Małe miasta, wielkie zakupy? Parki handlowe w miastach 30 000-100 000 mieszkańców

Małe miasta, wielkie zakupy? Parki handlowe w miastach 30 000-100 000 mieszkańców

Wstęp Park handlowy to wciąż stosunkowo mało popularny format w Polsce. Składa się na to wiele przyczyn warunki klimatyczne, stan infrastruktury drogowo-transportowej, aspekty planistyczne czy dostępność i ceny nieruchomości. Mimo to w ciągu ostatnich 25-ciu lat w Polsce zbudowano blisko 90 parków handlowych o łącznej powierzchni ponad 1 mln m² GLA. Na etapie budowy i zaawansowanego planowania znajduje się dalsze 200 000 m². Pionierem na tym rynku była firma IKEA, która jest właścicielem największych parków handlowych istniejących w Polsce, w tym PH Targówek i PH Janki w aglomeracji warszawskiej, PH Matarnia w Trójmieście i Alei Bielany w aglomeracji wrocławskiej. Parki handlowe w Polsce zlokalizowane są głównie w największych aglomeracjach (blisko 65% zasobów powierzchni), choć w ostatnich latach powstało wiele obiektów znajdujących się w miastach małych, poniżej 100 000 mieszkańców (blisko 25%). Rynek dużych parków handlowych jest dość dobrze sklasyfikowany i opisany, a największe obiekty znalazły już swoje miejsce i cieszą się zainteresowaniem zarówno klientów jak i najemców. W niniejszym raporcie postanowiliśmy skoncentrować się na mniej znanym segmencie tego rynku, jakim są małe i średniej wielkości parki handlowe w miastach poniżej 100 000 mieszkańców. Obiekty te są często jedyną alternatywą dla konsumentów poszukujących możliwości dokonywania zakupów codziennych w nowoczesnym obiekcie handlowym, blisko miejsca zamieszkania. Zapraszamy do zapoznania się z raportem. Stosunkowo najmniej parków handlowych znajdziemy w miastach o liczbie mieszkańców w przedziale 100 000-200 000 (niewiele ponad 10% zasobów). Największym parkiem handlowym, zlokalizowanym w mieście średniej wielkości jest Karolinka w Opolu o powierzchni ponad 32 000 m² GLA. KONTAKT: Przemysław Dwojak Director Customer Analytics and Sales Strategies przemyslaw.dwojak@gfk.com +48 502 196 091 Piotr Pieńkos Researcher Customer Analytics and Sales Strategies piotr.pienkos@gfk.com +48 22 434 16 16 KONTAKT: Dominika Jędrak Director Research and Consultancy Services dominika.jedrak@colliers.com +48 666 819 242 Katarzyna Michnikowska Senior Analyst Research and Consultancy Services katarzyna.michnikowska@colliers.com +48 607 559 587 2

Gdzie robią zakupy mieszkańcy małych miast? Na potrzeby niniejszego raportu przeprowadziliśmy badanie konsumenckie w mieście liczącym poniżej 50 000 mieszkańców, oddalonym od dużych miast, tak by móc o nim powiedzieć odrębny i niezależny ośrodek miejski. Zlokalizowany w nim park handlowy o powierzchni 5 500 m 2 GLA jest jedynym tego typu obiektem w mieście. Wybraliśmy miasto dojrzałe handlowo o standardowej saturacji rynku i nieco ponadprzeciętnym poziomie zamożności mieszkańców (siła nabywcza o 5,4% większa od średniej ogólnopolskiej). Taki ekspercki wybór pozwala nam na rysowanie obrazu handlowego przykładowego miasta z grupy miejscowości liczących do 50 000 mieszkańców, o potencjale nabywczym wystarczającym do zachęcenia inwestorów budujących małe parki handlowe, a jednocześnie na tyle małych, że potencjał ten najczęściej nie jest wykorzystany przez inne działające już w mieście obiekty handlowe. W małym mieście park handlowy nie jest jedynym miejscem robienia zakupów. 