OPERAT SZACUKOWY Z OSZACOWANIA

Transkrypt

1 OPERAT SZACUKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ, POŁOŻONEJ W KONSTANTYNOWIE ŁÓDZKIM, UL. JÓZEFÓW 31, DZIAŁKA O NUMERZE EWIDENCYJNYM 56/1 W OBRĘBIE K-9, O POWIERZCHNI 0,3795 HA, KSIĘGA WIECZYSTA NR LD1P/ /7 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygn. akt Data opracowania: 08 grudnia 2016 roku

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w Konstantynowie Łódzkim, przy ul. Józefów 31, obręb K-9, działka nr 56/1 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w Konstantynowie Łódzkim, przy ul. Józefów 31 działka o numerze ewidencyjnym 56/1 w obrębie K-9, o powierzchni 0,3795 ha. Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje w całości Piotrowi Bogusławowi Kowalczyk (s. Bogdana i Danuty) na podstawie przeniesienia własności nieruchomości zawartego w formie aktu notarialnego numer rep A 19141/2008 oraz warunkowej umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego 17754/2008 z dnia 08 sierpnia 2008 roku. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/ /7. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, Pabianice. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami (część z możliwością zabudowy) oraz metoda korygowania ceny średniej (część rolna- zieleń). 4. Określona podejściem porównawczym wartość nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnego tysiąca złotych wynosi: WN = zł słownie: sto dwadzieścia dziewięć tysięcy złotych 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej oraz wykonania zdjęć: 12 października 08 grudnia 2016 roku. 18 listopada 2016 roku. 08 listopada 2016 roku. 08 listopada 2016 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia nadane w dniu 05 grudnia 1995 roku przez M.G.P. i B. u numer 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. 2

3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno-prawne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno-użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Określenie wartości części nieruchomości możliwością zabudowy: Określenie wartości 1 m 2 części rolnej nieruchomości: WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej w kontekście art k.p.c; 2. Wypełnienie dyspozycji 8. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; 3. Kopia wypisu z rejestru gruntów z dnia roku; 4. Kopia mapy ewidencyjnej z dnia rok; 5. Kopia pisma informującego właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Konstantynowie Łódzkim, przy ul. Józefów 31 wraz z potwierdzeniem odbioru i zwrotem listu. 3

4 1.PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY. Określenie nieruchomości: a) rodzaj nieruchomości: gruntowa niezabudowana b) położenie nieruchomości: Konstantynów Ł., obręb K-9, numer ewidencyjny działki 56/1 c) powierzchnia gruntu: 0,3795 ha d) numer Księgi Wieczystej: LD1P/ /7 Zakres wyceny: a) rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności niezabudowanej działki gruntu b) określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak 2.CEL WYCENY. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, Pabianice. 3.PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO. 3.1.Podstawa formalna wyceny. Zlecenie z dnia 27 września 2016 roku Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, Pabianice. Sprawa KM o numerze 7899/ Podstawy materialno-prawne. 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 nr 102 poz z późn. zm.) - UoGN; 2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 790 z późn. zm.) - UoKWiH; 3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 380 z późn. zm.) - KC; 4. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2016, poz. 778, późn. zm.) -UPZP; 5. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. 2016, poz. 922, z późn. zm.) UoODO 6. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) - RWNSOS; 7. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 1822, z późn. zm.) - KPC; 8. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK. 9. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; 10. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 roku, nr 38, poz. 454). 3.3.Źródła danych merytorycznych. 1. Wizja lokalna oraz wywiad terenowy przeprowadzona w dniu 08 listopada 2016 roku; 4

5 2. Uchwała nr XXII/246/08 Rady Miejskiej w Konstantynowie Łódzkim z dnia 29 kwietnia 2008 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszarze miasta Konstantynów w Łódzkiego pn. Józefów ; 3. Wypis z rejestru gruntów z dnia roku; 4. Mapa ewidencyjna z dnia roku; 5. Badanie KW nr LD1P/ /7 zgodnie ze stanem na dzień 08 listopada 2016 roku; 6. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 7. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 8. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4.DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY. Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej oraz wykonania zdjęć: 12 października 08 grudnia 2016 roku. 18 listopada 2016 roku. 08 listopada 2016 roku. 08 listopada 2016 roku. 5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 5.1.Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /7 Nieruchomość gruntowa. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne: Numer działki: 56/1. Identyfikator działki: _ /1. Obręb ewidencyjny: 9. Położenie: województwo łódzkie, powiat pabianicki, gmina Konstantynów Łódzki M., miejscowość Konstantynów Łódzki. Ulica: Józefów 31. Sposób korzystania: Ł łąki trwałe. Obszar: 0,3795 ha Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Brak wpisów. Dział II: Własność Właściciel Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje w całości Piotrowi Bogusławowi Kowalczyk (s. Bogdana i Danuty) na podstawie przeniesienia własności nieruchomości zawartego w formie aktu notarialnego numer rep A 19141/2008 oraz warunkowej umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego 17754/2008 z dnia 08 sierpnia 2008 roku. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Inny wpisu wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach z wniosku EFG Eurobank Ergasias S.A. w sprawie KM 838/10. 5

