O P I N I A o wartości rolnej. Adres : Bodaczów 120, gmina Szczebrzeszyn, powiat Zamość, województwo Lublin. Cel opracowania : Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1887/12 z dnia 17.05.2013 r. 1
Tabela nr 1 Opinia zawiera strona I Wyciąg z opinii. 3 II Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. 4 III Określenie celu wyceny. 4 IV Podstawa prawna wyceny. 4 V Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. 5 VI Opis stanu. 5 VII Wskazanie przeznaczenia. 8 VIII Analiza rynku. 9 IX Wskazanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, 12 metody i techniki. X Przedstawienie obliczeń wartości oraz wyniku 13 wyceny wraz z uzasadnieniem. XI Klauzule i ustalenia dodatkowe. 17 2
I. Wyciąg z opinii. 1.1.Położenie : Bodaczów, gmina Szczebrzeszyn, powiat Zamość, województwo Lublin. 1.2.Nieruchomość jest własnością Pana Mariana Tymczaka. PESEL 68010711912. 1.3. Działki nr 155, 157, 158, 160, 162, 166, 172 o powierzchni 0,84 ha. Obręb 1 Bodaczów. 1.4.Nieruchomość posiada w Sądzie Rejonowym w Zamościu księgę wieczystą nr ZA1Z/00111824/9. 1.5.Celem szacowania jest określenie wartości zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1887/12 z dnia 17.05.2013 r. 1.6.Wartość rynkowa rolnej na dzień 10.07.2013 r wynosi : 131.553 zł. Nazwa Powierzchnia Wartość rynkowa Tabela nr 2. Wartość odtworzeniowa Nieruchomość rolna (w tym) x 131.553 154.519 -działki nr 157,158 i 172 w tym x 123.892 146.858 -grunt 0,23 ha 11500 11500 -dom murowany 126 m 2 95532 113944 -budynek gospodarczy murowany 15 m 2 2248 2902 -budynek gospodarczy murowany 65 m 2 (bez dachu) 5620 6897 -stodoła drewniana słupy murowane 112 m 2 6744 8946 -osadnik na ścieki 1 kpl 674 755 -studnia 1 kpl 1124 1400 -ogrodzenie 20 m 450 514 -działka nr 155 0,12 ha 1507 1507 -działka nr 160 0,12 ha 1507 1507 -działka nr 162 0,09 ha 1130 1130 -działka nr 166 0,28 ha 3517 3517 3
II. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 2.1.Przedmiotem szacowania jest nieruchomość rolna zabudowana domem i budynkami gospodarczymi położona w Bodaczowie 120 w gminie Szczebrzeszyn. Obręb 1 Bodaczów- działki oznaczone są numerami 155, 157, 158, 160, 162, 166, 172. Powierzchnia gruntu wynosi 0,84 ha. Dla Sąd Rejonowy w Zamościu prowadzi księgę wieczystą nr ZA1Z/00111824/9. 2.2.Zakresem wyceny jest rynkowa wartość prawa własności rolnej i wartość odtworzeniowa. III. Określenie celu wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). Celem szacowania jest określenie jej wartości zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1887/12 dnia 17.05.2013 r. i w takim celu opinia może być wyłącznie wykorzystywana (art.156 ust. 3 ustawy o gospodarce ami) IV. Podstawa opracowania opinii. ( 56 ust.1 pkt. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 4.1. Podstawa prawna. - Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r (Dz. U. nr 43 wraz z późniejszymi zmianami). -Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968. Nr 10.poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami ). - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce ami (Dz. U. z 1997 r nr 115 poz. 741 wraz z późniejszymi zmianami). - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami). 4.2.Podstawa formalna wyceny. Opinię wykonano zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1887/12 z dnia 17.05.2013 r. 4.3.Źródła danych merytorycznych. -ewidencja gruntów, -miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, -księga wieczysta numer ZA1Z/00111824/9, -oględziny. 4
