OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ POŁOŻONEJ W KONSTANTYNOWIE ŁÓDZKIM, POSADOWIONEJ PRZY ULICY DĄBROWA 9 NA DZIAŁCE GRUNTU O NUMERZE: 45/2, W OBRĘBIE K-22, O POWIERZCHNI 0,3407 ha KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00025941/6 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy, posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676,biegly Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów KM 420/11 Data opracowania: 11 kwietnia 2018 roku.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ POŁOŻONEJ W KONSTANTYNOWIE ŁÓDZKIM, POSADOWIONEJ PRZY ULICY DĄBROWA 9 NA DZIAŁCE GRUNTU O NUMERZE: 45/2, W OBRĘBIE K-22, O POWIERZCHNI 0,3407 ha KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00025941/6 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomość gruntowej, niezabudowanej działki gruntu nr 45/2 o powierzchni 0,3407 ha położonej w Konstantynowie Łódzkim, przy ulicy Dąbrowa 9, obręb K-22. Prawo własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej przysługuje w całości Marcinowi Krzysztofowi Fisiak, (s. Tadeusza i Danieli) na podstawie umowy darowizny i umowy sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego numer rep A 1325/2001 z dnia 02 lipca 2001 roku. Dla tej nieruchomości V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Pabianicach prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/00025941/6. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości objętej księgą wieczystą LD1P/00025941/6, działka gruntu o numerze 45/2 w obrębie K-22, przy ulicy Dąbrowa 9 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasika, Kancelaria Komornicza, ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice. 3. Podstawa wyceny Zlecenie z dnia 06 marca 2018 r. (otrzymane 13 marca 2018 r.) Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasika, Kancelaria Komornicza, ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice. KM 420/11. 4. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 5. Określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, wartość rynkowa prawa własności nieruchomości składającej się z niezabudowanej działki gruntu nr 45/2, położonej w obrębie K-22, przy ulicy Dąbrowa 9 w Konstantynowie Łódzkim w zaokrągleniu do pełnych tysięcy wynosi: WN = 128 000 zł słownie: sto dwadzieścia osiem tysięcy złotych 6. Data istotne dla procesu sporządzenia operatu: Data sporządzenia operatu: 11 kwietnia 2018 roku. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 kwietnia 2018 roku. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 06 kwietnia 2018 roku. Data oględzin i wykonania zdjęć: 06 kwietnia 2018 roku. 7. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 420/11 2
SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych... 4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 7 5.3. Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 7 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 12 6.1 Wybór metodologii wyceny... 12 6.2 Sposób wyceny... 12 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 14 ANALIZA GRUNTY NIEZABUDOWANE... 16 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOSCI NIERUCHOMOŚCI GURNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ... 18 8.1 Oszacowanie wartości prawa własności działki gruntu... 18 8.1.1 Określenie trendu czasowego... 18 8.1.2 Oszacowanie wartości prawa własności 1 m 2 gruntu o funkcji przemysłowo-usługowej.... 18 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 21 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 21 Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej w kontekście art. 948 2 k.p.c.... 23 Załączniki: 1. Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej w kontekście art. 948 2 k.p.c. 2. Kopia wypisu z ewidencji gruntów z dnia 20 marca 2018 roku; 3. Kopia mapy zasadniczej z dnia 28 marca 2018 roku; 4. Kopia powiadomienia o oględzinach wraz z potwierdzeniem odbioru oraz zwrotem listu; 5. Kopia polis OC rzeczoznawcy. KM 420/11 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości a. rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa niezabudowana; b. położenie nieruchomości: Konstantynów Łódzki, ul. Dąbrowa, w obrębie K-22, działka nr 45/2; c. powierzchnia gruntu: 0,3407 ha; d. numer Księgi Wieczystej: LD1P/00025941/6. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 45/2 w obrębie K-22 przy ul. Dąbrowa 9 w Konstantynowie Łódzkim. b. określenie części nieruchomości nie podlegających wycenie: brak 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej objętej księgą wieczystą LD1P/00025941/6, działka gruntu o numerze 45/2, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasika, Kancelaria Komornicza, ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 06 marca 2018 r. (otrzymane 13 marca 2018 r.) Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasika, Kancelaria Komornicza, ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice. KM 420/11. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 121, 50.) -UoGN; 2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 790) -UKWiH; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2014 Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) -RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz.U.2017.459 t.j. z dnia 2017.03.02) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2018 r. poz. 155, z 2017 r. 2491, z 2018 r. poz. 5, 138, 416.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; 7. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. 2016 poz. 922, z późn. zm.) - UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Oględziny przedmiotowej nieruchomości przeprowadzone w dniu 06 kwietnia 2018 roku bez udziału właściciela; 2. Norma branżowa BN-89-8976-31 odległości poziome gazociągów wysokiego cieśnienia od obiektów terenowych (nie obowiązuje od 2003 roku); 3. Uchwała nr XXXVI / 293 / 17 Rady Miejskiej w Konstantynowie Łódzkim z dnia 7 września 2017 r. w sprawie uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Konstantynów Łódzki; KM 420/11 4
4. Badanie księgi wieczystej numer: LD1P/00025941/6 z dnia 06 kwietnia 2018 roku; 5. Wypis z rejestru gruntów z dnia 28 marca 2018 roku; 6. Mapa zasadnicza z dnia 20 marca 2018 roku; 7. Baza danych systemu WALOR; 8. Własna baza danych dotycząca cen transakcyjnych nieruchomości; 9. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 11 kwietnia 2018 roku. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 10 kwietnia 2018 roku. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 06 kwietnia 2018 roku. Data oględzin i wykonania zdjęć: 06 kwietnia 2018 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/00025941/6 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne: Numer działki: 45/2. Położenie: miejscowość Konstantynów Łódzki Ulica: Dąbrowa 9. Sposób korzystania: działka gruntu. Przyłączenie: /00019907/, obszar: 0,3407 ha. Obszar całej nieruchomości: 0,3407 ha. Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Brak wpisów. Dział II: Własność Właściciel Prawo własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej przysługuje w całości Marcinowi Krzysztofowi Fisiak, (s. Tadeusza i Danieli) na podstawie umowy darowizny i umowy sprzedaży zawartych w formie aktu notarialnego numer rep A 1325/2001 z dnia 02 lipca 2001 roku. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Inny wpis wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej tą KW na wniosek Jerzego Kulaka w sprawie KM 420/11 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Rodzaj zmiany: 1. wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Sądu Okręgowego w Łodzi w sprawie KMS 29/14 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą kw prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika; 2. wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Presco Investment S.A.R.L w Luxemburgu w sprawie KM 2563/17 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika 3. wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - EASYDEBT NSFIZ w Warszawie w sprawie KM 7933/17 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW KM 420/11 5
prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Hipoteka przymusowa w wysokości 38 078,31 zł (słownie: trzydzieści osiem tysięcy siedemdziesiąt osiem 31/100 złotych) należność objęta nakazem zapłaty, obejmująca należność główną wraz z odsetkami i kosztami procesu, nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym na rzecz EASYDEBT Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty, z siedzibą w Warszawie. b) Według ewidencji gruntów Województwo: łódzkie Powiat: pabianicki Obręb: K - 22 Jednostka ewidencyjna: Konstantynów Łódzki Właściciel: Marcin Krzysztof Fisiak Ark. mapy Oznaczenie działki Numer działki Bliższe określenie położenia 45/2 Ul. Dąbrowa 9 Określenie konturów - użytków i klas Powierzchnia ha Nr księgi wieczystej gleboznawczych (uwagi) użytków i opis oznaczenie działki klas R IIIa 0,3202 0,3407 KW25941P B 0,0205 0,3407 0,3407 KM 420/11 6