6 Rodzaj zmiany: wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela- Efg Eurobank Ergasias S.A. w sprawie KM 2992/11 do egzekucji toczącej się z nieruchomości prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach; wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela- "PKT.PL Polskie Książki Telefoniczne" Sp. z O.O. w sprawie KM 3016/11 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW; wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - "Vb Leasing Polska " S.A. we Wrocławiu w sprawie KM 562/15 - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika; wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Raiffeisen Bank Polska S.A. w Warszawie w sprawie - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w wysokości ,00 zł (słownie: sto cztery tysiące złotych) z tytułu kredytu udzielonego na podstawie umowy nr MGO z dnia 05 kwietnia 2007 roku, z terminem zapłaty do 06 kwietnia 2027 roku na rzecz Raiffeisen Bank Polska S.A. Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości ,00 zł (słownie: trzydzieści jeden tysięcy dwieście złotych) z tytułu odsetek od kredytu udzielonego na podstawie umowy nr MGO z dnia 05 kwietnia 2007 roku, z terminem zapłaty do 06 kwietnia 2027 roku na rzecz Raiffeisen Bank Polska S.A. Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości ,00 zł (słownie: czterysta tysięcy złotych) z tytułu spłaty kredytu udzielonego umową nr HL z dnia 16 czerwca 2008 roku, odsetki zmienne na rzecz Polbank EFG Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie. Hipoteka przymusowa zwykła w wysokości 2 098,50 zł (słownie: dwa tysiące dziewięćdziesiąt osiem 50/100 złotych) należność z tytułu podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdzona administracyjnymi tytułami wykonawczymi na rzecz Skarbu Państwa Naczelnika Urzędu Skarbowego Łódź Polesie, z siedzibą w Łodzi. Hipoteka przymusowa w wysokości ,34 zł (słownie: czterdzieści osiem tysięcy czterysta dwadzieścia osiem 34/100 złotych) należność z tytuł składek na ubezpieczenie społeczne za okres od do , decyzja administracyjna na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych I Oddziału w Łodzi. Hipoteka przymusowa w wysokości ,11 zł (słownie: siedemnaście tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt siedem 11/100 złotych) należność z tytuł składek na ubezpieczenie zdrowotne za okres od do , decyzja administracyjna na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych I Oddziału w Łodzi. Hipoteka przymusowa w wysokości 3 267,43 zł (słownie: trzy tysiące dwieście sześćdziesiąt siedem 43/100 złotych) należność z tytuł składek na fundusz pracy za okres od do , decyzja administracyjna na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych I Oddziału w Łodzi. 6

7 Hipoteka przymusowa w wysokości 1 140,00 zł (słownie: jeden tysiąc sto czterdzieści złotych) należność z tytuł opłaty dodatkowej, decyzja administracyjna na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych I Oddziału w Łodzi. b)według ewidencji gruntów: własność: Piotr Kowalczyk Nr działki Położenie działki Pow. działki (ha) Nr KW lub inny dokument własności Opis użytku Klasa Pow. uż. ( ha) 56/1 Józefów 31 Konstantynów Ł. 0,3795 LD1P/ /7 Ł Ps IV VI 0,2595 0, Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego na obszarze Konstantynów Ł. pn. Józefów uchwalonego uchwałą Nr XXII/246/08 Rady Miejskiej w Konstantynowie Łódzkim z dnia 29 kwietnia 2008 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w części obszaru miasta Konstantynów Łódzki, w planie tym nieruchomość z przedmiotową działką gruntu znajduje się w części (80 m od granicy działki) na terenie oznaczonym symbolem 47 MNe tereny o podstawowym przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym ekstensywnym realizowana w formie zabudowy wolnostojącej. Natomiast pozostała cześć to teren oznaczony symbolem planu 33 ZN tereny zielone, łąki w dolinie rzeki Ner. Tylna linia zabudowy ze względu na skarpę (ostry spadek w terenu w kierunku Ner) w odległości ok. 80 m od granicy działki, a zatem faktyczna powierzchnia działki z możliwością zabudowy to 1456 m 2. Pozostała część działki 2339 m 2 to tereny zielone, łąki. Ponadto wzdłuż zachodniej granicy działki przebiega linia średniego napięcia SN 15KV. Linia SN 15kV 7

