Raport Z Rynku Mieszkaniowego

Raport Z Rynku Mieszkaniowego Sierpień 2008 1

Warszawa Sierpień to drugi miesiąc wakacji, co ma odzwierciedlenie w ilości zawieranych transakcji na runku wtórnym, zarówno w sprzedaży jak i wynajmie. Nadal dużo osób jest na urlopach i nie widać jeszcze znaczących zmian w stosunku do miesiąca poprzedniego. Sprzedaż na rynku wtórnym jest nadal na niskim poziomie i na razie nie przybywa klientów kupujących w przeciwieństwie do ofert sprzedaży. Wakacyjne spowolnienie najmniej odczuwają właściciele tzw. dobrych nieruchomości, czyli położonych w centralnych lokalizacjach, takich jak Śródmieście, Mokotów, Ochota usytuowanych w ładnie położonych budynkach blisko terenów zielonych. Do zawarcia transakcji sprzedaży potrzebna jest również atrakcyjna cena. Właściciele są skłonni do większych negocjacji i upustów. Ceny transakcyjne często są niższe od ofertowych. W sytuacji, kiedy podaż przewyższa popyt jest to najskuteczniejszy sposób na sfinalizowanie transakcji. Całkowicie odwrotnie kształtuje się sytuacja na rynku wynajmu. Sierpień to zdecydowanie najgorętszy okres dla właścicieli mieszkań i dla agencji nieruchomości zajmujących się tym segmentem rynku. Cały czas największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w Śródmieściu i na Mokotowie 1, 2 i 3 pokojowe. Ceny nie są niskie, ale klientów nie brakuje. Wynajęcie 1-pokojowego mieszkania to koszt od 1200 do nawet 2500 PLN/mies., 2-pokojowego 1800-3500 PLN, 3 pok. 2500 do nawet 10.000 PLN. Standard mieszkań jest coraz wyższy, co jest podyktowane rosnącymi wymaganiami klientów i dużą konkurencją na rynku. Sprzedaż domów i działek pod budownictwo jednorodzinne jest na zadowalającym poziomie, natomiast nadal brakuje ciekawych ofert atrakcyjnych cenowo. Coraz więcej klientów decyduje się na zakup domu z kawałkiem ogródka na obrzeżach miasta niż na duży apartament w centrum. Rynek pierwotny nadal czeka na powakacyjne ożywienie. Deweloperzy prześcigają się w wymyślaniu nowych, coraz bardziej atrakcyjnych promocji, kusząc klientów zyskiem przy zakupie mieszkania w szybkim terminie. Jeden z warszawskich deweloperów proponuje pokój gratis, czyli zakup mieszkania trzypokojowego za cenę dwu pokojowego. Warszawa Centrum Nowe mieszkania 10 000 20 000 10 000 25 000 10 000 25 000 10 000 25 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 8 500 20 000 8 500 25 000 8 500 25 000 8 500 25 000 Warszawa poza Centrum Nowe mieszkania 6 800 17 000 7 000 15 000 7 000 15 000 7 000 15 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 6 500 15 000 7 000 12 000 7 000 12 000 7 000 15 000 Warszawa 5 000 15 000 4 000 12 000 4 000 9 000 2

