OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI BOLECHOWO UL. DWORCOWA DZ. NR 241/4, 241/7

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI BOLECHOWO UL. DWORCOWA DZ. NR 241/4, 241/7 AUTOR OPERATU: MGR INŻ. ALEKSANDER SCHELLER UPRAWNIENIA ZAWODOWE NR 1137 WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCIWG STANU NA DZIEŃ : W = zł netto Widok na nieruchomość znajdującą się w Bolechowie przy ul. Dworcowej POZNAŃ, 06 LISTOPADA 2009R

2 Wyciąg z operatu szacunkowego: ZLECENIODAWCA: PAN ALEKSANDER KLECZEWSKI WŁAŚCICIEL NIERUCHOMOŚCI: PAN ALEKSANDER KLECZEWSKI TEMAT OPRACOWANIA: WYCENA PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ BUDYNKAMI WIELOMIESZKANIOWYMI I BUDYNKIEM GOSPODARCZO - HANDLOWYM DANE NIERUCHOMOŚCI: BOLECHOWO UL. DWORCOWA NR 14,16,18,20,22, DZ. NR. 241/4, 241/7 O ŁĄCZNYM OBSZARZE HA. DLA SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI SĄD REJONOWY POZNAŃ STARE MIASTO W POZNANIU PROWADZI KSIĘGĘ WIECZYSTĄ NR PO1P/ /4. OPIS NIERUCHOMOŚCI: Szacowana nieruchomość położona jest w Bolechowie w gminie Czerwonak przy ulicy Dworcowej. Bolechowo jest miejscowością położoną w północno-wschodniej części aglomeracji poznańskiej na skraju Puszczy Zielonka. Nieruchomości mieszkalne położone w Bolechowie ze względu na dobry dojazd do Poznania (ok. 15 km do centrum) oraz przyrodniczy charakter miejscowości mają stabilny i stosunkowo wysoki poziom cen. Nieruchomość składa się z dwóch działek 241/4 i 241/7 o łącznym obszarze ha, zabudowanych trzema budynkami wielomieszkaniowymi dwukondygnacyjnymi z użytkowymi poddaszami, trzema budynkami jednokondygnacyjnymi (2 budynki wielomieszkaniowe i jeden handlowo-usługowy). Budynki dwukondygnacyjne mieszkalne o numerach 14, 16 i 18 pobudowane w technologii tradycyjnej z cegły czerwonej znajdują się na działce nr 241/4. Dachy konstrukcji drewnianej kryte dachówką ceramiczną. W budynkach nr 14 i 16 znajduje się 12 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 545,76 m 2 każdy, w budynku o nr 18 znajduje się 16 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 582,74 m 2. Budynki mieszkalne parterowe o numerach 20, 22 znajdujące się na działce nr 241/7 pobudowane zostały w latach 70-tych XX wieku w technologii murowej z cegły silikatowej. Ogrzewanie indywidualne piecami kaflowymi. Dachy o konstrukcji drewnianej, kryte papą. W budynkach nr 20 i 22 znajduje się odpowiednio 7 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 213,41 m 2 oraz 6 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 212,30 m 2. Razem 53 mieszkania o powierzchni użytkowej 1 554,21 m 2. Budynek handlowo-gospodarczy (bez numeru) o konstrukcji drewnianej, w którym znajduje się osiedlowy sklep spożywczy z pomieszczeniem gospodarczomagazynowym o powierzchni użytkowej ok. 120,0 m 2. Budynki uzbrojone w P + W + G + K. Dojazd drogami o nawierzchni utwardzonej, drogi na posesji gruntowe. USTALENIA: WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI WG STANU Z DNIA R WYNOSI: W = zl netto DATA: Poznań, 06 listopada 2009r PODPIS: 2

3 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA: I. DANE WYJŚCIOWE I.1. Podstawy formalne I.2. Podstawy prawne I.3. Podstawy merytoryczne II. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY II.1. Stan prawny nieruchomości II.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania II.3. Opis nieruchomości III. METODY WYCENY III.1. Opis metody wyceny III.2. Daty w operacie IV. USTALENIE WYNIKU SZACOWANIA IV.1. Opis lokalnego rynku nieruchomości IV.2. Charakterystyka nieruchomości porównawczych IV.3. Zestawienie atrybutów do porównania IV.4. Tabele porównawcze IV.5. Obliczenie wartości nieruchomości V. PODSUMOWANIE V.1. Komentarze i wnioski V.2. Klauzule i zastrzeżenia VI. ZAŁĄCZNIKI 3

