OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ

Transkrypt

1 233 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 1/8 CZĘŚCI W PRAWIE WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ, ZABUDOWANEJ, POŁOŻONEJ W GMINIE DŁUTÓW, W OBRĘBIE 6 DŁUTÓW PODUCHOWNY PRZY UL. WYSOKIEJ 5, DZIAŁKA GRUNTU O NUMERZE EWIDENCYJNYM 210, O POWIERZCHNI 0,3400 HA KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /5 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz upr. zaw. nr 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygn. akt. KM 2476/12 Data opracowania: 11 kwietnia 2018 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ UDZIAŁU W WYSOKOŚCI 1/8 CZĘŚCI W PRAWIE WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ, ZABUDOWANEJ, POŁOŻONEJ W GMINIE DŁUTÓW - W OBRĘBIE 6 DŁUTÓW PODUCHOWNY PRZY UL. WYSOKIEJ 5, DZIAŁKA GRUNTU O NUMERZE EWIDENCYJNYM 210, O POWIERZCHNI 0,3400 HA KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /5 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest udział w wysokości 1/8 części w prawie własności nieruchomości gruntowej, zabudowanej, położonej w gminie Dłutów, w obrębie 6 Dłutów Poduchowny przy ul. Wysokiej 5, działka gruntu o nr ew. 210, powierzchnia działki 0,3400 ha. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/ /5. Rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej przysługuje w 1/8 części Barbarze Chrzan (c. Leona i Izabeli) na podstawie aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika Powiatu Łaskiego z dnia 20 lutego 1974 roku, numer decyzji: 0N- 451/729/74 oraz postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w Pabianicach I Wydział Cywilny z dnia 27 listopada 2007 roku, sygnatura akt I Ns 812/07 oraz w 7/8 części (1/8, 5/8 i 1/8 części) Sebastianowi Sergiuszowi Kociołek (s. Krzysztofa i Grażyny) na podstawie aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika Powiatu Łaskiego z dnia 20 lutego 1974 roku, numer decyzji: 0N-451/729/74 oraz postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w Pabianicach I Wydział Cywilny z dnia 27 listopada 2007 roku, sygnatura akt I Ns 812/07 oraz umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego numer rep A 3723/2010 z dnia 06 maja 2010 roku i umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego numer rep A 2871/2012 z dnia 27 kwietnia 2012 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej udziału w wysokości 1/8 części w prawie własności przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach przy ul. Warszawskiej 44/50, Pabianice. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: W R = zł słownie: sto osiemdziesiąt jeden tysięcy złotych 5. Określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, wartość rynkowa udziału w wysokości 1/8 części w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: W R-U1/8 = zł słownie: dwadzieścia dwa tysiące złotych KM 2476/12 2

3 6. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: 11 kwietnia 2018 roku. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej oraz wykonania zdjęć: 14 marca 2018 roku. 14 marca 2018 roku. 14 marca 2018 roku. 7. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia nadane w dniu 05 grudnia 1995 roku przez M.G.P. i B. u numer 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2476/12 3

4 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 5 2. CEL WYCENY 5 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 6 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY 6 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny Sposób wyceny nieruchomości zabudowanej rolnej ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie wartości rynkowej nieruchomości Oszacowanie wartości udziału w prawie do przedmiotowej nieruchomości WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 24 Załączniki: 1. Wypełnienie dyspozycji art k.p.c. 2. Kopia wypisu z rejestru gruntów; 3. Kopia mapy zasadniczej; 4. Informacja o podatku od nieruchomości; 5. Powiadomienie o oględzinach wraz z potwierdzeniem odbioru oraz ze zwrotami listów; 6. Kopia polisy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zawodowej. KM 2476/12 4

5 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości a. Rodzaj nieruchomości: gruntowa, zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz gospodarczym. b. Położenie nieruchomości: gmina Dłutów, obręb 6 Dłutów Poduchowny, ul. Wysoka 5, działka gruntu nr ew. 210 c. Powierzchnia gruntu: 0,3400 ha d. Numer Księgi Wieczystej: LD1P/ /5. Zakres wyceny a. Rodzaj praw podlegających wycenie: udział w wysokości 1/8 części w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej. b. Określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: pozostałe udziały w przedmiotowej nieruchomości. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej udziału w wysokości 1/8 części w prawie własności przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach przy ul. Warszawskiej 44/50, Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 09 lutego 2018 roku (otrzymane 13 lutego 2018 roku) Pana Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach ul. Warszawskiej 44/50, Pabianice. Sprawa Km o numerze 2476/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2018, poz. 121 z późn. zm.) -UoGN; 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2014r. Nr 207, poz. 2109) - RWNSOS; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2017 roku, poz. 1007, z późn. zm.) - UoKWiH; 4. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2017, poz. 1073, 1566, późn. zm.) -UPZP; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2017, poz. 459, 933, 1132 z późn. zm.) k.c.; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2018 roku, poz. 155 z późn. zm.) - KPC; 7. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (Dz. U poz. 922, z późn. zm.) UoODO. 8. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, 1529, z 2018 r. poz. 12 -UPB; 9. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1422, z późn. zm.) - RMI-WT. KM 2476/12 5

