OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 194/2015 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, objętej KW nr KR2Y/ /0 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych w Dobczycach, położonej w miejscowości Liplas, gmina Gdów, powiat wielicki, składającej się z działki ewidencyjnej nr 141 cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt Km 559/15 autor opracowania: Myślenice, wrzesień 2015 r.

2 strona 2/16 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. nr 194/2015 Określenie nieruchomości: działka ewidencyjna nr 141, obręb Liplas, gmina Gdów, powiat wielicki, księga wieczysta nr KR2Y/ /0 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach. Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa niezabudowana Opis nieruchomości: działka ewidencyjna numer 141 o powierzchni 0,34 ha; kształt regularny, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 17 x 200 m. Teren o niewielkim nachyleniu na północ. Uzbrojenie: gaz na działce, wodociąg, energia elektryczna w sąsiedztwie; dojazd drogą publiczną, asfaltową; w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: RM17 tereny zabudowy zagrodowej - około 65% powierzchni działki, KDZ tereny komunikacji drogowej ulica/droga zbiorcza, jednojezdniowa z dwoma pasami ruchu minimalna część działki, na styku z drogą publiczną, R8 tereny rolnicze pozostała północna część działki. Cel wyceny: opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym Właściciel nieruchomości: Halina Kasprzyk, córka Ludwika i Heleny oraz Janusz Kasprzyk, syn Adolfa i Marii, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Data określenia wartości rynkowej: 17 września 2015 r. Wartość rynkowa nieruchomości aktualna (WR): zł słownie złotych: osiemdziesiąt siedem tysięcy Opracował: Data sporządzenia operatu: 17 września 2015 r.

3 strona 3/16 Spis treści I. Część ogólna Przedmiot i zakres wyceny Stan prawny Zleceniodawca Cel wyceny Daty wyceny Podstawa formalno - prawna Źródła informacji Metodyka wyceny... 7 II. Opis nieruchomości Lokalizacja Przeznaczenie w planie miejscowym Działka gruntu III. Wycena wartości nieruchomości Analiza rynku Określenie wartości nieruchomości. 14 IV. Wynik końcowy V. Klauzule i zastrzeżenia VI. Załączniki... 16

4 strona 4/16 I. CZĘŚĆ OGÓLNA. I.1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Liplas, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie, objęta księgą wieczystą nr KR2Y/ /0 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, składająca się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 141 o powierzchni 0,34 ha. Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości w granicach działki ewidencyjnej nr 141, ze wszystkimi częściami składowymi. I.2. Stan prawny. Sąd Rejonowy w Myślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach prowadzi dla przedmiotowej nieruchomości księgę wieczystą KR2Y/ /0. Własność nieruchomości położonej w miejscowości Liplas, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie, którą stanowi wyłącznie działka nr 141 o powierzchni 0,34 ha, wpisana jest w księdze wieczystej KR2Y/ /0 na rzecz Haliny Kasprzyk córki Ludwika i Heleny oraz Janusza Kasprzyk syna Adolfa i Marii, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, na podstawie umowy darowizny z 25 czerwca 1996 r., Rep. A 3707/96. Dział I Sp. wolny od wpisów W Dziale III wpisano: wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużników Haliny Kasprzyk oraz Janusza Kasprzyk, stanowiącej wspólność majątkową małżeńską na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. Centrum Restrukturyzacji i Windykacji w Warszawie, Biuro w Krakowie. W Dziale IV wpisano:

