OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 259/2017

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 259/2017 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą numer KR1Y/ /7 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki ewidencyjnej nr 1274 o powierzchni 0,0959 ha, położonej przy ul. Kazimierza Wielkiego 113 w Myślenicach obręb 1, gmina Myślenice, powiat myślenicki cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka - Grabczan, sygn. akt Km 22/16 autor opracowania: Myślenice, 13 października 2017 r.

2 strona 2/28 SPIS TREŚCI I. CZĘŚĆ OGÓLNA... 3 I.1. Przedmiot i zakres wyceny... 3 I.2. Stan prawny... 3 I.3. Zleceniodawca... 4 I.4. Cel wyceny... 4 I.5 Daty wyceny... 4 I.6. Podstawa formalno - prawna... 5 I.7. Źródła informacji... 5 I.8. Metodyka wyceny... 5 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI... 8 II.1. Lokalizacja... 8 II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym... 8 II.3. Działka gruntu III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI III.1. Analiza rynku III.2. Arkusz wyceny nieruchomości IV. WYNIK KOŃCOWY V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA VI. ZAŁĄCZNIKI... 28

3 strona 3/28 I. CZĘŚĆ OGÓLNA I.1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona przy ul. Kazimierza Wielkiego 113 w Myślenicach obręb 1, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składająca się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki ewidencyjnej nr 1274 o powierzchni 0,0959 ha. Dla przedmiotowej nieruchomości IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach prowadzi księgę wieczystą numer KR1Y/ /7. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w granicach w/w działki wraz ze wszystkimi częściami składowymi i elementami zagospodarowania terenu. I.2. Stan prawny Sąd Rejonowy w Myślenicach, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer KR1Y/ /7 dla nieruchomości gruntowej o obszarze 0,2755 ha, położonej w miejscowości Myślenice obręb 1, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się m. in. z działki ewidencyjnej nr Właścicielami przedmiotowej nieruchomości ujawnionymi w księdze wieczystej są Mieczysław Jan Rapacz syn Mariana i Zofii oraz Dorota Anna Rapacz córka Alojzego i Czesławy na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej nr Rep. A 561/02 z dnia r. (notariusz Lucjan Niepsuj). Dział III zawiera wpis o treści: inny wpis - wszczęcie egzekucji z nieruchomości na rzecz Miejskiego Zakładu Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. z siedzibą w Myślenicach. Działy I Sp. oraz IV nie zawierają wpisów. Oznaczenie nieruchomości oraz stan własności ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów. W obrębie ewidencyjnym Myślenice 1 [Nr 0001], w jednostce

4 strona 4/28 ewidencyjnej Myślenice-miasto [Nr _4], w jednostce rejestrowej nr G318 wpisana jest działka ewidencyjna nr 1274 o powierzchni 0,0959 ha. Zgodnie z kartoteką budynków, poz _ G318, na działce nr 1274 w jednostce ewidencyjnej Myślenice-miasto [Nr _4], w obrębie ewidencyjnym Myślenice 1 [Nr 0001], w powiecie myślenickim, posadowione są: 1) budynek niemieszkalny o numerze ewidencyjnym 890, budynek jednokondygnacyjny wybudowany w 1960 r., powierzchnia zabudowy wynosi 35 m 2 ; 2) budynek mieszkalny o numerze ewidencyjnym 917, budynek jednokondygnacyjny wybudowany w 1935 r., powierzchnia zabudowy wynosi 67 m 2, adres: ul. Kazimierza Wielkiego 113; 3) budynek niemieszkalny o numerze ewidencyjnym 2114, budynek jednokondygnacyjny posadowiony na działkach nr 1274 i 1273/4, powierzchnia zabudowy 8 m 2. I.3. Zleceniodawca Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka - Grabczan, Myślenice, ulica Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 5 sierpnia 2017 r. I.4. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin. I.5 Daty wyceny Data sporządzenia wyceny: 13 października 2017 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 13 października 2017 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 5 października 2016 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 5 października 2016 r.

