otodom.pl. Mogą skorzystać ci, którzy chcą kupić mieszkanie prosto od dewelopera. Nadal najdroższe mieszkania są w Warszawie, natomiast na drugim końcu zestawienia plasuje się Łódź. Różnica w cenach ofertowych na rynku wtórnym tych dwóch miast to ponad 4,5 tys. zł/mkw. W Łodzi w porównaniu z innymi dużymi miastami ceny mieszkań są najniższe- mapa poniżej. Ceny ofertowe na rynku wtórnym praktycznie nie uległy zmianie. Dynamika cen na przełomie dwóch ostatnich miesięcy i całego roku jest nieznacząca. Najnowsze raporty o sytuacji mieszkaniowej w Łodzi (Szybko.pl, Metrohouse) Zachowania Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie KM 21235/14 15
inwestorów lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 40%-60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali z tego samego osiedla wpływ cechy lokalizacja został wyeliminowany oraz wpływ cechy otoczenie wyniósł 35%. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia i wyposażenia lokalu waha się od 40%-55%. Tu wynosi 45%. Łączny wpływ pozostałych cech waha się od 10%-20%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości (obręb W-30) lokale 2-pokojowe: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych 2-pokojowych na osiedlu Zarzew (obręb W-30 w Łodzi) Data transakcji Obręb Ulica Cena łączna działki i lok Pu lokalu Cena 1 mkw pu Piętro 2014-04-01 W - 30 Rudnickiego 114 000,00 37,64 3 028,69 4 2014-07-07 W - 30 Grota - Roweckiego 115 000,00 37,64 3 055,26 parter 2014-04-24 W - 30 Tatrzańska 117 000,00 37,64 3 108,40 1 2013-08-23 W - 30 Tatrzańska 113 000,00 36,24 3 118,10 parter 2014-02-19 W - 30 Wandurskiego 115 000,00 36,74 3 130,10 3 2014-03-17 W - 30 Rudnickiego 114 000,00 36,24 3 145,70 1 2014-03-20 W - 30 Strzemińskiego 119 000,00 37,64 3 161,53 4 2013-05-13 W - 30 Tatrzańska 115 000,00 36,24 3 173,29 1 2014-04-11 W - 30 Grota - Roweckiego 117 000,00 36,74 3 184,54 parter 2013-11-14 W - 30 Rudnickiego 120 000,00 37,64 3 188,10 1 2014-01-16 W - 30 Tatrzańska 120 000,00 36,74 3 266,19 3 2013-12-23 W - 30 Śmigłego - Rydza 120 000,00 36,24 3 311,26 1 2014-04-03 W - 30 Śmigłego - Rydza 123 000,00 36,74 3 347,85 parter 2013-10-04 W - 30 Grota - Roweckiego 128 000,00 37,64 3 400,64 1 2013-11-12 W - 30 Strzemińskiego 125 000,00 36,74 3 402,29 1 2014-03-27 W - 30 Grota - Roweckiego 126 000,00 36,74 3 429,50 1 2013-07-01 W - 30 Rudnickiego 130 000,00 37,64 3 453,77 3 2013-12-06 W - 30 Wandurskiego 133 000,00 37,20 3 575,27 2 Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość o cenie minimalnej Nieruchomość położona w budynku 5-kondygnacyjnym, wybudowanym w latach 70-tych, na ostatniej (5) kondygnacji mieszkalnej, lokal mieszkalny 2- pokojowy w amfiladzie o powierzchni użytkowej 37,64 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem KM 21235/14 16
znajduje się przy ulicy Rudnickiego, w odległości ok. 50 m od ruchliwej ulicy Tatrzńskiej. Dostęp do komunikacji miejskiej- dobry. W otoczeniu inne budynki wielorodzinne oraz punkty usługowohandlowe, a także ośrodki oświaty. Standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Nieruchomość położona w pięciokondygnacyjnym budynku wielorodzinnym wybudowanym w latach 60/70-tych w technologii wielkopłytowej, na III kondygnacji (II piętro), lokal mieszkalny 2-pokojowy o powierzchni użytkowej 37,20 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Wandurskiego, w głębi osiedla. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W otoczeniu inne budynki wielorodzinne oraz punkty usługowo-handlowe oraz ośrodki oświaty, tereny zielone (Park Podolski). Standard wykończenia lokalu dobry. 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych 2-pokojowych w Łodzi na terenie obrębu W-30 osiedle Zarzew, w budynkach 5-kondygnacyjnych, które zostały zanotowane od marca 2013 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała stabilizację cen trasakcyjnych. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości lokalowej określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość lokalu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cenę minimalna C min = 3 028,69 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 3 575,27 zł/m 2 Cena średnia C śr = 3 248,92 zł/m 2 Jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy mają wpływ na wartość: - Otoczenie, - Piętro, - Standard wykończenia lokalu. Analiza cech wpływających na ceny nieruchomości wykazała, że wagi tych cech w różnicy między ceną maksymalna i minimalną kształtują się następująco: KM 21235/14 17
- Otoczenie - 35 % - Piętro - 20 % - Standard wykończenia lokalu - 45 % Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 3 028,69 3 248,92 zł / mkw 0,9322 zł / mkw C C max śr 3575,27 3 248,92 zł / mkw 1,1004 zł / mkw Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 3. Natomiast tabela 4, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min Otoczenie 35% 0,3852 0,3263 Piętro 20% 0,2201 0,1864 Standard wykończenia lokalu 45% 0,4952 0,4195 RAZEM 100% 1,1004 0,9322 Tabela 4. Zakresy poszczególnych cech. Otoczenie Piętro CECHA Standard wykończenia lokalu STAN DANEJ CECHY Bardzo dobre Dobre Średnie 0,3852 0,3557 0,3263 Bardzo dobre Dobre Średnie 0,2201 0,2033 0,1864 Dobry Średni Niski 0,4952 0,4573 0,4195 Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa Wyceniany lokal Poziom cechy Otoczenie Dobre 0,3557 Piętro Średnie 0,1864 Standard wykończenia lokalu Niski 0,4195 RAZEM 0,9617 Cena skorygowana (zł/m2) 3 124,34 PUM (m2) 36,24 Wartość prawa do lokalu (zł) 113 226,21 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 2 1m = C ŚR x ΣU i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5) KM 21235/14 18
