OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁEK GRUNTU O NUMERACH EWIDENCYJNYCH 248/3 (LD1P/ /6), 248/2, 248/4 (LD1P/ /3) O ŁĄCZNEJ POWIERZCHNI 0,1725 HA WRAZ Z PRAWEM WŁASNOŚCI BUDYNKU BIUROWO-USŁUGOWO-MAGAZYNOWEGO POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY SKŁODOWSKIEJ CURIE 13-15, W OBRĘBIE P-07 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy, posiadający uprawnienia zawodowe nadane w dniu 05 XII 1995 roku przez MGP i B, numer 1676,biegly Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów, REV, RICS, członek ŁSRM. Sygn. akt. KM 2622/17 Data opracowania: 05 lutego 2018 r.

2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANYCH BUDYNKAMI HANDLOWO-USŁUGOWO- MAGAZYNOWYMI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowo-usługowo-magazynowym objętej KW LD1P/ /6, LD1P/ / WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej w kontekście art k.p.c Załączniki: 1. Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej w kontekście art k.p.c.; 2. Wypis z ewidencji gruntów i kartoteki budynków z dnia 17 stycznia 2018 roku; 3. Mapa zasadnicza z dnia 17 stycznia 2018 roku; 4. Informacja o powierzchni od jakiej płacony jest podatek od nieruchomości; 5. Powiadomienie o oględzinach wraz ze zwrotami listów i potwierdzeniami odbioru; 6. Polisa OC działalności zawodowej rzeczoznawcy. KM 2622/17 2

3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁEK GRUNTU O NUMERACH EWIDENCYJNYCH 248/3 (LD1P/ /6), 248/2, 248/4 (LD1P/ /3) O ŁĄCZNEJ POWIERZCHNI 0,1725 HA WRAZ Z PRAWEM WŁASNOŚCI BUDYNKU BIUROWO-USŁUGOWO-MAGAZYNOWEGO POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY SKŁODOWSKIEJ CURIE 13-15, W OBRĘBIE P przedmiot wyceny przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o nr 248/3, 248/2, 248/4 o łącznej powierzchni 0,1725 ha wraz z prawem własności budynku biurowo-usługowomagazynowego zlokalizowanej w Pabianicach, przy ulicy Skłodowskiej Curie 13/15. Dla tych nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerach KW LD1P/ /6, LD1P/ /3. Rodzaj praw podlegających wycenie: prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o nr 248/3, 248/2, 248/4 o łącznej powierzchni 0,1725 ha w obrębie P-07 wraz z prawem własności budynku o funkcji biurowo-usługowo-magazynowej zlokalizowanym w Pabianicach, przy ulicy Skłodowskiej Curie 13/ Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej praw do przedmiotowej nieruchomości zabudowanej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez pana Gabriel Pietrasik Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami wartość rynkowa prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o nr 248/3, 248/2, 248/4 o łącznej powierzchni 0,1725 ha wraz z prawem własności budynku biurowo-usługowo-magazynowego zlokalizowanej w Pabianicach, przy ulicy Skłodowskiej Curie 13/15, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, oszacowana na dzień 25 stycznia 2018 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 5. Daty istotne dla procesu sporządzenia operatu: WN = zł słownie: osiemset czterdzieści trzy tysiące złotych Data sporządzenia operatu: 05 lutego 2018 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 25 stycznia 2018 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 17 stycznia 2018 r. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 17 stycznia 2018 r. KM 2622/17 3

4 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2622/17 4

5 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości a) rodzaj nieruchomości: prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o nr 248/3, 248/2, 248/4 o łącznej powierzchni 0,1725 ha w obrębie P-7 wraz z prawem własności budynku o funkcji biurowo-usługowo-magazynowej zlokalizowanym w Pabianicach, przy ulicy Skłodowskiej Curie 13-15; b) położenie nieruchomości: Pabianice, Skłodowskiej Curie 13-15, obręb P-07; c) powierzchnia i oznaczenie działek gruntu: 248/3 0,0725 ha, 248/2 0,0845 ha, 248/4 0,0115 ha; d) KW: LD1P/ /6, LD1P/ /3. Zakres wyceny 1. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o nr 248/2, 248/4 o łącznej powierzchni 0,1000 ha objętych KW nr LD1P/ /3 oraz działki 248/3 objętej KW nr LD1P/ /6 wraz z prawem własności budynku o funkcji biurowousługowo-magazynowej położonych w obrębie P-7 w Pabianicach, przy ulicy Skłodowskiej Curie 13/15; 2. konieczny zakres wyceny wynikający z przepisów prawa i celu wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej praw do nieruchomości zabudowanej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez pana Gabriel Pietrasik Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/ PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 13 grudnia 2017 roku (otrzymane 19 grudnia 2017 roku) Komornika Sądowego pana Gabriel Pietrasik Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza Pabianice, ul. Warszawska 44/50. Sprawa KM o numerze 2622/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, 2260, z 2017 r. poz. 624, 820, 1509, 1529, 1566, 1595, z późn. zm.) -UoGN; 2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 790 z późn. zm.) -UKWiH; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) -RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 459, 933, 1132.) - KC; 5. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 290, z późn. zm.) -UPB; 6. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1422, z późn. zm.) - RMI-WT; 7. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U Nr 43 poz. 296 KM 2622/17 5

