OPERAT SZACUNKOWY. Poznań, 14 stycznia 2012 r.

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY dotyczący nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Poznaniu przy ul. Marcinkowskiego nr 28 działka nr 3/2 o powierzchni 1756 m 2, arkusz mapy nr 19, obręb 0051 Poznań, Księga Wieczysta nr PO1P/ /6 prowadzona przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, Wydział V Ksiąg Wieczystych Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, zabudowanej, wynosi : w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, stan na dzień wizji lokalnej, w odniesieniu do dnia wyceny, na rynku wtórnym : zł Opracowała : mgr inż. Brygida Jóźwiak - Popko, rzeczoznawca majątkowy, świadectwo nr 3509 uprawnień państwowych wydane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 16 sierpnia 2001 r. tel brygida.popko@gmail.com Poznań, 14 stycznia 2012 r. egzemplarz 2/2

2 SPIS TREŚCI 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL OPRACOWANIA PODSTAWY OPRACOWANIA PODSTAWA FORMALNA PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI PODSTAWY PRAWNE I METODOLOGICZNE ŹRÓDŁA INFORMACJI OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAWNY LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI OPIS SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI Opis działki Opis budynku kamienicy PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI OCHRONA KONSERWATORSKA PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE, METODA PORÓWNYWANIA PARAMI CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI, PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM, METODĄ PORÓWNYWANIA PARAMI Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości jest równa sumie wartości rynkowej części zabudowanej oraz pozostałego gruntu przeznaczonego pod zabudowę Mn i U WYNIK KOŃCOWY WYCENY KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZASTRZEŻENIA KLAUZULE PUBLIKACJI I WYKORZYSTANIA KLAUZULE OGRANICZAJĄCE ODPOWIEDZIALNOŚĆ RZECZOZNAWCY ZAŁĄCZNIKI

3 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Adres Poznań, Al. Marcinkowskiego 28 Województwo wielkopolskie Dane ewidencyjne działka nr 3/2 o powierzchni 1756 m 2, obręb 0051 Poznań, arkusz mapy nr 19 Księga Wieczysta KW nr PO1P/ /6 prowadzona przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, V Wydział Ksiąg Wieczystych SKRÓCONY OPIS NIERUCHOMOŚCI Forma władania prawo własności Właściciel - EUROLINEA ZARZĄDZANIE spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Goleniowie 2/4 części - NEW GENERATION spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Szczecinie 1/4 części - STAR PIPE POLSKA spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Czerwonaku - 1/4 części Lokalizacja Nieruchomość położona w Poznaniu na Al. Marcinkowskiego nr 28, w centralnej części miasta, przy jednej z głównych ulic miasta. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowi zabudowa śródmiejska o funkcji mieszkalno-biurowej z funkcjami usług na parterze. W rejonie lokalizacji przedmiotowej nieruchomości zlokalizowane są: budynki Akademii Sztuk Pięknych (bezpośrednie sąsiedztwo), budynek Muzeum Narodowego, budynek Poczty Polskiej, Pałac budynek Biblioteki Raczyńskich, a także siedziby banków, restauracje i placówki handlowe. W odległości ok. 500 m Stary Rynek. Dostęp do placówek handlowo usługowych bardzo dobry, do komunikacji miejskiej tramwajowej i autobusowej bardzo dobry. Dostęp do Alejami Marcinkowskiego, ulicy utwardzonej wyłożonej brukiem nieruchomości kamiennym 3

4 DANE DOTYCZĄCE OSZACOWANIA WARTOŚCI Cel oszacowania Wartość rynkowa dla sposobu użytkowania zgodnego z przeznaczeniem Daty istotne dla operatu szacunkowego Podpis i pieczęć dla potrzeb kupna sprzedaży Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, zabudowanej, wynosi : w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, stan na dzień wizji lokalnej, w odniesieniu do dnia wyceny, na rynku wtórnym : zł operat szacunkowy wykonano: - 14 stycznia 2012 r. - według stanu na dzień 14 grudnia 2011 r. - według poziomu cen na dzień 14 stycznia 2012 r. - na podstawie wizji lokalnej 14 grudnia 2011 r. 4