8 5.3. Stan techniczno-użytkowy nieruchomości. Lokalizacja i czynniki środowiskowe. Konstantynów Łódzki miasto i gmina w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim, położone nad rzeką Ner, wchodzi w skład aglomeracji łódzkiej. Zabudowa miasta rozciąga się wzdłuż głównej ulicy handlowej, którą przebiega linia tramwajowa Łódź - Lutomiersk. Zachował się pierwotny układ miasta z dwoma rynkami i siecią prostopadłych ulic. W ostatnich kilkunastu latach nastąpił rozwój inwestycyjny gminy. Budynek nowego liceum to pierwsza wielka inwestycja. Potem była pływalnia i nowoczesna ciepłownia, a także Grupowa Oczyszczalni Ścieków w Łodzi. Konstantynów od lat wyróżnia się najniższymi w województwie stawkami podatków uchwalanych przez władze samorządowe. Działalność gospodarczą prowadzi tu blisko 1500 podmiotów. Jest to ośrodek przemysłowo-usługowy z rozwiniętym przemysłem: włókienniczym, odzieżowym, drzewnym, spożywczym. W mieście funkcjonuje pięć oddziałów banków. Jest tu wiele obiektów sportowych, w tym nowoczesna kryta pływalnia i ośrodek rekreacyjny nad stawami. Ze wschodu na zachód biegnie przez miasto droga wojewódzka nr 710 z linią tramwajową (nr 43 i 43 bis), liniami autobusowymi i mikrobusowymi. Łączy ona Konstantynów z całą zamieszkałą przez około miliona mieszkańców aglomeracją. Z północy na południe przebiega droga krajowa nr 71 będąca obwodnicą dla Łodzi. Pomiędzy miastami aglomeracji istnieje również silna więź powiązań gospodarczych i społecznych. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w południowej części miasta, praktycznie na granicy miasta przy ul. Józefów. Na odcinku, na którym znajduje się przedmiot wyceny ulica ta jest pokryta nawierzchnią asfaltową. Ze względu na położenie na granicy Konstantynowa Łódzkiego i Łodzi dobre połączenie z miastem. Najbliższa komunikacja miejska przystanek autobusowy w odległości ok. 700 m przy ul. Łaskiej. Drobne punkty usługowo-handlowe w odległości ok.1 km. Przedmiotowa działka gruntu ma kształt wydłużonego prostokąta o szerokości 18,2 m. oraz ok. 208 m na długość. Działka ma jest zaniedbana, opuszczona, z wyraźnym spadkiem w kierunku północnym w stronę rzeki Ner. Działka niezabudowana oraz niezagospodarowana. Działka ogrodzona jedynie od frontu siatką przytwierdzoną do metalowych słupków, natomiast boki działki od frontu ograniczają sąsiednie nieruchomości. Zaplecze działki nieogrodzone. Mapa 1: Granice przedmiotowej działki 56/1 (stosownie do mapy ewidencyjnej) 8

9 W otoczeniu przedmiotowej nieruchomości znajdują się jednorodzinne budynki mieszkalne, a także tereny leśne rekreacyjne. Są to tereny o dużym potencjale, funkcji mieszkaniowej. Zdjęcia 1-2 Otoczenie nieruchomości Z uwagi na fakt, iż przedmiotowa nieruchomość jest dobrze usytuowana w niedalekiej odległości od głównej ulicy Łaskiej, jej lokalizację w kontekście sprawowanej funkcji należy uznać za bardzo dobrą. Mapa 2: Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości przy ul. Józefów w Konstantynowie Łódzkim Przedmiotowa działka gruntu jest niezagospodarowana, częściowo ogrodzona, zachwaszczona. Od strony zachodniej graniczy z działką zabudowana budynkiem mieszkalnym, natomiast od strony wschodniej budynek w stanie surowym zamkniętym, niezamieszkały. Wzdłuż zachodniej granicy działki przechodzi linia średniego napięcia SN 15kv, ponadto na terenie działki znajduje się słup, co ma wpływ na ograniczone możliwości zagospodarowania terenu działki. 9

10 Zdjęcia 3-4 Przedmiotowa nieruchomość Stan zagospodarowania nieruchomości Teren nieruchomości: niezabudowany Kształt działki: regularny Rzeźba terenu: spadek w kierunku północnym Zadrzewienie: krzewy, pojedyncze drzewa Ogrodzenie: brak Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Nieruchomość posiada dostęp do energii elektrycznej. Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji Obszar, na którym położona jest nieruchomość posiada ograniczony dostęp do usług bytowych i komunalnych, najbliższy przystanek komunikacji miejskiej autobus w odległości ok. 700 m przy ulicy Łaskiej. W odległości ok. 1 km zaplecze usługowo-handlowe. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art UoGN o następującej treści: 10

11 Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Zgodnie z notą interpretacyjną V.4 Wycena nieruchomości rolnych przedmiotem wyceny może być sam grunt lub określona część składowa nieruchomości rolnej. Określenia wartości można dokonać poprzez wydzielenie funkcjonalnych części celem ich odrębnej wyceny. Wydzielone funkcjonalne części nie muszą odpowiadać warunkom przewidzianym przepisami prawa dla podziału nieruchomości. Z nieruchomości wydzielono część przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Na część, która zgodnie z MPZP może być zabudowana (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej), składa się część działki 56/1 o głębokości 80 m od drogi, tworząc obszar o powierzchni 1456 m 2. Po wydzieleniu z nieruchomości części przeznaczoną na MN pozostała niezabudowana część rolna działki 56/1 o powierzchni 2339 m 2. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Ze względu na dość dużą liczbę transakcji, zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości części rolnej zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Do analizy porównawczej dla części rolnej przyjęto n/w cechy rynkowe, które w najbardziej istotny sposób wpływają na wartość rynkową części o przeznaczeniu ZN nieruchomości: 1. lokalizacja 2. powierzchnia gruntu 3. bonitacja 4. kształt działki, uwarunkowania działki 5. kultura gleby, stosunki gruntowo wodne 6. dojazd, dostępność 11

