Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DORADCZYCH 10-062 Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel/fax. 89-534-96-92, 527-06-84, Filia : 10-544 Olsztyn ul. Warmińska 13c/2 tel. 89-527-28-65 www. btp.olsztyn.pl Wykonujemy usługi w zakresie : - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości - wyceny przedsiębiorstw - wycena :nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie. - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp. - obrót nieruchomościami - prace geodezyjne. Nr rej. 78/4/2015 O P E R A T S Z A C U N K O W Y wartości rynkowej udziału 3/1000 części w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr 11/2 o powierzchni 136 m 2, położonej w Olsztynie, obręb 73. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą KW nr OL1O/00064283/6 prowadzoną przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. Właściciel nieruchomości: Gmina Olsztyn Użytkownik wieczysty udziału 3/1000: Olsztyńskie Przedsiębiorstwo Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA SA Wartość określona wg stanu nieruchomości na dzień 09.07.2015 r. oraz cen z dnia 28.08.2015 r. WARTOŚĆ RYNKOWA UDZIAŁU 3/1000 CZĘŚCI W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ: 17 zł Słownie: siedemnaście złotych Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński Olsztyn, 28 sierpnia 2015 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Określenie nieruchomości: Powiat: Miasto Olsztyn Gmina: Olsztyn Obręb: 73 Powierzchnia: 136 m 2 Nr działki : 11/2 Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość stanowi działki gruntu nr 11/2 położona w Olsztynie w obrębie 73, o powierzchni 136 m2. Działka ta posiada wydłużony prostokątny kształt i znajduje się między budynkiem przy ul. Kopernika 29-31, a chodnikiem przylegającym do ulicy Kopernika, tworząc tzw. pas zieleni. Przedmiotową działkę porastają drzewa i krzewy, między którymi wolne przestrzenie wyłożono białym kamieniem ogrodowym. W ewidencji gruntów do przedmiotowej nieruchomości przypisany jest jeden rodzaj użytku: dr droga. Przeznaczenie w Planie Zagospodarowania Przestrzennego: Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztyna, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta Olsztyn nr XXXVII/660/13 z dnia 15 maja 2013 r. działka gruntu nr 11/2 położone w Olsztynie, obręb nr 73, znajduje się na terenie, który zdefiniowano jako obszary koncentracji usług ogólnomiejskich i mieszkalnictwa wielorodzinnego z usługami o wysokiej intensywności. Ponadto teren ten oznaczony jest jako strefa B czyli obszar problemowy pośredniej ochrony konserwatorskiej. Stan prawny nieruchomości: nieruchomość posiada urządzoną KW nr OL10/00064283/6 prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. 2. Cel wyceny: Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości dla c oszacowania wartości składników majątkowych przedsiębior pod firmą: Olsztyńskie Przedsiębiorstwo Robót Inżynieryj INŻYNIERIA. 3. Daty istotne dla operatu: 1. data sporządzenia wyceny: 2. data na którą określono wartość: 28.08.2015 r. 28.08.2015 r. 3. data na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości: 4. data oględzin nieruchomości: 29.07.2015 r. 29.07.2015 r. 4. Sposób wyceny: Wyceny dokonano w podejściu porównawczym, metodą 5. Wartość rynkowa udziału 3/1000 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu: porównywania parami. 17 zł (słownie: siedemnaście złotych) 6. Wykonawcy operatu: mgr inż. Adam Turczyński 7. Podpis i pieczęć wykonawcy: str. 2
I. WYNIK KOŃCOWY WYCENY I WNIOSKI Wartość rynkowa udziału 3/1000 części w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę gruntu nr 73-11/2 o powierzchni 136 m 2, położonej w Olsztynie, przy ul. Mikołaja Kopernika, określona na poziomie cen z 28 sierpnia 2015 r. i stanu z dnia 29 lipca 2015 roku wynosi: 17 zł Słownie: siedemnaście złotych Działka gruntu nr 11/2 (obr. 73) położona w Olsztynie, przy ul. Kopernika jest pozbawiona miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z zapisem w ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako droga. Studium uwarunkowań zaś nie rozstrzyga o sposobie zagospodarowania tej nieruchomości zgodnie z ewidencją gruntów. str. 3
II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY 1. Przedmiot wyceny: nieruchomość gruntowa niezabudowana. 2. Położenie adres: Olsztyn, woj. warmińsko-mazurskie, obręb 73, działka nr 11/2 o powierzchni 136 m 2. 3. Numer księgi wieczystej: KW nr OL1O/00064283/6 prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. 4. Zakres wyceny: udział 3/1000 części w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej. 5. OKREŚLENIE CELU WYCENY Operat szacunkowy opracowany został dla celów oszacowania wartości składników majątkowych przedsiębiorstwa pod firmą: Olsztyńskie Przedsiębiorstwo Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA. 6. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 6.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia 17.02.2015 r. Zleceniodawca : Syndyk Masy Upadłości Olsztyńskiego Przedsiębiorstwa Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA w upadłości likwidacyjnej, Tadeusz Grabowski. Zleceniobiorca : Biuro Techniczno Prawne Adam Turczyński ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn str. 4
