BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI- 96-100 Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) 833-06-65, kom.(0601)28-78-20; REGON 750284287 NIP 836-107-24-85 EGZ.NR 5 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości rynkowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 9 zlokalizowanego w budynku wielorodzinnym w Skierniewicach przy ulicy Budowlanej 7. Księga Wieczysta Nr LD1H/00035907/1 dla nieruchomości lokalowej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr. 2295 Skierniewice, 27 grudnia 2012 roku.
KONKLUZJA OPERATU (DO CELÓW SĄDOWYCH) WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 189300,00 zł w tym: lokal mieszkalny grunt 181 900 zł 7 400 zł PRZYJĘTO: 189 300 słownie: sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta złotych. 2
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Adres nieruchomości Skierniewice, ulica Budowlana 7, powiat Miasto Skierniewice, woj. łódzkie. Określenie nieruchomości: Zakres wyceny Opis nieruchomości: Cel wyceny: Metoda wyceny: Data określenia wartości rynkowej: Oszacowana wartość rynkowa Strony umowy Data sporządzenia operatu Lokal mieszkalny jako przedmiot odrębnej własności do lokalu mieszkalnego. Lokalizacja: Skierniewice, ul. Budowlana 7 Dla nieruchomości lokalowej powadzona jest księga wieczysta nr LD1H/00035907/1 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej odrębnej własności do lokalu mieszkalnego w stanie na dzień wyceny. Lokal mieszkalny zlokalizowany jest w budynku wielorodzinnym w mięście Skierniewice przy ulicy Budowlanej 7. Lokal składa się z 2 pokoi, przedpokoju, kuchni i łazienki z WC o łącznej powierzchni użytkowej 52,80 m2, położony na II piętrze. Do lokalu przynależne jest pomieszczenie o powierzchni 3,30 m2. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej odrębnej własności nieruchomości lokalowej na potrzeby sądowe. Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. 27.12.2012 r. Wartość rynkowa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego wynosi: 189 300 zł Słownie:sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta złotych.. Zamawiający: Paweł Pacyński Kancelaria Komornicza przy Sądzie Rejonowym ul. Reymonta 2A, 96 100 Skierniewice Wykonawca: Biuro Wycen I Obsługi Nieruchomości 96 100 Skierniewice ul. Miodowa 42 27.12.2012 r. 3
SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 5 1.1. Przedmiot wyceny... 5 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny... 5 2. CEL WYCENY... 5 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 5 3.1.Podstawa formalna... 5 3.2. Podstawy materialno - prawne... 5 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny... 5 3.4. Źródła danych o nieruchomości... 6 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 6 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY... 6 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości... 6 5.2. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny... 7 5.4. Stan otoczenia nieruchomości... 8 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE... 9 MIEJSCOWYM... 9 7. PROCEDURA WYCENY... 9 8. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI... 20 9. KLAUZULE DODATKOWE... 20 10. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA... 21 11. ZAŁĄCZNIKI... 21 4
