Duży trend. w małym formacie W POLSCE. Listopad 2014 LAT

Transkrypt

1 Duży trend w małym formacie Listopad 2014 LAT W POLSCE

2 Spis treści 1. Wprowadzenie 3 2. Metodologia 3 3. Podaż 4 4. Popyt Stopa pustostanów Perspektywa inwestora Główne trendy 14

3 1. Wprowadzenie Rosnące nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową oraz dojrzałość rynku handlowego w Polsce skłaniają najemców, deweloperów i inwestorów do poszukiwania nowych strategii rozwoju. Aby nadążyć za zmieniającymi się warunkami rynkowymi oraz zachowaniami konsumenckimi testowane są nowe rynki i nowe formaty. Jednym z aktualnych kierunków rozwoju rynku powierzchni handlowej w Polsce są małe obiekty handlowe, których powierzchnia najmu brutto (GLA) zazwyczaj nie przekracza m kw. Rozwój małych formatów handlowych jest odpowiedzią na zmieniające się zwyczaje zakupowe konsumentów oraz szansą dla najemców na pogłębianie ekspansji, także w mniejszych miastach. Podobnie jak na bardziej dojrzałych rynkach europejskich, także w Polsce szybkie i wygodne zakupy zyskują na popularności, wpływając tym samym na wyraźne zmiany w popycie ze strony konsumentów i najemców. Raport DTZ obejmuje kluczowe aspekty rozwoju małych formatów handlowych definiując czynniki sukcesu i potencjalne zagrożenia. Raport prezentuje również komentarze i opinie inwestorów, deweloperów i najemców aktywnych w tym segmencie rynku. Sektor małych obiektów handlowych przyciąga zarówno doświadczonych deweloperów, jak i nowych graczy, którzy dopiero rozpoczynają działalność w tym segmencie rynku. Firma DTZ odnotowuje rosnącą liczbę konceptów sieciowych w Polsce, co jest wyrazem powielania trendów obserwowanych w innych krajach europejskich (np. w Niemczech czy Republice Czeskiej). Ponadto, wysoka jakość powierzchni handlowej, istniejącej i planowanej, zachęca do rozwoju wielu najemców, który cenią sobie niższe koszty najmu oraz chcą ograniczyć ryzyko ekspansji na mniej dojrzałych rynkach. 2. Metodologia Na potrzeby niniejszej analizy, firma DTZ skupiła się wyłącznie na grupie nowoczesnych obiektów 1 o powierzchni najmu (GLA) od do m kw. Należy zaznaczyć, że zgodnie z definicją nowoczesnej powierzchni handlowej stosowaną przez Międzynarodową Radę Centrów Handlowych (ICSC), statystyki nie obejmują obiektów handlowych poniżej m kw. powierzchni najmu brutto (GLA). Jednocześnie, większość zidentyfikowanych trendów i przedstawionych wniosków dotyczy również nowoczesnych obiektów handlowych o powierzchni najmu poniżej m kw. Grupa analizowanych obiektów handlowych stanowi 7% (według GLA) i 22% (według liczby projektów) całkowitej podaży nowoczesnych centrów handlowych w Polsce. 1 Obiekty handlowe o powierzchni powyżej m kw. GLA, wybudowane lub zmodernizowane po 1990 roku Duży trend w małym formacie DTZ 3

4 3. Podaż W ciągu ostatniej dekady segment małych obiektów handlowych, obejmujący centra i parki handlowe, wzrósł trzykrotnie. Na koniec 2014 roku zasoby małych obiektów handlowych wyniosą około m kw. GLA w blisko 103 projektach. Najbardziej dynamiczny rozwój tego formatu obserwujemy od roku 2008 z roczną podażą na poziomie około m kw. Ten trend jest zarówno wynikiem ekspansji deweloperów na mniejsze rynki, jak i zmieniających się zwyczajów zakupowych konsumentów, którzy coraz bardziej cenią sobie szybkie i wygodne zakupy. Udział małych obiektów handlowych systematycznie wzrasta. Obecnie całkowite zasoby tego formatu stanowią 7% rynku, w porównaniu do 4% odnotowanych w roku Biorąc pod uwagę liczbę obiektów, ten segment rynku reprezentuje 22% nowoczesnych centrów handlowych w Polsce. HISZPANIA Małe formaty handlowe stanowią 10% rynku centrów handlowych (wg GLA); 137 centrów o łącznej powierzchni m kw. GLA. RUMUNIA Udział obiektów handlowych o powierzchni m kw. wynosi 6% (wg GLA); Rosnące zainteresowanie tym segmentem rynku wśród deweloperów i najemców. Rozwój małych obiektów handlowych, dynamika w latach * Podaż roczna (m kw.) Podaż skumulowana (m kw.) * 2016* Podaż roczna Podaż skumulowana * prognoza 4 DTZ Duży trend w małym formacie

