Ostrów Wielkopolski ul. Partyzancka 7 tel./fax NIP REGON

Transkrypt

1 63-00 Ostrów Wielkopolski ul. Partyzancka 7 tel./fax NIP REGON OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI CHOJĘCIN GMINA BRALIN Obręb Nr działki Pow. [ha] Nr księgi wieczystej CHOJĘCIN 82/ 0,0338 KZ1E/ /7 WIDOK NIERUCHOMOŚCI OD STRONY SZOSY- działka nr 82/ CEL WYCENY: OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚĆI W ZWIĄZKU Z PROWADZONYM POSTĘPOWANIEM KOMORNICZYM Sygn. akt. Km127/15 Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w związku z prowadzonym postępowaniem komorniczym. AKTUALNA WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI WYNOSI: WN = zł (słownie: siedemnaści tysięcy sześćset złotych) Autor opracowania : mgr inż. Jacek Kaczmarek uprawnienia zawodowe nr 3629 Biegły sądowy Sądu Okręgowego w Kaliszu w zakresie szacowania nieruchomości Kępno styczeń 2016r. NIERUCHOMOŚC ZABUDOWANA CHOJĘCIN GM. BRALIN -1 -

2 Wyciąg z operatu szacunkowego Położenie nieruchomości Oznaczenie wg ewidencji gruntów i budynków Przeznaczenie w MPZP Opis nieruchomości Cel wyceny Sposób wyceny Data Oszacowana wartość nieruchomości Województwo: wielkopolskie Powiat kępiński Jednostka ewidencyjna Obręb 0002 Nr księgi wieczystej KZ1E/ /7 Nr działki 82/ Powierzchnia działki [ha] 0,0338 Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania Przestrzennego teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowa i usługową - MNU Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Chojęcin gmina w bliskim sąsiedztwie granic miasta Kępna. Zlokalizowana jest przy głównej trasie komunikacyjnej -Kępno. Bezpośrednie otoczenie po obu stronach szosy stanowi rozdrobniona zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz obiekty usługowo-handlowe. W skład nieruchomości wchodzi działka nr 82/ o pow. 338m². Działka jest niezabudowana, posiada kształt prostokątny o wymiarach około 10,0m 39,0m bokiem szerokości 10,0m przylega bezpośrednio do szosy. Teren ogrodzony z dostępem do podstawowych mediów E, W. Wjazd na działkę od strony działki sąsiedniej o nr ewidencyjnym 82/3, która zabudowana jest dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym i przylegającym do niego parterowym budynkiem usługowym. Na działce w jej tylnej części posadowiona jest wiata o powierzchni zabudowy około 25,0m². Wiata otwarta konstrukcji drewnianej kryta blachą. Częściowo osłonięta ścianą wykonaną z przęseł żelbetowych. Obiekt przylega bezpośrednio do budynku usługowego.teren pod wiatą utwardzony kostką betonową. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w związku z prowadzonym postępowaniem komorniczym. Sygn. akt Km 127/15 Wycena zlecona przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie Janusz Bańbura Kancelaria Komornicza Kępno ul. Ratuszowa 12 Podejście porównawcze, metoda skorygowanej ceny średniej sporządzenia operatu : 07 styczeń 2016r. - stan nieruchomości : 1 grudzień 2015r - poziom cen : styczeń 2016r. WN = zł ( słownie: siedemnaście tysięcy sześćset złotych) Autor opracowania : mgr inż. Jacek Kaczmarek uprawnienia zawodowe nr 3629 Stały Biegły Sądowy Sądu Okręgowego w Kaliszu w zakresie szacowania nieruchomości Kępno styczeń 2016r