20% przebadanych konsumentów deklaruje, że w ogóle go nie odwiedza i jednocześnie ponad połowa mieszkańców odwiedza obiekt co najmniej raz w miesiącu. CZĘSTOTLIWOŚĆ ODWIEDZIN PARKU HANDLOWEGO 23% 20% 18% 22% 17% Raz w tygodniu lub częściej Raz na dwa tygodnie Raz w miesiącu Raz na dwa-trzy miesiące i rzadziej Nigdy Zaskakujące, że operator spożywczy nie jest sam w sobie celem wizyt. Tylko ułamek konsumentów odwiedza obiekt wyłącznie ze względu na ofertę supermarketu, a kolejne 22% - głównie dla niego. Podstawowym celem odwiedzania parku handlowego w badanym mieście jest jego oferta sklepów odzieżowych, obuwniczych i innych, co odbiega od oczekiwanego wyniku dowodzącego dużego znaczenia operatora FMCG. JAKIE SKLEPY W BADANYM PARKU HANDLOWYM ODWIEDZAJĄ KONSUMENCI? Pozycja parku handlowego na mapie handlowej miasta jest zróżnicowana, gdy spojrzymy na nią z perspektywy oferty FMCG i innych kategorii produktów. Supermarket zlokalizowany w obiekcie przegrywa w rankingach popularności (deklaracje korzystania) z innymi supermarketami i sklepami dyskontowymi. GDZIE KONSUMENCI Z MAŁEGO MIASTA KUPUJĄ ŻYWNOŚĆ? 80 60 40 20 0 supermarket dyskont supermarket w parku handlowym niesieciowy sklep przy ulicy bazar/ targowisko/ giełda poza miastem Park posiada natomiast mocną pozycję jeśli chodzi o zakupy odzieży i obuwia. Choć jest liderem pod względem popularności dla zakupów tej kategorii, nie musi konkurować z obiektami podobnego typu (takich brak w analizowanym mieście), ale z handlem tradycyjnym oraz ofertą zlokalizowaną w dużych miastach. GDZIE KONSUMENCI Z MAŁEGO MIASTA KUPUJĄ ODZIEŻ I OBUWIE? 40 30 20 10 0 54% 1% 22% 23% Tylko operator FMCG Głównie operator FMCG oraz czasem pozostałe sklepy Tylko sklepy inne niż operator FMCG Głównie pozostałe sklepy oraz czasem operator FMCG 3

W odległości kilkudziesięciu kilometrów od badanego miasta znajduje się kilka znaczących ośrodków miejskich, gdzie dostępna jest bogata oferta handlowa, dlatego znaczna część jego mieszkańców robi zakupy właśnie tam. Dotyczy to ponad połowy mieszkańców zdecydowana większość z nich robi zakupy w większym mieście co najmniej raz w miesiącu. JAK MIESZKAŃCY NAZYWAJĄ PARK HANDLOWY? Park handlowy 27% 21% Centrum handlowe Supermarket DLACZEGO MIESZKAŃCY MAŁEGO MIASTA ROBIĄ ZAKUPY W WIĘKSZYM MIEŚCIE? Większy wybór sklepów odzieżowych i obuwniczych/ szerszy asortyment produktów odzieżowych i obuwniczych Możliwość skorzystania podczas zakupów z dodatkowej oferty (gastronomicznej, rozrywkowej) 2% 2% 4% 44% Dyskont Inny format Nie wiem/ trudno powiedzieć Możliwość zrobienia zakupów w dużych centrach handlowych Pracuję tam/jest po drodze/przy okazji Sposób na spędzanie wolnego czasu Większy wybór sklepów innych niż odzieżowe i obuwnicze/ asortyment produktów innych niż odzież i obuwie Korzystniejsze ceny Możliwość sprawdzenia trendów w modzie Większy wybór produktów spożywczych Główne powody robienia zakupów w większych miastach są zgodne z intuicją - to po prostu większy wybór. Powodem zachęcającym do dłuższej podróży jest też możliwość odwiedzenia dużych centrów handlowych czy spędzenia wolnego czasu. Nie brakuje także osób, które zakupy w dużym mieście realizują przy okazji ze względu na miejsce pracy, czy podczas załatwiania innych spraw. Oferta dużego miasta to prawdziwe zagrożenie dla małego parku handlowego. Doświadczenie pokazuje, że jego oferta musi być planowana z uwzględnieniem siły przyciągania dużych centrów handlowych, mimo że