Studa Ekonomczne. Zeszyty Naukowe Unwersytetu Ekonomcznego w Katowcach ISSN 2083-8611 Nr 297 2016 Patryca Kowalczyk-Rólczyńska Unwersytet Ekonomczny we Wrocławu Wydzał Zarządzana, Informatyk Fnansów Katedra Ubezpeczeń patryca.kowalczyk@ue.wroc.pl ZASTOSOWANIE METODY SUM STANDARYZOWANYCH DO OCENY LOKALNYCH RYNKÓW NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Streszczene: Rozwó rynku neruchomośc meszkanowych est ednym z stotneszych czynnków wpływaących na rozwó gospodarczy krau. Rynek ten est powązany z rynkem kredytów hpotecznych, rynkem pracy oraz całym sektorem budowlanym. Istnee wele czynnków, które kształtuą rynek neruchomośc meszkanowych. Należy do nch zalczyć: ceny na rynku neruchomośc meszkanowych, podmoty rynku neruchomośc, nwestyce dokonywane na tym rynku, transakce zawerane na tym rynku oraz charakterystyk neruchomośc meszkanowych. Ze względu na nemałą lczbę tych czynnków analza rynku neruchomośc meszkanowych pownna być dokonywana welokryteralne. Celem artykułu est dokonane oceny lokalnych rynków neruchomośc meszkanowych w Polsce za pomocą wybranych metod welowymarowe analzy porównawcze. Słowa kluczowe: rynek neruchomośc meszkanowych, metoda parametryczna, metoda sum standaryzowanych. Wprowadzene Rynek neruchomośc meszkanowych odgrywa stotną rolę w gospodarce. Pozostae on pod wpływem e rozwou, ak równeż sam wpływa na pozom gospodark poprzez m.n. tworzene produktu kraowego brutto (m węce zrealzowanych nwestyc meszkanowych na rynku neruchomośc, tym wyższa wartość produktu kraowego brutto), realzowane potrzeb meszkanowych społeczeństwa, angażowane znaczne lczby osób wykonuących pracę w trakce
Zastosowane metody sum standaryzowanych do oceny lokalnych rynków... 91 realzac nwestyc meszkanowych (m.n. nżynerowe budownctwa, podwykonawcy, archtekc), udzał w podatkach (m.n. podatk od neruchomośc [szerze: Ustawa o podatkach opłatach lokalnych, 1991], podatk w przypadku sprzedaży neruchomośc, podatk od dochodów generowanych przez naem neruchomośc), tworzene nowych produktów fnansowych (m.n. kredyty meszkanowe oraz ubezpeczena m towarzyszące, ubezpeczena neruchomośc od ogna nnych zdarzeń losowych, odwrócony kredyt hpoteczny). Poza tym stnee wele czynnków, które kształtuą ( opsuą) rynek neruchomośc meszkanowych. Należy tuta wyróżnć: ceny na perwotnym wtórnym rynku neruchomośc meszkanowych, lczbę podmotów funkconuących na rynku neruchomośc (wśród których wyróżna sę m.n. deweloperów, rzeczoznawców maątkowych, pośrednków w obroce neruchomoścam, spółdzelne meszkanowe [szerze: Kucharska-Stasak, 2006, s. 54]), lczbę wartość nwestyc dokonywanych na rynku neruchomośc meszkanowych, lczbę wartość transakc zaweranych na tym rynku oraz charakterystyk neruchomośc meszkanowych. Ze względu na znaczną lczbę tych czynnków analza rynku neruchomośc meszkanowych pownna być dokonywana welokryteralne. Celem artykułu est dokonane oceny lokalnych rynków neruchomośc meszkanowych w Polsce. Ocena ta może być pomocna m.n. w podemowanu decyz nwestycynych zarówno przez osoby fzyczne, ak przez przedsęborstwa realzuące przedsęwzęca w zakrese neruchomośc. W badanu wykorzystano metodę parametryczną (ako metodę doboru cech dagnostycznych zaproponowaną przez Z. Hellwga) oraz metodę sum standaryzowanych. 1. Charakterystyka czynnków opsuących rynek neruchomośc meszkanowych Sektor neruchomośc meszkanowych w Polsce, choć często analzowany ako całość [szerze: Foryś, 2013, s. 85], est rynkem neednorodnym znaczne zróżncowanym w poszczególnych 16 mastach woewódzkch [szerze: Gdakowcz, Hozer, 2012, s. 123; Kowalczyk-Rólczyńska, 2014, s. 766]. Dostępne badana dotyczące rynku neruchomośc meszkanowych skupaą sę także na wybranych rynkach lokalnych [m.n. Foryś, 2009, s. 7; Gostkowska-Drzewecka, 2010, s. 45; Troanek, 2012, s. 111]. W celu dokonana oceny lokalnych rynków neruchomośc meszkanowych wybrano czynnk, które opsuą każdy z nch.