6 10. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1971 roku, nr 10 poz. 52) RCzK. 11. Wyrok Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2012 roku o sygnaturze II CSK 369/11 (źródło LEX). 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Oględziny oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 14 marca 2018 roku; 2. Uchwała Rady Gminy Dłutów nr XVII/88/04 z dnia 22 czerwca 2004 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Dłutów; 3. Wypis z rejestru gruntów z dnia 20 marca 2018 roku; 4. Mapa zasadnicza z dnia 28 marca 2018 roku; 5. Badanie z KW o numerze LD1P/ /5, z dnia 14 marca 2018 roku; 6. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 7. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 8. Własna baza danych dotyczących cen transakcyjnych nieruchomości; 9. Informacja o podatku od nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej oraz wykonania zdjęć: 11 kwietnia 2018 roku. 14 marca 2018 roku. 14 marca 2018 roku. 14 marca 2018 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /5 - Nieruchomość gruntowa. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Działki ewidencyjne: Numer działki:210. Identyfikator działki: _ AR_ Obręb ewidencyjny: 6, Dłutów Poduchowny. Położenie: województwo łódzkie, powiat pabianicki, gmina Dłutów, miejscowość Dłutów Poduchowny. Ulica: Wysoka 5. Sposób korzystania: B tereny mieszkaniowe. Obszar całej nieruchomości:0,3400ha. Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Brak wpisów. Dział II: Własność Właściciel Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości gruntowej przysługuje w 1/8 części Barbarze Chrzan (c. Leona i Izabeli) na podstawie aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika Powiatu Łaskiego z dnia 20 lutego 1974 roku, numer decyzji: 0N-451/729/74 oraz postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w Pabianicach I Wydział Cywilny z dnia 27 listopada 2007 roku, sygnatura akt I Ns 812/07 oraz w 7/8 części (1/8, 5/8 i 1/8 części) Sebastianowi Sergiuszowi Kociołek (s. Krzysztofa i Grażyny) na podstawie aktu własności ziemi KM 2476/12 6

7 wydanego przez Naczelnika Powiatu Łaskiego z dnia 20 lutego 1974 roku, numer decyzji: 0N- 451/729/74 oraz postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w Pabianicach I Wydział Cywilny z dnia 27 listopada 2007 roku, sygnatura akt I Ns 812/07 oraz umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego numer rep A 3723/2010 z dnia 06 maja 2010 roku i umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego numer rep A 2871/2012 z dnia 27 kwietnia 2012 roku. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Inny wpis wzmianka o wszczęciu egzekucji do udziału 1/8 części Barbary Chrzan w nieruchomości objętej tą KW z wniosku "ProfiCredit Poland" sp. z o/o w sprawie KM 2682/11 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Rodzaj zmiany: 1. wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Bank BPH S.A. w Gdańsku w sprawie KM 2195/10 - do toczącej się egzekucji z udziału 1/8 części Barbary Chrzan w nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. 2. wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Bank BPH S.A. w Gdańsku w sprawie KM 3178/10 - do toczącej się egzekucji z udziału 1/8 części Barbary Chrzan w nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. 3. wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - GMP VINDEXUS NSFIZ w sprawie KM 2476/12 - do toczącej się egzekucji z udziału 1/8 części Barbary Chrzan w nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Brak wpisów. b) Według ewidencji gruntów: Województwo: łódzkie Powiat: pabianicki Jednostka ewidencyjna: Dłutów Obręb: 6 Dłutów Poduchowny Właściciel: udział 1/8 Barbara Chrzan, udział 7/8 Sebastian Sergiusz Kociołek Nr działki Ark Położenie działki Dłutów Wysoka 5 Opis użytku tereny mieszkaniowe sady Oznaczenie użytków i konturów klasyfikacji Pow. użytku [ha] B 0,0800 S-RVI 0,2600 Pow. działki [ha] 0,3400 Nr KW LD1P/ /5 Uwaga do stanu prawnego Brak rozbieżności w odniesieniu do zapisów zawartych w księdze wieczystej i wypisie z ewidencji gruntów. Brak kartoteki budynków dla przedmiotowej nieruchomości. KM 2476/12 7

