OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 21, POŁOŻONEGO NA PARTERZE W BUDYNKU W PABIANICACH, PRZY ULICY BRACKIEJ, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00026618/0 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 2680/14 Data opracowania: 26 maja 2015 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 21, POŁOŻONEGO NA PARTERZE BUDYNKU W PABIANICACH, PRZY ULICY BRACKIEJ, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00026618/0 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 21 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w budynku przy ul. Brackiej w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 5-kondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy. Usytuowany jest na I kondygnacji (parter) i składa się z: - 2 pokoi, - kuchni, - łazienki z toaletą, - przedpokoju, o łącznej powierzchni użytkowej,11 m 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Elżbiecie Izabeli Urbaniak c. Józefa i Jadwigi na podstawie umowy sprzedaży, akt notarialny numer rep A 554/2008 z dnia 24 stycznia 2008 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 21 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 21 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W R = 133 000 zł słownie: sto trzydzieści trzy tysiące złotych. 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 14 kwietnia 26 maja 2015 roku. 16 maja 2015 roku. 06 maja 2015 roku. 06 maja 2015 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2680/14 2
Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO...2 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY...4 2. CEL WYCENY...4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO...4 3.1 Podstawa formalna wyceny...4 3.2 Podstawy materialno prawne...4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych...4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY...5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny...5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego...5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości...6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...7 6.1 Wybór metodologii wyceny...7 6.2 Sposób wyceny... 8 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...10 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...14 8.1 Określenie trendu czasowego...14 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym...14 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW...15 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...16 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 21; 2. Pismo informujące strony o terminie przeprowadzenia oględzin wraz z potwierdzeniem odbioru i zwrotem listu. KM 2680/14 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 21; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Bracka ; c. powierzchnia użytkowa lokalu:,11 m 2 d. usytuowanie lokalu: parter (I kondygnacja); e. ekspozycja okien: wschód - zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 21 położonego w Pabianicach przy ulicy Brackiej, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza, ul. Warszawska 44/, 95-200 Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 07 kwietnia 2015 roku (otrzymane w dniu 14 kwietnia 2015 roku) Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/. Sprawa KM 2680/14. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz. tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 518, z późn.zm.) - UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 roku poz. 707 z późn. zm.) - UKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 8. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. 2014 roku, poz. 1182, z późn. zm.) UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 06 maja 2015 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 06 maja 2015 roku; 5. Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 21 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 2680/14 4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 14 kwietnia 26 maja 2015 roku. 16 maja 2015 roku. 06 maja 2015 roku. 06 maja 2015 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/00026618/0 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: miejscowość Pabianice. Oznaczenie: Lokal mieszkalny numer 21 znajduje się w Pabianicach przy ul. Brackiej. Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: Lokal mieszkalny położony jest na pierwszej kondygnacji i składa się z trzech izb. Obszar:,11 m 2 Odrębność: nie Numery działek ewidencyjnych na których usytuowany jest budynek z lokalem: 216/14 216/16 216/25 216/26 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. Dział II: Własność Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Elżbiecie Izabeli Urbaniak c. Józefa i Jadwigi na podstawie umowy sprzedaży, akt notarialny numer rep A 554/2008 z dnia 24 stycznia 2008 roku. Dział III: Prawa, roszczenia, ograniczenia Inny wpis wzmianka o wszczęciu egzekucji do ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW na wniosek Andrzeja Czesława Morawskiego w sprawie KM 2680/14 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Brak wpisów. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP KM 2680/14 5
