Sygn. akt. 90/09 OPINIA sporządzona przez biegłego sądowego mgr inż. Stanisława Miśkiewicza dotycząca określenia wartości: rolnej położonej w m. Orłów Murowany Kolonia, gm. Izbica, pow. Krasnystaw, woj. Lubelskie dz. nr 363 i 361, będącej własnością Leszka Sobolewskiego. Wartość rynkowa wynosi: - działka nr 361: 7748 zł - działka nr 363: 4003 zł Sporządził: Zamość 30 03 2010 r.
Opinia zawiera strona I. Wyciąg z opinii 3 II Określenie przedmiotu i zkresu wyceny. 4 III Określenie celu wyceny. 4 IV Podstawa prawna wyceny. 4 V Źródła danych o. 4 VI Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości 4 VII Źródła informacji i materiały, z których korzystano przy oszacowaniu wartości 4 VIII Opis stanu 5 IX Wskazanie przeznaczenia wycenianej. 5 X Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki 5 XI Analiza i charakterystyka rynku z opisem przyjętych do porównania 6 XII Określenie wartości rynkowej. 7 XIII Klauzule i ustalenia dodatkowe. 10 Załączniki 2
I. Wyciąg z opinii. 1.Położenie : w m. Orłów Murowany Kolonia gm. Izbica pow. Krasnystaw woj. Lubelskie dz. nr 361 0 pow. 1,00 ha, dz. nr 363 o pow. 0,48 ha. 2. Własność: Leszka Sobolewskiego. 3.Nieruchomość posiada w Sądzie Rejonowym w Zamościu księgę wieczystą ZA1Z/00022691/6 4.Celem oszacowania jest ustalenie jej wartości zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu sygn. akt 90/09 z dnia 04 02 2010 r. 5. Wartość rynkowa wynosi: - działka nr 361: 7748 zł - działka nr 363: 4003 zł 6. Data określenia wartości: 30 03 2010 r 3
II. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. Przedmiotem oszacowania jest nieruchomość rolna składająca się z dz. nr 361 i 363, położna w m. Orłów Murowany Kolonia gm. Izbica pow. Krasnystaw woj. Lubelskie. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu, Andrzeja Szcząchora z dnia 04 02 2010 sygn. akt 90/09. III. Określenie celu wyceny. Operat szacunkowy opracowany dla ustalenia wartości w celu wykorzystania go w protokole opisu i oszacowania. IV. Podstawa prawna wyceny. -Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego Dz. U. Nr 43 poz. 296, z późniejszymi zmianami, -Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników Dz. U. Nr 10 poz. 52, z późniejszymi zmianami, -Ustawa z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce ami (tj. Dz. U. Nr 261 z 2004 r. poz. 2603, z późniejszymi zmianami), -Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. Nr 207 z 2004 r. poz. 2109 V. Źródła danych o. - księga wieczysta, - Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Izbica - ewidencja gruntów Starostwa Powiatowego w Krasnymstawie - oględziny. VI. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości..data sporządzenia wyceny: 24 03 2010 r..data określenia wartości: 30 03 2010 r..data określenia stanu, który uwzględniono przy wycenie: 22 03 2010 r..data dokonania oględzin 22 03 2010 r.. VII. Źródła informacji i materiały, z których korzystano przy oszacowaniu wartości : -dokumenty dostarczone przez Zleceniodawcę -oględziny z dnia 22 03 2010 r. -dane ze Starostwa Powiatowego w Krasnymstawie, Urzędu Gminy Izbica -dane z Urzędu Gminy Izbica -własna baza danych o transakcjach ami - literatura specjalistyczna 4