5.2. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Na terenie przedmiotowej nieruchomości brak miejscowego planu zagospodarowania. Na dzień opracowania obwiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Konstantynowa Łódzkiego przyjęte. Uchwała nr XXXVI / 293 / 17 Rady Miejskiej w Konstantynowie Łódzkim z dnia 7 września 2017 r. w sprawie uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Konstantynów Łódzki. Zgodnie z zapisami studium działka leży na terenach przeznaczonych pod produkcje i usługi. Mapa nr 1. Wyrys z SUiKZP Dla adaptowanych terenów produkcyjno-usługowych (P/U) dopuszcza się zmianę przeznaczenia na usługi turystyki i sportu lub zabudowę mieszkaniową. Dla terenów produkcyjno-usługowych wprowadza się następujące warunki zagospodarowania: - Maksymalna wysokość zabudowy nie powinna być wyższa niż 12 m, przy czym preferuje się dostosowanie wysokości zabudowy do wysokości sąsiedniej zabudowy mieszkaniowej. - Udział powierzchni biologicznie czynnej nie powinien być mniejszy niż 50%. - Wyklucza się realizację inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz realizację instalacji stanowiących zagrożenie wystąpienia poważnych awarii przemysłowych. 5.3. Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja, otoczenie i czynniki środowiskowe Konstantynów Łódzki leży na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzeką Ner, na wysokości około 165 172 m n.p.m. i graniczy: od wschodu z Łodzią, od południa z gminą Pabianice, od zachodu z gminą Lutomiersk, a od północy z gminą Aleksandrów Łódzki. Konstantynów Łódzki jest gminą o charakterze miejskim z terenami upraw rolnych dawnych wsi Niesięcin, Rszew i Rszewek. Miasto blisko sąsiaduje ze stolicą województwa miastem Łódź. Konstantynów Łódzki zajmuje obszar 27,25 km². Miasto stanowi 5,54% powierzchni powiatu pabianickiego. Zabudowa miasta rozciąga się wzdłuż głównej ulicy handlowej, którą przebiega linia tramwajowa Łódź Lutomiersk. Zachował się pierwotny układ miasta z dwoma rynkami i siecią prostopadłych ulic. W ostatnich kilkunastu latach nastąpił rozwój inwestycyjny gminy. Budynek nowego liceum to pierwsza wielka inwestycja. Później zbudowano basen i nowoczesną ciepłownię. Następnie zrealizowano KM 420/11 7
podłączenie do Grupowej Oczyszczalni Ścieków w Łodzi. Jest to ośrodek przemysłowo-usługowy z rozwiniętym przemysłem: włókienniczym, odzieżowym, drzewnym, spożywczym. W mieście funkcjonuje pięć oddziałów banków. Ze wschodu na zachód biegnie przez miasto droga wojewódzka nr 710 z linią tramwajową, liniami autobusowymi i mikrobusowymi. Łączy ona Konstantynów Łódzki z całą zamieszkaną przez około milion mieszkańców aglomeracją. Z północy na południe przebiega droga krajowa nr 71. Pomiędzy miastami aglomeracji istnieje również silna więź powiązań gospodarczych i społecznych. Zaletą Konstantynowa Łódzkiego jest bliskość portu lotniczego na Lublinku. Na obszarze Konstantynowa Łódzkiego sieć dróg publicznych obejmuje: Drogę krajową nr 71 Stryków Zgierz Konstantynów Łódzki Pabianice Rzgów. Drogę wojewódzką nr 710 Łódź Konstantynów Łódzki Szadek Warta Błaszki. Drogi powiatowe nr 24185, 24186, 24187, 24500. Mapa nr 2. Lokalizacja przedmiotu wyceny Przedmiotową nieruchomość stanowi działka gruntu o numerze ewidencyjnym 45/2. Nieruchomość położona jest we wschodniej części Konstantynowa Łódzkiego w obrębie K-22, przy granicy z Łodzią. Odległość od centrum Konstantynowa Łódzkiego około 2 km. Odległość od centrum Łodzi około 7 km. Dojazd do nieruchomości od ulicy Zgierskiej w ulicę Dąbrowa. Ulica Dąbrowa jest drogą o nawierzchni utwardzonej trylinką. W najbliższym sąsiedztwie znajdują się nieruchomości o podobnym zagospodarowaniu działki niezabudowane, wykorzystywane rolniczo oraz działki z zabudową jednorodzinną i usługową. KM 420/11 8
Mapa nr 3. Otoczenie przedmiotu wyceny Zdjęcia 1-2 Droga dojazdowa, oraz otoczenie nieruchomości KM 420/11 9
Mapa nr 4. Granice działki nr 45/2 Część działki nr 45/2 stanowiąca teren zielony działki nr 45/1 Droga publiczna Stan zagospodarowania nieruchomości, opis działki Opis działki: Niezabudowana działka gruntu. Dostępne media w drodze: energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja, gaz (zgodnie z mapą zasadniczą). Od frontu działka o wymiarach około 1 5,25m x 51,65m. Część ta stanowi funkcjonalną całość z zabudowaną działką nr 45/1. Wydłużony wąski prostokąt stanowi teren zielony działki nr 45/1. Jest to część działki ogrodzona wzdłuż zachodniej granicy siatką drucianą na metalowych słupkach. Od frontu zasadzonych kilka cisów. Następna część działki o wymiarach ok 14,33 m x 27,28 m jest terenem niezagospodarowanym, porośniętym trawami. Pozostała część działki posiada kształt regularny zbliżony do prostokąta o wymiarach ok 26,63 m x 88,76 m. 1 Pomiary na podstawie mapy. KM 420/11 10
