IX KMS 314/16 O P I N I A określająca wartość rynkową udziału 1/4 części w prawie własności nieruchomości gruntowej składającej się z niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 755/2 o pow. 0,1121ha i nr 759 o pow. 0,3497 ha położonych w Krzeszowicach, gm. Krzeszowice. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy, VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Krzeszowicach prowadzi księgę wieczystą KW nr KR2K/00029083/1 WŁAŚCICIEL PRZEDMIOTOWEGO UDZIAŁU: Chochół Andrzej s. Edwarda i Marii AUTOR: Kraków, 12 września 2017 r.
WYCIĄG Z OPINII RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość gruntowa niezabudowana ADRES Krzeszowice, gm. Krzeszowice OBRĘB 0001, Krzeszowice RODZAJ WYCENIANYCH PRAW udział 1/4 części w prawie własności KSIĘGA WIECZYSTA KR2K/00029083/1 OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI Właściciel przedmiotowego udziału 1/4 części: Chochół Andrzej s. Edwarda i Marii OBCIĄŻENIA: Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych (badanie KW przeprowadzone dnia 12 września 2017r., szczegółowy protokół załączono do opracowania). DZIAŁ III - Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością: wszczęcie egzekucji z nieruchomości z wniosku niżej wymienionego wierzyciela do sygn. akt IX KMS 314/16, Przedmiot wykonywania: udział nr 4 Andrzeja Chochół wynoszący ¼ części. Wierzyciel: Skarb Państwa Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie Sekcja Wykonania Orzeczeń z siedzibą w Krakowie DZIAŁ IV 1.Hipoteka przymusowa 2 237,68zł bezpodstawnie pobrane świadczenie z funduszu alimentacyjnego za okres: 09.2002 01.2003. Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie; 2.Hipoteka przymusowa 32 443,72zł- spłata należności wraz z odsetkami objętej nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym dnia 15 grudnia 2011r. przez SR Lublin-Zachód w Lublinie; na rzecz Alektum Sp. z o.o. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI Wyceną objęto nieruchomość gruntową położoną w Krzeszowicach, gm. Krzeszowice, obr. 1, składającą się z niezabudowanych działek ewidencyjnych: - nr 755/2 o pow. 0,1121 ha, - nr 759 o pow. 0,3497 ha, DOSTĘPNOŚĆ: Brak prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej. UKSZTAŁTOWANIE TERENU NIERUCHOMOŚCI: Działka nr 755/2 posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta o średnich wymiarach 13m x 82,5m, położona jest w terenie falistym. Działka nr 759 posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta o średnich wymiarach wynoszących około 24m x 155m. Położona w terenie falistym. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowe działki znajdują się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (plan jest sporządzany). Działki ew. nr 755/2 i 759 znajdują się na obszarze objętym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Krzeszowice zatwierdzonym Uchwałą nr VI/61/2015 Rady Miejskiej w Krzeszowicach z dnia 26 marca 2015 r.: położone są w obszarze zabudowy jednorodzinnej, mieszkaniowo usługowej o charakterze i standardzie miejskim o symbolu M1/obszarze zabudowy wielorodzinnej o symbolu MW / w obszarze rozwoju aktywności gospodarczej o symbolu U; ponadto położone są w obszarze przyrostów terenów budowlanych, które mogą wymagać zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne. Nad działką ew. nr 759 biegnie linia energetyczna. STAN ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI: Działka nr 755/2 niezabudowana, nieogrodzona, porośnięta jest samosiejkami drzew, krzewów i trawy. Działka nr 759: we wschodniej części działki znajduje się niewielki domek letniskowy drewniany kryty dachówką, nie związany trwale z gruntem (posadowiony na słupach), znajdujący się w złym stanie. Działka jest porośnięta w większości trawą, ponadto miejscami samosiejkami drzew i krzewów. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej udziału 1/4 części w prawie własności nieruchomości gruntowej położonej w Krzeszowicach wg stanu na dzień oględzin dla potrzeb postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa-Krowodrzy. Wartość rynkowa udziału 1/4 części w prawie własności nieruchomości gruntowej obj. KR2K/00029083/1, składającej się z działek ewidencyjnych nr 755/2 i 759 położonych w Krzeszowicach wynosi łącznie: 29 281,00 zł słownie: dwadzieścia dziewięć tysięcy dwieście osiemdziesiąt jeden złotych w tym: Nr działki Wartość rynkowa udziału ¼ część w prawie własności działki 755/2 10 615,00 zł słownie: dziesięć tysięcy sześćset piętnaście złotych 759 18 666,00 zł słownie: osiemnaście tysięcy sześćset sześćdziesiąt sześć złotych DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN) 2 marca 2017 r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości 1 i 2 marca 2017 r. AUTOR DATA SPORZĄDZENIA OPINII 2 marca 2017 r. Strona 2 z 14