6 tj. Dz.U poz. 155 Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 8 grudnia 2017 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy Kodeks postępowania cywilnego.) - KPC; 8. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; 9. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U poz. 922, z późn. zm.) - UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 17 stycznia 2018 roku; 2. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianice w granicach administracyjnych Gminy Miejskiej Pabianice; 3. Badanie księgi wieczystej numer: LD1P/ /3 i LD1P/ /6 z dnia 17 stycznia 2018 roku; 4. Wypis z rejestru gruntów z dnia 17 stycznia 2018 roku; 5. Mapa zasadnicza przedmiotu wyceny; 6. Baza danych dotycząca cen transakcyjnych nieruchomości na lokalnym i regionalnym rynku; 7. Baza danych systemu WALOR; 8. Zaświadczenie Prezydenta Miasta Pabianice odnośnie powierzchni, od jakiej płacony jest podatek od nieruchomości; 9. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa 10. Częściowa dokumentacja projektowo-budowlana uzyskana ze Starostwa Powiatowego w Pabianicach Wydziału Architektury; 11. Informacje o budynku uzyskane od najemcy nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 05 lutego 2018 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 25 stycznia 2018 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 17 stycznia 2018 r. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 17 stycznia 2018 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość. a) Księga wieczysta nr LD1P/ /3 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne: Numer działki: 248/4. Położenie: miejscowość Pabianice. Ulica: SKŁODOWSKIEJ CURIE CURIE 13. Przyłączenie: / /. Numer działki: 248/2. Położenie: miejscowość Pabianice. Ulica: SKŁODOWSKIEJ CURIE CURIE 13. Przyłączenie: / /. KM 2622/17 6

7 Obszar całej nieruchomości: 0,1000 ha. Budynki: Położenie: miejscowość Pabianice. Ulica: Skłodowskiej Curie 13. Odrębność: tak. Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Prawo użytkowania wieczystego: Okres użytkowania: Sposób korzystania: działka gruntu w użytkowaniu wieczystym oraz stanowiący odrębną nieruchomość budynek. Dział II: Własność Właściciel Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej przysługuje w całości Skarbowi Państwa. Użytkownik wieczysty Prawo użytkowania wieczystego przysługuje Lex-Medica Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w Łodzi (w likwidacji) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego numer rep A 1395/95 z dnia 06 lipca 1995 roku, protokołu zawartego w formie aktu notarialnego numer rep A 1362/2001 z dnia 04 października 2001 roku, postanowienia o zmianie nazwy spółki z dnia 04 grudnia 2001 roku oraz informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców z dnia 26 września 2016 roku. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Wzmianki (numer wzmianki, chwila zamieszczenia, opis wzmianki) 1. REP.C. / KOMO / / , 09:33: DZ. KW. / LD1P / 8250 / 17 / , 13:28:51 - WPIS WSZCZĘCIA EGZEKUCJI Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Inny wpisu wzmianka o wszczęciu egzekucji do prawa użytkowania wieczystego objętego tą kw na wniosek Skarbu Państwa - Starosty Pabianickiego w sprawie KM 2622/17 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Rodzaj zmiany: wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Skarbu Państwa- Starosty Pabianickiego w sprawie KM 5336/17 do toczącej się egzekucji do prawa użytkowania wieczystego objętego tą KW, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika; wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Skarbu Państwa- Starosty Pabianickiego w sprawie KM 5734/17 do toczącej się egzekucji do prawa użytkowania wieczystego objętego tą KW, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. KM 2622/17 7

8 Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego Inny wpisu zajęcie nieruchomości w sprawie o nr wezwania 1016-SEE SW.17 na wniosek Skarbu Państwa - Naczelnika Urzędu Skarbowego. Dział IV: Hipoteki Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: piętnaście tysięcy sto trzydzieści dziewięć złotych) należność z tytułu podatku od nieruchomości za lata I IX 2012 r., decyzja administracyjna rzecz Gminy Miejskiej Pabianice. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy dziewięćset trzy złote) należność z tytułu podatku od nieruchomości za 2013r. wraz z odsetkami, decyzja administracyjna na rzecz Gminy Miejskiej Pabianice. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: dwanaście tysięcy dwieście trzydzieści osiem złotych) należność z tytułu podatku od nieruchomości za: V, VI, VII, VIII, IX, X, XI ratę 2014 r. wraz z odsetkami, decyzja administracyjna rzecz Gminy Miejskiej Pabianice. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: trzynaście tysięcy dziewięćset dwadzieścia pięć) należność z tytuł podatku od nieruchomości IX,X,XI, XII rata 2011 oraz I,II,III, IV rata 2014, administracyjne tytuły wykonawcze na rzecz Gminy Miejskiej Pabianice. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy dwieście siedemnaście złotych) należność z tytułu podatku od nieruchomości za 2015 r., decyzja administracyjna na rzecz Gminy Miejskiej Pabianice. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości 7 944,60 zł (słownie: siedem tysięcy dziewięćset czterdzieści cztery 60/100 złotych) należność główna z tytułu nieuiszczonego podatku od nieruchomości za X, KM 2622/17 8