VIII. Opis stanu. 8.1. Opis. Nieruchomość rolna, położna w m. Orłów Murowany Kolonia gm. Izbica pow. Krasnystaw woj. Lubelskie składa się z: - dz. nr 361 o pow. 1,00 ha w tym 0,37 ha gruntu o klasie bonitacji IIIa i 0,63 ha gruntu o klasie bonitacji IIIb, współczynnik bonitacji wynosi 1,34, kształt działki zbliżony do trójkąt o podstawie ok. 100 m, teren pofałdowany. - dz. nr 363 o pow. 0,48 ha w tym 0,41 ha gruntu o klasie bonitacji IIIa i 0,07 ha gruntu o klasie bonitacji IIIb, współczynnik bonitacji wynosi 1,46, kształt działki prostokątny o szerokości ok. 30 m, teren płaski. Dojazd do działek drogą polną z drogi utwardzonej z m. Orłów Murowany Kolonia. 8.2. Stan prawny. Księga wieczysta numer ZA1Z/00022691/6 (zał. nr 2) Dział I-0 Oznaczenie położenie: województwo-zamość, gmina- Izbica, miejscowość-kol. Orłów Murowany, numer działki-361, sposób korzystaniagrunt orny, obszar-1,00 ha numer działki-363, sposób korzystania- grunt orny, obszar-0,48 ha. Dział II Własność właściciel: Leszek Sobolewski, syn Józefa i Bogusławy Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z w sprawie KM 90/09. Inna osoba prawna: nazwa - Animex Grupa Drobiarska S.A. Oddział w Zamościu, siedziba -Zamość Dział IV Hipoteki brak wpisu Wypis z rejestru gruntów zgodny z księga wieczystą (zał. nr 3). IX. Wskazanie przeznaczenia wycenianej. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Izbica zatwierdzonym Uchwałą Nr III/21/2002 Rady Gminy w Izbicy z dnia 30 12 2002 r. wyceniana nieruchomość znajduje się w strefie V rolniczej obejmującej obszar rolniczej przestrzeni produkcyjnej. X. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki. Stosownie do art.136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r w sprawie czynności komorników sumę oszacowania ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu w dniu dokonania oszacowania. Natomiast wartością rynkową w rozumieniu art.151 ust.1 ustawy o gospodarce ami jest przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 5
1.strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2.upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania umowy. Do ustalenia wartości rynkowej wykorzystano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z ami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych. XI. Analiza i charakterystyka rynku z opisem przyjętych do porównania. W celu ustalenia bazy porównawczej zbadano transakcje ami rolnymi, które odbyły się w formie aktów notarialnych oraz dokonano przeglądu sprzedanych. Przedmiotem transakcji było prawo własności. Obszar badania: gmina Izbica. Okres badania 2009-2010 r. Zestawienie transakcji gruntami rolnymi L.p Data transakcji Położenie Powierzchnia gruntu w ha 6 Współczynnik bonitacji Cena transakcyjna 1 ha gruntu w zł. 1 21 02 2009 Orłów Drewniany 0,62 1,31 4032 2 19 02 2009 Tarnogóra 0,33 1,65 6061 3 13 03 2009 Kryniczki 0,89 1,34 6180 4 18 03 2009 Tarzymiechy 1,13 1,47 4425 5 31 03 2009 Romanów 0,13 1,27 6000 6 01 04 2009 Topola 0,85 1,09 9412 7 07 05 2009 Dworzyska 0,35 1,38 11428 8 14 05 2009 Wirkowice 0,09 1,00 5555 9 19 05 2009 Mchy 1,08 1,30 9259 10 19 05 2009 Orłów Murowany Kol. 1,43 130 10288 11 17 06 2009 Ostrzyca 1,24 1,44 4839 12 10 07 2009 Tarzymiechy 2,27 0,75 8810 13 24 07 2009 Tarzymiechy 0,52 0,75 7692 14 03 08 2009 Izbica 0,35 1,50 5714 15 03 08 2009 Izbica 0,35 1,50 5714 16 28 08 2009 Wilkowice II 1,13 1,23 7080 17 03 09 2009 Kryniczki 0,30 1,33 6667 18 07 09 2009 Tarzymiechy 1,39 1,42 5036 19 29 09 2009 Orłów Drewniany 1,29 1,27 4500 20 29 09 2009 Wirkowice I 1,1 1,22 4545 21 12 10 2009 Stryjów 0,76 1,37 5263 22 16 10 2009 Wólka Orłowska 1,12 1,00 8928 23 20 10 2009 Izbica 0,62 1,11 6452 24 04 11 2009 Wirkowice II 1,04 1,61 5769 25 12 01 2009 Kryniczki 1,58 1,32 4747 26 12 01 2010 Mchy 1,11 1,42 5405 Rynek przeznaczonych pod uprawy polowe rozwinięty przeciętnie. Występuje znaczne zróżnicowanie cen. Przeprowadzone badania rynku w formie