3 Operat zawiera WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 2 1 DANE FORMALNOPRAWNE 1.1 Przedmiot i zakres wyceny 1.2 Cel wyceny 1.3 Podstawy opracowania operatu szacunkowego Zleceniodawca Zleceniobiorca Daty istotne dla operatu szacunkowego 1.3. Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Materiały pomocnicze OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 2.1 Stan prawny nieruchomości na dn. wyceny Oznaczenie według ewidencji gruntów i budynków Oznaczenie według planu zagospodarowania przestrzennego 6 2. OPIS NIERUCHOMOŚCI 7 3 PRZYJĘTA PROCEDURA WYCENY 7 USTALENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 9.1 Cechy rynkowe 10.2 Przyjęte nieruchomości porównawcze 11 5 WYNIK WYCENY 13 6 DANE KOŃCOWE Warunki i zastrzeżenia Wykaz załączników

4 1 Dane formalnoprawne 1.1 Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w miejscowości Chojęcin gmina skład, której wchodzi działka o nr 82/ o pow. 0,0338ha. Obręb Nr działki Pow. [ha] Nr księgi wieczystej CHOJĘCIN 82/ 0,0338 KZ1E/ /7 Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do gruntu przedmiotowej działki wraz z budowlami oraz infrastrukturą wg stanu i cen aktualnych. 1.2 Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w związku z prowadzonym postępowaniem komorniczym. Sygn. akt Km 127/ Podstawy opracowania operatu szacunkowego Zleceniodawca Wycenę przeprowadzono na zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie Janusza Bańburę Kancelaria Komornicza Kępno ul. Ratuszowa 12. (Sygn. akt Km 127/15) Zleceniobiorca Operat sporządził : Jacek Kaczmarek - Rzeczoznawca Majątkowy Uprawnienia zawodowe nr 3629 Stały biegły sądowy Sądu Okręgowego w Kaliszu w zakresie szacowania nieruchomości Daty istotne dla operatu szacunkowego Data sporządzenia wyceny Data, na którą dokonano ustalenia wartości Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data oględzin nieruchomości - 07 styczeń 2016r 07 styczeń 2016r 1 grudzień 2015r 1 grudzień 2015r - -

5 1.2.3 Podstawy materialno-prawne wyceny Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z dnia 10 kwietnia 1968 roku Nr 10, poz. 52 z późn. zm. ) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 200 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz.2109, z późniejszymi zmianami) Ustawa z dn. 13 kwietnia 196r. Kodeks Cywilny ( Dz. U. z 201r. poz. 121 z późniejszymi zmianami ) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny - opracowane przez Polska Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa obowiązujące na dzień przeprowadzania procesu wyceny 1.2. Dane uzyskane z ewidencji gruntów i budynków; Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania Przestrzennego Gminy ; Treść Księgi Wieczystej wycenianej nieruchomości; Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dn r; Informacje dotyczące cen sprzedaży podobnych nieruchomości niezabudowanych na terenie gminy - przegląd aktów notarialnych; Baza danych autora opracowania Źródła danych merytorycznych Materiały pomocnicze S. Źróbek - Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości Educaterra Sp.z o.o. Olsztyn 2000r. M. Prystupa Wycena mienia, CIM, Warszawa 2000r. Rzeczoznawca Majątkowy - kwartalnik Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wycena Nieruchomości Wydanie polskie Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Wycena nieruchomości zasady i procedury R. Cymerman, A. Hopper, Warszawa 2005r Nieruchomości w gospodarce r ynk owe j Ewa Kucharska-Stasiak Warszawa 2006r - 5 -