4.4.Materiały pomocnicze. -Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWP i KSWS przyjęte przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 13.12.2007 r obowiązujące od 01.03.2008 r wraz ze zmianami obowiązującymi od 01.06.2009 r. -Noty interpretacyjne obowiązujące zgodnie z uchwałą Rady Krajowej PFRSM z dnia 09.12.2008 r. -Wycena rolnych-jan Konowalczuk, Krzysztof Urbańczyk i inniwydanie Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych- Warszawa 2002 r. V. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. ( 56 ust.1 pkt. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 5.1.data sporządzenia wyceny: 10.07.2013 r. 5.2.data określenia wartości: 10.07.2013 r. 5.3.data określenia stanu który uwzględniono przy wycenie: 10.07.2013 r. 5.4.oględzin dokonano w dniu 15.06.2013 r w obecności Pani Elżbiety Tymczak. VI. Opis stanu. ( 56 ust.1 pkt. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 6.1. Stan zagospodarowania. Nieruchomość położona jest w Bodaczowie przy drodze utwardzonej asfaltem. Działki nr 157, 158 i 172 zabudowane są domem i budynkami gospodarczymi. Działka siedliskowa w części posiada ogrodzenie. Powierzchnia jej wynosi 0,23 ha. Pozostały obszar to grunty rolne. Woda pobierana jest z własnego ujęcia. Na działce znajduje się przyłącze wodociągu gminnego. Ścieki odprowadzane są do własnego osadnika dwukomorowego betonowego. Lokalizacja ogólna peryferyjna. Najbliższe otoczenie wycenianej to Zakład Przemysłu Tłuszczowego i budownictwo zagrodowe. Szczegółowe usytuowanie budynków i granice przedstawiają załączona kserokopia mapy zasadniczej i kserokopie map ewidencyjnych załączniki 2-4. 6.2. Stan prawny. (Wypis z księgi wieczystej na podstawie art.155 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce ami ). Stan księgi wieczystej numer ZA1Z/00111824/9. Dział I-położenie- Bodaczów gmn. Szczebrzeszyn. Działki numer 155, 157, 158, 160, 162, 166, 172. Obszar 0,84 ha. Dział II- własność- Marian Tymczak syn Mieczysława i Marii. PESEL 68010711912. Dział III- zawiera wpis: zawiadomienie o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z z wezwaniem do zapłaty długu sygn. KM 1887/12 z 27.02.2013 r. Wystawca : Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor. 5
Dział IV - zawiera następujące wpisy: -hipoteka umowna zwykła w kwocie 94.809 zł. na rzecz Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą w Warszawie. -hipoteka umowna kaucyjna kwocie 21.806,07 zł. na rzecz Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą w Warszawie. 6.3. Stan według rejestru gruntów prowadzonego przez Starostwo Powiatowe w Zamościu. (Wypis z księgi wieczystej na podstawie art.155 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce ami ). Województwo: lubelskie. Powiat: zamojski. Jednostka ewidencyjna: Szczebrzeszyn- obszar wiejski. Obręb: 1 Bodaczów. Tabela nr 3 Numer działki Pow. użytku w ha Oznaczenie użytku Dostęp do drogi publicznej 155 0,12 rola nie posiada 157 0,07 rola, Br posiada 158 0,08 rola, Br posiada 160 0,12 rola nie posiada 162 0,09 rola nie posiada 166 0,28 rola posiada 172 0,08 rola, Br posiada Razem 0,84 x x Podmiot ewidencyjny: Marian Tymczak. Kserokopia wypisu z rejestru gruntów załącznik nr 1. Wypis z rejestru załącznik nr 1. 6.4. Stan techniczno użytkowy budynków. Dom wybudowany w roku 1968, rozbudowany w roku 1994. Parterowy częściowo podpiwniczony w części dobudowanej z możliwością wykonania poddasza użytkowego. Wzniesiony w technologii tradycyjnej. Fundamenty wylewane. Ściany w części wybudowanej w roku 1968 wylewane z żużlobetonu w części dobudowanej w 1994 r. z pustaka belitowego warstwowe. Stropy wylewane. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty eternitem. Podłogi drewniane, posadzka cementowa i terakota. Stolarka okienna drewniana i z PCV. Stolarka drzwiowa drewniana. Dom w części dobudowanej wyposażony jest w instalację wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania i w całości w instalację elektryczną. 6
