ANALIZA RYNKU DOMÓW JEDNORODZINNYCH WE WROCŁAWIU W LATACH 2004 2007

ANALIZA RYNKU DOMÓW JEDNORODZINNYCH WE WROCŁAWIU W LATACH 2004 2007 W niniejszym opracowaniu zaprezentowano analizę rynku domów jednorodzinnych na terenie miasta Wrocławia obejmującą okres 4 lat (2004-2007). Analiza została sporządzona na podstawie bazy danych o transakcjach, gromadzonych przez autora opracowania, w ramach profesjonalnie prowadzonej przez rzeczoznawców majątkowych Bazy Transakcji WALOR. Wrocław w ostatnich latach był jednym z najdynamiczniej rozwijających się miast Polski w zakresie rynku nieruchomości i dziś już należy do najdroższych miast w Polsce pod względem cen nieruchomości. Boom inwestycyjno-budowlany objął wszystkie rodzaje rynku nieruchomości we Wrocławiu, najbardziej odczuwalny był jednak na rynku nieruchomości mieszkaniowych lokale, domy, działki budowlane. W latach 2004-2005 daje się zaobserwować stabilny rozwój i tendencje wzrostowe na rynku nieruchomości mieszkaniowych we Wrocławiu. Rok 2006 był natomiast rokiem przełomowym na tym rynku zarówno w zakresie ilości transakcji, jak też wartości sprzedawanych nieruchomości. W segmencie domów jednorodzinnych w 2006 r. zaobserwowano dynamikę wzrostu ilości transakcji na poziomie ok. 80% w stosunku do lat poprzednich, wolumen obrotu był natomiast prawie 3-krotnie wyższy niż np. w 2004 r. Rok 2007 był rokiem uspokojenia i stabilizacji ilość zawieranych transakcji spadła do poziomu obserwowanego przed 2006 r., natomiast wartość zawieranych transakcji była na poziomie wyższym z uwagi na tendencje wzrostowe cen nieruchomości na tym rynku. W poniższych tabelach oraz na wykresach przedstawiono ogólną sytuację we Wrocławiu w latach 2004 2007 w zakresie obrotu domami jednorodzinnymi: Analiza dotyczy obrotu na rynku wtórnym, z pominięciem sprzedaży przez deweloperów. Ilość transakcji domami jednorodzinnymi na terenie miasta Wrocławia - domy gotowe i w budowie (szt.) Wartość transakcji domami jednorodzinnymi na terenie miasta Wrocławia - domy gotowe i w budowie (mln zł) 500 400 300 200 100 0 2004 2005 2006 2007 250 200 150 100 50 0 2004 2005 2006 2007 2

ANALIZA RYNKU DOMÓW JEDNORODZINNYCH NA TERENIE WROCŁAWIA - rynek wtórny; obrót domami gotowymi 2004 2005 2006 2007 ŁĄCZNIE ilość transakcji 200 230 381 183 994 15% 66% -52% średnia cena domu 361 000 zł 410 000 zł 538 500 zł 813 000 zł do poprz. roku do roku 2004 14% 31% 51% 14% 49% 125% wolumen obrotu 72 mln zł 94 mln zł 205 mln zł 149 mln zł 520 mln zł do poprz. roku do roku 2004 31% 118% -27% 31% 184% 106% ANALIZA RYNKU DOMÓW JEDNORODZINNYCH NA TERENIE WROCŁAWIA - rynek wtórny; obrót domami w budowie 2004 2005 2006 2007 ŁĄCZNIE ilość transakcji 80 50 76 31 237-38% 52% -59% wolumen obrotu 17 mln zł 14 mln zł 26 mln zł 15 mln zł 72 mln zł do poprz. roku do roku 2004-19% 88% -44% -19% 52% -15% Na poniższych mapach zaprezentowano na terenie miasta Wrocławia rozkład średnich cen domów jednorodzinnych oraz ilości transakcji domami w poszczególnych latach w podziale na obręby Wrocławia. Na mapach rozkładu średnich cen domów kolorem czerwonym wpisano rozstęp cenowy w danym obrębie (cena min cena max). Na mapie rozkładu ilości transakcji domami jednorodzinnymi w 2007 r. czerwoną czcionką oceniono aktywność budowlaną w danym obrębie ilość inwestycji w budowę domów jednorodzinnych zarówno na rynku indywidualnym jak i deweloperskim. 3