5 strona 5/28 I.6. Podstawa formalno - prawna 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 23 grudnia 2016 r. poz wraz z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52), 6. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 17 sierpnia 2016 r. poz. 1263), 7. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. I.7. Źródła informacji 1. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Myślenice. 2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, jednostka ewidencyjna Myślenice-miasto, obręb Myślenice Oględziny nieruchomości i pomiar budynku. 5. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie. I.8. Metodyka wyceny Zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

6 strona 6/28 Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Ze względu na cel wyceny, z wartości nieruchomości wyodrębniono wartość działki gruntu oraz wartość części składowych gruntu. Wartość rynkową działki gruntu określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą porównywania parami przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, - utworzenie par porównawczych nieruchomości w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości, - wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi,

7 strona 7/28 - określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych, - ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - określenie ceny średniej (C śr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n ui i= 1 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.

8 strona 8/28 II. OPIS NIERUCHOMOŚCI II.1. Lokalizacja Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy ul. Kazimierza Wielkiego 113 w Myślenicach obręb 1, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokalizacja nieruchomości przeciętna, nieruchomość położona w odległości ok. 1,5 km od centrum miasta. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz usługowa. Dojazd do działki bezpośrednio z drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej, tj. ul. Kazimierza Wielkiego. II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym Przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajduje się w obszarze, dla którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zgodnie ze zmianą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Myślenice, zatwierdzonym uchwałą nr 407/LVIII/2010 Rady Miejskiej w Myślenicach z dnia r. przedmiotowa nieruchomość w całości znajduje się w terenie oznaczonym symbolem: M1 - tereny zabudowy miejskiej o przeważającej funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Objęto nimi istniejącą zwartą zabudowę jednorodzinną oraz zabudowę mieszkaniową wraz z usługami oraz tereny predysponowane dla rozwoju takiej zabudowy położone w obszarze miasta Myślenice. Istniejącą zabudowę jednorodzinną oraz zabudowę mieszkaniową wraz z usługami położoną w terenie M1 pozostawia się do utrzymania, porządkowania i kontynuacji. W terenach zabudowy o przeważającej funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej M1 dopuszcza się możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz zabudowy usługowej realizowanej w obiektach mieszkaniowych lub jako obiekty wolnostojące. Ponadto w terenach M1 posiadających szczególne uwarunkowania przyrodnicze i walory krajobrazowe dopuszcza się możliwość realizacji zabudowy

9 strona 9/28 mieszkaniowej rezydencjonalnej np. w rejonie Zarabia, Pod Dalinem lub w innych terenach położonych na obrzeżach miasta. W terenach o przeważającej funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonych na rysunku planu symbolem M1 obejmujących nowe, nie zainwestowane tereny ustala się konieczność lokalizacji usług o charakterze publicznym pełniących ważną funkcję społeczną z zakresu oświaty (szkoła, przedszkole czarny kwadrat), kultury (kościół biały kwadrat), zdrowia (przychodnia niebieski kwadrat), zieleni o charakterze publicznym (zielony kwadrat) obszary te zostały oznaczone, wyżej wymienionym symbolem, na rysunku studium zatytułowanym Kierunki zagospodarowania przestrzennego. Lokalizacja usług o charakterze publicznym oznaczonych na rysunku studium wyżej opisanym symbolem jest orientacyjna, zaleca się jej realizację w obszarze o promieniu 300 m od oznaczenia graficznego umieszczonego na rysunku studium. źródło:

10 strona 10/28 II.3. Działka gruntu źródło: Nieruchomość składa się działki ewidencyjnej nr 1274 o powierzchni 0,0959 ha, wg rejestru gruntów w całości użytkowanej jako tereny mieszkaniowe. Działka posiada wydłużony kształt, w zarysie zbliżony do prostokąta o długości około 82 m oraz szerokości ok. 10 m - 12,5 m. W części południowej posadowiony budynek mieszkalny w zabudowie zwartej (opisany szczegółowo w punkcie II.4 niniejszego opracowania). W części północnozachodniej znajduje się murowany budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 35 m 2, w złym stanie technicznym. Stan zagospodarowania działki przeciętny. Teren ogrodzony, od frontu ogrodzenie na betonowej podmurówce z drewnianymi przęsłami pomiędzy słupkami zbrojonymi i obłożonymi cegłą silikatową, brama i furtka drewniane, w pozostałych częściach siatka zwykła na betonowej podmurówce. Brak utwardzonych placów i dojazdów, brak obiektów małej architektury ogrodowej. Nieruchomość posiada dostęp do sieci energetycznej, wodociągowej (studnia na działce), kanalizacyjnej własnej (szambo na działce) oraz gazowej.