Widok domu od strony północnej. Średnioważony stopień zużycia technicznego domu przedstawia tabela nr 4. Tabela nr 4. Lp. Element budynku udział elementu w koszcie budowy Stopień zużycia dla elementów budynku w Stopień zużycia elementu w całości budynku w 1 Fundamenty 1,60 55 0,88 2 Ściany nadziemia i 45,00 35 15,75 działowe 3 Stropy 15,16 45 6,82 4 Konstrukcja dachu i 21,72 70 15,20 pokrycie 5 Instalacje 4,15 45 1,86 6 Stolarka 6,33 60 3,80 7 Inne 6,04 90 5,44 Razem 49,75 Stopień zużycia technicznego domu wynosi 50%. Powierzchnia użytkowa domu wynosi w części dobudowanej w 1994 r 41 m 2 (podpiwniczenie o powierzchni 20 m 2 ) w pozostałej części 85 m 2 (podpiwniczenie o powierzchni 22 m 2 ). Do określenia wartości przyjęto powierzchnię użytkową domu 126 m 2. 7
Budynek gospodarczy murowany z pustaków żużlowo-cementowych. Fundamenty betonowe. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Powierzchnia zabudowy wynosi 15 m 2. Stopień zużycia technicznego wynosi S z = 45/50 x 100 = 90 %. Widok budynków gospodarczych. Budynek gospodarczy murowany z pustaków żużlowo-cementowych i cegły silikatowej. Fundamenty betonowe. Strop na belkach stalowych. Budynek nie posiada dachu. Powierzchnia zabudowy wynosi 65 m 2. Stopień zużycia technicznego wynosi S z = 45/50 x 100 = 90%. Stodoła drewniana. Słupy murowane z cegły silikatowej posadowione na stopach betonowych. Bramy drewniane. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Powierzchnia zabudowy wynosi 112 m 2. Stopień zużycia technicznego wynosi S z = 45/50 x 100 = 90%. Do określenia wartości rynkowej przyjęto powierzchnię budynków gospodarczych wraz z powierzchnią podpiwniczenia domu 234 m 2. 6.5.Sposób użytkowania. W domu zamieszkuje właściciel wraz z żoną i dwojgiem dzieci. Nieruchomość nie posiada ubezpieczenia. VII. Wskazanie przeznaczenia wycenianej. ( 56 ust.1 pkt. 6 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Szczebrzeszyn zatwierdzonym Uchwałą nr IX/42/99 Rady Miejskiej w Szczebrzeszynie z dnia 26 marca 1999 rok działki nr 157,158 i 172 w części położone są strefie zabudowy wiejskiej z usługami komercyjnymi i publicznymi pozostałość przeznaczona jest do produkcji rolniczej. 8
VIII. Analiza i charakterystyka rynku. ( 56 ust.1 pkt. 7 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 8.1. Do określenia wartości rynkowej. Do określenia wartości rynkowej badano transakcje ami zabudowanymi domami murowanymi w Bodaczowie i Szczebrzeszynie oraz dokonano ich przeglądu. Transakcje odbyły się w formie aktów notarialnych. Przedmiotem transakcji było prawo własności. Okres badania: 2011-2013 r Rynek słabo rozwinięty z przewagą podaży nad popytem. Na rynku lokalnym obecnie oferowanych jest do sprzedaży 4 zabudowanych domami jednorodzinnymi. Badania ankietowe przeprowadzone wśród kupujących domy jednorodzinne wskazują, że następujące cechy rynkowe wpływają na ich ceny: Tabela nr 5 Nazwa cechy rynkowej % wpływ cechy rynkowej na cenę transakcyjną lokalizacja 29 powierzchnia gruntu w ha 16 powierzchnia użytkowa domu w m 2 14 stan techniczny domu 13 wyposażenie domu w urządzenia techniczne 12 budynki gospodarcze powierzchnia zabudowy w 10 m 2 stan techniczny budynków gospodarczych 6 Transakcje wykorzystane przy wycenie przedstawia tabela nr 6. L.P. Data transakcji Położenie Pow. gruntu w ha Rodzaj zabudowy Cena sprzedaży Tabela nr 6. Zaktualizowana cena sprzedaży na dzień wyceny 1 26.07.2011 Bodaczów 0,1406 dom 90000 96372 2 29.07.2011 Szczebrzeszyn 0,0645 dom+bud. 170000 182036 gosp. 3 29.09.2011 Szczebrzeszyn 0,1723 dom+bud. 50000 53080 gosp. 4 18.10.2011 Szczebrzeszyn 0,1101 dom+bud. 60000 63696 gosp. 11.01.2012 Szczebrzeszyn 0,1993 dom+bud. 78000 82324 5 Przedmieście Błonie gosp. 6 16.11.2012 Bodaczów 0,17 dom 149000 152665 7 10.01.2013 Bodaczów 0,30 dom+bud. 68000 69258 gosp. 8 13.02.2013 Bodaczów 0,02 dom 50000 50615 Średnia cena sprzedaży wyniosła 94.000 zł. Odchylenie standardowe dla badanej próbki wyniosło 48.000 zł. (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości przeciętnej (średniej). Na lokalnym rynku w bieżącym roku zanotowano jedną transakcję gruntem przeznaczonym pod zabudowę 5 zł./1m 2. 9