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1. CZĘŚĆ OGÓLNA Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Krzeszowice, gm. Krzeszowice, składająca się z niezabudowanych działek ewidencyjnych: nr 755/2 o pow. 0,1121 ha i nr 759 o pow. 0,3497 ha. Dla nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy dla Krakowa - Krowodrzy VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Krzeszowicach prowadzi księgę wieczystą nr KR2K/00029083/1. Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej udziału 1/4 części w prawie własności niezabudowanych działek ewidencyjnych szczegółowo opisanych powyżej. Oznaczenie nieruchomości Województwo Małopolskie Powiat Krakowski Jednostka ewidencyjna Krzeszowice - miasto 120606_4 Obręb Krzeszowice nr 0001 Nr działki 755/2 759 Powierzchnia działki 0,1121 ha 0,3497 ha Nr KW KR2K/00029083/1 Właściciel przedmiotowego udziału Chochół Andrzej s. Edwarda i Marii, udział ¼ części 1.2. CEL WYCENY Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej udziału 1/4 części w prawie własności nieruchomości gruntowej składającej się z niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 755/2 i 759, położonych w miejscowości Krzeszowice, gm. Krzeszowice (obr. 1), dla potrzeb postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Krowodrzy wg stanu na dzień oględzin oraz poziomu cen na dzień wyceny. 1.3. PODSTAWY WYCENY 1.3.1. PODSTAWY FORMALNE Podstawę formalną stanowi Postanowienie Sygn. akt IX KMS 314/16 wydane przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy Leszka Dumnickiego. 1.3.2. PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny /Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 tekst jednolity/. - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (tekst ujednolicony na 26 sierpnia 2011r.) - Ustawa o ochronie danych osobowych ( Dz. U. Nr 133, poz. 883). Strona 3 z 14
- Ustawa z dnia 27.03.2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece /Dz. U. z 2001r, Nr 124, poz. 1361 z późniejszymi zmianami/. 1.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH - Postanowienie o powołaniu biegłego wraz z obwieszczeniem wydane dnia 37.07.2017r. przez Komornika Leszka Dumnickiego w Krakowie, - Badanie księgi wieczystej KW nr KR2K/00029083/1 przeprowadzone dnia 12 września 2017r. - Wypis z rejestru gruntów dla dz. nr 755/2 i 759 położonych w Krzeszowicach, gm. Krzeszowice, wydany dnia 08.09.2017r. przez Starostwo Powiatowe w Krakowie Wydział Geodezji, Kartografii i Katastru, - Kopia mapy ewidencyjnej wydana przez Starostwo Powiatowe w Krakowie Wydział Geodezji, Kartografii i Katastru, z dnia 08.09.2017r., - Analiza cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie Gminy i gmin sąsiednich w okresie ostatnich dwóch lat - Dokumentacja fotograficzna, - Własna baza danych, informacje z czasopism specjalistycznych i stron internetowych, - Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów, 1.5. LITERATURA - Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., - Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r. 1.6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI BIEGŁEGO Data sporządzenia wyceny: 12 września 2017r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 12 września 2017r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 1 i 2 marca 2017r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 1 i 2 marca 2017r. Strona 4 z 14
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 2.1.1. STAN PRAW. Stan prawny nieruchomości został ustalony na podstawie badania wieczystej KW nr KR2K/00029083/1 przeprowadzonego dnia 12 września 2017r. księgi KR2K/00029083/1 Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy, VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Krzeszowicach DZIAŁ I - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Gmina: Krzeszowice Miejscowość: Krzeszowice Dz. nr 802/6, sposób korzystania: rola Dz. nr 802/2, sposób korzystania: rola Obszar: 0,4796 ha Komentarz do migracji: w łamie 3 wpisano: pow. Chrzanów DZIAŁ I SPIS PRAW Wolny od wpisów. DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ: Paweł Chochół s. Zbigniewa i Anny, udział ¼ część Anna Chochół c. Andrzeja i Krystyny, udział ¼ część Andrzej Chochół s. Edwarda i Marii, udział ¼ część Sebastian Chochół s. Edwarda i Marii, udział ¼ część DZIAŁ III - CIĘŻARY I OGRANICZENIA Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością: wszczęcie egzekucji z nieruchomości z wniosku niżej wymienionego wierzyciela do sygn. akt IX KMS 314/16 Przedmiot wykonywania: udział nr 4 Andrzeja Chochół wynoszący ¼ części. Wierzyciel: Skarb Państwa Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie Sekcja Wykonania Orzeczeń z siedzibą w Krakowie DZIAŁ IV - HIPOTEKI: 1.Hipoteka przymusowa 2 237,68zł bezpodstawnie pobrane świadczenie z funduszu alimentacyjnego za okres: 09.2002 01.2003. Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie 2.Hipoteka przymusowa 32 443,72zł- spłata należności wraz z odsetkami objętej nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym dnia 15 grudnia 2011r. przez SR Lublin-Zachód w Lublinie; na rzecz Alektum Sp. z o.o. Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych. Strona 5 z 14
2.1.2. STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu nieruchomości dokonano podczas wizji lokalnych przeprowadzonych w dniach 1 i 2 marca 2017 r. RODZAJ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ PRZEDMIOT WYCENY: Wyceną objęto nieruchomość gruntową położoną w Krzeszowicach, gm. Krzeszowice, obr. 1, składają się z niezabudowanych działek ewidencyjnych: - nr 755/2 o pow. 0,1121 ha, - nr 759 o pow. 0,3497 ha, POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ: Krótka charakterystyka gminy Krzeszowice: Gmina leży w obrębie Wyżyny Krakowskiej, w obniżeniu tektonicznym zwanym Rowem Krzeszowickim. Przez teren Gminy przebiegają: droga krajowa 914 Kraków- Katowice, fragment rozbudowanej trasy międzynarodowej A4 Wschód-Zachód oraz linia kolejowa Wrocław - Kraków - Przemyśl. W odległości 20 km znajduje się międzynarodowe lotnisko w Balicach. Większość obszaru Gminy wchodzi w skład Jurajskich Parków Krajobrazowych, a całość położona jest w strefie krajobrazu chronionego. Strona 6 z 14
Gmina znajduje się w obrębie strefy podmiejskiej Krakowa, co znajduje odzwierciedlenie w jej wielofunkcyjnej strukturze gospodarczej i wielopłaszczyznowych powiązaniach z metropolią. Turystyka, rekreacja i lecznictwo uzdrowiskowe rozwijane na terenie gminy bazują na wysokich walorach środowiskowych (3 parki krajobrazowe, lecznicze wody siarczane o dużym stopniu mineralizacji, bogactwo fauny i flory) i zasobach kulturowych, obejmujących wiele obiektów zabytkowych. Przemysł na obszarze gminy obejmuje przede wszystkim eksploatację surowców mineralnych (wapienie, porfiry, diabazy i słynny tzw. "czarny marmur") oraz przetwórstwo spożywcze. Działa wiele prywatnych firm handlowych i usługowych. Działalność prowadzi kilka zakładów przemysłu mineralnego i kilkanaście przedsiębiorstw państwowych i komunalnych. Źródło: strona WWW Gminy Krzeszowice. Poniżej mapa gminny z zaznaczoną przybliżoną lokalizacją przedmiotowej nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Krzeszowicach miasto w woj. małopolskim, w powiecie krakowskim, siedziba gminy miejsko-wiejskiej Krzeszowice. Jest jednym z ośrodków miejskich aglomeracji krakowskiej. Według danych z 31 grudnia 2011 miasto miało 10 288 mieszkańców. Położone jest około 25 km na zachód od centrum (18 km od granicy) Krakowa, przy linii kolejowej nr 133(Kraków Katowice) i przy drodze krajowej nr 79 (ul. Kościuszki, ul. Trzebińska) (południowa część miasta). W latach 1928 1966 miasto miało status uzdrowiska o charakterze użyteczności publicznej. Strona 7 z 14
Poniżej usytuowanie przedmiotowych działek - widok z lotu ptaka: Szczegółowo działki stanowiące przedmiot opracowania położone są w zachodniej części Krzeszowic miasta gminnego, w rejonie ulicy Chłopickiego, w odległości około 1 km od Parku Miejskiego znajdującego się w centrum miasta. Działki nie sąsiadują ze sobą, położone są w odległości ok. 188m od siebie. Stan usług i zaplecza bytowego: Pełna infrastruktura miejska wraz z obiektami użyteczności publicznej, punktami handlowo usługowymi dostępna jest w centrum miasta oddalonym o około 1km w kierunku wschodnim. Otoczenie nieruchomości: W bezpośrednim sąsiedztwie działek przeważają rozległe tereny niezabudowane, w odległości kilkuset metrów w kierunku wschodnim znajduje się zabudowa mieszkaniowa skupiona głównie wzdłuż dróg lokalnych, cmentarz i Park Miejski. W otoczeniu nieruchomości nie występują żadne obiekty mogące wpływać niekorzystnie na stan środowiska naturalnego. Najbliższe zabudowania znajdują się w odległości ok. 100m od granic działek. Dostępność: Działki nr 755/2 i 759 położone są przy działce drogowej nr 693/2, która nie jest wykształcona w terenie. Zgodnie z informacją uzyskaną w Wydziale Geodezji Starostwa Powiatowego w Krakowie działka 693/2 nie ma uregulowanego stanu Strona 8 z 14