5 3. Podaż W najbliższych latach firma DTZ spodziewa się dalszego rozwoju z roczną podażą przekraczającą m kw. Łącznie podaż planowana do dostarczenia w ciągu najbliższych dwóch lat może wynieść m kw., co spowoduje wzrost udziału małych obiektów handlowych w całkowitych zasobach rynku do 9%. Jednocześnie zasoby tego formatu osiągną poziom blisko 1 miliona m kw. GLA. NIEMCY Duża popularność centrów handlowych o powierzchni poniżej m kw.; Lokalizacja zarówno w małych miastach, jak i w sąsiedztwie dużych osiedli mieszkaniowych. 4% 2004 Udział małych obiektów handlowych w zasobach nowoczesnej powierzchni handlowej 5% % % 2016 * FRANCJA Małe formaty handlowe stanowią 17% nowoczesnych obiektów handlowych dostarczonych w ciągu ostatnich 5 lat (22 obiekty); Nowa podaż zlokalizowana głównie w małych miastach; Dominującym formatem jest park handlowy. Należy podkreślić, że zdecydowana większość małych obiektów została oddana do użytkowania w ciągu ostatniej dekady, przy czym blisko połowa trafiła na rynek w okresie ostatnich 5 lat. Wiek zasobów przekłada się na ich wysoką jakość, co jest również odpowiedzią na aktualne wymagania najemców. Źródło: DTZ, * prognoza Wiek zasobów powyżej 10 lat 5-10 lat do 5 lat 23% 33% 44% Głównie hipermarkety z niewielką galerią handlową. Pierwsze małe formaty handlowe w miastach poniżej mieszkańców. Parki handlowe uzupełniające ofertę większych obiektów handlowych. Głównie parki handlowe i centra handlowe w miastach poniżej mieszkańców. Duży trend w małym formacie DTZ 5

6 3. Podaż Dynamika rozwoju rynku małych obiektów handlowych wyraźnie wzrasta. W okresie , łączna podaż w tym sektorze (wyłączając rozbudowy) jest szacowana na ponad m kw. w 20 obiektach. Przykłady małych obiektów handlowych oddanych do użytkowania w latach (kolejność wg roku otwarcia) Nazwa Format* Miasto Pow. GLA (m kw.) Rok otwarcia Centrum Pogodne CH Oleśnica Era Park Handlowy P Radomsko Główni najemcy Media Expert, Czerwona Torebka, Reserved, Sinsay, Cropp, CCC, Martes Sport, Jysk Lidl, Jysk, RTV Euro AGD, Deichmann, CCC, Pepco, KiK, Martes Sport, Rossmann Galeria Dębiec CH Poznań Biedronka, KiK, Pepco, Hebe Karuzela Lubliniec P Lubliniec Karuzela Turek P Turek Park Handlowy Żory P Żory Stop Shop P Kętrzyn Vendo Park P Chełm Dekada P Grójec Biedronka, CCC, RTV Euro AGD, Martes Sport, Centrum Chińskie, Jysk, KiK POLOmarket, Jysk, Media Expert, KiK, Rossmann, Martes Sport, CCC, Deichmann MarcPol, Rossmann, Deichmann, Pepco, Neonet, KiK Media Expert, Jysk, CCC, Martes Sport, Ray Obuwie, KiK Media Expert, Jysk, Rossmann, CCC, Deichmann, KiK, Martes Sport Biedronka, Media Expert, CCC, Ray Obuwie, Martes Sport, Rossmann Deweloper Rank Progress BW Logistyka RED Real Estate Development BOZA Inwestycje BOZA Inwestycje ZRB Kempka Immofinanz TREI Real Estate Dekada Realty Galeria Podkowa CH Podkowa Leśna MarcPol, Jysk, H&M, Rossmann Mirbud Galeria Zabrze CH Zabrze MarcPol, Hebe, Top Secret NRC Karuzela Wodzisław Śląski P Wodzisław Śląski POLOmarket, RTV Euro AGD, Reserved, Cropp, House, Mohito, Pepco, CCC, Deichmann, Rossmann BOZA Inwestycje Park Handlowy Szombierki P Bytom Czerwona Torebka, Pepco, Rossmann, Media Expert, KiK Saller Group Pasaż Wiślany P Grudziądz Media Expert, Jysk, Rossmann Rank Progress Tu i Teraz P Ełk Vendo Park P Nysa Topaz, Media Expert, Rossmann, KiK, Pepco, Ray Obuwie Lidl, RTV Euro AGD, Rossmann, Deichmann, CCC, Reserved, H&M Graf Bis TREI Real Estate Źródło: DTZ, *CH centrum handlowe, P park handlowy 6 DTZ Duży trend w małym formacie

