ABM PRZEDSIĘBIORSTWO PRODUKCYJNO-USŁUGOWO-HANDLOWE Sp.z o.o. 35-116 Rzeszów, ul.rataja 22 / 4 tel. / fax ( 0 17 ) 85 68 953 OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI położonej w miejscowości Łąka, obręb ewidencyjny nr 0002, gmina Trzebownisko, powiat rzeszowski, województwo podkarpackie, oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym 2314, dla której jest prowadzona księga wieczysta RZ1Z/00159251/9. Zlecający wycenę: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie Andrzej Kopacz - sygn. akt Km 1046/10, Km 2129/11, dłużnicy: Lech Bartłomiej, Lech Aneta. Wartość nieruchomości określona w poziomie cen z dnia 30 kwietnia 2014 roku wynosi: 3.900,00 zł Słownie złotych: trzy tysiące dziewięćset. Wartość nie zawiera podatku VAT oraz innych podatków i opłat, które potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem, nie jest pomniejszona o koszty egzekucji i zobowiązania wobec wierzycieli. Data sporządzenia operatu: 30 kwietnia 2014 r. Wyciąg z operatu szacunkowego wyceny nieruchomości
2 Opis nieruchomości Nieruchomość jest położona w miejscowości Łąka, obręb ewidencyjny nr 0002, gmina Trzebownisko, powiat rzeszowski, województwo podkarpackie. Jest oznaczona jako działka ewidencyjna numer 2314 o powierzchni 0,16 ha, opisana jako łąki trwałe ŁIII, rowy W-ŁIII. Ma kształt czworokąta o wymiarach 15 m x 107 m. Użytek ŁIII to obszar płaski porośnięty trawą. Użytek W-ŁIII to rów o głębokości około 1,3 m, który przebiega przez całą długość działki. Rów w połowie znajduje się na działce 2314, w połowie znajduje się na działce 2307. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się łąki. W dalszym otoczeniu znajdują się łąki i rozproszona zabudowa mieszkalna. nie jest koszona i nie jest pielęgnowana. Na działce nie ma infrastruktury technicznej. Droga publiczna znajduje się w odległości około 140 m od działki, nawierzchnia tej drogi jest utwardzona. Droga publiczna asfaltowa znajduje się w odległości około 300 m od działki. nie ma prawnie uregulowanego dostępu do żadnej z tych dróg publicznych. Na obszarze, na którym jest położona działka nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego obszar działki znajduje się w terenach rolnych wyłączonych z zabudowy. Zgodnie z ustawą z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wszelkie zmiany sposobu zagospodarowania działki wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W świetle przepisów tej ustawy dla działki nie może być wydana decyzja zezwalająca na jej zabudowę ze względu na brak dojazdu do działki i brak zabudowy w sąsiedztwie działki. Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w Rzeszowie VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą RZ1Z/00159251/9. Zakres wyceny: prawo własności nieruchomości. Cel wyceny: określenie wartości nieruchomości do sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym. Wartość nieruchomości określona w poziomie cen z dnia 30 kwietnia 2014 roku wynosi: 3.900,00 zł. Słownie złotych: trzy tysiące dziewięćset. Wartość nie zawiera podatku VAT oraz innych podatków i opłat, które potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem, nie jest pomniejszona o koszty egzekucji i zobowiązania wobec wierzycieli. Data sporządzenia operatu: 30 kwietnia 2014 r. S P I S T R E Ś C I I. Dane formalne str. 4