8 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Uchwała Rady Gminy Dłutów nr XVII/88/04 z dnia 22 czerwca 2004 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Dłutów, w planie tym nieruchomość z przedmiotową działką gruntu znajduje się na terenie oznaczonym symbolem; 2. MN.6 Mapa1: Fragment części graficznej MPZP. Opis jednostki planistycznej zawiera tabela poniżej. KM 2476/12 8

9 KM 2476/12 9

10 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Gmina Dłutów jest gminą wiejską położoną w powiecie pabianickim w środkowej części województwa łódzkiego. Graniczy z 6 gminami: - na północy: z gminą Pabianice, - na wschodzie: z gminą Tuszyn i Grabica, - na południu: z gminami Drużbice i Zelów, - na zachodzie: z gminą Dobroń. Gmina zlokalizowana jest w bliskim sąsiedztwie miasta Pabianice będącym ośrodkiem ponadlokalnym. Gmina zajmuje obszar 100,47 km 2 i pod tym względem znajduje się w grupie mniejszych obszarowo gmin województwa łódzkiego. Gmina Dłutów jest gminą wiejską, ale o specyficznym charakterze, jakim odznaczają się gminy podmiejskie. Ten charakter w istotny sposób wpływa na cechy zagospodarowania przestrzeni i przeznaczenie obszarów pod poszczególne funkcje. Diagnoza stanu pozwoliła ustalić, że przeznaczenie funkcjonalne warunkuje sposób zagospodarowania terenów. Na terenie gminy Dłutów wyróżnić można następujące formy zagospodarowania: - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, - zabudowa zagrodowa związana z prowadzeniem gospodarstw rolnych i ogrodniczych, - indywidualna zabudowa rekreacyjna, - zabudowa mieszana: zarówno mieszkaniowa jednorodzinna jak i indywidualna, zabudowa rekreacyjna, - zabudowa usługowa, - zabudowa przemysłowa, - użytki rolne, - użytki leśne, - eksploatacja surowców, - wody stojące i płynące. Na terenie gminy Dłutów struktura zabudowy mieszkaniowej jest bardzo zróżnicowana. Tylko w ośrodku gminnym w Dłutowie, w rejonie skrzyżowania ulic Pabianickiej i Głównej występuje fragmentem zwarta zabudowa typu kamienicowego, która łączy w sobie funkcje mieszkaniowe (na piętrach) i usługowe (w parterach). Są też w miejscowości Dłutów osiedla wolnostojących domów jednorodzinnych oraz niewielki fragment terenu z zabudową wielorodzinną, gdzie mieszkania w blokach zajmowali byli pracownicy dziś już nieistniejącego Państwowego Gospodarstwa Rolnego. Na terenie gminy, ze względu na strukturę osadniczą, zabudowa mieszkaniowa występuje głównie jako element zintegrowany zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych. Coraz częściej pojawiają się jednak także jednorodzinne, wolnostojące domy mieszkalne, nie związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Takie zjawisko można obserwować szczególnie w intensywnie rozwijających się ośrodkach jak Huta Dłutowska, Pawłówek, Czyżemin, gdzie szczególnie w Hucie Dłutowskiej zatraca się charakter wsi na rzecz osiedlowej zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w gminie Dłutów w obrębie Dłutów Poduchowny przy ul. Wysokiej 5. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się zabudowania mieszkalne jednorodzinne, Spółdzielnia Kółek Rolniczych, tartak. W dalszym sąsiedztwie rozproszona zabudowa mieszkaniowa oraz tereny rolne. Odległość do centrum Dłutowa ok 700m gdzie znajduje się najbliższe zaplecze handlowo-usługowe oraz oświata. KM 2476/12 10

11 Mapa nr 2 i 3: Lokalizacja i otoczenie przedmiotowej nieruchomości. źródło: Dojazd do nieruchomości: Potencjalne zagrożenia w rejonie rozpatrywanej lokalizacji: Stan usług i zaplecza bytowego Bezpośredni dojazd do nieruchomości odbywa się z dwóch stron - ulicą Wysoką stanowiącą drogą gminną o nawierzchni asfaltowej oraz ulicą Wspólną stanowiącą drogą gminną o nawierzchni gruntowej. Nie stwierdzono. Obszar, na którym położona jest nieruchomość posiada ograniczony dostęp do usług bytowych i komunalnych. Najbliższe zaplecze handlowe w Dłutowie w odległości ok. 5 km natomiast bezpośrednio przy nieruchomości przystanek. KM 2476/12 11