7 3. Podaż Zmiany na rynku dotyczą także formatów małych obiektów handlowych. Obserwujemy rosnący udział małych parków handlowych, który obecnie sięga blisko 25% całkowitych zasobów segmentu małych obiektów. Ponadto, uwzględniając całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej, w ciągu kolejnych 2 3 lat parki handlowe poniżej m kw. zdominują podaż tego formatu handlowego w Polsce (wyłączając rozbudowę kilku istniejących parków handlowych). 25% 14% Małe obiekty handlowe według formatu % 86% 100% Kluczowe czynniki sukcesu: Niższe koszty budowy i utrzymania; Niższe czynsze atrakcyjne dla najemców; Mniejsze ryzyko dla deweloperów i najemców; Wygodny dostęp do każdego lokalu handlowego w obiekcie; Krótszy czas dojazdu; Lepsze dopasowanie do potrzeb lokalnej społeczności i charakterystyki rynku. Według IMMOFINANZ Group część polskich miast o populacji ponad mieszkańców nadal charakteryzuje się niedostateczną ofertą nowoczesnej powierzchni handlowej. Parki handlowe o powierzchni najmu na poziomie około m kw. są odpowiednią ofertą dla tego typu lokalizacji. Relatywnie niższe stawki czynszów i koszty operacyjne w połączeniu ze strefą oddziaływania charakteryzującą się dużym potencjałem oraz wysoką siłą nabywczą mieszkańców, stanowią atrakcyjną ofertę dla najemców. Z tego względu planujemy dalszy rozwój sieci STOP.SHOP na poziomie około 4 nowych lokalizacji rocznie. Christian Chini, Head of Central Development Poland, Czech Republic, Slovakia, Immofinanz centra handlowe parki handlowe Duży trend w małym formacie DTZ 7