5 strona 5/16 hipoteka umowna zwykła, suma ,23 CHF, wierzytelność: kredyt, termin zapłaty: , wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna w Warszawie, Oddział 5 w Krakowie, hipoteka umowna kaucyjna, suma: ,16 CHF, wierzytelność: odsetki i koszty kredytowe, termin zapłaty: , wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna w Warszawie, Oddział 5 w Krakowie, hipoteka przymusowa, suma: 3 872,90 zł, wierzytelność: składki na FUZ za okres od 01/ /2011 w kwocie 2.433,90 zł i należne odsetki za zwłokę, stosunek prawny: decyzja ZUS z dnia , wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych w Warszawie, hipoteka przymusowa, suma: 1 560,30 zł, wierzytelność: zadłużenie obejmujące składki na FUZ za okres od 05/2012 do 08/2012 oraz należne odsetki za zwłokę, stosunek prawny: decyzja nr DZP-DK12/0724 z dnia , wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych w Warszawie, Oddział w Krakowie, hipoteka przymusowa, suma: 6 366,40 zł, wierzytelność: zadłużenie obejmujące FUZ za okres od 09/ /2013 i należne odsetki za zwłokę, stosunek prawny: tytuł wykonawczy nr H-130/2014 z dnia , wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych w Warszawie, Oddział w Krakowie. Oznaczenie nieruchomości i stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów w obrębie ewidencyjnym Liplas [Nr 0012], w jednostce ewidencyjnej Gdów [121902_2], numer jednostki rejestrowej G48. I.3. Zleceniodawca. Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, Myślenice, ul. Piłsudskiego 9. I.4. Cel wyceny. Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny, podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości.

6 strona 6/16 I.5 Daty wyceny. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 17 września 2015 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 17 września 2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 5 sierpnia 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 5 sierpnia 2014 r. I.6. Podstawa formalno - prawna. 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 11 czerwca 2015 r. poz. 782, z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z dnia 23 stycznia 2014 r. poz. 121, z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z dnia 21 stycznia 2014 r. poz. 101, z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52, z późniejszymi zmianami), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji. 1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectwa Liplas, 2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Gdów, obręb Liplas, 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości. 7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie.

7 strona 7/16 I.8. Metodyka wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr

8 strona 8/16 - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: W X = C ŚR n ui i= 1 gdzie: U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości II. OPIS NIERUCHOMOŚCI. II.1. Lokalizacja. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Liplas, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna - przeciętna, w odległości około 1 km od centrum miejscowości, ok. 14 km od centrum Wieliczki (w południowo wschodniej części powiatu) i ok. 30 km od centrum Krakowa. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną, asfaltową. Sąsiedztwo bezpośrednie zabudowa zagrodowa i mieszkaniowa oraz grunty użytkowane rolniczo, a także ciek wodny od strony północnej. Dostęp do infrastruktury społecznej - przeciętny. II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Zgodnie z obowiązującym Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego sołectwa Liplas, zatwierdzonym uchwałą nr XIV/78/2007 Rady Gminy Gdów z 13 września 2007 r., nieruchomość gruntowa, która stanowi działka nr 141 położona jest w terenach oznaczonych symbolami: RM17 tereny zabudowy zagrodowej - około 65% powierzchni działki, KDZ tereny komunikacji drogowej ulica/droga zbiorcza, jednojezdniowa z dwoma pasami ruchu minimalna część działki, na styku z drogą publiczną. R8 tereny rolnicze pozostała północna część działki.