11 strona 11/28 II.4. Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny w zabudowie zwartej, położony przy ul. Kazimierza Wielkiego 113 w Myślenicach. Budynek wzniesiony w latach 30-tych XX wieku. W 2005 roku budynek rozbudowany, poddasze oraz część gospodarcza zaadaptowane na cale mieszkalne. Obiekt wniesiony przy zastosowaniu tradycyjnych technik realizacji technologia murowana. Budynek piętrowy z użytkowym poddaszem, bez podpiwniczenia. Architektura budynku oraz układ funkcjonalny słabe, występują pomieszczenia przejściowe. Zestawienie powierzchni: Pomieszczenie Powierzchnia [m 2 ] Pomieszczenie Powierzchnia [m 2 ] PARTER PODDASZE UŻYTKOWE Kotłownia 14,97 Pokój 4,86 Pom. gospodarcze 14,24 Kuchnia 9,18 Pokój 13,01 Pokój 11,26 Łazienka 8,39 Kominukacja 9,57 Pokój 15,20 Pokój 2,78 Pokój 5,88 Korytarz 4,15 Kuchnia 14,68 Łazienka 4,54 Komunikacja 6,92 Pokój 9,97 Razem: 93,29 Pokój 13,56 Razem: 69,87 Łącznie powierzchnia budynku 163,16 Uwaga: powierzchnia użytkowa przyjęta z pomiaru własnego - powierzchnie pomieszczeń mierzono w świetle ścian wyprawionych przy użyciu dalmierza laserowego Leica DISTO A3, powierzchnie na poddaszu o wysokości poniżej 1,90 m pominięto.

12 strona 12/28 Opis konstrukcji i wykończenia budynku Ściany zewnętrzne część starsza budynku murowana z cegły, dobudówka murowana z pustaka betonowego; Dach o konstrukcji drewnianej, kryty dachówką ceramiczną; Fundamenty betonowe; Strop drewniany; Stolarka okienna PCV, na poddaszu okna połaciowe; Drzwi wewnętrzne płycinowe; Schody wewnętrzne drewniane; Posadzki w części gospodarczej wylewka betonowa, na poddaszu użytkowym w pokojach panele, w korytarzu wylewka betonowa, w kuchni i w łazience płytki ceramiczne; parter w trakcie remontu; Tynki i okładziny na poddaszu płyta gipsowo-kartonowa, malowanie emulsyjne, w łazienkach i w kuchni nad blatem roboczym płytki ceramiczne, na parterze część ściany obłożona kamieniem dekoracyjnym gipsowym; Instalacje elektryczna, wodna własna (studnia na działce), kanalizacyjna własna (szambo na działce), gazowa; Ogrzewanie na piętrze instalacja centralnego ogrzewania zasilana kotłem węglowym, na parterze brak ogrzewania. Stan techniczny i standard budynku Stan techniczny budynku określono jako słaby. Standard wykończenia i wyposażenia budynku słaby. W 2005 roku budynek został rozbudowany, poddasze oraz część gospodarcza zaadaptowane na cale mieszkalne. Zgodnie z oświadczeniem właściciela rozbudowa budynku wykonana bez pozwolenia. Brak dokumentacji technicznej budynku. Parter budynku w trakcie remontu.