6.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 261 z 2004 r., poz. 2603 z późniejszymi zmianami). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 z 2004 r., poz. 2109). Prawo upadłościowe i naprawcze z dnia 28 lutego 2003 (Dz. U. Nr 60 z 2003r., poz. 535). Wyboru właściwego podejścia i metody wyceny na podstawie art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomości. Zgodnie z 4 ust. 2, 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, do wyceny wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 69 2 Prawa upadłościowego i naprawczego, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Zgodnie z art. 319 1 Sędzia komisarz na wniosek syndyka, przed sprzedażą przedsiębiorstwa wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa i jego zorganizowanych części... 2 tego artykułu mówi, że: Opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. str. 5
6.2.1. Inne podstawy wyceny: Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1, KSWP1. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, biorąc pod uwagę cel wyceny, dla przedmiotowej nieruchomości określono wartość rynkową, którą stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku, i do wynegocjowania warunków umowy. 6.3. Źródła danych merytorycznych : 6.3.1. Oględziny nieruchomości dokonane w dniu 29.07.2015 r., w wyniku których dokonano lustracji wycenianej nieruchomości oraz jej otoczenia. 6.3.2. Notowania cen rynkowych z lat 2011 2015, dotyczące nieruchomości porównawczych. 6.3.3. Ewidencja Gruntów prowadzona w Urzędzie Miasta w Olsztynie. 6.3.4. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztyna, zatwierdzone Uchwałą Rady Miasta Olsztyn nr XXXVII/660/13 z dnia 15 maja 2013 r. 6.3.5. Księga Wieczysta KW nr OL1O/00064283/6 prowadzona przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. 7. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 7.1. Data sporządzenia wyceny : 17.07.2015 r. 7.2. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 17.07.2015 r. 7.3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny : 09.07.2015 r. 7.4. Data dokonania oględzin nieruchomości : 09.07.2015 r. str. 6
III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 1. Stan prawny nieruchomości 1.1. Stan prawny wg Księgi Wieczystej W VI Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW nr OL1O/00064283/6. Zapisy w księdze na dzień 20.08.2015 roku były następujące: Dział I O Oznaczenie nieruchomości Numer bieżący nieruchomości: 1 Działki ewidencyjne: Numer działki: 11/2 Obręb ewidencyjny: 73 Położenie (miejscowość): Olsztyn Ulica: Kopernika Sposób korzystania: nieruchomość miejska Obszar całej nieruchomości: 136 m 2 Dział I Sp Spis praw związanych z własnością Prawo użytkowania wieczystego Okres użytkowania: 2089-12-05 Sposób korzystania: działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do 2089-12-05 Dział II Własność Właściciele: Gmina Olsztyn Użytkownicy wieczyści: Lp. 1. Numer udziału: 2 Wielkość udziału: 31/100 Skarb Państwa Państwowa Inspekcja Pracy w Olsztynie Lp. 2. Numer udziału: 1 Wielkość udziału: 3/1000 Olsztyńskie Przedsiębiorstwo Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA SA w Olsztynie str. 7
Lp. 3. Numer udziału: 4 Wielkość udziału: 8/100 Olsztyński Ośrodek Onkologiczny KOPERNIK Sp. z o. o. Lp. 4. Numer udziału: 6 Wielkość udziału: 92/1000 Olsztyński Ośrodek Onkologiczny KOPERNIK Sp. z o. o. Lp. 5. Numer udziału: 10 Wielkość udziału: 74/1000 Spółka FAXIKO Sp. z o. o. Lp. 6. Numer udziału: 14 Wielkość udziału: 4/1000 Agencja Ochrony GARDA Celmer, Kwiatkowski Sp. j. Lp. 7. Numer udziału: 5 Wielkość udziału: 35/1000 Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Krzysztof Mieczysław Gąsior, Teofil, Zofia, 60010115857 Lp. 8. Numer udziału: 5 Wielkość udziału: 35/1000 Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Dorota Gąsior, Zygmunt, Krystyna, 59042408648 Lp. 9. Numer udziału: 8 Wielkość udziału: 4/1000 Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Jerzy Stanisław Sulejewski, Edward, Stanisława, 57042608679 Lp. 10. Numer udziału: 8 Wielkość udziału: 4/1000 Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Krystyna Sulejewska, Józef, Janina, 60053006545 Lp. 11. Numer udziału: 9 Wielkość udziału: 31/1000 Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Wojciech Eugeniusz Kopacz, Eugeniusz, Maria, 56020206818 Lp. 12. Numer udziału: 9 Wielkość udziału: 31/1000 Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Mariola Bożenna Kopacz, Edward, Bożenna, 61070506665 Lp. 13. Numer udziału: 13 Wielkość udziału: 367/1000 Maciej Krzysztof Glabas, 62011207054 str. 8
Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Napis: Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego Rodzaj wpisu: Ostrzeżenie Treść wpisu: Egzekucja z udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu przysługującego Olsztyńskiemu Przedsiębiorstwu Robót Inżynieryjnych INŻYNIERIA SA w Olsztynie wynoszącego 3/1000 części na rzecz Budimex SA z siedzibą w Warszawie Dział IV Hipoteka Numer hipoteki: 2 Napis: Rodzaj hipoteki: Suma: Numer udziału w prawie: 5 Wierzytelność: Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego hipoteka umowna zwykła 8 000,00 zł kredyt Termin zapłaty: 2023-06-15 Wierzyciel hipoteczny: Numer hipoteki: 3 Napis: Rodzaj hipoteki: Suma: Numer udziału w prawie: 5 Wierzytelność: Kredyt Bank SA I Oddział w Olsztynie z siedzibą w Warszawie Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego hipoteka umowna kaucyjna 2 000,00 zł należności uboczne Termin zapłaty: 2023-06-15 Wierzyciel hipoteczny: Numer hipoteki: 4 Napis: Rodzaj hipoteki: Kredyt Bank SA I Oddział w Olsztynie z siedzibą w Warszawie Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego hipoteka umowna łączna zwykła str. 9
Suma: 1 076 000,00 zł Numer udziału w prawie: 6 Wierzytelność: kredyt Termin zapłaty: 2018-07-31 Księga współobciążona: OL1O / 00131834 / 5 OL1O / 00131835 / 2 OL1O / 00131836 / 9 Wierzyciel hipoteczny: Kredyt Bank SA II Oddział w Olsztynie z siedzibą w Warszawie Numer hipoteki: 5 Napis: Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna łączna kaucyjna Suma: 270 000,00 zł Numer udziału w prawie: 6 Wierzytelność: odsetki oraz inne należności Termin zapłaty: 2018-07-31 Księga współobciążona: OL1O / 00131834 / 5 OL1O / 00131835 / 2 OL1O / 00131836 / 9 Wierzyciel hipoteczny: Kredyt Bank SA II Oddział w Olsztynie z siedzibą w Warszawie 1.2. Stan prawny wg ewidencji gruntów Województwo: warmińsko mazurskie Powiat: m. Olsztyn Jednostka ewidencyjna: 286201_1, M. Olsztyn Obręb ewidencyjny: nr 0073, Olsztyn 73 Jednostka rejestrowa: G.59 Księga wieczysta: KW OL1O/00064283/6 str. 10
2. Przeznaczenie nieruchomości Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztyna, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta Olsztyn nr XXXVII/660/13 z dnia 15 maja 2013 r. działka gruntu nr 11/2 położone w Olsztynie, obręb nr 73, znajduje się na terenie, który zdefiniowano jako obszary koncentracji usług ogólnomiejskich i mieszkalnictwa wielorodzinnego z usługami o wysokiej intensywności. Ponadto teren ten oznaczony jest jako strefa B czyli obszar problemowy pośredniej ochrony konserwatorskiej. str. 11
3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Nieruchomość położona jest w centralnej części miasta Olsztyna na osiedlu Kętrzyńskiego, przy ulicy Mikołaja Kopernika. Przedmiotowa działka gruntu położona jest w otoczeniu terenów zabudowy mieszkalno-usługowej, w odległości około 1 km od ścisłego centrum miasta. 4. Charakterystyka nieruchomości Nieruchomość stanowi działki gruntu nr 11/2 położona w Olsztynie w obrębie 73, o powierzchni 136 m 2. Działkę tę charakteryzuje wydłużony prostokątny kształt i znajduje się ona między budynkiem przy ul. Kopernika 29-31, a chodnikiem przylegającym do ulicy Kopernika, tworząc tzw. pas zieleni. Przedmiotową działkę str. 12
porastają drzewa i krzewy, między którymi wolne przestrzenie wyłożono białym kamieniem ogrodowym. W ewidencji gruntów do przedmiotowej nieruchomości przypisany jest jeden rodzaj użytku: dr droga. str. 13
str. 14
V. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY 1. Klauzule publikacji i wykorzystania Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu. Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autorów opracowania. 2. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców 1. Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania niniejszego operatu. 2. Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Starostwie Powiatowym w Olsztynie oraz ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie. 3. Niniejszy operat sporządzono zgodnie ze Krajowymi Zasadami Wyceny Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM oraz zgodnie z przepisami prawa. 4. Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości takich jak: podatki oraz opłaty, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić. 5. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. 6. Szczegółowe dane dotyczące obiektów porównawczych pozostały utajnione w dyspozycji autora. 7. Z niniejszego operatu sporządzono wyciąg i przekazano go właściwym organom. 8. Rzeczoznawca Majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za zmianę wartości nieruchomości spowodowaną uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), wydaniem decyzji o warunkach zabudowy (wz) lub tym, że po uchwaleniu MPZP lub wydaniu decyzji wz okaże się, że przeznaczenie szacowanej nieruchomości jest inne, niż zakładane w niniejszym operacie. str. 15