12 Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Wyceniana nieruchomość posiada dostęp do: energii elektrycznej, kanalizacji i wodociągu (w ulicy Wysokiej). Do budynku doprowadzona energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja. Ogrzewanie budynku mieszkalnego lokalne piec na miał. Dostęp do drogi publicznej. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Stan zagospodarowania nieruchomości działki nr 210 Przedmiotowa nieruchomość składa się z zabudowanej działki gruntu nr 210 o powierzchni 0,3400 ha. Działka posiada regularny kształt prostokąta o wymiarach podanych na poniższej mapie nr 4. Mapa nr 4: Kształt i granice działki nr 210 Uwaga do stanu zagospodarowania terenu działki nr 210. Z analizy map zasadniczej i ewidencyjnej wynika, iż budynek mieszkaniowy i gospodarczy przekraczają północą granicę działki wycenianej 210 i w niewielkiej części (ok 14 m) posadowione są na terenie działki nr 209/1 co obrazuje mapa nr 5. Mapa nr 5:Przekroczenie północnej granicy działki 210. Przekroczenie granic działki 210 KM 2476/12 12

13 Stan ten wymaga uregulowania stosownie do art.151 KC Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Przeprowadzona analiza transakcji kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną na terenie gminy Dłutów pokazała, że przeciętną wartość 1 m 2 gruntu kształtuje się na poziomie 36,86 zł/m 2. Koszty związane z uregulowaniem stanu zgodnie z ww. art. 151 KC mogą kształtować się na poziomie zł. Tabela nr 1. Transakcje kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z terenu gminy Dłutów. Lp. Data transakcji Miasto/Gmina Cena działek [zł] Powierzchnia działek [m 2 ] Cena 1 [zł/m 2 ] Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , , Dłutów , ,69 ŚREDNIA ,86 MIN ,68 MAX ,86 MEDIANA ,92 Na przedmiotowej działce posadowiony jest murowany parterowy z poddaszem użytkowym, częściowo podpiwniczony budynek mieszkalny oraz murowany budynek gospodarczy i budynek gospodarczy o konstrukcji drewnianej. Teren działki ogrodzony - siatka druciana na metalowych słupkach, od frontu brama wjazdowa dwuskrzydłowa z furtką. Teren uporządkowany. Wzdłuż ogrodzenia posadzone tuje, na terenie pojedyncze krzewy ozdobne, świerki srebrzyste, sosny. Zdjęcia: 1-8. Zagospodarowanie działki nr 210 KM 2476/12 13

14 Opis budynku mieszkalnego Nieruchomość do czynności oględzin udostępniła dłużniczka. Budynek wybudowany w latach 50 ubiegłego wieku w konstrukcji murowanej. W budynku w 2014 roku zostały przeprowadzone prace remontowe: remont elewacji zewnętrznej - docieplono ściany, podłogi, wymieniono stolarkę okienną na PCV. Budynek otynkowany, dach o konstrukcji drewnianej kryty papą. Budynek w stanie do zamieszkania, stan średni. Na podłogach w zależności od pokoju mozaika, deski pokryte wykładziną, w przedpokoju, kuchni - wykładzina PCV, w przedpokoju terakota. Zgodnie z informacją uzyskaną z Wydziału Finansowego Urzędu gminy Dłutów podatek od nieruchomości uiszczany jest od powierzchni użytkowej 80 m 2. W dniu oględzin biegły dokonał pomiaru poszczególnych pomieszczeń (powierzchnia ta zostanie uwzględniona w procesie wyceny): Rodzaj pomieszczenia Powierzchnia użytkowa (m 2 ) wiatrołap 3,50 kuchnia 14,20 przed pokój 3,54 pokój 15,40 pokój 20,50 pokój 18,60 Razem 75,74 KM 2476/12 14

15 Zdjęcia: Wnętrze budynku mieszkalnego Pozostałe zabudowania. Budynek gospodarczy parterowy o konstrukcji murowanej. Dach kryty papą. Okna drewniane, drzwi wejściowe drewniane z desek. Zgodnie z informacją uzyskaną z Wydziału Finansowego Urzędu Gminy Dłutów podatek od nieruchomości uiszczany jest od powierzchni użytkowej 12 m METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych w tym o czynszach najmu. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się dowszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. KM 2476/12 15

16 dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art , Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej., Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości zostanie dokonane podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Art [Podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe] 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 2476/12 16

