Zeszyty Naukowe nr 687 Akademii Ekonomicznej w Krakowie 25 Ma gorzata Furmaƒska-Oçwieja Katedra Ekonomiki NieruchomoÊci i Procesu Inwestycyjnego Ceny na rynku nieruchomoêci lokalowych w Krakowie na tle innych miast Polski (stan na I pó rocze 23 r.) 1. NieruchomoÊç i jej miejsce w ró nych kryteriach klasyfikacyjnych Z punktu widzenia inwestorów ważny jest podział kategorii nieruchomości uwzględniający ich przeznaczenie funkcjonalność. To właśnie przeznaczenie decyduje o sposobie wykorzystania i zagospodarowania nieruchomości. Przeznaczenie jest również postrzegane jako jeden z głównych czynników cenotwórczych nieruchomości, co bierze się pod uwagę w procesie wyceny oraz możliwości czerpania korzyści finansowych z nieruchomości. W literaturze przedmiotu funkcjonalna klasyfikacja nieruchomości nie jest przedstawiana jednolicie. Niektórzy autorzy 1 prezentują uproszczony podział, wyróżniając wyłącznie nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne (rozumiane jako nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej). Inni 2 z kolei prezentują ten podział bardzo szczegółowo wyodrębniając kilkanaście różnych funkcji pełnionych przez nieruchomości. 1 Brytyjski rynek budowlany i nieruchomości jako przykład dla Polski, Referaty seminaryjne, Uniwersytet Łódzki, Łódź 1994, s. 124. 2 B. Rogatko, Vademecum pośrednika nieruchomości. Zarys wiedzy o profesjonalnym obrocie nieruchomościami, Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 1996, s. 141.
5 Małgorzata Furmańska-Oćwieja Zdaniem autorki najważniejszym kryterium klasyfikacyjnym nieruchomości winno być ich przeznaczenie; kryterium to pozwala wyróżnić następujące grupy nieruchomości: 1) nieruchomości mieszkalne, 2) nieruchomości handlowo-usługowe (w tym handlowe, biurowe), 3) nieruchomości magazynowe, 4) nieruchomości przemysłowe, 5) nieruchomości rekreacyjno-wypoczynkowe. Nieruchomości mieszkalne. Do tej grupy należy zaliczyć wszystkie te nieruchomości, których przeznaczenie wiąże się z mieszkalnictwem. Znajdują się więc tutaj nieruchomości gruntowe, lokalowe i budynkowe, w których dominuje funkcja mieszkaniowa (tj. grunty niezabudowane o przeznaczeniu mieszkalnym, budynki mieszkalne wielorodzinne, budynki mieszkalne jednorodzinne, lokale mieszkalne). Nieruchomości handlowo-usługowe. Wąsko pojmowana grupa nieruchomości handlowo-usługowych obejmuje wyłącznie obiekty biurowe i handlowe. Natomiast szersze ujęcie tej kategorii nieruchomości pozwala wyróżnić: 1) grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę handlowo-usługową, 2) budynki biurowe, magazynowe, handlowo-usługowe oraz parkingowe, 3) lokale biurowe, handlowo-usługowe, magazynowe. W popularnych polskich publikacjach 3 poświęconych omawianemu zagadnieniu nieruchomości handlowo-usługowe nazywane są nieruchomościami komercyjnymi i utożsamiane ze zdolnością do generowania dochodu. Dlatego wielu autorów do nieruchomości komercyjnych (stosując kryterium klasyfikacji funkcjonalnej) zalicza np. mieszkalne kamienice czynszowe. Zdaniem autorki podział funkcjonalny powinien wyróżniać nieruchomości z uwzględnieniem tylko sposobu ich wykorzystania przez użytkownika. Warto bowiem zauważyć, że właściwie każda nieruchomość może przynosić dochód w postaci czynszu, będąc przedmiotem najmu bądź dzierżawy. Tak więc termin nieruchomości komercyjnej nie powinien odnosić się do podziału funkcjonalnego, lecz do klasyfikacji nieruchomości ze względu na sposób generowania dochodu. Bardziej jednoznaczne wydaje się zdefiniowanie nieruchomości usługowo- -handlowych bez wnikania w sposób osiągania dochodu, dzięki ich wykorzystaniu; są to: 1) nieruchomości magazynowe mogą one być zaliczane do grupy nieruchomości handlowo-usługowych; 2) nieruchomości przemysłowe do tej grupy nieruchomości należy zaliczyć obiekty o przeznaczeniu przemysłowym, produkcyjnym, a więc: grunty niezabudowane z przeznaczeniem produkcyjnym i przemysłowym, 3 E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomości a rynek, wyd. II, PWN, Warszawa, 2, s. 39.
