Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 1 OPERAT SZACUNKOWY Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej ZA1Z/00105620/4 Rodzaj nieruchomości nieruchomość zabudowana ozn. nr ew. 89/2 Położenie nieruchomości ul. Ogrodnicza m. Zamość Nr działki 89/2 arkusz ewidencyjny 4 Właściciel Adres właściciela Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość Lewicki Robert ul. Armii Krajowej 16 22-437 Łabunie Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, 22-400 Zamość 001 372 000 zł. (trzysta siedemdziesiąt dwa tysiące złotych) Wykonał: ROBERT RZEPA Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Zamościu z zakresu wyceny nieruchomości RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Upr. MI nr 4669 zam. ul. Sochaniewicza 7b, 22-400 Zamość Zamość, 19 maja 2011 r.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Cel wyceny Oszacowana wartość nieruchomości Wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę zabudowaną ozn. nr ewidencyjnym 89/2 położona jest przy ul. Ogrodniczej w Zamościu, ok. 100m od obwodnicy miasta prowadzącej w kierunku Biłgoraj- Lublin (ul. 1 Maja) od strony miasta, naprzeciwko oczyszczalni ścieków. Nieruchomość położona jest w zasięgu komunikacji miejskiej Zamościa, w terenach przylegających częściowo do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a częściowo do nieruchomości komercyjnych. Stanowi działkę zabudowaną murowanym parterowym budynkiem garaży i kotłowni o pow. zabudowy 159m². W budynku komin murowany wzmocniony kątownikiem metalowym o wys. ok. 15m. Komin jest pozostałością kotłowni, która wykorzystywana była do ogrzewania szklarni (cieplarni). Budynek składa się z dwóch części; garażowej i zaplecza. Część garażowa składa się z dwóch stanowisk garażowych, do których są duże drzwi metalowe oraz pośrodku drzwi metalowe standardowe. Stanowiska garażowe z posadzką betonową, a w jednym z nich kanał samochodowy. Pomiędzy stanowiskami garażowymi pas gruntu bez posadzki. Ta część budynku nieogrzewana, ściany wykonane z pojedynczej warstwy bloczków z gazobetonu, brak tynków wewnętrznych. Pokrycie blacha trapezowa ocynkowana na konstrukcji metalowej (łaty drewniane) bez ocieplenia. Okna od strony wschodniej i zachodniej w ramach metalowych. Druga część budynku wewnątrz otynkowana wraz z ociepleniem styropianem (3cm). Wykonana posadzka betonowa oraz stropodach kryty papą. Wykonana i wyposażona łazienka (glazura + terakota) z toaletą, umywalką i brodzikiem. Działka jest odgrodzona płotem drewnianym wykonanym z desek na słupach częściowo betonowych, a częściowo wykonanych z szyn kolejowych. Stan ogrodzenia w zakresie przęseł słaby. W części od ul. Ogrodniczej, od strony zachodniej (1300m²) oraz wzdłuż granicy południowej widoczne ślady utwardzeń wykonanych niesortem i żużlem.. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Miasta Zamościa dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, w części (1300m² od ul. Ogrodniczej) obowiązują ustalenia planu miejscowego, które przewidują że teren ten przeznaczony jest pod usługi ozn. 10.6 U. Natomiast dla pozostałej części plan miejscowy przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ozn. 10.12a MN+U. Wydruki graficzne wraz z uchwałami, uzyskane w Urzędzie Miasta Zamościa w załącznikach do opinii. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami planu zagospodarowania przestrzennego miasta Zamościa. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 372 000 zł. (trzysta siedemdziesiąt dwa tysiące złotych) Data sporządzenia 19 maj 2011 r. Opracował ROBERT RZEPA Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Zamościu z zakresu wyceny nieruchomości RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Upr. MI nr 4669 zam. ul. Sochaniewicza 7b, 22-400 Zamość
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO... 2 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny... 4 1.1 Przedmiot wyceny... 4 1.2 Zakres wyceny... 4 2 Określenie celu dokonywanej wyceny... 4 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny... 4 3.1 Podstawa formalna opracowania... 4 3.2 Podstawy materialno-prawne wyceny... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych... 5 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego... 5 5 Określenie stanu nieruchomości... 5 5.1 Stan prawny... 5 5.2 Stan techniczno-użytkowy... 6 5.2.1. Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo... 6 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym... 7 6 Określenie sposobu wyceny... 