9 XI, XII ratę 2012 r. oraz XII ratę 2014 r., odsetki i koszty upomnienia, administracyjne tytuły wykonawcze na rzecz Gminy Miejskiej Pabianice. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy sto dwadzieścia jeden złotych) należność z tytułu nieuiszczonego podatku od nieruchomości za 2016 r., odsetki za zwłokę, decyzja administracyjna stanowiąca podstawę wpisu na rzecz Gminy Miejskiej Pabianice. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości 9 061,50 zł (słownie: dziewięć tysięcy sześćdziesiąt jeden 50/100 złotych) należności stwierdzone prawomocnym nakazem zapłaty w postepowaniu upominawczym, nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, wydany przez Sąd Rejonowy w Pabianicach w dnia 12 września 2014 roku w sprawie o sygn. akt I NC 1819/14 na rzecz Skarbu Państwa Starosty Pabianickiego. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości 8 817,88 zł (słownie: osiem tysięcy osiemset siedemnaście 88/100 złotych) należności stwierdzone prawomocnym nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym, nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym, wydany przez Sąd Rejonowy w Pabianicach w dnia 31 marca 2016 roku w sprawie o sygn. akt I NC 213/16 na rzecz Skarbu Państwa Starosty Pabianickiego. Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt osiem złotych) należności z tytułu podatku od nieruchomości na 2017 r - wynikające z decyzji administracyjnej - wraz z należnościami ubocznymi, doręczona decyzja administracyjna na rzecz Gminy Miejskiej Pabianice. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości 4 168,50 zł (słownie: cztery tysiące sto sześćdziesiąt osiem 50/100 złotych) należności wynikające z prawomocnego wyroku, wyrok Sądu Rejonowego w Pabianicach z dnia 10 listopada 2011 roku, wydany w sprawie o sygn. akt I C 147/11 na rzecz Skarbu Państwa Starosty Pabianickiego.. b) Księga wieczysta nr LD1P/ /6 Grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość Dział I: Oznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne: KM 2622/17 9

10 Numer działki: 248/3. Położenie: miejscowość Pabianice. Ulica: Skłodowskiej Curie nr 15. Sposób korzystania: działka zabudowana. Przyłączenie: / /, obszar: 0,0725 ha. Obszar całej nieruchomości: 0,0725 ha. Budynki: Położenie: miejscowość Pabianice. Ulica: Skłodowskiej Curie 15. Odrębność: tak. Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Prawo użytkowania wieczystego: Okres użytkowania: Sposób korzystania: działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia 5 grudnia 2089 r. oraz stanowiący odrębną nieruchomość budynek. Dział II: Własność Właściciel Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej przysługuje w całości Skarbowi Państwa na podstawie działu drugiego KW nr Użytkownik wieczysty Prawo użytkowania wieczystego przysługuje Lex-Medica Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w Łodzi (w likwidacji) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego numer rep A 236/94 z dnia 18 maja 1994 roku, protokołu zawartego w formie aktu notarialnego numer rep A 1362/2001, postanowienia o zmianie nazwy spółki z dnia 04 grudnia 2001 roku oraz informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców z dnia 26 września 2016 roku. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Inny wpisu wzmianka o wszczęciu egzekucji do prawa użytkowania wieczystego objętego tą kw na wniosek Skarbu Państwa - Starosty Pabianickiego w sprawie KM 2622/17 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Rodzaj zmiany: wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Skarbu Państwa- Starosty Pabianickiego w sprawie KM 5336/17 do egzekucji z prawa użytkowania wieczystego, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika; wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Skarbu Państwa- Starosty Pabianickiego w sprawie KM 5734/17 do egzekucji z prawa użytkowania wieczystego, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika; KM 2622/17 10

11 wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Skarbu Państwa- Starosty Pabianickiego w sprawie KM 7720/17 do egzekucji z prawa użytkowania wieczystego, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Inny wpisu zajęcie nieruchomości na wniosek Skarbu Państwa - Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pabianicach - nr wezwania 1016-SEE SW.17 Dział IV: Hipoteki Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: sto szesnaście tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt jeden złotych) należność z tytułu nieuiszczonego podatku od nieruchomości za lata: 2012, 2013, 2014, 2015 i 2016, odsetki za zwłokę, decyzje administracyjne stanowiące podstawę wpisu na rzecz Gminy Miejskiej Pabianice. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości 8 491,60 zł (słownie: osiemset tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt jeden 60/100 złotych) należności stwierdzone prawomocnym wyrokiem, wyrok zaoczny z dnia 9 lutego 2016, wydany przez Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi w sprawie II C 1411/15 na rzecz Skarbu Państwa Starosta Pabianicki. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt osiem złotych) należność z tytułu podatku od nieruchomości za 2017 r, doręczona decyzją administracyjną na rzecz Gminy Miejskiej Pabianice. c) Według ewidencji gruntów: 1. Skarb Państwa Własność (1/1) LEX MEDICA Sp. z o.o. Użytkowanie wieczyste (1/1) KM 2622/17 11