Zdjęcia 3-5 Przedmiotowa nieruchomość, działka nr 45/2 Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji Obszar, na którym położona jest nieruchomość posiada ograniczony dostęp do usług bytowych i komunalnych. Przez działkę przebiega gazociąg wysokociśnieniowy GN 300 psi ze strefą ochronną 15,0 m po obu stronach osi gazociągu. Przez strefę bezpieczeństwa dla gazociągu wysokiego ciśnienia - należy rozumieć pas terenu o określonej szerokości w otoczeniu przewodu gazowego wyznaczony podstawowymi (minimalnymi) odległościami gazociągu od obiektów terenowych. Ograniczenia związane z powyższym, zostaną uwzględnione w poprawce,,uciążliwości terenu. KM 420/11 11
Mapa 5: Przebieg gazociągu przez działkę nr 45/2 Gazociąg wysokiego ciśnienia 300 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art. 154.1 UoGN, który mówi, że: Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art. 151.1 UoGN o następującej treści: Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: KM 420/11 12
Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Do porównań przyjęte zostały nieruchomości gruntowe niezabudowane z lokalizacji porównywalnych o podobnych parametrach użytkowych. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - lokalizacja i otoczenie - powierzchnia działki - uwarunkowania planistyczne - uciążliwości terenu - dojazd, dostępność mediów Wpływ takich cech jak: - forma władania gruntem został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Do analizy porównawczej przyjęto n/w cechy rynkowe, które w najistotniejszy sposób wpływają na wartość rynkową nieruchomości niezabudowanej, przeznaczonej pod zabudowę przemysłowo-usługową oraz usługową każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości. Tabela nr 1: Cechy różnicujące oraz ich stany dla wyceny poszczególnych działki 45/2 Lp. 1 Cecha różnicująca Powierzchnia działki Ocena Bardzo dobra Opis Powierzchnia działki rzędu 1450-2500 m 2 Dobra Powierzchnia działki rzędu do 2501-3500 m 2 Średnia Powierzchnia działki powyżej 3501 m 2 2 Dojazd, dostępność mediów Bardzo dobra Dobre Dojazd do nieruchomości drogą asfaltową. Bardzo dobry dostęp do mediów bezpośredni dostęp od najmniej 3 z wymienionych sieci: woda, prąd, gaz, kanalizacja. Dojazd do działki drogą publiczną o nawierzchni gruntowej. Dostęp do podstawowych mediów woda, prąd. Średnie Dojazd do nieruchomości pośredni poprzez służebność. Dostęp KM 420/11 13
do mediów pośredni. Zły Brak dostępu do drogi. Ograniczony dostęp do mediów. 3 Uciążliwości terenu Znaczne Średnie Spełniony co najmniej dwa z wymienionych. Ograniczenia w zagospodarowaniu terenu działki w postaci zadrzewienia, zakrzewienia, tereny podmokłe, zabudowania w ostrych granicach, ograniczenia prawne - przesyły, nachylenie terenu, kształt działki nieregularny, utrudniona komunikacja, ograniczone możliwości zabudowy związane z MPZP, budowle do usunięcia z terenu. Spełniony jeden z wymienionych. Ograniczenia w zagospodarowaniu terenu działki w postaci zadrzewienia, zakrzewienia, tereny podmokłe, zabudowania w ostrych granicach, ograniczenia prawne - przesyły, nachylenie terenu, kształt działki nieregularny, utrudniona komunikacja, ograniczone możliwości zabudowy związane z MPZP, budowle do usunięcia z terenu. Bardzo dobre Teren objęty MPZP o przeznaczeniu pod zabudowę przemysłowo-usługową. 4 5 Uwarunkowania planistyczne Lokalizacja i otoczenie Dobre Średnie Bardzo dobre Dobre Średnia Teren nie objęty obowiązującym MPZP. Na terenie obowiązuje studium zgodnie z którym działka przeznaczona pod zabudowę przemysłowo -usługową. Teren nie objęty obowiązującym MPZP. Na terenie obowiązuje studium zgodnie z którym działka przeznaczona pod zabudowę usługowo-mieszkaniową. Nieruchomość dobrze skomunikowana blisko dróg wylotowych z miasta, dróg krajowych, dobre połączenie z centrum. Przyjmuje się otoczenie wysoce sprzyjające funkcji obiektu. W przypadku obiektów produkcyjnych jest to otoczenie o znacznym stopniu zurbanizowania, w pobliżu obiektów pełniących kompatybilne funkcje. W niewielkiej odległości od dróg krajowych. Otoczenie nie tyle sprzyjające, co nieutrudniające pełnionej przez obiekt funkcji, w otoczeniu występują działki niezagospodarowane. Nieruchomość usytuowana na terenach podmiejskich, dostęp do głównych ciągów komunikacyjnych ograniczony. W otoczeniu zróżnicowana zabudowa, oraz tereny niezagospodarowane. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku Konstantynów Łódzki leży na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzeką Ner, na wysokości około 165 172 m n.p.m. i graniczy: od wschodu z Łodzią, od południa z gminą Pabianice, od zachodu z gminą Lutomiersk, a od północy z gminą Aleksandrów Łódzki. Konstantynów Łódzki jest gminą o charakterze miejskim z terenami upraw rolnych dawnych wsi Niesięcin, Rszew i Rszewek. Miasto blisko sąsiaduje ze stolicą województwa miastem Łódź. Konstantynów Łódzki zajmuje obszar 27,25 km². Miasto stanowi 5,54% KM 420/11 14
