1 INFORMACJE WSTĘPNE 1.1 Przedmiot operatu Rodzaj nieruchomości Położenie, księga wieczysta 1.2 Zakres operatu Nieruchomość gruntowa Bralin, ul. Kacza 5/1, gm. Bralin KZ1E/00050223/6 - S.R. w Kępnie Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości wskazanej w pkt. 1.1. 1.3 Cel operatu Oszacowanie wartości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. 1.4 Podstawa opracowania operatu Występuję jako biegły powołany przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników. 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (Tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 11 czerwca 2010 Nr 102 poz. 651 z późniejszymi zmianami) 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [Dz. U. z 2004 r. Nr 207 z późniejszymi zmianami] 4. Pomocniczo: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nieruchomości 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 1. Dane uzyskane w Starostwie Powiatowym 2. Dane uzyskane w Wydziale Ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie 3. Dane uzyskane w Urzędzie Gminy w Bralinie 4. Oględziny nieruchomości data sporządzenia operatu 10.08.2014 data, na którą określono wartość przedmiotu operatu 23.07.2014 data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu operatu 23.07.2014 data dokonania oględzin nieruchomości 23.07.2014 Gmina Bralin leży w południowej części województwa wielkopolskiego, w powiecie kępińskim. Od północy graniczy z gminą Kobyla Góra, od wschodu z gminami Kępno i Baranów, od południa z gminą Rychtal, a od południowego zachodu z gminą Perzów. Przez Bralin przebiega międzynarodowa droga nr 8 relacji Wrocław - Warszawa. Siedzibą gminy jest Bralin. Obszar gminy wynosi 8516 ha. W jej skład wchodzi 12 sołectw: Zamieszkują ją 6022 osoby (stan na 22.02.2011 r.). Gmina ma charakter rolniczo - rzemieślniczy. Użytki rolne zajmują 6526 ha, co stanowi 76,6 % ogólnej powierzchni gminy. Opisywana nieruchomość położona w centralnej części Bralina przy ul. Kaczej w sąsiedztwie gruntów z zabudową mieszkalno-usługową DMC Janusz Okoński 1
2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2.1 Stan prawny Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr KZ1E/00050223/6, znajdującą się w wydziale ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. Nieruchomość gruntowa W dziale I księgi wieczystej ujawniono: - położenie nieruchomości: Bralin gm. Bralin, powiat Kępno - oznaczenie: działka nr 965/5 - obszar: 0,1025 ha - sposób korzystania: tereny mieszkaniowe dziale II księgi wieczystej ujawniono, właściciel: Piotr Chwaliński i Ewa Chwalińska - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska W dziale III księgi wieczystej, ujawniono: - ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym nowym właścicielem nieruchomości jest Michał Rychter - ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości W dziale IV księgi wieczystej, ujawniono obciążenie hipoteki na sumę: 404660,60 zł. (zwykła) na rzecz GETIN BANK S.A. DOMBANK Katowice hipoteczny oddział w Łodzi 283262,42 zł (kaucyjna) na rzecz GETIN BANK S.A. DOMBANK Katowice hipoteczny oddział w Łodzi 102497,80 zł. (przymusowa) na rzecz ZUS 61357,80 zł. (przymusowa) na rzecz ZUS 96764,99 zł. (przymusowa) na rzecz Urzędu Skarbowego 41737,27 zł. (przymusowa) na rzecz ZUS Uwaga: Istnieje zgodność danych pomiędzy księga wieczystą a rejestrem gruntów 2.2 Stan zagospodarowania i techniczno-użytkowy W skład nieruchomości wchodzi m.in. działka gruntu oznaczona nr 965/5 o powierzchni 1025 m2 w otoczeniu zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Działka o wygrodzonych granicach z dostępem do podstawowych mediów Ee., wod-kan. podjazd ulica o nawierzchni asfaltowej teren niezabudowany z urządzona zielenią (trawnik, nasadzenia krzewów). Skład użytków za rejestrem gruntów: B 0,1025 ha. Na gruncie wyróżniono jeden obiekt kubaturowy. DMC Janusz Okoński 2
Zabudowa kubaturowa Budynek parterowy z poddaszem bez piwnic ściany Murowane stropy i schody Drewniane schody na poddasze uchylne. dach Konstrukcja drewniana kryta dachówką z pełnym ociepleniem stolarka Drewniana okładziny wew. Tynk cem-wap. w pom. sanitarnych glazura na poddaszu płyta drewnopodobna posadzki Terakota, panele na poddaszu płyta drewnopodobna elewacje Cegła spoinowana instalacje Pełne: EE, wod-kan. ogrzewanie nawiewne dane ogólne: p.z. 231,75 m2, p.u. 193,80 m2, kub. 1085 m3 rok. budowy: 2002. stan techniczny Dobry Elewacje Wnętrze budynku DMC Janusz Okoński 3