5 2. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiotem opracowania jest prawo własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Poznaniu, przy Al. Marcinkowskiego nr 28, które obejmuje: działkę gruntu nr 3/2 o powierzchni 1756 m 2 budynki i budowle zlokalizowane na przedmiotowej działce gruntu Za dostarczone dokumenty potrzebne do przeprowadzenia wyceny i ich rzetelność pełną odpowiedzialność ponosi Zleceniodawca. 3. CEL OPRACOWANIA Celem opracowania jest określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej dla sposobu użytkowania zgodnego z przeznaczeniem dla potrzeb kupna sprzedaży. 4. PODSTAWY OPRACOWANIA 4.1. PODSTAWA FORMALNA Podstawą formalną jest zlecenie wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej wydane przez Uniwersytet Artystyczny w Poznaniu PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI Zgodnie z art. 4 ust. 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261 z 2004 r. poz z późniejszymi zmianami ) poprzez wycenę należy rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Praw o Bankowe (Dz. U.106 z 2000 r. nr 1126 z późniejszymi zmianami) nie obliguje do sporządzania wycen nieruchomości. Wartość rynkową oszacowano zgodnie Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261 z 2004 r. poz z późniejszymi zmianami ) oraz Rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ. U. Nr 207 z 2004 r. poz z późniejszymi zmianami). 5

6 Do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, w szczególności: Standard KSWP1: wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa nieruchomości Standard KSWP3: wycena dla zabezpieczenia wierzytelności Standard KSWP3: operat szacunkowy 4.2. PODSTAWY PRAWNE I METODOLOGICZNE Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 30 listopada 2004 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami Dz. U. 261/2004 Poz Ustawa z dnia 8 października 2004 r. zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw Dz. U. 240 poz Rozporządzenie z dnia r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r, o księgach wieczystych i hipotece, Dz. Ust. Nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami Ustawa Prawo Bankowe z dnia r. Dz. U. Nr 140 z r. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, Dz. U. Nr 16, poz. 127, z późniejszymi zmianami Metodologia szacowania wartości nieruchomości jako zabezpieczenia kredytowego opracowane przez Polski Bank Rozwoju, Warszawa 2001 r. Szacowanie wartości nieruchomości dla potrzeb sektora bankowego Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM W-wa 2004 z późniejszymi zmianami (PKZW) Inwestowanie w nieruchomości praca zbiorowa pod redakcją E. Kucharskiej Stasiak, Instytut Nieruchomości Valor 1999 r. System i procedury szacowania nieruchomości R. Cymerman, A. Hopfer, wyd. Centrum Zachodnie Organizacji, Zielona Góra 2003 r. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu z przykładami zadań M. Prystupa, PFSRM, Warszawa 2001 r. Szacowanie nieruchomości podejściem dochodowym A. Hopfer, R. Źróbek, S. Źróbek, TWIGGER, Warszawa 2002 r. 6

7 Ile jest warta nieruchomość E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel, POLTEXT, Warszawa 2004 r ŹRÓDŁA INFORMACJI Wizja lokalna nieruchomości w dniu 14 grudnia 2011 r. badanie KW PO1P/ /6 przeprowadzone 04 stycznia 2012 r. w Sądzie Rejonowym Poznań Stare Miasto w Poznaniu, Wydział V Ksiąg Wieczystych Wypis z Rejestru Gruntów z r. wydany przez Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ w Poznaniu Wypis z kartoteki budynków z 11 lutego 2009 r. wydany przez Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ w Poznaniu wyrys z mapy ewidencyjnej z konsultacja w sprawie przeznaczenia nieruchomości w opracowaniach planistycznych przeprowadzona 12 stycznia 2012 r. w Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Poznaniu konsultacja w sprawie zakresu ochrony konserwatorskiej przeprowadzona Biurze Miejskiego Konserwatora Zabytków w Poznaniu 12 stycznia 2012 r. Decyzja nr 2219/2002 z o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana przez Prezydenta Miasta Poznania Pozwolenie na budowę, Decyzja nr 1053/04 z na budowę budynku biurowousługowego i przebudowę kamienicy frontowej położonej w Poznaniu przy al. Marcinkowskiego nr 28 decyzja wydana przez Prezydenta Miasta Poznania operat szacunkowy z sporządzony przez Rzeczoznawcę Majątkowego Tomasza Lisa operat szacunkowy z grudnia 2011 sporządzony przez Rzeczoznawcę Majątkowego Krzysztofa Babskiego własna baza cen transakcyjnych z terenu Poznania Baza Pracowni Badania Rynku Nieruchomości w Poznaniu - GEOPOZ 7

