OPERAT SZACUNKOWY ZAWIERAJĄCY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej położonego: Kraków ul. Młyńska 14/40. Autor: mgr Hubert Dziewoński Rzeczoznawca majątkowy Nr uprawnień 4758 Kraków, 17 październik 2013r. Sygn. akt KM 671/12 Strona 1
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Położenie, stan prawny i ewidencyjny nieruchomości Lokalizacja Powierzchnia lokalu Województwo małopolskie, powiat Kraków, Miasto Kraków, Dzielnica Śródmieście, ul. Młyńska 14/40 48,20m 2 Stan prawny KR1P /00384800/8 Opis nieruchomości Lokal mieszkalny o powierzchni 48,20 m 2 z piwnicą 4,00 m 2, położony przy ul. Młyńskiej 14/40 w Krakowie, dzielnica Śródmieście. Składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Budynek wykonany około 1970 roku. Ocieplony i malowany. Media pełne. Mieszkanie położone na trzecim piętrze cztero-piętrowego budynku. Standard wykończenia przeciętny. Podłogi wyłożone linoleum i dywanem. Ściany tapetowane. Łazienka filizowana. Okna pcv. Lokal narażony jest na hałas uliczny z ruchliwego skrzyżowania Młyńskiej i Al. Gen. T. Bora Komorowskiego. Oszacowana wartość rynkowa Cel wyceny Wartość nieruchomości Postępowanie egzekucyjne 204 600 zł Data sporządzenia operatu szacunkowego-21.10.2013 r. Data określenia wartości nieruchomości -17.10.2013 r. Sygn. akt KM 671/12 Strona 2
ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA I. Część ogólna opracowania Strona. 1. Przedmiot opracowania....4. 2. Zakres wyceny...4. 3. Cel wyceny. 4. 4. Podstawa formalna wyceny...... 4. 5. Podstawa materialno-prawna wyceny. 4. 6. Materiały źródłowe wykorzystywane w wycenie....5. 7. Daty związane z wyceną....5. 8. Metodyka wyceny....5-6. II. Część szczegółowa opracowania 1. Opis szczegółowy przedmiotu opracowania. 7-8 2. Wycena szczegółowa przedmiotu opracowania...8-13 III. Wynik końcowy wyceny....14 IV. Klauzule i zastrzeżenia..15 V. Załączniki.......16-17 Sygn. akt KM 671/12 Strona 3
I. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA 1.Przedmiot opracowania: Przedmiotem opracowania jest prawo do odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej położone w Krakowie przy ul. Młyńskiej 14/40. 2.Zakres opracowania: Zakres niniejszego opracowania dotyczy określenia wartości rynkowej prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. 3.Cel opracowania: Celem wykonania operatu szacunkowego jest określenie aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dla celów postępowania egzekucyjnego. 4.Zleceniodawca: Zleceniodawcą opracowania jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Śródmieścia Mirosław Markow. 5. Podstawa materialno- prawna opracowania: USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, póz. 741, z 1997 r.) wraz z późniejszymi zmianami (jednolity tekst Dz. U. Nr 261 poz.2603, z 2004 r.). KODEKS CYWILNY z dnia 23 kwietnia 1964r. (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z póz zmianami). ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 207/2004 Poz. 2109). Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, wydanie 8 jako noty interpretacyjne. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. 6. Materiały źródłowe wykorzystane w opracowaniu: Akty notarialne Urząd Miasta Krakowa Wydział Geodezji ul. Grunwaldzka 8 Monitoring rynku lokalnego w zakresie kształtowania cen nieruchomości podobnych. Dokumenty przeglądane: Wypis z księgi wieczystej. Sygn. akt KM 671/12 Strona 4
7. Daty związane z wyceną Data dokonania oględzin nieruchomości - 17.10.2013 r. Data wycenianego stanu nieruchomości- 17.10.2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 17.10.2013 r. Data sporządzenia operatu 21.10.2013 r. 8. Metodyka wyceny Wycenę niniejszą wykonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami, ustalając aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny na podstawie analizy kształtowania się poziomu cen nieruchomości o analogicznym przeznaczeniu i wykorzystaniu. Określona wartość jest według Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny i Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych wartością rynkową definiowaną, jako szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Wyboru podejścia do wyceny dokonano na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami: 1. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań ze zbioru transakcji, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości Sygn. akt KM 671/12 Strona 5