92 Patryca Kowalczyk-Rólczyńska Perwszym wyróżnonym tuta czynnkam są ceny transakcyne neruchomośc meszkanowych, zarówno na rynku perwotnym, ak rynku wtórnym. Ceny te bardzo często są zależne od lokalzac. Zaobserwować można, że w dużych mastach znaczna część nwestyc est realzowana na ch obrzeżach, poza centrum. Jest to spowodowane przede wszystkm dostępnoścą gruntów na tych obszarach, ak równeż ch ceną. W przypadku wysoke ceny gruntu dobre lokalzac (t. w centrum lub na ego obrzeżach), ceny meszkań są bardzo wysoke, a to powodue, że zanteresowane nm est małe. Należy podkreślć, ż zdecydowane wększa est grupa osób fnansuąca zakup neruchomośc meszkanowe za pomocą kredytu hpotecznego nż grupa osób kupuąca meszkane za gotówkę. Dlatego też welkość neruchomośc meszkanowe będące przedmotem zakupu est warunkowana zdolnoścą kredytową potencalnych kredytoborców e nabywców. Warto wspomneć, że w welu mastach wtórny rynek neruchomośc oferue tańsze meszkana nż rynek perwotny. Dotyczy to główne meszkań położonych na dużych osedlach meszkanowych wybudowanych z tzw. welke płyty lub w okrese powoennym, których stopeń zużyca est znaczny. Zaletą takch neruchomośc est ednak lokalzaca. O rozwou rynku neruchomośc meszkanowych śwadczy lczba meszkań oddanych do użytkowana, ak równeż lczba wydanych pozwoleń na budowę. Rosnąca lczba meszkań oddanych do użytkowana, a także rosnąca lczba wydanych pozwoleń na budowę śwadczy o cągłych potrzebach meszkanowych na danym lokalnym rynku neruchomośc meszkanowych. Kolenym czynnkam, które opsuą rynek neruchomośc meszkanowych, są przecętna powerzchna użytkowa meszkana przecętna lczba zb w meszkanu. Oba czynnk są dostosowane do popytu na lokalnym rynku neruchomośc meszkanowych. Ponadto w przypadku welu nwestyc powerzchna użytkowa meszkana oddanego do użytkowana est ogranczana przez programy rządowe wsperaące budownctwo meszkanowe. W zakończonym uż programe Rodzna na swom maksymalna powerzchna meszkana wynosła 75 mkw, natomast w obecne trwaącym programe, t. Meszkane dla młodych, maksymalna powerzchna meszkana wynos 85 mkw (eśl nabywca meszkana wychowue przynamne troe dzec) [szerze: Ustawa o pomocy państwa w nabycu perwszego meszkana przez młodych ludz, 2013]. Rynek neruchomośc meszkanowych opsuą także podmoty funkconuące na tym rynku, t. deweloperzy, pośredncy w obroce neruchomoścam, rzeczoznawcy maątkow, zarządcy neruchomośc oraz spółdzelne meszkanowe. Rosnąca lczba tych podmotów wpływa na konkurencę na rynku neruchomośc, a także na nższe koszty śwadczonych przez nch usług (prowze dla pośrednków, opłaty za wykonane operatu szacunkowego) nższe ceny meszkań.