8 5. DATY ZWIĄZANE Z WYCENĄ operat szacunkowy wykonano: - 14 stycznia 2012 r. - według stanu na dzień 14 grudnia 2011 r. - według poziomu cen na dzień 14 stycznia 2012 r. na podstawie wizji lokalnej 14 grudnia 2011 r. 6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 6.1. STAN PRAWNY Przedmiotem opracowania jest prawo własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Poznaniu, przy Al. Marcinkowskiego nr 28, które obejmuje: działkę gruntu nr 3/2 o powierzchni 1756 m 2 budynki i budowle zlokalizowane na przedmiotowej działce gruntu Dla nieruchomości gruntowej założona jest KW nr PO1P/ /6 prowadzona przez Sąd Rejonowy, Poznań Stare Miasto, Wydział V KW, w Poznaniu. stan na dzień 04 stycznia 2012 r. Dział I: oznaczenie nieruchomości Woj. wielkopolskie, powiat M. Poznań, gmina Poznań M. miejscowość Poznań, identyfikator działki: _ AR_19.3/2, działka 3/2, obręb Poznań, ul. Al. K. Marcinkowskiego, B -tereny mieszkaniowe, powierzchnia 1756 m 2, Mapa 19 Dział I - Sp: spis praw związanych z własnością brak wpisów Dział II: własność - EUROLINEA ZARZĄDZANIE spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Goleniowie 2/4 części - NEW GENERATION spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Szczecinie 1/4 części - STAR PIPE POLSKA spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Czerwonaku - 1/4 części 8

9 Dział III: prawa, roszczenia, ograniczenia 28. prawo osobiste prawo najmu bliżej określone w podstawie wpisu KATHARSIS spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji 31. roszczenie roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz podmiotu określonego w podrubryce KONCEPT NIERUCHOMOSCI spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Poznań w organizacji Dział IV: hipoteka 24. hipoteka umowna kaucyjna zł na rzecz STAR PIPE A/S TRELDEVEJ 177; 7000 FREDERICA (DANIA) 29. hipoteka umowna zł na rzecz Spółdzielczy Bank Rzemiosła i Rolnictwa w Wołominie Stan prawny ustalono na podstawie : KW nr PO1P/ /9 prowadzona przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, V Wydział Ksiąg Wieczystych- data sprawdzenia KW nr PO1P/ /9 prowadzona przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, V Wydział Ksiąg Wieczystych- data sprawdzenia KW nr PO1P/ /3 prowadzona przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, V Wydział Ksiąg Wieczystych- data sprawdzenia KW nr PO1P/ /3 prowadzona przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, V Wydział Ksiąg Wieczystych- data sprawdzenia

10 6.2. LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość położona w Poznaniu na Al. Marcinkowskiego nr 28, w centralnej części miasta, przy jednej z głównych ulic miasta. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowi zabudowa śródmiejska o funkcji mieszkalno-biurowej z funkcjami usług na parterze. W rejonie lokalizacji przedmiotowej nieruchomości zlokalizowane są: budynki Akademii Sztuk Pięknych (bezpośrednie sąsiedztwo), budynek Muzeum Narodowego, budynek Poczty Polskiej, Pałac budynek Biblioteki Raczyńskich, a także siedziby banków, restauracje i placówki handlowe. W odległości ok. 500 m Stary Rynek. Dostęp do placówek handlowo usługowych bardzo dobry, do komunikacji miejskiej tramwajowej i autobusowej bardzo dobry. Rejon lokalizacji uzbrojony jest w następujące sieci infrastruktury technicznej: energii elektrycznej, wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej, telefonicznej. 10