stanowiącej przedmiot wyceny, z ich opisem i charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do porównań i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m.kw. powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Wartość rynkową ustalono dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości Sygn. akt KM 671/12 Strona 6
I. Część szczegółowa opracowania Opis szczegółowy przedmiotu opracowania. Lokal mieszkalny o powierzchni 48,20 m 2 z piwnicą 4,00 m 2, położony przy ul. Młyńskiej 14/40 w Krakowie, dzielnica Śródmieście. Składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Budynek wykonany około 1970 roku. Ocieplony i malowany. Media pełne. Mieszkanie położone na trzecim piętrze cztero-piętrowego budynku. Standard wykończenia przeciętny. Podłogi wyłożone linoleum i dywanem. Ściany tapetowane. Łazienka filizowana. Okna pcv. Lokal narażony jest na hałas uliczny z ruchliwego skrzyżowania Młyńskiej i Al. Gen. T. Bora Komorowskiego. Mieszkanie położone w dzielnicy Śródmieście- Olsza. Okolica zabudowana blokami wielorodzinnymi. Olsza położona jest na północny wschód od Starego Miasta. Obejmuje teren wzdłuż ulic Olszyny i Pilotów. Przez Olszę przepływa rzeka Białucha (Prądnik). Olszę przecina dwutorowa linia kolejowa PLK-100 (Kraków Mydlniki - Gaj). Dostęp do infrastruktury miejskiej dobry i typowy dla większy osiedli mieszkaniowych. Przy ulicy Pilotów usytuowany supermarket Alma, Castorama oraz salon meblowy Black Red White. Sygn. akt KM 671/12 Strona 7
Stan prawny. Dla w/w nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KR1P /00384800/8 przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Dział I ul. Młyńska 14/40 powierzchnia 48,20 m 2 Dział I-Sp. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali,482/178071. Dział II Szpala Agnieszka. Dział III Wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Dział IV Wpis hipoteki. Analiza rynku. Na podstawie badań statystycznych rynku można przedstawić następujące preferencje nabywców lokali mieszkalnych. Cena jest podstawowym kryterium, które w największym stopniu determinuje wybór. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania małe i średnie.wynika to z możliwości finansowych nabywców, które także determinują ich zdolność kredytową. Na niski popyt na lokale większe wpływ też substytucyjność tj. możliwość zakupu domu w podobnej cenie jak mieszkanie. Dalej można przyjąć za istotną cechę otoczenie Wielorodzinne budynki mieszkaniowe często łączą funkcję z użytkową (lokale usytuowane na parterze). Część funkcji użytkowych cechuje się wysoką uciążliwością niepożądanymi sąsiadami mieszkań. Według gospodarstw domowych są takie funkcje jak hostel (70% wskazań), pub (61%) oraz pizzeria (36%). Część Sygn. akt KM 671/12 Strona 8
gospodarstw domowych nie zaakceptowałaby także takich funkcji jak przedszkole, klub fitness oraz bank. Najbliższe sąsiedztwo definiowane jest przez pryzmat usług publicznych oraz terenów rekreacyjnych. Bez wątpienia trzema najbardziej pożądanymi przez potencjalnych nabywców obiektami w sąsiedztwie kupowanej nieruchomości są: przystanek komunikacji miejskiej (ok. 77% wskazań), tereny zielone, czyli lasy, parki, łąki, czy nawet klomby nasadzeń (ok. 74%) oraz sklep spożywczy. Wszystkie trzy z wyżej wymienionych podwyższają komfort codziennego życia gospodarstw domowych - ułatwiają dojazd do pracy/szkoły, zapewniają miejsce do spacerów oraz kojarzą się ze spokojem oraz przyrodą (w Krakowie tereny zielone są dobrem rzadkim, a samo miasto znajduje się zapewne w ścisłej czołówce niechlubnego rankingu miast z najmniejszą ilością terenów zielonych) oraz zwiększają wygodę codziennych zakupów (tych drobnych, dla których nie warto jechać do centrum handlowego, czy hipermarketu). Wskazane cechy miały charakter uniwersalny były