8 3. Podaż Dynamiczny rozwój małych obiektów handlowych ściśle wiąże się z pogłębianiem ekspansji i eksplorowaniem mniejszych miast przez deweloperów i operatorów handlowych. Rosnące znaczenie miast o populacji nie przekraczającej mieszkańców przekłada się na wyraźny wzrost udziału małych obiektów handlowych w tych miastach z 3% w 2004 roku do 31% na koniec 2014 roku. Specyfika kraju, w tym rozmieszczenie populacji i liczba dużych miast, czyli potencjalnych rynków rozwoju dużych obiektów handlowych, wpływa na ogólną charakterystykę rynku handlowego. Dla przykładu, w Czechach niewielka liczba dużych ośrodków miejskich wpłynęła na szybszy rozwój sektora małych obiektów handlowych w mniejszych miastach, które stanowią obecnie 19% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni handlowej. Małe obiekty handlowe według wielkości miast CZECHY Małe obiekty handlowe stanowią 19% rynku (wg powierzchni); Podobna oferta handlowa skupiona na popularnych markach sieciowych. HOLANDIA Dominacja małych formatów handlowych - obiekty z mniej niż 25 lokalami stanowią 60% podaży centrów handlowych (wg powierzchni); Dużo centrów handlowych dostarczonych w latach 60 i 70-tych. 31% 25% 7% 6% 30% % 23% 9% 10% 38% % 22% 5% 9% 62% % 20% 40% 60% 80% 100% poniżej ponad mieszkańców W latach wartość ogólnej siły nabywczej mieszkańców Polski (całkowita wartość towarów i usług, jakie ludność zamieszkała w danym obszarze może nabyć w ciągu roku) wzrosła o 73%. W przypadku miast o populacji mieszkańców dynamika wzrostu wyniosła 26%, a wartość ogólnej siły nabywczej w tej grupie osiągnęła poziom blisko 83 miliardów złotych na koniec 2013 roku. Należy podkreślić, że małe miasta umocniły swoją pozycję w całkowitym wolumenie siły nabywczej w Polsce. Od 2003 do 2013 roku udział siły nabywczej w miastach mieszkańców w ogólnej sile nabywczej mieszkańców Polski wzrósł z 9 do 12%. Powyższy trend świadczy o umacniającym się potencjale tych rynków. Wzrost wartości siły nabywczej w Polsce Polska 74% % % Miasta o populacji Dystrybucja siły nabywczej w Polsce 12% Źródło: GfK Miasta o populacji Inne miasta oraz wsie 8 DTZ Duży trend w małym formacie

9 3. W kolejnych latach będziemy obserwowali dalszy dynamiczny rozwój rynku małych obiektów handlowych. Biorąc pod uwagę znaczącą aktywność deweloperów w tym segmencie, planowana podaż w ciągu kolejnych dwóch lat może wynieść m kw. rocznie. Uwzględniając liczbę wszystkich nowoczesnych obiektów handlowych planowanych do 2016 roku, blisko połowa trafi do segmentu obiektów o powierzchni najmu poniżej m kw. (m kw.) * prognoza Planowana podaż małych obiektów handlowych Znaczące zmiany w segmencie małych obiektów handlowych dotyczą także ich lokalizacji. Rośnie znaczenie miast poniżej mieszkańców, których udział w całkowitych zasobach wzrósł z 3% w 2004 roku do ponad 30% na koniec 2014 roku. Małe miasta z prawie 50-procentowym udziałem dominują planowaną do końca 2016 roku podaż i są coraz częściej wybierane przez deweloperów i najemców, jako forma pogłębiania ekspansji czy dywersyfikacji portfela. Drugim kierunkiem ekspansji małych formatów są rynki największych aglomeracji, gdzie powstanie około 30% planowanej podaży. Wynika to z rosnącej popularności "centrów wygodnych zakupów" (ang. convenience centre) zlokalizowanych w ramach osiedli mieszkaniowych obsługujących lokalną społeczność i jej codzienne potrzeby oraz niekonkurujących z dużymi, regionalnymi centrami handlowymi. 29% 5% 18% Podaż 0 Planowana podaż małych obiektów handlowych poniżej Istniejąca podaż Planowana podaż 2014* 2015* 2016* 48% ponad mieszkańców Popularność obiektów typu convenience wynika z wielu czynników. Jest to wygodny format dla dewelopera generujący niższe ryzyko i koszty w porównaniu z dużymi galeriami handlowymi. Niższe koszty przekładają się na niższy poziom opłat, co z kolei przyciąga najemców. Klienci ( ) cenią sobie bliskość obiektu, wygodny parking i możliwość zrobienia codziennych zakupów bez zbędnego tracenia czasu. Dobór najemców musi uwzględniać lokalną specyfikę rynku i zapotrzebowanie klientów ( ). Pomimo różnych uwarunkowań rynkowych obserwujemy rosnąca odwiedzalność. Skwery Handlowe to obiekty typu convenience o powierzchni m kw. powierzchni najmu. Firma rozwija ten koncept od ponad 10 lat, zarządzając w tej chwili 11 obiektami i planuje dalsze inwestycje w tym segmencie rynku. Jan Christensen, Prezes Zarządu, RECE Group Według Pepperncorn Properties, małe parki handlowe i centra handlowe są dobrą alternatywą zarówno dla konsumentów, jak i dla najemców rozwijających swoją działalność ( ). Małe obiekty handlowe nie są jednak konkurencją dla dużych centrów handlowych ze znacznie szerszą oferta handlową ( ). Darren Haines Powell, Prezes Zarządu, Peppercorn Properties Małe formaty handlowe są szybsze w realizacji, potrzebują mniejszych nakładów inwestycyjnych oraz generują także mniejsze koszty eksploatacyjne. Realizowane przez nas projekty w Cieszynie i Kwidzynie, ( ) dopasowujemy wielkością oraz ofertą do potrzeb rynku lokalnego. Nasze obiekty swoją atrakcyjną lokalizacją oraz przejrzystą architekturą mają sprzyjać łatwym, codziennym zakupom. Katarzyna Czajkowska, Rzecznik prasowy, INBAP Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych Duży trend w małym formacie DTZ 9