12 2. Skarb Państwa Własność (1/1) LEX MEDICA Sp. z o.o. Użytkowanie wieczyste (1/1) d) Według kartoteki budynków: KM 2622/17 12

13 5.2. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianice Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianice w granicach administracyjnych Gminy Miejskiej Pabianice. Obszar z przedmiotową nieruchomością - działka 248/3, 248/2, 248/4 - oznaczony jest symbolem A3./WC zabudowa wielofunkcyjna centrum. Mapa nr 1. Fragment części graficznej planu uchwały nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja, otoczenie i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Jest to drugie co do wielkości miasto aglomeracji łódzkiej. Obszar miasta wynosi 32,99 km 2 i charakteryzuje się wydłużeniem w kierunku równoleżnikowym. Najniższy punkt miasta położony jest nad rzeką Dobrzynką i wynosi 174 m n.p.m. Najwyższy punkt miasta natomiast położony jest na wysokości 203 m n.p.m. i znajduje się na południe od lasu miejskiego. Według danych z 2009 roku użytki leśne miasta stanowią 9%, a użytki rolne 53%. Dominują na terenie miasta i w okolicy gleby klasy V i VI gleby bielicowe oraz gleby aluwialne i mułowo-bagienne klasy IV. W granicach miasta położonych jest kilka żwirowisk i odkrywek gliny zwałowej. Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. W niedalekiej odległości przebiega droga ekspresowa S-8, a w odległości 35 km KM 2622/17 13

14 węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa nr 2. Lokalizacja przedmiotu wyceny Przedmiotowa nieruchomość położona jest bezpośrednio u zbiegu ulic Skłodowskiej Curie i Wyszyńskiego. Są to ulice o utwardzonej, asfaltowej nawierzchni. Ulica Wyszyńskiego w kierunku północnym prowadzi do ulicy Zamkowej prowadzącej do centrum miasta. Dostęp do komunikacji miejskiej dobry, najbliższa komunikacja miejska - tramwaj oraz autobus w odległości ok. 300 m przy ul. Zamkowej. Opis działki gruntu i stanu zagospodarowania nieruchomości: Nieruchomości składają się z 3 działek gruntu tworzących jedną funkcjonalną i fizyczną całość. Teren nieruchomości w całości ogrodzony, ogrodzenie z profili stalowych. Teren działki w większość zabudowany budynkiem biurowo-usługowo-magazynowym. KM 2622/17 14

15 Mapa 3: Kształt i granice działek. Przedmiotowe działki tworzą zwarty obszar o wymiarach ok. 48 m x 36 m. Nieruchomość zabudowana. Brama wjazdowa na teren zarówno od strony ulicy Wyszyńskiego jak i Skłodowskiej Curie. Teren działki nierówny, budynek na lekkim wzniesieniu w stosunku do poziomu terenu ulicy. Teren wokół budynku częściowo utwardzony. Dostępność mediów Przedmiotowa nieruchomość ma dostęp do instalacji wodnej, kanalizacyjnej, energii elektrycznej, gazowej z sieci miejskiej. KM 2622/17 15

16 Mapa 4: Stopień wyposażenia działki w infrastrukturę techniczną Opis budynku Podkreślenia wymaga fakt, iż biegły pomimo prawidłowego powiadomienia strony listem poleconym za potwierdzeniem odbioru z podaniem bezpośredniego kontaktu do swojej Kancelarii ( , telefon, adres) nie miał możliwości wejścia na teren nieruchomości i przeprowadzenia oględzin wizji lokalnej, w tym wnętrza budynku. W związku z powyższym oględziny nieruchomości przeprowadzone zostały w warunkach ograniczonych (z zewnątrz) bez możliwości obejścia terenu oraz wejścia do wnętrza zabudowań (stąd Biegły nie dysponuje pełnymi danymi dotyczącymi zabudowań przedmiotowej nieruchomości). Na podstawie oględzin zewnętrznych przyjęto, że stan techniczno-użytkowy budynku jest poniżej średniej. Wydział Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego Pabianice dysponuje jedynie szczątkową dokumentacją dotyczącą dobudowy wejścia do budynku. W archiwum urzędu brak dokumentacji projektowo-budowlanej oraz rzutów budynku a także jakiejkolwiek inwentaryzacji budynku. W związku z powyższym wycena została przeprowadzona w warunkach ograniczonych. Biegły dysponował szczątkową informacją na temat przedmiotowego obiektu. Łączna powierzchnia użytkowa zabudowań, od jakiej płacony jest podatek od nieruchomości, zgodnie z informacją uzyskaną od Prezydenta Miasta Pabianice, wynosi 984 m 2. Taką też powierzchnię przyjęto jako podstawę obliczeń wartości przedmiotowej nieruchomości. KM 2622/17 16