3 1. Przedmiot wyceny str. 4 2. Zakres wyceny str. 4 3. Cel wyceny str. 4 4. Podstawa formalna, prawna i metodologiczna wyceny str. 4 5. Źródła informacji o nieruchomości str. 4 6. Daty istotne dla operatu szacunkowego str. 4 II. Opis nieruchomości str. 5 1. Stan użytkowy str. 5 2. Stan prawny str. 5 III. Wycena nieruchomości str. 7 1. Wyszczególnienie cen nieruchomości porównawczych, określenie zakresu cen porównawczych, określenie cech wpływających na różnicę cen porównawczych str. 7 2. Wyliczenie wartości wycenianej nieruchomości str. 8 IV. Klauzule publikacji, wykorzystania i ograniczeń str. 10 V. Załączniki str. 10 I. Dane formalne 1. Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość położona w miejscowości Łąka, obręb ewidencyjny nr 0002, gmina Trzebownisko, powiat rzeszowski, województwo podkarpackie, oznaczona jako działka o numerze ewidencyjnym 2314, dla której Sąd Rejonowy w Rzeszowie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą RZ1Z/00159251/9. 2. Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości. 3. Cel wyceny 4 Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości do sprzedaży postępowaniu egzekucyjnym. w 4. Podstawa formalna, prawna i metodologiczna wyceny Postanowienie Komornika z dnia 05.03.2013 r. Ustawa z dnia 17.11. 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. wyceny 5. Źródła informacji o nieruchomości Oględziny nieruchomości. Odpis księgi wieczystej. Wypis z rejestru gruntów. Mapa zasadnicza. Ustna informacja uzyskana w Urzędzie Gminy Trzebownisko o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. 6. Daty istotne dla operatu szacunkowego Data przeprowadzenia oględzin nieruchomości: 28 marca 2014 r. Data, na którą określono stan nieruchomości: 28 marca 2014 r. Data, na którą określono wartość nieruchomości: 30 kwietnia 2014 r. Data sporządzenia operatu: 30 kwietnia 2014 r. II. Opis nieruchomości 1. Stan użytkowy Nieruchomość jest położona w miejscowości Łąka, obręb ewidencyjny nr 0002, gmina Trzebownisko, powiat rzeszowski, województwo podkarpackie. Jest oznaczona jako działka ewidencyjna numer 2314 o powierzchni 0,16 ha, opisana jako łąki trwałe ŁIII,
rowy W-ŁIII. Ma kształt czworokąta o wymiarach 15 m x 107 m. Użytek ŁIII to obszar płaski porośnięty trawą. Użytek W-ŁIII to rów o głębokości około 1,3 m, który przebiega przez całą długość działki. Rów w połowie znajduje się na działce 2314, w połowie znajduje się na działce 2307. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się łąki. W dalszym otoczeniu znajdują się łąki i rozproszona zabudowa mieszkalna. nie jest koszona i nie jest pielęgnowana. Na działce nie ma infrastruktury technicznej. Droga publiczna znajduje się w odległości około 140 m od działki, nawierzchnia tej drogi jest utwardzona. Droga publiczna asfaltowa znajduje się w odległości około 300 m od działki. nie ma prawnie uregulowanego dostępu do żadnej z tych dróg publicznych. Na obszarze, na którym jest położona działka nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego obszar działki znajduje się w terenach rolnych wyłączonych z zabudowy. Zgodnie z ustawą z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wszelkie zmiany sposobu zagospodarowania działki wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W świetle przepisów tej ustawy dla działki nie może być wydana decyzja zezwalająca na jej zabudowę ze względu na brak dojazdu do działki i brak zabudowy w sąsiedztwie działki. 