6 2 Opis i określenie stanu nieruchomości 2.1 Stan prawny nieruchomości na dn. wyceny PROTOKÓŁ BADANIA KSĘGI WIECZYSTEJ Protokół sporządzony w trybie art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami dn. 21 sierpnia 1997r ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Dane pozyskano: Portal Podsystemu Dostępu Do Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych na stronie AKTUALNY STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI KZ1E/ /7 POŁOŻENIE: Gmina - Miejscowość - Chojęcin Działka nr 82/ Obszar - 0,0338ha Teren niezabudowany Wpisy dotyczące oznaczenia nieruchomości i wpisy praw związanych z jej własnością DZIAŁ I DZIAŁ II Wpis dotyczący własności i użytkowania wieczystego DZIAŁ III Wpisy dotyczące ograniczeń praw rzeczowych DZIAŁ IV Hipoteki 2.2 WŁAŚCICIEL: Anna Maria Słowińska (Czesław, Maria) Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie Janusza Bańbury Hipoteka Przymusowa ,00zł Hipoteka Przymusowa ,53zł Wierzyciel Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Ostrowie Wielkopolskim Inspektorat w Kępnie Oznaczenie według ewidencji gruntów i budynków Wypis z rejestru gruntów ZAŁĄCZNIK Nr1 Nr księgi wieczystej KZ1E/ /7 Województwo wielkopolskie Powiat kępiński Jednostka ewidencyjna Obręb CHOJĘCIN Numer działki Powierzchnia Opis użytku / 0,0338ha Zurbanizowane tereny niezabudowane Oznaczenie według planu zagospodarowania przestrzennego Na dzień sporządzenia opinii dla objętego wyceną terenu, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa działka nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy. W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (Uchwała Nr XXI/103/2012 Rady Gminy z dn. 2 kwietnia 2012r.) działka zlokalizowana jest na terenie przeznaczonym pod działalność mieszkaniowo-usługową - MNU - 6 -

7 Aktualny sposób użytkowania nieruchomości nie pozostaje w sprzeczności z dyspozycjami zawartymi w powyższym studium. 2. OPIS NIERUCHOMOŚCI Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Chojęcin gmina w bliskim sąsiedztwie granic miasta Kępna. Zlokalizowana jest przy głównej trasie komunikacyjnej -Kępno. Bezpośrednie otoczenie po obu stronach szosy stanowi rozdrobniona zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz obiekty usługowo-handlowe. W skład nieruchomości wchodzi działka nr 82/ o pow. 338m². Działka jest niezabudowana, posiada kształt prostokątny o wymiarach około 10,0m 39,0m bokiem szerokości 10,0m przylega bezpośrednio do szosy. Teren ogrodzony z dostępem do podstawowych mediów E, W. Wjazd na działkę od strony działki sąsiedniej o nr ewidencyjnym 82/3, która zabudowana jest dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym i przylegającym do niego parterowym budynkiem usługowym. Na działce w jej tylnej części posadowiona jest wiata o powierzchni zabudowy około 25,0m². Wiata otwarta konstrukcji drewnianej kryta blachą. Częściowo osłonięta ścianą wykonaną z przęseł żelbetowych. Obiekt przylega bezpośrednio do budynku usługowego. Teren pod wiatą utwardzony kostką betonową. 3 Przyjęta procedura wyceny Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dn. 9 marca 1968r w sprawie czynności komornika ( Dz. U. Nr 10, poz 52 z późn. zm.) R.ξ 136 Wartość nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Dotyczy to odpowiednio budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Według art. 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Ust.1 - Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ust.2 - W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

8 Ust.3 - W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust.2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości Zgodnie z art. 151 ust.1 UGN ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie wycenianej nieruchomości oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych na rynku lokalnym, uznano, że najbardziej odpowiednim podejściem do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości będzie podejście porównawcze, metoda skorygowanej ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust.1 UGN ( Dz. U. z 2015r. poz. 782 z późniejszymi zmianami ) Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z ust. - Rozporządzeniem Rady Ministrów z dn. 21 września 200r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 200r. Nr 207, poz. 2109, z późniejszymi zmianami). Ust. - Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Metoda ta polega na: Ustaleniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez określenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen na nieruchomości podobne. Określeniu liczby i wag cech rynkowych na podstawie bazy danych cenowych z danego rynku lokalnego. Opisie wycenianej nieruchomości pod kątem cech rynkowych. Opisie nieruchomości o cenie minimalnej Cmin i nieruchomości o cenie maksymalnej Cmax w kontekście cech rynkowych. Określeniu ceny średniej Cśr z bazy danych cenowych z rynku lokalnego oraz zakresu sumy współczynników korygujących ui jako C min C max ; C śr C śr Powyższy zakres zapewni, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin i Cmax Wartość rynkową nieruchomości określamy korzystając ze wzoru WN = [CŚR ui] k gdzie : ui - współczynnik korygujący odzwierciedlający wpływ danej cechy na wartość nieruchomości ( ilość współczynników winna odpowiadać określonej liczbie cech rynkowych). k - współczynnik korekcyjny z przedziału ( 0,90 ; 1,10 ) uwzględniający przypadki szczególne ( np. szczególne cechy nieruchomości, nagłe zmiany popytu i podaży itp.)