Warszawa 1 200 2 500 2 000 4 000 2 500 10 000 3 500 12 000 6 000 30 000 Tomasz Kujawa, tel. +48 22 528 54 54 e-mail: tomasz.kujawa@ober-haus.com KRAKÓW Kolejny miesiąc wakacji upłynął dość spokojnie na krakowskim rynku nieruchomości. Mija okres urlopowy, a wraz z nim wyraźnie dająca się odczuć stagnacja. Przez ostatnie miesiące ceny się stabilizowały (średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym wynosi obecnie 7 800 PLN), a liczba transakcji malała. Poza tradycyjną wakacyjną porą roku, która tak wpływa na zastój na rynku, wpływ mają tutaj również prognozy mediów o trendach spadkowych cen. Spowodowały one, że ludzie cierpliwie czekają na najkorzystniejszy rynek dla kupującego. Klienci na razie szukają okazji, chcą wykorzystać podaż i możliwość negocjacji, a to w niedalekiej przyszłości doprowadzi do ożywienia rynku. Innym powodem pobudzenia na rynku to nadchodząca jesień. Wrzesień zapowiada wzmożony ruch, zwłaszcza w sektorze wynajmu mieszkań dla studentów. Poszukiwane są mieszkania w dobrych lokalizacjach, w centrum miasta lub w bliskim sąsiedztwie krakowskich uczelni; zazwyczaj trzy, cztero - pokojowe, oczywiście atrakcyjne cenowo dla studenckich portfeli. Nie spodziewamy się jednak nawrotu boomu, bo ten okres mamy już za sobą. Sytuacja na rynku się normalizuje. Wpływ na taki stan rzeczy mają zarówno umacniający się złoty, jak również rozwiązania legislacyjne związane z zagospodarowaniem przestrzennym. W życie wchodzi nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która przewiduje wydłużenie okresu ważności pozwoleń na budowę do trzech lat. Obecnie jest ono ważne przez dwa lata, licząc od dnia, w którym wydana decyzje o pozwoleniu stała się ostateczna. Kraków Centrum Nowe mieszkania 12 000 22 000 14 000 24 000 13 000 28 300 11 000 39 500 Mieszkania sprzed 1989 r. 8 000 22 000 8 000 31 250 7 700 30 000 6 500 30 000 Kraków poza Centrum Nowe mieszkania 5 500 20 300 5 500 16 000 5 500 19 800 5 400 18 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 400 15 000 4 900 20 000 4 500 18 700 4 000 23 500 Kraków 3 600 19 000 3 000 20 000 3 000 15 000 3

Kraków 1 000 2 700 1 300 5 000 1 600 8 000 1 900 15 000 3 100 20 000 Małgorzata Pajor, tel.+48 12 267 91 00 e-mail:malgorzata.pajor@ober-haus.com TRÓJMIASTO Kolejny miesiąc urlopowo-wakacyjny nie wpłynął na zmiany na rynku nieruchomości. Jest to odczuwalne zarówno w agencjach nieruchomości, jak i w biurach sprzedaży deweloperów. W sierpniu co prawda zwiększa się liczba klientów, ale są to głównie osoby, które chcą przyjrzeć się ofertom i ewentualnie po wakacjach podjąć decyzję zakupu. Częstymi gośćmi agencji są również klienci sprzedający, którzy jedynie pragną zorientować się, jak wyglądają ceny. A ceny w zasadzie nie zmieniają się. Sierpień to miesiąc w którym zapytania o wynajmy krótkoterminowe, a więc wakacyjne, spadają w zasadzie o 90%. Wynika to z tego, ze realizuje się w tym czasie wynajmy na które zawarto rezerwację lub umowy jeszcze w maju czy czerwcu. Rośnie lawinowo zapotrzebowanie na wynajem mieszkań dla studentów. W sierpniu, a szczególnie w jego drugiej połowie, studenci są najczęstszymi gośćmi biur. Najczęściej są to studenci pierwszych roczników, którzy od października rozpoczynają naukę i nie zdobyli lokum w domach studenckich. Jednak największego ruchu należy spodziewać się we wrześniu. Warto podkreślić, że podaż nieruchomości na wynajem dla studentów nie rośnie. Właściciele, którzy nie mają doświadczenia i sprawdzonych najemców, bardzo niechętnie decydują się na studentów, obawiając się o stan własnych mieszkań. Nie zmienia się tendencja wzrostu zainteresowania domami jednorodzinnymi. Rośnie liczba chętnych na zakup domu - dotyczy to jednak przede wszystkim projektów realizowanych przez deweloperów. Mniejszym zainteresowaniem cieszą sie domy z rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym mieszkań również bez zmian zainteresowanie niewielkie, a ceny stabilne. Dopiero tak naprawdę kolejny miesiąc pokaże w jakim kierunku pójdą deweloperzy, jak będzie wyglądała ich jesienna oferta. Nie trafią na rynek zapowiadane na te jesień projekty, które miały być realizowane przez deweloperów z Hiszpanii, którzy w zasadzie, poza małymi wyjątkami, wycofali się z rynku trójmiejskiego. Gdańsk Centrum Nowe mieszkania 7 500 11 000 7 800 12 000 7 000 11 900 6 800 10 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 4 800 7 000 5 500 7 000 5 300 7 000 4 500 6 400 Gdańsk poza Centrum Nowe mieszkania 5 500 7 300 5 700 7 200 5 400 7 200 5 200 6 500 Mieszkania sprzed 1989 r. 4 200 5 900 5 000 6 500 4 500 6 700 4 300 6 400 4