10 4. Popyt Wraz z dojrzewaniem rynku handlowego w Polsce popularni operatorzy handlowi o ugruntowanej pozycji na rynku zaczęli zwiększać swój udział w rynku poprzez ekspansję na coraz mniejsze rynki. Wielu z nich wprowadza sklepy w nowej koncepcji, które są lepiej dostosowane do warunków mniejszych miast, charakterystyki małych formatów handlowych oraz zachowań konsumenckich, które różnią się znacząco od zwyczajów mieszkańców dużych aglomeracji. Operatorzy z zainteresowaniem przyglądają się rozwojowi małych obiektów handlowych jako możliwości pogłębienia swojej ekspansji i zwiększenia udziału w rynku. Należy jednak podkreślić, że rozwój renomowanych sieci handlowych jest nadal selektywny i poprzedzony analizą potencjału lokalnego rynku czy testowaniem nowego modelu biznesowego. Typowy zestaw najemców małego obiektu handlowego koncentruje się na zaspokojeniu codziennych potrzeb zakupowych oraz popularnej ofercie skierowanej do mniej zamożnych klientów. Typowi najemcy w małym obiekcie handlowym to zazwyczaj operator spożywczy, drogeria, sklep elektroniczny, marki modowe czy sklep z wyposażeniem wnętrz. Biorąc pod uwagę obecność poszczególnych kategorii handlowych w małych obiektach handlowych do najbardziej popularnych (wyłączając modę) możemy zaliczyć operatora spożywczego (78% obiektów), drogerię (52% obiektów) oraz sklep elektroniczny (49% obiektów). Przykłady najbardziej popularnych najemców w małych obiektach handlowych Operator spożywczy: Supermarket, Delikatesy, Dyskont Elektronika Zdrowie i uroda Moda (głównie popularni operatorzy sieciowi, w tym dyskonty) Wyposażenie wnętrz Sport Piotr i Paweł, Carrefour, Tesco, POLOmarket, Biedronka, Netto RTV Euro AGD, Media Expert, Neonet Rossmann, Drogerie Natura, Hebe CCC, Deichmann, LPP group (Reserved, Mohito, House, Cropp, Sinsay), Textil Market, Pepco, KiK Jysk, Abra Martes Sport Popularni najemcy sieciowi wg obecności w małych formatach handlowych: CCC (39%), Rossmann (34%), Pepco (29%), Jysk (24%), Deichmann (23%), Media Expert (23%). Najbardziej popularne kategorie najemców (wg liczby obiektów): 78% operator spożywczy 52% zdrowie i uroda 49% elektronika 10 DTZ Duży trend w małym formacie

