Zmany cen na wtórnym rynku meszkanowym w Poznanu w latach 2008-2009 Radosław Troanek Katedra Inwestyc Neruchomośc Akadema Ekonomczna w Poznanu e-mal: r.troanek@ue.poznan.pl Wraz z rozwoem gospodark rynkowe w Polsce wzrosło znaczene rynku meszkanowego. Istotna rola, aką pełn ten segment rynku neruchomośc w gospodarce, wynka z faktu pomowana neruchomośc ne tylko ako przedmotu konsumpc, ale równeż ako kaptału, który umożlwa tworzene dodatnch korzyśc dla właśccela oraz dla gospodark lokalne kraowe. W artykule podęto próbę określena zman cen na wtórnym rynku meszkanowym w Poznanu w latach 2008-2009. W tym celu zbudowano ndeksy cen meszkań w Poznanu w latach 2008-2009 dla całego rynku ak równeż wybranych klku ego subrynków. Przyęty do analzy okres, charakteryzowały zawska nekorzystne z punktu wdzena rynku meszkanowego. Spowolnene gospodarcze w Polsce, rosnące bezroboce, spadek dostępnośc kredytów meszkanowych mały duży wpływ na popyt efektywny na powerzchne meszkalne w Polsce ak w Poznanu. Po strone podażowe, w wększośc mast w Polsce odnotowano gwałtowny spadek lczby meszkań, na których realzacę wydano pozwolene, czy też lczby meszkań, których budowę rozpoczęto. Należy podkreślć ednak, że w Poznanu sytuaca ta znacząco est odmenna 1. W okrese perwszych trzech kwartałów 2009 r. (w porównanu z rokem 2008) w Poznanu nastąpł wzrost lczby meszkań, na których realzacę wydano pozwolena (wzrost o 26%), w przypadku pozostałych analzowanych mast odnotowano spadek. Lczba meszkań, na których realzacę wydano pozwolene spadła w Krakowe (-45%), w Warszawe (-31%), w Trómeśce (-29%) oraz Wrocławu (-25%). Z kole lczba meszkań, których budowę rozpoczęto w Poznanu spadła o 9%. Borąc pod uwagę wartośc tego wskaźnka w nnych mastach - w Warszawe (spadek -66%), następne we Wrocławu (-61%), w Trómeśce (-36%), w Krakowe (-19%) spadek ten był neduży. 1. Źródła danych W celu wyznaczena zman cen meszkań na wtórnym rynku meszkanowym zebrano nformace o cenach ofertowych dla masta Poznana w okrese I kw. 2008- IV kw. 2009r. Perwotne dane obemowały ponad 50000 ofert sprzedaży meszkań w latach 2008-2009. Usunęto puste rekordy, rekordy powtarzaące sę, czy też take, w których określene ceny ofertowe 1 m² było nemożlwe. Powtórzena danych było spowodowane ogłaszanem edne oferty przez klka bur pośrednctwa neruchomośc, a węc welokrotnym umeszczanem w baze danych te same oferty. Koleny etap analzy dotyczył otrzymanych danych pod kątem ch warygodnośc. Etap ten mał na celu wyelmnowane tych ofert, które, bez asno określone przyczyny, znaczne odbegały od średne. Do klasyfkac danych wykorzystano nformace o średnch cenach 1 Oblczena własne na podstawe danych GUS. 1
lokal meszkalnych w poszczególnych dzelncach w danym mesącu. Ponadto przyęto, że analze poddane zostaną meszkana o powerzchn do 120 m 2 oraz o lczbe poko ne wększe nż cztery. Przedmotem zanteresowana były prawo własnośc ak spółdzelcze własnoścowe prawo do lokalu. W wynku powyższych zabegów lczebność bazy danych zmneszyła sę do ponad 30 tysęcy nformac o ofertach sprzedaży meszkań. Lczba zebranych ofert spełna warunek reprezentatywnośc próby. Kolenym krokem była analza struktury oferowanych meszkań w Poznanu w latach 2008-2009. Na wykresach 1, 2, 3 4 przedstawono strukturę oferowanych na sprzedaż meszkań ze względu na położene (dzelnca), lczbę poko, okres budowy oraz materał z którego wykonany był budynek. 