Nieruchomość gruntowa Kępno, ul. Wrocławska 19, gm. Kępno

1 INFORMACJE WSTĘPNE 1.1 Przedmiot operatu Rodzaj nieruchomości Położenie księga wieczysta 1.2 Zakres operatu Nieruchomość gruntowa Kępno, ul. Wrocławska 19, gm. Kępno KZ1E/00015403/5 - S.R. w Kępnie 1.3 Cel operatu Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości wskazanej w pkt. 1.1. Oszacowanie wartości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. 1.4 Podstawa opracowania operatu Występuję jako biegły powołany przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników. 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (Tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 11 czerwca 2010 Nr 102 poz. 651 z późniejszymi zmianami) 3. Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [Dz. U. z 2004 r. Nr 207 z późniejszymi zmianami] 4. Pomocniczo: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nieruchomości 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 1. Dane uzyskane w Starostwie Powiatowym 2. Dane uzyskane w Wydziale Ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie 3. Dane uzyskane w Urzędzie Miasta i Gminy 4. Oględziny nieruchomości data sporządzenia operatu 20.11.2014 data, na którą określono wartość przedmiotu operatu 25.09.2014 data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu operatu 25.09.2014 data dokonania oględzin nieruchomości 25.09.2014 Gmina Miasto Kępno - ok. 7000 tysięcy mieszkańców, położone w południowej część Wielkopolski, odległość do Kalisza 70 km, do Opola 75 km, do Wrocławia 80 km, Linie kolejowe: Relacja Poznań - Katowice - wszystkie pociągi, Sieć drogowa: skrzyżowanie drogi krajowej nr 11 Poznań - Katowice z drogą międzynarodową nr 8 Wrocław - Warszawa. Najbliższe lotnisko: Wrocław (80 km). Nieruchomość zlokalizowana przy ul. Wrocławskiej w otoczeniu zabudowy mieszkalno-usługowej, podjazd ulicami o nawierzchni asfaltowej. DMC Janusz Okoński 1

2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2.1 Stan Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr KZ1E/00015403/5, znajdującą się w prawny wydziale ksiąg wieczystych przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. W dziale I księgi wieczystej ujawniono: - położenie nieruchomości: Kępno, ul. Wrocławska - oznaczenie: działka nr 328/2 - obszar: 0,0603 ha - sposób korzystania: B - tereny mieszkaniowe - Spis praw: brak wpisów dziale II księgi wieczystej ujawniono, właściciel: Tomasz Bartłomiej Kmiecik w udziale 100/200 Lidia Kmiecik w udziale 1/200 Waldemar Rawecki i Anna Magdalena Rawecka w udziale 99/200 na prawach w.u.m.m. W dziale III księgi wieczystej, ujawniono: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości z udziału Tomasza Kmiecika roszczenie o zwrotne przeniesienie udziału 99/200 w terminie 14 dni licząc od dnia zwrotu pożyczki, której termin zwrotu ustalono na dn. 15 lipca 2013 rok Prawo dzierżawy na rzecz Tadeusza Kmiecik za umową z 20.03.2013 r [powinno być 20.03.2012) W dziale IV księgi wieczystej, ujawniono obciążenie hipoteki na sumę: 5. 180.000,00 zł. (zwykła) na rzecz Kredyt Bank SA 6. 150.000,00 zł. (kaucyjna) na rzecz Kredyt Bank SA 7. 270.000,00 zł ( kaucyjna) na rzecz BRE Bank SA 8. 10.595,48 zł. (przymusowa) na rzecz ZUS 9. 48.619,82 zł. (przymusowa) na rzecz ZUS uwagi Zgodnie z umowa dzierżawy nieruchomość m.in. w części należącej do Tomasz Bartłomiej Kmiecik została wydzierżawiona na czas oznaczony od 19.03.2012 r do 19.03.2041 r na rzecz Tadeusza Kmiecik 2.2 Stan zagospodarowania i techniczno-użytkowy Działa nr 328/2 o powierzchni 603 ha w kształcie prostokąta o szerokości 16 m, podjazd drogą asfaltowa ul. Wrocławska. Grunt o wygrodzonych granicach, na gruncie dostęp do mediów: energia elektryczna, sieć wodociągowa, kanalizacyjna. W otoczeniu grunty z zabudową mieszkalną jednorodzinną skład użytków za rejestrem gruntów: B-0,0327 i Bi-0,0276ha. Na gruntach nieruchomości wyróżniono niżej opisane obiekty kubaturowe: Od frontu budynek mieszkalny za nim budynek o charakterze usługowo-gospodarczym. DMC Janusz Okoński 2