4 I. DANE WYJŚCIOWE I.1. Podstawy formalne Zleceniodawca Pan Aleksander Kleczewski właściciel szacowanej nieruchomości. Przedmiot i cel wyceny Przedmiotem niniejszego opracowania jest nieruchomość zabudowana trzema budynkami wielomieszkaniowymi dwukondygnacyjnymi, dwoma budynkami parterowymi mieszkalnymi oraz jednym budynkiem parterowym handlowo-usługowym. Szacowana nieruchomość położona jest w Bolechowie przy ul. Dworcowej. Celem opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. Wyceny dokonuje się dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU). Zakres opracowania Niniejszy operat szacunkowy wartości nieruchomości obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zabudowanej. I.2. Podstawy prawne a Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. Nr 261 z 2004r. poz z późniejszymi zmianami) a Rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. nr 2109), a Ustawa z dnia 6 lipca 1982r o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami). I.3. Podstawy merytoryczne Źródła informacji Zleceniodawca operatu szacunkowego Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 05 listopada 2009r. Analiza rynku nieruchomości Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu 4

5 Podstawy pomocnicze Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Warszawa 2008r. Materiały pomocnicze: - Źróbek S., Cellmer R., Czerkies J., Muczyński A., Wycena wartości rynkowej nieruchomości Wydawnictwo UM-M, Olsztyn 2001; - Cymerman R., Hopfer A., System i procedury szacowania nieruchomości, Wydanie II,Z C O Zielona Góra 2000; - Hopfer A., Źróbek R., Źróbek S., Szacowanie nieruchomości podejściem dochodowym, Wydawnictwo Twigger, Warszawa 2001 ; - Kucharska Stasiak E., Wartość rynkowa nieruchomości, Twigger, Warszawa Poradnik Doradcy Majątkowego Obliczanie powierzchni i kubatury budynków, IDM, Warszawa Źróbek R. Zużycie łączne w wycenie i zarządzaniu nieruchomościami, EDUCATERRA, Olsztyn Prystupa M. Wycena Mienia Poradnik menadżera, Centrum Informacji Menadżera, Warszawa Opracowanie Zasady i metody analizy elementów składowych rynku nieruchomości R.Cellmer; Edukaterra Olsztyn 1999r. - Opracowanie Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości S. Źróbek i M. Bałeja; Edukaterra Olsztyn 2000r. II. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY II.1. Stan prawny nieruchomości Dla szacowanej nieruchomości Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu prowadzi Księgę Wieczystą nr PO1P/ /4. Dział I (Oznaczenie): Położenie Czerwonak, Bolechowo Działka nr: 241/4, 241/7 Obszar: ha Dział II (Właściciel) Aleksander Kleczewski, syn Maksymiliana i Wandy. Na podstawie Decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności GN /3/99 wydanej przez Starostę Poznańskiego. 5

6 Dział III Brak wpisów Dział IV 1. Hipoteka umowna kaucyjna zł na rzecz PZU SA. oddział okręgowy w Poznaniu. Hipoteka na warunkach określonych w umowie. Na podstawie aktu ustanowienia hipoteki rep. A /98 2. Hipoteka umowna łączna zwykła DKK na rzecz Spółki pod firmą A/S Ribe Jernindusti z siedzibą w Ribe w Danii. Na podstawie aktu ustanowienia hipotek rep. A. 6153/2004 z dnia Hipoteka umowna łączna kaucyjna DKK na rzecz Spółki pod firmą A/S Ribe Jernindusti z siedzibą w Ribe w Danii. Na podstawie aktu ustanowienia hipotek rep. A. 6153/2004 z dnia Hipoteka umowna łączna zwykła zł na rzecz Spółki pod firmą A/S Ribe Jernindusti z siedzibą w Ribe w Danii. Na podstawie aktu ustanowienia hipotek rep. A. 6153/2004 z dnia Hipoteka umowna łączna kaucyjna na rzecz Spółki pod firmą A/S Ribe Jernindusti z siedzibą w Ribe w Danii. Na podstawie aktu ustanowienia hipotek rep. A. 6153/2004 z dnia II.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania W miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Czerwonak zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Czerwonak nr 246/XLII/94 z dnia roku nieruchomość znajdowała się na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W dniu r weszła w życie ustawa z dnia r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717), zgodnie z którą w dniu 01 stycznia 2004 r utracił ważność cytowany plan zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym, w sensie formalno-prawnym nieruchomość nie posiada przeznaczenia. II.3. Opis nieruchomości Szacowana nieruchomość położona jest w Bolechowie w gminie Czerwonak przy ulicy Dworcowej. Bolechowo jest miejscowością położoną 6