1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest odrębna własność do lokalu mieszkalnego nr 9 położonego w budynku wielorodzinnym przy Budynek zlokalizowany jest na działce oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 445 z obrębu 10, jednostka ewidencyjna 106301_1 M. SKIERNIEWICE. Dla własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/00035907/1 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu. 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie odrębnej własności do lokalu mieszkalnego w stanie i na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej odrębnej własności do nieruchomości lokalowej na potrzeby sądowe. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1.Podstawa formalna Podstawą opracowania operatu szacunkowego jest zlecenie Nr KM 1146/12 z dnia 16-11-2012r. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński Kancelaria Komornicza Skierniewice, ul. Reymonta 2A, 96-100 Skierniewice. 3.2. Podstawy materialno - prawne - Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z 1964 roku z późniejszymi zmianami); - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 r. z późn. zmianami); - Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119 z 2003 r., poz.1116 z póź. zm.) - Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 pozycja 147 z 1982 roku z późniejszymi zmianami). 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych : - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa, - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY - Mieczysław Prystupa - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 r. ; 5
3.4. Źródła danych o nieruchomości - Dane techniczne o budynku i lokalu udostępnione przez SMWL BIELANY BIS. - Księgi Wieczysta Nr LD1H/00035907/1 i Nr LD1H/00020172/1 prowadzone przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. - Miejscowy Plan zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice. - Dane o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży uzyskane w Urzędzie Miasta Skierniewice - Własna baza danych o cenach nieruchomości na rynku lokalnym. Uwaga: Oględziny lokalu wyznaczone przez Komornika na dzień 13 grudnia 2012 r. nieodbyły się na skutek nieobecności Właściciela lokalu. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny - 27.12.2012 r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 27.12.2012 r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 27.12.2012 r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości lokalowej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej numer LD1H/00035907/1 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Treść zapisów w KW : Typ księgi : lokal stanowiący odrębną nieruchomość Dział I Oznaczenie nieruchomości Położenie: województwo łódzkie, miejscowość Skierniewice ul. Budowlana 7 Nr lokalu 9 Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: 2 pokóje, kuchnia, łazienka z WC,przedpokój, balkon, piwnica Kondygnacja: 3 Odrębność : tak Obszar: 56,10 m 2 Dział I-Sp; Spis Praw Związanych z Własnością Udział związany z własnością lokalu 101/10000 Nr księgi wieczystej LD1H/00020172/1 Nr udziału w prawie 74 Dział II Własność Właściciel: Zbigniew Nasarzewski, syn Bernarda i Danieli Dział III Prawa, Roszczenia i Ograniczenia OSTRZEŻENIE Nr 1 Wszczęcie egzekucji w sprawie KM 1147/12 prowadzonej na podstawie tytułu wykonawczego: Bankowy tytuł egzekucyjny z dnia 28-10-2011 R, SYGN. AKT BTE CZH/2011/514 POSTANOWIENIE SĄDU REJONOWEGO W SKIERNIEWICACH z dnia 29-06-2012 R, SYGN. AKT I CO 789/12. KREDYT BANK SA, Siedziba Warszawa Dział IV: Hipoteki Hipoteka Nr 1 Hipoteka umowna zwykła 110 000,00 zł sto dziesięc tysięcy złotych Wierzyciel hipoteczny: Kredyt Bank SA Oddział w Skierniewicach Hipoteka Nr 2 Hipoteka umowna kaucyjna 55 000,00 zł pięćdziesiąt pięć tysięcy złotych 6
