OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 114/2015 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, objętej KR1Y/ /4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, położonej w Borzęcie 402, gmina Myślenice, powiat myślenicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 633/2 cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 774/14 autor opracowania: Myślenice, 21 maja 2015 r.

2 strona 2/24 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. Nr 114/2015 Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 633/2, obręb Borzęta, gmina Myślenice, powiat myślenicki, księga wieczysta nr KR1Y/ /4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach; częścią składową działki jest budynek mieszkalny jednorodzinny oznaczony numerem porządkowym 402 Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 633/2 o powierzchni 0,1278 ha, kształt regularny, stan zagospodarowania słaby; budynek mieszkalny jednorodzinny o pow. użytkowej 271,13 m 2, budynek wolnostojący, częściowo podpiwniczony, parterowy z użytkowym poddaszem, konstrukcja tradycyjna murowana, dach wielospadowy kryty dachówka betonową, stan techniczny bardzo dobry, standard wykonania dobry, stan wykończenia przeciętny; budynek realizowany od 2005 r., do częściowego wykończenia, nie został zgłoszony do użytkowania Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Właściciel nieruchomości: Grzegorz Pasternak syn Ryszarda i Marii oraz Anna Pasternak córka Jana i Marii na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości rynkowej: 21 maja 2015 r. Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR): zł słownie złotych: sześćset cztery tysiące Opracował: Data sporządzenia operatu: 21 maja 2015 r.

3 strona 3/24 Spis treści I. Część ogólna Przedmiot i zakres wyceny Stan prawny Zleceniodawca Cel wyceny Daty wyceny Podstawa formalno - prawna Źródła informacji Metodyka wyceny... 7 II. Opis nieruchomości Lokalizacja Przeznaczenie nieruchomości Działka gruntu Budynek mieszkalny III. Wycena wartości nieruchomości Analiza rynku Arkusze wyceny nieruchomości IV. Wynik końcowy V. Klauzule i zastrzeżenia VI. Załączniki... 24

4 strona 4/24 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Borzęta, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą numer KR1Y/ /4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składająca się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr 402 działki ewidencyjnej nr 633/2 o powierzchni 0,1278 ha. Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej nr 633/2 ze wszystkimi częściami składowymi i prawami. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer KR1Y/ /4 dla nieruchomości położonej w miejscowości Borzęta, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej nr 633/2 o powierzchni 0,1278 ha. Właścicielem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej jest Grzegorz Pasternak syn Ryszarda i Marii oraz Anna Pasternak córka Jana i Marii na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, na podstawie umowy darowizny, umowy zniesienia współwłasności, umowy działu spadku i umowy sprzedaży z dnia 6 lipca 2004 r. do Rep. A nr 5985/2004 sporządzonej przed notariuszem Konradem Wygoną. Dział I Sp. tej księgi wieczystej nie zawiera wpisów. Dział III tej księgi wieczystej zawiera wpisy o treści: - wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużnika Grzegorza Pasternak i Anny Pasternak na rzecz nowego wierzyciela Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Centrum Restrukturyzacji w Warszawie Biuro w Krakowie. - przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości nowego wierzyciela na rzecz Getin Noble Bank S.A., Wrocław ul. Gwieździsta 66