8 6.1 Rodzaj określanej wartości... 8 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki... 8 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami... 9 7 Analiza i charakterystyka rynku... 10 8.1 Charakterystyka szacowanych części nieruchomości i wybór nieruchomości porównawczych...12 8.2 Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości...15 9 Wynik końcowy wyceny... 15 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe... 16 Załączniki: 1. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 8 marca 2011 r. - sygn. akt KM 1580/09, 2. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 8 marca 2011 r. - sygn. akt KM 1580/09, 3. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia 8 marca 2011 r. - sygn. akt KM 1580/09, 4. Zawiadomienie z dnia 8 marca 2011 r. - sygn. akt KM 1580/09, 5. Odpis zwykły z księgi wieczystej Nr ZA1Z/00105620/4, 6. Zawiadomienie z dnia 26.04.2011 r., 7. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi do zabudowy usługowej jako przedmiotu prawa własności m. Zamość, 8. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami garażowymi lub podobnymi i przeznaczonymi do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jako przedmiotu prawa własności m. Zamość, 9. Wypis z rejestru gruntów, 10. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:2000, 11. Mapa zasadnicza w skali 1:500, 12. Wyciągi graficzne ze zmiany MPZP szt. 2, 13. Dokumentacja fotograficzna: zdjęcia 16 szt.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona jako działka nr ew. 89/2 arkusz 4 o pow. 0,4609ha położona przy ul. Ogrodniczej w Zamościu, woj. lubelskie opisana w księdze wieczystej Nr ZA1Z/00105620/4 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi ustalenie wartości rynkowej nieruchomości położonej przy ul. Ogrodniczej w Zamościu, woj. lubelskie, dla której której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu prowadzi księgę wieczystą nr ZA1Z/00105620/4, oznaczonej jako działka nr ew. 89/2, tj. prawa własności do w/w nieruchomości gruntowej. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, 22-400 Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 08.03.2011 r. sygn. akt KM 1580/09. 3.2 Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3. 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia 01.01.2008 r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW).
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 5 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny wycenianej nieruchomości w dniu 10.05.2011 r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 19 maj 2011 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 19 maj 2011 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 19 maj 2011 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 10 maj 2011 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr ew. 89/2 arkusz 4 położonej przy ul. Ogrodniczej w Zamościu, gm. Zamość, woj. lubelskie, będącej własnością Roberta Lewickiego prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Zamościu Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta nr ZA1Z/00105620/4. Nr księgi wieczystej ZA1Z/00105620/4 Położenie miejscowość: Zamość
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 6 Właściciel Obciążenia gmina: Zamość M. sposób korzystania: R grunty orne powierzchnia: 0,4609ha Robert Lewicki s. Mirosława i Barbary -w dziale III: Rubryka 3.4 - Treść wpisu Podrubryka 3.4.1 Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości Podrubryka 3.4.4 Inna osoba prawna 1. Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. Oddział Regionalny w Lublinie 2. Siedziba Lublin Podrubryka 3.4.5 Osoba fizyczna 1. Janusz Grula -w dziale IV: - Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 240.000 zł. tyt. zabezpieczenia kredytu wraz z odsetkami udzielonego na podstawie umowy kredytu Nr U/0001484289/0002/2006/2807 z dnia 28 grudnia 2006 r. na rzecz Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. Oddział w Zamościu z siedzibą w Warszawie. Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Urząd miasta Zamościa, działka nr ew. 89/2 o pow. 0,4609ha położona w Obrębie 1 Miasto Zamość stanowi własność (1/1) Roberta Lewickiego: Nr jednostki rejestrowej: G.8564 Nr działki, arkusz powierzchnia uż. - opis użytku 89/2, arkusz 4 0,4609 ha - R Położenie działki Ogrodnicza Klasa RII, RIIIa Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 7 5.2 Stan techniczno-użytkowy 5.2.1. Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę zabudowaną ozn. nr ewidencyjnym 89/2 położona jest przy ul. Ogrodniczej w Zamościu, ok. 100m od obwodnicy miasta prowadzącej w kierunku Biłgoraj- Lublin (ul. 1 Maja) od strony miasta, naprzeciwko oczyszczalni ścieków. Nieruchomość położona jest w zasięgu komunikacji dmiejskiej Zamościa, w terenach przylegających częściowo do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a częściowo do nieruchomości komercyjnych. Stanowi działkę zabudowaną murowanym parterowym budynkiem garaży i kotłowni o pow. zabudowy 159 m². W budynku komin murowany wzmocniony kątownikiem metalowym o wys. ok. 15m. Komin jest pozostałością kotłowni, która wykorzystywana była do ogrzewania szklarni (cieplarni). Budynek składa się z dwóch części; garażowej i zaplecza. Część garażowa składa się z dwóch stanowisk garażowych, do których są duże drzwi metalowe oraz pośrodku drzwi metalowe standardowe. Stanowiska garażowe z posadzką betonową, a w jednym z nich kanał samochodowy. Pomiędzy stanowiskami garażowymi pas gruntu bez posadzki. Ta część budynku nieogrzewana, ściany wykonane z pojedynczej warstwy bloczków z gazobetonu, brak tynków wewnętrznych. Pokrycie blacha trapezowa ocynkowana na konstrukcji metalowej (łaty drewniane) bez ocieplenia. Okna od strony wschodniej i zachodniej w ramach metalowych. Druga część budynku wewnątrz otynkowana wraz z ociepleniem styropianem (3cm). Wykonana posadzka betonowa oraz stropodach kryty papą. Wykonana i wyposażona łazienka (glazura + terakota) z toaletą, umywalką i brodzikiem. W tej części jedno okno PCV od strony wschodniej, w dobrym stanie. Drzwi starego typu drewniane. Pomieszczenie podpiwniczone stan wykończeń do remontu. Oprócz opisanego wyżej budynku, na działce nie ma innej zabudowy. Działka jest odgrodzona płotem drewnianym wykonanym z desek na słupach częściowo betonowych, a częściowo wykonanych z szyn kolejowych. Stan ogrodzenia w zakresie przęseł słaby. Działka położona w terenie podobnie zagospodarowanym (pozostałości po szklarniach), nieopodal zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dojazd zapewnia nieurządzona ul. Ogrodnicza. W części od ul. Ogrodniczej, od strony zachodniej (1300m²) oraz wzdłuż granicy południowej widoczne ślady utwardzeń wykonanych niesortem i żużlem. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) w odniesieniu do terenu miasta Zamościa, ze względu na to że nieruchomość leży przy oczyszczalni ścieków oraz nie bezpośrednio przy ul. utwardzonej, oceniono jako przeciętne. Dojazd i dostęp do nieruchomości jest również przeciętny ze względu na dojazd do nieruchomości drogą gruntową od drogi wojewódzkiej o nawierzchni bitumicznej. Odległość do starówki zamojskiej około 3500m. Uzbrojenie terenu słabe lecz dostępne (częściowe). 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Miasta Zamościa dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, w części (1300m² od ul. Ogrodniczej) obowiązują ustalenia planu miejscowego, które przewidują że teren ten przeznaczony jest pod usługi ozn. 10.6 U. Natomiast dla pozostałej części plan miejscowy przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ozn. 10.12a MN+U. Wydruki graficzne wraz z uchwałami, uzyskane w Urzędzie Miasta Zamościa w załącznikach do niniejszej opinii.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 8 W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami planu zagospodarowania przestrzennego miasta Zamościa. Nieruchomość faktycznie nie jest obecnie wykorzystywana. Brak informacji na temat ubezpieczenia nieruchomości. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania. W tym celu dokonano wyceny poszczególnych użytkowych części nieruchomości zgodnie z ustaleniami wynikającymi z MPZP m. Zamościa. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej nieruchomości ozn. nr ewidencyjnym 89/2 położonej przy ul. Ogrodniczej w Zamościu dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianej nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla poszczególnych części nieruchomości. Dla poszczególnych części nieruchomości wycenianej do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w Zamościu, a dotyczyły odpowiednio nieruchomości komercyjnych niezabudowanych w szczególności usługowych o charakterze najbardziej zbliżonym do wycenianej oraz nieruchomości zabudowanych budynkami garażowymi bądź podobnymi, zgodnie z planem przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 9 przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 08.03.2011 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Mając zatem na względzie fakt, iż nieruchomość jest zabudowana nietypowym budynkiem garażu z kotłownią oraz cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne do części nieruchomości ozn. nr ew. 89/2 odstąpiono od wyceny wartości odtworzeniowej, a określono aktualną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. W tym przypadku wartość rynkowa jest równa sumie wartości poszczególnych części nieruchomości. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości w odniesieniu do 1m 2 powierzchni użytkowej budynku znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 10 okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 36 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio: I. Dla części nieruchomości o charakterze usługowym: 1.rodzaj rynku: rynek nieruchomości niezabudowanych na warunkach prawa własności przeznaczonych pod zabudowę usługową, 2.obszar rynku miasto Zamość z uwzględnieniem położenia nieruchomości wycenianej, 3.okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. II. Dla części nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, zabudowanych budynkami garażowymi lub podobnymi: 1.rodzaj rynku: rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie garażowej bądź podobnej na warunkach prawa własności przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, 2.obszar rynku miasto Zamość z uwzględnieniem położenia nieruchomości wycenianej, 3.okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianych części nieruchomości. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości zbadano akty notarialne wg wyżej określonych rodzajów i obszarów rynku oraz okresów badania cen i do dalszych obliczeń wyselekcjonowano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianych części nieruchomości. Selekcji dokonano przede wszystkim pod względem powierzchni
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 11 działek oraz funkcji poszczególnych nieruchomości. Dla części usługowej nieruchomości (bez zabudowy) udało się wyselekcjonować 10 transakcji podobnych tego rodzaju. Natomiast dla części nieruchomości z zabudową, ze względu na stosunkowo dużą powierzchnię gruntu oraz rodzaj zabudowy wyselekcjonowano jedynie 5 transakcji nieruchomościami podobnymi. Mimo to ze względu na powierzchnie gruntu uzyskanych transakcji uwzględniono powierzchnię gruntu jako cechę tego rynku. Z analizy wynika, że pod tym względem rynek takich nieruchomości nie jest jednorodny oraz wyrazisty. W celu uzyskania grupy reprezentatywnej odrzucono transakcje o najmniejszych powierzchniach gruntu. I. W badanym okresie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową jako przedmiotu prawa własności, był stosunkowo dobrze rozwinięty. W okresie analizowanych 24 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar miasta Zamościa zanotowano 10 wyselekcjonowanych transakcji nieruchomościami podobnymi do zdefiniowanej i opisanej części nieruchomości wycenianej. W obszarze tych nieruchomości odnotowano w badanym okresie minimalny wzrost cen na poziomie ok. 1,5% rocznie. Ceny transakcyjne podobnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową jako przedmiotu prawa własności, w odniesieniu do 1m² powierzchni gruntu, kształtują się w przedziale od 21,73 zł. do 86,86 zł. za 1m². Cena maksymalna dotyczy nieruchomości o bardzo dobrej lokalizacji, przy głównej ulicy, z dobrym dojazdem i częściowo uzbrojoną. Cenę minimalną uzyskała nieruchomość zlokalizowana nieco na uboczu z utrudnionym dojazdem i słabym uzbrojeniem. Na uwagę zasługuje również fakt, że na rynku lokalnym obejmującym teren Zamościa miały miejsce transakcje gruntami przeznaczonymi pod duże powierzchnie handlowe supermarkety. Ceny jednostkowe takich transakcji były kilkakrotnie wyższe od pozostałych (od 400 do 780 zł./1m²) i kształtowały się na poziomie cen niewielkich nieruchomości gruntowych o pow. od 300 do 800 m² przeznaczonych pod handel i usługi, a położonych w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, np. ul. Partyzantów. Uznano, iż transakcje te nie są reprezentatywne dla nieruchomości wycenianej. Rynek nieruchomości jest więc niejednorodny pod tym względem. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja i sąsiedztwo, powierzchnia działki, dojazd i dostęp, uzbrojenie terenu oraz kształt działki. Zestawienie wyselekcjonowanych cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C (ΔC = C max - C min ) jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić zarówno cechy rynkowe dla takich nieruchomości oraz wagi cech rynkowych dla tych nieruchomości: Tab.1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę usługową jako przedmiotu prawa własności Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja i sąsiedztwo 30% 2 Powierzchnia działki 30% 3 Dojazd i dostęp 20% 4 Uzbrojenie terenu 10% 5 Kształt działki 10%