Zastosowane metody sum standaryzowanych do oceny lokalnych rynków... 93 Istotne są także transakce dokonywane na rynku neruchomośc meszkanowych (zarówno w odnesenu do lczby zaweranych transakc, ak do wartośc tych transakc), wskazuą one bowem na lokalny charakter rynku oraz ego rozwó. Należy zaznaczyć, ż newelka lczba zaweranych transakc może być odzwercedlenem zbyt nske podaży lub take podaży, która ne zaspokaa potrzeb oczekwań osób kupuących meszkane. Rosnąca lczba zaweranych transakc wraz z rosnącą lczbą meszkań oddanych do użytkowana może śwadczyć o podaży dopasowane do popytu w tym segmence rynku neruchomośc. 2. Metoda badawcza Oceny lokalnych rynków neruchomośc meszkanowych dokonano z wykorzystanem edne z metod porządkowana lnowego metody sum standaryzowanych. Wcześne ednak dokonano doboru cech dagnostycznych na podstawe kryterum zmennośc oraz metody parametryczne doboru cech dagnostycznych zaproponowane przez Z. Hellwga. Kryterum zmennośc wykorzystue sę w celu sprawdzena, czy dana cecha dagnostyczna ma zdolność do przeprowadzena dyskrymnac badanych obektów, czyl czy odznacza sę dostateczne dużą zmennoścą. Dobór cech za pomocą tego kryterum polega na tym, że z danego zboru potencalnych cech dagnostycznych elmnue sę te cechy, których współczynnk zmennośc V s = (gdze: s to odchylene standardowe cechy, to wartość średna cechy ) są mnesze, co do modułu, od przyęte wartośc krytycznev, gdyż uważa sę te cechy za odznaczaące sę zbyt małą zmennoścą. Metoda parametryczna polega na tym, ż naperw tworzy sę macerz zbudowaną ze współczynnków korelac mędzy potencalnym cecham dagnostycznym, potem wyznacza sę wartość krytyczną współczynnka korelac r (wartość ta est wyberana przez badacza), taką, że 0 < r < 1 (który est kryterum klasyfkac), a następne tworzy sę skupena. Skupenam są podzbory zboru potencalnych cech dagnostycznych, w których mnmalne podobeństwo mędzy cecham est ne mnesze nż r. W każdym skupenu znadue sę edna tzw. cecha centralna oraz klka cech tzw. sateltarnych, których podobeństwo względem cechy centralne est ne mnesze nż r. Cechy należące do skupeń są nazywane cecham systemowym, natomast cechy nenależące do skupeń
94 Patryca Kowalczyk-Rólczyńska cecham zolowanym. Cechy centralne cechy zolowane tworzą tzw. układ bazowy są uznawane za cechy dagnostyczne [szerze: Nowak, 1990, s. 28]. Algorytm znadowana skupeń cech z parametrem r* est następuący [Nowak, 1990, s. 29]: 1) w macerzy korelac R znadue sę sumę elementów każde kolumny (każdego wersza): L R =, (1) l r kl k = 1 2) wyszukue sę kolumnę o numerze p, dla które: R = ma{ R }, (2) 3) w dane kolumne wyróżna sę elementy r qp spełnaące nerówność: p l l r qp r * (3) odpowadaące tym elementom wersze; cechę odpowadaącą wyróżnone kolumne uważa sę za perwszą cechę centralną, a cechy odpowadaące wyróżnonym werszom za e cechy sateltarne, 4) z macerzy R skreśla sę wyróżnone kolumny wersze, otrzymuąc tzw. zredukowaną macerz korelac, 5) postępowane opsane w punktach 1-4 powtarza sę, otrzymuąc dalsze skupena nową zredukowaną macerz korelac, oraz kontynuue dalszą procedurę, aż do momentu wyczerpana zboru cech. W celu dokonana oceny lokalnych rynków neruchomośc meszkanowych zastosowano metodę sum standaryzowanych, która należy do grupy metod porządkowana lnowego. Metody porządkowana lnowego