45,00% 4 35,00% 3 25,00% 2 15,00% 1 5,00% 1 2 3 4 1 2 3 4 Grunwald Jeżyce Nowe Masto Stare Masto Wlda Wykres 1. Struktura meszkań oferowanych na sprzedaż meszkań ze względu na położene (dzelnca) w Poznanu w latach 2008-2009 (w %). Źródło: Opracowane na podstawe badań własnych. 5 4 3 2 1 1 2 3 4 1 2 3 4 1 pokoowe 2 pokoowe 3 pokoowe 4 pokoowe Wykres 2. Struktura meszkań oferowanych na sprzedaż meszkań ze względu na lczbę poko w Poznanu w latach 2008-2009 (w %). Źródło: Opracowane na podstawe badań własnych. 2
6 5 4 3 2 1 1 2 3 4 1 2 3 4 lata 1945-89 po 1989 przed 1939 Wykres 3. Struktura meszkań oferowanych na sprzedaż meszkań ze względu na okres budowy meszkana w latach 2008-2009 (w %). Źródło: Opracowane na podstawe badań własnych. 7 6 5 4 3 2 1 1 2 3 4 1 2 3 4 cegła płyta Wykres 4. Struktura meszkań oferowanych na sprzedaż meszkań ze względu na materał, z którego wykonany był budynek w latach 2008-2009 (w %). Źródło: Opracowane na podstawe badań własnych. Struktura oferowanych do sprzedaży meszkań ze względu na przyęte kryterum w analzowanym okrese podlegała zmanom. Należy ednak zaznaczyć, że zmany te ne były gwałtowne w porównanu mędzy kwartałam zazwycza sęgały klku punktów procentowych. Fakt ten ednak powodue, że ndeksy cen meszkań zbudowane na metodach prostych będą obcążone - ne będą odwzorowywać w sposób prawdłowy zachodzących zman na rynku meszkanowym, co może prowadzć do błędnych wnosków. 3
2. Metodyka badana W celu określena zman cen na rynku meszkanowym wyznaczono cenę heodnczną meszkań w poszczególnych kwartałach a następne na ch podstawe określono ndeksy cen oraz procentowe zman rok do roku. W badanu wykorzystano metodę hedonczną zaproponowaną przez Flemng a Nells a 2. W danym momence poszczególne neruchomośc są różne wycenane ze względu na ch cechy akoścowe (np. typ zabudowy, lokalzaca) loścowe (lczba poko, lczba łazenek, wek budynku). Cena każde neruchomośc może zostać przedstawona ako funkca e atrybutów merzalnych X oraz nemerzalnych, które są specyfczne dla każde neruchomośc, ale dla których dane ne są dostępne, e. Zależność ta może zostać wyrażona za pomocą równana (3): ln( P ) e, (3) b0 b1 X 1, b2 X 2, b3 X 3,... b X, gdze b1, b2,...b są współczynnkam regres odpowadaącym zmennym akoścowym loścowym, X. Ogranczena, wypływaące z danych metodolog, powoduą, że akoścowe cechy neruchomośc muszą być reprezentowane przez zmenną zero-edynkową (przymuąc wartość 0, eśl dana neruchomość ne posada dane cechy 1 eśl ą posada). Wskaźnk b1,b2,...b powązane z kolenym zmennym obaśnaącym X są szacowane za pomocą klasyczne metody namneszych kwadratów (klasyczna mnk). Rolą współczynnków est wskazane względne ważnośc zmennych w wyaśnanu różnc (rozbeżnośc) w cenach neruchomośc w danym okrese. Następnym krokem w analze regres est standaryzaca. Uzyskue sę to poprzez zastosowane systemu wag odpowadaących atrybutom w wybranym okrese (zazwycza wybera sę okres początkowy). Oblczony