11 6.3. OPIS SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI Opis działki Działka nr 3/2 o powierzchni 1756 m 2. Działka o kształcie zbliżonym do prostokąta. Na dzień wizji lokalnej działka zabudowana budynkiem kamienicy. Za budynkiem teren niezabudowany, niezagospodarowany, wykorzystywany obecnie jako parking. Do bocznych granic działki częściowo przylegają zabudowania działek sąsiednich. Pozostały teren ogrodzony ogrodzeniem murowanym z cegły. Do działki doprowadzono instalacje: - energii elektrycznej - wodociągowej - gazowej - kanalizacyjnej Opis budynku kamienicy Budynek w zabudowie zwartej z budynkami kamienic zlokalizowanych na sąsiednich działkach. Budynek czterokondygnacyjny, całkowicie podpiwniczony. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej, w latach dziewięćdziesiątych XIX wieku. Rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe: Fundamenty: mur ceglany z fragmentami kamieni polnych na zaprawie wapiennocementowej. Ściany konstrukcyjne oraz ściany działowe murowane z cegły pełnej. Dach konstrukcji drewnianej. Stropy drewniane belkowe. Strop nad piwnicą typu Klein (stalowo żelbetowy, odcinkowy). Schody drewniane. Balustrada drewniana. Stolarka okienna drewniana, na parterze stalowa. Stolarka drzwiowa drewniana. W budynku znajdują się trzy klatki schodowe (główna oraz dwie do wyburzonych oficyn). Nad główną klatką schodową zainstalowany świetlik o stalowej konstrukcji. Brama wjazdowa drewniana. Posadzki w piwnicy cementowe oraz z kamienia, na pozostałych kondygnacjach podłogi drewniane. Ocena stanu technicznego budynku: Na dzień wizji lokalnej budynek nieużytkowany. Instalacje: energii elektrycznej, wodnokanalizacyjnej, gazu pozrywane, częściowo powycinane. Podłogi pozrywane. Schody całe, balustrada przy schodach zdewastowana, stwarzająca zagrożenie. Obiekt w złym stanie technicznym. Opis stanu technicznego i jego ocena nie jest ekspertyzą techniczną. W opinii Rzeczoznawcy przed przeprowadzeniem prac remontowo modernizacyjnych należy 11

12 wykonać ekspertyzę techniczną budynku celem ustalenia stanu technicznego elementów konstrukcyjnych budynku. Dane techniczne: powierzchnia zabudowy: 376 m 2 powierzchnia użytkowa 1280,92 m 2 Powierzchnia użytkowa została przyjęta z fragmentów projektu rozbudowy przedmiotowego budynku, udostępnionych przez przedstawiciela Eurolinea sp. z o.o. p. P. Kuropatwę. 7. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 z 2003 r. poz. 717 ) plan zagospodarowania przestrzennego przestał obowiązywać z końcem 2003r. Zgodnie z Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami (Dz. U. nr 261 z 2004 r., poz z póź. zm.) art. 154 ust. 2 i 3: 2. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2 uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zgodnie ze Studium Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Poznania zatwierdzonym Uchwałą nr XXXI/299/V/2008 Rady Miasta Poznania z r. przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenach oznaczonych symbolem UMsw, strefa A, co oznacza tereny zabudowy śródmiejskiej średniowysokiej. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest na terenie wymagającym rehabilitacji historycznych dzielnic oraz na obszarze cennym kulturowo, objętych formą ochrony zabytków. Przeznaczenie terenu ustalono na podstawie informacji uzyskanych w Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Poznaniu. Dla szacowanej nieruchomości Prezydent Miasta Poznania wydał Decyzję nr 2219/2002 z o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku o zespół handlowo-usługowo-biurowy przewidzianej do realizacji na działce nr 3, ark. 19, obręb Poznań, położonej w Poznaniu przy al. Marcinkowskiego

13 7.1. OCHRONA KONSERWATORSKA Przedmiotowa nieruchomość położona w Poznaniu przy Al. K. Marcinkowskiego nr 28 znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej, na obszarze wpisanym do Rejestru Zabytków decyzja z r pod nr A231 CENTRUM MIASTA w obrębie ulic: Królowej Jadwigi, Towarowej, Mostu Dworcowego, Roosevelta, Pułaskiego, Armii Poznań, koryta rzeki Warty. Przedmiotowa nieruchomość nie jest wpisana do Rejestru Zabytków. Położenie nieruchomości w strefie ochrony konserwatorskiej powoduje konieczność przeprowadzenia konsultacji z Miejskim Konserwatorem Zabytków w Poznaniu w przypadku planów dotyczących prac zewnętrznych remontowych, modernizacyjnych czy też rozbiórkowych. Zakres ochrony konserwatorskiej ustalono na podstawie informacji uzyskanych w Biurze Miejskiego Konserwatora Zabytków w Poznaniu. 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 8.1. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE, METODA PORÓWNYWANIA PARAMI Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń: - strony umowy są dla siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami, - mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, - są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, - nie działają w sytuacji przymusowej, - upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter i stan rynku. Zgodnie z przyjętym celem wyceny określono wartość rynkową nieruchomości dla sposobu użytkowania zgodnie z przeznaczeniem Przy szacowaniu wartości nieruchomości pod uwagę wzięto : 13