5 strona 5/24 Dział IV tej księgi wieczystej zawiera wpisy hipotek o treści: - hipoteka umowna kaucyjna w kwocie ,91 CHF (siedemdziesiąt tysięcy osiemdziesiąt trzy 91/100), na zabezpieczenie kredytu na budowę domu mieszkalnego, na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział 1 w Myślenicach; - hipoteka umowna zwykła w kwocie ,81 CHF (sto czterdzieści tysięcy sto sześćdziesiąt siedem 81/100), na zabezpieczenie kredytu, na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział 1 w Myślenicach. - hipoteka umowna w kwocie ,24 zł (sto siedemdziesiąt jeden tysięcy trzysta osiemdziesiąt trzy 24/100), na zabezpieczenie spłaty kapitału, odsetek, odsetek karnych za zwłokę, kosztów postępowania oraz innych roszczeń, kosztów wezwań do zapłaty, zawiadomień, zaświadczeń, prowizji i opłat, wycen, audytów i ubezpieczenia nieruchomości, umowa kredytowa, na rzecz Genin Noble Bank S.A. w Warszawie. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Borzęta [Nr 0002], w jednostce ewidencyjnej Myślenice - Gmina [120903_5], numer jednostki rejestrowej G Uwaga: powierzchnia działki w rejestrze gruntów została zaokrąglona do pełnych arów (dla celów podatkowych). I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania opisu i oszacowania nieruchomości postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Eweliny Łąckiej w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości z dnia 2 grudnia 2014 r., sygn. akt KM 774/14. I.4. Cel wyceny. Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny, podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg stanu oraz poziomu cen na datę sporządzenia wyceny.

6 strona 6/24 I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia wyceny: 21 maja 2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 21 maja 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 20 stycznia 2015 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 20 stycznia 2015 r. I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia 23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości. 2. Dane ewidencji gruntów, gmina Myślenice, obręb Borzęta. 3. Mapa zasadnicza. 4. Plan zagospodarowania przestrzennego dla wsi Borzęta. 5. Projekt architektoniczny budynku i decyzja o pozwoleniu na budowę. 6. Oględziny nieruchomości. 7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie.

7 strona 7/24 I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n ui i= 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości

8 strona 8/24 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Nieruchomość położona w miejscowości Borzęta, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna nieruchomości średnia - około 1 km na północ od drogi wojewódzkiej Myślenice Łapczyca, w odległości około 1,5 km od centrum miejscowości i 6 km od centrum Myślenic. Otoczenie nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa, tereny użytkowane rolniczo oraz tereny leśne. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej. Dostęp do infrastruktury społecznej średni II.2. Przeznaczenie nieruchomości Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, w obowiązującym Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wsi Borzęta wraz z przylegającym od strony południowej obszarem miasta Myślenice, zatwierdzonym Uchwałą Nr 344/LII/2006 Rady Miejskiej w Myślenicach z dnia 21 sierpnia 2006 r. (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego Nr 693 poz z dnia 2 listopada 2006 r.) położona jest na obszarze oznaczonym symbolem: RM - tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych z usługami. Jako przeznaczenie podstawowe ustala się budownictwo zagrodowe i usługi agroturystyczne. Jako przeznaczenie dopuszczalne ustala się: a) budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, b) obiekty infrastruktury technicznej, c) obiekty gospodarcze, d) obiekty małej architektury, e) ciągi pieszo-jezdne, ścieżki rowerowe i parkingi, f) uprawy ogrodowe, g) zieleń urządzona. Ustala się następujące zasady zabudowy i zagospodarowania terenów RM: 1) utrzymuje się istniejącą zabudowę z możliwością jej rozbudowy i przebudowy z zachowaniem warunków określonych w pkt. 2, 3, 4, 5.