2. Stan prawny 5 Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w Rzeszowie VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą RZ1Z/00159251/9. W księdze wieczystej nieruchomość jest oznaczona zgodnie z ewidencją gruntów. W dziale II Własność jako właściciel wpisani są Lech Bartłomiej syn Tadeusza i Zofii oraz Lech Aneta córka Jana i Grażyny, w udziałach po 1/2 części. W dziale III Prawa, roszczenia i ograniczenia znajdują się wpisy o treści: 1) Prawo odkupu działki 2314 na rzecz Skarbu Państwa - Agencja Nieruchomości Rolnych z siedzibą w Warszawie Oddział Terenowy w Rzeszowie w okresie pięciu lat licząc od dnia jej nabycia od Agencji. 2) Wszczęcie egzekucji z nieruchomości objętej tą księgą wieczystą na wniosek wierzyciela: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. Z/S W WARSZAWIE TERENOWY ZESPÓŁ WINDYKACJI DETALICZNEJ W RZESZOWIE. 3) Przyłączenie do egzekucji z 1/2 części nieruchomości z wniosku wierzyciela: KOMA PRZEDSIĘBIORSTWO PRODUKCYJNO-HANDLOWO-USŁUGOWE MARIUSZ KOT W ŻOŁYNI. 4) Przyłączenie do egzekucji z nieruchomości z wniosku wierzyciela: SKARB PAŃSTWA - ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH ODDZIAŁ W RZESZOWIE. 5) Przyłączenie do egzekucji z 1/2 części nieruchomości z wniosku wierzyciela: KAŁUCKI JAROSŁAW. 6) Przyłączenie do egzekucji z 1/2 części nieruchomości z wniosku wierzyciela: ŻYGADŁO ANNA. 7) Przyłączenie do egzekucji z 1/2 części nieruchomości z wniosku wierzyciela: SABA POLSKA SP. Z O.O. W KOSTRZYNIE WIELKOPOLSKIM. W dziale IV Hipoteka znajduje się wpis o treści: Hipoteka przymusowa w wysokości 33.332,28 zł, słownie: trzydzieści trzy tysiące trzysta trzydzieści dwa 28/100 zł,
stanowiąca zabezpieczenie wierzytelności wynikającej z nakazu zapłaty na rzecz wierzyciela hipotecznego AIF KANCELARIA SP. Z O.O. WE WROCŁAWIU. III. Wycena nieruchomości Zgodnie z celem wyceny zostanie określona wartość rynkowa nieruchomości. 6 Wartość rynkowa nieruchomości to najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: - strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. (Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 151 ust. 1) Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonuje uwzględniając: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. (Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art.154 ust.1) W celu wyboru podejścia i metody wyceny nieruchomości ustalam ilość sprzedanych nieruchomości przy założeniach: - rynek nieruchomości: działki gruntowe, wąskie i długie, położone w terenach rolnych, - obszar rynku: miejscowość Łąka w gminie Trzebownisko, - okres sprzedaży nieruchomości: I.2013 r. - IV.2014 r. Źródłem informacji o sprzedanych nieruchomościach są akty notarialne, wgląd do mapy ewidencyjnej, wgląd do mapy zasadniczej. Ustalenia W okresie objętym analizą sprzedano cztery nieruchomości opisane w założeniach. Ceny sprzedaży były stabilne. Biorąc pod uwagę ilość sprzedanych nieruchomości wartość wycenianej nieruchomości zostanie określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że ta wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej (Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art.153 ust.1.). Ostateczna wartość wycenianej nieruchomości zostanie wyliczona jako średnia arytmetyczna wyników uzyskanych w poszczególnych parach.