14 przeciętne ceny nieruchomości kształtujące się w rejonie lokalizacji oraz rynku równoległego uzbrojenie techniczne przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego położenie i lokalizację szczegółową Oszacowania dokonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. 9. CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO Poznań jest miastem, w którym rynek nieruchomości jest bardzo dobrze rozwinięty. Pracownia Badania Rynku Nieruchomości w Poznaniu udostępniła dane dotyczące transakcji na nieruchomościach. Grunty zabudowane kamienicami: Poniżej przedstawiono charakterystyki nieruchomości zabudowanych kamienicami oraz gruntów pod zabudowę mieszkaniową z usługami na terenie Poznania. Poznań jest stolicą Wielkopolski i największym miastem w Wielkopolsce. Liczba mieszkańców ok , obszar miasta ok. 260 km 2. W Poznaniu w latach 40tych XIX w nastąpiła znaczna intensyfikacja budowy domów. W miejsce niskich budynków zaczęły powstawać kilkupiętrowe domu jednorodzinne, z lokalami na wynajem. Wakat ziemi spowodował wzrost domów w górę oraz budowę oficyn bocznych i domów tylnych. Okres intensyfikacji budowy domów przyniósł miastu dużą liczbę kilkupiętrowych kamienic z bogato zdobionymi fasadami. Wszystkie budynki miały znormalizowaną wysokość, nadając ulicom charakterystyczny miejski wygląd. Najbardziej dynamiczny rozwój Poznania przypada na koniec XIX i początek XX wieku. Po powodzi w roku 1888 nastąpiła odbudowa i przebudowa miasta. Rozprowadzono sieć wodociągową i kanalizacyjną. Odbudowano budynki zalane oraz stworzono nowe części Poznania. Rozbudowa miasta została przerwana przez II wojnę światową. Po wojnie kamienice odbudowywano nie zawsze dbając o powrót do pierwotnej postaci. Obecnie znaczna ilość kamienic należy do Miasta. Część powróciła do prawowitych właścicieli i została sprzedana, w części sprzedano poszczególne lokale mieszkalne tworząc wspólnotę mieszkaniową, są też kamienice z niejasnym stanem prawnym. Na terenie miasta Poznań można wyróżnić: - budynki nadające się do rozbiórki lub kapitalnego remontu - budynki nadające się do zamieszkiwania, ale wymagające remontu - budynki po rewitalizacji 14