12 został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Wartość rynkową części nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1m 2 gruntu. Do analizy porównawczej dla części pod zabudowę mieszkaniowa przyjęto n/w cechy rynkowe, które w najistotniejszy sposób wpływają na wartość rynkową tej części nieruchomości: 1. lokalizacja i otoczenie 2. dojazd 3. uciążliwości terenu 4. powierzchnia działki Badaniem objęto teren obejmujący swym zasięgiem miasto Konstantynów Łódzki oraz gminy sąsiednie (powiat pabianicki) o podobnym charakterze. Określone cechy rynkowe nieruchomości mających wpływ na wartość przedmiotu wyceny mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Analiza porównawcza Opis cech rynkowych dla części nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową- wraz z przypisanymi im wartościami: L.p Cecha Ocena Opis 1. Lokalizacja i otoczenie 2. Powierzchnia działki 3. Uciążliwości terenu 5. Dojazd/ dostępność Bardzo dobra Dobra Lokalizacja ciesząca się dużym zainteresowaniem nabywców, z dobrym dojazdem zarówno do centrum miasta Konstantynów Łódzki jak wylotem do Łodzi. W sąsiedztwie przewaga nowo wybudowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Teren rozwijający się, sprzyjający funkcji mieszkaniowej. Lokalizacja średnio postrzegana przez potencjalnych nabywców, w umiarkowanym stopniu rotująca. W sąsiedztwie zarówno tereny niezabudowane jak i budynki mieszkalne zarówno stare budownictwo jak i pojedyncze nowe. Bardzo dobra Powierzchnia działki do 1000 m 2 Dobra Powierzchnia działki rzędu m 2 Średnia Powierzchnia działki powyżej 1601 m 2 Występują Brak Średni Dobry Spełniony co najmniej jeden z wymienionych. Ograniczenia w zagospodarowaniu terenu działki w postaci zadrzewienia, zakrzewienia, tereny podmokłe, zabudowania w ostrych granicach, ograniczenia prawne - przesyły, nachylenie terenu, kształt działki nieregularny tzn. ograniczający możliwości zagospodarowania działki, utrudniona komunikacja, ograniczone możliwości zabudowy związane z MPZP. Brak w/w dostęp z drogi utwardzonej i gruntowej bez objazdów dostęp z drogi asfaltowej 12

13 Dla części rolnej działki 56/1 każdej z cech przypisano pięć stopni (grup) w skali wartości: Cecha Stopień wartości Opis znaczenia stopnia wartości cechy a b c Lokalizacja Powierzchni a działki słaba średnia dobra duża średnia blisko zabudowy wsi średnio odległych od ośr. miejskich bądź też na terenie ośrodków gminnych, jednakże na ich granicy z dala od zabudowy w miejscowościach gminnych, we wsiach w pobliżu miast w obrębie ośrodków miejskich powyżej 0,61 ha 0,31-0,6 ha mała 0,1-0,3 ha Bonitacja niska WBG < 0,2 Kształt, uwarunkow ania działki Kultura gleby, stos. grunt.- wodne Dojazd, dostępność słaba WBG 0,2 < 0,6 średnia WBG 0,6 < 1,0 dobra WBG 1,0 < 1,3 b. niekorzyst nieforemny, zróżnicowany wysokościowo ny niekorzyst ny nieforemny średniokorzystny zbliżony do prostokąta, trapez, o niewielkim spadku korzystny prostokąt z ewentualnym niewielkim spadkiem b. korzystny prostokąt o stosunkach boków 1-1,5 bez zróżnicowań poziomych zła słaba średnia dobra niedogodn y średni dobry zachwaszczona, z samosiewami drzew i krzewów, podmokłe, zalewowe o niewielkim zachwaszczeniu, podmokłe uprawiana, średnio nawożona dobrze uprawiana, czysta drogą gruntową wyboistą z dalekimi objazdami od osady dostęp z drogi utwardzonej i gruntowej bez objazdów od osady dostęp z drogi asfaltowej 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTY NIEZABUDOWANE Trendy na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową Przy wyborze działki pod budowę domu należy zacząć od spraw niezwykle ważnych, aczkolwiek trudno definiowalnych. Lokalizacja ma bezpośredni i znaczący wpływ na cenę działki. Im dalej od centrów dużych miast tym taniej (choć są wyjątki od tej reguły - działki położone w szczególnie urokliwych miejscach mogą być drogie niezależnie od położenia). Ważną kwestią jest dojazd (jak szybko przedostaniemy się z naszego przyszłego siedliska do miejsc, w których często bywamy - pracy, szkoły, centrum miasta). Warto zapoznać się z okolicą, porozmawiać z mieszkańcami pobliskich 13