powierzchni powiatu pabianickiego. Zabudowa miasta rozciąga się wzdłuż głównej ulicy handlowej, którą przebiega linia tramwajowa Łódź Lutomiersk. Zachował się pierwotny układ miasta z dwoma rynkami i siecią prostopadłych ulic. W ostatnich kilkunastu latach nastąpił rozwój inwestycyjny gminy. Budynek nowego liceum to pierwsza wielka inwestycja. Później zbudowano basen i nowoczesną ciepłownię. Następnie zrealizowano podłączenie do Grupowej Oczyszczalni Ścieków w Łodzi. Ze wschodu na zachód biegnie przez miasto droga wojewódzka nr 710 z linią tramwajową, liniami autobusowymi i mikrobusowymi. Łączy ona Konstantynów Łódzki z całą zamieszkaną przez około milion mieszkańców aglomeracją. Z północy na południe przebiega droga krajowa nr 71. Pomiędzy miastami aglomeracji istnieje również silna więź powiązań gospodarczych i społecznych. Zaletą Konstantynowa Łódzkiego jest bliskość portu lotniczego na Lublinku. Na obszarze Konstantynowa Łódzkiego sieć dróg publicznych obejmuje: Drogę krajową nr 71 Stryków Zgierz Konstantynów Łódzki Pabianice Rzgów. Drogę wojewódzką nr 710 Łódź Konstantynów Łódzki Szadek Warta Błaszki. Drogi powiatowe nr 24185, 24186, 24187, 24500. Teren Konstantynowa Łódzkiego obsługiwany jest w zakresie powszechnych usług telekomunikacyjnych przez Telekomunikację Polską SA. Telekomunikacja Polska zapewnia na obszarze miasta wszystkie podstawowe usługi telekomunikacyjne. Konstantynów Łódzki objęty jest również działalnością operatorów sieci telefonii komórkowej. Miasto Konstantynów Łódzki zasilane jest w energię elektryczną z krajowego systemu elektroenergetycznego poprzez główny punkt zasilający (GPZ) 110/15 kv Konstantynów. Sieć rozdzielczą stanowią linie napowietrzne i kablowe 15 kv zasilające odbiorców, za pośrednictwem stacji wnętrzowych i słupowych 15/0,4 kv. Eksploatacją sieci elektroenergetycznej zajmuje się Łódzki Zakład Energetyczny SA będący częścią PGE Dystrybucja Łódź sp. z o.o. Zaopatrzenie Konstantynowa Łódzkiego w gaz ziemny realizowane jest za pomocą gazociągu wysokiego ciśnienia średnicy 300 mm za pośrednictwem 3 stacji redukcyjnych I0, o wydajności 1.500 m³/h zlokalizowanej przy ul. Łódzkiej. Z gazu sieciowego korzysta około 76% mieszkańców Konstantynowa Łódzkiego. Miasto posiada zbiorowy system zaopatrzenia w wodę oparty o zasoby wód podziemnych. KM 420/11 15
ANALIZA GRUNTY NIEZABUDOWANE Analiza transakcji nieruchomościami porównywalnymi Segment rynku: Na badanym rynku lokalnym istnieje niski poziom obrotu gruntami o funkcji przemysłowo-usługowej oraz usługowej, mając na uwadze specyfikę przedmiotowej nieruchomości oraz ograniczone zainteresowanie tego typu nieruchomościami, wyceniający poszerzył rynek na teren całego powiatu pabianickiego oraz sąsiedniego zgierskiego. Stwierdzono, pojedyncze transakcje gruntami tego typu spełniające kryterium porównywalności. Rynek obrotu nieruchomościami, takimi jak przedmiotowa nieruchomość, jest rynkiem słabo rozwiniętym, o ograniczonym gronie potencjalnych nabywców, a tym samym małej rotacji. W analizowanym okresie na badanym rynku zaobserwowano kilkanaście transakcji obrotu gruntami o porównywalnym przeznaczeniu tj. o funkcji przemysłowo-usługowej oraz usługowej. Ceny m 2 gruntu charakteryzują się średnią rozpiętością cenowa i wahają się w przedziale 32 49 zł/m 2. Wyceniający pominął w analizie grunty położone na terenie ŁSSE, których w analizowanym okresie było najwięcej w badanym zbiorze. Ceny jak pokazuje analiza rynku znacznie odbiegają od tych osiąganych w warunkach rynkowych, zachęty jakie niesie ze sobą ŁSSE sprawia, iż inwestorzy są skłonni zapłacić dużo więcej. W samym mieście Konstantynów Łódzki największy odsetek w obrocie gruntami niezabudowanymi stanowią grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Cena nieruchomości niezabudowanej uwarunkowana jest przede wszystkim lokalizacją, cechami fizycznymi danej działki, jak również jej przeznaczeniem. Szacowana nieruchomość w świetle powyższych uwarunkowań plasuje się na poziomie poniżej średniej dla analizowanego rynku. Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę przemysłowo-usługową oraz usługową. Wybrany geograficzny obszar Badaniem rynku objęto możliwie najbliższą okolicę nieruchomości wycenianej. Sposób i dostępność finansowania Aktywność budowlana Aktualna oferta Okres badania cen transakcyjnych: Coraz częściej jednak gotówką. W najbliższej okolicy umiarkowana. Duża podaż nieruchomości podobnych o zawyżonych oczekiwaniach sprzedających. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. W przypadku przedmiotu wyceny analizowano okres ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny. KM 420/11 16