Na podstawie transakcji wykazanych w tabelach nr 6 i 10 brak jest możliwości zaktualizowania cen na dzień wyceny metodą klasyczną, dlatego też ceny zaktualizowano według Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 15.01.2013 r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych który ogółem w roku 2012 r wzrósł o 3,7%. Opis cech rynkowych przedstawia tabela nr 7. Tabela nr 7 Lp Cecha rynkowa Ocena Opis dobra położenie przy głównych ciągach komunikacyjnych Lokalizacja peryferyjna położenie w w pobliżu głównych ciągów komunikacyjnych. dobry stopień zużycia technicznego wynosi 0-15% zadawalający stopień zużycia technicznego wynosi Stan techniczny 16-30% 2 budynków średni stopień zużycia technicznego wynosi 31-50% słaby stopień zużycia technicznego wynosi powyżej 50% Zestawienie cech rynkowych ilościowych i jakościowych wycenianej działki siedliskowej składającej się z działek nr 157, 158 i 172 o obszarze z rejestru gruntów 0,23 ha i podobnych przedstawia tabela numer 8. Tabela nr 8 Cecha rynkowa Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 1 tab. nr 6 poz.1 Transakcja nr 2 tab. nr 6 poz.6 Transakcja nr 3 tab. nr 6 poz.7 lokalizacja peryferyjna dobra dobra peryferyjna powierzchnia gruntu w ha 0,23 0,1406 0,17 0,30 powierzchnia użytkowa domu 126 108 100 79 w m 2 stan techniczny domu średni słaby średni średni wyposażenie domu w urządzenia techniczne wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. brak wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. budynki gospodarcze 234 brak 38 52 powierzchnia zabudowy w m 2 stan techniczny budynków gospodarczych słaby x słaby słaby wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. 8.2. Do określenia wartości rynkowej gruntu rolnego. Analizując rynek sprzedaży gruntów zbadano transakcji gruntami rolnymi w Bodaczowie, które odbyły się w formie aktów notarialnych oraz dokonano przeglądu sprzedanych. Przedmiotem transakcji było prawo własności gruntów rolnych położonych w terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Okres badania 2012-2013 r. Rynek gruntów rolnych przeciętnie rozwinięty. Średnia cena sprzedaży 1 ha gruntu wyniosła 8.908 zł. Odchylenie standardowe dla ba badanej próbki wyniosło 1.890 zł. (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości przeciętnej (średniej). 10
Badania ankietowe przeprowadzone wśród kupujących grunty rolne wskazują, że następujące cechy rynkowe wpływają na ich ceny: Tabela nr 9 Nazwa cechy rynkowej % wpływ cechy rynkowej na cenę transakcyjną -współczynnik bonitacji 35 -lokalizacja 23 -powierzchnia gruntu 18 -kształt działki 10 -jakość drogi dojazdowej 8 -poziom kultury rolnej 6 Współczynnik bonitacji obliczono według następującego wzoru : W b = (P f x P p ) / P f gdzie : - W b - współczynnik bonitacji, - P f - powierzchnia fizyczna gruntu, - P p - przelicznik powierzchni z ustawy z 15 listopada 1984 r o podatku rolnym. Transakcje gruntami rolnymi w Bodaczowie przedstawia tabela nr 10. Tabela nr 10 1 Data transakcji Powierzchnia gruntu w ha Cena sprzedaży 1 ha gruntu Zaktualizowa na cena sprzedaży na dzień wyceny 1 09.02.2012 0,35 8000 8394 2 08.03.2012 0,20 7500 7846 3 26.03.2013 0,26 10000 10462 4 27.03.2013 0,15 10133 10601 5 27.03.2013 0,16 10125 10593 6 27.03.2013 0,17 10118 10585 7 27.03.2013 0,19 6105 6387 8 27.03.2013 0,18 6111 6393 Zestawienie cech rynkowych jakościowych i ilościowych wycenianych działek nr 155, 160,162 i 166 i podobnych przedstawia tabela numer 11. Tabela nr 11 Cecha rynkowa Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana nr 1 nr 2 nr 3 -współczynnik bonitacji 1,41 1,33 1,59 1,40 -lokalizacja dobra peryferyjna dobra peryferyjna -powierzchnia gruntu w ha 0,61 0,15 0,16 0,17 -kształt gruntu korzystny nie korzystny nie korzystny nie korzystny -jakość drogi dojazdowej polna polna brak brak -poziom kultury rolnej przeciętny dobry przeciętny przeciętny 11