2.3 Przeznaczenie gruntu w palnie zagospodarowania przestrzennego Gmina Bralin nie posiada planu zagospodarowania na grunty obite opinia, za uchwałą rady gminy nr XXI/103/2012 z dnia 2 kwietnia 2012 r w sprawie studium uwarunkowań i kierunków rozwoju, grunty nieruchomości ozn. symbolem MNR i przeznaczone pod tereny tereny zabudowy zagrodowej oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; DMC Janusz Okoński 4
3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 3.1 Analiza Rynku Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych transakcyjnych określono dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek oraz wyznaczono czasokres jego analizy, określono: 3.1.1 Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe z zabudową mieszkalną o pow. gruntu poniżej 0,3 ha Obszar rynku Gmina Bralin i sąsiadująca Okres badania ostatnie 19 m-c, brak zmian cen w badanym okresie w związku z upływem czasu l.p. Data gmina obręb Pow. gruntu ha Pow. gruntu ha 1 13-01-02 g.kępno Świba 0,2500 305000 2 13-01-31 Kępno Kępno 0,0950 400000 3 13-02-01 Bralin Chojęcin 0,0235 339075 4 13-02-14 Baranów Baranów 0,0670 386000 5 13-04-24 Baranów Baranów 0,0685 350000 6 13-05-06 Baranów Baranów 0,0232 306000 7 13-12-18 Kępno Kępno 0,0378 350000 8 14-04-14 Bralin Bralin 0,0494 240000 9 14-04-28 Bralin Tabor Wielki 0,0600 335000 Analizowany rynek jest stosunkowo ubogi w transakcje nieruchomościami o porównywalnym stanie w stosunku do stanowiącej przedmiot opinii. Z uwagi na podobieństwo stanu do dalszej analizy przyjęto transakcje oznaczone kolorem czerwonym Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań Baranów; grunt o pow. 0,067 ha w otoczeniu z zabudowa mieszkalna, na gruncie dostęp do podstawowych mediów: zabudowę stanowi budynek mieszkalny parterowy o pow. ogólnej 214,83 m2 wymagający robót wykończeniowych (zawansowanie 80%) Bralin; grunt o pow. 0,0494 ha w otoczeniu z zabudowa mieszkalna, na gruncie dostęp do podstawowych mediów: zabudowę stanowi budynek mieszkalny piętrowy o pow. ogólnej 180 m2, wymagający robót remontowo-modernizacyjnych (zawansowanie 60%) Tabor Wielki; grunt o pow. 0,06 ha w otoczeniu z zabudowa mieszkalna, na gruncie dostęp do podstawowych mediów: zabudowę stanowi budynek mieszkalny parterowy z poddaszem mieszkalnym o pow. ogólnej 174 m2, wymagający robót wykończeniowych (zawansowanie 80%) DMC Janusz Okoński 5
3.2 Podstawa oszacowania wartości Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników sumę oszacowania nieruchomości i części składowych w przynależności ustala się według: przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości i urządzeń w tej samej okolicy z uwzględnieniem ich stanu w dniu dokonania oszacowania. Wartość praw, których przedmiotem są świadczenia powtarzające się, ustala się w sposób przewidziany w przepisach o podatku od nabycia tych praw. Z uwagi na brak możliwości ustalenia średniej wartości spowodowanej brakiem występowania w obrocie nieruchomości na obszarze badanego rynku o identycznych parametrach jak będąca przedmiotem opisu, oszacowania wartości dokonano w oparciu o przepisy ustawy O Gospodarce Nieruchomościami oszacowując wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie ustawą o Gospodarce Nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń. a) Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy. b) Upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, i wynegocjowania warunków umowy. Oszacowania wartości praw do nieruchomości dokonano przy uwzględnieniu: - celu wyceny - stanu zagospodarowania - stanu prawnego nieruchomości - stanu techniczno-użytkowego - stopniu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, - dostępnych dane o cenach rynkowych nieruchomości, - charakter i stopień zurbanizowania otoczenia - zakresu wyceny Wartość nieruchomości, oszacowano w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Za KSWP 1 5.1.2 Wartość przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości oznacza wartość rynkową określoną przy założeniach, że nieruchomość będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, nie jest zajęta przez właściciela i jest dostępna do sprzedaży. DMC Janusz Okoński 6