15 Na rynku nieruchomości, jeśli chodzi o kamienice, pojawiają się głównie kamienice do kapitalnego remontu. W kamienicach zamieszkiwanych lub po rewitalizacji przedmiotem transakcji są lokale mieszkalne. Ceny lokali mieszkalnych uzależnione są przede wszystkim od stanu technicznego budynku. Analizując rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych kamienicami i rynek lokali mieszkalnych położonych w kamienicach zauważa się, ze lokalizacja nie jest czynnikiem podstawowym. Wynika to z tego, że kamienice położone są w atrakcyjnych częściach miasta. Atrybutem mającym znaczący wpływ na wartość rynkowa kamienicy jest jej stan techniczny i stan prawny. Ceny jednostkowe kamienic wymagających kapitalnego remontu wahają się od ok zł/m 2 do ok zł/m 2. Grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę śródmiejską (wielomieszkaniową z usługami) W strefie centralnej oraz śródmiejskiej miasta Poznania realizowanych jest stosunkowo mało inwestycji, w porównaniu z innymi strefami miasta, mieszkaniowych wielorodzinnych bądź usługowych. Ceny gruntów niezabudowanych są w tych lokalizacjach wysokie od ok zł/m 2 do ok zł/m 2. Na cenę jednostkową gruntów pod zabudowę wielomieszkaniową lub usługową wpływ ma głównie lokalizacja. Drugim znaczącym atrybutem jest sąsiedztwo. Najbardziej atrakcyjne lokalizacje to centrum Poznania, blisko zieleni, z dobrym dostępem do środków komunikacji. Grunty położone w centrum miasta to najczęściej grunty o małej powierzchni, ale bardzo dobrej lokalizacji. Tego typu grunty nadają się na budowę tzw. plomb, czyli budynków wbudowanych pomiędzy budynki istniejące. Ceny tego typu gruntów są zróżnicowane i wahają się od ok zł/m 2 do ok zł/m 2. Grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkalno-usługową są nieco tańsze. W dzielnicach sąsiednich w stosunku do centrum, Wilda, Jeżyce czy Grunwald, można spotkać wolne tereny położone w dobrej lokalizacji, ale odsunięte od głównych i hałaśliwych ulic, lub położone w drugiej linii zabudowy. Tego typu gruntu osiągają ceny ok zł/m 2 do ok zł/m 2. Cena jednostkowa gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielomieszkaniową oraz mieszkalno usługową maleje wraz z wzrostem odległości od centrum miasta. Czyli im dalej od centrum tym taniej. Głównym atrybutem jest lokalizacja oraz powierzchnia działki. Nie mniej ważnym, choć mającym znaczenie drugorzędne na wartość nieruchomości gruntowej pod zabudowę jest jej przeznaczenie (co można wybudować). 15

16 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI, PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM, METODĄ PORÓWNYWANIA PARAMI Dokonano hipotetycznego podziału nieruchomości. Część działki zabudowana kamienicą, o powierzchni ok. 450 m 2, oraz pozostała część działki o powierzchni ok m 2. Hipotetyczny podział wynika z: Decyzja nr 2219/2002 z o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana przez Prezydenta Miasta Poznania Pozwolenie na budowę, Decyzja nr 1053/04 z na budowę budynku biurowousługowego i przebudowę kamienicy frontowej położonej w Poznaniu przy al. Marcinkowskiego nr 28 decyzja wydana przez Prezydenta Miasta Poznania co oznacza, że pozostały grunt, który nie jest zabudowany kamienicą, jest przeznaczony pod zabudowę śródmiejską. Analiza transakcji nieruchomościami zabudowanymi.przedstawiono transakcje od grudnia 2009 do grudnia 2011, ponadto umieszczono transakcję dotyczącą kamienicy w stanie zamieszkałym ( z lokatorami) z roku 2008 o podobnej lokalizacji do nieruchomości szacowanej. Zbiór transakcji porównawczych Lp. Miejscowość ulica Obręb Pu budynku P działki Data transakcji Cena transakcyjna Cena za 1m2 Uwagi 1 Poznań Stary Rynek Poznań bd pz. 156, 1/2 udziału pz. 564, 2 Poznań Długa Poznań kondygnacje 3 Poznań Młaeckiego/ Kanałowa Łazarz pz. 505, 4 kondygnacje 4 Poznań Polna Jeżyce bd pz. 405, 4 kondygnacje 5 Poznań Mickiewicza Jeżyce bd pz. 441, 5 kondygnacji pz. 533, 6 Poznań Rybaki/Strzałowa Poznań bd i 5 kondygnacji pz. 343, 7 Poznań Prusa Jeżyce kondygnacje 8 Poznań Żurawia Jeżyce pz. 543, 4 kondygnacje 9 Poznań Nowowiejskiego Poznań bd pz. 1213, 4 kondygnacje 16