Trójmiasto 5 000 7 400 4 800 7 000 3 650 5 500 Trójmiasto 750 1 200 850 1 500 1 100 1 800 1 500 4 500 2 700 10 000 Przemysław Szkutnik, tel. +48 58 520 40 99 e-mail: przemysław.szkutnik@ober-haus.com WROCŁAW Obserwując wrocławski rynek pierwotny możemy zauważyć, że duża część projektów mieszkaniowych rozpoczętych przez deweloperów w ubiegłym roku na fali dużego popytu, a oddawanych obecnie, rozminęła się z obecnymi oczekiwaniami. Mieszkania o tzw. podwyższonym standardzie, który jeszcze do niedawna był niewątpliwym atutem, nie cieszą się spodziewanym zainteresowaniem. Niewiele jest projektów w segmencie popularnym, a dla nabywców, którzy się decydują na zakup z rynku pierwotnego, cena jest jednym z najważniejszych składników. Kupujący mają świadomość, że aby zamieszkać, muszą dodatkowo zainwestować jeszcze sporą sumę pieniędzy. Natomiast kupując mieszkanie z rynku wtórnego, można od razu się wprowadzać, a remont odłożyć na późniejszy okres. Obecnie na rynku wtórnym najwięcej ofert mieści się granicach cenowych między 6-7 tys. zł/m 2. Ale niemały jest też udział mieszkań w cenie poniżej 6 tys. zł/m 2. Natomiast stosunkowo niewiele jest ofert drogich (powyżej 8 tys. zł/m 2 ). Zapotrzebowanie na mieszkania z ryku wtórnego jest duże, ale niestety mocno stłumione przez zdolność kredytową klientów. Stąd większe zainteresowanie mieszkaniami w tańszych dzielnicach, które jeszcze rok temu nie cieszyły się taką popularnością (np. Psie Pole). Zdecydowanie też odczuwalne jest mniejsze zainteresowanie zakupem popularnych do niedawna, choć najdroższych, mieszkań na Starym Mieście. W przypadku gruntów można powiedzieć, że pomimo okresu, w którym obserwuje się zwykle zwiększone zainteresowanie takimi inwestycjami, nie nastąpił jakiś gwałtowny wzrost cen. Nadal jest niewiele ofert działek o statusie budowlanym w obrębie samego miasta Wrocławia. Średnie ceny pozostały raczej na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznych, a liczba transakcji jest dodatkowo hamowana przez ograniczone możliwości nabywcze. Pojawiło się więcej ofert gruntów tańszych, o statusie rolnym oraz rekreacyjnym, zlokalizowanych w dzielnicach peryferyjnych. Jednak brak pewności co do możliwości ich przyszłego przekształcenia na budowlane, odstraszają potencjalnych kupujących. Jedynie ceny działek położonych w atrakcyjnych częściach miasta, z uwagi na ich ograniczoną ilość oraz unikatowe położenie, nadal rosną (Karłowice, Krzyki). Choć już tygodnie dzielą nas do rozpoczęcia roku akademickiego, na rynku najmu oferta dla studentów jest nadal dość skromna. Dość mocno natomiast widać tegoroczne podwyżki czynszów. 5