17 Budynek z przełomu lat 50/60 zgodnie z danymi z kartoteki budynków. Powierzchnia zabudowy budynku 505 m 2. Budynek w konstrukcji tradycyjnej murowanej. Liczba kondygnacji naziemnych zgodnie z kartoteką 3 kondygnacje. W budynku częściowo wymieniona stolarka okienna na PCV. Ocena stanu technicznego zabudowań Stopień zużycia technicznego określono na poziomie wynikającym z czasu trwania w przeciętnych warunkach utrzymania i stwierdzonego stanu (gospodarka remontowa zła) - na ok. 35%. Łączna powierzchnia użytkowa zabudowań, od jakiej płacony jest podatek od nieruchomości, zgodnie z informacją uzyskaną od Prezydenta Miasta Pabianice, wynosi 984 m 2. Stan zagospodarowania nieruchomości Teren nieruchomości: zabudowany budynkiem o funkcji biurowo-usługowo-magazynowej Kształt działki: 248/2 regularna kształt prostokąta o wymiarach ok. 23 x 36 m 248/4 wąska, kształt prostokąta o wymiarach ok. 4,5 x 35 m 248/3 - regularna kształt prostokąta o wymiarach ok. 20 x 35 m Powierzchnia zabudowy dla poszczególnych nieruchomości w sensie wieczystoksięgowym: 248/3 zabudowa 187 m 2 LD1P/ /6 248/2, 248/4 zabudowa 318 m 2 LD1P/ /3 Rzeźba terenu: nierówna, podwyższenie terenu w stosunku do ulicy Zadrzewienie: brak Utwardzenie terenu: częściowe Ogrodzenie: całkowite Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Przedmiotowa nieruchomość ma dobry dostęp do mediów: instalacji wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, energii elektrycznej z sieci miejskiej. Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji Obszar, na którym położona jest nieruchomość posiada dobry dostęp do usług bytowych i komunalnych, najbliższa komunikacja miejska - tramwaj oraz autobus w odległości ok. 300 m przy ul. Zamkowej. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. KM 2622/17 17

18 Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art , Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z art Kodeksu postępowania cywilnego Opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów. Jeżeli jednak postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika, wpisanych do oddzielnych ksiąg wieczystych lub dla których prowadzone są odrębne zbiory dokumentów, połączone zostały w jedno postępowanie, to w przypadku gdy nieruchomości te stanowią całość gospodarczą, należy opisać i oszacować tę całość i każdą z nieruchomości z osobna. W przypadku przedmiotu szacowania przedmiotowe nieruchomości objęte KW nr LD1P/ /3, LD1P/ /6 stanowią jedną funkcjonalną i fizyczną całość. Biegły nie miał możliwości zweryfikowania ewentualnego podziału funkcjonalnego budynku zgodnie z granicami działek gruntu. Nie jest zatem możliwe oszacowanie tychże nieruchomości w sensie wieczystoksięgowym osobno. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, rozszerzając rynek poszukiwań nieruchomości porównawczych na inne gminy województwa łódzkiego. Bez tego rozszerzenia wycena tej nieruchomości nie byłaby możliwa. W związku z brakiem szczegółowych informacji na temat przedmiotowego budynku nie było możliwe również zastosowanie podejścia dochodowego przedmiotu szacowania. KM 2622/17 18

19 Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Warunkiem posłużenia się podejściem porównawczym jest możliwość określenia takiego rynku nieruchomości, na którym sprzedawane są nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, (w przypadku szacowanej nieruchomości o funkcji biurowo-usługowo-magazynowej). Zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., z późn. zm. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Do porównań przyjęte zostaną prawa do nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji biurowo-usługowo-magazynowej znajdujące się w lokalizacjach porównywalnych o podobnych parametrach użytkowych. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - lokalizacja i otoczenie KM 2622/17 19

20 - uciążliwości terenu - powierzchnia działki - powierzchnia użytkowa budynku - stan techniczny budynku - forma władania Wpływ takich cech jak: - zagospodarowanie terenu - funkcja obiektu - dojazd, dostępność mediów został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech nieruchomości porównawczych. Tabela nr 1. Opis rynkowych cech różnicujących oraz przyjmowanych przez nie stanów dla nieruchomości zabudowanej. Lokalizacja i otoczenie Położenie na terenie miasta Łódź. Przyjmuje się otoczenie wysoce sprzyjające funkcji Bardzo dobre obiektu. W przypadku obiektów komercyjnych jest to otoczenie o znacznym stopniu zurbanizowania, w pobliżu obiektów pełniących kompatybilne funkcje. Lokalizacja na terenie miasta Pabianice bądź też na terenie innych miejscowości gminnych powiatu Pabianickiego z dobry dostępem do głównych ciągów komunikacyjnych. Dobre Przyjmuje się otoczenie sprzyjające funkcji obiektu. W przypadku obiektów komercyjnych jest to otoczenie o znacznym stopniu zurbanizowania, w pobliżu obiektów pełniących kompatybilne funkcje. Uciążliwości terenu Spełniony jeden z poniższych. Ograniczenia w zagospodarowaniu terenu działki w postaci zabudowania w co najmniej dwóch ostrych granicach, ograniczenia prawne np. zapisy Średnie planu, przesyły czy ochrona konserwatorska, kształt działki nieregularny, dostęp do mediów sieciowych ograniczony, zadrzewienie, zakrzewienie terenu. Spełnione dwa z poniższych. Ograniczenia w zagospodarowaniu terenu działki w postaci zabudowania w co najmniej dwóch ostrych granicach, ograniczenia prawne np. zapisy Znaczne planu, przesyły czy ochrona konserwatorska, kształt działki nieregularny, dostęp do mediów sieciowych ograniczony, zadrzewienie zakrzewienie terenu. Stan techniczny budynku 1 Średni Budynek wymagający remontu o średnim zakresie, średnia gospodarka remontowa. Zużycie techniczne lub funkcjonalne od 15 do 30%. 1 UWAGA: Cecha stan techniczny budynku nie przekłada się wprost na wydatki związane z remontem obiektu. Mówi ona jedynie o wpływie stanu technicznego budynku na podjęcie decyzji o zakupie bądź nie, danej nieruchomości. Jest to wyjaśniono w Analizie rynku, poniżej. KM 2622/17 20