7 w północno-wschodniej części aglomeracji poznańskiej na skraju Puszczy Zielonka. Nieruchomości mieszkalne położone w Bolechowie ze względu na dobry dojazd do Poznania (ok. 15 km do centrum) oraz przyrodniczy charakter miejscowości mają stabilny i stosunkowo wysoki poziom cen. Nieruchomość szacowana składa się z dwóch działek 241/4 i 241/7 o łącznym obszarze ha, zabudowanych trzema budynkami wielomieszkaniowymi dwukondygnacyjnymi z użytkowymi poddaszami, trzema budynkami jednokondygnacyjnymi (2 budynki wielomieszkaniowe i jeden handlowo-usługowy). Budynki dwukondygnacyjne mieszkalne o numerach 14, 16 i 18 pobudowane w technologii tradycyjnej z cegły czerwonej znajdują się na działce nr 241/4. Dachy konstrukcji drewnianej kryte dachówką ceramiczną. W budynkach nr 14 i 16 znajduje się 12 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 545,76 m 2 każdy, w budynku o nr 18 znajduje się 16 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 582,74 m 2. Budynki mieszkalne parterowe o numerach 20, 22 znajdujące się na działce nr 241/7 pobudowane zostały w latach 70-tych XX wieku w technologii murowej z cegły silikatowej. Ogrzewanie indywidualne piecami kaflowymi. Dachy o konstrukcji drewnianej, kryte papą. W budynkach nr 20 i 22 znajduje się odpowiednio 7 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 213,41 m 2 oraz 6 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 212,30 m 2. Razem 53 mieszkania o powierzchni użytkowej 1 554,21 m 2. Budynek handlowo-gospodarczy (bez numeru) o konstrukcji drewnianej, w którym znajduje się osiedlowy sklep spożywczy z pomieszczeniem gospodarczo-magazynowym o powierzchni użytkowej ok. 120,0 m 2. Budynki uzbrojone w P + W + G + K. Dojazd drogami o nawierzchni utwardzonej, drogi na posesji gruntowe. Zabudowa nieruchomości sześcioma opisanymi wyżej budynkami wraz z terenem niezbędnym dla obsługi komunikacyjnej oraz niezbędną powierzchnią biologicznie czynną obejmuje ok. 50 % jej obszaru. Z terenu nieruchomości można wydzielić dwie działki gruntowe o łącznym obszarze ok m 2, na których po wydzieleniu można będzie uzyskać warunki zabudowy nowoczesnymi budynkami mieszkalnymi do czterech kondygnacji. Szacowany wskaźniki p.u.m. dla szacowanego terenu zgodnie z zabudową sąsiadującą ok. 1,5. 7