pozwalaą uszeregować analzowane obekty w kolenośc od nalepszego do nagorszego, a kryterum uporządkowana stanow pozom zawska złożonego. Metoda sum standaryzowanych est bezwzorcową metodą porządkowana lnowego [Bartosewcz, 1992, s. 256-261]. W metodze te zakłada sę, że wszystke zmenne są standaryzowane oraz maą charakter stymulant (cechy dagnostyczne charakteryzuące sę tym, że wyższe wartośc tych cech śwadczą o wyższym pozome obektu badana). Jeżel w zestawe cech dagnostycznych znalazłyby sę destymulanty (cechy dagnostyczne charakteryzuące sę tym, że nższe ch wartośc śwadczą o wyższym pozome rozwou obektu badana), wówczas należałoby e przekształcć na stymulanty. Do tego celu można wykorzystać formułę 1 =, '
Zastosowane metody sum standaryzowanych do oceny lokalnych rynków... 95 gdze przez oznaczono wartośc destymulanty po zamane na stymulantę, ' a przez orygnalne wartośc destymulanty. Jeżel cechą dagnostyczną byłaby nomnanta, to równeż należałoby ą zamenć na stymulantę wówczas przekształcene to można opsać za pomocą ponższego wzoru: 0 dla '' = A '' B '' dla dla A, B '' '' < A > B gdze: '' orygnalna wartość nomnanty, wartość nomnanty po zamane na stymulantę, A dolna granca przedzału, do którego należy orygnalna wartość nomnanty, B górna granca przedzału, do którego należy orygnalna wartość nomnanty. Natomast standaryzacę przeprowadza sę według wzoru: z = ( = 1,2,... n = 1, 2,... m) (5) s (4) gdze: z standaryzowana wartość -te zmenne dla -te obserwac, średna arytmetyczna zmenne, s odchylene standardowe zmenne. Metoda sum standaryzowanych składa sę z dwóch etapów [Dzechcarz (red.), 2003, s. 290]: 1) dla każdego obektu dokonue sę oblczena sumy wartośc zmennych według wzoru: m p = z ednocześne zakładaąc, że wszystke zmenne maą ednakowy wpływ na pozom zawska złożonego, 2) dla każdego obektu oblcza sę tzw. marę rozwou według wzoru: = 1 (6)
96 Patryca Kowalczyk-Rólczyńska m = p p 0 dla 1,2,.. n p0 p 0 m = 1 = (7) p0 = z0 (8) w = m z 0 w = 1 p (9) 0 przy czym z 0 oraz z 0 to wartośc zmennych dla obektów abstrakcynych, odpowedno wzorca antywzorca w następuący sposób: z z ma z 0 = (10) 0 = mn z (11) Ze względu na fakt, ż opsana metoda sum standaryzowanych zakłada, że wszystke zmenne są stymulantam, węc m wyższa wartość p, tym wyższy pozom badanego zawska złożonego charakteryzuącego obekt. Dlatego też na podstawe otrzymanych wartośc sum można uporządkować obekty od nalepszego do nagorszego ze względu na pozom zawska złożonego. Skonstruowane mary rozwou m ma na celu uzyskane wartośc unormowanych na przedzale [0;1], gdze m wartość m est blższa edynce, tym lepe to śwadczy o pozome zawska złożonego w danym obekce [Bartosewcz, 1992, s. 256-261]. 3. Wynk badań Badanu poddano 16 lokalnych rynków neruchomośc meszkanowych w Polsce 1 w latach 2009-2013 2. Do zboru potencalnych cech dagnostycznych zalczono cechy (dobrane merytoryczne) opsuące rynek neruchomośc meszkanowych scharakteryzowane powyże. Zbór potencalnych cech dagnostycznych zestawono w tabel 1. 1 2 Analze poddano rynk neruchomośc w następuących mastach Polsk: Bałystok, Bydgoszcz, Katowce, Kelce, Kraków, Lubln, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecn, Gdańsk, Warszawa, Wrocław, Zelona Góra. Dane do badana zostały zaczerpnęte z: Raport o sytuac na rynkach neruchomośc [2014].