Zabudowa kubaturowa 1. Budynek mieszkalny o konstrukcji tradycyjnej dwukondygnacyjny bez podpiwniczenia ściany murowane pustak stropy monolityczne stropodach płyta żelbet. kryta papą stolarka pcv posadzki parkiet, terakota okładziny wew. tyk cem-wap. glazura w pom. sanitarnych w komunikacji boazeria elewacja tynk cem-wap. instalacje elektryczna, wod-kan, c.o. dane ogólne: p.z 117 p.u. parteru 79,64, piętra 75,42 m2, kub. 640 m2, rok budowy 1980, modernizacja 2000 stan techniczny zadowalający DMC Janusz Okoński 3

2. Budynek gospodarczy: obiekt parterowy o konstrukcji tradycyjne pod względem funkcji wyróżniono powierzchnie usługowa o podwyższonym standardzie użytkowna jako salon fryzjerki oraz powierzchni gospodarczą ściany murowane siporex/cegła stropodach płyta żelbt. kryta papą stolarka pcv posadzki cz. usługowa terakota, w pozostałej betonowa okładziny wew. gipsowe w części usługowej w toaletach glazura. w cz. gospodarczej tynk em-wap. elewacja tynk cem-wap. instalacje elektryczna, wod-kan, c.o. dane ogólne: p.u: część gospodarcza 52,54 m2 pu: część usługowa 107,25 m2 stan techniczny dobry 2.4 Przeznaczenie gruntu w m.p.z.p. ZA uchwała nr XLII/249/2013 RADY MIEJSKIEJ W KĘPNIE z dnia 18 września 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Kępno grunty nieruchomości oznaczone symbolem: AC10MN 15. Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: AC1MN, AC2MN, AC3MN, AC4MN, AC5MN, AC6MN, AC7MN, AC8MN, AC9MN, AC10MN, AC11MN, AC12MN, AC13MN, AC14MN, AC15MN, AC16MN, AC17MN, AC18MN, AC19MN, AC20MN, AC21MN, AC22MN, AC23MN, AC24MN, AC25MN, AC26MN, AC27MN, AC28MN, AC29MN, AC30MN, AC31MN, AC32MN, AC33MN, AC34MN, AC35MN, AC36MN, AC37MN, AC38MN, AC39MN, AC40MN, AC41MN, AC42MN, AC43MN, AC44MN, AC45MN, AC46MN, AC47MN, AC48MN, AC49MN ustala się: 1) przeznaczenie podstawowe: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; DMC Janusz Okoński 4