5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowej części miasta, w stosunkowo bliskiej odległości od centrum. Dojazd do nieruchomości bardzo dogodny, komunikacja miejska w odległości ok. 100 m, przy ulicy Nawrockiego gdzie znajduje się przystanek autobusowy. Bezpośrednio przy budynku, w którym znajduje się wyceniany lokal znajdują się miejsca parkingowe oraz pas zieleni z placem zabaw dla dzieci. Działka, na której posadowiony jest budynek z wycenianym lokalem ma dostęp do dróg publicznych przez ulicę Bracką do ulicy Nawrockiego, które jest ulicą o utwardzonej, asfaltowej nawierzchni, o dość sporym natężeniu ruchu. W sąsiedztwie znajdują się punkty handlowo usługowe. Otoczenie zróżnicowane budynki jednorodzinne, wielorodzinne, usługowe. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane (miejsca parkingowe, bliskie otoczenie zieleni). Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem KM 2680/14 6
Wyceniany budynek jest budynkiem pięciokondygnacyjnym, na każdym piętrze znajdują się po dwa mieszkania. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się także budynki wielorodzinne, pięciokondygnacyjne, a także liczne punkty usługowo-handlowe oraz budynki jednorodzinne, stare budownictwo - kamienice. Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) w 1980 roku, zbudowany został w technologii uprzemysłowionej wielkopłytowej system OWT. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku dobry. Budynek wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodociągowo-kanalizacyjną, miejską gazową, co i cw, instalacje telefoniczną, telewizje kablową oraz domofon. Klatka schodowa jest zadbana, wszelkie prace związane z jej eksploatacją wykonywane są na bieżąco. Zdjęcia 4-8: Widok przedmiotowego budynku, klatki schodowej i drzwi wejściowych do lokalu. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja I (parter) Usytuowanie okien: wschód - zachód Lokal rozkładowy. Drzwi wejściowe do lokalu nowe antywłamaniowe. Struktura lokalu: W lokalu znajdują się dwa pokoje, kuchnia, łazienka z toaletą, przedpokój. Rzut mieszkania 1 w załączniku. Powierzchnia użytkowa: wg zapisów księgi wieczystej powierzchnia uzytkowa lokalu wynosi,11m 2. Opis wykończenia elementów lokalu Pomimo prawidłowego poinformowania właściciela lokalu o terminie wizji lokalnej nieruchomości listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku, lokal nie został udostępniony biegłemu do czynności oględzin. Na podstawie wywiadu terenowego wśród sąsiadów oraz oględzin zewnętrznych, przyjęto założenie, iż stan techniczny i standard wykończenia lokalu jest średni. Pomimo tego zaleca się potencjalnemu nabywcy zweryfikowanie stanu lokalu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając 1 Otrzymany z PSM. KM 2680/14 7
w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 2, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 2 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 2680/14 8
10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z lat 70 i 80-tych będących w zasobach PSM, położone w bliskiej odległości od przedmiotu wyceny. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - piętro, na jakim położony jest lokal, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, Wpływ takich cech jak: - lokalizacja (to samo osiedle mieszkaniowe), - otoczenie, - powierzchnia użytkowa (45-m 2 ), - forma władania (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), - technologia budowy i wiek budynku (lata 70 i 80-te), - rodzaj budynku (budynki V kondygnacyjne), - struktura lokalu (lokale dwu pokojowe) został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis rynkowych cech rynkowych oraz opis stanów które przyjmują. Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis Bardzo Piętro pierwsze i drugie 1 dobre Piętro Dobre Trzecie piętro Średnie Parter, czwarte piętro (jako ostatnie). Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po przeprowadzonym remoncie na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal Dobry niewymagający nakładów na remont. Stan techniczny i Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na przestrzeni 2 standard ostatnich 5-10 lat zostały przeprowadzone prace remontowe. Lokal Średni wykończenia lokalu wymagający niewielkich nakładów na remont. Lokal noszący ślady zużycia. Lokal do remontu o znacznym zakresie. Stan lokalu z okresu Niski powstania budynku. Zużycie techniczne powyżej 30%. KM 2680/14 9
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Koniec 2014 r. przyniósł minimalne wzrosty cen ofertowych mieszkań w 11 z 18 największych polskich miast analizowanych przez portal Morizon.pl. W porównaniu z listopadem w grudniu średnie stawki były w nich wyższe średnio o 1,1%. W pozostałych 7 ośrodkach ceny spadły średnio także o 1,1%. Zanotowane po raz kolejny minimalne zmiany stawek potwierdzają trwającą już od ponad 2 lat stabilizację cen mieszkań na rynku wtórnym. Ceny ofertowe mieszkań stoją w miejscu tak można by najkrócej opisać sytuację na wtórym rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach. Z analiz portalu nieruchomości Morizon.pl wynika, że stawki, za jakie właściciele wystawiają swoje lokale na sprzedaż, od dłuższego czasu ulegają jedynie nieznacznym korektom na jednym metrze kwadratowym zmieniają się o kilkadziesiąt zł w górę lub w dół. Dla nabywcy lokalu o pow. np. m2 oznacza to zmianę rzędu