Zastosowane metody sum standaryzowanych do oceny lokalnych rynków... 97 Tabela 1. Zbór potencalnych cech dagnostycznych Nazwa cechy dagnostyczne Symbol Ceny transakcyne na perwotnym rynku neruchomośc meszkanowych X 1 Ceny transakcyne na wtórnym rynku neruchomośc meszkanowych X 2 Lczba meszkań na ednego meszkańca X 3 Lczba meszkań oddanych do użytkowana na ednego meszkańca X 4 Lczba wydanych pozwoleń na budowę neruchomośc meszkanowych na ednego meszkańca X 5 Przecętna powerzchna użytkowa meszkana X 6 Przecętna powerzchna meszkana oddanego do użytkowana X 7 Przecętna lczba zb w meszkanu X 8 Przecętna lczba zb w meszkanu oddanym do użytkowana X 9 Lczba deweloperów operuących na rynku neruchomośc na ednego meszkańca X 10 Lczba rzeczoznawców maątkowych operuących na rynku neruchomośc na ednego X 11 meszkańca Lczba pośrednków w obroce neruchomoścam operuących na rynku neruchomośc X 12 na ednego meszkańca Lczba spółdzeln meszkanowych funkconuących na rynku neruchomośc na ednego X 13 meszkańca Lczba zawartych transakc na rynku neruchomośc meszkanowych na ednego meszkańca X 14 Wartość zawartych transakc na rynku neruchomośc meszkanowych na ednego meszkańca X 15 Źródło: Opracowane własne. Dla powyższych potencalnych cech dagnostycznych polczono współczynnk zmennośc w celu sprawdzena, czy cechy te posadaą zdolność do dyskrymnac badanych rynków neruchomośc meszkanowych. Dokonano analzy tych współczynnków w latach 2009-2013 przyęto wartość krytyczną współczynnka zmennośc na pozome ǀV * ǀ = 0,05, co spowodowało, że wszystke potencalne cechy dagnostyczne przyęto do zboru cech dagnostycznych. Następne zastosowano metodę parametryczną doboru cech dagnostycznych zaproponowaną przez Z. Hellwga. Przymuąc krytyczną wartość współczynnka korelac równą r* = 0,5, dokonano dentyfkac zmennych centralnych zolowanych w cągu analzowanych lat 2009-2013. Wynk zaprezentowano w tabel 2. Tabela 2. Zestawene zmennych centralnych zolowanych w latach 2009-2013 2009 2010 2011 2012 2013 X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 X9 X10 X11 X12 X13 X14 X15 Kolorem czarnym oznaczono zmenne centralne, a kolorem szarym zmenne zolowane. Źródło: Opracowane własne na podstawe danych z Raport o sytuac na rynkach neruchomośc [2014].