9 strona 9/16 Wyznacza się tereny zabudowy zagrodowej oznaczone na rysunku planu m. in. symbolem RM. Przeznaczenie podstawowe terenu RM ustala się jako funkcję mieszkaniową jednorodzinną, obejmującą istniejącą i nową zabudowę niskiej intensywności, o charakterze wolnostojącym oraz obiekty gospodarcze służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego, hodowlanego, ogrodniczego, agroturystycznego, na zasadach określonych w 5. Przeznaczenie dopuszczalne terenu RM ustala się jako możliwość lokalizacji, na zasadach określonych w 5 uchwały: 1) obiektów i urządzeń usług komercyjnych na wydzielonych działkach budowlanych, bądź wbudowanych w budynki mieszkalne lub gospodarcze, przy spełnieniu warunku braku uciążliwości wprowadzonej usługi dla funkcji podstawowej; 2) obiektów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nie związanych z zabudową zagrodową, przy czym zasady zagospodarowania działki jak dla zabudowy MN; 3) obiektów związanych z agroturystyką : sportowych, rekreacyjnych itp.; 4) sieci i urządzeń infrastruktury technicznej związanych z zagospodarowaniem terenu; 5) dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych; 6) miejsc parkingowych; 7) zieleni. Ustala się zasady zagospodarowania: 1) przeznaczenie dopuszczalne nie może stanowić więcej niż 30% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit: a) dotyczy każdego terenu RM z osobna, wyodrębnionego liniami rozgraniczającymi i numerem, b)nie dotyczy zmiany sposobu użytkowania części budynku z przeznaczeniem na pracownie projektowe, gabinety lekarskie, dentystyczne, kancelarie adwokackie, notarialne i inne, w których prowadzi się doradztwo; 2) wymagania parkingowe - rozwiązać na terenie własnym przyjmując 2 miejsca postojowe na 1 budynek mieszkalny. Wyznacza się tereny rolnicze oznaczone na rysunku planu symbolem R. Przeznaczenie podstawowe terenu R ustala się jako uprawy polowe oraz rolnicze użytki

10 strona 10/16 zielone, uprawy ogrodnicze, sady itp. Przeznaczenie dopuszczalne terenu R ustala się jako możliwość: 1) lokalizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej. 2) lokalizacji dojazdów nie wydzielonych, ciągów pieszych, ścieżek rowerowych; 3) lokalizacji nowej zabudowy zagrodowej (o ile posiada dostęp do drogi publicznej), związanej z areałem gruntów rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 3 ha w danej miejscowości lub w sołectwie przyległym, w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej zabudowy, na zasadach określonych w 5; 4) lokalizacji ogólnodostępnych elementów małej architektury; 5) lokalizacji zieleni; 6) lokalizacji wód otwartych; 7) renaturyzacji łąk - utrzymanie niskoproduktywnych łąk i pastwisk o wysokich walorach przyrodniczych. Ustala się zasady zagospodarowania: 1) utrzymanie istniejącej zabudowy z możliwością jej całkowitej odbudowy, rozbudowy i nadbudowy oraz remontu niezbędnego do prawidłowego funkcjonowania, na zasadach określonych w 5 jak dla poszczególnej kategorii zabudowy; 2) obowiązuje zakaz zalesień; 3) przeznaczenie dopuszczalne nie może stanowić więcej niż 10% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit dotyczy każdego terenu R z osobna, wyodrębnionego liniami rozgraniczającymi i numerem, 4) dla zabudowy, o której mowa w pkt 3 miejsca parkingowe rozwiązać na terenie własnym przyjmując 2 miejsca postojowe na 1 budynek mieszkalny. Ustala się przeznaczenie oraz zasady zagospodarowania terenów komunikacji drogowej oznaczonej na rysunku planu symbolem: KDZ ulica/droga zbiorcza, jednojezdniowa z dwoma pasami ruchu. Dla ulicy, drogi KDZ: a) szerokość w liniach rozgraniczających - 20 m, b) szerokość jezdni na terenie zabudowy min. 7,0 m dla przekroju ulicznego i min.6.5 dla przekroju półulicznego, c) szerokość jezdni poza terenem zabudowy min. 5.5 m, d) chodniki w obrębie terenów zabudowanych obustronne 2 x 2,0 m, e) w terenie zabudowanym w miarę możliwości wyznaczenie pasm postojowych i miejsc postojowych; Ustala się następujące minimalne odległości linii zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni, w zależności od danej kategorii drogi: 1) dla drogi wojewódzkiej, powiatowej: a) w terenach zabudowy 8 m, b) poza terenem zabudowy 20 m; 2) dla dróg gminnych: a) w terenach zabudowy 6 m, b) poza terenem zabudowy 15 m; o ile na rysunku planu w terenach przyległych do dróg KD nie zostały określone linie zabudowy obowiązujące i nieprzekraczalne. W liniach rozgraniczających dopuszcza się realizację 1) urządzeń i sieci infrastruktury technicznej; 2) zieleni izolacyjnej; 3) obiektów małej architektury; 4) obiektów i urządzeń ograniczających uciążliwość komunikacyjną; 5) reklam wielkogabarytowych w terenach zabudowanych; 6) ciągów pieszych i ścieżek rowerowych.