14 domów. Taki rekonesans da nam także odpowiedź na pytanie czy w bliskim sąsiedztwie nie ma obiektów uciążliwych dla mieszkańców. Lepiej dowiedzieć się zawczasu, że tuż obok działa fabryka chemiczna lub znajduje się nielegalne wysypisko śmieci. Kolejny krok to przejrzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który odpowie nam na pytanie czy w miejscu, które wybraliśmy możemy wybudować dom jednorodzinny, a jeśli tak to jakie powinny być jego parametry. Wyjaśni również wiele wątpliwości dotyczących zagospodarowania terenów sąsiednich i planowanych inwestycji drogowych i technicznych. Jest to bardzo istotne, aby ustrzec się niemiłych niespodzianek, może się bowiem zdarzyć, że w przyszłości pod naszym nosem zostanie wybudowana trasa szybkiego ruchu. Jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego, należy sprawdzić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeśli i tego dokumentu nie uchwalili samorządowcy, trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Może się o nią starać każdy, zgoda właściciela gruntu, który nas interesuje nie jest konieczna. Nawet najpiękniejsza działka, do której nie mamy jak dojechać, staje się bezużyteczna. Bez drogi dojazdowej nie otrzymamy warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Musimy wtedy wystąpić do gminy o ustanowienie służebności drogi koniecznej na przyległych działkach, co wiąże się ze sporymi kosztami. Najlepiej, jeśli działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jest utwardzona, zadbana i słabo uczęszczana. Natomiast jeśli do naszej działki prowadzi droga gruntowa, trzeba mieć świadomość, że poruszanie się po niej tuż po intensywnych opadach deszczu lub śniegu, może być nie lada wyzwaniem. Zimą natomiast czeka nas sporo pracy przy odśnieżaniu. W przypadku powierzchni działki, nie zawsze sprawdza się zasada, im więcej tym lepiej. Dużą działkę, ale bardzo wąską i długą, trudno sensownie zagospodarować. Dlatego najlepsze są place zbliżone kształtem do kwadratu, ew. lekko prostokątne. Należy się zastanowić jaką kubaturę, bryłę i ilość kondygnacji będzie miał nasz przyszły dom, w dużym stopniu determinuje to minimalną wielkość działki. Pod dom 100-metrowy wystarczy działka mkw., dom 250 mkw. powinien stać na działce o pow. min. 1 tys. m2., obszerna rezydencja wymaga odpowiednio rozległej parceli. Ważne są również względy estetyczne. Czasami warto dopłacić za działkę trudniejszą, o nieregularnej powierzchni, pochyłą lub zalesioną, jeśli daje nam ona dużo większe możliwości ciekawego usytuowania budynku. Jeśli postawimy dom na stromym zboczu, raczej nie grozi nam sytuacja, że budynki wybudowane po sąsiedzku zasłonią nam piękny widok z okna. Kupując działkę zalesioną upewnijmy się czy nie trzeba będzie wycinać drzew, co może być zbyt kosztowne lub zgoła niemożliwe. Czasem warto zaprojektować dom i jego otoczenie tak, by tworzył harmonijną kompozycję z rosnącymi już na działce drzewami i krzewami. Pamiętajmy, że dom można zbudować w rok lub dwa, a drzewo musi rosnąć bardzo długo, aby osiągnąć odpowiednią wysokość (wg. portalu RynekPierwotny.com). Każdy medal ma dwie strony. Niezbyt atrakcyjne sąsiedztwo i odpychający 14

15 widok z okna mogą obniżyć wartość gruntu, a na dodatek czeka sporo pracy, aby odgrodzić się od niepożądanych widoków. Zaletą takiej działki może być jednak cena i nie trzeba pochopnie z niej rezygnować, istnieje bowiem wiele sposobów na takie zagospodarowanie terenu (np. budowa muru lub bardzo wysoki żywopłot), aby problem choć częściowo rozwiązać. Działki nieuzbrojone są z reguły tańsze, należy jednak przeliczyć, ile będzie w przyszłości kosztowało doprowadzenie niezbędnych instalacji lub wybudowanie własnych, takich jak studnia, szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków. Może się okazać, że w ogólnym rozrachunku taniej będzie kupić działkę wyposażoną we wszystkie potrzebne media. Dzięki temu możemy również szybciej ruszyć z budową. Rynek działek pod zabudowę rządzi się nieco innymi prawami niż pozostałe segmenty rynku nieruchomości. Ponieważ ziemi nie będzie przybywać, właściciele parceli, nie obawiając się konkurencji, nie spieszą się z ich sprzedażą, bo koszty utrzymania takich nieruchomości nie są wysokie. Analizy wskazują, że osoby poszukujące działek najbardziej preferowały nieruchomości z ceną między tys. złotych. Analizie poddano rynek nieruchomości o charakterze podobnym do nieruchomości szacowanej. Na wartość gruntu znaczący wpływ ma lokalizacja, której wyznacznikiem jest dobry dostęp dla potencjalnych mieszkańców. Na ocenę lokalizacji wpływ ma również możliwość dojazdu do nieruchomości środkami komunikacji miejskiej, jak i samochodem, a także intensywność ruchu kołowego na ulicach bezpośrednio przylegających do nieruchomości. Analiza transakcji nieruchomościami porównywalnymi Analizą objęto okres niecałych dwóch lat od stycznia 2015 r. Wyceniający badał rynek gruntów budowlanych inwestycyjnych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną o powierzchniach m 2. W bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotu wyceny oraz w lokalizacjach porównywalnych istnieje duży poziom obrotu nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - działek gruntu o powierzchni do 1000 m 2. Działek gruntu o powierzchni powyżej 1001 m 2 jest znacznie mniej. W określonym wyżej zakresie przestrzennym, rodzajowym i czasowym zanotowano 6 transakcji porównywalnych. Rozpiętość cen jest umiarkowana i waha się od 46,55 zł/m 2 do około 85,00 zł/m 2. Szacowana nieruchomość w świetle powyższych uwarunkowań plasuje się na poziomie powyżej średniej dla analizowanego rynku. Segment rynku: Wybrany geograficzny obszar Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Badaniem rynku objęto możliwie najbliższą okolicę nieruchomości wycenianej. Sposób i dostępność finansowania Coraz częściej jednak gotówką. 15