są one zlokalizowane w znacznej odległości od parku. Badanie potwierdziło naszą hipotezę, że poziom rozpoznawalności formatów handlowych wśród mieszkańców małych miast (i ich okolic) jest niewysoki: istniejący w mieście park handlowy dla prawie połowy mieszkańców jest po prostu centrum handlowym, jednocześnie około połowa konsumentów określa sklepy dyskontowe Lidl, Netto czy Biedronka mianem supermarketu. Paleta ważnych aspektów funkcjonowania obiektu handlowego, na które uwagę zwracają konsumenci, jest szeroka i obejmuje parametry ściśle związane z jego formatem (np. szerokość oferty, przystępne ceny), jak i widocznymi efektami sposobu zarządzania (kompetentna obsługa, czystość). Prezentowana lista, mimo że odnoszona do konkretnego obiektu zwraca uwagę na aspekty, które są ważne dla klientów małego parku handlowego. WAŻNOŚĆ ASPEKTÓW BRANYCH POD UWAGĘ PODCZAS WYBORU MIEJSCA ZAPLANOWANYCH ZAKUPÓW Wygoda i czystość Miła i kompetentna obsługa w sklepach Dogodny dojazd samochodem Przystępne ceny Możliwość zrobienia wszystkich potrzebnych zakupów w jednym miejscu Łatwość znalezienia miejsca parkingowego Dogodne godziny otwarcia Możliwość zrobienia szybkich zakupów Obecność dobrego sklepu spożywczego / duży wybór produktów spożywczych Możliwość schronienia się przed warunkami atmosferycznymi (zimno, słońce, deszcz) Duży wybór sklepów odzieżowych i obuwniczych Duży wybór sklepów innych niż odzieżowe i obuwnicze Dobra opinia wśród rodziny, znajomych Dogodne dojście piesze4 / blisko domu Popularność danego miejsca Duża oferta usług (fryzjer, pralnia, bank, poczta, biuro podróży, itp.) Dogodny dojazd transportem publicznym (autobus, pociąg, tramwaj, itp.) Dostępność oferty rozrywkowej (kino, kręgle, klub fitness, itp.) 4

Parki handlowe w małych miastach Zasoby i podaż w latach 2010-2016 Zasoby powierzchni parków handlowych w miastach poniżej 100 000 mieszkańców wynoszą łącznie ok. 250 000 m² GLA tj. 13% całej nowoczesnej powierzchni handlowej w tych lokalizacjach. Większość powierzchni parków ulokowana jest w małych obiektach, a 1/5 to parki handlowe o wielkości 2 000 5 000 m². Praktyka rynkowa pokazuje, że w małych miastach najczęściej powstają parki handlowe o wielkości 5 000-10 000 m² GLA. PARKI HANDLOWE W MIASTACH PONIŻEJ 100 000 MIESZKAŃCÓW WG. WIELKOŚCI 21% 44% 9% 26% duże (20 000-50 000 m² GLA) średnie (10 000-19 999 m² GLA) małe (5 000-9 999 m² GLA) bardzo małe (poniżej 5 000 m² GLA) Na niski poziom konkurencji w tym segmencie rynku wskazują dane dot. średniego nasycenia jedynie 61 m² powierzchni w parku handlowym przypada na 1 000 mieszkańców w porównaniu z 409 m² w tradycyjnym centrum handlowym. Deweloperzy dostrzegli potencjał inwestycji w parki handlowe, w miastach poniżej 100 000 mieszkańców około 2010 roku. Związane to było z koniecznością dywersyfikacji działalności na silnie konkurencyjnym rynku, który wciąż odczuwał skutki globalnego kryzysu finansowego z 2008 roku. Największa ilość tego typu powierzchni dostarczona została na rynek w roku 2014. PODAŻ NOWOCZESNEJ POWIERZCHNI HANDLOWEJ W LATACH 2010-2016 W MIASTACH PONIŻEJ 100 000 MIESZKAŃCÓW (M²) 1 500 000 1 250 000 1 000 000 750 000 500 000 Wśród inwestycji w małych miastach wciąż dominują tradycyjne centra handlowe, jednak z roku na rok w tych lokalizacjach pojawia się coraz więcej parków handlowych, które dopełniają ofertę. Bardzo dobrze zapowiada się rok 2016, w którym spodziewamy się ponad 60 000 