9 strona 9/24 2) forma architektoniczna budynków mieszkalnych i usługowych powinna spełniać następujące wymagania: a) usytuowanie obiektu z zachowaniem linii zabudowy, c) rozwiązanie rzutu obiektu na planie prostokąta, d) wysokość nowych budynków mieszkalnych i gospodarczych nie może być większa do kalenicy niż 9 m, d) dachy nowych oraz nadbudowywanych i przebudowywanych budynków należy wznieść jako dwuspadowe, symetryczne, o kacie nachylenia 30-45, z dopuszczeniem dachów wielospadowych, z wyjątkiem jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i garaży, które mogą być jednospadowe, e) stosowanie ciemnej kolorystyki dachów, f) poddasza mogą być doświetlone za pomocą lukarn nakrytych daszkami dwuspadowymi lub okien połaciowych, g) stosowanie materiałów miejscowych (w szczególności kamień łamany, drewno impregnowane), h) tradycyjne zdobnictwo regionalne (ciesielskie, stolarskie, kowalskie), 3) zakazuje się: a) lokalizacji obiektów tymczasowych (blaszaki, pakamery itp.), b) stosowania otoczaków jako materiału budowlanego, c) stosowania do wykończenia elewacji sidingu oraz tłuczonych luster, szkła barwionego i ceramiki, 4) minimum 40% powierzchni działki znajdującej się na terenach budowlanych należy urządzić jako przestrzeń biologicznie czynna, 5) nie dopuszcza się do wydzielania w obrębie terenów RM nowych działek pod zabudowę o powierzchni mniejszej niż 1200 m². Warunkiem realizacji nowej zabudowy jest uzyskanie dostępu do drogi publicznej. Obiekty gospodarcze mogą być realizowane jako dobudowane lub wolnostojące. Użytkowanie obiektów wymienionych w ust. 1 pkt 1b, c, d oraz w pkt. 2a nie może stwarzać uciążliwości w obrębie zabudowy mieszkaniowej.

10 strona 10/24 II.3. Działka gruntu Nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr 633/2 o powierzchni 0,1278 ha, według rejestru gruntów stanowi w całości grunty orne klasy IVa. Kształt działki korzystny do zagospodarowania, zbliżony do czworokąta o szerokość ok. 33 m i długość od 34 m w części południowej do 43 m w części północnej. Stan zagospodarowania działki słaby - brak ogrodzenia oraz elementów małej architektury ogrodowej. Do budynku wykonano podjazd o nawierzchni żwirowej. Nieruchomość posiada dobry dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, na działce znajdują się: sieć energetyczna, wodociągowa komunalna, kanalizacja sanitarna komunalna oraz sieć gazu ziemnego. Do budynku wykonano przyłącza sieci energetycznej, wodociągowej i gazowej, brak przyłącza do sieci kanalizacji komunalnej (szambo na działce). II.4. Budynek mieszkalny Charakterystyka funkcjonalna budynku Budowa mieszkalny jednorodzinny realizowany od 2005 r. w oparciu o decyzję o pozwolenie na budowę z dnia r. wydaną przez Starostę Myślenickiego (znak AB.VIII.7351/41/2005). Budynek jest to obiekt wolnostojący, podpiwniczony, parterowy z użytkowym poddaszem. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej. Dane gabarytowe Powierzchnia zabudowy 157,83 m 2 Powierzchnia użytkowa 271,13 m 2 Kubatura 720,71 m 3 Zestawienie powierzchni Lp. Nazwa pomieszczenia Powierzchnia użytkowa [m²] Piwnica 0.1 Komunikacja 6, Korytarz 4, Kotłownia 7, Pom. gospodarcze Suma 13,22 31,00

11 strona 11/24 Lp. Nazwa pomieszczenia Powierzchnia użytkowa [m²] Parter 1.1 Wiatrołap 6, Garderoba 5, Komunikacja 8, Hall 6, Łazienka 7, Pokój 13, Salon 31, Kuchnia 11, Spiżarka 2, Garaż Suma 31,5 124, Poddasze Komunikacja 14, Łazienka 8, Pokój 1 12, Pokój 2 27, Pokój 3 12, Pokój 4 Suma 40,19 116,01 Opis konstrukcji budynku Fundamenty ławy fundamentowe betonowe Ściany zewnętrzne: - fundamentów: z bloczków betonowych, - piwnicy: pustak betonowy + styropian 3 cm + pustak żużlobetonowy, - parteru i poddasza: pustak ceramiczny gr. 19 cm + styropian 10 cm + tynk cienkowarstwowy Ściany wewnętrzne pustak ceramiczny gr. 20 cm + cegła, Kominy z cegły pełnej, nad dachem z cegły klinkierowej Stropy płyty żelbetowe, nad poddaszem strop lekki drewniany, Schody żelbetowe monolityczne, Dach dwuspadowy, o połaciach symetrycznych, konstrukcja więźby drewniana płatwiowo-kleszczowa, kryty dachówką betonową. Wykończenie budynku: Stolarka okna PCV, drzwi wejściowe i drzwi wewnętrzne drewniane, brama garażowa segmentowa PCV, Podłogi i posadzki w piwnicy, kuchni oraz łazienkach płytki ceramiczne, w salonie parkiet dębowy, w pokoju na parterze wykładzina dywanowa, w pokojach na poddaszu panele podłogowe,