8 Tak więc teren ok., m 2 stanowi odrębną od terenu zabudowanego wartość dodaną. Budynki uzbrojone w energię elektryczną, wodę wodociągową, gaz ziemny oraz kanalizację. Dojazd drogami i ulicami o nawierzchni utwardzonej, drogi wewnętrzne na terenie posesji gruntowe. III. METODY WYCENY III.1. Opis metody wyceny Postępowanie w wyniku którego określona zostaje wartość nieruchomości regulowane jest przepisami Działu IV Wycena Nieruchomości ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. Nr 115 z 1997 r. z późniejszymi zmianami ) oraz przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a także Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny - PFSRM ( Warszawa 2008 rok). Zgodnie z w/w przepisami prawa wycena nieruchomości lub praw, na których zabezpieczono udzielone kredyty, powinna być przeprowadzona na podstawie ich wartości rynkowej dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU). Zgodnie z 4 wyżej cytowanego Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia r. do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze lub podejście dochodowe. Oszacowania dokonano wg aktualnego sposobu użytkowania. Wartość rynkowa nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy zachowaniu następujących kryteriów: - nieruchomość będzie wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania, który jest zgodny z przeznaczeniem nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, - upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku oraz czas niezbędny do wynegocjowania warunków umowy, - strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami, - obie strony umowy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, 8

9 - obie strony nie działają w sytuacji przymusowej, - obie strony są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości. Niniejszą wycenę opracowano przy uwzględnieniu: - analizy informacji (przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, wizji lokalnej na nieruchomości itp.), - celu wyceny nieruchomości, - czynników kształtujących wartość przedmiotowej nieruchomości, - położenia nieruchomości, - zakresu wyceny, - stanu prawnego nieruchomości, - stanu zagospodarowania nieruchomości, - stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Oszacowania dokonano podejściem porównawczym metodą porównywania parami. Polega ona na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. III.2. Daty w operacie - data wizji lokalnej: r - stan nieruchomości na dzień: r. - data poziomu cen: r. - data opracowania operatu: r. IV. USTALENIE WYNIKU SZACOWANIA IV.1. Opis lokalnego rynku nieruchomości Na terenie szacowanej nieruchomości znajdują się lokale mieszkalne oraz teren niezabudowany przeznaczony pod budownictwo wielorodzinne. Lokale mieszkalne są nabywane przez inwestorów przeznaczających je na potrzeby własne lub pod wynajem. Nieruchomości niezabudowane są nabywane przez inwestorów lokujących kapitały na rynku nieruchomości 9

10 lub prowadzących działalność deweloperską. Sporą grupę nabywców tego typu nieruchomości stanowią deweloperzy, którzy zajmują się projektowaniem zmian w nieruchomości, dokonują jej rozwoju i podziału. Następnie po zainwestowaniu dokonują jej sprzedaży. W okresie półrocza poprzedzającego datę niniejszego operatu szacunkowego zanotowano kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do szacowanej na lokalnym rynku. Dla celów niniejszego opracowania zastosowano cztery transakcje porównawcze z rynku aglomeracji poznańskiej z cenami sprzedaży mieszczącymi się w przedziale od zł/m zł/m 2 lokalu mieszkalnego oraz zł/m 2 gruntu budowlanego. IV.2. Charakterystyka nieruchomości porównawczych Lokale mieszkalne Nieruchomość lokalowa A. W miesiącu maju 2009r, w Czerwonaku przy ul. Zielonej sprzedano lokal mieszkalny o powierzchni 51,4 m 2 w budynku wielomieszkaniowym pobudowanym w latach 60-tych XX wieku. Lokal o średnim stanie wyposażenia położony na II piętrze. Ogrzewanie centralne z kotła węglowego w kuchni. Lokalizacja lepsza od szacowanej. Wyposażenie lepsze od lokali szacowanych. Budynek w stanie nieco gorszym od budynków z lokalami szacowanymi. Prawo własności. Cena transakcyjna zł (4 202 zł/m 2 ) Nieruchomość lokalowa B. W miesiącu maju 2009r, w Bolechowie przy ul. Obornickiej sprzedano 3 lokale mieszkalne o powierzchni łącznej 124,8 m 2 w budynku wielomieszkaniowym pobudowanym w latach 50-tych XX wieku. Lokale o średnim stanie wyposażenia położone na parterze. Ogrzewanie piecami kaflowymi i centralnym ogrzewaniem starego typu. Lokalizacja gorsza od szacowanej. Wyposażenie podobne od lokali szacowanych. Budynek w stanie nieco gorszym od budynków z lokalami szacowanymi. Prawo własności. Cena transakcyjna zł (3 830 zł/m 2 ) 10