13 strona 13/28 III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI III.1. Analiza rynku Miasto Myślenice znajduje się na pograniczu Beskidów i Pogórza Karpackiego w odległości około 30 km od Krakowa i zajmuje obszar 30,1 km 2. Ludność miasta liczy około 18 tys. W wyniku przeprowadzonej w Polsce reformy administracyjnej w 1999 roku miasto Myślenice stało się stolicą Powiatu Myślenickiego. Fakt ten niewątpliwie wpłynął bardzo korzystnie na podniesienie rangi miasta. Myślenice charakteryzują się rozwiniętą siecią handlową oraz przemysłem maszynowym, drzewnym, metalowym, odzieżowym i spożywczym. Dobrze rozwinięty jest także sektor usług oraz drobnego wytwórstwa, co stanowi bogatą spuściznę oraz dorobek lokalnego rzemiosła. Dogodne położenie geograficzne, dostępność komunikacyjna i dobrze rozwinięta infrastruktura towarzysząca powodują, że Myślenice są miastem atrakcyjnym dla potencjalnych inwestorów. Bardzo dużo potencjalnych i faktycznych kupców to mieszkańcy Krakowa, dla których Myślenice stają się bardzo atrakcyjną miejscowością mieszkaniową, a to ze względu na wysokie walory klimatyczno krajobrazowe, przy jednocześnie niewielkiej stosunkowo odległości i bardzo dobrym połączeniu komunikacyjnym z Krakowem. Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi Dla potrzeb wyceny przedmiotowej nieruchomości określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi, obszar miasta Myślenice, okres badania cen: od października 2015 r. do dnia niniejszej wyceny. W analizowanym okresie nie stwierdzono istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi, zarejestrowanych cen nie korygowano z uwagi na upływ czasu na datę niniejszej wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie (miasto Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele mieszkaniowe), sposób korzystania (budynki mieszkalne

14 strona 14/28 jednorodzinne) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (funkcja i architektura, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną konstrukcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli nr 1. Tabela nr 1 Data transakcji /17 Nr Rep. Ulica Cena łączna Kazimierza Wielkiego Pow. działki(ek) Pow użytkowa Cena 1 mkw pu , /17 3-go Maja , /17 Ogrodowa , /17 Modrzewiowa , /16 Dąbrowskiego , /16 Kazimierza Wielkiego , /15 Średniawskiego , /15 Daszyńskiego , wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia , , ,

15 strona 15/28 Wybór cech rynkowych mających wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone w oparciu o typowe zachowania i preferencje nabywców podaje poniższa Tabela nr 2. Tabela nr 2 Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Stan techniczny, standard wykończenia i wyposażenia Architektura, funkcjonalność bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej bardzo dobry: wiek budynku do 30 lat, wykonany z dobrej jakości materiałów, wysoka jakość wykonania i wykończenia, pełne uzbrojenie, zużycie techniczne i funkcjonalne poniżej 20%; bardzo słaby: wiek budynku powyżej 50 lat, bardzo niski standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie, zużycie techniczne i funkcjonalne ponad 50% bardzo dobra: atrakcyjna architektura, bardzo dobry układ pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i powierzchni o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic; bardzo słaba: budynek mieszkalny jednorodzinny z częścią gospodarczo - inwentarską, słaba architektura, budynek wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń, znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności: piwnic, pom. gospodarczych, strychów 25% 15% 15% 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobry 4 - dobry 3 - średni 2 - słaby 1 - bardzo słaby 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki bardzo dobra: działka ponad 0,15 ha, kształtna, na terenie płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi urządzone; bardzo słaba: działka do 0,04 ha, o niekorzystnym kształcie, słabo zagospodarowana 15% 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Powierzchnia budynku bardzo duża: pow. 210 m² duża: 180 m² m² średnia: 150 m² m² mała: 120 m² m² bardzo mała: poniżej 120 m² 15% 1 - bardzo duża 2 - duża 3 - średnia 4 - mała 5 - bardzo mała Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe SUMA 100%

16 strona 16/28 Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę Dla potrzeb wyceny działki gruntu określono i zbadano: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę, obszar miasta Myślenice, okres badania cen: od października 2015 r. do dnia niniejszej wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (miasto Myślenice), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcja użytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy mieszkaniowej) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcję), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli nr 3.