12 strona 12/24 Tynki wewnętrzne cementowo-wapienne + gładzie gipsowe, Wykończenie ścian malowanie emulsyjne, w łazienkach płytki ceramiczne, Instalacje elektryczna (aktualnie zdjęty licznik), wodociągowa, gazowa, alarmowa, kanalizacyjna własna (szambo na działce), Ogrzewanie: instalacja centralnego ogrzewania zasilana kotłem na paliwo stałe ( ekogroszek ) z zasobnikiem i podajnikiem + kominek z wkładem grzewczym (turbiny do mechanicznego wprowadzania ciepła do sypialni i łazienki), grzejniki stalowe, w łazienkach ogrzewanie podłogowe, na poddaszu brak grzejników. Stan techniczny i standard budynku Budynek realizowany od 2005 r. (zgodnie z zawiadomieniem o rozpoczęciu budowy przyjętym do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Myślenicach w dniu r., pod numerem 376, znak PINB.7352/66/05), do częściowego wykończenia. Budynek nie został zgłoszony do użytkowania. Stan techniczny budynku bardzo dobry, elementy budynku jest dobrze utrzymany. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normy. Standard wykorzystanych materiałów średni. Jakość wykonawstwa średnia. Standard wykończenia i wyposażenia budynku przeciętny - m.in. brak balustrad zewnętrznych oraz grzejników na poddaszu.

13 strona 13/24 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się coraz większym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Ziemia Myślenicka pod względem geograficznym położona jest na obszarze dwóch makroregionów karpackich. Północna część wchodzi w skład pagórkowatego Pogórza Karpackiego, południowa część Ziemi Myślenickiej wchodzi w skład krain górskich Beskidu Średniego (zwanego też Beskidem Makowskim) i Beskidu Wyspowego zaliczanych do pasma Beskidów Zachodnich. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych Zakresem analizy objęto obszar terenów wiejskich północnej części powiatu myślenickiego (gminy Myślenice, Sułkowice, Siepraw i Dobczyce), z wyłączeniem terenów miejskich. Do wyceny wybrano transakcje domami wybudowanymi po roku 1990, ew. w latach 70-tych 80-tych ale po gruntownym remoncie i modernizacji. Wyłączono z analizy transakcje domami bardzo małymi tj. o powierzchni użytkowej poniżej 100 m 2. Okres analizy obejmuje dwa lata tj. od maja 2013 r. Na terenie powiatu myślenickiego w okresie ostatnich dwóch lat zanotowano około 200 transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi, z czego zdecydowana większość dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym (przeciętnie 75% wszystkich transakcji). Stosunkowo dużo (ok. 15%) rejestruje się transakcji nieruchomości o charakterze rekreacyjno wypoczynkowym, co wynika z walorów krajobrazowych i klimatycznych powiatu i dużej ilości tego typu obiektów. Pozostałe rodzaje nieruchomości pojawiające się w obrocie to nieruchomości o charakterze produkcyjnym i handlowo usługowym, ale z uwagi na charakter obszaru i brak wielkich stref przemysłowych ich liczba nie przekracza 10% ogółu transakcji. Wśród transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi ok. 20% transakcji dotyczy budynków znajdujących się w trakcie realizacji, z czego ok. 1/5 transakcji odnosi się do stanów surowych otwartych.

14 strona 14/24 W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, funkcję użytkową i sposób wykorzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli.