4 OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 4.1.Określenie zakresu cenowego transakcji l.p. czynnik 1 2 3 1 data 2013-02-14 2014-04-14 14-04-28 2 cena zł. 386000 240000 335000 3 zakres cenowy zł. 146000 4.2 Analiza porównawcza l.p. Cecha Zakres 1 2 3 wyceniany kwotowy cecha poprawka cecha poprawka cecha poprawka 1 p.o. [m2] 50941 193,80 214,83-30758 180 20184 174 28959 2 stan tech. do 1. 78551 1,00 0,8 78551 0,6 157102 0,8 78551 3 Pow. gruntu [ha] 16507 0,103 0,0670 33296 0,0494 49804 0,0600 39862 4 razem 146000 81090 227090 147372 Wagi cech przyjęto proporcjonalnie na podstawie obliczeń własnych z uwzględnieniem średnich preferencji inwestorów p.o. [m2] stan tech. do 1. Pow. gruntu przyjęto proporcjonalnie przyjęto proporcjonalnie przyjęto proporcjonalnie 4.3 Wartość nieruchomości l.p. czynnik 1 2 3 1 cena zł. 386000 240000 335000 2 poprawka cenowa zł. 81090 227090 147372 3 wartość poprawiona zł. 467090 467090 482372 4 wartość oszacowana średnia z wiersza nr 3 zł. 472 183,63 zł. 472 200 zł. 4.4 Analiza wyniku Wskaźnik 1 2 3 Wyceniany Wartość 1 m2 p.o. bud. mieszk. 1797 1333 1925 2436 Wartość w przeliczeniu na m2 gruntu 576 486 558 139,70 Oszacowana wartość przy uwzględnieniu różnic w stanie nieruchomości odpowiada ceną uzyskiwanych na rynku i według mojej opinii oszacowana wartość może stanowić podstawę do celu w jakim prawo do lokalu zostało oszacowane. 4.5 Wnioski Według mojej opinii wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości objętej księgą wieczystą KZ1E/00050223/6 przy stanie na dzień oględzin to jest 23 lipca 2014 roku, wynosi: 472 200 zł., słownie: czterysta siedemdziesiąt dwa tysiące dwieście złotych 5 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 1. W oszacowaniu wzięto pod uwagę obecny stan nieruchomości bez uwzględnienia jakichkolwiek działań mających na celu modernizacje lub ulepszenie. 2. Mój operat opiera się na oględzinach i zebranych dokumentach, zakładam że nie istnieją inne nieznane mi fakty, mogące mieć istotny wpływ na oszacowaną wartość. 3. Wykonany operat może być wykorzystane tylko do celu w jakim został stworzony, użycie go w innym celu wymaga zgody opiniującego. 4. Operat został sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi dotyczącymi szacowania wartości nieruchomości oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. DMC Janusz Okoński 7
l.p. SPIS TREŚCI Str. WYCIĄG Z OPERATU 1 INFORMACJE WSTĘPNE 1 1 1 Przedmiot operatu 1.2 Zakres operatu 1.3 Cel operatu 1.4 Podstawy opracowania operatu 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2-4 3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 5 6 3.1 Analiza rynku 5 3.2 Podstawa oszacowania wartości 6 4 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 7 5 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 7 Załącznik 1 Kserokopia wypisu z rejestru gruntów DMC Janusz Okoński 8
WYCIĄG Z OPERATU w oparciu o art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami Janusz Okoński imię i nazwisko rzeczoznawcy 319 Numer uprawnień 10 sierpień 2014 Data sporządzenia Właściciel: Piotr Chwaliński i Ewa Chwalińska - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Położenie nieruchomości: Bralin, gm. Bralin Zakres oszacowania: prawo własności do nieruchomości Cel oszacowania: Postępowanie egzekucyjne Podejście do oszacowania: Porównawcze Oszacowana wartość: wg poniższego zestawienia Nr Uwagi KW Pow. ha. Wartość nieruchomości zł. działki KZ1E/00050223/6 965/5 0,1025 472 200 zł zabudowana Stan nieruchomości na dzień: 23 lipiec 2014 r. podpis rzeczoznawcy DMC Janusz Okoński 9
DORADZTWO MAJĄTKOWE - CONSULTING REGON P-730117346, NIP - 827-001-65-35, Konto BGŻ o/sieradz 8520300045 1110000000375420 94-124 Łódź, ul. Łyżwiarska 68E//1, tel. kom. 602-769 819 e-mail: janusz.okonski@ kgdm.pl OPERAT SZACUNKOWY dla potrzeb OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI ZLECENIODAWCA Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. KM 653/14 SZACOWANA NIERUCHOMOŚĆ Położona w obrębie Bralin, ul. Kacza 5/1, gm. Bralin objęta księgą wieczystą KZ1E/00050223/6 DATA OSZACOWANIA 23 lipca 2014 roku opracował: mgr inż. Janusz Okoński Biegły sądowy Sądu Okręgowego w Sieradzu w zakresie szacowania nieruchomości i budownictwa DMC Janusz Okoński 10
Zał. 1 DMC Janusz Okoński 11