prawnego brak wpisu własności władającymi są osoby prywatne. Działka 693/4 stanowi współwłasność osób prywatnych i Gminy. Komunikacja w gminie opiera się przede wszystkim o prężnie działające linie przewoźników prywatnych. W Krzeszowicach znajduje się dworzec PKP (trasa Kraków-Katowice). Przez miejscowość kursują również autobusy PKS. Ukształtowanie terenu nieruchomości: Działka nr 755/2 posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta o średnich wymiarach 13m x 82,5m, położona jest w terenie falistym. Warunków wodnych i geologicznych nie badano. Działka nr 759 posiada regularny kształt zbliżony do prostokąta o średnich wymiarach wynoszących około 24m x 155m. Położona w terenie falistym. Warunków wodnych i geologicznych nie badano. Autor nie posiada żadnych informacji dotyczących skażeń przedmiotowej nieruchomości. Wycenę sporządzono przy założeniu, że nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek skażeń chemicznych czy biologicznych lub innych zanieczyszczeń mogących stanowić naruszenie obowiązującego prawa, w tym polskich norm i przepisów techniczno - budowlanych, albo mogących stanowić zagrożenie dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi oraz dla środowiska naturalnego, a ponadto nie występuje obowiązek rekultywacji Nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 27 lipca 2001 roku "Prawo ochrony środowiska". Strona 9 z 14
OZNACZENIE WG WYPISU Z REJESTRU GRUNTÓW: Województwo Małopolskie Powiat Krakowski Jednostka ewidencyjna Krzeszowice miasto, 120606_4 Obręb Krzeszowice, nr 0001 Nr działki 755/2 759 Powierzchnia działki 0,1121 ha 0,3497 ha użytek RIIIa RIIIa razem powierzchnia 0,4618 ha Nr KW KW 13687* Właściciel Chochół Andrzej s. Edwarda i Marii w udziale ¼ cz. Chochół Anna c. Andrzeja i Krystyny w udziale ¼ cz. Chochół Paweł s. Zbigniewa i Anny w udziale ¼ cz. Chochół Sebastian s. Edwarda i Marii w udziale ¼ cz. *uwaga: w wypisie z rejestru gruntów widnieje nieprawidłowy nr KW. Działki objęte są KW nr KR2K/00029083/1. stan na dzień 6 lutego 2017r. WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Działki nr 755/2 i 759 znajdują się w obszarze poza zasięgiem mediów. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowe działki znajdują się w obszarze, dla którego brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603); Art. 154. (213) 1. ( ). 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Działki ew. nr 755/2 i 759 znajdują się na obszarze objętym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Krzeszowice zatwierdzonym Uchwałą nr VI/61/2015 Rady Miejskiej w Krzeszowicach z dnia 26 marca 2015 r. w sprawie zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Krzeszowice: - Działki nr 755/2 i 759 znajdują się w obszarze zabudowy jednorodzinnej, mieszkaniowo usługowej o charakterze i standardzie miejskim o symbolu M1/obszarze zabudowy wielorodzinnej o symbolu MW / w obszarze rozwoju aktywności gospodarczej o symbolu U; ponadto położone są w obszarze przyrostów terenów budowlanych, które mogą wymagać zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne. Nad działką ew. nr 759 biegnie linia energetyczna. Strona 10 z 14
Poniżej rysunki ze studium z zaznaczonymi lokalizacjami przedmiotowych działek: Działka ew. nr 755/2: Działka ew. nr 759: Legenda: Strona 11 z 14
Źródło: http://krzeszowice.e-mpzp.pl/ STAN ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI: Działka nr 755/2 niezabudowana, nieogrodzona, porośnięta jest samosiejkami drzew, krzewów i trawy. Działka nr 759: we wschodniej części działki znajduje się niewielki domek letniskowy drewniany kryty dachówką, nie związany trwale z gruntem (posadowiony na słupach), znajdujący się w złym stanie. Działka jest porośnięta w większości trawą, ponadto miejscami samosiejkami drzew i krzewów. Nad działką przebiega linia energetyczna. Strona 12 z 14
DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA DZIAŁKA NR 755/2 DZIAŁKA NR 759 Strona 13 z 14
Strona 14 z 14