ankietowej wśród rolników wskazują, że następujące cechy mają wpływ na ceny gruntów: - klasa bonitacyjna- 35% -lokalizacja- 23 %, -powierzchnia gruntu-18 %, -ukształtowanie terenu- 10%, -jakość drogi dojazdowej- 8 %, -kształt działki- 6%. Do porównania wybrano następujące transakcje gruntami rolnymi : Transakcja 1 z dnia 19 05 2009 r. Lokalizacja Kolonia Orłów Murowany dobra. Grunt o powierzchni 1,43 ha. Klasa bonitacyjna IIIa, IIIb. Współczynnik bonitacji 1,30. Ukształtowanie terenu: płaski. Kształt działki korzystny. Droga dojazdowa - asfaltowa. Poziom kultury rolnej dobry. Cena sprzedaży 1 ha gruntu wyniosła 10288 zł. Transakcja 2 z dnia 03 09 2009 r. Lokalizacja Kryniczki przeciętna. Grunt o powierzchni 0,30 ha. Klasa bonitacyjna IIIa, IIIb, IVa. Współczynnik bonitacji 1,33. Ukształtowanie terenu: pochyły. Dojazd drogą polną. Kształt działki korzystny. Poziom kultury rolnej dobry. Cena sprzedaży 1 ha gruntu wyniosła 6667 zł. Transakcja 3 z dnia 12 10 2009 r. Lokalizacja Stryjów przeciętna. Grunt o powierzchni 0,76 ha. Klasa bonitacyjna IIIa, IIIb, IVa. Współczynnik bonitacji 1,37. Ukształtowanie terenu: płaski. Dojazd drogą polną. Kształt działki korzystny. Poziom kultury rolnej dobry. Cena sprzedaży 1 ha gruntu wyniosła 5263 zł. Transakcja 4 z dnia 16 10 2009 r. Lokalizacja Wólka Orłowska dobra. Grunt o powierzchni 1,12 ha. Klasa bonitacyjna IVa. Współczynnik bonitacji 1,00. Ukształtowanie terenu: płaski. Dojazd drogą asfaltową. Kształt działki korzystny. Poziom kultury rolnej dobry. Cena sprzedaży 1 ha gruntu wyniosła 8928 zł. XII Określenie wartości rynkowej Określenie wartości rynkowej działki nr 361. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna 5263 zł. Cena maksymalna 10288 zł. C = C max C min = 5025 zł/1 ha Wagi cech rynkowych oraz ich zakresy kwotowe wynoszą: -klasa bonitacyjna 35 % z C = 1758 -lokalizacja 23 % z C = 1156 -powierzchnia gruntu 18 % z C = 904 -ukształtowanie terenu 10 % z C = 502 -jakość drogi dojazdowej 8 % z C = 402 -kształt działki 6 % z C = 302 7
Porównanie z transakcją numer 1 Tabela numer 1 rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy w zł. wycenianej podobnej Poprawki w zł -klasa bonitacyjna 35 1758 1,34 1,30 + 190 -lokalizacja 23 1156 pośrednia dobra - 578 -powierzchnia gruntu 18 904 1,00 1,43-439 -ukształtowanie terenu 10 502 pofałdowany płaski - 257 -jakość drogi dojazdowej 8 402 polna asfaltowa - 402 -kształt 6 302 trójkątny korzystny - 302 Razem - 1788 Porównanie z transakcją numer 2 Tabela numer 2 rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy w zł. wycenianej podobnej Poprawki w zł -klasa bonitacyjna 35 1758 1,34 1,33 + 48 -lokalizacja 23 1156 pośrednia przeciętna + 578 -powierzchnia gruntu 18 904 1,00 0,30 + 715 -ukształtowanie terenu 10 502 pofałdowany pochyły + 257 -jakość drogi dojazdowej 8 402 polna polna - -kształt 6 302 trójkątny korzystny - 302 Razem + 1296 Porównanie z transakcją numer 3 Tabela numer 3 rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy w zł. wycenianej podobnej Poprawki w zł -klasa bonitacyjna 35 1758 1,34 1,37-142 -lokalizacja 23 1156 pośrednia przeciętna + 578 -powierzchnia gruntu 18 904 1,00 0,76 + 245 -ukształtowanie terenu 10 502 pofałdowany pofałdowany - -jakość drogi dojazdowej 8 402 polna polna - -kształt 6 302 trójkątny korzystny - 302 Razem + 379 Porównanie z transakcją numer 4 Tabela numer 4 rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy w zł. wycenianej podobnej Poprawki w zł -klasa bonitacyjna 35 1758 1,34 1,00 + 1615 -lokalizacja 23 1156 pośrednia dobra - 578 -powierzchnia gruntu 18 904 1,00 1,12-122 -ukształtowanie terenu 10 502 pofałdowany płaski - 251 -jakość drogi dojazdowej 8 402 polna asfaltowa - 402 -kształt 6 302 trójkątny korzystny - 302 Razem - 40 WR = 1,00 x (10288-1788+6667+ 1296 + 5263 + 379+8928-40) /4 = 7748 zł Wartość rynkowa działki nr 361 wynosi: 7748 zł 8