kilku tysięcy złotych. W porównaniu z grudniem 2013 roku nieco większy bo przekraczający 3% wzrost lub spadek cen zanotowały tylko 2 miasta: o 3,3 % więcej niż przed dwoma laty trzeba dziś zapłacić za mieszkanie w Gdyni, a o 4,1% spadły ceny w Kielcach. W stolicy średnia cena ofertowa m2 mieszkania jest obecnie niższa niż 2 lata temu o 0,1%, tj. o zaledwie 5 zł. Najbliższe miesiące nie zapowiadają istotnych zmian w tej materii. Ceny w dalszym ciągu powinny utrzymywać się na stabilnym poziomie, co sprzyjać będzie racjonalnemu planowaniu transakcji przez klientów, a w konsekwencji dalszemu ożywieniu popytu. Z danych portalu nieruchomości Morizon.pl wynika, że prawie 40% klientów poszukujących ofert sprzedaży mieszkań w styczniu br. zainteresowanych było zakupem lokalu 2-pokojowego średnia cena takiego lokalu w największych miastach Polski waha się między 1 000 zł w Gorzowie Wielkopolskim, a 510 000 zł w Sopocie; w stolicy oscyluje w granicach 420 000 zł). KM 2680/14 10
Celem poszukiwań blisko 1/3 klientów popytowych były mieszkania 3- pokojowe, a co dziewiąty szukał lokalu z 4 pokojami. Najmniejsze i relatywnie najtańsze mieszkania kawalerki były w mijającym miesiącu przedmiotem poszukiwań 14% klientów. W pierwszym kwartale 2015 roku, zgodnie z przewidywaniami, stawki na rynku nieruchomości ani drgną zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym odchylenia średnich cen jednego metra kwadratowego, w relacji miesiąc do miesiąca, wyniosły co najwyżej 2 proc. Na rynku nieruchomości po Nowym Roku nie skorzystał nikt sprzedawcy nie zarobili więcej, a nabywcy nie kupili taniej. Ceny w najdroższej Warszawie oscylują nadal w okolicy 7600 zł/mkw na rynku pierwotnym i 80 zł/mkw. na rynku wtórnym wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis otodom.pl. Stały poziom średnich cen ofertowych mieszkań prosto od deweloperów utrzymuje się we wszystkich miastach objętych badaniem. Nieznaczne wzrosty wystąpiły głównie w Szczecinie (2 proc.), Wrocławiu i Poznaniu (po 1 proc.). Kilkudziesięciozłotowe spadki zaobserwowano natomiast w Krakowie (57 zł/m 2 ) oraz Łodzi (29 zł/m 2 ). W styczniu najtaniej było nadal w Szczecinie (4638 zł/m 2 ). Na rynku mieszkań używanych także bez zmian. Zastój cen jest tu widoczny od ponad roku. W relacji miesiąc do miesiąca raptem 1-procentowe podwyżki KM 2680/14 11
Segment rynku: Okres badania cen trans. Wybrany obszar geograficzny Stopa bezrobocia pojawiły się jedynie w dwóch miastach Gdańsku i Wrocławiu. Niższe ceny dotyczą natomiast rynku mieszkań z drugiej ręki w Poznaniu (1 proc.). Najtańsze mieszkania można znaleźć w Łodzi, gdzie średnia ofertowa cena 1 mkw wynosi 3792 zł/m 2. Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone m.in. na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych uzyskanych w Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Ostanie 24 miesiące Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Wyszczególnienie Liczba zarejestrowanych bezrobotnych wg stanu na dzień 13 lutego 2015 r. Napływ w okresie minionego tygodnia 7 lutego 2015 r. - 13 lutego 2015 r. Ilość wolnych miejsc pracy wg stanu na dzień 13 lutego 2015 r. Informacja o stanie bezrobocia w mieście Łodzi na dzień 13 lutego 2015 r. Ilość 37 982 797 1 466 Ogółem Zmiana w stosunku do poprzedniego tygodnia /* 137 wzrost 195 spadek 57 spadek % zmiany Ilość 0,36% 4 857 19,66% 139 3,74% Z prawem do zasiłku Zmiana w stosunku do poprzedniego tygodnia /* 16 wzrost 162 spadek % zmiany 0,33% 53,82% Miesiąc Stopa bezrobocia w %* Zjawiska demograficzn e Zachowania inwestorów grudzień 2014 r. 10,8% * Stopa bezrobocia dla Łodzi wg GUS na koniec grudnia 2014 r. (GUS publikuje dane o stopie bezrobocia na koniec każdego miesiąca, za miesiąc poprzedni). Liczba mieszkańców Łodzi w ciągu najbliższych 25 lat może spaść z ok. 733 tys. do ok. 578 tys. W porównaniu z innymi wielkimi miastami Łódź odznaczać się będzie najwyższym tempem spadku liczby mieszkańców - wynika z najnowszych prognoz demograficznych GUS dla Łodzi. Zdaniem dr Piotra Szukalskiego z Instytut Socjologii Uniwersytetu Łódzkiego, ostatnie ćwierćwiecze to okres, w którym wyraźnie i w stałym tempie zmniejsza się liczba mieszkańców Łodzi. W szczytowym okresie, w latach 1988-1989, liczba mieszkańców miasta nieznacznie przekraczała 8 tys. Choć poza Warszawą inne największe polskie miasta też w ostatnich latach odczuwają zmniejszanie się liczby mieszkańców, skala tego zjawiska w Łodzi jest największa. Obecnie Łódź zamieszkuje o 16 proc. mieszkańców mniej niż ćwierć wieku temu; w przypadku innych wielkich miast różnice są najwyżej kilkuprocentowe. "Następuje marginalizacja demograficzna Łodzi, która z drugiego miejsca w Polsce spadła na trzecie (po Warszawie i Krakowie - PAP). W najbliższej przyszłości Łódź będzie pozostawać na trzecim miejscu, ale w przeciwieństwie do innych największych polskich miast, będzie charakteryzować się najszybszym tempem spadku liczby ludności, a na dodatek ma być w tym mieście najbardziej zaawansowany proces starzenia się ludności". Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-40%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu KM 2680/14 12
nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Z uwagi na wzięcie do porównań lokali mieszkalnych położonych w budynkach w bliskim sąsiedztwie wpływ tych cech został wyeliminowany. Wpływ takich cech jak: - powierzchnia użytkowa PUM, - lokalizacja i otoczenie, - technologia budowy i wiek budynku, - struktura lokalu, - rodzaj budynku, - forma władania, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub niskim. Istotność wpływu stanu technicznego i standardu wykończenia lokalu waha się od 55%-85%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 15%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych, zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Lp. Data PUM Cena Adres transakcji [m 2 PIĘTRO ] [zł/m 2 ] 1. 2014-05-14 Bracka 45,90 0 2178,65 2. 2014-06-26 Bracka 49,87 IV 2366,15 3. 2014-01-20 Bracka 48, II 2371,13 4. 2013-07-10 Bracka 48,41 II 2396,20 5. 2013-11-05 Bracka 48, IV 2474,23 6. 2013-07-23 Bracka 48,08 0 2495,84 7. 2014-10-03 Bracka 49,68 I 2576,49 8. 2014-04-14 Bracka 48, I 2804,12 9. 2013-12-05 Bracka,14 I 3011,57 10. 2013-07-12 Bracka,11 IV 3153,06 11. 2014-03-25 Bracka 48, II 3298,97 C min - C max Opis lokali wziętych do porównania: Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, na parterze, lokal mieszkalny dwupokojowy o powierzchni użytkowej 45,90m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Brackiej. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajduje się wiele punktów handlowo-usługowych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. KM 2680/14 13
Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym na II piętrze, lokal mieszkalny dwupokojowy o powierzchni użytkowej 48, m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Brackiej. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Blisko punkty handlowo-usługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od maja 2013 roku na obszarze poddanym badaniu nie odnotowano mierzalnego trendu zmiany cen. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W okresie badania cen zanotowano na rynku: C min = 2178,65 C max = 3298,97 C śr = 2647,86 C max /C śr = 1,2459 C min /C śr = 0,8228 C max /C śr < U I > C min /C śr ΔC = C max - C min = 3 298,97 zł/m 2-2 178,65 zł/m 2 = 1 120,32 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 85% 1,0590 0,6994 Piętro 15% 0,1869 0,1234 RAZEM 100% 1,2459 0,8228 Tabela 5. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. CECHA Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Piętro STAN DANEJ CECHY Dobry Średni Niski 1,0590 0,8792 0,6994 Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1869 0,1552 0,1234 Tabela 6. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Wyceniany lokal Poziom cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Średni 0,8792 Pietro Średnie 0,1234 RAZEM 1,0026 Cena skorygowana [zł/m 2 ] 2 654,79 PUM [m 2 ],11 Wartość prawa do lokalu [zł] 133 031,28 KM 2680/14 14
Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postepowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 2 1m = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 4) W 1m 2 = 2 647,86 x 1,0026 = 2 654,79 zł Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla potrzeb postępowania egzekucyjnego określono według następującego wzoru: W RN = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W N =,11 m 2 x 2 654,79 zł/m 2 = 133 031,28 3 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu MIESZKALNEGO nr 21 położonego w Pabianicach, przy ulicy Brackiej, oszacowana na dzień 16 maja 2015 roku, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 133 000 zł słownie: sto trzydzieści trzy tysiące złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Wśród miast województwa łódzkiego, Pabianice, są miastem, gdzie ceny lokali mieszkalnych i innych rodzajów nieruchomości są najniższe. W tym mieście nawet inwestorzy sieciowi płacą najniższe ceny jednostkowe. 2. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja i otoczenie (lokale położone w budynkach w bliskim sąsiedztwie do przedmiotowego lokalu), wiek budynku, technologia budowy, forma władania, powierzchnia użytkowa, struktura lokalu zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. 3. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 4. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 5. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 21 przy ulicy Brackiej w Pabianicach do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z ostatnich 24 miesięcy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 6. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 21 położonego przy ulicy Brackiej w Pabianicach dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 133 000 zł słownie: sto trzydzieści trzy tysiące złotych 3 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 2680/14 15
7. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 8. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 16 maja 2015 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 06 maja 2015 r., w tym także dniu rzeczoznawca dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 w związku z art. 156 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 12. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr 0017956. 13. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 15. Operat zawiera 16 (szesnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 2680/14 16