11 4. Popyt Najbardziej aktywni najemcy w tym segmencie rynku podkreślają następujące czynniki determinujące ich zdaniem sukces małych obiektów handlowych: Dogodna lokalizacja; Bardzo dobra dostępność; Wygodny parking; Zrównoważony zestaw najemców. Parki handlowe, w szczególności w miastach poniżej mieszkańców, są bardzo atrakcyjnym konceptem dla sklepów JYSK. Niejednokrotnie projekty z atrakcyjnym zestawem najemców i silnym operatorem spożywczym stanowią najlepszą ofertę handlową danego miasta. Koncept małych parków handlowych często umożliwia nam wejście do najmniejszych miejscowości, w jakich obecnie prowadzimy nasza ekspansję, czego przykładem jest między innymi ostatnie otwarcie sklepów JYSK w Karuzela Retail Park w Lublińcu czy w Centrum Pogodnym w Oleśnicy oraz planowane w Płońsku i Hajnówce. Jacek Wasilewski, Dyrektor ds. Rozwoju, JYSK Małe obiekty handlowe są dla Martes Sport sposobem realizacji strategii rozwoju sieci na mniejszych lokalnych rynkach ( ). W tym celu opracowaliśmy koncept sklepów o powierzchni około 400 m kw., dostosowany do potrzeb małych miast ( ). Tomasz Barchański, Dyrektor ds. Ekspansji, Martes Sport Takko Fashion posiada w Polsce sklepy w różnego typu lokalizacjach i projektach. ( ) Na sukces małych obiektów handlowych składa się zarówno niewielka konkurencja, jak i atrakcyjność samego obiektu, który często jest jedynym projektem handlowym w mieście, a także charakter przystępnej cenowo oferty całego obiektu. Z pewnością jesteśmy zainteresowani dalszym rozwojem w tego typu projektach handlowych ( ). Katarzyna Kopyra, Manager Ekspansji, Takko Fashion W przypadku decyzji dotyczących małych obiektów handlowych, kluczowymi czynnikami są lokalizacja, dostępność dla klientów oraz odpowiedni parking z wystarczającą ilości miejsc postojowych. Sukces tego typu projektów w dużym stopniu zależy także od zbilansowanego doboru najemców, który przekłada się również na wysoki poziom komercjalizacji ( ). Marcin Żakowski, Dyrektor Działu Nieruchomości, Media Expert Duży trend w małym formacie DTZ 11

12 4. Popyt PERSPEKTYWY KONSUMENTA Znaczenie wydatków na żywność w budżetach gospodarstw domowych przekłada się na kluczową rolę operatora spożywczego w zestawie najemców większości obiektów handlowych w Polsce. W ciągu ostatnich pięciu lat, wydatki na artykuły spożywcze utrzymywały się na stabilnym poziomie 25% udziału w całkowitych wydatkach gospodarstw domowych. Z tego względu, operatorzy spożywczy wyraźnie wpływają na rozwój obiektów handlowych oraz stymulują dynamiczną ekspansję małych formatów handlowych. Sektor dyskontów, charakteryzujący się rosnącym udziałem w rynku, szczególnie wpływa na rozwój małych obiektów handlowych. Z jednej strony dyskonty stanowią umiarkowaną konkurencję w stosunku do małych obiektów handlowych, głównie ze względu na ich rozpowszechnienie oraz postrzeganie ich przez klientów jako lokalne centra handlowe. Z drugiej strony natomiast dyskonty coraz częściej stają się także najemcami małych obiektów handlowych. Struktura zakupów żywności, alkoholu i papierosów według formatów handlowych 100% 90% Inne kanały 80% 67.5% 58.5% 45.5% Dyskonty 70% Supermarkety 60% Hipermarkety 50% 40% 30% 20% 7% 8% 10% 12% 22.5% 15.5% 10% 17.5% 19.5% 16.5% 0% Źródło: GfK Strategic Report Mimo, że pula najemców w Polsce jest relatywnie duża, liczba operatorów rozwijających swoje sieci w małych obiektach handlowych jest nadal ograniczona. Dotyczy to głównie kategorii takich jak artykuły wyposażenia wnętrz, w tym sklepy typu dom i ogród (DIY), artykuły dla dzieci, sklepy zoologiczne i sportowe. Firma DTZ oczekuje jednak, że wraz z rozwojem rynku oraz rosnącą podażą wysokiej jakości powierzchni handlowej w małych miastach, liczba najemców zainteresowanych ekspansją w mniejszych formatach handlowych będzie wzrastać. Dla renomowanych operatorów o ugruntowanej pozycji na rynku, w tym głównie reprezentujących segment popularny, małe obiekty handlowe stwarzają możliwość eksplorowania nowych rynków oraz poszerzania bazy klientów. Na innych rynkach z regionu Europy Środkowo Wschodniej, gdzie sektor małych obiektów handlowych jest bardziej rozwinięty (np. w Czechach i na Słowacji), dostępna jest szeroka oferta marek reprezentujących kategorie takie jak artykuły dziecięce (np. Drácik, Wiky), akcesoria wyposażenia wnętrz (np. Asko) czy sklepy zoologiczne (np. Super Zoo). Stąd, firma DTZ widzi potencjał rozwoju dla nowych sieci handlowych w wybranych kategoriach. Ponadto, małe formaty handlowe są także atrakcyjne dla lokalnych operatorów, którzy mają już doświadczenie na konkretnym rynku. 12 DTZ Duży trend w małym formacie