17 strona 17/28 Tabela nr 3 Data transakcji /17 Nr Rep. Ulica Plan Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw Kazimierza Wielkiego MN, RL , /17 3-go Maja M/MR , /17 Kazimierza Wielkiego M , /17 Źródlana MN , /16 Na Tarnówce M , /16 Solidarności M , /16 Plebańska Góra M , /16 Plebańska Góra M , /16 Dąbrowskiego MN , /16 Os. Plebańska Góra M , /16 Sobieskiego MN , /16 Sobieskiego MN , /15 Lipowa MN , /15 Kazimierza Wielkiego wartość minimalna M , ,63 wartość maksymalna wartość średnia mediana odchylenie standardowe , , , ,65

18 strona 18/28 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Lokalizacja: os. Plebańska Góra Data transakcji: czerwiec 2016 r. Repertorium A: 822/16 Powierzchnia nieruchomości: 965 m² Cena transakcyjna: zł Lokalizacja nieruchomości przeciętna. Nieruchomość o kształcie zbliżonym do prostokąta o długości ok. 53 m i szerokości ok. 18 m. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowią tereny niezabudowane, dalej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz wielorodzinna. W miejscowym planie działka położona w terenach oznaczonych symbolem M18 - tereny przeznaczone dla funkcji mieszkaniowej o niskiej intensywności zabudowy. źródło:

19 strona 19/28 NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Lokalizacja: ul. Lipowa Data transakcji: grudzień 2015 r. Repertorium A: 2537/15 Powierzchnia nieruchomości: m² Cena transakcyjna: zł Lokalizacja nieruchomości dobra. Bezpośrednie otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane. Kształt nieruchomości korzystny do zagospodarowania zbliżony do trapezu prostokątnego o podstawach długości ok. 52 m i 35 m oraz wysokości ok. 28 m. Media w sąsiedztwie z możliwością przyłączenia. W planie miejscowym działka położona w terenach oznaczonych symbolem 3MN1 tereny zabudowy jednorodzinnej. źródło:

20 strona 20/28 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych budowlanych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela nr 4. Tabela nr 4 Cechy rynkowe Zakres wartości cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu Dostępność komunikacyjna - stan prawny i jakość drogi dojazdowej, bliskość środków komunikacji zbiorowej bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach bardzo dobra: dojazd drogą publiczną, asfaltową, wysokiej kategorii, bliskość środków komunikacji zbiorowej bardzo słaba: brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku nieurządzoną, z dala od środków komunikacji zbiorowej 25% 15 % 15 % 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2- słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, z dopuszczeniem usług; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2- słabe 1 - bardzo słabe Uzbrojenie dostęp do mediów Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej 15 % 15 % SUMA 100% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2- słabe 1 - bardzo słabe 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2- słabe 1 - bardzo słabe III.2. Arkusze wyceny nieruchomości Do bezpośredniej wyceny całej nieruchomości (nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym) wybrano 4 nieruchomości porównawcze o atrybutach zbliżonych

21 strona 21/28 do przedmiotowej, będące przedmiotem obrotu w formie transakcji kupna - sprzedaży na analizowanym obszarze, opisane poniżej (wyróżnione w Tabeli nr 1). Nieruchomość porównawcza A CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji czerwiec 2017 r. Rep. A. Nr 2902/17 Cena transakcji / cena 1 m 2 Położenie, lokalizacja, dojazd Stan techniczny, standard Architektura i funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki zł / zł Myślenice, ul. Kazimierza Wielkiego, lokalizacja ogólna przeciętna, w odległości ok. 2 km od Rynku; dostęp do infrastruktury społecznej przeciętny, bezpośrednie sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, dojazd do działki drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej Budynek wzniesiony przy zastosowaniu tradycyjnych technik realizacji (technologia murowana) w latach 90-tych XX wieku; stropodach; stan techniczny budynku oraz standard wykończenia - dobre Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący, trzykondygnacyjny (przyziemie, wysoki parter, piętro); architektura i funkcjonalność budynku przeciętne 704 m 2 ; kształt działki regularny, zbliżony do prostokąta o długości ok. 47 m 49 m i szerokości ok. 14 m 15 m, teren płaski; stan zagospodarowania działki przeciętny, działka ogrodzona, teren biologicznie czynny stanowi trawnik z kilkoma drzewami i krzewami ozdobnymi Powierzchnia budynku 185 m 2 Inne (w tym ograniczenia) przeciętne źródło:

22 strona 22/28 Nieruchomość porównawcza B CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji maj 2017 r. Rep. A. Nr 2467/17 Cena transakcji / cena 1 m 2 Położenie, lokalizacja, dojazd Stan techniczny, standard Architektura i funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki zł / zł Myślenice, ul. 3-go Maja, lokalizacja ogólna słaba, w odległości ok. 2 km od Rynku; dostęp do infrastruktury społecznej przeciętny, bezpośrednie sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane, dojazd do działki drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej Budynek murowany, fundamenty betonowe z okładziną z piaskowca. Ściany murowane z pustaka i cegły. Stropy: nad piwnicą strop żelbetowy, na parterem i piętrem stropy drewniane. Dach o konstrukcji drewnianej, kryty blachą trapezową. Stolarka okienna drewniana. Stan techniczny budynku przeciętny. Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym wydzielono dwa lokale mieszkalne, budynek o dwóch kondygnacjach nadziemnych, podpiwniczony, architektura i funkcjonalność budynku przeciętne 1146 m 2 ; kształt wydłużony, w zarysie zbliżony do prostokąta o długości ok. 70 m i szerokości ok. 16 m; stan zagospodarowania działki dobry, dojazd i dojście do budynku utwardzony, pozostałą część działki stanowi teren biologicznie czynny, na działce posadowiony garaż murowany o pow. zabudowy 75 m 2 Powierzchnia budynku 244,7 m 2 Inne (w tym ograniczenia) dobre źródło:

23 strona 23/28 Nieruchomość porównawcza C CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji grudzień 2016 r. Rep. A. Nr 2839/16 Cena transakcji / cena 1 m 2 Położenie, lokalizacja, dojazd Stan techniczny, standard Architektura i funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki zł / zł Myślenice, ul. Dąbrowskiego, lokalizacja ogólna dobra, w odległości ok. 500 m od Rynku; dostęp do infrastruktury społecznej dobry, bezpośrednie sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, dojazd do działki drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej Budynek wzniesiony przy zastosowaniu tradycyjnych technik realizacji technologia murowana, dach dwuspadowy kryty eternitem, stan techniczny budynku dobry Na działce budynek mieszkalny trzykondygnacyjny niskie przyziemie (2,20 m), parter oraz poddasze, architektura i funkcjonalność dobre 495 m 2 ; kształt działki regularny, długość około 22 m 24 m, szerokość ok. 21,5 m, teren płaski, działka ogrodzona, pozostałą część stanowi teren biologicznie czynny Powierzchnia budynku 130 m 2 Inne (w tym ograniczenia) przeciętne źródło:

24 strona 24/28 Nieruchomość porównawcza D CECHY CHARAKTERYZUJĄCE NIERUCHOMOŚĆ OPIS CECH NIERUCHOMOŚCI Data transakcji styczeń 2016 r. Rep. A. Nr 998/16 Cena transakcji / cena 1 m 2 Położenie, lokalizacja, dojazd Stan techniczny, standard Architektura i funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki zł / zł Myślenice, ul. Kazimierza Wielkiego, lokalizacja ogólna słaba, w odległości ok. 600 m od Rynku; dostęp do infrastruktury społecznej przeciętny, bezpośrednie sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa handlowo-usługowa, dojazd do działki drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej Budynek murowany z cegły (na parterze częściowo pustak ceramiczny), fundamenty z kamienia, stropy: nad piwnicą strop z cegły, sklepiony, oparty na belkach stalowych, nad parterem strop żelbetowy, dach o konstrukcji drewnianej kryty blachą trapezową, stolarka okienna pcv, drzwi wewnętrzne i zewnętrzne drewniane, budynek wybudowany w latach 30-tych XX wieku stan techniczny budynku przeciętny Budynek mieszkalny jednorodzinny, murowany, w całości podpiwniczony, parterowy z użytkowym poddaszem, architektura i funkcjonalność dobre 935 m 2 ; kształt regularny, w zarysie zbliżony do prostokąta; stan zagospodarowania działki dobry, w południowo - zachodnim narożniku murowana altana ogrodowa i grill, dojazd i dojście do budynku oraz plac przed budynkami utwardzony o nawierzchni betonowej, ogrodzenie w całości, na działce posadowiony również budynek gospodarczy, parterowy o powierzchni użytkowej 45,8 m 2, zrealizowany w latach 30-tych XX w. Powierzchnia budynku 184,6 m 2 Inne (w tym ograniczenia) przeciętne źródło:

25 strona 25/28 Wyskalowane cechy nieruchomości wybranych do porównania i nieruchomości wycenianej oraz arkusze porównania parami zawierają poniższe Tabele nr 5. Jako jednostkę porównawczą (dla nieruchomości wycenianej i podobnych) przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku. Tabele nr 5 Nieruchomości do porównania Lokalizacja - położenie, otoczenie, dojazd Stan techniczny, standard Architektura - funkcjonalność Powierzchnia, konfiguracja i stan zagospodarowania działki Powierzchnia budynku Inne Cena jednostkowa Skala Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Nieruchomość D Wyceniana zł/m kw ? Przedział cenowy: c max - c min Atrybut Waga atrybutu Udział kwotowy Max. rozpiętość skali Udział kwotowy na jednostkę atrybutu Różnica atrybutu dla nieruchomości wycenianej i porównywalnej Poprawka korygująca dla poszczególnego atrybutu (zł/m²) A B C D Lokalizacja - położenie, otoczenie, 750, ,25 187,50 dojazd 4 0,00 187,50-187,50 187,50 Stan techniczny, standard 0,15 450, , ,00-112,50-225,00-112,50 Architektura - funkcjonalność 0,15 450, , ,00-225,00-337,50-337,50 Powierzchnia, konfiguracja i stan 450, ,15 112,50 zagosp. działki 4 0,00-112,50 112,50-112,50 Powierzchnia budynku 0,15 450, , ,50 225,00-112,50 112,50 Inne 0,15 450, , ,50-225,00-112,50-112,50 SUMA 1,00 Suma poprawek: -450,00-262,50-862,50-375,00 Ceny skorygowane : 1 442, , , ,00 Powierzchnia działki = 163,16 Wartość jednostkowa: Wartość Z uwagi na cel wyceny określa się wartość poszczególnych części składowych tej nieruchomości tj. wartość gruntu i budynku na nim posadowionym. Wartość gruntu działki nr 1274 o powierzchni 0,0959 ha określa się w oparciu o transakcje podobne przedstawione w Tabeli nr 3, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu.

26 strona 26/28 Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 6. Tabela nr 6 Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 103,63 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 208,33 u min 0,7407 cena średnia 139,91 u max 1,4891 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,1852 0, ,2500 Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna 0,15 0,1111 0, ,1111 0,15 0,1111 0, ,2234 Przeznaczenie 0,15 0,1111 0, ,1500 Uzbrojenie 0,15 0,1111 0, ,2234 Inne 0,15 0,1111 0, ,1306 1,00 0,7407 1,4891 1,0885 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W j = 139,91 * 1,0885 = 152,29 W = 959 * 152, Stąd wartość części składowych przedmiotowej nieruchomości wynosi: zł zł = zł

27 strona 27/28 IV. WYNIK KOŃCOWY Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą numer KR1Y/ /7 IV Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, składającej się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki ewidencyjnej nr 1274 o powierzchni 0,0959 ha, położonej przy ul. Kazimierza Wielkiego 113 w Myślenicach obręb 1, gmina Myślenice, powiat myślenicki, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: zł słownie złotych: dwieście trzydzieści sześć tysięcy w tym: działka gruntu: części składowe: zł (słownie złotych: sto czterdzieści sześć tysięcy) zł (słownie złotych: dziewięćdziesiąt tysięcy) Oszacowana wartość prawa do nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego. Myślenice, 13 października 2017 r.

28 strona 28/28 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Powierzchnię budynku mieszkalnego określono wyłącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o pomiar własny. Elementy niewidoczne konstrukcji przyjęto wg oświadczenia właściciela i typowych rozwiązań stosowanych dla obiektów podobnych nie dokonywano odkrywek. Operat niniejszy nie jest opinią techniczną o budynku. 5. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie o powołaniu biegłego. 2. Protokół z badania księgi wieczystej. 3. Informacja z rejestru gruntów. 4. Wypis z kartoteki budynków. 5. Mapa zasadnicza. 6. Dokumentacja fotograficzna. 7. Polisa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zawodowej.