Trend zmian cen na badanym rynku gruntów Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji przemysłowo-usługowej lub usługowej na terenie miasta Konstantynów Łódzki oraz innych miast satelit takich jak Pabianice, Aleksandrów Łódzki, które zostały zanotowane w okresie ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie nie zaobserwowano mierzalnego trendu zmiany cen. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości (uściślając: są to takie atrybuty nieruchomości co do których można stwierdzić, że mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju nieruchomości na określonym rynku). Cechy rynkowe nie tyle "tworzą" wartość, co powodują zróżnicowanie cen i wartości w obrębie określonego rynku przyjętego do analiz. W wyniku analizy rynku i dostępnych danych oraz informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami przyjęto dla analizowanego rynku lokalnego wagi, cechy oraz ich ocenę. Uzyskane informacje uznaje się za miarodajnie i odzwierciedlające zachowania klientów na rynku. Analiza w zakresie wag i cech rynkowych Z badań preferencji inwestorów wynika, że dla większości z nich podstawowym kryterium podejmowania decyzji o zakupie jest lokalizacja i otoczenie nieruchomości. Wpływ cechy lokalizacja oraz otoczenie z uwagi na dobór transakcji porównawczych był najistotniejszy i wyniósł 45% przedziału zmienności cen nieruchomości porównawczych. Dla każdej nieruchomości będącej przedmiotem obrotu istotną cechą jest jakość komunikacji z drogą publiczną i dostępność mediów. Cecha ta wiąże się nie tylko z rodzajem nawierzchni, ale i dostępnością mediów, do których dostęp może być ograniczony w przypadku braku uregulowania dostępu do drogi publicznej oraz związanych z tym mediów. Wpływ tej cechy jest na poziomie 10% jak każdej innej zależy do zbioru nieruchomości porównawczych, czyli nie ma on charakteru uniwersalnego. Wielkość działki jest również czynnikiem różnicującym zachowania inwestorów. Na większe działki potrzeba więcej kapitału do ich zakupu. Wpływ tej cechy jest rzędu 20%. Na analizowanym rynku bardzo istotną cechą są uciążliwości terenu, cecha ta waha się w przedziale 10-30%, w tym przypadku cecha ta wynosi 15%. Kolejną istotną cechą są uwarunkowania planistyczne 10%. W praktyce budując model nieruchomości porównywalnych wyceniający stara się dobrać te, które różnią się jak najmniejszą liczbą cech różnicujących. W ten sposób eliminowane są transakcje znacznie odstające od przedmiotu wyceny oraz ograniczany jest przedział zmian cen. Tak też postąpiono w tym przypadku, eliminując z transakcji porównawczych te, które w mniejszym od innych stopniu spełniają kryteria podobieństwa. Dobierając transakcje porównawcze, wyceniający kierował się ich potencjałem i podobnym przeznaczeniem. KM 420/11 17
8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOSCI NIERUCHOMOŚCI GURNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ 8.1 Oszacowanie wartości prawa własności działki gruntu 8.1.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji przemysłowo-usługowej lub usługowej na terenie miasta Konstantynów Łódzki oraz innych miast satelit takich jak Pabianice, czy też Aleksandrów Łódzki, które zostały zanotowane w okresie ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie nie zaobserwowano mierzalnego trendu zmiany cen. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 8.1.2 Oszacowanie wartości prawa własności 1 m 2 gruntu o funkcji przemysłowo-usługowej. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do nieruchomości niezabudowanych o funkcji przemysłowo-usługowej oraz usługowej, zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych na analizowanym obszarze, m.in. w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 2: Ceny transakcyjne gruntów w powiecie pabianickim, oraz sąsiednim zgierskim. Lp. Data transakcji Miasto/Gmina Obręb Ulica Powierzchnia działek Cena 1 mkw 1 2017-04-12 Aleksandrów Łódzki Brużyczka Mała Brużyczka Mała 6 536,00 32,93 2 2017-07-05 Konstantynów Łódzki K - 11 Górna 2 734,00 33,25 3 2016-10-12 Pabianice P - 10 Sikorskiego 1 602,00 48,00 4 2017-02-17 Konstantynów Łódzki K - 18 Przemysłowa 1 493,00 48,91 5 2017-02-17 Konstantynów Łódzki K - 18 Przemysłowa 1 574,00 48,91 Opis cech nieruchomości porównywanych: C min - C max - Transakcja nr 1 w tabeli 2 Niezabudowana działka gruntu o powierzchni 6536 m 2, położona w Brużyczce Małej na granicy z Aleksandrów Łódzkim. W otoczeniu zabudowa o zróżnicowanej funkcji oraz tereny niezagospodarowane. Dojazd do działki pośredni poprzez służebność gruntową. Działka posiada ograniczone możliwości zagospodarowania poprzez zachwaszczenie i zabudowania budowlami do wyburzenia. Działka o regularnym kształcie. Działka posiada przeznaczenie w MPZP przemysłowousługowe. Transakcja nr 2 w tabeli 2 Niezabudowana działka gruntu o powierzchni 2734 m 2, położona w Konstantynowie Łódzkim, przy ulicy Górnej. W otoczeniu zabudowa o zróżnicowanej funkcji oraz tereny niezagospodarowane. Dojazd do działki bezpośredni drogą gruntową. Działka posiada ograniczone możliwości zagospodarowania poprzez zachwaszczenie, tereny podmokłe, przesyły. Działka o nieregularnym wydłużonym kształcie. Działka posiada przeznaczenie w studium usługowomieszkaniowe. Transakcja nr 4 w tabeli 2 Niezabudowana działka gruntu o powierzchni 1493 m 2, położona w Konstantynowie Łódzkim, przy ulicy Przemysłowej. W otoczeniu zabudowa o kompatybilnej funkcji, w KM 420/11 18
sąsiedztwie tereny ŁSSE. Dojazd do działki bezpośredni drogą o nawierzchni asfaltowej. Działka posiada średnie możliwości zagospodarowania ograniczone jedynie poprzez zachwaszczenie. Działka o regularnym kształcie. Działka posiada przeznaczenie w MPZP przemysłowo-usługowe. Zgodnie z PKZW NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. Tabela nr 3 Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transkacji maksymalny - Vmax Cecha Waga cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Lokalizacja i 45% otoczenie 1 3 1 3 0,000 0,450 Uwarunkowania 10% planistyczne 3 3 1 3 0,100 0,100 Powierzchnia działki 20% 1 3 1 3 0,000 0,200 Dojazd, dostępnośc 10% mediów 2 4 1 4 0,033 0,100 Uciążliwości terenu 15% 1 2 1 2 0,000 0,150 Razem 100% 32,93 48,91 0,133 1,000 Różnica 2 0 Kd 30,47 Kg 48,91 Skala ocen: od 1 do 4 Rozstęp estymowany 18,44 Jako jednostkę porównawczą przyjęto łączną cenę 1 m 2 działki gruntu. Na podstawie danych zawartych w tabeli przyjęto następujące dane wyjściowe: Cena minimalna_estymowana C min= 30,47 zł/m 2 Cena maksymalna_estymowana C max = 48,91 zł/m 2 ΔC = C max C min = 18,44 zł/m 2 Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych. Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy Wagi Zakres kwotowy Liczba przedziałów poprawki Skok poprawki [zł.] Lokalizacja i otoczenie 45% 8,30 2 4,15 Uwarunkowania 10% 1,84 2 0,92 KM 420/11 19
planistyczne Powierzchnia działki 20% 3,69 2 1,84 Dojazd, dostępnośc mediów 10% 1,84 3 0,61 Uciążliwości terenu 15% 2,77 1 2,77 Suma 100% 18,44 Do porównań przyjęto trzy transakcje obrotu prawami własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej z sąsiednich obrębów oraz lokalizacji porównywalnych. Tabela 5. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem. Cechy Wyceniana nieruchomość Brużyczka Mała Górna Przemysłowa Lokalizacja i otoczenie dobra średnia dobra bdb Uwarunkowania planistyczne dobre bdb średnie bdb Powierzchnia działki dobra średnia dobra bdb Dojazd, dostępność mediów interpolacja średni dobry bdb Uciążliwości terenu znaczne znaczne znaczne średnie *Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen. W przypadku przedmiotu wyceny taka sytuacja ma miejsce dla cechy dojazd, dostępność mediów, gdyż przedmiotowa nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej utwardzonej trylinką. Tabela 7. Określenie średniej ceny 1 m 2 działki gruntu nr 45/2. Cechy Wagi Zakres kwotowy Liczba przedziałów poprawki Skok poprawki [zł.] Brużyczka Mała Górna Przemysłowa Lokalizacja i otoczenie Uwarunkowania planistyczne Powierzchnia działki Dojazd, dostępnośc mediów Uciążliwości terenu 45% 8,30 2 4,15 10% 1,84 2 0,92 4,15 0,00-4,15-0,92 0,92-0,92 20% 3,69 2 1,84 1,84 0,00-1,84 10% 1,84 3 0,61 0,92 0,31-0,31 15% 2,77 1 2,77 0,00 0,00-2,77 Suma 100% 18,44 5,99 1,23-9,99 Cena 1 m2 (zł) 32,93 33,25 48,91 Cena z uwzgl. poprawek (zł) 38,92 34,48 38,92 Cena średnia za 1m2 (zł) 37,44 Powierzchnia wycenianej działki (m2) 3 407 Wartość wycenianego prawa własności działek (zł) 127 562,62 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej działki nr 45/2 o powierzchni 0,3407 ha położonej w Konstantynowie Łódzkim, przy ul. Dąbrowa 9, w obrębie K-22, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, KM 420/11 20