16 Aktywność budowlana Aktualna oferta Trend zmian cen na badanym rynku gruntów Zachowania inwestorów działki W najbliższej okolicy rosnąca. Duża podaż nieruchomości podobnych o zawyżonych oczekiwaniach sprzedających. Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży praw do nieruchomości gruntowych, które zostały zanotowane na przełomie ostatnich 2 lat od daty wyceny. Na analizowanym rynku nie zaobserwowano mierzalnego trendu zmiany cen. Z badań preferencji inwestorów wynika, że dla większości z nich podstawowym kryterium podejmowania decyzji o zakupie jest lokalizacja i otoczenie nieruchomości. Wpływ tej cechy w badanym zbiorze jest na poziomie 40%. Dla każdej nieruchomości będącej przedmiotem obrotu istotną cechą jest jakość komunikacji z drogą publiczną i dostępność mediów. Cecha ta wiąże się nie tylko z rodzajem nawierzchni, ale i dostępnością mediów, do których dostęp może być ograniczony w przypadku braku uregulowania dostępu do drogi publicznej oraz związanych z tym mediów. Zarówno wpływ cechy dojazd jak jest na poziomie 5%. Wielkość działki jest również czynnikiem różnicującym zachowania inwestorów. Na większe działki potrzeba więcej kapitału do ich zakupu. Z punktu widzenia przeznaczenia w MPZP, optymalne są działki rzędu m 2. Wpływ tej cechy jest rzędu 10%. Na analizowanym rynku istotną cechą jest również występowanie uciążliwości w zagospodarowaniu terenu, w tym przypadku cecha ta wynosi 45%. W praktyce budując model nieruchomości porównywalnych wyceniający stara się dobrać te, które różnią się jak najmniejszą liczbą cech różnicujących. W ten sposób eliminowane są transakcje znacznie odstające od przedmiotu wyceny oraz ograniczany jest przedział zmian cen. Tak też postąpiono w tym przypadku, eliminując z transakcji porównawczych te, które w mniejszym od innych stopniu spełniają kryteria podobieństwa. Dobierając transakcje porównawcze, biegły kierował się ich potencjałem i podobnym przeznaczeniem. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego. Trend zmian cen na rynku dla gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na terenie Konstantynowa Łódzkiego, które zostały zanotowane w okresie ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny nie odnotowano mierzalnego trendu zmiany cen. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Trend zmian cen na rynku dla gruntów rolnych ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie powiatu pabianickiego, które zostały zanotowane w okresie ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie nie odnotowano mierzalnego trendu zmiany cen. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 16

17 8.2. Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Określenie wartości części nieruchomości możliwością zabudowy: Wartość rynkową części działki 56/1 z możliwością zabudowy określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1m 2 działki gruntu. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej, pod względem, wielkości powierzchni, dojazdu oraz przeznaczenia MN. Dlatego też nie zawsze najnowsze transakcje okazywały się odpowiednie do dalszej analizy. Bardzo ważna jest lokalizacja, która jeśli jest dobra ułatwia sprzedaż i ma znaczący wpływ na cenę. Nieruchomości tego rodzaju, co wyceniana były przedmiotem transakcji i jest na nie określony popyt. Tabela 1: Zaobserwowane transakcje rynkowe nieruchomości gruntowych niezabudowanych Lp. Powierzchnia działek Cena 1 m 2 Data transakcji Obręb Ulica [m 2 ] [zł] K - 10 Polna , K - 10 Polna , K - 9 Józefów , K - 9 Józefów , K - 9 Bn , K - 9 Józefów ,00 C min - C max - Opis transakcji wziętych do porównań: 1. Transakcja w tabeli nr 1 powyżej o numerze 1 Nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3488 m 2. Nieruchomość usytuowana przy ul. Polnej. Działka położona na terenie zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności zabudowy. W otoczeniu zarówno działki niezabudowane jak i pojedyncze budynki mieszkalne. Działka o nieregularnym kształcie, dojazd drogą gruntową. 2. Transakcja w tabeli nr 1 powyżej o numerze 2 - Nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 3233 m 2. Nieruchomość usytuowana przy ul. Polnej. Działka położona na terenie zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności zabudowy. W otoczeniu zarówno działki niezabudowane jak i pojedyncze budynki mieszkalne. Działka o nieregularnym kształcie, dojazd drogą gruntową. 3. Transakcja w tabeli nr 1 powyżej o numerze 4 - Nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1099 m 2. Nieruchomość usytuowana przy ul. Józefów. Działka położona na terenie zabudowy mieszkaniowej o wzmożonej aktywności budowlanej. Działka o regularnym kształcie, dojazd drogą gruntową. W najbliższym sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny leśne - rekreacja. Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 2. 17