9 Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenia: wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną Cmin, a ceną maksymalną Cmax jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych. Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości Dla potrzeb wyceny określono: rodzaj rynku: jako rynek gruntów niezabudowanych, przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań na cele zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej z dopuszczeniem funkcji usługowej działki o pow. do 1500m² obszar rynku : teren gminy okres badania cen : lata trend czasowy : nie stwierdzono zmian cen z tytułu upływu czasu ( Zamieszczonych poniżej cen transakcyjnych nie waloryzowano na dzień wyceny, ponieważ na podstawie analizy zmian cen tego typu gruntów na rynku lokalnym w okresie ostatnich lat nie zanotowano znacznego wzrostu lub spadku cen podobnych nieruchomości gruntowych. Stąd w obliczeniach nie uwzględniono tzw. trendu czasowego.) Analizą objęto wyłącznie sprzedaż nieruchomości gruntowych niezabudowanych (przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej z dopuszczeniem funkcji usługowej nieuciążliwej) stanowiących prawo własności gruntu dotyczących terenów gminy. W wyniku wstępnej analizy odrzucono te, które zdaniem rzeczoznawcy nie spełniały kryteriów uznania ich za transakcje rynkowe. Niektóre z nich zostały odrzucone ze względu na kryterium rzetelności danych zawartych w aktach notarialnych. Ponadto niektóre nieruchomości znacznie różniły się pod względem cech fizycznych i użytkowych takich jak powierzchnia, stan zagospodarowania itp.. Ponieważ brak jest danych opracowanych przez instytucje działające na rynku nieruchomości a dotyczących trendu cen na analizowanym rynku nieruchomości, rzeczoznawca dokonał analizy zmian poziomu cen transakcyjnych na skutek upływu czasu. W badanym okresie czasowym tj. lata nie zanotowano wyraźnego wzrostu lub spadku cen transakcyjnych za działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Okres ten cechuje wyraźna stabilizacja cenowa w związku z tym w przedstawionej bazie nieruchomości przyjętych do porównania nie uwzględniono korekty ceny wskutek upływu czasu. Jedną z najistotniejszych cech porównawczych mających największe znaczenie cenotwórcze nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych to lokalizacja, decyduje ona o atrakcyjności gruntu. Powszechnie wiadomo, że najdroższe są nieruchomości położone jak najbliżej centrum danego regionu urbanistycznego. Jeżeli położenie nieruchomości jest dobre, to drugim czynnikiem mającym duży wpływ na cenę jest sąsiedztwo i otoczenie, w jakim się ona znajduje. Dla działek o przeznaczeniu budowlanym najlepiej jest, gdy jest ona położona blisko centrum wsi, przy równocześnie dużej ilości terenów zielonych, małej emisji spalin z pobliskich arterii komunikacyjnych, a także stosunkowo niewielkim hałasem. Cechą, która wpływa również na wartość działki jest infrastruktura, uzbrojenie terenu możliwość doprowadzenia mediów lub wykonania przyłączy oraz dojazd, stan techniczny drogi. Inną cechą jest przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego albo w związku z jego brakiem w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta. Jako cechy wpływające również na wartość gruntu to wszelkie obciążenia ciążące na nieruchomości, a w szczególności ewentualne służebności gruntowe, oraz kształt i wielkość działki, warunki jej przyszłej zabudowy. Rynek działek budowlanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne i zagrodowe na terenie gminy jest rynkiem w miarę średnio rozwiniętym, na którym notuje się nawet kilka transakcji kwartalnie. Średnie ceny za 1m² gruntu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i zagrodowe z dopuszczeniem usług nieuciążliwych na terenie gminy wynoszą około 38,00zł