17 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 6.3 Sposób wyceny nieruchomości zabudowanej. Do porównań przyjęte zostały nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz zabudowaniami gospodarczymi z lokalizacji porównywalnych o podobnych parametrach użytkowych. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - lokalizacja i otoczenie, - powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego, - powierzchnia gruntu, - warunki użytkowe. Wpływ takich cech jak: - forma władania, - rodzaj konstrukcji, - przeznaczenie w MPZP, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. W Tabeli 2, poniżej są opisane cechy różnicujące nieruchomości porównawcze oraz przyjmowane przez nie stany. Tabela nr 2. Opis rynkowych cech różnicujących oraz przyjmowanych przez nie stanów dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Lokalizacja i otoczenie Dobra Średnia Ciesząca się zainteresowaniem potencjalnych nabywców. Pożądane sąsiedztwo, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny zielone. Dobrze skomunikowana. Blisko ośrodków miejskich. Położona blisko centrum wsi w otoczeniu zabudowy o podobnym charakterze, blisko do sklepu i innych punktów usług bytowych, brak uciążliwości. Od trzech cech z pozycji db powyżej niespełnione. Powierzchnia gruntu jako cecha ciągła: wzrost powierzchni powoduje wzrost ceny jednostkowej nieruchomości Górny zakres przedziału 4900 m 2 Dolny zakres przedziału 827 m 2 Warunki użytkowe KM 2476/12 17

18 Dobre Średnie Budynek mieszkalny w dobrym stanie nadający się do zamieszkania. Dojazd drogą asfaltową. Bardzo dobrze zagospodarowane bezpośrednie otoczenie nieruchomości. Obiekty gospodarcze w dobrym stanie. Dobrze wyglądająca elewacja. Typowe wyposażenie w dostępne media. Budynki gospodarcze o powierzchni odpowiedniej dla charakteru nieruchomości. Teren nieruchomości ogrodzony, nasadzenia ozdobne. Zużycie techniczne na poziomie do 28%. Działka o korzystnym kształcie- prostokąt o odpowiednich proporcjach boków z ewentualnym niewielkim spadkiem, wymiary umożliwiające prawidłowe zagospodarowanie, brak ograniczeń fizycznych, poprawne stosunki gruntowo wodne (brak stref zalewowych) brak infrastruktury obcej. Bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Od trzech cech z pozycji db powyżej niespełnione. Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego Dobra Powyżej 81 m 2 Średnia Do 80 m 2 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi. ANALIZA GRUNTY ZABUDOWANE Zależności pomiędzy cenami mieszkań i domów, jako różnych segmentów tego samego rynku są oczywiste. Najlepszym przykładem był wzrost zainteresowania kupnem domów po tym jak drastycznie wzrosły ceny mieszkań. Zakup domu spowodowany jest wyborem określonego stylu życia. Osoby decydujące się na dom z reguły mają rozbudowane poczucie własności i wolności osobistej. Kupując dom, chcą mieć wpływ na swoje najbliższe otoczenie. Ważnym elementem związanym z wyborem domu jest własna zieleń oraz izolacja od sąsiadów dająca poczucie prywatności. Pewna grupa osób decyduje się na zakup domu ze względów ekonomicznych. Atutem domu jest większa powierzchnia niż w przypadku mieszkania, własna działka z zielenią. Popytem przede wszystkim mniej zamożnej grupy nabywców cieszą się nieruchomości zabudowane starszymi, zwykle niewielkimi domami. Jest to sposób, aby zrealizować swoje marzenia mieszkanie nie w bloku, a we własnym domu ponosząc stosunkowo niewielkie wydatki. Należy pamiętać jednak, że nabycie takiej nieruchomości wiąże się zwykle z koniecznością poniesienia nakładów na niezbędne remonty. Tu jednak proces inwestycyjny może być rozciągnięty w czasie i nie będzie tak boleśnie odczuwalny przez inwestora, wiele prac może on wykonać wkładając własną pracę i poświęcając własny czas mieszkając już we własnym domu. Jest to segment rynku szybko rozwijający się w ostatnich czasach i liczba transakcji dotyczących tańszych nieruchomości przewyższa ilość sprzedawanych domów nowych. Nabycie nieruchomości z budynkami starszymi i niewielkimi jest często tak naprawdę w pewnej perspektywie inwestycją w grunt pod nową inwestycję. Zwykle koszt usunięcia istniejących naniesień jest niewielki a pozyskanie niezabudowanej działki w interesującej okolicy niemożliwe. Na cenę domu wpływa wiele czynników: położenie (centrum, obrzeża, dzielnica), wiek nieruchomości (dom przedwojenny, powojenny, zbudowany po 1990 r.), stan techniczny budynku (do zamieszkania, do remontu, w stanie surowym), wielkość przydomowej działki. Należy mieć na uwadze, iż obecnie zmieniają się preferencje ludności. Coraz więcej zamożnych osób (i nie tylko) chce mieszkać na obrzeżach miast lub poza miastem w domu otoczonym zielenią. Istotnymi czynnikami wyboru miejsca zamieszkania posadowienia swojej rezydencji, jest moda, sąsiedztwo i przyjazne otoczenie administracyjne. Segment rynku: Nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi położonymi na terenach poza miejskich gmina Dłutów oraz Dobroń. KM 2476/12 18