m² powierzchni parków handlowych, w miastach poniżej 100 000 mieszkańców. Przewidujemy, że trend budowy parków handlowych w małych miastach będzie stały w perspektywie średnioterminowej nowe inwestycje będą lokowane zarówno na nie zagospodarowanych jeszcze rynkach jak i jako kolejne fazy istniejących już obiektów. Deweloperzy aktywni w sektorze W segmencie parków handlowych w miastach poniżej 100 000 mieszkańców działa aktywnie kilkanaście firm deweloperskich. Parki handlowe budują między innymi: Dekada Realty (Dekada), Eyemaxx Development (My Box), Immofinanz (Stop.Shop), Katharsis Development (HopStop), PA Nova, Rank Progress, Retail Concept (Karuzela), Saller, Trei RE (Vendo Park). Konkurencja w sektorze rośnie inwestycje w parki handlowe podejmują coraz częściej również indywidualni przedsiębiorcy lokalni. Rezerwy gruntu pod tego typu inwestycje uruchamiają także sieci spożywcze dysponujące nadwyżkami ziemi w bezpośrednim sąsiedztwie swoich sklepów. STRUKTURA WŁASNOŚCI PARKÓW HANDLOWYCH W MIASTACH 30 000-100 000 MIESZKAŃCÓW (WG. POWIERZCHNI) 44% 8% 4% 4% 4% 4% 8% 8% 8% 8% Retail Concept Dekada Realty Saller Group Immofinanz Trei RE Rank Progress PA NOVA EYEMAXX RE Carrefour Inni 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 250 000 0 tradycyjne centra handlowe parki handlowe całkowite *prognoza zasoby *prognoza 5

Główne lokalizacje W Polsce jest ok. 115 miast o populacji 30 000 100 000 mieszkańców. W wielu z nich istnieją już nowoczesne obiekty handlowe, w tym niewielkie parki handlowe o profilu zakupów codziennych. Największe nasycenie tego typu obiektami występuje w województwach: śląskim, mazowieckim, lubuskim i kujawsko - pomorskim. Województwo mazowieckie jest również liderem w zakresie obecnie realizowanych i planowanych projektów parków handlowych. Przykładem miasta, którego nowoczesna oferta handlowa dostępna jest głównie w parkach handlowych jest Sochaczew, gdzie funkcjonują Sonata Park i Multishop. Parki handlowe w małych miastach budowane są zarówno w ich centrach, jak i na dużych osiedlach mieszkaniowych oraz przy głównych drogach wylotowych. Często stanowią części większych kompleksów centrów handlowych jak np. Sonata w Sochaczewie czy Marcredo w Kutnie. Niektóre z parków lokowane są w sąsiedztwie istniejących obiektów handlowych o ustabilizowanej pozycji jak np. Pasaż Wiślany w sąsiedztwie Galerii Grudziądzkiej. Inne towarzyszą wolnostojącym marketom niespożywczym np. Blue Park Przemyśl obok sklepu Castorama. Coraz większą popularnością cieszą się niewielkie parki handlowe ulokowane w sąsiedztwie wolnostojących supermarketów lub dyskontów spożywczych (np. Vendo Park Chełm obok sklepu Kaufland). Atrakcyjne sąsiedztwo dla parków handlowych mogą również stanowić wolnostojące restauracje typu fast food jak ma miejsce w przypadku parku handlowego Karuzela Lubliniec obok McDonald s. NASYCENIE PARKAMI HANDLOWYMI W MIASTACH O POPULACJI 30 000 100 000 MIESZKAŃCÓW duże średnie małe b. małe 2 5 11 11 11 6 ilość miast 30 000-100 000 mieszkańców 3 3 20 11 8 5 16 3 9 3 7 Najemcy Grupa najemców zainteresowana wynajmem powierzchni w parkach handlowych w miastach poniżej 100 000 mieszkańców jest dość ograniczona i rośnie bardzo powoli. Wynika to z jednej strony z faktu, że wiele sieci handlowych, aktywnych na polskim rynku, nie opracowało jeszcze odpowiedniego konceptu dla prowadzenia sklepu w parku handlowym, z drugiej zaś nie wszystkie wybrane