98 Patryca Kowalczyk-Rólczyńska Ostateczne w badanu lokalnych rynków neruchomośc meszkanowych zestaw cech dagnostycznych utworzono ze zmennych: X 2 (ceny transakcyne na wtórnym rynku neruchomośc meszkanowych), X 6 (przecętna powerzchna użytkowa meszkana), X 8 (przecętna lczba zb w meszkanu), X 9 (przecętna lczba zb w meszkanu oddanym do użytkowana), X 10 (lczba deweloperów operuących na rynku neruchomośc na ednego meszkańca), X 12 (lczba pośrednków w obroce neruchomoścam operuących na rynku neruchomośc na ednego meszkańca), X 15 (wartość zawartych transakc na rynku neruchomośc meszkanowych na ednego meszkańca), czyl takch zmennych, które przynamne w dwóch badanych latach były zmenną zolowaną lub zmenną centralną. Kolenym etapem badana było wykorzystane metody sum standaryzowanych do uporządkowana lokalnych rynków neruchomośc meszkanowych. Z uwag na fakt, że warunkem zastosowana te metody est dysponowane zmennym o charakterze stymulant, dokonano odpowednch przekształceń zmennych: X 2, X 15 zgodne z podanym powyże wzoram. Wynk porządkowana lokalnych rynków neruchomośc meszkanowych w badanym okrese przedstawa tabela 3. Tabela 3. Uporządkowane lokalnych rynków neruchomośc meszkanowych w latach 2009-2013 Rok 2009 2010 2011 2012 2013 Warszawa Warszawa Warszawa Warszawa Rzeszów Rzeszów Rzeszów Opole Poznań Poznań Opole Zelona Góra Poznań Opole Warszawa Zelona Góra Poznań Rzeszów Rzeszów Kraków Poznań Opole Olsztyn Zelona Góra Olsztyn Olsztyn Kraków Zelona Góra Olsztyn Opole Kraków Olsztyn Kraków Kraków Zelona Góra Gdańsk Gdańsk Gdańsk Gdańsk Wrocław Szczecn Szczecn Wrocław Wrocław Gdańsk Wrocław Bałystok Kelce Katowce Szczecn Kelce Wrocław Szczecn Kelce Katowce Lubln Katowce Katowce Lubln Kelce Katowce Kelce Bałystok Szczecn Bydgoszcz Bałystok Bydgoszcz Lubln Bałystok Lubln Bydgoszcz Łódź Bydgoszcz Bydgoszcz Bałystok Łódź Lubln Łódź Łódź Łódź Źródło: Opracowane własne na podstawe danych z Raport o sytuac na rynkach neruchomośc [2014].
Zastosowane metody sum standaryzowanych do oceny lokalnych rynków... 99 Zaprezentowane wynk badań wskazuą, że, newątplwe, za nalepszy lokalny rynek neruchomośc meszkanowych należy uznać rynek neruchomośc meszkanowych w Warszawe. Wyróżna sę on na tle nnych rynków nawyższą ceną metra kwadratowego na rynku wtórnym oraz tym, że przecętna lczba zb w meszkanu oddanym do użytkowana est edną z nanższych spośród wszystkch analzowanych mast we wszystkch analzowanych latach. Wśród rynków meszkanowych, które uplasowały sę tuż za rynkem warszawskm, znalazły sę: rynek neruchomośc meszkanowych w Rzeszowe, który wyróżna sę na tle nnych rynków wększą przecętną powerzchną użytkową meszkana oraz dużą lczbą deweloperów przypadaących na osobę, rynk neruchomośc meszkanowych w Poznanu w Opolu, które wyróżnaą sę na tle nnych rynków wększą lczbą pośrednków na osobę oraz wększą przecętną powerzchną użytkową meszkana. Natomast wśród rynków, które znalazły sę na końcu klasyfkac w nemal każdym analzowanym roku, są: rynek neruchomośc meszkanowych w Łodz, który wyróżna sę na tle nnych rynków edną z namneszych powerzchn użytkowych meszkana, ak równeż edną z nanższych cen metra kwadratowego meszkana na rynku wtórnym, rynek neruchomośc meszkanowych w Bydgoszczy, który wyróżna sę na tle nnych rynków edną z nanższych cen metra kwadratowego meszkana na rynku wtórnym. Podsumowane Przeprowadzone badane dotyczące lokalnych rynków neruchomośc meszkanowych w latach 2009-2013 wykazało, że na rynku polskm część lokalnych rynków neruchomośc meszkanowych