Ceny na rynku nieruchomości 51 obiekty pełniące funkcje produkcyjne i przemysłowe, infrastrukturę transportową, infrastrukturę przeznaczoną do przesyłania mediów; 3) nieruchomości o charakterze rekreacyjnym i wypoczynkowym jest to ostatnia grupa nieruchomości, którą wymieniono przy przyjęciu kryterium przeznaczenia nieruchomości w procesie ich użytkowania. Obejmuje ona: hotele, pensjonaty, pola kempingowe, obiekty sportowe, parki wodne. 2. Klasyfikacja nieruchomoêci ze wzgl du na sposób generowania dochodu Drugim bardzo ważnym kryterium klasyfikacji nieruchomości obok ich przeznaczenia do użytkowania jest podział oparty na sposobie generowania dochodu. To drugie z powyższych kryteriów pozwala wyróżnić taki oto podział nieruchomości: 1) nieruchomości komercyjne, 2) nieruchomości spekulacyjne, 3) nieruchomości kapitałowe, 4) nieruchomości rozwojowe. Nieruchomości komercyjne. Definicja tych nieruchomości w literaturze przedmiotu jest niejednolita. Niektórzy autorzy tę grupę nieruchomości ograniczają jedynie do obiektów, które z tytułu ich dzierżawy przez najemców 4 są źródłem dochodu dla właściciela. Inaczej nieruchomość komercyjną postrzegają M. Bryx, R. Matkowski, którzy uważają, że nieruchomości komercyjne to takie ( ) nieruchomości, w które inwestuje się wyłącznie z myślą o zysku, i to zysku postrzeganym w dłuższej perspektywie czasowej 5. Pomimo takiego spojrzenia nieruchomości komercyjne umieszczono w klasyfikacji opartej na kryterium przeznaczenia. Bardzo trafnie charakter nieruchomości komercyjnej oddaje definicja J. Lipińskiego, który postrzega nieruchomość komercyjną jako generującą periodyczne przychody, pochodzące z jej użytkowania lub własności w postaci przepływających w czasie strumieni kapitałowych 6. 4 H. Gawron, F. Janicek, Zarządzanie nieruchomościami, Akademia Ekonomiczna w Poznaniu, Poznań 1995, s. 9. 5 M. Bryx, R. Matkowski, Inwestycje w nieruchomości, Poltex, Warszawa 21, s. 57. 6 J. Lipiński, Deweloper na rynku nieruchomości, Nieruchomości C.H. Beck 2, nr 2, s. 3.
52 Małgorzata Furmańska-Oćwieja Do nieruchomości komercyjnych można zaliczyć zdaniem J. Lipińskiego obiekty o różnych funkcjach, a w szczególności: 1) nieruchomości handlowo-usługowe (które generują dochód z czynszu za wynajem), 2) nieruchomości mieszkaniowe na wynajem (np. części kamienic czynszowych), 3) nieruchomości przemysłowe (np. stacje benzynowe, których właściciel ma udział w dochodzie operacyjnym), 4) nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe (np. pensjonaty, hotele, których właściciel ma udział w dochodzie operacyjnym). Należy zwrócić uwagę, że przy przyjęciu zarówno funkcjonalnej klasyfikacji nieruchomości (tj. według przeznaczenia nieruchomości), jak i klasyfikacji ze względu na sposób generowania zysku (dochodu) jako jedne z pierwszych pojawiają się nieruchomości handlowo-usługowe (obejmujące powierzchnie handlowe, biurowe i magazynowe) oraz nieruchomości mieszkalne. Te właśnie nieruchomości zaliczane do podstawowych grup nieruchomości komercyjnych uczestniczą w decydującym stopniu w transakcjach kupna-sprzedaży oraz wynajmu. Są one często nabywane w celu osiągnięcia zysku z szybkiej odsprzedaży bez dalszych inwestycji kapitałowych bądź wynajmowane w celu czerpania cyklicznych przypływów kapitału w postaci czynszu płaconego przez wynajmujących. Zamierzeniem autorki artykułu było przedstawienie na rynku nieruchomości lokalnych w Krakowie cen dotyczących transakcji kupna-sprzedaży oraz wynajmu, a także ukazanie, jak ceny te kształtowały się w Krakowie w porównaniu z innymi miastami Polski. Artykuł powstał na podstawie notowań zamieszczonych w miesięczniku Nieruchomości C.H. Beck i stanowi autorską analizę. 3. Zró nicowanie cen transakcji kupna-sprzeda y oraz wynajmu nieruchomoêci lokalowych W warunkach gospodarki rynkowej polityka państwa powinna koncentrować się na oddziaływaniu zarówno na popyt, jak i na podaż na rynku nieruchomości, a nieodzownym elementem tego rynku poza sferą podaży i popytu są ceny. Niewiele jest publikacji zawierających informacje na temat wielkości i dynamiki cen na pierwotnym rynku nieruchomości. Z kolei na rynku wtórnym informacje cenowe mają z reguły charakter poufny, ze strony zarówno sprzedającego, jak i nabywcy.