Wrocław Centrum Nowe mieszkania 7 000 18 000 6 500 16 000 6 500 16 000 6 000 14 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 6 000 16 000 6 000 16 000 6 000 16 000 6 000 14 000 Wrocław poza Centrum Nowe mieszkania 5 600 12 000 5 600 12 000 5 500 10 000 5 500 10 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 000 8 000 5 000 7 500 5 000 7 500 4 800 7 000 Wrocław 3 800 7 500 3 500 12 000 3 500 7 500 Wrocław 1100 1600 1 300 3 200 2 000 4 000 2 500 6 000 3 500 15 000 Iwona Żupańska, tel.+48 71 344 21 44 e-mail:iwona.zupanska@ober-haus.pl POZNAŃ W dalszym ciągu obserwujemy stabilizację cen w segmencie ofert z rynku pierwotnego. Obecnie średnia cena mieszkania u dewelopera to 6800 za m2. W ubiegłym roku w tym samym czasie trzeba było zapłacić około 7150 za m2. Na rynku wtórnym obserwujemy coraz większy ruch. Klienci szukają tzw. okazji, w budynkach 3-7 letnich z cegły położonych w dobrych lokalizacjach. Ceny tych mieszkań uzależnione są przede wszystkich od umiejętności negocjacji i cierpliwości właściciela. Kupujący mają coraz większą świadomość przewagi w negocjacjach. Dlatego finalna cena mieszkania niejednokrotnie jest niższa od ceny nominalnej. Sporym zainteresowaniem cieszą się nadal mieszkania poza Poznaniem. W miejscowościach ościennych ( Swarzędz, Koziegłowy, Luboń czy Suchy Las) można znaleźć oferty w cenach niższych nawet o 20% w stosunku do cen poznańskich. W dalszym ciągu dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania do wynajęcia w takich lokalizacjach jak Rataje, Winogrady czy Stare Miasto. Interesująca oferta na poznańskim rynku sprzedaży to oferowany przez Longbridge zespół budynków apartamentowych zlokalizowanych przy ul. Kościelnej składający się z 249 apartamentów. 6

Poznań Centrum Nowe mieszkania 6 300 13 000 6 100 13 000 5 900 13 000 5 800 13 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 900 9 900 5 200 9 350 4 900 8 100 4 900 8 000 Poznań poza Centrum Nowe mieszkania 6 100 10 000 6 000 9 000 5 800 8 800 5 700 8 750 Mieszkania sprzed 1989 r. 4 700 8 800 4 600 8 300 4 400 7 000 000 4 200 6 700 000 000 Poznań 2 300 5 500 2 200 4 000 1 300 3 600 Poznań 900 1 500 1 000 3 000 1 100 3 700 1 400 5 000 2 000 15 000 Cezary Czerniejewski, tel. +48 61 851 90 00 e-mail: cezary.czerniejewski@ober-haus.com Katowice Sytuacja na rynku katowickim nie odbiega od tej w innych dużych miastach Polski. Ceny transakcyjne spadły w ostatnim miesiącu średnio o 6 %, co nie poprawiło sytuacji klientów sprzedających. Większość sprzedających nie jest skłonna do dużych negocjacji, co przy przeszacowanych cenach niektórych nieruchomości nie ułatwia sprzedaży. Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym też nie przedstawia się imponująco. Biorąc pod uwagę problemy z uzyskaniem kredytów, klienci wstrzymują się z podjęciem decyzji o zakupie mieszkania w projekcie, który jeszcze nie istnieje. Dla wielu klientów spłata kredytu i wynajem mieszkania to zbyt duże obciążenie dla domowego budżetu. Biorąc pod uwagę całokształt sytuacji, należy zwrócić uwagę na wzrost cen wynajmu mieszkań zwłaszcza dwu i trzypokojowych. Popyt w tym sektorze utrzymuje się na wysokim poziomie, a konsekwencją tego jest wzrost cen. Należy zwrócić uwagę na to, iż na rynku katowickim, tak jak w innych miastach, można zauważyć opóźnienia we wprowadzeniu nowych inwestycji mieszkaniowych - może to być efektem trudnej sytuacji na rynkach finansowych. Banki nie są skłonne do finansowania inwestycji mieszkaniowych jako inwestycji wysokiego ryzyka. Drugim również ważnym problemem dla inwestorów są terminy wydawania pozwoleń na budowę, tutaj Katowice nie różnią się od innych miast. To wszystko może spowodować, że w przyszłości na rynku brak będzie interesujących ofert, a to może pociągnąć za sobą wzrost cen. 7