Wierzyciel hipoteczny: Kredyt Bank SA Oddział w Skierniewicach Hipoteka Nr 3 Hipoteka umowna zwykła 89 500,00 zł osiemdziesiąt dziewięć tysięcy pięćset złotych Wierzyciel hipoteczny: Kredyt Bank SA Oddział w Skierniewicach Hipoteka Nr 4 Hipoteka umowna kaucyjna 26 850,00 zł osiemdziesiąt dziewięć tysięcy pięćset złotych Wierzyciel hipoteczny: Kredyt Bank SA Oddział w Skierniewicach Księgę wieczystą badano dnia 27 grudnia 2012 roku. 5.2. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny 5.2.1. Grunt Działka nr 445 Obręb : 10 Jednostka ewidencyjna 106301_1 M. SKIERNIEWICE Powierzchnia: 6223 m 2 Właściciel: Gmina Miasto SKIERNIEWICE Użytkownik wieczysty z udziałem 101/10000 Zbigniew Nasarzewski ul. Budowlana 7, 96-100 Skierniewice. Uzytkownik wieczysty z udziałe 2398/10000 Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko- Własnościowa BIELANY BIS ul. Józefa Mireckiego 7 96-100 Skierniewice. Stan prawny przedmiotowej nieruchomości gruntowej uregulowany jest w LD1H/00020172/1. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. 5.2.2. Opis konstrukcji budynku Budynek mieszkalny wielorodzinny z garażami w piwnicy o konstrukcji trwałej, wybudowany w technologi tradycyjnej nowoczesnej. Budynek podpiwniczony o 3 kondygnacjach nadziemnych. Parametry techniczne : - powierzchnia zabudowy : 542,60 m 2 - powierzchnia uzytkowa: 6 354,9 m 2 - kubatura 7 630 m 3 Ilość lokali mieszkalnych : 30 Ilość lokali użytkowych : 12 w tym: - powierzchnia uzytkowa lokali mieszkalnych i uzytkowych : 5 286,50 m2 - powierzchnia pomieszczeń przynaleznych: 289,70 m2 - powierzchnia części współnych ( klatki schodowe, komunikacja): 778,70 m2 Opis konstrukcji: Fundamenty betonowe Ściany - murowane Tynki wewnętrzne gipsowo wapienne kat.iii Stolarka okienna- drewniana dwuszybowa Drzwi zewnętrzne - standardowe Podłogi w pokojach, przedpokoju, kuchni i łazienki podłoża betonowe Malowanie emulsyjne dwuktotne 7
Malowanie olejne klatki schodowej Elewacje tynki cementowo-wapienne i malowanie emulsyjne Ślusarka schodowa i balkonowa metalowa Balkony posadzka cementowa zatarta na ostro Instalacje: - wodn-kanalizacyjna - gazowa - C.O. grzejniki niskopojemnościowe zaw. termostatyczne - elektryczna - instalacja lokalowa z typowym osprzętem elektrycznym - telewizyjna - telefoniczna z pojedyńczym gniazdem telewizyjnym i telefonicznym - domofonowa Rok budowy: 2004 Stopień zużycia technicznego 10 % Wypis z rejestru budynków stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu. 5.2.3. Opis lokalu mieszkalnego Nr 9 Lokal położony jest w budynku wielorodzinnym na II piętrze W skład lokalu wchodzą pomieszczenia: 2 pokoje, komunikacja, kuchnia, łazienka z WC Łączna powierzchnia użytkowa lokalu 52,80 m 2 Do lokalu przynależy piwnica lokatorska o pow. 3,30 m 2 Mieszkanie - środkowe Elementy wykończeniowe: Tynk wewnętrzny wapienno gipsowy Lokal wyposażony jest w instalacje: - elektryczną - wodociągową - kanalizacyjną - co - gazową Uwaga: Opisu budynku i lokalu dokonano na podstawie danych uzyskanych ze Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej BIELANY BIS ponieważ Właściciel lokalu nie był obecnym w wyznaczonym terminie przez Komornika Sądowego. Wypis z rejestru lokali stanowi załącznik nr 5 niniejszego operatu. Szkic lokalu stanowi załącznik nr 6 niniejszego operat. 5.4. Stan otoczenia nieruchomości a/ terenowe Wyceniana nieruchomość położona jest w centralnej części miasta przy ulicy Budowlanej w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinneji jednorodzinnej, sieci punktów usługowych. b/ ekonomiczne Wyceniana nieruchomość położona jest w centralnej części miasta Skierniewice. Skierniewice jest miastem powiatowym. Położone jest pomiędzy dużymi aglomeracji miast Łódź Warszawa. Miasto charakteryzuje b. dobra dostępność komunikacyjna. 8