Rozkład poziomu średnich cen domów jednorodzinnych na terenie miasta Wrocławia w poszczególnych latach: 4

5

Rozkład poziomu średnich cen domów jednorodzinnych na terenie miasta Wrocławia w poszczególnych latach: 6

7

Wnioski: *) W segmencie rynku domów jednorodzinnych najdroższą lokalizacją na terenie Wrocławia jest tzw. Wielka Wyspa obręby: Zalesie, Zacisze, Biskupin, Dąbie, Bartoszowice i Sępolno. Wynika to ze specyfiki tego obszaru: centrum miasta, reprezentacyjna willowa zabudowa przedwojenna. Liczba transakcji jest natomiast bardzo ograniczona z uwagi na małą podaż na tym terenie. Aktywność budowlana znikoma z uwagi na brak wolnych niezabudowanych gruntów. *) Najatrakcyjniejszym rejonem mieszkaniowym we Wrocławiu od wielu lat pozostają południowe obręby miasta Ołtaszyn, Wojszyce, Partynice, Oporów, Krzyki, Klecina. Bardzo wysokie ceny transakcyjne dotyczą zarówno domów jednorodzinnych, jak też gruntów. Atrakcyjność tej lokalizacji potwierdza również duża aktywność budowlana, zarówno w zakresie inwestycji indywidualnych, jak też deweloperskich na obszarze tym występują jeszcze niezabudowane grunty, a sukcesywnie uchwalane plany miejscowe umożliwiają rozwój inwestycji mieszkaniowych. *) Najbardziej rozwojowymi obszarami Wrocławia są dzielnice Fabryczna i Psie Pole. W dzielnicy Fabryczna dotyczy to w szczególności takich obrębów jak Stabłowice, Marszowice, Leśnica, Mokra, Ratyń, Żar, Jerzmanowo. Są to zachodnie osiedla Wrocławia, do niedawna niezauważane i nie brane pod uwagę przy wyborze lokalizacji pod inwestycje mieszkaniowe, z uwagi na słabo rozwiniętą infrastrukturę (uzbrojenie, sieć dróg, komunikacja miejska, itp.) oraz dużą odległość od centrum. W poprzednich latach zarejestrowano znikomą ilość transakcji domami jednorodzinnymi na tym obszarze, natomiast już w roku 2007 w każdym z tych obrębów zanotowano po kilka transakcji sprzedaży. Aktywność budowlana mała lub średnia, głównie z uwagi na brak aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego. Podobną sytuację zaobserwowano w dzielnicy Psie Pole obręby na obrzeżach miasta stają się coraz bardziej atrakcyjne. Dotyczy to m.in. Zakrzowa, Pawłowic, Świniar, Widawy, Swojczyc, Zgorzeliska. Liczba transakcji w tych rejonach nieduża, z uwagi na małą podaż (zwłaszcza nowych domów), jednak daje się zaobserwować wzrastającą aktywność budowlaną, na razie realizowaną głównie przez indywidualnych inwestorów na własne potrzeby mieszkaniowe. Wzrastającą atrakcyjność tej lokalizacji potwierdzają również wzrastające ceny transakcyjne. W ciągu ostatnich 2-3 lat średnie ceny domów jednorodzinnych na tym terenie wzrosły ponad dwukrotnie więcej niż np. na południu miasta, co świadczyć może o rosnącej atrakcyjności. *) Wrocław staje się coraz droższym miastem. W latach 2004-2005 średnia cena domu jednorodzinnego kształtowała się na poziomie ok. 350-400 tys. zł. Obecnie jest ona dwukrotnie wyższa. Nie jest przesadą stwierdzenie, że nowego domu na terenie miasta nie kupi się obecnie poniżej 1 mln. zł, podczas gdy w latach 2004-2005 najwyższe ceny nie przekraczały w zasadzie poziomu 800-900 tys.zł. Sytuacja taka jest spowodowana wzrostem cen gruntów, cen materiałów i robót budowlanych oraz niższą podażą przy skokowym wzroście popytu. W roku 2007 sytuacja ustabilizowała się, co widać po zmniejszonej liczbie transakcji praktycznie na terenie całego miasta, ceny jednak utrzymują się nadal na wysokim poziomie. 8