17 W okresie pierwszej połowy 2007 roku nastąpił wzrost cen transakcyjnych nieruchomości. W roku 2008, jesienią nastąpiło spowolnienie gospodarki i zaczęto mówić o kryzysie, który trwa od 2009 r. Na rynku nieruchomości obserwuje się stagnację. Uwzględniając stan rynku nieruchomości, długi okres oczekiwania na klienta, dużą podaż nieruchomości, nie wprowadzono korekty cen transakcyjnych o trend czasowy. Analiza przedstawionych powyżej transakcji wykazuje duże zróżnicowanie cen transakcyjnych co wynika z indywidualnych cech każdej nieruchomości. W przypadku wielu transakcji rzeczoznawca nie uzyskała pełnych informacji co do powierzchni użytkowej budynku. Do analizy szczegółowej wybrano transakcje dotyczące nieruchomości zabudowanych kamienicami o przybliżonej wartości powierzchni użytkowej, powierzchni zabudowy, ilości kondygnacji. Dokonano hipotetycznego podziału działki i do oszacowania wartości rynkowej kamienicy przyjęto, że jest ona posadowiona na działce gruntu o pow. ok. 450 m 2. Po takim zawężeniu kryteriów do określenia przedziału cenowego wybrano następujące transakcje: Zbiór transakcji porównawczych Lp. Miejscowość ulica Obręb Pu budynku P działki Data transakcji Cena transakcyjna Cena za 1m2 Uwagi 1 Poznań Długa Poznań Poznań Małeckiego Łazarz Poznań Prusa Jeżyce Poznań Prusa Jeżyce Poznań Żurawia Jeżyce do kapitalnego remonty do bieżącego remontu do kapitalnego remontu do kapitalnego remontu do bieżącego remontu W opinii rzeczoznawcy najbardziej adekwatnymi do porównania są transakcje przedstawione powyżej. Wybór cech rynkowych: Przeprowadzono analizę przedstawionych powyżej transakcji pod kątem atrybutów mających zasadniczy wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Wagi cech ustalone są na podstawie analizy rynku lokalnego, w zależności od stanu rynku. 17

18 1. na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem kupna sprzedaży 2. przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków nieruchomości 3. na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości Dla przedmiotowego rynku nieruchomości określono następujące cechy rynkowe: Przedział cenowy [PLN/m2] C max C min ΔC 1750 Wagi i zakresy kwotowe cech różnicujących Lp. Cecha Wagi cech różnicujących [%] Zakres kwotowy cech różnicujących [zł] 1 lokalizacja 30% powierzchnia działki 10% powierzchnia budynku 10% standard 50% sposób zabudowy 0% 0 6 dojazd 0% 0 RAZEM 100%

19 Lp. CECHY PORÓWNAWCZE ZAKRES KWOTOWY CECH NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCA1 Położenie Poznań, Centrum Poznań, Centrum poprawka Data transakcji Cena transakcyjna [PLN] ,00 Pow. użytkowa [m2] Cena 1 m2 p.u. [PLN/m2] lokalizacja 525 bdb bdb 0 2 powierzchnia działki powierzchnia budynku do kapitalnego remontu do bieżącego remontu standard sposób zabudowy 0 zwarta zwarta 0 6 dojazd 0 bdb bdb Suma poprawek -875 Cena po skorygowaniu [PLN/m2] Lp. CECHY PORÓWNAWCZE ZAKRES KWOTOWY CECH NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCA2 Położenie Poznań, Centrum Poznań, Łazarz poprawka Data transakcji Cena transakcyjna [PLN] ,00 Pow. użytkowa [m2] Cena 1 m2 p.u. [PLN/m2] lokalizacja 525 bdb db powierzchnia działki powierzchnia budynku do kapitalnego remontu do kapitalnego remontu 0 4 standard sposób zabudowy 0 zwarta zwarta 0 6 dojazd 0 bdb bdb Suma poprawek 525 Cena po skorygowaniu [PLN/m2]

20 Lp. CECHY PORÓWNAWCZE ZAKRES KWOTOWY CECH NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCA3 Położenie Poznań, Centrum Poznań, Jeżyce poprawka Data transakcji Cena transakcyjna [PLN] ,00 Pow. użytkowa [m2] Cena 1 m2 p.u. [PLN/m2] lokalizacja 525 bdb db powierzchnia działki powierzchnia budynku do kapitalnego remontu do kapitalnego remontu 0 4 standard sposób zabudowy 0 zwarta zwarta 0 6 dojazd 0 bdb bdb Suma poprawek 350 Cena po skorygowaniu [PLN/m2] Wartość rynkowa1 m2 nieruchomości wycenianej [PLN/m2] Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości [PLN] Nieruchomości gruntowe niezabudowane Zbiór transakcji porównawczych Lp. Miejscowość Ulica Obręb powierzcnia m2 Data transakcji Cena transakcyj na Cena za 1m2 1 Poznań Chwiałkowskiego Wilda Poznań Sienkiewicza Jeżyce Poznań Garbary Poznań Poznań Składowa/Towarowa Wilda Poznań Małe Garbary Poznań Poznań Aleja Niepodległości Poznań Poznań Krysiewicza Poznań Do analizy szczegółowej wybrano transakcje 5, 6, 7. 20