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 12 Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) Razem 100% II. W badanym okresie rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami podobnymi i przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jako przedmiotu prawa własności, był słabo rozwinięty. W okresie analizowanych 24 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar miasta Zamościa zanotowano 5 transakcji nieruchomościami podobnymi do zdefiniowanej i opisanej części nieruchomości wycenianej o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W obszarze tych nieruchomości odnotowano w badanym okresie minimalny wzrost cen na poziomie ok. 1% rocznie. Ceny transakcyjne podobnych nieruchomości gruntowych zabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jako przedmiotu prawa własności kształtują się w przedziale od 120 797 zł. do 382 470 zł. Cena maksymalna dotyczy nieruchomości o bardzo dobrej lokalizacji, przy głównej ulicy, zagospodarowaną, z dobrym dojazdem i uzbrojoną. Cenę minimalną uzyskała nieruchomość zlokalizowana nieco na uboczu, także zagospodarowaną, uzbrojoną i z dobrym dojazdem. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja, powierzchnia działki, stan zagospodarowania, uzbrojenie terenu, kształt działki oraz dojazd i dostęp. Zestawienie wyselekcjonowanych cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 2 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C (ΔC = C max - C min ) jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić zarówno cechy rynkowe dla takich nieruchomości oraz wagi cech rynkowych dla tych nieruchomości: Tab.2 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami garażowymi przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jako przedmiotu prawa własności Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 30% 2 Powierzchnia działki 20% 3 Stan zagospodarowania 20% 4 Uzbrojenie terenu 10% 5 Kształt działki 10% 6 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% 8.1 Charakterystyka szacowanych części nieruchomości i wybór nieruchomości porównawczych
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 13 Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny z uwzględnieniem przeznaczenia poszczególnych części nieruchomości w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartość rynkową nieruchomości, zestawiono w tabelach. Tab. 3 Zestawienie cech charakteryzujących część nieruchomości ozn nr ew. 89/2 o charakterze usługowym Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 19 maj 2011 r. 2 Adres ul. Ogrodnicza, Zamość 3 Szacowane prawo Własność 4 Lokalizacja i sąsiedztwo Dobra 5 Powierzchnia działki Przeciętna 1300 m² 6 Dojazd i dostęp Przeciętny 7 Uzbrojenie terenu Częściowe 8 Kształt działki Korzystny 9 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane najbardziej podobne do części nieruchomości wycenianej pod względem cech rynkowych tj. Lp 4, 5 i 6 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono w Załączniku nr 1 na końcu operatu Tab. 4 Zestawienie cech charakteryzujących część nieruchomości zabudowanej ozn nr ew. 89/2 przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 19 maj 2011 r. 2 Adres ul. Ogrodnicza, Zamość 3 Szacowane prawo Własność 4 Lokalizacja Dobra 5 Powierzchnia działki B. dobra 3309 m² 6 Stan zagospodarowania Słaby