numer wskaźnka reprezentue średn ruch cen dla neruchomośc posadaących te same atrybuty ak neruchomośc w okrese początkowym. Cena, ustalona za pomocą metody ceny skorygowane, est wyrażona przy zastosowanu wag W, stałych w czase równanem (5): ln( P ) e, (4) b0, W1b1, W2b2, W3b3,... W b, Wag te są proporcam lczby neruchomośc z daną cechą w okrese początkowym. Ostatn etap sprowadza sę do: - oblczena wag, W: proporca zmennych akoścowych średnch loścowych reprezentowanych w wybranym początkowym okrese, - użyca klasyczne mnk, dla oszacowana wskaźnków regres b1,b2,...b dla zmennych obaśnaących, zarówno dla okresu początkowego ak dla okresów następnych, - oblczena początkowego wskaźnka Laspeyres a ważonego okresem oblczenowym dla beżącego okresu (It ) ako: 2 M. C. Flemng, J.G. Nells, The Measurement of UK House Prces: a Revew and Apprasal of the Prncpal Sources, Journal of Housng Fnance 1994, vol. 24, ss. 6-16. 4
I t antln b tw x100; (5) antln b W t0 Suma dotyczy wszystkch zmennych w każde funkc regres. Wybór zmennych akoścowych loścowych ogranczony był przez nformace dostępne w baze danych. W tabel 1 przedstawono wykorzystane w badanu zmenne. Tabela 1 Zmenne akoścowe loścowe wykorzystane w modelu Zmenna Symbol Ops Lokalzaca Materał Okres budowy Powerzchna L1 Grunwald L2- Jeżyce L3- Nowe Masto L4- Stare Masto L5- Wlda M1-cegła M2-płyta R1 1945-1989 R2 po 1989 R3 przed 1939 pow. 5 zmennych bnarnych. W przypadku, gdy meszkane znadue sę w dane dzelncy wówczas przymue sę 1, w nnym przypadku 0. 2 zmenne bnarne. W przypadku, gdy meszkane znadue sę w budynku wykonanym z danego materału wówczas 1, w nnym przypadku 0. 3 zmenne bnarne. W przypadku, gdy meszkane znadue sę w budynku wykonanym w danym okrese wówczas 1, w nnym przypadku 0. Powerzchna danego meszkana wyrażona w metrach kwadratowych. Lczba poko l_pok. Lczba poko Źródło: Opracowane na podstawe badań własnych. Następne, przy wykorzystanu programu GRETL, oszacowano równana ekonometryczne o postac równana (3), dla każdego kwartału w latach 2008-2009, w których zmenną obaśnaną była cena meszkana natomast zmennym obaśnaącym były lokalzaca, materał z którego wykonany był dany budynek, okres budowy, powerzchna meszkana oraz lczba poko. W tabel 2 przedstawono wynk funkc regres dla równana w I kw. 2008r. 5
Tabela 2 Wynk funkc regres cen meszkań w Poznanu w I kw. 2008r. Współczynnk Błąd stand. t-student wartość p Const 11,6806 0,0303665 384,6553 <0,00001 *** L1 0,0581721 0,0194086 2,9972 0,00277 *** L2 0,0783065 0,0201582 3,8846 0,00011 *** L3 0,128985 0,0195016 6,6141 <0,00001 *** L4 0,125597 0,0185133 6,7841 <0,00001 *** M1 0,0696551 0,0169289 4,1146 0,00004 *** R1-0,0614445 0,0201142-3,0548 0,00229 *** R2 0,21414 0,0161616 13,2499 <0,00001 *** Pow. 0,01238 0,000436166 28,3837 <0,00001 *** l_pok 0,0551372 0,00926963 5,9482 <0,00001 *** Średna arytmetyczna zmenne zależne = 12,705 Odchylene standardowe zmenne zależne = 0,344745 Suma kwadratów reszt = 37,7477 Błąd standardowy reszt = 0,15853 Wsp. determnac R 2 = 0,78980 Skorygowany R 2 = 0,78854 Źródło: Opracowane na podstawe badań własnych. Na podstawe otrzymanych rezultatów można stwerdzć, że użyte w