11 Nieruchomość C. W miesiącu wrześniu 2009r, w Murowanej Goślinie przy ul. Poznańskiej sprzedano nieruchomość zabudowaną budynkiem wielomieszkaniowym z 9 lokalami mieszkalnymi o powierzchni łącznej 430,5 m 2 w budynku wielomieszkaniowym pobudowanym w latach 40-tych XX wieku. Lokale o średnim stanie wyposażenia położone na parterze, I i II piętrze. Ogrzewanie piecami kaflowymi i centralnym ogrzewaniem starego typu. Lokalizacja nieco gorsza od szacowanej. Wyposażenie podobne od lokali szacowanych. Budynek w stanie podobnym do budynków z lokalami szacowanymi. Prawo własności. Cena transakcyjna zł (3 949 zł/m 2 ) Grunt przeznaczony pod budownictwo wielomieszkaniowe Nieruchomość D. W miesiącu czerwcu 2009r, w Murowanej Goślinie przy ul. sprzedano działkę gruntową z możliwością uzyskania warunków zabudowy pod budownictwo wielorodzinne. Szacowany wskaźnik p.u.m 1,3. Uzbrojenie P + W + G + K, Prawo własności. Cena transakcyjna zł (4 202 zł/m 2 ) IV.3. Ustalenie cech charakterystycznych Lokalizacja - 20% Wyposażenie lokali - 50% Stan budynku, w którym znajdowały się lokale - 30% IV.4. Tabele porównawcze Lokale mieszkalne Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych Na potrzeby wyceny przyjęto, w ramach ustalonych cech rynkowych skalę ocen: Lp. CECHA OCENA 1 Lokalizacja Średnia, dobra, bardzo dobra 2 Wyposażenie lokali Do remontu, średni, standard 3 Stan budynku, w którym znajdowały się lokale Zły, średni, dość dobry 11

12 Ocena przedmiotu wyceny nieruchomości porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych Porównanie obiektu wycenianego i obiektów porównawczych: CECHA CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość wyceniana Nieruchomość A Nieruchomość B Lokalizacja Dobra Lepsza Gorsza Wyposażenie lokali Stan budynku, w którym znajdowały się lokale Nieruchomość C Nieco gorsza Średni Lepsze Podobne Podobne Średni Nieco gorszy Nieco gorszy Podobny Określenie wag cech rynkowych Wartość poprawek ustalono na podstawie różnic wartości rynkowych dla nieruchomości podobnych, ale różniących się poszczególnym atrybutem na podstawie preferencji rynkowych. Przyjęto założenie, iż nieruchomości różnią się o ile to możliwe, tylko jednym atrybutem (atrybutem analizowanym). Najczęściej spotykanym sposobem pomiaru jest wykorzystywanie zasady ceteris paribus (pozostałe równe). Według tej zasady można określić, jak zmieni się cena nieruchomości, jeżeli zmieni się o pewną wielkość jej cecha. Korzystając z zakresu zmienności wartości rynkowej pomiędzy ceną minimalną C min, a ceną maksymalną C max, będziemy poszukiwać zmian cen i zmian wartości rynkowej w przedziale [C min ;C max ]. Na podstawie rynku lokalnego ustalono, że wśród zawartych transakcji sprzedaży. Cena maksymalna 1m 2 powierzchni użytkowej lokalu C max = 4 202,00 zł/m 2 Cena minimalna 1m 2 powierzchni użytkowej lokalu C min = 3 830,00 zł/m 2 C = C max - C min C = 372,00 zł/m 2 12