15 strona 15/24 Data transakcji Nr Rep. Miejscowość Wielkość budynku Pow. działki Cena /15 Brzączowice bardzo mała /14 Osieczany bardzo mała /14 Zawada bardzo mała /14 Krzyszkowice bardzo mała /14 Trzemeśnia duża /14 Osieczany bardzo mała /14 Siepraw średnia /14 Zawada średnia /14 Głogoczów duża /14 Zawada bardzo mała /14 Osieczany bardzo mała /14 Rudnik mała /14 Skrzynka średnia /14 Krzywaczka bardzo duża /13 Krzyszkowice duża /13 Borzęta bardzo mała /13 Sieraków duża /13 Sułkowice bardzo mała /13 Krzyszkowice mała wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe

16 strona 16/24 Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Analiza wagi cechy rynkowej bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej Waga cechy (%) 25% Powierzchnia budynku bardzo duża: pow. 200 m² bardzo mała: poniżej 130 m² 20% Stan techniczny, standard wykończenia i wyposażenia Architektura, funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobry: wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i wykończenia, pełne uzbrojenie, brak zużycia technicznego i funkcjonalnego; bardzo słaby: wiek budynku powyżej 25 lat, bardzo niski standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie, zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 30% bardzo dobra: nowoczesna atrakcyjna architektura, bardzo dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i powierzchni o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic; bardzo słaba: słaba architektura, budynek wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności: piwnic, pom. gospodarczych, strychów bardzo dobra: działka ponad 0,20 ha, kształtna, na terenie płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi urządzone; bardzo słaba: działka do 0,10 ha, o niekorzystnym kształcie, słabo zagospodarowana bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15% 15% 15% 10% Wartość cechy 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo duża 4 - duża 3 - średnia 2 - mała 1 - bardzo mała 5 - bardzo dobry 4 - dobry 3 - średni 2 - słaby 1 - bardzo słaby 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%

17 strona 17/24 Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych Zakresem analizy objęto obszar terenów wiejskich północnej części Gminy Myślenice, z wyłączeniem obrębu Głogoczów, który uzyskuje wyraźnie wyższe ceny, co wynika z położenia najbliżej aglomeracji miejskiej Krakowa i bardzo dobrego z nią skomunikowania dzięki drodze krajowej nr 7 (Zakopianka). Do wyceny wybrano transakcje gruntów przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej, o powierzchniach od 700 m 2 do 2000 m 2. Okres analizy obejmuje dwa lata tj. od maja 2013 r. W latach roku nastąpił gwałtowny, skokowy wzrost cen nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Główną przyczyną była sytuacja na rynku lokali mieszkalnych w dużych miastach, których ceny osiągnęły poziom porównywalny z domami na terenach podmiejskich i wiejskich. Spowodowało to lawinowy wzrost popytu na grunty u mieszkańców aglomeracji miejskich, dla których stały się one bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań w mieście. Na terenie powiatu myślenickiego zjawisko to wystąpiło szczególnie silnie w miejscowościach najbliżej położonych Krakowa i z dobrą do niego dostępnością komunikacyjną (dzięki drodze dwupasmowej), tj. w gminie Siepraw i północnej części gmin Sułkowice i Myślenice. Z początkiem roku 2009 dynamika wzrostu cen działek wyraźnie spadła, nastąpiła wyraźna stabilizacja cenowa. W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie objętym analizą nie stwierdzono na rynku lokalnym istotnego trendu zmiany cen obliczane wartości trendu mieszczą się w granicach błędu statystycznego. Z uwagi na powyższe zarejestrowane ceny nieruchomości podobnych nie będą korygowane z tytułu upływu czasu na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, funkcję użytkową i sposób wykorzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek.