21 Budynek wymagający remontu o znacznym zakresie, zła gospodarka remontowa. Zużycie Zły techniczne lub funkcjonalne powyżej 50%. Powierzchnia działki Bardzo dobra Powierzchnia działki powyżej 2301 m 2 Dobra Powierzchnia działki rzędu m 2 Średnia Powierzchnia działki rzędu m 2 Zła Powierzchnia działki do 1000 m 2 Powierzchnia użytkowa budynku Dobra Powierzchnia użytkowa do 500 m 2. Bardzo Dobra Powierzchnia użytkowa rzędu m 2. Forma władania U.W. Prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo odrębnej własności budynku. Własność Prawo własności gruntu oraz naniesień na gruncie. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI INFORMACJE OGÓLNE Sytuacja społecznogospodarcza województwa łódzkiego w listopadzie 2017 r. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w październiku 2017 r. było o 4,2% wyższe niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku, a w okresie styczeńpaździernik 2017 odnotowano wzrost przeciętnego zatrudnienia o 4,5%. Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 6,8% tj., o 0,3 p. proc. niższym niż przed miesiącem i o 1,8 p. proc. niższym w porównaniu z październikiem 2016 r. Wzrost przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw w ujęciu rocznym wyniósł 7,6%. W okresie dziesięciu miesięcy br., w porównaniu z analogicznym okresem 2016 r., wynagrodzenia wzrosły o 5,9%. W październiku wyższe niż przed rokiem (wśród artykułów żywnościowych) były m.in. ceny nabiału i produktów nabiałowych, większości mięs i wędlin, masła oraz pieczywa; spadek cen dotyczył natomiast cukru, kiełbasy suszonej oraz margaryny. W przypadku artykułów nieżywnościowych wzrosły m.in.: ceny paliw (benzyny i oleju napędowego), koszty zaopatrzenia w zimną wodę z sieci wodociągowej, wywozu nieczystości w budynkach wielorodzinnych oraz zakupu węgla kamiennego. Niższe natomiast były koszty zaopatrzenia w ciepłą wodę z sieci wodociągowej oraz centralnego ogrzewania. Na rynku rolnym w październiku 2017 r. ceny większości notowanych produktów rolnych były wyższe (w ujęciu rocznym), zarówno w skupie, jak i na targowiskach. Wartość produkcji sprzedanej przemysłu w październiku 2017 r. była o 6,0% (w cenach stałych) wyższa niż przed rokiem, a w okresie styczeń-październik br., w stosunku do analogicznego okresu 2016 r., odnotowano jej wzrost o 7,9%. Wartość produkcji sprzedanej budownictwa była (w cenach bieżących) o 30,1% wyższa niż przed rokiem i o 3,9% wyższa w odniesieniu do pierwszych dziesięciu miesięcy 2016 r. Produkcja budowlano-montażowa była o 12,1% wyższa w ujęciu rocznym (w cenach bieżących), ale o 18,8% niższa w porównaniu z okresem styczeń-październik 2016 r. Do użytkowania oddano o 31,4% mieszkań mniej niż w październiku 2016 roku, KM 2622/17 21