18 Tabela nr 2 Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Cecha Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transkacji maksymalny - Vmax Waga cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Lokalizacja i otoczenie 40% ,000 0,400 Powierzchnia działki 10% ,000 0,100 Uciążliwości terenu 45% ,000 0,450 Dojazd 5% ,000 0,000 Razem 100% 46,55 85,00 0,000 0,950 Różnica 0 0 Kd 50,00 Kg 88,00 Skala ocen: od 1 do 4 Rozstęp estymowany 38,00 Cena minimalna_estymowana: Cena maksymalna_estymowana: C min = 50,00 zł/m 2 C max = 88,00 zł/m 2 ΔC = C max - C min =88,00 zł/m 2 50,00 zł/m 2 = 38,00 zł/m 2 Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi Cechy Wyceniana nieruchomość Polna Józefów Polna Lokalizacja i otoczenie bardzo dobra dobra bardzo dobra dobra Powierzchnia działki dobra średnia dobra średnia Uciążliwości terenu występują występują brak występują Dojazd dobry średni średni średni Do porównań przyjęto trzy transakcje obrotu prawami własności do nieruchomości gruntowych niezabudowanych o podobnych parametrach do przedmiotowej nieruchomości i mieszczących się w sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Tabela 4. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem. Cechy Wagi Zakres kwotowy Skok poprawki Lokalizacja i otoczenie 40% 15,20 15,20 Powierzchnia działki 10% 3,80 1,90 Uciążliwości terenu 45% 17,10 17,10 Dojazd 5% 1,90 1,90 Suma 100% 38,00 Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości gruntowych niezabudowanych będących przedmiotem porównań oraz przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest przedstawiona w tabeli nr 5. 18

19 Tabela 5. Określenie średniej ceny transakcyjnej 1 m 2 działki gruntu. Cechy Lokalizacja i otoczenie Powierzchnia działki Uciążliwości terenu Wagi Zakres kwotowy Skok poprawki Polna Józefów Polna 40% 15,20 15,20 15,20 0,00 15,20 10% 3,80 1,90 1,90 0,00 1,90 45% 17,10 17,10 0,00-17,10 0,00 Dojazd 5% 1,90 1,90 1,90 1,90 1,90 Suma 100% 38,00 19,00-15,20 19,00 Cena łączna transakcyjna (zł) 46,55 72,79 50,60 Cena 1 m 2 z uwzgl. poprawek (zł) 65,55 57,59 69,60 Cena skoryg. (zł) 64,25 Określenie wartości części nieruchomości z możliwością zabudowy: W g_mn = powierzchnia działki gruntu x C ŚR gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni działki gruntu (tabela nr 5) W g_mn = 1456 m 2 x 64,25 zł/m 2 =93 543,15 1 zł Określenie wartości 1 m 2 części rolnej nieruchomości: Tabela 6: Zaobserwowane transakcje rynkowe nieruchomości rolnych Lp. Data Powierzchnia Cena 1 m Miasto/Gmina Obręb transakcji działek [ha] [zł] Cena 1 ha [zł] Lutomiersk Lutomiersk 0,2354 2, , Lutomiersk Charbice Dolne 0,9800 2, , Pabianice 23 Świątniki 0,6072 2, , Pabianice 23 Świątniki 0,4508 3, , Konstantynów Łódzki K - 5 0,2662 3, , Lutomiersk Czołczyn 0,3700 4, , Pabianice 18 Piątkowisko 0,1516 6, , Lutomiersk Wrząca 0,1001 9, , Lutomiersk Lutomiersk 0, , , Pabianice Bychlew 0, , , Pabianice Świątniki 0, , ,00 Opis transakcji o cenie minimalnej i maksymalnej: 1. Transakcja oznaczona w tabeli nr 6, jako nr 1 Prawo własności działki gruntu o powierzchni 0,2354 ha o wydłużonym kształcie, położona w oddaleniu od drogi publicznej, dojazd gruntową wyboistą z dalekim objazdem od drogi publicznej. Nieruchomość usytuowana na pograniczu Lutomierska i wsi Kazimierz w oddaleniu od zabudowy. W najbliższym otoczeniu znajdują się tereny niezabudowane, niezagospodarowanie. Grunt nieforemny, tereny podmokłe, zachwaszczone, nieuprawiane, o niskiej bonitacji. 1 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. 19

20 2. Transakcja oznaczona w tabeli nr 6, jako nr 11 Prawo własności działki gruntu o powierzchni 0,3384 ha, działka niezabudowana. Działka o regularnym kształcie prostokąta z szerokim dostępem do drogi. Dojazd drogą gruntową. Nieruchomość znajduje się na terenie wsi Świątniki, w sąsiedztwie tereny niezabudowane. Teren płaski, brak uciążliwości, kultura gleby dobra. Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 7. Tabela nr 7 Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Cecha Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transkacji maksymalny - Vmax Waga cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Lokalizacja 25% ,000 0,125 Powierzchnia działki 5% ,000 0,025 Bonitacja 30% ,000 0,300 Kształt, uwarunkowania działki 10% ,000 0,100 Kultura gleby, 15% ,000 0,150 Dojazd, dostępność 15% ,000 0,075 Razem 100% , ,00 0,000 0,775 Różnica 0-2 Kd ,00 Kg ,00 Skala ocen: od 1 do 4 Rozstęp estymowany ,00 Cena minimalna estymowana: C min = ,00 zł/ha Cena maksymalna estymowana: C max = ,00 zł/ha ΔC = C max - C min = ,00 zł/ha ,00 zł/ha = ,00 zł/ha Wartość rynkową 1 m 2 części rolnej działki 56/1 o łącznej powierzchni 0,2275 ha określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość gruntu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Σ Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Σ U i suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy 20