13 Cechy rynkowe i ich wagi: Lp. CECHA RYNKOWA Waga (%) Zakres kwotowy (zł/m 2 ) 1 Lokalizacja 20 74,40 2 Wyposażenie lokali ,00 3 Stan budynku, w którym znajdowały się lokale ,60 R A Z E M ,00 Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych Para porównawcza X - A Nazwa cechy różnicującej Lokal wyceniany Lokal A Waga (%) Zakres kwotowy w zł Poprawka (zł/m 2 ) Lokalizacja Dobra Lepsza 20 74,40-74,40 Wyposażenie lokali Stan budynku, w którym znajdowały się lokale Średni Lepsze ,00-186,00 Średni Nieco gorszy , ,80 SUMA - 204,60 Obliczona wartość X 1 wynosi: zł/m 2 204,60 zł/m 2 = 3 997,40 zł/m 2 Para porównawcza X - B Nazwa cechy różnicującej Lokal wyceniany Lokal B Waga (%) Zakres kwotowy w zł Poprawka (zł/m 2 ) Lokalizacja Dobra Gorsza 20 74, ,40 Wyposażenie lokali Stan budynku, w którym znajdowały się lokale Średni Podobne ,00 0 Średni Nieco gorszy , ,80 SUMA + 130,20 Obliczona wartość X 2 wynosi: zł/m ,20 zł/m 2 = = 3 960,20 zł/m 2 13

14 Para porównawcza X - C Nazwa cechy różnicującej Lokalizacja Lokal wyceniany Dobra Lokal C Nieco gorsza Waga (%) Zakres kwotowy w zł Poprawka (zł/m 2 ) 20 74, ,20 Wyposażenie lokali Średni Podobne ,00 0 Stan budynku, w którym znajdowały się lokale Średni Podobny , ,80 SUMA + 37,20 Obliczona wartość X 3 wynosi: zł/m ,20 zł/m 2 = 3 986,20 zł/m 2 IV.5. Ustalenie wartości nieruchomości Ustalenie wartości lokali mieszkalnych Wartość rynkowa 1 m 2 szacowanych lokali mieszkalnych będzie średnią arytmetyczną z wartości X 1, X 2 i X 3, stąd: W 1 = (X 1 + X 2 + X 3 ): 3 W 1 = (3 997,40 zł/m ,20 zł/m ,20 zł/m 2 ) : 3 W 1 = 3 981,26 zł/m 2 Przyjęto: W 1 = zł/m 2 Wartość szacowanych lokali będzie wynikiem iloczynu powierzchni użytkowej lokali i wartości 1 m 2 powierzchni użytkowej wyliczonej w tabelach porównawczych: W Z = 1 544,21 m 2 x zł/m 2 = zł Przyjęto: W Z = zł słownie: sześć milionów sto czterdzieści osiem tysięcy złotych Obliczenie wartości dla gruntu: Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych Na potrzeby wyceny przyjęto, w ramach ustalonych cech rynkowych skalę ocen: 14

15 Lp. CECHA OCENA 1 Lokalizacja średnia, dobra, bardzo dobra 2 Wskaźnik p.u.m Gorszy, podobny, lepszy Ocena przedmiotu wyceny nieruchomości porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych Porównanie obiektu wycenianego i obiektów porównawczych: CECHA CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość Nieruchomość Nierucho- Nieruchomość wyceniana D mość E F Lokalizacja Dobra Lepsza Podobna Lepsza Wskaźnik p.u.m 1,4 Określenie wag cech rynkowych Nieco gorszy Gorszy Nieco lepszy Wartość poprawek ustalono na podstawie różnic wartości rynkowych dla nieruchomości podobnych, ale różniących się poszczególnym atrybutem na podstawie preferencji rynkowych. Przyjęto założenie, iż nieruchomości różnią się o ile to możliwe, tylko jednym atrybutem (atrybutem analizowanym). Najczęściej spotykanym sposobem pomiaru jest wykorzystywanie zasady ceteris paribus (pozostałe równe). Według tej zasady można określić, jak zmieni się cena nieruchomości, jeżeli zmieni się o pewną wielkość jej cecha. Korzystając z zakresu zmienności wartości rynkowej pomiędzy ceną minimalną C min, a ceną maksymalną C max, będziemy poszukiwać zmian cen i zmian wartości rynkowej w przedziale [C min ;C max ]. Na podstawie rynku lokalnego ustalono, że wśród zawartych transakcji sprzedaży: Cena maksymalna 1 m 2 gruntu C max = 500,00 zł Cena minimalna 1 m 2 gruntu C min = 442,00 zł C = C max - C min C = 58,00 zł/m 2 15