zamowała podobne mesca w rankngu w każdym z analzowanych lat. Do takch rynków można w szczególnośc zalczyć: rynk neruchomośc meszkanowych w Warszawe, Gdańsku, Łodz, Bydgoszczy Krakowe. Ponadto badane pokazało, ż są także take rynk, które z roku na rok polepszały swoą pozycę w rankngu, np. rynek neruchomośc meszkanowych w Poznanu lub w Katowcach (w latach 2009-2012), ak równeż take, które ą pogarszały, np. rynek neruchomośc meszkanowych w Bałymstoku (w latach 2010-2013). Informace płynące z przeprowadzonego badana mogą w stotny sposób posłużyć wszystkm podmotom funk-
100 Patryca Kowalczyk-Rólczyńska conuącym na rynku neruchomośc meszkanowych, ednostkom samorządu terytoralnego, a także nwestorom (zarówno ndywdualnym, ak nstytuconalnym), którzy są zanteresowan nwestowanem na rynku neruchomośc meszkanowych. Lteratura Bartosewcz S. (red.) (1992), Ekonometra z elementam programowana matematycznego analzy porównawcze, wyd. III, Akadema Ekonomczna, Wrocław. Dzechcarz J. (red.) (2003), Ekonometra metody, przykłady, zadana, Wydawnctwo AE, Wrocław. Foryś I. (2009), Wykorzystane analzy welowymarowe do oceny potencału rozwou lokalnego rynku neruchomośc meszkanowych, Studa Materały TNN, Vol. 17, nr 2, Olsztyn. Foryś I. (2013), Stan perspektywy polskego rynku meszkanowego [w:] Rynek neruchomośc. Fnansowane rozwou mast, red. M. Bry, CeDeWu, Warszawa. Gdakowcz A., Hozer J. (2012), Analza rozwou rynków neruchomośc meszkanowych w wybranych mastach Polsk z zastosowanem metod taksonomcznych, Studa Materały TNN, Vol. 2, nr 1, Olsztyn. Gostkowska-Drzewecka M. (2010), Próba określena wpływu czynnków makroekonomcznych na rozwó meszkanowego rynku deweloperskego w Trómeśce na tle Polsk w latach 1995-2007, Barometr Regonalny, nr 1(19). Kowalczyk-Rólczyńska P. (2014), An Applcaton of Cluster Analyss on the Polsh Housng Market, Conference Proceedngs, The 8th Internatonal Days of Statstcs and Economcs, September 11-13, Prague, Czech Republc. Kucharska-Stasak E. (2006), Neruchomość w gospodarce rynkowe, Wydawnctwo Naukowe PWN, Warszawa. Nowak E. (1990), Metody taksonomczne w klasyfkac obektów społeczno-gospodarczych, PWE, Warszawa. Raport o sytuac na rynkach neruchomośc meszkanowych komercynych w Polsce w 2013 r. (2014), NBP, Warszawa, wrzeseń. Troanek R., Zmany cen na wtórnym rynku meszkanowym w Poznanu w latach 2008-2011, Studa Materały TNN, Vol. 2, nr 1, Olsztyn. Ustawa z dna 12 styczna 1991 r. o podatkach opłatach lokalnych. Dz.U. 1991 Nr 9 poz. 31 z póź. zm. Ustawa z dna 27 wrześna 2013 r. o pomocy państwa w nabycu perwszego meszkana przez młodych ludz. Dz.U. 2013 poz. 1304.
Zastosowane metody sum standaryzowanych do oceny lokalnych rynków... 101 THE APPLICATION OF THE STANDARDIZED SUMS METHOD TO ASSESSMENT LOCAL HOUSING MARKETS Summary: Development of the housng market s one of the most mportant factors nfluencng the economc development of the country. The housng market s lnked to the mortgage market, the labor market and the whole constructon ndustry. There are factors whch descrbe local housng markets, for eample: transacton prces on the prmary and secondary housng market, number of enttes operatng on the real estate market, number and value of transactons concluded on the housng market. Due to the number of these factors, the analyss of the housng market should be made multdmensonal. The purpose of ths artcle s to assess the local housng market n Poland, usng the standardzed sums method. Keywords: housng market, the standardzed sums method, parametrc method.