przez deweloperów lokalizacje parków są w stanie zapewnić wystarczający poziom odwiedzalności i potencjał generowania obrotów. Nie bez znaczenia jest także fakt, że duża dostępność powierzchni w tradycyjnych centrach handlowych, skłania często wchodzących na polski rynek najemców (będących na świecie tradycyjnie najemcami parków), do lokowania swoich sklepów w innym formacie obiektu handlowego. W warunkach polskich parki handlowe pełnią często rolę centrów zakupów codziennych z podstawową ofertą handlową, przy ograniczonej obecności sektora mody i gastronomii. Najczęściej spotykanymi najemcami w parkach handlowych w małych miastach są: Biedronka, Media Expert, Jysk, Pepco, Martes Sport, EMPIK, Rossmann, KIK, Takko, Deichmann i CCC. Tradycyjny zestaw najemców parku handlowego w małym mieście to sklep spożywczy, sklep RTV AGD, z wyposażeniem wnętrz, sportowy, multimedia, drogeria oraz moda i obuwie o profilu dyskontowym. Przykładem parku handlowego, gdzie w odróżnieniu od większości tego typu obiektów rozbudowana jest oferta modowa jest Vendo Park Nysa gdzie swoje sklepy otworzyli H&M i Grupa LPP. Na rynku istnieją również próby włączania funkcji rozrywkowo-rekreacyjnych w ofertę parków handlowych w HopStop Zamość funkcjonuje kręgielnia Balaboom a w Twierdzy Kłodzko kino Cinema 3D i Jupi Park. Jednymi z nielicznych przykładów obecności gastronomii w parkach handlowych w małych miastach są Green Lemon Bar w parku Dekada w Nowym Targu czy United Chicken w Tu i Teraz w Ełku. Sporadycznie w parkach handlowych lokują się także apteki, sklepy z art. dla dzieci, sklepy z art. zoologicznymi, banki, punkty GSM i usługi. 6

Poziom czynszów Ze względu na swoją specyfikę parki handlowe oferują znacznie niższy poziom czynszów i innych kosztów najmu niż tradycyjne centra handlowe. Stawki, przy umowach zawieranych na okres 5-7 lat, różnią się nieznacznie w zależności od branży, główna różnica wynika z wielkości lokalu. Poziom kosztów eksploatacyjnych w parkach handlowych jest również niższy niż w tradycyjnych centrach handlowych, stawki zaliczek mieszczą się w granicach 1-2,5 EUR/m²/miesiąc, a niektórzy najemcy są w stanie wynegocjować upusty lub zamrożenie miesięcznych kosztów na uzgodnionym poziomie. POZIOM STAWEK CZYNSZOWYCH W PARKACH HANDLOWYCH W MIASTACH PONIŻEJ 100 000 MIESZKAŃCÓW (EUR/M 2 /MIESIĄC) Sklep spożywczy (800-1 000 m²) RTV AGD (500-800 m²) Wszystko dla domu (800-1 000 m²) 5-6 7-10 7-9 Koszty marketingowe często zawierają się już w czynszu, a najemcy zobowiązani są jedynie do jednorazowej opłaty (w wysokości dodatkowego miesięcznego czynszu) na poczet wydarzeń związanych z otwarciem obiektu. Wielu najemców jest także w stanie uzyskać od dewelopera kontrybucję finansową na aranżację lokalu w wysokości 250-500 EUR/m². Moda (powyżej 1 000 m²)* Moda dyskontowa (400-600 m²) 7-9 7.5-9.5 Top 5 - cechy atrakcyjności parku handlowego dla najemców 1. Lokalizacja w sąsiedztwie intensywnego ruchu ulicznego z dobrą dostępnością i widocznością 2. Silny operator spożywczy w parku lub bezpośrednim sąsiedztwie 3. Mocny skład najemców 4. Całkowite koszty najmu niższe niż w tradycyjnym centrum handlowym 5. Doświadczony deweloper (portfolio parków) Obuwie dyskontowe (300-500 m²) Zdrowie i uroda (300-400 m²) Sport (300-400 m²) Multimedia (150-350 m²) Inne (300-800 m²) 6-10 9-11 9-10 11-12 *czynsze najczęściej oparte na 6-11% stawce od obrotu 13-15 7