Natomiast wartość praw do przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia użytkowa lokalu w m 2 ; W N = P * W 1m 2 W N = 36,24 m 2 x 3 124,34 zł/m 2 = 113 226,21 2 zł. Wartość rynkowa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 29 położonego w Łodzi przy ulicy Śmigłego Rydza 46 wraz z udziałem w 312/100000 częściach wspólnych budynku oraz takim samym udziale w prawie własności działki gruntu nr 7/218 oszacowana dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wynosi: 113 200 zł słownie: sto trzynaście tysiące dwieście złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja (to samo osiedle mieszkaniowe), wiek budynku (lata 60/70-te), technologia budowy (wielkopłytowa), powierzchnia użytkowa lokalu, liczba pokoi (2 pokoje) oraz rodzaj budynku (5-kondygancyjny) zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2., powyżej. 2. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania, co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 3. W świetle analizowanych transakcji porównawczych dobranych pod kątem przedmiotu wyceny, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 4. Przy wycenie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 29 przy ul. Śmigłego Rydza 46 do porównań wzięto prawa do lokali będące przedmiotem obrotu z osiedla Zarzew z obrębu W-30 podobne do przedmiotu wyceny, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość prawa własności tych lokali. Dane o transakcjach zostały wzięte z aktów notarialnych. 5. Określona wartość rynkowa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 29 położonego w Łodzi przy ulicy Śmigłego Rydza 46 wraz z udziałem w 312/100000 częściach wspólnych budynku oraz takim samym udziale w prawie własności działki gruntu nr 7/218 oszacowana dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wynosi:: 113 200 zł słownie: sto trzynaście tysiące dwieście złotych 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników SA dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 21235/14 19
6. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości porównywalnych z tej samej lokalizacji z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 7. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności Komorników. 10. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 2 K.P.C. Zgodnie z art. 948. 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiot wyceny stanowił lokal mieszkalny nr 29 wraz z udziałem 312/100000 w częściach wspólnych budynku i udziałem w 312/100000 części prawa własności działki gruntu nr 7/218 w obrębie W-30 położonego w Łodzi przy ul. Śmigłego Rydza 46. Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa odrębnej własności lokalu nr 29 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w prawie własności działki gruntu nr 7/218 w obrębie W-30 położonego w Łodzi przy ul. Śmigłego Rydza 46, która wynosi: W RN = 113 200 zł Jednakże stosując się do art. 948. 2. udział w wysokości 312/100000 w prawie własności działki gruntu o powierzchni łącznej 1,4074 ha, a zatem ok. 43,91 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby ok. W UG = 6587 zł, co stanowi ok. 5,8 % wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 04 września 2014 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 22 sierpnia 2014 roku, wtedy także autor dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 5. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. KM 21235/14 20
6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego opracowania, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 w związku z art. 156 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr 0017954. 12. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń hipotecznych nieruchomości. 14. Operat zawiera 21 (dwadzieścia jeden) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 21235/14 21
ZAŁĄCZNIK NR 1 Protokół z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego WYPIS Z DOKUMENTU Sporządzony przez Krzysztofa Kuryłowicza W trybie art. 155 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, (tekst jednolity Dz. U. 2010 Nr 102 poz. 651 z późn. zm. 1. Szczegółowe określenie dokumentu, z którego dokonywany jest wypis 2. Miejsce udostępnienia lub sporządzenia wypisu, jednostka udostępniająca Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Urząd Miasta Łodzi Łódź ul. Piotrkowska 104 3. Treść wypisu: Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi - Uchwała Rady Miasta Łodzi Nr VII/491 /93 z dnia 2.06.1993r. nieobowiązujący w dacie wyceny. Zapis w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi przyjęte uchwałą nr XCIX/1826/10 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 27 października 2010 r. Obszar MW - tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej obejmują tereny zarówno o zabudowie zwartej, jak i w strukturach rozluźnionych osiedlowych. Tereny te obejmują jednocześnie program usług podstawowych, lokalnych centrów terenów rekreacji, zieleni i sportu oraz obsługi komunikacyjnej. Inne elementy programu ogólnomiejskiego, jak działalność gospodarcza i usługowa, dopuszczane być mogą pod warunkiem, że nie powodują kolizji z funkcją podstawową. 4. Data sporządzenia wypisu: 22 sierpnia 2014 roku Podpis KM 21235/14 22
ZAŁĄCZNIK NR 2 Dokumentacja fotograficzna KM 21235/14 23