3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 3.1 Analiza Rynku Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych transakcyjnych określono dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek oraz wyznaczono czasokres jego analizy, określono: 3.1.1 Rodzaj rynku nieruchomości z zabudową mieszkalna jednorodzinną Obszar rynku Kępno Okres badania ostatnie 24 m-c, brak zmian cen w badanym okresie w związku z upływem czasu l.p. Data ulica Pow. gruntu ha Pow. gruntu ha p.u. zab. kub Cena m2 p.u. 1 12-12-03 Zielona 0,1013 270000 236 1144 2 13-01-31 Wieluńska 0,0950 400000 1099 364 3 13-06-17 Osińska 0,0617 220000 93 2366 4 13-06-26 Sikorskiego 0,0739 241000 323 746 5 13-06-26 Sikorskiego 0,0765 246000 323 762 6 13-09-04 Rzeźnicka 0,0255 300000 175 1714 7 13-10-28 Boczna 0,0780 270000 199,20 1355 8 13-12-18 Krasickiego 0,0378 350000 166 2108 9 14-07-22 Wawrzyniaka 0,0269 170000 198 859 10 14-08-08 21 stycznia 0,0495 250000 230 1087 Lokalny runek jest stosukowo ubogi w transakcje nieruchomościami porównywalnymi do przedmiotu oszacowania. Na terenie Kępna udokumentowano transakcje nieruchomościami z zabudową mieszkalna jednorodzinna lecz o znacznie zróżnicowanym stanie. Lokalny rynek preferuje budynki mieszkalne o stosunkowo małych powierzchniach za które w przeliczeniu na 1 m2 uzyskuje się najwyższe ceny. Z uwagi na położenie i podobieństwo stanu w stosunku do wycenianej nieruchomości do bliższej analizy przyjęto transakcje oznaczone kolorem czerwonym. Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań Rzeźnicka Rep. A 7367/13: Grunt o pow. 0,0255 ha. grunt zagospodarowany z dostępem do mediów o wygrodzonych granicach, podjazd droga asfaltową, w otoczeniu zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Zabudowę stanowi budynek mieszkalny parterowy z poddaszem mieszkalnym o powierzchni użytkowej ok. 151 m2 i budynkiem gospodarczym o pow. ok. 24 m2 obiekty w zadowalającym stanie technicznym. (sprzedaż pomiędzy osobami fizycznymi) Boczna REP.A 9103/13: Grunt o pow. 0,0780 ha. grunt zagospodarowany z dostępem do mediów o wygrodzonych granicach, podjazd droga asfaltową, w otoczeniu zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Zabudowę stanowi budynek mieszkalny piętrowy podpiwniczony o powierzchni użytkowej ok. 167,2 m2 i budynkiem gospodarczym o pow. ok. 32 m2 obiekty w średnim stanie technicznym. (sprzedaż pomiędzy osobami fizycznymi) Krasickiego REP.A 10773/13: Grunt o pow. 0,0378 ha. grunt zagospodarowany z dostępem do mediów o wygrodzonych granicach, podjazd droga asfaltową, w otoczeniu zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Zabudowę stanowi budynek mieszkalny piętrowy podpiwniczony o powierzchni użytkowej ok. 166 m2, obiekt w dobrym stanie technicznym. (sprzedaż pomiędzy osobami fizycznymi) DMC Janusz Okoński 5

3.2 Podstawa oszacowania wartości Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 9.03.1968 w sprawie czynności komorników sumę oszacowania nieruchomości i części składowych w przynależności ustala się według: przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości i urządzeń w tej samej okolicy z uwzględnieniem ich stanu w dniu dokonania oszacowania. Wartość praw, których przedmiotem są świadczenia powtarzające się, ustala się w sposób przewidziany w przepisach o podatku od nabycia tych praw. Z uwagi na brak możliwości ustalenia średniej wartości spowodowanej brakiem występowania w obrocie nieruchomości na obszarze badanego rynku o identycznych parametrach jak będąca przedmiotem opisu, oszacowania wartości dokonano w oparciu o przepisy ustawy O Gospodarce Nieruchomościami oszacowując wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie ustawą o Gospodarce Nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń. a) Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy. b) Upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, i wynegocjowania warunków umowy. Oszacowania wartości praw do nieruchomości dokonano przy uwzględnieniu: - celu wyceny - stanu zagospodarowania - stanu prawnego nieruchomości - stanu techniczno-użytkowego - stopniu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, - dostępnych dane o cenach rynkowych nieruchomości, - charakter i stopień zurbanizowania otoczenia - zakresu wyceny Wartość nieruchomości, oszacowano w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Za KSWP 1 5.1.2 Wartość przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości oznacza wartość rynkową określoną przy założeniach, że nieruchomość będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, nie jest zajęta przez właściciela i jest dostępna do sprzedaży. DMC Janusz Okoński 6