18 strona 18/24 Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli. Data transakcji Nr Rep. Obręb /15 Krzyszkowice Przeznaczenie w planie komunikacja, zieleń Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw , /15 Zawada bud. mieszk. mn , /14 Jawornik komunikacja , /14 Krzyszkowice bud. mieszk. mn , /14 Krzyszkowice /14 Jawornik komunikacja zieleń , , /14 Jawornik bud. mieszk. mn , /14 Jawornik /14 Jawornik BUD. ZAGRODOWE, komunikacja, rolne bud. mieszk. mn, KOMUNIKACJA , , /13 Krzyszkowice bud. mieszk. mn , /14 Jawornik bud. mieszk. mn , /14 Zawada /13 Zawada /13 Krzyszkowice /13 Krzyszkowice komunikacja bud. zagrodowe komunikacja komunikacja , , , , /13 Borzęta bud. mieszk. mn , /2013 Jawornik /2013 Krzyszkowice komunikacja komunikacja , , /2013 Jawornik bud. mieszk. mn , /2013 Krzyszkowice /2013 Jawornik /2013 Krzyszkowice wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe komunikacja komunikacja komunikacja , , , , , , ,92

19 strona 19/24 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: niewielka powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach 30% 20% 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Uzbrojenie dostęp do mediów bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia 20% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i/lub mieszkaniowo usługową; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%

20 strona 20/24 III.2. Arkusze wyceny nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o transakcje podobne, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 633/2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Z uwagi na brak wiarygodnych informacji o powierzchniach budynków porównawczych, jako jednostkę porównawczą przyjęto całą nieruchomość (zgodnie z pkt 3.9 Noty Interpretacyjnej nr 1 - NI1 - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości). Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Wartość atrybutu Powierzchnia budynku ekstrapolowano poza zakres zmienności z uwagi na bardzo dużą powierzchnię przedmiotowego budynku, tj. cechę wykraczającą poza wartości zarejestrowane dla nieruchomości podobnych (możliwość taką dopuszczają Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, które w Nocie Interpretacyjnej nr 1 /NI-1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości/ w punkcie 6.4 mówią, że: w przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej).

21 strona 21/24 Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna u min 0,6533 cena średnia u max 1,9578 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1633 0, ,2500 Powierzchnia budynku Stan techniczny - standard Architektura - funkcjonalność Powierzchnia i stan działki 0,20 0,1307 0, ,4873 0,15 0,0980 0, ,1500 0,15 0,0980 0, ,2218 0,15 0,0980 0, ,1240 Inne 0,10 0,0653 0, ,0827 1,00 0,6533 1,9578 1,3158 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W = * 1,

22 strona 22/24 Z uwagi na cel wyceny oraz przyjętą metodykę z określonej powyżej wartości wyodrębnia się wartość gruntu oraz wartość części składowych tej nieruchomości tj. budynku mieszkalnego. Wartość gruntu o powierzchni 1278 m², w granicach działki nr 633/2, określa się w oparciu o zebrane transakcje podobne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 40,00 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 100,74 u min 0,6322 cena średnia 63,27 u max 1,5921 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,30 0,1896 0, ,3000 Powierzchnia i konfiguracja 0,20 0,1264 0, ,2000 Uzbrojenie 0,20 0,1264 0, ,3184 Przeznaczenie 0,15 0,0948 0, ,1224 Inne 0,15 0,0948 0, ,1500 1,00 0,6322 1,5921 1,0908 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: V j = 63,27 * 1,0908 = 69,02 W G = 1278 * 69, Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości (budynku mieszkalnego) wynosi: zł zł = zł

23 strona 23/24 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą numer KR1Y/ /4 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 633/2, położonej w Borzęcie nr 402, gmina Myślenice, powiat myślenicki, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: zł słownie złotych: sześćset cztery tysiące w tym: działka gruntu - budynek mieszkalny zł zł Oszacowane wartości nieruchomości odpowiadają cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiegają od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieszczą się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego Myślenice, 21 maja 2015 r.

24 strona 24/24 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Powierzchnię budynku określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o projekt budowlany. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg projektu budowlanego i oświadczenia właściciela nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku. 5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie Komornika o powołaniu biegłego 2. Protokół badania księgi wieczystej 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Kopia mapy zasadniczej 5. Decyzja o pozwoleniu na budowę 6. Zawiadomienie o rozpoczęciu budowy 7. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 8. Dokumentacja fotograficzna