Okiem najemcy * Tradycyjny zestaw najemców parku handlowego w małym mieście to sklep spożywczy, sklep RTV AGD, z wyposażeniem wnętrz, sportowy, multimedia, drogeria oraz moda i obuwie o profilu dyskontowym. RTV AGD MULTIMEDIA MODA DYSKONTOWA OBUWIE DYSKONTOWE WSZYSTKO DLA DOMU SPORT ZDROWIE I URODA INNE Preferowany format obiektu handlowego w małym mieście dobry park handlowy, dominujący na rynku, z uwagi na niższe koszty najmu liczy się możliwość wygenerowania większego EBITDA a nie format obiektu jednakowo parki i tradycyjne centra handlowe parki handlowe z uwagi na lepszą ekspozycję sklepu decyduje rentowność, w małych miastach wybór obiektów jest ograniczony wyłącznie najlepsze obiekty, bez znaczenia czy centrum czy park handlowy centra handlowe ale zdarzają się wyjątki liczy się potencjał lokalizacji i rentowność a nie format obiektu Najważniejsze cechy atrakcyjności parku z punktu widzenia najemcy dobra komunikacja, wygodny parking, sąsiedztwo operatora spożywczego, możliwość wyeksponowania logo i towaru na zewnątrz intensywny ruch uliczny, dobry dojazd i dostępność dla pieszych, bliskość osiedli i węzłów komunikacyjnych, widoczność mocny operator spożywczy, mocny skład najemców, doświadczenie dewelopera (portfolio obiektów), możliwość ekspozycji towarów, koszty niższe niż w tradycyjnym centrum handlowym dobra lokalizacja i widoczność, łatwy dojazd i duży parking, mocny skład najemców, niższe koszty niż w tradycyjnym centrum handlowym, minusem jest dyskomfort zakupów i mniejsze obroty zimą dobra lokalizacja, duże natężenie ruchu, dobra komunikacja i dostępność dla mieszkańców miasta i okolic, skład najemców (sklep spożywczy, art. dla dzieci, elektornika, obuwie, drogeria) naturalny ruch uliczny, dostepność dla klientów pieszych i zmotoryzowanych, duży parking, atrakcyjny operator spożywczy główny projekt w mieście, położony w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych lub dobrze skomunikowany, mocny skład najemców, wielkość projektu, min.100 miejsc parkingowych, doświadczony deweloper dobry dostęp, komunikacja, parkingi, niższe koszty utrzymania, duże witryny, dobry projekt architektoniczny, prosty regulamin Czy obecność operatora spożywczego w parku jest niezbędna? tak, z uwagi na generowany ruch tak, chyba że w sąsiedztwie jest już duży sklep spożywczy tak, w parku lub w promieniu do 150 m od obiektu tak, w parku lub w jego bezpośrednim sąsiedztwie tak w lokalizacjach z naturalnym ruchem ulicznym nie jest to niezbędne, ale w innych przypadkach tak absolutnie tak tak koniecznie, w parku albo jego bezpośrednim sąsiedztwie Czy obecność operatora gastronomicznego w parku jest niezbędna? nie nie, chyba, że park jest położony w dużym osiedlu mieszkaniowym nie ma znaczenia nie, ale pożądana nie nie, ale w mniejszych miastach pożądana nie jest wymagana, zależy od wielkości obiektu niekoniecznie Czy sąsiedztwo innego formatu handlowego (np. centrum wyprzedażowego) jest korzystne? nie, centrum wyprzedażowe wprowadza chaos cenowy raczej nie, gdyż wprowadza zamęt w aspekcie cen, szczególnie w przypadku centrum wyprzedażowego tak, o ile nie koliduje z działalnością sklepów w parku, może być wartością dodaną raczej nie, gdyż taki obiekt mający większą siłę przyciągania (np. centrum wyprzedażowe) zdominuje park tak, jeśli sąsiad generuje dodatkowy ruch sąsiedztwo jest wykluczone z uwagi na polityke cenową centrum wyprzedażowego tak, z uwagi na dużą odwiedzalność tak, o ile jest to obiekt komplementarny i generuje dodatkowy ruch Współczynnik czynszu do obrotów w parkach handlowych wynosi średnio 5-10%. Koszty aranżacji lokalu w parku handlowym są średnio o 30-40% niższe niż w tradycyjnym centrum handlowym. Opłaty dodatkowe w parku handlowym są średnio o 50% niższe niż w tradycyjnym centrum handlowym. *na podstawie wywiadów przeprowadzonych z przedstawicielami wybranych sieci handlowych - najemcami w małych miastach