10 .1 Cechy rynkowe Na podstawie analizy aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianych gruntów, badań preferencji ich nabywców, oraz informacji zaczerpniętych w biurach obrotu nieruchomościami w miejscowości Kępno stwierdzono, że najistotniejszy wpływ na cenę tego typu nieruchomości na rynku lokalnym mają niżej wymienione cechy rynkowe: położenie, sąsiedztwo, bezpośrednie otoczenie, wielkość działki, jej kształt, stopień zagospodarowania oraz możliwości zabudowy, dostępność komunikacyjna infrastrukturalna oraz ewentualne utrudnienia występujące na nieruchomości wpływające na sposób korzystania z nieruchomości. Dla potrzeb szacowania, w ramach ustalonych cech rynkowych przyjęto następującą skalę ocen: TABELA - Ocena wycenianej nieruchomości wg przyjętych cech rynkowych L. p RODZAJ CECHY WPŁYW NA CECHĘ [%] OCENA Dobre 1 POŁOŻENIE, ATRAKCYJNOŚĆ LOKALIZACJI 30 Średnie Przeciętne POWIERZCHNIA DZIAŁKI KSZTAŁT DZIAŁKI OGRANICZENIA W ZABUDOWIE STAN ZAGOSPODAROWANIA DZIAŁKI DOSTĘP DO INFRASTRUKTURY OPIS Nieruchomość położona w rejonie b. dobrym pod wz mieszkaniowym i usługowym dość atrakcyjnym, w miarę dogodny do głównej drogi. Niedalekie sąsiedztwo terenów zainwestowanyc mieszkaniowe) i podstawowych placówek handlowych, obecność t zielonych. Stosunkowo mały ruch samochodowy. Nieruchomość położona w rejonie dobrym pod względem mieszkan i usługowym z średnim dostępem do podstawowych pl handlowych. Nieruchomość położona w rejonie mało atrakcyjnym pod wz mieszkaniowym większa odległość od terenów zainwestowanych placówek handlowych. Mała Działka o pow. <500m² Średnia Działka od 500m² do 1.000m² Duża Działka o pow. > 1.000² Korzystny Niekorzystny Kształt regularny (kwadrat, prostokąt) o szerokim froncie, mo dobrego zagospodarowania Kształt w miarę regularny, węższy front, nieznacznie ogran możliwość zabudowy Kształt nieregularny, wąski front lub niekorzystny układ wym znaczne ograniczenie zabudowy. (infrastruktura) Dobry Występują ozdobne nasadzenia, budowle, teren ogrodzony, utwardz Średni Teren uporządkowany, dobre warunki zabudowy. Niekorzystny Teren nieuporządkowany, występują utrudnienia w zabudowie, ko niwelacja terenu ze względu na nierówności terenu. Dobry Dostęp do E, W, K lub G Podstawowy Dostęp do E, W Utrudniony Brak bezpośredniego dostępu do podstawowych mediów. Średni

11 .2 Przyjęte nieruchomości porównawcze Znaleziono następujące transakcje sprzedaży prawa własności niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową oraz usługi nieuciążliwe. Odrzucono nieruchomości najbardziej skrajne cenowo i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa. DZIAŁKI BUDOWLANE GMINA BRALIN L.p Data trans Lokalizacja (Obręb) Osiny Chojęcin Chojęcin Chojęcin Chojęcin Chojęcin Nr działki 621/1, 621/3 67/2 67/3 81/11 1/11 388/ /10 70/2 585/1 1/8 70/11 931/1 60/5 599/3 160, 161/7 60/ 599/2 60/3 1/5 Pow. [m²] Cena [zł] Cena zł/m² , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,75 Cśr = 38,88zł/m²