Rozkład procentowy liczby transakcji domami jednorodzinnymi w poszczególnych przedziałach cenowych - rok 2007 1-1,5 mln zł 11,5% 1,5-2 mln zł 3,8% ponad 2 mln zł 4,4% do 500 tys. zł 19,7% 500 tys. - 1 mln zł 60,7% *) Przeciętnie jednostkowe ceny domów jednorodzinnych kształtują się obecnie w przedziale 4000-8000 zł/m2. Niższe ceny dotyczą domów przedwojennych w bardzo złym stanie technicznym oraz nieremontowanych domów z lat 70-tych (tzw. klocki-kostki). Najwyższe ceny osiągają nowe domy lub przedwojenne rezydencje w dobrym stanie technicznym, po remontach. Na terenach bardzo atrakcyjnych (np. opisywana wcześniej Wielka Wyspa, Oporów, Borek, Grabiszyn, Karłowice) ceny dochodzą nawet do poziomu kilkunastu tysięcy zł/m2. Rynek pierwotny stan aktualny Obecnie na wrocławskim rynku pierwotnym realizowanych jest ok. 10 inwestycji deweloperskich, w ramach których oferowanych jest ok. 370 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Prawie 70% wszystkich domów realizowanych jest w ramach bardzo dużego osiedla jednorodzinnego na Marszowicach - Osiedle Malownicze (zachód Wrocławia dzielnica Fabryczna). Drugą dużą inwestycję (ok. 15% domów) stanowi Osiedle Zaciszne realizowane na terenie Wojnowa (wschód Wrocławia dzielnica Psie Pole). Pozostałe realizacje dotyczą inwestycji od kilku do kilkunastu obiektów. Zdecydowana większość inwestycji zaprojektowana jest jako domy w zabudowie szeregowej. Wynika to z optymalizacji wskaźnika zabudowy gruntu, zwykle stanowiącego znaczny procent kosztu budowy obiektu. Wszystkie budynki oddawane są do indywidualnego wykończenia, najczęściej w stanie deweloperskim, ale też surowym zamkniętym z elewacją. Ceny jednostkowe ofert deweloperskich kształtują się w przedziale 4500 6500 zł/m 2 powierzchni domu. Cena ta zależy przede wszystkim od stanu wykończenia budynku, wielkości działki, ale też od lokalizacji i zagospodarowania posesji i osiedla (np. czy jest to zamknięte ogrodzone i monitorowane 9

osiedle z zorganizowanym placem zabaw, czy domy w indywidualnej zabudowie). Ceny całkowite domów w większości mieszczą się w przedziale 700-950 tys. zł za stan do większego lub mniejszego wykończenia. Przy zakupie domu na rynku pierwotnym na terenie Wrocławia oraz jego wykończeniu należy się liczyć z wydatkiem przekraczającym 1 mln. zł. Analiza SWOT rynku domów jednorodzinnych na terenie Wrocławia Mocne strony (Strengths) rynek domów w stosunku do alternatywnego rynku mieszkań na terenie miasta charakteryzuje się takimi atrybutami jak własny ogródek (własna posesja), własny garaż cena jednostkowa (za 1m 2 ) domów na terenie miasta w porównaniu z cenami mieszkań w analogicznych lokalizacjach kształtuje się na zbliżonym (lub nawet trochę niższym) poziomie dom jest alternatywą dla mieszkań o dużych metrażach. Słabe strony (Weaknesses) brak aktualnych planów zagospodarowania na wielu obszarach Wrocławia, niewielka i stosunkowo mało zróżnicowana oferta rynku deweloperskiego w tym segmencie rynku, brak ofert domów większych o rezydencjalnym charakterze. Szanse (Opportunities) niewielka podaż deweloperska domów jednorodzinnych (zaledwie kilkanaście inwestycji, w tym większość o niewielkiej skali), sukcesywnie uchwalane przez gminę plany miejscowe umożliwiające rozwój inwestycji mieszkaniowych wzrost atrakcyjności nowych obszarów (głównie na obrzeżach miasta), do tej pory nie branych pod uwagę, z uwagi na słabo rozwiniętą infrastrukturę (uzbrojenie, sieć dróg, komunikacja miejska, itp.) oraz dużą odległość od centrum dynamiczny rozwój zarówno indywidualnego, jak i deweloperskiego budownictwa jednorodzinnego na tych terenach rozwój infrastruktury miejskiej (dróg, sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, energetycznej), zarówno na terenach już zainwestowanych, jak i rozwijających się. Zagrożenia (Threats) wzrost cen gruntów na terenie miasta, a tym samym wysokie ceny domów jednorodzinnych (przeniesienie popytu mieszkaniowego na segment lokali mieszkalnych) zwiększająca się podaż mieszkań na rynku pierwotnym, dynamiczny rozwój budownictwa wielorodzinnego wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów robocizny (wyhamowanie nowych inwestycji na tym rynku) tendencja przenoszenia miejsca zamieszkania poza obszar miejski brak wolnych gruntów pod zabudowę jednorodzinną oraz presja na zabudowę wolnych terenów w granicach miasta budynkami wielorodzinnymi drożejące kredyty mieszkaniowe i bardziej rygorystyczne warunki ich udzielania. 10