równanu zmenne obaśnaące w 78% wyaśnaą kształtowane sę cen meszkań w Poznanu w I kw. 2008r. Ponadto wszystke zmenne użyte w modelu okazały sę statystyczne stotne. Następne oblczono wag, W: proporca zmennych akoścowych średnch loścowych reprezentowanych w I kw. 2008r. Koleny etap sprowadzał sę do oblczena wskaźnka Laspeyres a ważonego okresem oblczenowym dla beżącego okresu (It ) ako: I t antln b tw x100 ; antln b W t0 3. Indeksy cen meszkań w Poznanu w latach 2008-2009 Zastosowana metodyka wyznaczana zman cen meszkań, pozwala na zbudowane różnych ndeksów cen meszkań w Poznanu w zależnośc od przyętego kryterum. Przykładowo, można wyznaczyć ndeks cen meszkań o następuących parametrach: meszkana zlokalzowane w dzelncy Grunwald, wybudowane w okrese od 1945-1989, 6
budynek wykonany z cegły, meszkana o pow. 45 m 2, lczba poko 2. W artykule przedstawone zostaną tylko ndeksy dla następuących parametrów: - ndeks cen dla całego rynku (struktura I kw. 2008r.), - ndeks cen meszkań w budynkach z cegły wybudowanych w okrese do 1939r. (pozostałe parametry bez zman), - ndeks cen meszkań w budynkach z cegły wybudowanych w okrese od 1945-1989r. (pozostałe parametry bez zman), - ndeks cen meszkań w budynkach z cegły wybudowanych w okrese po 1989r. (pozostałe parametry bez zman), - ndeks cen meszkań w budynkach z płyty wybudowanych w okrese od 1945-1989r. (pozostałe parametry bez zman). Na wykresach 5 6 przedstawono kształtowane wybranych ndeksów cen meszkań oraz procentowe zmany ceny hedonczne meszkań rok do roku na rynku wtórnym w Poznanu w latach 2008-2009. 105 100 95 90 85 I kw. II kw. III kw. IV kw. I kw. II kw. III kw. IV kw. ogółem cegła, przed 1939 cegła, 1945-1989 cegła, po 1989 płyta, 1945-1989 Wykres 5. Wybrane ndeksy cen meszkań wyznaczone w oparcu na cene hedonczne meszkana w Poznanu w latach 2008-2009. Źródło: Opracowane na podstawe badań własnych. 7
6,00% 4,00% 2,00% -2,00% -4,00% ogółem cegła, przed 1939 cegła, 1945-1989 cegła, po 1989 płyta, 1945-1989 -6,00% -8,00% -1-12,00% -14,00% 2009 I kw. 2009 II kw. 2009 III kw. 2009 IV kw. Wykres 6. Procentowe zmany cen meszkań rok do roku w Poznanu w latach 2008-2009 (w %). Źródło: Opracowane na podstawe danych CARN.PL Analza danych przedstawonych na wykrese 5 pozwala określć, ak zmenały sę ceny meszkań na wtórnym rynku meszkanowym oraz przyętych ego subrynkach, w okrese od I kw. 2008r. do IV kw. 2009r. na wtórnym rynku meszkanowym w Poznanu: ceny meszkań (cały rynek, struktura z I kw. 2008r.) spadły o 7%, ceny meszkań w budynkach z cegły wybudowanych do 1939 r. spadły o 12%, ceny meszkań w budynkach z cegły wybudowanych w okrese od 1945 r. do 1989r. spadły o 1 %, ceny meszkań w budynkach z cegły wybudowanych po 1989 r. spadły o 11%, ceny meszkań w budynkach z płyty w okrese od 1945 r. do 1989r. spadły o 5%. Z kole analza danych przedstawonych na wykrese 6 pozwala określć, ak zmenły sę ceny meszkań na wtórnym rynku meszkanowym oraz przyętych ego subrynkach, rok do roku w IV kw. 2009r. na wtórnym rynku meszkanowym w Poznanu: ceny meszkań (cały rynek, struktura z I kw. 2008r.) spadły o 1%, ceny meszkań w budynkach z cegły wybudowanych do 1939 r. spadły o 5%, ceny meszkań w budynkach z cegły wybudowanych w okrese od 1945 r. do 1989r. wzrosły o 4 %, ceny meszkań w budynkach z cegły wybudowanych po 1989 r. spadły o 4%, ceny meszkań w budynkach z płyty w okrese od 1945 r. do 1989r. ne zmenły sę. 8