19 Wybrany obszar geograficzny Okres badania cen transakcyjnych: Trend zmian: Sposób i dostępność finansowania Aktualna oferta Charakterystyka ofertowych Zakres transakcyjnych Charakterystyka ofertowych cen cen cen Zachowania kupujących Analizą objęto tereny powiatu pabianickiego, gminę Dłutów oraz gminę Dłutów. Analizowano transakcje od czerwca 2016 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych nie wykazała, mierzalnego trendu w badanym okresie, trend zbliżony był do 0%. W znacznej części z kredytu. Umiarkowana podaż nieruchomości podobnych. Poziom cen ofertowych jest wyższy od cen transakcyjnych zł zł Poziom cen ofertowych jest wyższy od cen transakcyjnych Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości (uściślając: są to takie atrybuty nieruchomości co do których można stwierdzić, że mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju nieruchomości na określonym rynku). Cechy rynkowe nie tyle "tworzą" wartość, co powodują zróżnicowanie cen i wartości w obrębie określonego rynku przyjętego do analiz. W wyniku analizy rynku i dostępnych danych oraz informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami przyjęto dla analizowanego rynku lokalnego wagi, cechy oraz ich ocenę. Uzyskane informacje uznaje się za miarodajnie i odzwierciedlające zachowania klientów na rynku. Jak napisano w pkt. 6.2, cechami mającymi zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości o przeznaczeniu związanym z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych są przeznaczenie w MPZP (lub SUiKZP), lokalizacja, otoczenie, zagospodarowanie terenu (ogrodzenie, urządzenie terenu, utwardzenie, nasadzenia), dojazd, dostępność, powierzchnia działki, forma władania, dostępność mediów i inne. Wpływ niektórych cech różnicujących można wyeliminować poprzez odpowiedni dobór nieruchomości porównawczych w danym modelu wyceny. Czyli ograniczając zbiór nieruchomości porównawczych można praktycznie wszystkie z w/w cech. W praktyce eliminacja wpływu cech różnicujących w dużej mierze zależy od liczby dostępnych transakcji porównawczych. W tym przypadku, z analizy rynku nieruchomości podobnych wynika, że poprzez odpowiedni dobór nieruchomości porównawczych jako cechy różnicujące mogą zostać wyeliminowane takie jak prawo władania gruntem czy przeznaczenie w MPZP, rodzaj konstrukcji. Z badań preferencji inwestorów wynika, że dla większości z nich jednym z podstawowych kryterium podejmowania decyzji o zakupie jest lokalizacja i otoczenie - 35% i warunki użytkowe -30%. Wpływ pozostałych cech różnicujących określono na poziomie: powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego 10% powierzchnia działki tu 25%. W praktyce budując model nieruchomości porównywalnych wyceniający stara się dobrać te, które różnią się jak najmniejszą liczbą cech różnicujących. W ten sposób eliminowane są transakcje znacznie odstające od przedmiotu wyceny oraz ograniczany jest przedział zmian cen. Tak też postąpiono w tym przypadku, eliminując z transakcji porównawczych te, które w mniejszym od innych stopniu spełniają kryteria podobieństwa. KM 2476/12 19

20 Dobierając transakcje porównawcze, biegły kierował się ich potencjałem i podobnym przeznaczeniem. Zdaniem biegłego w/w cechy różnicujące mające wpływ na wartość przedmiotu wyceny w wystarczający sposób objaśniają rynek nieruchomości podobnych. Tabela 3: Ceny transakcyjne podobnych nieruchomości zabudowanych. Data Cena łączna Powierzchnia Powierzchnia Lp. Gmina Obręb transakcji działki i bud[zł] użytkowa [m 2 ] działki(ek) [m 2 ] Dłutów Dłutów ,00 72, Dłutów Tążewy ,00 80, Dłutów Redociny ,00 90, Dłutów Huta Dłutowska ,00 91, Dobroń Chechło I ,00 98, Opis nieruchomości porównawczych: 1. Transakcja nr 1 w tabeli 3 Zabudowana działka gruntu o powierzchni 827 m 2, położona w Dłutowie. Działka zabudowana domem mieszkalnym o konstrukcji murowanej o średnim stanie technicznym oraz zabudowanymi gospodarczymi. Kształt działki nieregularny. Teren działki ogrodzony, słabo zagospodarowany. Powierzchnia użytkowa domu wynosi 72 m 2. Dojazd drogą asfaltową. Dostęp do mediów (ee,wod-kan). W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny rolne. Dobry dostęp do zaplecza handlowo - usługowego. Odległość od miasta Łodzi ok 27 km. 2. Transakcja nr 2 w tabeli 3 Zabudowana działka gruntu o powierzchni 1376 m 2, położona we wsi Tążewy. Działka zabudowana domem mieszkalnym o konstrukcji murowanej w dobrym stanie technicznym oraz zabudowanymi gospodarczymi. Teren działki ogrodzony, zagospodarowany, nasadzenia ozdobne. Powierzchnia użytkowa domu wynosi 80 m 2. Dojazd drogą asfaltową. Dostęp do mediów (ee, wod.). W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna siedliskowa, tereny rolne. Średni dostęp do zaplecza handlowo - usługowego. Odległość od miasta Łodzi ok 30 km. 3. Transakcja nr 3 w tabeli 3 Zabudowana działka gruntu o powierzchni 2737 m 2, położona we wsi Redociny. Działka zabudowana domem mieszkalnym o konstrukcji murowanej w dobrym stanie technicznym oraz zabudowanymi gospodarczymi. Teren działki ogrodzony, zagospodarowany, nasadzenia ozdobne. Powierzchnia użytkowa domu wynosi 90 m 2. Dojazd drogą asfaltową. Dostęp do mediów (ee, wod.). W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna siedliskowa, tereny rolne. Średni dostęp do zaplecza handlowo - usługowego. Odległość od miasta Łodzi ok 30 km. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie wartości rynkowej nieruchomości Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości. Zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 4. KM 2476/12 20