12 Ustalenie sumy wskaźników korygujących i wartości rynkowej nieruchomości Z ustalonej bazy danych z okresu monitorowania rynku nieruchomości niezabudowanych działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną określono: Cmin = 2,36zł/m² Cmax = 51,2zł/m² Cśr = 38,88zł/m² Ustalenie zakresu wskaźników korygujących i wartości współczynnika korygującego Lp Cechy rynkowe Waga cechy [%] Ocena nieruchomości wycenianej w/g przyjętych cech rynkowych. Zakres współczynników korygujących Cmin / Cśr 0,626 Cmax / Cśr 1,318 Przyjęty współczynnik korygujący [ui] 1 POŁOŻENIE 30 Dobre 0,188 0,39 0,39 2 POWIERZCNIA 20 Mała 0,125 0,26 0,26 3 KSZTAŁT DZIAŁKI 15 Średni 0,09 0,198 0,16 STAN ZAGOSPODAROWANIA 20 Dobry 0,125 0,26 0,26 5 DOSTĘP DO INFRASTRU. 15 Podstawowy 0,09 0,198 Suma współczynników korygujących - Σui Współczynnik korekcyjny - k Wartość rynkowa, jednostkowa gruntu W1/m² = [CŚR Σui] k 0,16 1,21 1,10* 51,92zł/m² * - przyjęto współczynnik korekcyjny k=1,1 ze względu na zagospodarowanie działki (wiata magazynowa)

13 5 Wynik wyceny Wartość rynkową nieruchomości( KZ1E/ /7 ) położonej w miejscowości Chojęcin Gmina oznaczonej w obrębie geodezyjnym 0002 jako działka nr 82/ o pow. 0,0338ha wg stanu i cena z daty sporządzenia operatu szacunkowego określam w wysokości: WN = 338m² 51,92zł/m² = 17.58zł PRZYJĘTO : WN = zł (słownie: siedemnaście tysięcy sześćset złotych) W procesie wyceny nieruchomości uwzględniono obowiązujące kryteria wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości mając szczególnie na uwadze: cel dla jakiego wycena i operat będzie wykorzystany ustalenia wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu nieruchomości, obszaru jej położeni i otoczenia cechy nieruchomości (atrybuty cenotwórcze), które wpływają na jej wartość dostępność danych i informacji rynkowych do wyceny Określona w operacie szacunkowym wartość prawa własności nieruchomości gruntowej odpowiada wartości rynkowej, gdyż uwzględnia: cechy nieruchomości, które wpływają na jej wartość oraz procedurę wyceny właściwą dla określenia wartości rynkowej (podejście porównawcze) Dane końcowe Warunki i zastrzeżenia Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych - Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Podana wyżej wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, jakie potencjalny nabywca będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem. Nie zawiera również podatku VAT. Działając w dobrej wierze autor zakłada, że wszystkie dane zawarte w dokumentach źródłowych jak i pozostałe informacje uzyskane od innych zainteresowanych instytucji są prawdziwe oraz, że nie ukryto przed nim żadnych faktów, które miałyby mieć wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca nie odpowiada za wady ukryte przedmiotu wyceny, niemożliwe do ujawnienia bez przeprowadzenia ekspertyz. Oszacowana wartość nie może być podstawą do innych czynności prawnych niż określona w operacie. Operat nie może być publikowany ani udostępniony osobom trzecim bez zgody autora. Wykaz załączników Załącznik nr 1 Załącznik nr 2 - Wypis z rejestru gruntów - Kopia mapy ewidencyjnej

14 NIERUCHOMOŚC ZABUDOWANA CHOJĘCIN GM. BRALIN -1 -