Charakterystyka rynku w ramach wybranych jakościowych cech rynkowych przedstawiona jest w tabeli nr 12. Tabela nr 12. Lp Cecha rynkowa Ocena Opis bardzo dobra położenie w pobliżu skupiska zabudowy 1 Lokalizacja 2 Jakość drogi dojazdowej 4 Poziom kultury rolnej 5 Kształt działki zagrodowej z możliwością zabudowy dobra położenie w pobliżu skupiska zabudowy zagrodowej peryferyjna położenie w odległości ponad 500 od zabudowy zagrodowej utwardzona szosa utwardzona asfaltem żużlowa droga utwardzona żużlem, kamieniem, stabilizacja cementowa polna droga gruntowa bardzo dobry zabiegi agrotechniczne wykonywane są systematycznie w wyznaczonych porach roku dobry zabiegi agrotechniczne wykonywane są z przerwami w cyklu rocznym przeciętny zabiegi agrotechniczne wykonywane są z przerwami w cyklu dwuletnim korzystny działki w kształcie zbliżonym do kwadratu przeciętnie korzystny działki w kształcie figury o nieregularnych bokach nie korzystny działki w kształcie i szerokości utrudniającym wykorzystanie maszyn rolniczych IX. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia metody i techniki. ( 56 ust.1 pkt. 8 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 9.1.Stosownie do art.136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r w sprawie czynności komorników sumę oszacowania ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu w dniu dokonania oszacowania. 9.2. Wartością rynkową (W r ) w rozumieniu art.151 ust.1 ustawy o gospodarce ami jest najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1.strony umowy były od siebie nie zależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2.upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania umowy. Do określenia wartości rynkowej wykorzystano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z ami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych. Wartość rynkową rolnej określono jako sumę wartości działki siedliskowej działek nr 157,158 i 172 i pozostałego gruntu rolnego. 12
9.3. Do określenia wartości odtworzeniowej. Wartość odtworzeniową określono podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych pomniejszonych o wartość zużycia. Do określenia wartości odtworzeniowej wykorzystano następujący wzór: W o = W bo x 0,88 x (1- S z /100) + K dn gdzie : W o - wartość odtworzeniowa, W bo - wartość obiektu w nowym stanie. S z - stopień zużycia technicznego w %. jako t/t. gdzie: t- wiek budynku, budowli. T- przewidywany okres trwałości budynku, budowli. Dla domu stopień zużycia technicznego obliczono jako średnioważony. 0,88-współczynnik korekcyjny określony dla regionu. K dn - koszty nadzoru i dokumentacji 4 % od W bo. Wartość odtworzeniowa jest wartością netto. Koszt budowy budynków przyjęto z Katalogu cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych - wydanie Bistyp Warszawa ul. Płocka 5a- poziom cen I kwartał 2013 r. X. Przedstawienie obliczeń wartości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. ( 56 ust.1 pkt. 9 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 10.1. Określenie wartości rynkowej działek nr 157,158 i 172. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna 50.615 zł. Cena maksymalna 182.036 zł. C = C max - C min = 131.421 zł. Tabela nr 13 L.p. Nazwa cechy wpływ cechy rynkowej na cenę transakcyjną (% z C) wpływ cechy rynkowej na cenę 1 lokalizacja 29 38112 2 powierzchnia gruntu w ha 16 21027 3 powierzchnia użytkowa domu w m 2 14 18400 4 stan techniczny domu 13 17085 5 wyposażenie domu w urządzenia techniczne 12 15770 6 budynki gospodarcze powierzchnia zabudowy w m 2 10 13142 7 stan techniczny budynków gospodarczych 6 7885 13