13 5. 5. Stopa pustostanów Średnia stopa pustostanów w analizowanej grupie małych obiektów handlowych wynosi około 6%. Zdecydowana większość obiektów jest prawie całkowicie wynajęta (poziom wynajęcia na poziomie minimum 95%). Co więcej, w przypadku 35% analizowanych obiektów stopa pustostanów nie przekracza 1%. Należy jednak zaznaczyć, że grupa ta jest zróżnicowana i obejmuje zarówno dużą liczbę obiektów w całości wynajętych, jak i część obiektów, gdzie stopa pustostanów przekracza 20%. Niski poziom komercjalizacji jest często konsekwencją braku doświadczenia w realizacji obiektów handlowych oraz niespójnych projektów. Przeskalowane obiekty czy dwupoziomowe centra handlowe charakteryzujące się dużą liczbą małych lokali handlowych są częstymi przykładami projektów zmagających się z wysokim poziomem powierzchni niewynajętej. Jednocześnie, ze względu na dość ograniczoną pulę najemców zainteresowanych tego typu powierzchniami oraz silną pozycję negocjacyjną najbardziej aktywnych w tym sektorze operatorów, wynajem powierzchni jest procesem wymagającym dużego zaangażowania. 10% 11% 14% Poziom pustostanów 0 5% 5 10% 10 20% 65% >20% Częste błędy deweloperów: Rozkład powierzchni handlowej niedostosowany do funkcji tzw. centrum wygodnych zakupów (np. budynki piętrowe); Niespójne koncepcje, niedostosowane do specyfiki lokalnego rynku; Położenie w dużej odległości od osiedli mieszkaniowych, ze słabą dostępnością oraz niewielkim ruchem pieszym w najbliższym otoczeniu; Przeskalowanie obiektu, niedostosowanie powierzchni najmu do popytu ze strony potencjalnych najemców. 6. Perspektywa inwestora Dynamiczny rozwój rynku małych obiektów handlowych w Polsce wpływa również na rosnące zainteresowanie tym segmentem rynku wśród inwestorów, co wynika z następujących czynników: Ograniczone ryzyko związane z mniejszymi nakładami kapitałowymi; Stopy kapitalizacji na poziomie 8 10%; Wysoka jakość powierzchni handlowej; Zestaw najemców oparty na renomowanych markach sieciowych, stabilnych dochód; Relatywnie długie umowy najmu (10 lat w przypadku operatora spożywczego; 5-7 lat dla pozostałych najemców); Niskie stopy pustostanów (w przypadku większości obiektów); Znacząca pula istniejących obiektów handlowych i rosnąca liczba nowych projektów. Analizując transakcje inwestycyjne w tym segmencie rynku na bardziej dojrzałych rynkach europejskich, nie sposób wyróżnić typowego profilu inwestora zainteresowanego małymi formatami handlowymi. Są to zarówno inwestorzy instytucjonalni, operatorzy handlowi, jak również prywatni inwestorzy. Częstą przesłanką inwestycji w tym sektorze jest dywersyfikacja portfela. Duży trend w małym formacie DTZ 13