ustalona na dzień 10 kwietnia 2018 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnego tysiąca wynosi: 128 000 zł słownie: sto dwadzieścia osiem tysięcy dziewięćset złotych. 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, z różnych segmentów rynku nieruchomości odpowiadającym wycenianym prawom, otrzymana w niniejszym operacie wartość rynkowa w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju nieruchomości. 2. Zaznaczyć należy że przez działkę przebiega gazociąg wysokociśnieniowy GN 300 psi ze strefą ochronną 15,0 m po obu stronach osi gazociągu, co stanowi znaczne ograniczenia, uciążliwości w zagospodarowaniu terenu. Przedmiotowa nieruchomość posiada również nieregularny kształt, z wąskim długim dostępem do drogi. Wszystkie powyższe uwarunkowania wpływają na znaczące pomniejszenie atrakcyjności wycenianej nieruchomości na tle analizowanego rynku. 3. Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej na działce gruntu nr 45/2, obręb K-22 w Konstantynowie Łódzkim przy ul. Dąbrowa 9, dla celów postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień 10 kwietnia 2018 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 128 000 zł słownie: sto dwadzieścia osiem tysięcy dziewięćset złotych 4. Przy ustalaniu wartości wycenianych praw do przedmiotowej nieruchomości do porównań wzięto nieruchomości będące przedmiotem obrotu z lokalizacji podobnych i o podobnych parametrach, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 5. Biorąc pod uwagę aktualny poziom cen na rynku nieruchomości, powierzchnię działki, jak również lokalizację oszacowaną wartość można uznać za adekwatną w stosunku do sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca powinien zapoznać się osobiście z treścią niniejszego operatu szacunkowego oraz z przedmiotową nieruchomością w terenie. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. Biegły dokonał zaokrągleń dopiero na ostatnim etapie obliczeń. 4. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 5. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 6. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. KM 420/11 21
7. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 8. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy seria i nr PZU S.A. SRM 0002617, SRM 0002618. 9. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 10. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń z tytułu hipotek nieruchomości oraz tych, które nie są autorowi znane. 11. Operat zawiera 22 (słownie: dwadzieścia dwie) ponumerowane strony (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 420/11 22
Załącznik nr 1 Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej w kontekście art. 948 2 k.p.c. Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu opisu i oszacowania nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym jest art. 948 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Zgodnie z tymże artykułem w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw. Tabela 6. Określenie wartości budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotem oszacowania z uwzględnieniem ich stopnia zużycia Rodzaj budowli i urządzeń Wartość poszczególnych elementów naniesień z uwzgl. zużycia technicznego[zł] Udział poszczególnych elementów naniesień w wartości nieruchomości Ogrodzenie 371,25 0,29% Nasadzenia 2 103,75 1,65% SUMA NANIESIEŃ 2 378,70 100% WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ 127 562,62 100% Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, niezabudowanej, wartości praw rzeczowych i wartości praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji mają być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń, przynależności i innych pożytków. Naniesienia takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu, instalacje techniczne w oderwaniu od budynków, nie przedstawiają z punku widzenia żadnej ODRĘBNEJ wartości, z drugiej strony bez nich wartość nieruchomości byłaby inna choćby ze względu na wysokość rynkowych czynszów najmu czy np. ze względu na zmianę szeroko pojętego współczynnika pustostanów. Elementy wymienione w pierwszej kolumnie powyższej tabeli, o których mowa w art. 948 2 takie jak budowle, inne urządzenia i przynależności prawa nie występują samodzielnie w obrocie wolnorynkowy. Ponadto w tym przypadku nie było pożytków, które mogłyby być przedmiotem odrębnej wyceny w postępowaniu egzekucyjnym. Rynek dowodzi, że w niektórych przypadkach, naniesienia na gruntach stanowią tzw. uciążliwości zmniejszające ich wartość, choć z punktu widzenia właściciela, mają one wysoką wartość indywidualną, ale nie wartość rynkową. KM 420/11 23