22 natomiast od początku roku przekazano o 7,5% mieszkań więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wartość sprzedaży detalicznej w październiku 2017 r. w ujęciu rocznym wzrosła (w cenach bieżących) o 7,5%, a w stosunku notowanej w poprzednim miesiącu - o 8,2%. Wartość sprzedaży hurtowej w jednostkach handlowych była wyższa w stosunku do października 2016 r. o 16,3%, a w porównaniu z poprzednim miesiącem odnotowano jej wzrost o 1,1%. W okresie styczeń-wrzesień 2017 r. wyniki finansowe badanych przedsiębiorstw niefinansowych były relatywnie korzystniejsze niż uzyskane rok wcześniej. Tempo wzrostu przychodów z całokształtu działalności, jak i tempo wzrostu kosztów ich uzyskania, kształtowały się na zbliżonym poziomie. Poprawiły się niektóre podstawowe wskaźniki ekonomiczno-finansowe. Nakłady inwestycyjne zrealizowane w okresie trzech kwartałów 2017 r. w województwie łódzkim były o 19,6% niższe niż poniesione rok wcześniej, ale ich łączna wartość kosztorysowa była o 31,5% wyższa Dla potrzeb wyceny obserwacją objęto lokalny rynek nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji biurowo-usługowo-magazynowej położonych w lokalizacjach porównywalnych na terenie miasta Pabianic. Z uwagi na fakt, iż na terenie Pabianic występowała zbyt mała liczba transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianej, istniała konieczność poszerzenia analizy na rynek regionalny, a mianowicie o miasta w województwie łódzkim o podobnym potencjale, co miasto Pabianice. Analiza uwzględnia transakcje dotyczące obrotu prawem własności/u.w., zawarte w okresie ostatnich dwóch lat oraz informacje o stawkach czynszu najmu za powierzchnie o takiej funkcji. Informacje o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych w ewidencji gruntów oraz z umów najmu. Ogólna charakterystyka badanego obszaru rynku nieruchomości Miasto Pabianice jest gminą miejską, położoną w województwie łódzkim, powiecie pabianickim. Jest równocześnie największym miastem Powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk oraz Pabianice. Miasto położone jest w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzycką i Pabianką. Obszar miasta wynosi 32,9 km2 i ma kształt wydłużony w kierunku równoleżnikowym. Rozciągłość równoleżnikową określają następujące współrzędne 19 19' do 19 25' długości geograficznej wschodniej oraz 52 38' do 51 40' szerokości geograficznej północnej. Bliskość Łodzi była zawsze ważnym czynnikiem mającym wpływ na rozwój Pabianic. Pabianice leżą w Łódzkim Obszarze Metropolitalnym i są największym, pod względem liczby ludności, satelitą Łodzi. W porównaniu z innymi miastami, liczącymi powyżej 30 tys. mieszkańców, poziom wykształcenia mieszkańców jest bardzo niski: Pabianice to miasto o największym odsetku osób posiadających jedynie wykształcenie podstawowe. Pod względem liczby osób posiadających wykształcenie policealne i wyższe na 12 miast Pabianice znalazły się na 8 miejscu, podobne miejsce zajmują pod względem liczby osób posiadających wykształcenie średnie. KM 2622/17 22

23 Wysokie bezrobocie, w tym wysoki procent osób długotrwale bezrobotnych, wysoka i stale rosnąca liczba osób w wieku poprodukcyjnym, wysoki odsetek rodzin niepełnych, gdzie na utrzymaniu jednego z rodziców pozostaje kilkoro dzieci, nasilające się zjawisko nadużywania alkoholu stwarzają zagrożenie wykluczenia społecznego dla dużej grupy mieszkańców Pabianic. Orientacyjne położenie nieruchomości na terenie miasta Pabianice 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANYCH BUDYNKAMI HANDLOWO- USŁUGOWO-MAGAZYNOWYMI Lokalny rynek nieruchomości o funkcji biurowousługowomagazynowej Okres badania cen transakcyjnych: Trend zmian cen transakcyjnych: Na badanym rynku lokalnym istnieje niski poziom obrotu, mając na uwadze specyfikę przedmiotowej nieruchomości oraz ograniczone zainteresowanie tego typu nieruchomościami, wyceniający poszerzył rynek na teren całego regionu łódzkiego. Stwierdzono, pojedyncze transakcje budynkami tego typu spełniające kryterium porównywalności. Ceny transakcyjne w zależności od lokalizacji i otoczenia, stanu technicznego budynków, powierzchni działki, powierzchni użytkowej zabudowań, uciążliwości terenu charakteryzują się znaczną rozpiętością cenową i wahają się od ok zł do zł w zależności od stanu cech rynkowych wskazanych powyżej. Rynek obrotu nieruchomościami, takimi jak przedmiotowa nieruchomość, jest rynkiem słabo rozwiniętym, o ograniczonym gronie potencjalnych nabywców, a tym samym małej rotacji. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości tj. stycznia 2016 roku. Z uwagi na pojedyncze transakcje obrotu nieruchomościami porównywalnymi do przedmiotowej, które zostały zanotowane na przełomie ostatnich 2 lat od daty wyceny brak jednoznacznego kierunku zmian cen. Wzrosty cen w jednym okresie rekompensowały spadki w innych okresach, stąd trend zmian w badanym okresie wyniósł 0,0%. KM 2622/17 23