Ceny na rynku nieruchomości 53 8 7 6 68 7375 53 Kupno/sprzedaż 65 6 5 4 4 3 2775 295 27 2 1 11 13 63 18 17 17 15 17 13 ceny max. p.u. 1 9 8 7 9 Wynajem 7 6 5 4 4 5 41 5 3 2 1 1 27 12 7 2 1 1 25 18 2 17 3 ceny max. p.u. Rys. 1. Powierzchnie mieszkalne Źródło: opracowanie własne na podstawie: Nieruchomości C.H. Beck z lat 22 23.
54 Małgorzata Furmańska-Oćwieja 12 1 Kupno/sprzedaż 115 8 78 7 6 4 58 39 455 5 36 625 2 175 18 1 12 22 27 235 ceny max. p.u. 3 25 2 22 Wynajem 25 15 12 12 12 14 135 1 8 9 6 5 22 2 2 35 25 25 4 22 ceny max. p.u. Rys. 2. Powierzchnie handlowe Źródło: jak do rys. 1.
Ceny na rynku nieruchomości 55 7 6 Kupno/sprzedaż 65 5 48 5 4 3 2 1 1 36 12 1 23 15 357 115 39 2 25 23 225 18 4 ceny max. p.u. 12 Wynajem 11 1 1 8 72 8 78 6 57 5 62 4 42 2 1 1 15 2 18 1 17 17 15 ceny max. p.u. Rys. 3. Powierzchnie biurowe Źródło: jak do rys. 1.
56 Małgorzata Furmańska-Oćwieja 3 25 27 Kupno/sprzedaż 25 2 15 15 17 12 1575 16 1 1 9 5 2 5 28 4 625 5 4 ceny max. p.u. 7 6 59 Wynajem 5 46 4 3 24 35 28 35 27 2 17 15 16 1 4 3 5 1 7 6 8 8 ceny max. p.u. Rys. 4. Powierzchnie magazynowe Źródło: jak do rys. 1.
Ceny na rynku nieruchomości 57 W tej sytuacji trudno jest zgromadzić dane o cenach. Dlatego też zainteresowani kształtowaniem się cen nieruchomości są zmuszeni do zbierania i stałego uaktualniania danych we własnym zakresie. Na rys. 1 4 przedstawione zostały wyniki takiej właśnie analizy przeprowadzonej dla wybranych miast Polski, uwzględniającej nieruchomości mieszkalne, biurowe, magazynowe. Dla każdego z wymienionych typów nieruchomości odnotowano cenę minimalną i maksymalną z wyszczególnieniem transakcji kupna-sprzedaży i wynajmu. Zebrane informacje pozwoliły na sporządzenie poniższych analiz. 4. Wnioski Najwyższe ceny jednostkowe w transakcjach kupna-sprzedaży płacono za: a) powierzchnie handlowe w Warszawie do 1.15 zł za 1 m 2 p.u., b) powierzchnie mieszkalne w Krakowie do 7375 zł za 1 m 2 p.u., c) powierzchnie biurowe w Warszawie do 65 zł za 1 m 2 p.u., d) powierzchnie magazynowe w Poznaniu osiągając ok. 38% wartości ceny jednostkowej powierzchni handlowych, 44% wartości ceny jednostkowej powierzchni mieszkalnych, 5% wartości ceny jednostkowej powierzchni biurowych. Dokonując analizy danych, można wskazać czynniki, które decydują o wysokości cen w transakcjach kupna-sprzedaży i wynajmu 1 m 2 p.u. dla poszczególnych rodzajów nieruchomości. Mieszkania. O wysokości ceny jednostkowej decydowała przede wszystkim lokalizacja, a także standard lokalu. Nie bez znaczenia było też usytuowanie mieszkania w budynku najmniejszym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania na parterze lub ostatniej kondygnacji bloku bądź kamienicy. Powierzchnie handlowe. Cena w transakcjach kupna-sprzedaży i wynajmu 1 m 2 p.u. uzależniona była głównie od tego, czy dany lokal znajdował się w pasażu handlowym, był częścią centrum handlowego, czy też znajdował się na parterze budynku. Najdroższe okazały się lokale handlowe w pasażach handlowych, najtańsze w domach mieszkalnych (ich cena jednostkowa stanowiła ok. 5% ceny lokali w pasażu handlowym). Najbardziej poszukiwane były lokale niewielkie, o dobrej lokalizacji (przy głównych ulicach handlowych) i najlepiej z widoczną witryną; lokale położone na piętrze lub w oficynie należały już do tańszej kategorii. Powierzchnie biurowe. Podobnie jak w wypadku mieszkań podstawowym czynnikiem różnicującym poziom cen powierzchni biurowych była ich lokalizacja. Różnica cen dochodziła do ponad 3% ich wartości; wysokość stawek najmu zależy także od standardu techniczno-użytkowego oraz wielkości powierzchni.