Małe parki handlowe jako produkt inwestycyjny Wartość transakcji parkami handlowymi w miastach poniżej 100 000 mieszkańców w latach 2010-2015 wyniosła 82 mln Euro. Stanowiło to 12% łącznej wartości oraz 30% ogólnej liczby transakcji obiektami handlowymi w tych lokalizacjach. W latach 2010-2015 miało miejsce dziewięć transakcji o łącznym wolumenie 82 mln Euro, których przedmiotem było 14 parków handlowych o całkowitej powierzchni 85 000 m². Cztery transakcje dotyczyły portfeli nieruchomości z których najbardziej znaczącą było przejęcie trzech parków handlowych Elbfonds przez Marcredo Fund o łącznej wartości 32 mln Euro w 2014 roku. Sprzedającymi byli deweloperzy w większości z polskimi korzeniami. Najbardziej aktywnymi kupującymi był niemiecki Marcredo Fund - 40% transakcji, inwestorzy indywidualni z różnych rejonów świata (27%), a następnie podmioty instytucjonalne ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Belgii i Polski. Poziom stóp kapitalizacji wyniósł od 8,5 do 10% i odzwierciedlał poziom ryzyka oraz stopy zwrotu z inwestycji akceptowany przez inwestorów. Średnia cena sprzedaży za mer kwadratowy osiągnęła poziom około 1 100 Euro. Najkorzystniejsze stopy kapitalizacji, a więc również najwyższe ceny osiągają obiekty, które: zlokalizowane są w dobrze skomunikowanej części miasta, w ośrodkach o relatywnie wysokiej sile nabywczej i młodej strukturze wiekowej mieszkańców, wynajęte są renomowanym najemcom na długie okresy najmu (powyżej 5 lat), bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia przez najemcę, posiadają instytucjonalne umowy najmu z czynszami denominowanymi w Euro, indeksowanymi raz w roku zgodnie z EUR MUICP, opłatami eksploatacyjnymi oraz opłatami za media w pełni pokrywanymi przez najemców, płatności zobowiązań najemców zabezpieczone są gwarancjami lub depozytami bankowymi, są wybudowane w nowoczesnej technologii przez renomowanego generalnego wykonawcę, z ważnymi gwarancjami powykonawczymi. Inwestycje w parki handlowe mają znacznie więcej mocnych stron niż zagrożeń. Coraz większa ilość parków handlowych oferowanych będzie na sprzedaż. Jednocześnie coraz aktywniejsi będą inwestorzy, którzy zaczęli tworzyć większe portfele w celu dalszej odsprzedaży i realizacji zysków. Szacujemy, że 2016 będzie rekordowym rokiem pod kątem wolumenu sprzedaży parków w Polsce od 2010 roku. SPRZEDAJACY PARKI HANDLOWE W MIASTACH PONIŻEJ 100 000 MIESZKAŃCÓW W LATACH 2010-2015 (WYBRANE TRANSAKCJE) Sprzedający Ilość sprzedanych obiektów Powierzchnia (m²) Cena (mln EUR) Elbfonds 3 29 000 32 E. Leclerc 2 24 000 20 Rank Progress 2 13 000 12 ZRB Kampka 1 4 000 5 PA Nova 2 4 000 4 INWESTORZY (UDZIAŁ W WOLUMENIE TRANSAKCJI 2010-2015) 15% 10% 5% 4% Marcredo Fund 27% 39% Inwestorzy prywatni Blackstone Portico Investment Peppercorn Properties PKO TFI WOLUMEN I LICZBA TRANSAKCJI PARKAMI HANDLOWYMI W MIASTACH PONIŻEJ 100 000 MIESZKAŃCÓW 60 50 40 30 20 10 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 8 6 4 2 0 Wartość (mln EUR) Ilość transakcji 9