11 strona 11/16 II.3. Działka gruntu Powierzchnia działki wynosi 0,34 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy III b na powierzchni 0,31 ha oraz łąkę klasy IV na powierzchni 0,03 ha. Kształt działki jest regularny, wydłużony, czworoboczny, zbliżony do prostokąta o wymiarach ok. 17 x 200 m. Teren o niewielkim nachyleniu na północ. Działka użytkowana rolniczo. Przez nieruchomość przechodzi sieć gazowa. Sieć energetyczna na nieruchomościach sąsiednich, wodociąg po drugiej stronie drogi. III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI. III.1. Analiza rynku. Gmina Gdów 1 znajduje się około 30 km od Krakowa, na przecinających się szlakach komunikacyjnych Myślenice - Bochnia i Kraków - Wieliczka - Limanowa. Część Gminy, położona na północ od rzeki Raby, charakteryzująca się równinnym, płaskim położeniem należy do Pogórza Bocheńskiego. Natomiast pozostała część Gminy o charakterystycznej wyżynno - pagórkowatej rzeźbie terenu należy do Pogórza Wielickiego. Administracyjnie Gmina sąsiaduje: od zachodu z Gminą Dobczyce, od wschodu z Gminą Bochnia, od południa z Gminą Łapanów a od północy z Gminami Kłaj i Biskupice. Powierzchnia gminy wynosi 108 km². Liczba mieszkańców: 16 tys. osób. W skład gminy wchodzi 29 wsi. Analiza rynku nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę Przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, obejmujący obszar gminy Gdów, przeznaczonych w części pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową, o powierzchni od 1000 do kilku tysięcy mkw. Analizą objęto okres od września 2013 r. do dnia niniejszej wyceny. W badanym okresie zaobserwowano względną stabilizację cen nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar Gminy Gdów), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone w części na cele zabudowy), sposób korzystania 1

12 strona 12/16 (nieruchomości niezabudowane, przeznaczone do zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli. Obręb Data transakcji Nr repertorium Pow. działki Przeznaczenie Cena Cena jedn. Marszowice 2 mar / BUD. ZAGRODOWE, komunikacja, rolne ,18 Podolany 23 gru / BUD. MIESZK. MN, rolne ,84 Zborczyce 30 paź / BUD. MIESZK. MN, komunikacja, rolne ,15 Zagórzany 28 paź / BUD. ZAGRODOWE, rolne ,67 Szczytniki 27 sie / BUD. ZAGRODOWE, komunikacja, rolne ,37 Książnice 28 lip / BUD. ZAGRODOWE, rolne ,57 Winiary 22 maj / BUD. MIESZK. MN, komunikacja, rolne ,05 Stryszowa 14 mar / bud. zagrodowe, ROLNE ,50 Wiatowice 10 sty 14 33/ BUD. ZAGRODOWE, komunikacja, rolne ,14 Szczytniki 26 lis / BUD. MIESZK. MN, komunikacja, rolne ,37 Marszowice 24 paź / BUD. ZAGRODOWE, komunikacja, rolne ,82 Niegowić 7 paź / BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe, komunikacja, rolne ,91 Niegowić 23 wrz / BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe, komunikacja, rolne ,80 pow. min.: 1300 cena śr.: 17,80 pow. max.: 7966 cena min.: 7,84 cena max.: 36,05 Lokalizacja: Podolany, gmina Gdów Data transakcji: grudzień 2014 r. Repertorium A nr: 11007/2014 Powierzchnia działek: 7966 m 2 Cena transakcyjna: zł Nieruchomość o cenie minimalnej Przeznaczenie: tereny rolnicze, tereny budownictwa mieszkaniowego i usług 10MNU. Działki nieuzbrojone, zagrożone osuwiskami. Użytek w całości RIIIb. Nieruchomość ma kształt zbliżony do wydłużonego prostokąta, szerokość około 45 m, długość około 170 m. Teren jest nachylony w kierunku północno - wschodnim. Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, asfaltowej - wojewódzkiej. Otoczenie tereny niezabudowane. Lokalizacja: Winiary, gmina Gdów Data transakcji: maj 2014 r. Repertorium A nr: 2571/2014 Powierzchnia działki: 2219 m 2 Cena transakcyjna: zł Nieruchomość o cenie maksymalnej Przeznaczenie w planie miejscowym: tereny komunikacji KDG, tereny rolne RS28 oraz tereny zabudowy jednorodzinnej MN23, O - strefa zagrożona osuwaniem się mas ziemnych. Otoczenie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, obiekty użyteczności publicznej. Działka ma kształt regularny, korzystny do zagospodarowania. Teren jest płaski. Dojazd bezpośrednio z drogi wojewódzkiej. Uzbrojenie dobre.