21 Tabela 4. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transakcji maksymalny - Vmax Cecha Waga cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Lokalizacja i otoczenie 35% ,350 0,350 Powierzchnia użytkowa 10% budynku mieszkalnego ,000 0,100 Powierzchnia gruntu - cecha ciągła 25% ,000 0,250 Warunki użytkowe 30% ,000 0,300 Razem 100% , ,00 0,350 1,000 Różnica 1 0 Kd ,00 Kg ,00 Skala ocen: od 1 do 4 Rozstęp estymowany ,00 Jako jednostkę porównawczą przyjęto łączną cenę transakcyjną nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz zabudowaniami gospodarczymi. Na podstawie danych zawartych w tabeli przyjęto następujące dane wyjściowe: Cena minimalna_estymowana: Cena maksymalna_estymowana: C min_est = ,00zł C max_est = ,00 zł ΔC = C max - C min = ,00 zł ,00 zł = ,00 zł Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych. Tabela 5. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi Cechy Udział cechy w ΔC (wagi) Zakres kwotowy udziału cechy w Delta C [zł.] Poprawki Liczba przedziałów poprawki Skok poprawki [zł.] Lokalizacja i otoczenie 35% , ,25 Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego 10% 8 461, ,50 Powierzchnia gruntu- cecha ciągła 25% ,75 c. ciągła - Warunki użytkowe 30% , ,50 Suma 100% ,00 Do porównań przyjęto trzy transakcje obrotu prawami własności do nieruchomości gruntowych zabudowanych domem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi. Tabela 6. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem. Cechy Wyceniana nieruchomość Dłutów Tążewy Redociny Lokalizacja i otoczenie dobra dobra średnia średnia Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego średnia średnia średnia dobra Powierzchnia gruntu - cecha ciągła , , ,00 Warunki użytkowe dobre średnie dobre dobre Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości zabudowanych będących przedmiotem porównań oraz przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest przedstawiona w tabeli nr 7. KM 2476/12 21