58 Małgorzata Furmańska-Oćwieja Potencjalni najemcy zwracają również uwagę na dostępność miejsc parkingowych i łatwość dojazdu. W niektórych przypadkach również wpływ na cenę ma długość okresu, na jaki jest zawierana umowa. W ostatnim czasie jest coraz mniejsze zainteresowanie wynajmem, szczególnie dużych powierzchni biurowych, chociaż przy wynajmie małych powierzchni koszt wynajęcia jest większy niż przy powierzchniach dużych. Cena 1 m 2 p.u. przy wynajmie dużej powierzchni, np. całego piętra, może być do 2% niższa od stawki przy wynajmie małej powierzchni, np. jednego pokoju. Wpływ na wysokość stawki najmu ma też wyposażenie w instalacje, zwłaszcza jeśli chodzi o klimatyzację, która jeszcze nie wszędzie stanowi standardowe wyposażenie biur. Stawka najmu pomieszczeń klimatyzowanych może być nawet o 5 8% wyższa. Powierzchnie magazynowe. O cenie powierzchni magazynowych decydowało głównie to, czy dany lokal był nowo wybudowany, czy też był pomieszczeniem magazynowym od wielu lat. Na zakończenie powyższych rozważań warto zwrócić uwagę, jak na tle innych miast kształtują się ceny transakcji w Krakowie. Kraków jest miastem, w którym za 1 m 2 p.u. płaci się jedną z najwyższych stawek zarówno kupując mieszkanie, jak i je wynajmując. Można stwierdzić, że wahania ceny jednostkowej w zakresie kupna-sprzedaży są mniejsze niż w innych miastach, jednak wynajmując mieszkanie w Krakowie należy liczyć się z dwukrotnie wyższymi stawkami jednostkowymi w porównaniu z większością monitorowanych miast. Giełda domów i mieszkań zorganizowana w Krakowie w lutym b.r. przez Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów pozwoliła na uogólnienie preferencji nabywców stanowią je małe, funkcjonalne, tanie lokale w kameralnym domu i z dobrym dojazdem do centrum. Wśród odwiedzających giełdę można było dostrzec wiele młodych par zainteresowanych kupnem lokalu, które chcąc poprawić swoją sytuację lokalową szukały mieszkania dla rodziców, skłonnych przenieść się do mniejszego lokum. Stąd za idealne można uznać mieszkanie o powierzchni ok. 5 m 2, usytuowane na pierwszym lub drugim piętrze, w budynku wybudowanym z cegły, i oczywiście jak najtańsze. Najkorzystniejsze dla kupujących są ceny poniżej 25 zł za m 2 p.u. a więc ceny ok. trzykrotnie niższe od maksymalnych cen mieszkań oferowanych do sprzedaży w Krakowie i o ok. 7 zł wyższe od najniższej ceny jednostkowej mieszkania na rynku pierwotnym. Ceny powierzchni biurowej w Krakowie uogólniając kształtują się w górnej granicy cen spotykanych w innych miastach. Jedynie w porównaniu z Warszawą są wyraźnie niższe stanowią 5% ceny obowiązującej w stolicy. Wynajmując powierzchnie biurowe w Krakowie, należy liczy się z maksymalnymi stawkami obowiązującymi w innych miastach.