Określenie wartości rynkowej działki nr 363. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna 5263 zł. Cena maksymalna 10288 zł. C = C max C min = 5025 zł/1 ha Wagi cech rynkowych oraz ich zakresy kwotowe wynoszą: -klasa bonitacyjna 35 % z C = 1758 -lokalizacja 23 % z C = 1156 -powierzchnia gruntu 18 % z C = 904 -ukształtowanie terenu 10 % z C = 502 -jakość drogi dojazdowej 8 % z C = 402 -kształt działki 6 % z C = 302 Porównanie z transakcją numer 1 Tabela numer 1 rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy w zł. wycenianej podobnej Poprawki w zł -klasa bonitacyjna 35 1758 1,46 1,30 + 760 -lokalizacja 23 1156 pośrednia dobra - 578 -powierzchnia gruntu 18 904 0,48 1,43-972 -ukształtowanie terenu 10 502 płaski płaski - -jakość drogi dojazdowej 8 402 polna asfaltowa - 402 -kształt 6 302 korzystny korzystny - Razem - 1192 Porównanie z transakcją numer 2 Tabela numer 2 rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy w zł. wycenianej podobnej Poprawki w zł -klasa bonitacyjna 35 1758 1,46 1,33 + 618 -lokalizacja 23 1156 pośrednia przeciętna + 578 -powierzchnia gruntu 18 904 0,48 0,30 + 184 -ukształtowanie terenu 10 502 płaski pochyły + 502 -jakość drogi dojazdowej 8 402 polna polna - -kształt 6 302 korzystny korzystny - Razem + 1882 Porównanie z transakcją numer 3 Tabela numer 3 rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy w zł. wycenianej podobnej Poprawki w zł -klasa bonitacyjna 35 1758 1,46 1,37 + 428 -lokalizacja 23 1156 pośrednia przeciętna + 578 -powierzchnia gruntu 18 904 0,48 0,76-286 -ukształtowanie terenu 10 502 płaski pofałdowany + 251 -jakość drogi dojazdowej 8 402 polna polna - -kształt 6 302 korzystny korzystny - Razem + 971 9
Porównanie z transakcją numer 4 Tabela numer 4 rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy w zł. wycenianej podobnej Poprawki w zł -klasa bonitacyjna 35 1758 1,46 1,00 + 2186 -lokalizacja 23 1156 pośrednia dobra - 578 -powierzchnia gruntu 18 904 0,48 1,12-655 -ukształtowanie terenu 10 502 płaski płaski - -jakość drogi dojazdowej 8 402 polna asfaltowa - 402 -kształt 6 302 korzystny korzystny - Razem + 551 WR = 0,48 x (10288-1192+6667+ 1882 + 5263 + 971+8928+551) /4 = 4003 zł Wartość rynkowa działki nr 363 wynosi: 4003 zł XIII. Klauzule i ustalenia dodatkowe. 1. Wycenę sporządzono wyłącznie do celu określonego w pkt. III 2. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte wycenianych obiektów, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej 3. Operat nie może być powielany w całości lub jakimkolwiek fragmencie oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody sporządzającego. 4. Operat został opracowany na bazie danych udostępnionych przez zleceniodawcę i właściciela oraz informacji zgromadzonych w procesie wyceny. Rzeczoznawca nie bierze na siebie odpowiedzialności za wpływ dokumentów nie udostępnionych, które mogły zmienić opinię oraz za skutki ewentualnych błędów w dostarczonych danych i udostępnionych dokumentach. Załącznik. 1. Postanowienie Komornika Sądowego. 2. Odpis z księgi wieczystej. 3. Wypis z rejestru gruntów. 4. Mapa. 10
11
12
13
14
15
16
17
18
DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Dz. nr 363 Dz. nr 361 19
20