16 Cechy rynkowe i ich wagi: Lp. CECHA RYNKOWA Waga (%) Zakres kwotowy (zł/m 2 ) 1 Lokalizacja 30 17,40 2 Wskaźnik p.u.m ,60 R A Z E M ,00 Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych Para porównawcza X - D Nazwa cechy różnicującej Nieruchomoś Nieruchomość Waga Zakres Poprawka ć wyceniana D (%) kwotowy (zł/m 2 ) Lokalizacja Dobra Lepsza 30 17,40-17,40 Wskaźnik p.u.m 1,4 Nieco gorszy 70 40, ,30 SUMA + 2,90 Obliczona wartość X 4 wynosi: 455 zł/m 2 + 2,90 zł/m 2 = 457,90 zł/m 2 Para porównawcza X - E Nazwa cechy różnicującej Nieruchomoś Nieruchomo Waga Zakres Poprawka ć wyceniana ść E (%) kwotowy (zł) Lokalizacja Dobra Podobna 30 17,40 0 Wskaźnik p.u.m 1,4 Gorszy 70 40, ,60 SUMA + 40,60 Obliczona wartość X 5 wynosi: 442 zł/m ,60 zł/m 2 = 482,60 zł/m 2 Para porównawcza X - F Nazwa cechy różnicującej Nieruchomość wyceniana Nieruchomość F Waga (%) Zakres kwotowy w zł Poprawka (zł) Lokalizacja Dobra Lepsza 30 17,40-17,40 Wskaźnik p.u.m 1,4 Nieco lepszy 70 40,60-20,30 SUMA - 37,70 Obliczona wartość X 6 wynosi: 500 zł/m 2 37,70 zł/m 2 = 462,30 zł/m 2 Wartość wycenianego 1 m 2 gruntu wg dnia wizji lokalnej będzie średnią arytmetyczną z wartości X 1, X 2 i X 3, stąd: 16

17 W G1 =(X 1 +X 2 +X 3 )/3= (457,90 zł + 482,60 zł + 462,30 zł) /3 przyjęto: W G1 = 467,60 zł W G1 = 468,00 zł Wartość rynkowa gruntu będzie wynikiem iloczynu powierzchni gruntu i wartości W G1, stąd: W G = m 2 x 468 zł/m 2 = zł Przyjęto wartość gruntu: W G = zł netto słownie: trzy miliony czterdzieści dwa tysiące złotych netto Łączna wartość nieruchomości W = W L + W G = = zł Przyjęto wartość nieruchomości: W = = zł netto Słownie: Dziewięć milionów sto dziewięćdziesiąt tysięcy złotych V. PODSUMOWANIE V.1. Komentarze i wnioski Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada aktualnemu stanowi rynku nieruchomości. W przypadku tzw. szybkiej sprzedaży należy liczyć się z możliwością, iż nie uzyska się oszacowanej wyżej wartości. Wynika to przede wszystkim z faktu, iż na rynku nieruchomości podaż przewyższa popyt. Ustalone w niniejszym opracowaniu wartości rynkowe nie zawierają podatku VAT i są wartościami netto w rozumieniu przepisów ustawy o podatku VAT. V.2. Klauzule i zastrzeżenia Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. 17

18 Niniejsze opracowanie nie może być opublikowane w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. Niniejsze opracowanie nie może być wykorzystane dla innego celu, aniżeli określonego w operacie. Podstawę do określenia stanu prawnego stanowiły dokumenty i materiały, które uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Wycena opiera się na wizji lokalnej nieruchomości dokonanej podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności mające wpływ na oszacowanie wartości. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani na podstawie dostępnych dokumentów. Niedopuszczalne jest, bez porozumienia z autorem, wprowadzanie jakichkolwiek zmian w niniejszym opracowaniu. Zastrzega się wykluczenie odpowiedzialności rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on sporządzony, ani w przypadku gdy od daty wykonania operatu zaistniały przesłanki na rynku nieruchomości lub inne okoliczności na samej nieruchomości, które wpłynęły na wartość nieruchomości. VI. ZAŁĄCZNIKI - Dokumentacja fotograficzna, - Protokół z badania księgi wieczystej, - Kopia mapy. Poznań, dnia 06 listopada 2009r Opracował: 18