21 Przedział cenowy [PLN/m2] C max C min ΔC Wagi i zakresy kwotowe cech różnicujących Lp. Cecha Wagi cech różnicujących [%] Zakres kwotowy cech różnicujących [zł] 1 lokalizacja 35% powierzchnia działki 25% przeznaczenie 15% dojazd 10% linia zabudowy 15% uzbrojenie 0% 0 RAZEM 100% Lp. CECHY PORÓWNAWCZE ZAKRES KWOTOWY CECH NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA NIERUCHOMOŚC PORÓWNAWCZA1 Położenie Poznań, Al.. Marcinkowskiego Poznań, Małe Garbary poprawka Data transakcji Cena transakcyjna [PLN] ,00 Pow. Działki [m2] Cena 1 m2 p.u. [PLN/m2] lokalizacja 7000 bdb bdb 0 2 powierzchnia działki przeznaczenie 3000 Mn, U Mn,U 0 4 dojazd 2000 bdb bdb 0 5 linia zabudowy 3000 druga pierwsza Suma poprawek Cena po skorygowaniu [PLN/m2]

22 Lp. CECHY PORÓWNAWCZE ZAKRES KWOTOWY CECH NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA NIERUCHOMOŚC PORÓWNAWCZA2 Położenie Poznań, Al.. Marcinkowskiego Poznań, Al.. Niepodległości poprawka Data transakcji Cena transakcyjna [PLN] ,00 Pow. Działki [m2] Cena 1 m2 p.u. [PLN/m2] lokalizacja 7000 bdb bdb 0 2 powierzchnia działki przeznaczenie 3000 Mn, U Mn,U 0 4 dojazd 2000 bdb bdb linia zabudowy 3000 druga pierwsza Suma poprawek Cena po skorygowaniu [PLN/m2] Lp. CECHY PORÓWNAWCZE ZAKRES KWOTOWY CECH NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA NIERUCHOMOŚC PORÓWNAWCZA3 Położenie Poznań, Al.. Marcinkowskiego Poznań, Krysiewicza poprawka Data transakcji Cena transakcyjna [PLN] ,00 Pow. Działki [m2] Cena 1 m2 p.u. [PLN/m2] lokalizacja 7000 bdb bdb 0 2 powierzchnia działki przeznaczenie 3000 Mn, U Mn,u 0 4 dojazd 2000 bdb bdb 0 5 linia zabudowy 3000 druga pierwsza Suma poprawek Cena po skorygowaniu [PLN/m2]

23 Wartość rynkowa1 m2 nieruchomości wycenianej [PLN/m2] Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości [PLN] Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości jest równa sumie wartości rynkowej części zabudowanej oraz pozostałego gruntu przeznaczonego pod zabudowę Mn i U zł zł = zł 11. WYNIK KOŃCOWY WYCENY Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, zabudowanej, wynosi : w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, stan na dzień wizji lokalnej, w odniesieniu do dnia wyceny, na rynku wtórnym : zł 12. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZASTRZEŻENIA opracowanie zostało sporządzone zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi, oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT, w obliczeniach nie uwzględniono ewentualnych obciążeń hipotecznych. opracowanie wykonano w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach KLAUZULE PUBLIKACJI I WYKORZYSTANIA opracowanie nie może być opublikowane w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji, opracowanie nie może być wykorzystane do żadnego innego celu aniżeli określony w opracowaniu. 23

24 12.3. KLAUZULE OGRANICZAJĄCE ODPOWIEDZIALNOŚĆ RZECZOZNAWCY rzeczoznawca nie jest odpowiedzialny za wady ukryte wycenianego budynku, ocena stanu technicznego wycenianego budynku zawarta w opracowaniu nie stanowi jego ekspertyzy technicznej rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotów wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej, ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny i techniczny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. 13. ZAŁĄCZNIKI dokumentacja fotograficzna dokumentacja fotograficzna płyta CD mapa z zasobów ZGiKM GEOPOZ Decyzja nr 2219/2002 z o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydana przez Prezydenta Miasta Poznania - kopia 24