Tabele porównawcze. Porównanie z ą numer 1 z tabeli nr 8 Tabela numer 14 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł lokalizacja 29 38112 peryferyjna dobra -19056 powierzchnia gruntu w ha 16 21027 0,23 0,1406 4470 powierzchnia użytkowa domu w m 2 14 18400 126 108 4600 stan techniczny domu 13 17085 średni słaby 17085 wyposażenie domu w urządzenia techniczne 12 15770 wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. brak budynki gospodarcze powierzchnia 10 13142 234 brak zabudowy w m 2 15770 13142 stan techniczny budynków 6 7885 słaby x 0 gospodarczych Razem x x x 36011 Porównanie z ą numer 2 z tabeli nr 8 Tabela numer 15 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł lokalizacja 29 38112 peryferyjna dobra -19056 powierzchnia gruntu w ha 16 21027 0,23 0,17 3000 powierzchnia użytkowa domu w m 2 14 18400 126 100 9200 stan techniczny domu 13 17085 średni średni 0 wyposażenie domu w urządzenia techniczne 12 15770 wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. budynki gospodarcze powierzchnia 10 13142 234 38 zabudowy w m 2 wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. stan techniczny budynków 6 7885 słaby słaby 0 gospodarczych Razem x x x -285 Porównanie z ą numer 3 z tabeli nr 8 Tabela numer 16 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej 0 6571 Poprawki w zł lokalizacja 29 38112 peryferyjna peryferyjna 0 powierzchnia gruntu w ha 16 21027 0,23 0,30-3500 powierzchnia użytkowa domu w m 2 14 18400 126 79 18140 stan techniczny domu 13 17085 średni średni 0 wyposażenie domu w urządzenia techniczne 12 15770 wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. budynki gospodarcze powierzchnia 10 13142 234 52 zabudowy w m 2 wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. stan techniczny budynków 6 7885 słaby słaby 0 gospodarczych Razem x x x 17925 W r = (96.372 + 36.011 + 152.665-285 + 69.258 + 17.925)/3= 123.982 zł. Wartość rynkowa działek nr 157,158 i 172 wynosi 123.982 zł. (w tym wartość gruntu 11.500 zł.) 0 3285 14
10.2. Określenie wartości rynkowej działek nr 155,160,162,166. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna 6.387 zł./ha. Cena maksymalna 10.601 zł./ha. C = C max - C min = 4.214 zł. L.p. Nazwa cechy Tabela nr 17 wpływ cechy rynkowej na cenę transakcyjną (% z C) wpływ cechy rynkowej na cenę 1 -współczynnik bonitacji 35 1475 2 -lokalizacja 23 969 3 -powierzchnia gruntu 18 759 4 -kształt działki 10 421 5 -jakość drogi dojazdowej 8 337 6 -poziom kultury rolnej 6 253 Tabele porównawcze. Porównanie z ą numer 1 z tabeli nr 11 Tabela numer 18 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -współczynnik bonitacji 35 1475 1,41 1,33 738 -lokalizacja 23 969 dobra peryferyjna 969 -powierzchnia gruntu 18 759 0,61 0,15 759 -kształt działki 10 421 korzystny nie korzystny 421 -jakość drogi dojazdowej 8 337 polna polna 0 -poziom kultury rolnej 6 253 przeciętny dobry -253 Razem x x x 2634 Porównanie z ą numer 2 z tabeli nr 11 Tabela numer 19 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -współczynnik bonitacji 35 1475 1,41 1,59-737 -lokalizacja 23 969 dobra dobra 0 -powierzchnia gruntu 18 759 0,61 0,16 759 -kształt działki 10 421 korzystny nie korzystny 421 -jakość drogi dojazdowej 8 337 polna brak 337 -poziom kultury rolnej 6 253 przeciętny przeciętny 0 Razem x x x 780 Porównanie z ą numer 3 z tabeli nr 11 Tabela numer 20 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -współczynnik bonitacji 35 1475 1,41 1,40 0 -lokalizacja 23 969 dobra peryferyjna 969 -powierzchnia gruntu 18 759 0,61 0,17 759 -kształt działki 10 421 korzystny nie korzystny 421 -jakość drogi dojazdowej 8 337 polna brak 337 -poziom kultury rolnej 6 253 przeciętny przeciętny 0 Razem x x x 2486 W r = (10.601 + 2.634 + 10.593 + 780 + 10.585 + 2.486)/3 = 12.560 zł./1ha. 15