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 14 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 7 Uzbrojenie terenu Częściowe 8 Kształt działki Przeciętny 9 Dojazd i dostęp Przeciętny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe zabudowane najbardziej podobne do wycenianej pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 4 i 5 Załącznika nr 2 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono w Załączniku nr 2 na końcu operatu. Tab. 5 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości wycenianej o charakterze usługowym - metoda porównywania parami Zestawienie cech Udział % w całości Lp. nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa X i A Różnica kwotowa Różnica kwotowa X i B X i C 1 Lokalizacja i sąsiedztwo 30% 19,54-9,77 2 Powierzchnia działki 30% 19,54 9,77 3 4 Dojazd i dostęp Uzbrojenie terenu 20% 13,03-6,51 10% 6,51 3,26 5 Kształt działki 10% 6,51 6,51 6 Suma poprawek 100% 65,13 9,77 0,00-6,51 7 Cena jedn. 1 m² wg aktu zaktualizowana na dzień wyceny 51,27 57,43 65,59 8 Cena 1 m² poprawiona 61,04 57,43 59,08 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 59,18 Tab. 6 Obliczenie ceny jednostkowej dla części nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - metoda porównywania parami Zestawienie cech Udział % w całości Lp. nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa X i A Różnica kwotowa Różnica kwotowa X i B X i C 1 Lokalizacja 30% 78 502 39 251,00 2 Powierzchnia działki 20% 52 335 26 167,00 52 335,00 52 335,00 3 Stan zagospodarowania 20% 52 335-26 167,00
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 15 4 Uzbrojenie terenu 5 Kształt działki 10% 26 167 26 167,00 10% 26 167-13 084,00 6 Dojazd i dostęp 10% 26 167 13 084,00-13 084,00 7 Suma poprawek 100% 261 673 104 669,00 26 167,00 26 168,00 8 Cena wg aktu zaktualizowana na dzień wyceny 184 095,00 273 810,00 270 059,00 9 Cena poprawiona 288 764,00 299 977,00 296 227,00 Oszacowana wartość nieruchomości 294 989,33 8.2 Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej ozn. nr ew. 89/2 stanowiącej przedmiot wyceny, położonej przy ul. Ogrodniczej w Zamościu, obliczono na podstawie ceny jednostkowej oszacowanej w tab. 5, powierzchni części nieruchomości przeznaczonej wg planu pod usługi oraz wartości części nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową oszacowanej w tabeli 6 ze wzoru: W R = (C j x P gr ) + W n = (59,18 [zł/m²] x 1300 [m²]) + 294.989,33 [zł] = 371.923,33 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W R = 372.000 zł. 9 Wynik końcowy wyceny Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej ozn. nr ew. 89/2 stanowiącej przedmiot wyceny, położonej przy ul. Ogrodniczej w Zamościu wynosi: 372 000 zł. słownie: trzysta siedemdziesiąt dwa tysiące złotych Określona w niniejszej opinii wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej ozn. nr ew. 89/2, położonej przy ul. Ogrodniczej w Zamościu stanowi aktualną wartość rynkową nieruchomości tj. cenę możliwą do uzyskania ze sprzedaży wolnorynkowej. Wartość powyższą określono zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 8 marca 2011 r.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 16 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. 2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono w operacie. 3. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 4. Wyklucza się odpowiedzialność wyceniającego wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w celu innym, niż określony w operacie. 5. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej. 6. Operat sporządzono bez przeprowadzenia badań nośności gruntu i poziomu wody gruntowej. 7. Określona w operacie wartość jest aktualna na dzień określenia wartości i autor nie udziela gwarancji, co do aktualności tej wartości w przyszłości. 8. Integralną część operatu szacunkowego stanowią załączniki wg wykazu poniżej. Załączniki: 1. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 8 marca 2011 r. - sygn. akt KM 1580/09, 2. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 8 marca 2011 r. - sygn. akt KM 1580/09, 3. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia 8 marca 2011 r. - sygn. akt KM 1580/09, 4. Zawiadomienie z dnia 8 marca 2011 r. - sygn. akt KM 1580/09, 5. Odpis zwykły z księgi wieczystej Nr ZA1Z/00105620/4, 6. Zawiadomienie z dnia 26.04.2011 r., 7. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi do zabudowy usługowej jako przedmiotu prawa własności m. Zamość, 8. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami garażowymi lub podobnymi i przeznaczonymi do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jako przedmiotu prawa własności m. Zamość, 9. Wypis z rejestru gruntów, 10. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:2000, 11. Mapa zasadnicza w skali 1:500, 12. Wyciągi graficzne ze zmiany MPZP szt. 2, 13. Dokumentacja fotograficzna: zdjęcia 16 szt. Zamość, 19 maj 2011 r.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1580/09 str. 17