1. Wyszczególnienie cen nieruchomości porównawczych, określenie zakresu cen porównawczych, określenie cech wpływających na różnicę cen porównawczych Opis i ceny nieruchomości porównawczych przedstawiam w tabeli: 7 1 07.01.2014 Pow. 0,20 ha, wąska, długa, bez dostępu do drogi publicznej 2 20.12.2013 Pow. 0,10 ha, wąska, długa, ma dostęp do drogi publicznej 3 09.10.2013 Pow. 0,31 ha, wąska, długa, bez dostępu do drogi publicznej 4 26.09.2013 Pow. 0,19 ha, wąska, długa, ma dostęp do drogi publicznej Cena 5.000,00 zł = 25.000 zł/ha Cena 4.700,00 zł = 47.000 zł/ha Cena 7.000,00 zł = 22.581 zł/ha Cena 8.250,00 zł = 43.421 zł/ha Zakres cen porównawczych przeliczonych na 1 ha powierzchni nieruchomości wynosi: Max 47.000,00 zł Min 22.581,00 zł Różnica 24.419,00 zł Cechy wpływające na różnicę cen nieruchomości i wielkość wpływu przedstawiam w tabeli: Lp Cechy Wielkość wpływu 1 Powierzchnia 15% 2 Dojazd 85% Razem 100% Opis cech: Powierzchnia: mała (do 0,10 ha) - wpływ 15%, średnia (powyżej 0,10 ha do 0,20 ha) - wpływ 10%, duża (powyżej 0,20 ha) - wpływ 0%. Dojazd: dobry (jest dostęp do drogi publicznej) - wpływ 85%, gorszy (nie ma dostępu do drogi publicznej) - wpływ 0%. 2.Wyliczenie wartości wycenianej nieruchomości Wartość według ceny porównawczej nr 1 wynosi: L.p. Korekta Cechy wyceniana porównawcza ceny 1 ha 1 Powierzchnia średnia średnia 0% 2 Dojazd gorszy gorszy 0% 3 Cena 1 ha? 25.000,00 zł - 4 Suma korekt ceny 1 ha 0% x 24.419,00 zł = 0,00 zł 5 Cena 1 ha po korekcie 25.000,00 zł Wartość według ceny porównawczej nr 2 wynosi:
8 L.p. Korekta Cechy wyceniana porównawcza ceny 1 ha 1 Powierzchnia średnia mała -5% 2 Dojazd gorszy dobry -85% 3 Cena 1 ha? 47.000,00 zł - 4 Suma korekt ceny 1 ha -90% x 24.419,00 zł = -21.734,00 zł 5 Cena 1 ha po korekcie 25.266,00 zł Wartość według ceny porównawczej nr 3 wynosi: L.p. Korekta Cechy wyceniana porównawcza ceny 1 ha 1 Powierzchnia średnia duża +10% 2 Dojazd gorszy gorszy 0% 3 Cena 1 ha? 22.581,00 zł - 4 Suma korekt ceny 1 ha +10% x 24.419,00 zł = +2.442,00 zł 5 Cena 1 ha po korekcie 25.023,00 zł Wartość według ceny porównawczej nr 4 wynosi: L.p. Korekta Cechy wyceniana porównawcza ceny 1 ha 1 Powierzchnia średnia średnia 0% 2 Dojazd gorszy dobry -85% 3 Cena 1 ha? 43.421,00 zł - 4 Suma korekt ceny 1 ha -85% x 24.419,00 zł = -20.756,00 zł 5 Cena 1 ha po korekcie 22.665,00 zł Średnia arytmetyczna cen po korekcie wynosi: [(25.000,00 + 25.266,00 zł + 25.023,00 + 22.665,00) zł/ha] / 4 = 24.488,00 zł/ha. Wartość działki nr 2314 wynosi: 0,16 ha x 24.488,00 zł/ha = 3.918,00 zł, przyjmuję 3.900,00 zł, słownie złotych: trzy tysiące dziewięćset. Powyższa wartość zdaniem autorki określa najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości możliwą do uzyskania przy sprzedaży wolnorynkowej, ponieważ została ustalona przy wykorzystaniu cen nieruchomości podobnych. Wartość nie zawiera podatku VAT oraz innych podatków i opłat, które potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem, nie jest pomniejszona o koszty egzekucji i zobowiązania wobec wierzycieli. IV. Klauzule publikacji, wykorzystania i ograniczeń
9 1. Autorka operatu nie odpowiada za wady ukryte, mogące mieć wpływ na wartość nieruchomości, których występowania nie mogła stwierdzić na podstawie oględzin nieruchomości i zebranych informacji. 2. Operat może być wykorzystany wyłącznie w celu dla jakiego został sporządzony. 3. Operat nie może być kopiowany lub publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autorki. V. Załączniki Mapa zasadnicza. Wypis z rejestru gruntów. Odpis księgi wieczystej. Dokumentacja fotograficzna. 30 kwietnia 2014 r.