13 strona 13/16 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych w części pod zabudowę, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym, udział powierzchni pod zabudowę, konfiguracja terenu budowlanego Konfiguracja kształt działki i topografia terenu Uzbrojenie dostęp do mediów Waga cechy 25 % 15 % 15 % 15 % Powierzchnia 10 % Wartość cechy 3 - bardzo dobra (bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo) 2 dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej, w sąsiedztwie brak uciążliwych obiektów budowlanych) 1 przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo,) 0 słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane) 1 dobre (nieruchomość w dużej części budowlana: powyżej 50%) 0 przeciętne (nieruchomość w małej części budowlana: poniżej 50%) 2 korzystna (kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach) 1 przeciętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony o większych deniwelacjach) 0 niekorzystna (kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach) 2 dobre (wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia) 1 słabe (brak części mediów lub utrudnione możliwości przyłączenia) 0 brak (brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia) 2 przeciętna (poniżej 2000 m²) 1 duża ( m²) 0 bardzo duża (powyżej 4000 m²) Dojazd stan prawny i jakość drogi dojazdowej 10 % 2 dobry (dojazd drogą publiczną, asfaltową) 1 przeciętny (dojazd drogą publiczną lub wewnętrzną, utwardzoną) 0 słaby (brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku nieurządzoną) Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości 10 % SUMA 100% 1 korzystne (brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych) 0 niekorzystne (istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne lub zagrożenia środowiskowe)

14 strona 14/16 III.2. Określenie wartości nieruchomości. Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 141, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli. Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 7,84 Atrybuty Wagi Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1102 0, ,3355 Przeznaczenie 0,15 0,0661 0, ,3038 Konfiguracja 0,15 0,0661 0, ,1500 Uzbrojenie 0,15 0,0661 0, ,1500 Powierzchnia 0,10 0,0441 0, ,1000 Dojazd 0,10 0,0441 0, ,2026 Inne 0,10 0,0441 0, ,2026 Szacowana wartość gruntu: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 36,05 u min 0,4407 cena średnia 17,80 u max 2,0255 Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów 1,00 0,4407 2,0255 1,4445 V j = 17,80 * 1,4445 = 25, zł V = 3400 * 25,71 =

15 strona 15/16 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa (WR) prawa własności przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą nr KR2Y/ /0 Sądu Rejonowego w Myślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach, składająca się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 141 o powierzchni 0,34 ha, położonej w miejscowości Liplas, gmina Gdów, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: zł słownie złotych: osiemdziesiąt siedem tysięcy Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego Myślenice, 17 września 2015 r.

16 strona 16/16 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Dokumentacja fotograficzna 2. Protokół badania księgi wieczystej 3. Informacja z rejestru gruntów 4. Kopia mapy zasadniczej 5. Postanowienie