istotne dla gospodarstw domowych w każdej fazie cyklu życia. Dla gospodarstw domowych posiadających dzieci w odpowiednim wieku, bardzo ważne znaczenie miały ponadto obecność przedszkola, szkoły podstawowej, przychodni oraz apteki czyli obiektów, bez których ciężko wyobrazić sobie bieżące funkcjonowanie rodziny z dzieckiem. Bardzo negatywną cechą jest uciążliwy ruch uliczny. Następnie blok wykonany w technologii wielkiej płyty dalej plomba a także lofty Lokalizacja nie ma aż tak dużego wpływu na decyzje zakupu jakby się do tej pory wydawało. Większe znaczenie ma przyzwyczajenie do dotychczasowego miejsca. Czynnikiem, który skłania do zmian jest chęć zwiększania metrażu na członka rodziny niż atrakcyjność lokalizacji. Obecne preferencje lokalizacyjne nieruchomości: 1) Najbardziej atrakcyjne: największy popyt potencjalny dotyczył takich lokalizacji jak Bronowice, Łobzów, Prądnik Biały, Krowodrza Górka, Prądnik Czerwony, a zatem zachodniopółnocnej części Krakowa, blisko centrum i z rozwiniętą komunikacją publiczną. 2) Drugiego wyboru: wybierało je trochę mniej gospodarstw domowych niż te najbardziej atrakcyjne, ale cieszyły się znaczną popularnością - Pychowice, Dębniki, Zakrzówek, Borek Fałęcki, Łagiewniki, Wola Duchacka, Płaszów, Prokocim, Piaski, Mydlniki, Wola Justowska, Salwator, Azory, Górka Narodowa, Olsza, Rakowice, Grzegórzki, Czyżyny. Grupa ta była bardzo niejednorodna wewnętrznie, podobnie jak wybierające je gospodarstwa domowe (trudno porównywać Zwierzyniec do Czyżyn, ale jeśli umieścić je w różnych segmentach rynkowych cechuje je podobna atrakcyjność dla potencjalnych nabywców). 3) Budzące emocje: posiadające stosunkowo dużo zwolenników i przeciwników - Ruczaj, Kurdwanów, Mistrzejowice, Bieżanów. Osiedla te wyróżniają się połączeniem ambiwalentnych cech (daleko od centrum ale tanie mieszkania lub w przypadku Ruczaju atrakcyjna lokalizacja z drogimi mieszkaniami lecz ze słabą komunikacją miejską i brakiem przedszkoli, szkół i przychodni) Sygn. akt KM 671/12 Strona 9
4) Nielubiane: cechujące się zdecydowanie negatywnymi konotacjami mieszkaniowymi - Swoszowice, Rybitwy, Łęg, Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie, Kombinat, Mogiła, Ruszcza, Przylasek Rusiecki. Ciekawym zjawiskiem jest obecność modnych dotychczas Swoszowic w tej grupie. 5) Obojętne: Obszary nie rozważane w kontekście mieszkaniowym, gdzie potencjalny popyt jest stosunkowo ograniczony mimo braku wyraźnych negatywnych przesłanek - Tyniec, Skotniki, Kobierzyn, Sidzina, Kliny, Opatkowice, Stare Podgórze, Zabłocie, Olszanica, Chełm, Bielany, Przegorzały, Tonie, Witkowice, Stare Miasto, Bieńczyce. Warto tutaj zwrócić uwagę na obecność Starego Miasta, które przez zamieszkałe w Krakowie gospodarstwa domowe nie jest często rozważane, jako potencjalna lokalizacja mieszkania (w przeciwieństwie do inwestorów zagranicznych i warszawskich, które kupują mieszkania w innych celach). (Źródło: mrn.pl) Przeprowadzono analizę sprzedaży lokali mieszkalnych o powierzchni 40-50m 2 w Krakowie, dzielnica Śródmieście i Krowodrza od 2012 roku do dnia wyceny. Poniższy wykres pokazuje trend spadkowy -12 % rocznie. Sygn. akt KM 671/12 Strona 10
Opis cen transakcyjnych sprzedaży mieszkań z najbliższej okolicy położenia przedmiotu wyceny obejmujący także sprzedaż lokali spółdzielczych. cena/m2 Średnia 5361,42 Błąd standardowy 194,68 Mediana 5580,95 Odchylenie standardowe 802,69 Dalszą analizę oparto na transakcjach sprzedaży lokali mieszkalnych (prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego) z najbliższej okolicy położenia przedmiotu wyceny. Ulica Data M2 Cena/m2 Piętro Celarowska 30/ 27-06-2012 47,61 6196,18 2 Młyńska 11/ 03-07-2012 49,46 4043,67 3 Brogi 43/ 16-07-2012 41,68 6118,04 3 Prądzyńskiego 16/ 10-08-2012 42,25 5088,76 6 Młyńska 12/ 31-08-2012 43,90 6127,56 4 Seniorów Lotnictwa 10/ 10-09-2012 40,66 5632,07 4 Sadzawki 5/ 07-03-2013 44,10 5555,56 8 Lublańska 16/ 17-06-2013 45,03 4796,80 1 Przypisano następujące cechy rynkowe lokalom mieszkalnym. Zakres cech: Otoczenie (1) Korzystne, położenie w środku osiedla z dala od ruchu ulicznego, zieleń (0) mniej korzystne. Stan techniczny (1) przeciętny (0) do remontu Piętro; (1) pierwsze, drugie piętro (0,5) pozostałe (0) parter i ostatnie. Powierzchnia; metry W/n (1) blok niski, czteropiętrowy, (0) Blok wysoki po wyżej czterech pięter. Sygn. akt KM 671/12 Strona 11