21 W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cenę minimalna_est C min_est = ,00 zł/ha Cena maksymalna_est C max_est = ,00 zł/ha Cena średnia C śr_est = ,45 zł/ha Stwierdzono dużą rozpiętość cen, na którą mają wpływ jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy: - Lokalizacja - Powierzchnia gruntu - Bonitacja - Kształt, uwarunkowania działki - Kultura rolna, stosunki gruntowo-wodne - Dojazd, dostępność Wpływ takich cech jak: - przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - stan prawny został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza cech wpływających na ceny nieruchomości wykazała, że wagi tych cech w różnicy między ceną maksymalna i minimalną kształtują się następująco: - Lokalizacja - 25 % - Powierzchnia gruntu - 5 % - Bonitacja - 30 % - Kształt - 10 % - Kultura rolna, stosunki gruntowo-wodne - 15 % - Dojazd, dostępność - 15 % Granice współczynników korygujących są następujące: Cmin 21200,00zl / ha Cmax ,00zl / ha = = 0,2926 = = 3,0729 C 72445,45zl / ha C 72445,45zl / ha śr Tabela 8 : Określenie zakresu współczynników korygujących Udział cechy w LP Cechy rynkowe ΔC (%) Cmin/Cśr Cmax/Cśr U I-MIN U I-MAX (waga cechy) Lokalizacja 25 0,2926 3,0729 0,0732 0, Powierzchnia gruntu 5 0,2926 3,0729 0,0146 0, Bonitacja 30 0,2926 3,0729 0,0878 0, Kształt, uwarunkowania działki śr 10 0,2926 3,0729 0,0293 0, Kultura rolna, stos.grwod. 15 0,2926 3,0729 0,0439 0, Dojazd, dostępność 15 0,2926 3,0729 0,0439 0,4609 Suma 100 0,2926 3,

22 Tabela 9 : Określenie wartości współczynników korygujących dla poszczególnych stopni wartości cechy: Lokalizacja Stopień wartości cechy słaba średnia dobra Przypisany udział % w wadze 0 12,5 25 Współcz. koryg. dla danego stopnia wartości 0,0732 0,4207 0,7682 Powierzchnia działki Stopień wartości cechy mała średnia duża Przypisany udział % w wadze 0 2,5 5 Współcz. koryg. dla danego stopnia wartości 0,0146 0,0841 0,1536 Bonitacja Stopień wartości cechy niska słaba średnia dobra Przypisany udział % w wadze Współcz. koryg. dla danego stopnia wartości 0,0878 0,3658 0,6438 0,9219 Kształt, uwarunkowania działki Stopień wartości cechy b. niekorzystny niekorzystny średniokorzystny korzystny b. korzystny Przypisany udział % w wadze 0 2,5 5 7,5 10 Współcz. koryg. dla danego stopnia wartości 0,0293 0,0988 0,1683 0,2378 0,3073 Kultura rolna, stos.gr-w. Stopień wartości cechy złe słabe średnie dobre Przypisany udział % w wadze Współcz. koryg. dla danego stopnia wartości 0,0439 0,1829 0,3219 0,4609 Dojazd, dostępność Stopień wartości cechy niedogodny średni dobry Przypisany udział % w wadze Współcz. koryg. dla danego stopnia wartości 0,0439 0,2524 0,4609 W tabeli poniżej w oparciu o ustaloną charakterystykę zawartą w opisie podano stopnie wartości cech oraz określono wartości współczynników korygujących dla części rolnej działki 56/1 o powierzchni 2339 m 2. 22

23 Tabela 10 : Wartości współczynników korygujących LP Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC (%) U I-MIN U I-MAX Stopień wartości cechy nier. wyc. Udział % w wadze Współcz. koryg. dla danego stopnia wartości Lokalizacja 25 0,0732 0,7682 dobra 25 0, Powierzchnia gruntu 5 0,0146 0,1536 mała 0 0, Bonitacja 30 0,0878 0,9219 średnia 15 0, Kształt, uwarunkowania 10 0,0293 0,3073 b. niekorzystny 0 0,0293 działki 5 Kultura rolna, stos.grw. 15 0,0439 0,4609 słaba 5 0, Dojazd, dostępność 15 0,0439 0,4609 dobry 15 0,4609 Suma 100 0,2926 3,0729 2,0998 Określona wartość jednostkowa w odniesieniu do 1 ha powierzchni gruntu: Cj = C śr * Σ U i Cj = ,45 zł/ha * 2,0998 = ,35 zł/m 2 Zatem wartość części rolnej działki 56/1 o powierzchni 0,2339 ha wyniesie: W R_rolnej = 0,2339 ha * ,35 zł/m 2 = ,42 zł Wartość prawa własności działki gruntu nr 56/1 o łącznej powierzchni 0,3795 ha wyniesie: W RN= W g_mn+ W R_ rolnej W RN=93 543,15 zł ,42 zł = ,56 zł Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w Konstantynowie Ł., ul. Józefów 31 działka nr 56/1 w obrębie K-9 dla celów postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień 18 listopada 2016 roku podejściem porównawczym, w zaokrągleniu do pełnego tysiąca złotych wynosi: zł słownie: sto dwadzieścia dziewięć tysięcy złotych 9.WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju nieruchomości. Przy ustalaniu wartości wycenianych praw do przedmiotowej nieruchomości położonej w Konstantynowie Ł., obręb K-9, działka 56/1, do porównań wzięto nieruchomości będące przedmiotem obrotu z lokalizacji porównywalnych i o podobnych parametrach, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 23