14 7. Główne trendy RYNEK Dynamiczny przyrost wolumenu rynkowego trzykrotny wzrost wielkości rynku w ciągu ostatniej dekady. Spodziewany dalszy wzrost podaży małych obiektów około m kw. powierzchni najmu planowanej do dostarczenia do końca 2016 roku. Silne umocnienie pozycji miast poniżej mieszkańców (ponad 60% podaży powierzchni na koniec 2016r.). W głównych aglomeracjach nowe lokalizacje kreowane są przez rozwój podmiejskiego budownictwa mieszkalnego. Małe formaty handlowe, w zależności od specyfiki rynku, mogą pełnić rolę obiektów wiodących na lokalnym rynku, uzupełniać ofertę handlową istniejących obiektów lub pełnić rolę typowego centrum wygodnych zakupów (convenience centre). Znaczący potencjał miast o populacji mieszkańców, szczególnie tych, gdzie nie ma jeszcze nowoczesnej powierzchni handlowej. Potencjał rozwoju obiektów uzupełniających ofertę istniejących operatorów spożywczych (projekty zlokalizowane w sąsiedztwie wolnostojących supermarketów itp.). NAJEMCY Kierunek ekspansji na mniejsze rynki i poszerzenia grupy klientów. Ekspansja powiązana z mniejszymi czynnikami ryzyka dobra jakość powierzchni, ale niższe niż w regularnych centrach handlowych stawki czynszu. Sklepy w nowych koncepcjach dopasowane do możliwości popytowych mniejszych rynków. Sektor małych obiektów może potencjalnie przyciągnąć nowych operatorów zainteresowanych rozwojem sieci sklepów na terenie kraju. INWESTORZY Małe formaty handlowe stają się coraz bardziej popularne wśród inwestorów, którzy cenią stabilny dochód z dobrej jakości aktywów. Małe obiekty są interesującym produktem inwestycyjnym oraz sposobem dywersyfikacji portfela aktywów. Zestawienie najemców o profilu mass market zwiększa odporności na zawirowania na wrażliwych ekonomicznie rynkach mniejszych miast. Niski poziom stóp pustostanów (8 10%). DEWELOPERZY Rosnąca liczba deweloperów z doświadczeniem z rynków dojrzałych (np. Saller Group, Immofinanz, TREI Development), jak i krajowych (Dekada Realty, Budrem, Katharsis Development). Niższe koszty budowy i utrzymania przekładające się na ograniczenie ryzyka. Niższy średni poziom czynszu wynikający z dominacji średnich i dużych lokali w strukturze najmu. Dodatkowe koszty zachęt dla najemców w procesie komercjalizacji spowodowane ograniczoną pulą operatorów handlowych aktywnych w tym segmencie rynku oraz silną pozycję najbardziej popularnych marek. KONSUMENCI Dynamiczny rozwój dyskontów stymuluje rozwój segmentu centrów wygodnych zakupów. Małe obiekty handlowe uzupełniają istniejącą ofertę handlową oraz zaspokajają potrzeby konsumentów takich jak wygodne zakupy blisko domu w rozsądnych cenach. Trend racjonalizacji wydatków gospodarstw domowych oraz wygodnych zakupów stwarza możliwość rozwoju nowych sieci handlowych z ofertą budżetową. Zmiany demograficzne, takie jak migracje, rosnąca liczba małych gospodarstw domowych oraz starzenie się społeczeństwa mogą wpływać na dalszy rozwój handlu, szczególnie na wybranych obszarach. 14 DTZ Duży trend w małym formacie

15 Autor: Agnieszka Stolarczyk Konsultant, Zespół Dradztwa i Analiz Rynkowych agnieszka.stolarczyk@dtz.com / Kontakty: Alan Colquhoun Dyrektor Zarządzający CEE alan.colquhoun@dtz.com / Kamila Wykrota Dyrektor Zespołu Doradztwa i Analiz Rynkowych kamila.wykrota@dtz.com / Renata Kusznierska Dyrektor Zespołu Powierzchni Handlowych renata.kusznierska@dtz.com / Christopher Rasiewicz Dyrektor Zespołu Zarządzania Nieruchomościami christopher.rasiewicz@dtz.com / ul. Złota Warszawa info@dtz.com DTZ F/14/14