Wartość rynkowa działki nr 155 wynosi 0,12 ha x 12.560 = 1.507 zł. Wartość rynkowa działki nr 160 wynosi 0,12 ha x 12.560 = 1.507 zł. Wartość rynkowa działki nr 162 wynosi 0,09 ha x 12.560 = 1.130 zł. Wartość rynkowa działki nr 166 wynosi 0,28 ha x 12.560 = 3.517 zł. Wartość rynkowa rolnej wynosi 131.643 zł. 10.3. Uzasadnienie dokonanej wyceny. Określona wartość rynkowa wycenianej znajduje się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za podobne w obrocie rynkowym. Średnia cena sprzedaży zabudowanych wykazanych w tabeli nr 6 wyniosła 94.000 zł. przy odchylaniu się cen od ceny średniej o 48.000 zł. Wartość rynkową zabudowanej określono na 123.982 zł Średnia cena sprzedaży gruntów rolnych wykazanych w tabeli nr 10 wyniosła 8.908 zł./ha przy odchylaniu się cen od ceny średniej o 1.890 zł. Wartość rynkową gruntu rolnego określona na 12.560 zł./ha. Określoną wartości rynkową można uznać za wartość rynkową w rozumieniu art.151 ust.1 ustawy o gospodarce ami. 10.4. Określenie wartości odtworzeniowej. Do określenia wartości odtworzeniowej domu przyjęto obiekt nr BCOI 2.027 o nazwie Budynek mieszkalny wolnostojący. Koszt budowy 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi 1.884 zł. W bx = 126 x 1.884 x 0,88 x (1-50/100) + 9.495 = 113.944 zł. Wartość odtworzeniowa domu wynosi 113.944 zł. Do określenia wartości odtworzeniowej budynku gospodarczego murowanego przyjęto przez analogię obiekt nr BCOI 3.067 o nazwie Portiernia murowana. Koszt robót budowlanych przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni wynosi 1511 zł. W bx = 15 x 1511 x 0,88 x (1-90/100) + 907 = 2.902 zł. Wartość odtworzeniowa budynku wynosi 2.902 zł. Do określenia wartości odtworzeniowej budynku gospodarczego murowanego bez dachu przyjęto przez analogię obiekt nr BCOI 8.005 o nazwie Obora dla 8 krów. Koszt robót budowlanych przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni wynosi 829 zł. W bx = 65 x 829 x 0,88 x (1-90/100) + 2.155 = 6.897 zł. Wartość odtworzeniowa budynku wynosi 6.897 zł. Do określenia wartości odtworzeniowej stodoły przyjęto obiekt nr BCOI 9.015 o nazwie Stodoła drewniana. Koszt robót budowlanych budowy 1 m 2 powierzchni wynosi 624 zł. W bx = 112 x 624 x 0,88 x (1-90/100) + 2.796 = 8.946 zł. Wartość odtworzeniowa stodoły wynosi 8.946 zł 16
Do określenia wartości odtworzeniowej osadnika przyjęto obiekt nr BCOI 8.030 o nazwie Zbiornik betonowy. Koszt budowy 1 m 3 objętości wynosi 433 zł. W bx = 433 x 10 x 0,88 x (1-85/100) + 173 = 755 zł. Wartość odtworzeniowa osadnika wynosi 755 zł. Do określenia wartości odtworzeniowej studni przyjęto na podstawie kalkulacji własnej koszt budowy 1 kpl. na 3000 zł. W bx = 3500 x (1-60/100) = 1400 zł. Wartość odtworzeniowa studni wynosi 1400 zł. Do określenia wartości odtworzeniowej ogrodzenia przyjęto obiekt nr BCOI nr 12.001 o nazwie Ogrodzenie. Koszt budowy 1 m wynosi 146 zł. W bx = 146 x 20 x 0,88 x (1-80/100) = zł. Wartość odtworzeniowa wynosi 514 zł. XI. Klauzule i ustalenia dodatkowe. 11.1.Opinia może być wykorzystywana wyłącznie dla celu w jakim została opracowana (art.156 ust. 3 ustawy o gospodarce ami.) 11.2.Określona wartość rynkowa nie uwzględnia kosztów kupna - sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 11.3.Opis techniczny budynków nie jest ich opinią techniczną. 11.4. Za ukryte wady prawne i techniczne biegły nie ponosi odpowiedzialności. 11.5.Niniejsza opinia nie może być opublikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody jego autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. Załączniki 5. 17