4 OSZACOWANIE WARTOŚCI PRAW DO NIERUCHOMOSCI 4.1.Określenie zakresu cenowego transakcji l.p. czynnik 1 2 3 1 data 13-09-04 13-10-28 13-12-18 2 cena zł. 300000 270000 350000 3 zakres cenowy zł. 80000 4.2 Analiza porównawcza l.p. Cecha Zakres 1 2 3 wyceniany kwotowy cecha poprawka cecha poprawka cecha poprawka 1 p.u. [m2] 33139 314,85 175 139592 199,20 115436 166 148575 2 stan tech- użyt.. do 1. 29240 0,85 0,75 19493 0,70 29240 0,85 0 3 pow. gruntu [ha] 17621 603 255 15254 780-7759 378 9863 4 razem 80000 174339 136918 158438 Wagi cech przyjęto proporcjonalnie na podstawie obliczeń własnych z uwzględnieniem średnich preferencji inwestorów p.u. [m2] stan tech. do 1. pow. gruntu [ha] przyjęto proporcjonalnie przyjęto proporcjonalnie przyjęto proporcjonalnie 4.3 Wartość praw do nieruchomości bez obciążeń l.p. czynnik 1 2 3 1 cena zł. 300000 270000 350000 2 poprawka cenowa zł. 174339 136918 158438 3 wartość poprawiona zł. 474339 406918 508438 4 wartość oszacowana średnia z wiersza nr 3 zł. 463232 zł. 463 200 zł. Według mojej opinii wartość praw do nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr KZ1E/00015403/5, przy stanie na dzień oględzin to jest 25 września 2014 roku bez obciążeń prawnych wynosi: 463 200 zł., słownie: czterysta sześćdziesiąt trzy tysiące dwieście złotych w tym: Niewydzielony udział 100/200 należący do Tomasza Kmiecika w nieruchomości, wynosi: 231 600 złotych. słownie: dwieście trzydzieści jeden sześćset złotych. 4.4 WARTOŚĆ W NIERUCHOMOŚCI Z UWZGLĘDNIENIEM UMOWY DZIERŻAWY Za umową dzierżawy nieruchomość m.in. w części należącej do Tomasz Bartłomiej Kmiecik została wydzierżawiona na czas oznaczony od 19.03.2012 r do 19.03.2041 za czynsz dzierżawny dotyczący całej dzierżawionej części, wynoszący 700 zł/m-c rozliczony do kwoty 200.000 zł. nakładami poniesionymi przez dzierżawcę. 4.4.1 Uwarunkowania prawne (Okres dzierżawy) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. K.P.C. (Dz. U. z dnia 1 grudnia 1964 r. z p. zm.) Art. 1002. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. zmianę art. 1002 ustanowiono Ustawą z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 233, poz. 1381), zmiana weszła w życie 3 maja 2012 r. DMC Janusz Okoński 7

Zgodnie z obowiązującym zapisem KPC nabywca 100/200 udziału w nieruchomości może korzystać po jego zakupie w pełni od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności po okresie rocznego terminu wypowiedzenia. 4.4.2 Oszacowana wartość z obciążeniem umową dzierżawy Wartość = zdyskontowana wartość po okresie roku Nieruchomości: 463 200 zł. x 0,96525* = 447103,80 zł. 447 100 zł. Udziału 100/200 : 231 600 zł. x 0,96525* = 223551,90 zł. 223 550 zł. *0,96525 wsp. dyskontujący za okres jednego przy stopie 3,6% (r) podanej w oparciu o rentowność obligacji dziesięcioletnich w pierwszym roku za LIST EMISYJNY nr 38/2014 Ministra Finansów z dnia 25 sierpnia 2014 r. w sprawie emisji emerytalnych dziesięcioletnich oszczędnościowych obligacji skarbowych oferowanych w sieci sprzedaży detalicznej obliczony wg wzoru: wsp. = 1/(1+r) n Według mojej opinii wartość praw do nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr KZ1E/00015403/5, przy stanie na dzień oględzin to jest 25 września 2014 roku z uwzględnieniem obciążeń prawnych wynosi: 447 100 zł., słownie: czterysta czterdzieści siedem tysięcy sto złotych w tym: Niewydzielony udział 100/200 należący do Tomasza Kmiecika w nieruchomości, wynosi: 223 550 złotych. słownie: dwieście trzydzieści jeden sześćset złotych. 5 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 1. W oszacowaniu wzięto pod uwagę obecny stan nieruchomości bez uwzględnienia jakichkolwiek działań mających na celu modernizacje lub ulepszenie. 2. Mój operat opiera się na oględzinach i zebranych dokumentach, zakładam że nie istnieją inne nieznane mi fakty, mogące mieć istotny wpływ na oszacowaną wartość. 3. Wykonany operat może być wykorzystane tylko do celu w jakim został stworzony, użycie go w innym celu wymaga zgody opiniującego. 4. Operat został sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi dotyczącymi szacowania wartości nieruchomości oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. DMC Janusz Okoński 8