Ceny na rynku nieruchomości 59 Analiza wykazuje też, że ceny powierzchni handlowych, których podaż w historycznym centrum Krakowa jak wynika z raportu międzynarodowej Agencji Nieruchomości Ober-Haus wynosi aktualnie 12 m 2 należą do bardzo wysokich, dochodząc przy ulicy Grodzkiej, głównej ulicy handlowej wiodącej do Wawelu, aż do 19 zł za m 2 p.u. Jednak na osiedlach mieszkaniowych można nabyć lokal handlowy, płacąc 11 zł za 1 m 2. Transakcji sprzedaży lokali użytkowych w Krakowie jest stosunkowo niewiele. Najczęściej lokale użytkowe w historycznym centrum tego miasta są wynajmowane, a wynajem powierzchni handlowych wiąże się z poważnymi kosztami finansowymi za 1 m 2 w ścisłym centrum miasta właściciele żądają 25 3 zł miesięcznie. Tak więc Kraków obok Warszawy, Poznania i Szczecina zalicza się do miast, w których czynsz z tytułu wynajmu powierzchni handlowej należy do maksymalnych. W najbliższym czasie w Krakowie przybędzie powierzchni handlowej. W obrębie historycznego centrum nie będzie znaczących zmian, ale pojawiają się kolejne hiper- i supermarkety. Planuje się wybudowanie Galerii Kazimierz (w okolicy Hali Targowej), supermarketów Auchan i Leclerc. Oddanie 8 m 2 powierzchni handlowej przewidziano też w projekcie Nowego Miasta. Zwiększenie podaży lokali handlowych to nieśmiała zapowiedź jeśli nie obniżenia stawek czynszu, to na pewno ich okresowej stabilizacji. Analizę kształtowania się cen nieruchomości lokalowych uczestniczących w transakcjach kupna-sprzedaży bądź wynajmu autorka prowadzi już od dwóch lat. Głównym zamierzeniem jest ukazanie, jak w tym zakresie na tle innych miast Polski przedstawia się Kraków. Kilkuletnie obserwacje pozwalają na stwierdzenie, że Kraków należy do najbardziej atrakcyjnych miast Polski, czego dowodem są ceny płacone za kupno lub najem 1 m 2 p.u. lokalu w tym mieście. W innych miastach Polski ceny rozpatrywane w ostatnich dwóch latach wykazują pewne wahania, jednak należy podkreślić, że obok Krakowa do najbardziej atrakcyjnych miast, w których pozyskiwane są nieruchomości mieszkalne i handlowe, należą: Gdańsk, Warszawa, Wrocław, Poznań i Szczecin. Natomiast w wypadku nieruchomości biurowych i magazynowych wzrasta zainteresowanie nieruchomościami tego typu w Białymstoku, Katowicach i Rzeszowie. Literatura Brytyjski rynek budowlany i nieruchomości jako przykład dla Polski, Referaty seminaryjne, Uniwersytet Łódzki, Łódź 1994. Bryx M., Matkowski R., Inwestycje w nieruchomości, Poltext, Warszawa 21.
6 Małgorzata Furmańska-Oćwieja Gawron H., Janicek F., Zarządzanie nieruchomościami, AE w Poznaniu, Poznań 1995. Kucharska-Stasiak, Nieruchomości a rynek, wyd. II, PWN, Warszawa 2. Lipiński J., Deweloper na rynku nieruchomości, Nieruchomości C.H. Beck 2, nr 2. Rogatko B., Vademecum pośrednika nieruchomości. Zarys wiedzy o profesjonalnym obrocie nieruchomościami, Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 1996. Prices on the Kraków Real Estate Market in Relation to Other Polish Cities The aim of our research is to compare prices of commercial real estate in Kraków with prices in other Polish cities. Commercial real estate comprises business and trade real estate, offices and warehouses. For every piece of real estate we considered two transaction types buying and selling, and renting. Results of the research allow us to conclude that Kraków is one of the most attractive Polish cities to own real estate in, proof of which is the cost of one square metre of commercial real estate. Gdańsk, Warsaw, Wrocław and Szczecin join Kraków on the list of most attractive cities.