Ulica Cena/m2 Piętro W/n Otoczenie Liczba Stan m2 pokoi techniczny Celarowska 30/ 5267,27 1 1 1 3 47,61 1 Młyńska 11/ 3472,53 0,5 1 0 2 49,46 0 Brogi 43/ 5253,90 0,5 1 1 2 41,68 1 Prądzyńskiego 16/ 4414,59 0,5 0 0 1 42,25 0 Młyńska 12/ 5315,77 0 1 0 2 43,90 1 Seniorów Lotnictwa 10/ 4935,77 0 1 1 1 40,66 1 Sadzawki 5/ 5174,48 0,5 0 1 2 44,10 1 Lublańska 16/ 4605,93 1 1 0 2 45,03 1 Korelacja zmiennych, cech do ceny. cena/m2 piętro w/n otoczenie l.p m2 st.tech cena/m2 1 piętro -0,1 1 w/n 0,0 0 1 otoczenie 0,6 0 0 1 l.p 0,3 0,589768 0,361158 0,208514 1 m2-0,5 0,510532 0,239636-0,29443 0,673458 1 st.tech 0,8 0 0,333333 0,57735 0,361158-0,313409451 1 Pominięto w dalszej wycenia cechę piętro, w/n, otoczenie z uwagi na niski wpływa na zamienność cen w bazie nieruchomości lub silne korelacje wzajemne do innych zmiennych. Statystyki regresji Wielokrotność R 1,0 R kwadrat 0,9 Dopasowany R kwadrat 0,8 Błąd standardowy 258,6 Obserwacje 8,0 Sygn. akt KM 671/12 Strona 12
Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Różnica cech Wsp. x różnica oceny cech Cechy rynkowe Wagi cech 8,8 1879,31 M2 49% 2 1691,65 Liczba pokoi 43% 1 293,26 Stan techniczny 8% 3864,22 100% Dalszą wycenę oparto o sprzedaż trzech nieruchomości różniących się od przedmiotu wyceny jedynie powierzchnią mieszkania. Technologia i okres budowy bloków są podobne. Mieszkanie położone przy ul. Młyńskiej 11 wymaga prac remontowych. Młyńska 11/ Nieruchomość Nieruchomość Udział cechy Zakres kwotowy [zł] Poprawki Cechy rynkowe wyceniana porównywana (waga cechy) [%] M2 48,2 49,46 49 1893,47 271,11 Liczba pokoi 2 2 43 1661,61 0 Stan techniczny 1 0 8 309,14 309,14 100 3864,22 580,25 4052,78 Młyńska 12/ Nieruchomość Nieruchomość Udział cechy Zakres kwotowy [zł] Poprawki Cechy rynkowe wyceniana porównywana (waga cechy) [%] M2 48,2 43,90 49 1893,47-925,217 Liczba pokoi 2 2 43 1661,61 0 Stan techniczny 1 1 8 309,14 0 100 3864,22-925,217 4390,55 Sadzawki 5/ Nieruchomość Nieruchomość Udział cechy Zakres kwotowy [zł] Poprawki Cechy rynkowe wyceniana porównywana (waga cechy) [%] M2 48,2 44,10 49 1893,47-882,183 Liczba pokoi 2 2 43 1661,61 0 Stan techniczny 1 1 8 309,14 0 100 3864,22-882,183 4292,30 Sygn. akt KM 671/12 Strona 13
Cena średnia skorygowana= 4 245,21 zł/m2 Wartość mieszkania = 4 245,21 zł/m2 x 48,20 m 2 W= 204 619,13 zł III. Wynik końcowy wyceny Wartość prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej położonego w Krakowie przy ul. Młyńskiej 14/40 wynosi po zaokrągleniu: W= 204 600 zł Słownie; dwieście cztery tysiące sześćset złotych. Tak określona wartość mieści się w granicach cen możliwych do uzyskania na lokalnym rynku nieruchomości. Odzwierciedla on spadek zainteresowani mieszkaniami w tym rejonie, dużą podaż na rynku wtórnym i konkurencje ze strony rynku pierwotnego. Sygn. akt KM 671/12 Strona 14
IV.KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Klauzule ogólne 1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. 2. Ustalona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje podatków i opłat, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie musiał zapłacić w związku z jej nabyciem. 2. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu 1. Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w punkcie I.3 - Cel wyceny niniejszego opracowania. 2. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w części, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu. 3. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy 1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady prawne i fizyczne wycenianej nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej. 2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony Zdjęcia lokalu. Sygn. akt KM 671/12 Strona 15
Duży pokój z balkonem Mały pokój. Przedpokój Sygn. akt KM 671/12 Strona 16
Łazienka Kuchnia. Sygn. akt KM 671/12 Strona 17