6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - wyceniana nieruchomość położona jestt w obszarze oznaczonym symbolem: 10.146.M,U zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zabudowa usługowa. 7. PROCEDURA WYCENY 7.1.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 102 z 2010r., poz. 651 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 7.2. WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY Ponieważ niniejszy operat ma służyć do celów sądowych, decydujące kryterium stanowi przepis zawarty w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), który mówi, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 153.1. i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej niezabudowanej, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, 9
Oznaczeie w bazie TRNASAKCJE.mdb Oznaczenie w arkuszu TANSAKCJE.xls Data transakcji Nr domu Nr lokalu Powierzchnia użytkowa m2 Cena jednostkowa Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym Transakcje wybrane do porównań Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej własnościowego prawa do lokalu nr 9 położonego przy które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). 7.2. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI DO LOKALU MIESZKALNEGO. Analiza rynku lokalnego - Rodzaj rynku rynek nieruchomości odrębnej własności prawa do lokalu mieszkalnego - Obszar rynku miasto Skierniewice. - Okres badania rynku lokalnego - od stycznia 2012 r. do dnia wyceny. PRÓBKA REPREZATATYWNA TRANSAKCJI TRANSAKCJI LOKALI MIESZKALNYCH TYPU WŁASNOŚCIOWEGO L.p. Rep. Ulica 1 146 146 3829/2012 2012-07-31n Sobieskiego 41/45 8 57,86 3 024,54 3 146,66 1 2 1346 147 2611/2012 2012-08-02n Trzcińska 17 14 48,17 4 075,75 4 196,23 2 3 101 142 3663/2012 2012-07-20e Budowlana 3,5,7 23 38,60 4 430,05 4 561,19 3 4 102 136 1760/2012 2012-06-04n Mszczonowska 39B 29 48,80 2 663,93 2 832,77 4 5 103 131 2221/2012 2012-05-17n Mszczonowska 47 3 47,47 2 949,23 3 132,82 6 99 128 789/2012 2012-04-27n Mickiewicza 24B 14 47,57 3 216,31 3 416,29 7 93 121 1044/2012 2012-04-02n Mszczonowska 21 5 45,54 3 118,14 3 338,61 8 85 120 1569/2012 2012-04-02n Mszczonowska 47 9 47,70 3 563,94 3 784,41 9 36 114 1242/2012 2012-03-13n Jasna 48 8 60,30 3 980,10 4 216,96 Wnioski z analizy: - Z analizy wynika, iż rynek nieruchomości lokali mieszkaniowych jest dobrze rozwinięty. - Z przeprowadzonej analizy wynika, iż głównym czynnikiem cenotwórczym dla tego typu nieruchomości jest położenie, uzależnione w głównej mierze od odległości nieruchomości od centrum miasta. Nieruchomości zlokalizowane w centrum miasta w sąsiedztwie obiektów użyteczności publicznej oraz handlowo usługowych różnych branż są droższe od nieruchomości położonych w strefie pośredniej lub peryferyjnej miasta. Równie ważnym czynnikiem cenotwórczym jest powierzchnia lokalu. Lokale o małej powierzchni ( do 50 m2) cieszą się dużą popularnością. Inne czynniki wpływające na cenę lokali mieszkalnych to: technologia ocieplenie. 10
Położenie w pionie Położenie w poziomie. W analizowanym okresie trend czasowy jest dodatni i wynosi 0,8196.Ceny z aktów notarialnych zostały skorygowane trendem czasowym. Po skorygowaniu ceny jednostkowe w zależności od wyżej wymienionych cech kształtują się na poziomie od 2832,77 zł/m2 do 4561,19 zł/m2.. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano 4 transakcji. Przyjęte transakcje nie odbiegają od przedmiotu wyceny stanem prawnym, przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego oraz rodzajem nieruchomości. Na podstawie sfinalizowania transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomości oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny lokali mieszkalnych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi : Lokalizacja szczegółowa 40 % Technologia 5 % Ocieplenie 15 % Powierzchnia lokalu 20 % Ilość pokoi 10 % Położenie w pionie 5 % Położenie w poziomie 5 % 11
GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) CENTRUM 1,000 691,37 zł WIDOK_C 0,620 428,65 zł LOKALIZACJA SZCZ TECHNOLOGIA OCIEPLENIE POWIERZCHNI A LOKALU ILOŚĆ POKOI POŁOŻENIE w PIONIE POŁOŻENIE w POZIOMIE 40% 5% 15% 20% 10% 5% 5% 691,37 zł 86,42 zł 259,26 zł 345,68 zł 172,84 zł 86,42 zł 86,42 zł WIDOK_D 0,060 41,48 zł SOBIESKIEGO 1,000 691,37 zł 1000 LECIA PN 0,720 497,79 zł 1000 LECIA PD 0,400 276,55 zł WIDOK_B 0,840 580,75 zł WIDOK_A 0,620 428,65 zł Tradycyjna 0,400 34,57 zł Tradycyjna ulepszona 1,000 86,42 zł OWT_67 0,000 0,00 zł WK_70 0,400 34,57 zł ocieplony częściowo 0,333 86,33 zł ocieplony całkowicie 1,000 259,26 zł ocieplone szczyty 0,667 172,93 zł nieocieplony 0,000 0,00 zł do 30 m2 0,900 311,11 zł od 30,01 do 34 m2 0,780 269,63 zł od 34,01 do 46 m2 0,860 297,28 zł od 46,01 do 55 m2 1,000 345,68 zł od 55,01 do 70 m2 0,520 179,75 zł ponad 70,01 m2 0,000 0,00 zł 4 0,400 69,14 zł 3 1,000 172,84 zł 5 0,000 0,00 zł 2 1,000 172,84 zł 1 0,750 129,63 zł parter 0,000 0,00 zł poddasze 0,000 0,00 zł 1 p 0,580 50,12 zł 3 p 0,460 39,75 zł 2 p 1,000 86,42 zł 4 p i wyżej 0,000 0,00 zł m szczytowe 0,000 0,00 zł m środkowe 1,000 86,42 zł SUMA 100% 1 728,41 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Zakres cen C max = 4 561,19 C min = 2 832,77 C max - C min = 1 728,42 C średnia = Dominanta = Mediana = 3 625,11 3 462,89 3 416,29 12
Do tabeli porównawczej przyjęto transakcje o zbliżonych parametrach do nieruchomości wycenianej. Cechy różniące nieruchomości skorygowano poprawką. WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 3829/2012 2611/2012 3663/2012 1760/2012 DATA TRANS. 31-7-2012 2-8-2012 20-7-2012 4-6-2012 CJ 3 024,54 4 075,75 4 430,05 2 663,93 Trend 0,8196 zł 0,8196 0,8196 0,8196 DATA WYCENY 27-12-2012 27-12-2012 27-12-2012 27-12-2012 CJ skorygowana trendem na datę wyceny 3 146,66 zł 4 196,23 zł 4 561,19 zł 2 832,77 zł LOKALIZACJA SOBIESKIEGO 1000_LECIA_PD 1000_LECIA_PD 1000_LECIA_PN tradycyjna_now oczesna ocieplony całkowicie Tradycyjna ulepszona ocieplony całkowicie TECHNOLOGIA OWT_67 OWT_67 ocieplony ocieplony OCIEPLENIE całkowicie całkowicie POW LOKALU 57,86 48,17 38,60 48,80 ILOŚĆ POKOI 5 4 3 3 POŁ w PIONI 3 p 2 p 2 p 3 p POŁ w POZ m środkowe m środkowe m środkowe m środkowe OPIS WYCENIANEGO LOKALU W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH CECHA Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA Budowlana 1000 LECIA PD TECHNOLOGIA tradycyjna tradycyjna ocieplony ocieplony OCIEPLENIE całkowicie cłkowicie POW. LOKALU 52,8 od 46,01 do 55 m2 ILOŚĆ POKOI 2 2 POŁ. PIONOWE 2 p 2 p 13
Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Nieruchomość wyceniana 1 2 3 4 REP x 3829/2012 2611/2012 3663/2012 1760/2012 Data tansakcji (wyceny) 27-12-2012 31-7-2012 2-8-2012 20-7-2012 4-6-2012 C jednostkowa x 3 024,54 4 075,75 4 430,05 2 663,93 Trend czasowy x 0,8196 0,8196 0,8196 0,8196 Cj skorygowana trendem czsowym x 3 146,66 4 196,23 4 561,19 2 832,77 LOKALIZACJA 1000 LECIA PD SOBIESKIEGO 1000_LECIA_PD 1000_LECIA_PD1000_LECIA_PN Wartość cechy 276,55 zł 691,37 zł 276,55 zł 276,55 zł 276,55 zł Poprawka -414,82 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł tradycyjna TECHNOLOGIAulepszona OWT_67 OWT_67 tradycyjna_now oczesna Tradycyjna ulepszona Wartość cechy 86,42 zł 0,00 zł 0,00 zł 