22 Tabela 7. Określenie średniej ceny transakcyjnej nieruchomości gruntowej zabudowanej Cechy Wagi Zakres Skok kwotowy poprawki Dłutów Tążewy Redociny Lokalizacja i otoczenie 35% , ,25 0, , ,25 Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego 10% 8 461, ,50 0,00 0, ,50 Powierzchnia gruntu - cecha ciągła 25% , , , ,39 Warunki użytkowe 30% , , ,50 0,00 0,00 Suma 100% , , , ,14 Cena łączna transakcyjna (zł) , , ,00 Cena łączna z uwzgl. poprawek (zł) , , ,14 Wartość wycenianego prawa własności nieruchomości (zł) ,37 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej gminie Dłutów, w obrębie Dłutów Poduchowny przy ul. Wysokiej 5 stanowiącej działkę gruntu nr 210, o powierzchni 0,3400 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz zabudowaniami gospodarczymi, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: sto osiemdziesiąt jeden tysięcy złotych 8.2. Oszacowanie wartości udziału w prawie do przedmiotowej nieruchomości. Z uwagi na fakt, iż przedmiotem wyceny jest ułamkowy udział w wysokości 1/8 części w nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w obrębie Dłutów Poduchowny przy ulicy Wysokiej 5 należący do Pani Barbary Chrzan, wartość tegoż udziału zostanie odrębnie oszacowana. Specyfika współwłasności ułamkowej sprawia, iż prawo to postrzegane jest na rynku, jako mniej wartościowe niż własność. W przypadku współwłasności ułamkowej w odróżnieniu od łącznej każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział taki może być zbyty, obciążony i wydzierżawiony. Nabywca takiego udziału zajmuje wówczas miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza wielkość i granice jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycje w stosunkach wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, tym większy ma wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd nieruchomością. Trzeba wiedzieć również, że z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale też obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej właściciel jest zobowiązany do ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy współwłaścicieli będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości. Niepodzielność prawa oznacza, że rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi jedną integralną całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje w sprzeczności z zasadą niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych nieruchomości wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np. ogródki przydomowe do wyłącznego użytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność prawa własności, gdyż nie pozbawia ono poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest tylko przejawem porozumienia właścicieli, co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym przydomowym ogródku samodzielnie gospodarować, jednak nie może nim w pełnym zakresie rozporządzać. Prawo do korzystania jest wynikiem porozumienia zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być zmienione. W związku z tym prawo współwłasności często wiąże się z konfliktami na różnych płaszczyznach. Należy pamiętać, że przedmiotem oszacowania jest wartość rynkowa udziału w wysokości 1/8 w całości przedmiotowej nieruchomości. Prawo do udziału oznacza, KM 2476/12 22

23 że zarządzanie nieruchomością dla udziałowca jest trudniejsze. Stąd przy szacowaniu wartości rynkowej stosuje się współczynniki korygujące. O tej kwestii wielokrotnie wypowiadały się zarówno Wojewódzkie jak i Naczelny Sąd Administracyjny (np. wyrok NSA z 27 maja 1998 roku sygn. I SA/Lu 527/97). Mając na uwadze ograniczenia wynikające z istoty współwłasności do określenia wysokości ułamkowego udziału w wysokości 1/8 części w przedmiotowej nieruchomości zastosowany zostanie współczynnik korygujący (W K ) odzwierciedlający wzajemne relacje prawa własności i współwłasności, uwzględniając wielkość udziału. Zatem wartość nieruchomości jako podstawy do oszacowania udziałów obliczono według wzoru: W u = W RN x 0,95 W u = ,37zł x 0,95 W u = ,50 2 zł Stosownie do art kpc opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości. Wartość udziału w wysokości 1/8 części w prawie własności do przedmiotowej nieruchomości należący do Pani Barbary Chrzan wynosi: W U- 1/8 = W U x 1/8 W U-1/8 = ,50zł x 1/8 W U- 1/8 =21 512,44zł. Wartość rynkowa udziału w wysokości 1/8 części w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej gminie Dłutów, w obrębie Dłutów Poduchowny przy ul. Wysokiej 5 stanowiącej działkę gruntu nr 210, o powierzchni 0,3400 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz zabudowaniami gospodarczymi, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: dwadzieścia dwa tysiące złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Do oszacowania nieruchomości wyceniający zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość rynkowa w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju nieruchomości. 3. Przy ustalaniu wartości rynkowej wycenianego prawa do przedmiotowej nieruchomości położonej w gminie Dłutów w obrębie Dłutów Poduchowny przy ul. Wysokiej 5 do porównań wzięto nieruchomości będące przedmiotem obrotu z lokalizacji porównywalnych, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 4. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, położonej w gminie Dłutów w obrębie Dłutów Poduchowny przy ul. Wysokiej 5, stanowiącej działkę gruntu nr 210, o powierzchni 0,3400 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz zabudowaniami gospodarczymi, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: sto osiemdziesiąt jeden tysięcy złotych 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. Związany z tym błąd obliczeń powinien być mniejszy niż 0,1%. KM 2476/12 23

24 5. Wartość rynkowa udziału w wysokości 1/8 części w prawie własności nieruchomości gruntowej, położonej w gminie Dłutów w obrębie Dłutów Poduchowny przy ul. Wysokiej 5, stanowiącej działkę gruntu nr 210, o powierzchni 0,3400 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz zabudowaniami gospodarczymi, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: dwadzieścia dwa tysiące złotych 6. Otrzymana w procesie wyceny wartość rynkowa, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości podobnych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy, z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 7. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa jest określona na dzień 14 marca 2018 roku 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 14 marca 2018 roku podczas dokonania wizji lokalnej. 5. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 6. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 7. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 8. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polis SRM i SRM Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 10. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń z tytułu hipotek nieruchomości oraz tych, które nie są autorowi znane. 11. Operat zawiera 24 (słownie: dwadzieścia cztery) ponumerowane strony oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 2476/12 24