Cash isking. Pułapki wyceny metodami dochodowymi na przykładzie spółek budowlanych i deweloperskich

HTML
DOWNLOAD

Wielkość: px

Rozpocząć pokaz od strony:

Download "Cash isking. Pułapki wyceny metodami dochodowymi na przykładzie spółek budowlanych i deweloperskich"

Justyna Piekarska
9 lat temu
Przeglądów:

1 Cash isking Pułapki wyceny metodami dochodowymi na przykładzie spółek budowlanych i deweloperskich 1

2 Ograniczenia i niedoskonałości metody DCF DCF: najpopularniejsza i najczęściej wykorzystywana metoda wyceny przedsiębiorstw Wynik wyceny wysoce zależny od subiektywnych założeń dotyczących: prognoz finansowych stopy wzrostu rezydualnego zmian kapitału obrotowego Subiektywność założeń pokusa manipulacji inputemdla osiągnięcia pożądanego efektu wyceny 2

subiektywnych założeń dotyczących: prognoz finansowych stopy wzrostu rezydualnego zmian

3 Ograniczenia i niedoskonałości metody DCF Valuation is neither the science that some of its proponents make it out to be nor the objective search for true value that idealists would like it to become. The models that we use in valuation may be quantitative, but there is a great reliance on subjective inputs and judgments. Thus the final value that we obtain from these models is colored by the bias that we bring into the process. In fact, in many valuations the price gets set first and the valuation follows /Aswath Damodaran/ 3

The models that we use in valuation may be quantitative, but there is a great reliance on subjective inputs and judgments.

4 Ograniczenia i niedoskonałości metody DCF Prognozowanie wyników spółki w dłuższym horyzoncie czasowym obarczone wysokim ryzykiem błędu Backlogi spółek budowlanych sięgają z reguły 2-3 lat Branża budowlana jest cykliczna 4

wysokim ryzykiem błędu Backlogi spółek budowlanych

5 Ograniczenia i niedoskonałości metody DCF Stopa wzrostu rezydualnego TV stanowi 79% wyceny EV 5

6 Ograniczenia i niedoskonałości metody DCF Stopa wzrostu rezydualnego 6

7 Ograniczenia i niedoskonałości metody DCF Stopa wzrostu rezydualnego 7

8 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny Ustalenie prawidłowej wyjściowej miary dochodowości Normalizacja EBITu Korekta o wszystkie wartości które są: jednorazowe/niepowtarzalne nieoperacyjne dotyczą działalności zaniechanej Należy zawsze weryfikować P&L z CF 8

EBITu Korekta o wszystkie wartości które są: jednorazowe/niepowtarzalne

9 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny 9

10 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny 10

11 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny 11

12 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny co najmniej 53mm PLN korekty 12

13 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny Alternatywą dla EBITujako bazy do wyliczania FCF może być zysk ze sprzedaży 277,6mm vs. 336,2mm 13

14 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny -MSR 11 Rozpoznawanie przychodów zgodnie z procentowym stanem realizacji kontraktu o usługę budowlaną najpopularniejszą metodą wyliczenia procentowego zaawansowania realizacji kontraktu jest proporcja kosztów poniesionych dotychczas do szacunkowej całkowitej kwoty kosztów kontraktu Przychody powinny zostać wycenione według wartości godziwej otrzymanej lub należnej zapłaty 14

wyliczenia procentowego zaawansowania realizacji kontraktu jest proporcja kosztów poniesionych dotychczas do

15 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny -MSR 11 15

16 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny -MSR 11 16

17 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny -MSR 11 Możliwe, że spółki w kwotach należności niefakturowanych ujmują roszczenia wobec zamawiających 17

18 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny -MSR 11 wzrost o 211% r/r wzrost o 36% r/r 18

19 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny -MSR 11 19

20 Specyfika raportowania w spółkach budowlanych w kontekście obliczania FCF i wyceny -MSR 11 Σ-263mm Σ-730mm Σ-993mm Finansowanie działalności operacyjnej tej spółki kapitałem obrotowym sprawia że pali ona gotówkę i jest uzależniona od zewnętrznego finansowania 20

Finansowanie działalności operacyjnej tej spółki kapitałem

21 Wycena porównawcza a cashflow Prostota i intuicyjność metody Jednak na mnożniki wyceny porównawczej nie można patrzeć w oderwaniu od analizy cash flow spółki Przed porównaniem mnożników należy je oczyścić w podobny sposób jak w przypadku normalizacji EBIT z wartości które są: jednorazowe/niepowtarzalne nieoperacyjne dotyczą działalności zaniechanej Analiza nieoczyszczonych wskaźników może prowadzić do błędnych wniosków dotyczących wyceny spółki 21

22 Wycena porównawcza a cashflow P/E = 0,8x 22

23 Wycena porównawcza a cashflow 23

24 Wycena porównawcza a cashflow 24

25 Wycena porównawcza a cashflow 25

26 Wycena porównawcza a cashflow Zysk netto LTM pro forma = 14,5mm PLN Market cap = 81mm PLN P/E = 5,6x 26

27 Praktyczne metody wyceny deweloperów komercyjnych Najpraktyczniejszą i najpopularniejszą metodą wyceny nieruchomości inwestycyjnych jest wycena z wykorzystaniem mnożnika NOI/stopa kapitalizacji NOI nieruchomości powinno uwzględniać stopień wynajęcia/pustostanów wycenianego obiektu Najlepiej stosować rynkowe stopy kapitalizacji z transakcji porównywalnych nieruchomości do nieruchomości wycenianej 27

28 Praktyczne metody wyceny deweloperów komercyjnych 28

29 Praktyczne metody wyceny deweloperów komercyjnych Przy analizie CF deweloperów komercyjnych, z uwagi na ich wysokie zalewarowanienależy zwracać uwagę na rzeczywiste (gotówkowe) koszty odsetek 57% marży 29

30 Praktyczne metody wyceny deweloperów komercyjnych - 9,7mm 30

31 Praktyczne metody wyceny deweloperów mieszkaniowych Najważniejszy jest cash flow Zdolność do generowania pozytywnych przepływów z projektu determinowana jest tempem sprzedaży lokali Model sprzedaży (np. 10/90; proporcjonalny, itd.) również wpływa na CF z projektu 31

32 32

Podobne dokumenty

Zarządzanie wartością przedsiębiorstwa

Zarządzanie wartością przedsiębiorstwa 3.3 Metody dochodowe Do wyceny przedsiębiorstwa stosuje się, obok metod majątkowych - metody dochodowe, często określane mianem metod zdyskontowanego dochodu ekonomicznego.