Parki handlowe jako produkt inwestycyjny w miastach poniżej100 000 mieszkańców Mocne strony Relatywnie niskie wartości transakcji - cena nie stanowi bariery wejścia dla większej liczby inwestorów, również osób prywatnych, Często monopolistyczna pozycja obiektu na lokalnym rynku powierzchni handlowych, Relatywnie niskie czynsze i koszty operacyjne mała ekspozycja na koszty oraz obniżkę czynszu, Renomowani najemcy, Nieskomplikowane zarządzanie nieruchomością, Relatywnie wyższa stopa zwrotu z inwestycji niż w przypadku klasycznego centrum handlowego. Słabe strony Mniejszy komfort robienia zakupów niż w centrum handlowym i wpływ warunków atmosferycznych na obroty najemców, Wyższa stopa kapitalizacji ze względu na niską wartość pojedynczego aktywa, większe ryzyko inwestycyjne (związane z małą skalą i wolumenem projektu, potencjałem rynku, mixem najemców), jak również niższą płynność nieruchomości, Duża wrażliwość na nowe projekty budowane w tej samej miejscowości, Ograniczony potencjał wzrostu mniejszych miast. Zwiększenie popytu na parki handlowe ze strony inwestorów instytucjonalnych kompresja stóp kapitalizacji, Podwyższenie wartości poprzez stworzenie masy krytycznej i podwyższenie wartości pojedynczych aktywów (budowa portfolio obiektów), Coraz bardziej popularny format sklepów wśród klientów, dynamicznie rozwijająca się podaż nowych obiektów. Nowe inwestycje, tworzenie tradycyjnych centrów handlowych w sąsiedztwie, Wyludnianie się mniejszych miejscowości, zmniejszenie siły nabywczej, Rosnące roszczenia ze strony najemców dot. partycypacji w kosztach zwiększenie kosztów inwestora. Szanse Zagrożenia 10

Across Retail to kompleksowe usługi Colliers dla właścicieli i najemców obiektów handlowych, uwzględniające doradztwo, komercjalizację oraz zarządzanie. By odpowiedzieć na Twoje indywidualne potrzeby na rynku nieruchomości handlowych, tworzymy zespoły doradcze skupione na osiągnięciu ustalonych celów biznesowych. W zależności od etapu i specyfiki projektu w ich skład wchodzą specjaliści z wieloletnim doświadczeniem w następujących obszarach: doradztwo strategiczne wyceny nieruchomości handlowych komercjalizacja centrów handlowych doradztwo inwestycyjne usługi dla najemców zarządzanie projektem budowlanym badania i analizy rynku certyfikacja LEED i BREEAM zarządzanie centrami handlowymi marketing zarządzanie aktywami Dzięki takiemu podejściu wesprzemy Cię na każdym etapie projektu! KLIKNIJ I DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ by Colliers International W PRZYPADKU PYTAŃ ZWIĄZANYCH Z RAPORTEM ZAPRASZAMY DO KONTAKTU: Marta Machus-Burek Director Retail Agency marta.machus-burek@colliers.com +48 691 711 235 Katarzyna Michnikowska Senior Analyst Research and Consultancy Services katarzyna.michnikowska@colliers.com +48 607 559 587 Andrzej Miazga Senior Associate Investment Services andrzej.miazga@colliers.com +48 694 933 506 Colliers International Poland Pl. Piłsudskiego 3 00-078 Warszawa +48 22 331 78 00 poland@colliers.com Wszelkie prawa zastrzeżone 2015 Colliers International. Informacje zawarte w niniejszym dokumencie zostały pozyskane ze źródeł uważanych za rzetelne. Pomimo dołożenia należytych starań, nie gwarantujemy precyzyjności tych informacji. W związku z powyższym, zachęcamy czytelników do konsultacji informacji i treści zawartych w tym raporcie z ich profesjonalnymi doradcami.

www.gfk.com/pl www.colliers.pl