24 ANALIZA POPYTU Sposób i dostępność finansowania Przede wszystkim z kredytu (kapitałów obcych). Jednakże, jeśli chodzi o finansowanie inwestycji komercyjnych, to wciąż dominuje poczucie niepewności, względem tego, co się wydarzy w przyszłości, dlatego też banki bardzo ostrożnie podchodzą do finansowania takich inwestycji i udzielanie kredytów uzależniają od odpowiedniej ilości podpisanych umów przednajmu, a niekiedy wymagają dodatkowych zabezpieczeń. Jednym z możliwych rozwiązań jest w takich wypadkach zaciągnięty pod inną nieruchomość kredyt hipoteczny. Zwykle podstawą uzyskania finansowania dla tego typu projektów jest dobre i wiarygodne feasibility studies danego przedsięwzięcia, z uwzględnieniem warunków zewnętrznych. Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości (uściślając: są to takie atrybuty nieruchomości co do których można stwierdzić, że mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju nieruchomości na określonym rynku). Cechy rynkowe nie tyle "tworzą" wartość, co powodują zróżnicowanie cen i wartości w obrębie określonego rynku przyjętego do analiz. W wyniku analizy rynku i dostępnych danych oraz informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami przyjęto dla analizowanego rynku lokalnego wagi, cechy oraz ich ocenę. Uzyskane informacje uznaje się za miarodajnie i odzwierciedlające zachowania klientów na rynku. Pisząc o cechach różnicujących mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości należy pamiętać, że obecnie mamy rynek kupującego. Wynika to z faktu większej podaży nieruchomości podobnych niż popytu na te nieruchomości. Tak więc dzisiaj istotne są preferencje kupujących. Analiza w zakresie wag i cech rynkowych Z badań preferencji inwestorów wynika, że dla większości z nich podstawowym kryterium podejmowania decyzji o zakupie jest lokalizacja i otoczenie nieruchomości. Łączny wpływ tych cech różnicujących jest często na poziomie ok % przedziału zmienności cen nieruchomości porównawczych tu łączny wpływ tej cechy wynosi z uwagi na dobór transakcji porównawczych 25%. Dla tej grupy inwestorów istotne są również takie cechy jak dostępność komunikacyjna i ograniczenia w inwestowaniu np. terenowe czy planistyczne. Oczywiście czynniki wpływające na podjęcie decyzji o zakupie są różne dla rożnych grup inwestorów. W praktyce budując model nieruchomości porównywalnych wyceniający stara się dobrać te, które różnią się jak najmniejszą liczbą cech różnicujących. W ten sposób eliminowane są transakcje znacznie odstające od przedmiotu wyceny oraz ograniczany jest przedział zmian cen. Tak też postąpiono w tym przypadku, eliminując z transakcji porównawczych te, które w mniejszym od innych stopniu spełniają kryteria podobieństwa. Dobierając transakcje porównawcze, biegły kierował się ich potencjałem i podobnym przeznaczeniem. W tym przypadku, z analizy rynku nieruchomości podobnych wynika, że poprzez odpowiedni dobór nieruchomości porównawczych, jako cechy KM 2622/17 24

25 różnicujące mogą zostać wyeliminowane takie jak przeznaczenie budynku (biura/usługi/magazyny), zagospodarowanie terenu, czy zapewniony dostęp do drogi. W przypadku nieruchomości zabudowanych wielkość działki jest również czynnikiem różnicującym zachowania inwestorów. Z analizy dostępnych transakcji jej wpływ na wartość wynosi ok. 10% rozstępu przedziału cen. Tego wpływu nie można utożsamiać z kosztami nabycia dodatkowej powierzchni działki. W tym przypadku równie istotną cechą różnicującą jest stan techniczny. Istotność tej cechy polega na tym, że nabywając nieruchomość zabudowaną, kupujący zależnie od jego stanu technicznego musi przewidzieć dodatkowe nakłady na jego remont lub doprowadzenie do stanu pozwalającego jego wynajęcie. Stąd wpływ tej cechy jest na poziomie ok. 15%. Pozostałe cechy różnicujące nieruchomość wycenianą z porównawczymi to powierzchnia użytkowa 30% oraz forma władania 10%. Istotna cechą są również uciążliwości terenu 10%. Zdaniem biegłego w/w cechy różnicujące mające wpływ na wartość przedmiotu wyceny w wystarczający sposób objaśniają rynek nieruchomości podobnych. Na badanym rynku lokalnym istnieje niewielki poziom obrotu, mając na uwadze specyfikę przedmiotowej nieruchomości wyceniający poszerzył rynek na teren regionu łódzkiego 2. Ze względu na bardzo płytki rynek tego typu nieruchomości, obszar poszukiwań nieruchomości porównawczych rozszerzono na inne gminy województwa łódzkiego, jak powiat łódzki wschodni, miasto Łódź. Różnice pomiędzy tymi nieruchomościami skorygowano poprawkami korygującymi. Na tym, rozszerzonym segmencie rynku, zanotowano 4 transakcje kupna-sprzedaży, których przedmiotem były nieruchomości zabudowane podobnymi budynkami biurowo-usługowomagazynowymi spełniające założone kryteria porównywalności Tabela 2: Ceny transakcyjne nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji biurowo-usługowomagazynowymi w regionie łódzkim. Lp. Data transakcji Miasto/Gmina Obręb Ulica Rodzaj nabywanego prawa Pow. użytkowa [m] Powierzchnia działki(ek) [m] Cena łączna działki i bud [zł] Pabianice P - 8 Piłsudskiego UW , Tuszyn 16 Szpitalna WŁ 924, , Łódź - Polesie P - 36 Nowe Sady WŁ 429, , Łódź - Polesie P - 06 Siewna WŁ ,00 C min - C max Opis transakcji wziętych do porównań: 1. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2, jako nr 1 prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków o funkcji biurowo usługowo-magazynowej o łącznej pow. 2 Analizowano powiat łódzki wschodni, pabianicki, miasto Łódź. KM 2622/17 25