Katowice Centrum Nowe mieszkania 6 600 7 100 6 400 8 500 6 200 8 550 6 500 8 250 Mieszkania sprzed 1989 r. 5 000 6 150 4 000 5 450 4 000 5 450 4 000 5 350 Katowice poza Centrum Nowe mieszkania 5 700 7 600 5 500 7 550 4 800 7 500 5 400 6 350 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 350 4 100 3 100 4 200 3 000 4 100 2 900 4 100 Katowice 3 200 4 700 4 600 8 100 2 900 4 000 Katowice 900 1 300 1 000 1 950 1 350 2 700 1 550 3 750 2 500 10 500 Bartosz Woźniak, tel. +48 12 267 91 00 e-mail: bartosz.wozniak@ober-haus.com Łódź Na rynku pierwotnym panuje nadpodaż, deweloperzy oferują coraz niższe ceny lub mieszkanie pod klucz w cenie, jak za standard deweloperski. Obecnie odczuwamy zastój na rynku mieszkaniowym zarówno pierwotnym, jak i wtórnym spowodowany nadpodażą mieszkań, drogimi i coraz trudniej dostępnymi kredytami. Nie bez znaczenia dla tej sytuacji jest okres wakacyjny. Wielu klientów decyzje zakupu odkłada na wrzesień. Z każdym dniem sierpnia sytuacja zaczyna się powoli poprawiać. Natomiast ceny na rynku wtórnym pozostają na niezmiennym poziomie od czerwca i nic nie wskazuje na to, aby miały w najbliższym czasie wzrosnąć. Na rynku łódzkim odczuwamy raczej niewielką tendencję zniżkową. Obecnie jest bardzo dobry moment na zakup własnego M ceny stabilne, a oferenci zniecierpliwieni długim oczekiwaniem na nabywcę są skłonni znacząco je obniżyć. W Łodzi najbardziej poszukiwane są mieszkania 2-3 pokojowe o powierzchni 36m2-60m2 poza ścisłym centrum. Wynika to z możliwości finansowych mieszkańców oraz drożejących kredytów. Klienci z bardziej zasobnymi portfelami wybiorą wykończone w dobrym standardzie mieszkanie w apartamentowcu na zamkniętym osiedlu, z miejscem parkingowym lub garażem. Tutaj cena kształtuje się na poziomie 8-10 tyś za metr. Tradycyjnie najdroższe mieszkania znajdują się w centrum miasta, a najbardziej pożądane są te, które znajdują się w pobliżu dużych domów handlowych Manufaktury lub Galerii Łódzkiej. Klienci dobrze sytuowani decydują się na zakup domu z działką na obrzeżach miasta lub w niedalekiej odległości od granic miasta. Najbardziej poszukiwane są domy o powierzchni od 120 do 200m2, które ze względu na ciągłe wzrosty cen mediów gwarantują optymalne koszty utrzymania. Cena metra kwadratowego 8

takiego domu posadowionego na działce o pow. Ok. 1000m2 w granicach miasta kształtuje się 5-6 tyś za metr w zależności od standardu oraz lokalizacji. Po za granicami miasta można zakupić dom w cenie już od 3,7 tyś z metr. Łódź Centrum Nowe mieszkania 5 500 10 000 5 500 9 000 4 800 10 000 5 000 10 000 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 300 8 500 3 800 6 600 3 600 6 500 4 000 8 000 Łódź poza Centrum Nowe mieszkania 4 900 6 000 4 500 6 800 4 400 7 000 5 000 8 300 Mieszkania sprzed 1989 r. 3 500 5 000 3 500 6 000 3 600 6 500 3 800 6 000 Łódź 4 100 10 000 3 000 6 000 2 400 3 500 Łódź 450 1 500 650 3 000 1 000 4 000 2 000 5 500 2 500 9 000 Monika Kaźmierczak, tel. +48 42 683 59 59 e-mail: monika.kazmierczak@ober-haus.com 9