86,42 zł 86,42 zł Poprawka x 86,42 zł 86,42 zł 0,00 zł 0,00 zł OCIEPLENIE ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie Wartość cechy 259,26 zł 259,26 zł 259,26 zł 259,26 zł 259,26 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł POW lokalu m2 52,8 57,86 48,17 38,60 48,80 Cecha rynkowa od 46,01 do 55 mod 55,01 do 70 mod 46,01 do 55 mod 34,01 do 46 mod 46,01 do 55 m2 Wartość cechy 161,13 zł 179,75 zł 345,68 zł 297,28 zł 345,68 zł Poprawka x -18,62 zł -184,55 zł -136,15 zł -184,55 zł ILOŚĆ POKOI 2 5 4 3 3 Wartość cechy 172,84 0,00 zł 69,14 zł 172,84 zł 172,84 zł Poprawka x 172,84 zł 103,70 zł 0,00 zł 0,00 zł POŁ. PIONOWE2 p 3 p 2p 2 p 3 p Wartość cechy 86,42 39,75 zł 86,42 zł 86,42 zł 39,75 zł Poprawka x 46,67 zł 0,00 zł 0,00 zł 46,67 zł POŁ POZIOME m środkowe m środkowe m środkowe m środkowe m środkowe Wartość cechy 86,42 zł 86,42 zł 86,42 zł 86,42 zł 86,42 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka łączna -127,51 5,57-136,15-137,88 Cj skorygowana poprawką kwotową 3019,15 4201,80 4425,04 2694,89 Waga 1 1 1 1 Cj średnia (zł/m2 3 585,22 zł Wartość rynkowa prawa odrębnej własności nieruchomości lokalowej : 52,80 m 2 x 3585,22 zł/m 2 = 189 299.62 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość : 189 300 zł Słownie:sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta złotych. 14
W tym : wartość rynkowa udziału 101/10000 działki gruntu: ANALIZA RYNKU LOKALNEGO W procesie wyceny przeanalizowano: Obszar rynku rynek wtórny miasta Skierniewice Okres badania cen od początku 2012 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane o charakterze zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowej.. Rynek w obrocie nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji mieszkaniowej w mieście Skierniewice jest dość dobrze rozwinięty. Napotkano 35 transakcji kupna sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o funkcji terenów zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowej. Po przeanalizowaniu odrzucono transakcje niewarygodne skrajnie odbiegające od ceny średniej. Wytypowano 17 transakcji do analizy rynku. Najistotniejszym atrybutem wpływającym na wartość nieruchomości jest atrakcyjność położenia, położenie blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowo-usługowych, urzędów użyteczności publicznej. Najdroższe są nieruchomości położone jak najbliżej centrum regionu urbanistycznego. Innym czynnikiem mającym duży wpływ na cenę jest sąsiedztwo i otoczenie w jakim się ona znajduje. Dla nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym najlepszym jest, gdy jest ona położona blisko centrum w pobliżu terenów zieleni, małej emisji spalin, a także stosunkowo małym hałasie. Z punktu widzenia ceny liczy się także wielkość sprzedawanej powierzchni. Nie bez znaczenia pozostaje fakt zabudowy oraz możliwości alternatywnego wykorzystania działki. Jeśli działka jest zabudowana to wiadomo, że jest ona już nieinwestycyjna lub posiada znacznie ograniczone możliwości inwestycyjne, natomiast działka niezabudowana jest inwestycyjna. Kolejnym ważnym czynnikiem wpływającym na cenę jest uzbrojenie terenu oraz jakość drogi. Ceny transakcyjne działek niezabudowanych podobnych do wycenianej po skorygowaniu kształtują się na poziomie od 62,04 zł/m2 do 171,72 zł/m2. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika od położenia, wielkości, kształtu działki i uzbrojenia. Analizując rynek zaobserwowano, iż występują niewielkie wahania cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych z tendencją spadkową. Wyliczony trend czasowy z rynku jest ujemny i wynosi -0,06806 zł/m2/dzień. Ceny transakcyjne zostały skorygowane trendem czasowym z rynku. 400,00 zł 350,00 zł 300,00 zł 250,00 zł 200,00 zł 150,00 zł 100,00 zł 50,00 zł 0,00 zł Wykres trendu czasowego z rynku 2011-12-23 2012-02-11 2012-04-01 2012-05-21 2012-07-10 2012-08-29 2012-10-18 15
W analizowanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, spośród których wybrano cztery najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. Odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym. Rodzaj i ilość zawartych w analizowanym okresie transakcji pozwalają na zastosowanie w wycenie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Nr_re k Rep Data Cena jednost zł/m2_ C.jedn skorygowa na Obręb Nr_działki Powierzc hnia (m2) Ulica 216 994/2012 2012-02-29 188,28 zł 171,20 zł 3 1143 478 Północna 212 784/2012 2012-03-06 89,99 zł 73,32 zł 6 332/10 537 Trzcińska 214 1227/2012 2012-03-12 154,82 zł 138,55 zł 9 429 872 Strzelecka 221 919/2012 2012-03-20 183,07 zł 167,35 zł 7 93/1 508 Traugutta 207 3224/2012 2012-03-27 125,00 zł 109,75 zł 12 164/5 1160 Piekarska 208 1201/2012 2012-04-18 102,77 zł 89,02 zł 6 333/16 973 Trzcińska 211 2029/2012 2012-04-30 96,99 zł 84,06 zł 2 1237/6 1031 Hibnera 209 2122/2012 2012-05-02 80,00 zł 67,20 zł 13 134/4 634 Gajowa 204 1498/2012 2012-05-22 99,23 zł 87,80 zł 6 333/15 1552 Trzcińska 200 1608/2012 2012-05-28 122,78 zł 111,75 zł 8 384/1 733 Zwierzyniecka 203 2070/2012 2012-06-21 71,43 zł 62,04 zł 14 6/7 700 Trzcińska 202 2139/2012 2012-06-26 83,71 zł 74,66 zł 3 311/4,319/4, 322/4 1314 M.Skłodowskiej 189 2205/2012 2012-07-06 104,71 zł 96,34 zł 5 35/13,35/18 958 Miła 193 3437/2012 2012-07-11 106,95 zł 98,92 zł 1 194/6 935 Waryńskiego 190 1174/2012 2012-07-12 179,68 zł 171,72 zł 9 417 935 Harcerska 194 2530/2012 2012-08-01 113,79 zł 107,19 zł 19 185/6 332/11,333/ 2153 Działkowa 217 2832/2012 2012-08-29 96,15 zł 91,45 zł 6 1 936 Trzcińska Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów o funkcji mieszkaniowej. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa 30 % - Powierzchnia działki 25 % - Kształt 10 % - Droga 10 % - Infrastruktura techniczna 25% 16
GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA 30% 32,90 zł korzystna 1,000 32,90 zł średnio korzystna umiarkowanie 0,500 16,45 zł korzystna 0,000 0 zł POWIERZCHNIA 25% 27,42 zł KSZTAŁT DZIAŁKI 10% 10,97 zł do 500 m2 1,000 27,42 zł od 501 do 1000 m2 0,667 18,29 zł od 1001 do 1500 m2 0,333 9,13 zł powyżej 1500 m2 0,000 0,00 zł kwadrat 1,000 10,97 zł prostokąt 1:2 0,667 7,32 zł prostokąt wydłużony 0,333 3,65 zł nieregularny 0,000 0,00 zł DROGA 10% 10,97 zł INFRASTRUKTURA 25% 27,42 zł 100% 109,68 zł asfalt 1,000 10,97 zł kostka, beton 0,667 7,32 zł tłuczeń, żużel 0,333 3,65 zł grunt 0,000 0,00 zł pełna (en.el.,w.,kan.,g.) 1,000 27,42 zł niepełna (en.el.w.,kan.) 0,667 18,29 zł podstawowa (en.el.,w.) 0,333 9,13 zł brak 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Zakres cen : Cmax= Cmin= Cmax-Cmin= 171,72 zł 62,04 zł 109,68 zł Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 gruntu. 17
TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3Transakcja nr 4 Rep. 1227/2012 2832/2012 919/2012 1174/2012 Data transakcji (wyceny) 2012-03-12 2012-08-29 2012-03-20 2012-07-12 Cena jedn. 154,82 zł 96,15 zł 183,07 zł 179,68 zł Trend czasowy zł/m2/dziń -0,06806-0,06806-0,06806-0,06806 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 138,55 zł 91,45 zł 167,35 zł 171,72 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul.strzelecka ul. Trzcińska ul.traugutta ul.harcerska POWIERZCHNIA m2 872 936 508 935 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt prostokąt prostokąt DROGA asfalt asfalt asfalt asfalt INFRASTRUKTURA pełna pełna pełna pełna OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA ul. Budowlana korzystna POWIERZCHNIA [m2] 6223 powyżej 1500 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI nieregularny nieregularny DROGA płyta JOMB płyta JOMB INFRASTRUKTURA en.el+woda + gaz pełna 18
TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. X 1227/2012 2832/2012 919/2012 1174/2012 Data transakcji (wyceny) 2012-12-27 2012-03-12 2012-08-29 2012-03-20 2012-07-12 Cena jedn. 154,82 zł 96,15 zł 183,07 zł 179,68 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn -0,06806-0,06806-0,06806-0,06806 skorygowana trendem X 135,08 zł 87,98 zł 163,88 zł 168,25 zł ul.budowlana ul.strzelecka ul. Trzcińska ul.traugutta ul.harcerska LOKALIZACJA korzystna korzystna średnio korzystna średnio korzystna korzystna wartość cechy 32,90 zł 32,90 zł 16,45 zł 16,45 zł 32,90 zł poprawka x 0,00 zł 16,45 zł 16,45 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA 6223 872 936 508 935 m2 od 501 do od 501 do od 501 do od 501 do powyżej 1500 m1000 m2 1000 m2 1000 m2 1000 m2 wartość cechy 0,00 zł 18,29 zł 18,29 zł 18,29 zł 18,29 zł poprawka x -18,29 zł -18,29 zł -18,29 zł -18,29 zł KSZTAŁT DZIAŁKI nieregularny prostokąt prostokąt prostokąt prostokąt wartość cechy 0,00 zł 7,32 zł 7,32 zł 7,32 zł 7,32 zł poprawka x -7,32 zł -7,32 zł -7,32 zł -7,32 zł DROGA płyty JOMB asfalt asfalt asfalt asfalt wartość cechy 7,32 zł 10,97 zł 10,97 zł 10,97 zł 10,97 zł poprawka x -3,65 zł -3,65 zł -3,65 zł -3,65 zł INFRASTRUKTURA pełna pełna pełna pełna pełna wartość cechy 27,42 zł 27,42 zł 27,42 zł 27,42 zł 27,42 zł poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka łączna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia -29,26 zł -12,81 zł -12,81 zł -29,26 zł 105,82 zł 75,17 zł 151,07 zł 138,99 zł 1 1 1 1 117,76 zł Wartość rynkowa udziału 101/10000 działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 445 o powierzchni 6223 m 2 wynosi: 6 223 x 117,76 x 101/10000 = 7 401,49 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 7 400 zł 19
8. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 189300,00 zł w tym: lokal mieszkalny grunt 181 900 zł 7 400 zł PRZYJĘTO: 189 300 słownie: sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta złotych. 9. KLAUZULE DODATKOWE Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i PKZW. Operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. Operat może być wykorzystany wyłącznie w celu określonym we wprowadzeniu. Autor wyceny nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości dokonanych podczas wizji lokalnej oraz na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę. Obliczenia w niniejszym operacie zostały wykonane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXEL, który zaokrągla w stosunku 4, 5. Wyniki mogą być obarczone minimalnymi niedokładnościami wynikającymi z zaokrągleń. Określona wartość rynkowa nieruchomości nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości (w tym podatku VAT). Operat sporządzono w 5 jednobrzmiących egzemplarzach z których : - Nr 1, 2,3,4 otrzymuje Zleceniodawca - Nr 5 zachowuje rzeczoznawca jako egzemplarz archiwalny przez okres 3 lat. 20
10. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PF SRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby skarbowo-podatkowe, zaśw. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 11. ZAŁĄCZNIKI Nr 1. Plan miasta Skierniewice Nr 2. Wypis z rejestru gruntów Nr 3. Fragment mapy ewidencyjnej Nr 4. Wypis z rejestru budynków Nr 5. Wypis z rejestru lokali Nr 6. Szkic lokalu 21