l.p. SPIS TREŚCI Str. WYCIĄG Z OPERATU 1 INFORMACJE WSTĘPNE 1 1 1 Przedmiot operatu 1.2 Zakres operatu 1.3 Cel operatu 1.4 Podstawy opracowania operatu 1.5 Podstawa prawna oszacowania 1.6 Źródła informacji o nieruchomości 1.7 Daty istotne 1.8 Lokalizacja 2 OPIS STANU PRZEDMIOTU OSZACOWANIA 2-4 3 UZASADNIENIE SPOSOBU OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 5 6 3.1 Analiza rynku 5 3.2 Podstawa oszacowania wartości 6 4 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 7-8 5 UWAGI I ZASTRZEŻENIA 8 Załącznik 1 Kserokopia wypisu z rejestru gruntów Załącznik 2 Kserokopia umowy Dzierżawy DMC Janusz Okoński 9

WYCIĄG Z OPERATU w oparciu o art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami Janusz Okoński imię i nazwisko rzeczoznawcy 319 Numer uprawnień 20 listopad 2014 Data sporządzenia Położenie nieruchomości: Kępno, ul. Wrocławska 19 Właściciel: Tomasz Bartłomiej Kmiecik w udziale 100/200 Lidia Kmiecik w udziale 1/200 Waldemar Rawecki i Anna Magdalena Rawecka w udziale 99/200 na prawach w.u.m.m. Zakres oszacowania: prawo własności do nieruchomości Cel oszacowania: Postępowanie egzekucyjne Podejście do oszacowania: Porównawcze Oszacowana wartość: wg poniższego zestawienia A) Dla całej nieruchomości Oszacowana wartość bez Oszacowana wartość z Nr KW Działka nr Pow. ha obciążeń zł obciążeniem dzierżawą zł KZ1E/00015403/5 328/2 0,0603 463 200 447 100 B) Dla udziału 100/200 należącego do Tomasza Kmiecik w nieruchomości Oszacowana wartość bez Oszacowana wartość z Nr KW Działka nr Pow. ha obciążeń zł obciążeniem dzierżawą zł KZ1E/00015403/5 328/2 0,0603 231 600 223 550 Stan nieruchomości na 25.09.2014 r. DMC Janusz Okoński 10

DORADZTWO MAJĄTKOWE - CONSULTING REGON P-730117346, NIP - 827-001-65-35, Konto BGŻ o/sieradz 8520300045 1110000000375420 94 124 Łódź, ul. Łyżwiarska 68E/1, tel. kom. 602-769 819 e-mail: janusz.okonski@ kgdm.pl OPERAT dla potrzeb OPISU I OSZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI ZLECENIODAWCA Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Kępnie. Km 875/14 SZACOWANA NIERUCHOMOŚĆ Ul. Wrocławska 19, Kępno, objęta księgą wieczystą KZ1E/00015403/5 DATA OSZACOWANIA 25 wrzesień 2014 roku opracował: mgr inż. Janusz Okoński Biegły sądowy Sądu Okręgowego w Sieradzu w zakresie szacowania nieruchomości i budownictwa DMC Janusz Okoński 11

Zał. nr 1 DMC Janusz Okoński 12

Zał. nr 2 DMC Janusz Okoński 13

DMC Janusz Okoński 14