Zakończene W artykule podęto próbę określena zman cen na wtórnym rynku meszkanowym w Poznanu w latach 2008-2009. Przyęta metodyka (wykorzystane metody regres hedonczne) wyznaczena ndeksów cen meszkań, pozwolła na zbadane zman cen ne tylko na pozome masta, ale równeż na pozome wyróżnonych subrynków. W analzowanym okrese nawększe spadk cen mały mesce w przypadku meszkań wybudowanych przed 1939r., co wynkać może ze zwększone ch podaży w analzowanym okrese. Kolena grupa meszkań, które dotknął dość znaczny spadek to meszkana wybudowane po 1989r. Spadek cen na pozome 11%, wynka główne z faktu, że popyt efektywny na ten typ meszkań został mocno ogranczony poltyką kredytową banków (ceny tych meszkań są nawyższe, stąd problem z dostępem do fnansowana). Namnesze spadk odnotowały meszkana wybudowane w okrese 1945-1989r., zarówno w budynkach z płyty ak z cegły. W odnesenu do meszkań w budynkach wykonanych w technolog welkopłytowe, przyczyn tak nedużego spadku upatrywać można w klku czynnkach. Po perwsze, meszkana w budynkach z welke płyty ne odnotowały, aż tak gwałtownych wzrostów ak meszkana w nowym budownctwe (w okrese do III kw. 2007r.). Po druge, meszkana te są natańsze na rynku za podobne meszkane w budynku z cegły z okresu po 1989r. trzeba zapłacć w Poznanu 32% węce, co w przypadku welu gospodarstw domowych est barerą ne do pokonana. W odnesenu do meszkań wybudowanych z cegły w okrese 1945-1989r., spadek w okrese od I kw. 2008r. do Iv kw.2009r., był mnmalny wynósł 1%. Popyt na te meszkana był duży, co zwązane było medzy nnym z faktem, że budynk wykonane były w technolog tradycyne co naważnesze meszkana te są tańsze od meszkań wybudowanych po 1989r. o 19%. LITERATURA CASE B., WACHTER S. 2005. Resdental Real Estate Prce Indces as Fnancal Soundness Indcators: Methodologcal Issues. BIS Paper 2005, nr 21. CHAU K. W., WONG S. K., YIU C. Y., LEUNG H. R. 2005. Real Estate Prce Indces n Hong Kong. Journal of Real Estate Lterature 2005, vol. 13, nr 5. ENGLUND P., QUIGLEY J. M., REDFEARN C. L. 1999. The Choce of Methodology for Computng Housng Prce Indexes: Comparsons FLEMING M.C., NELLIS J.G 1994 The Measurement of UK House Prces: a Revew and Apprasal of the Prncpal Sources, Journal of Housng Fnance, vol. 24. GAWRON H. 2009, Analza rynku neruchomośc, Wyd. Unwersytetu Ekonomcznego w Poznanu. HANSEN J. 2006. Australan House Prces: A Comparson of Hedonc and Repeat-sales Measures. Reserve Bank of Australa 2006, s.10. MEESE R., WALLACE N. 1997. The Constructon of Resdental Housng Prce Indces: a Comparson of Repeat Sales, Hedonc Regresson, and Hybrd Approaches. Journal of Real Estate Fnance and Economcs 1997, vol. 14, nr 1/2. TROJANEK R. 2008. Wahana cen na rynku meszkanowym. Wyd. Akadem Ekonomczne w Poznanu. TROJANEK R. 2010. Porównane metod prostych oraz regres hedonczne do konstruowana ndeksów cen meszkań. Studa Materały Towarzystwa Naukowego Neruchomośc, w druku. 9