Podsumowanie Obecnie mamy już za sobą okres wielkiego boomu na rynku nieruchomości mieszkaniowych i wzrostu cen nawet kilkusetprocentowego w skali roku. Rok 2007 był rokiem uspokojenia i stabilizacji, który to stan przeciągnął się na rok 2008. W przypadku rynku domów jednorodzinnych (w przeciwieństwie do rynku mieszkań) nie zaobserwowano spadku cen transakcyjnych, a jedynie wyhamowanie trendu wzrostowego. Sytuacja tych obu segmentów rynku unormowała się, wzajemne relacje cenowe powróciły do normalności tzn. nie ma już w tej chwili sytuacji, w której dom jednorodzinny na terenie miasta byłby tańszy od średniej wielkości mieszkania. Przewidywania co do dalszego rozwoju rynku domów jednorodzinnych we Wrocławiu są dość pozytywne. Ceny co prawda już nie galopują w górę, ale przewiduje się ich powolny wzrost w tempie kilku procent rocznie (na terenach rozwijających się może kilkunastu procent). Wydaje się, że popyt na domy na terenie miasta jest wciąż niezaspokojony, co prawda wielu nabywców preferuje osiedlanie się poza miastem, w większej odległości od centrum (głównie z uwagi na ceny nieruchomości), jednak dla wielu osób ważniejsza jest lokalizacja w mieście z pełnym dostępem do infrastruktury miejskiej, usług, szkół, placówek zdrowia oraz z dostępem do komunikacji miejskiej tramwajowej i autobusowej. Patrząc na ten segment rynku z punktu widzenia nabywcy daje się zauważyć małe zróżnicowanie oferty deweloperskiej. Podczas gdy oferta mieszkań jest bardzo szeroka (kilkadziesiąt inwestycji rozsianych po całym mieście, zróżnicowane osiedla, budynki, lokale, a tym samym ceny każdy znajdzie coś dla siebie) oferta domów jednorodzinnych obejmuje głównie tzw. szeregówki, co wynika z czynników ekonomicznych (optymalizacja wskaźnika zabudowy gruntu, zwykle stanowiącego znaczny procent kosztu budowy obiektu). Małe zróżnicowanie występuje również pod kątem lokalizacji na terenie miasta zaledwie kilka inwestycji, w tym większość na południu, dwie w części zachodniej miasta. Brak ofert deweloperskich domów o charakterze rezydencji, posadowionych na większych działkach wiąże się to ze zdecydowanie większymi kosztami nabycia gruntu i budowy budynku, jednak popyt na takie obiekty istnieje, co widać chociażby na rynku wtórnym, na którym notuje się transakcje rezydencjami za ceny po kilka milionów złotych. Może to jest właśnie ta atrakcyjna nisza rynku do zainwestowania? Katarzyna Puterko Rzeczoznawca majątkowy, analityk rynku nieruchomości, magister ekonomii. Od 2004 roku, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, świadczy usługi w zakresie wycen nieruchomości, analiz i szeroko rozumianego doradztwa na rynku nieruchomości. Autorka kilkuset wycen i analiz dotyczących nieruchomości o charakterze mieszkalnym, komercyjnym i inwestycyjnym. PROBITAS. Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego. ul. Krupnicza 13, 50-075 Wrocław tel. (0-71) 79 70 308 kom. 0-501- 351 271 fax (0-71) 75 03 129 11