MARZEC 2008 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI

Transkrypt

1 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ MARZEC 2008 ANALIZA DANYCH OFERTOWYCH Z SERWISU GAZETADOM.PL

2 Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk. Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje na jednej ze stron rynku stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. Reakcja ta następuje zwykle z opóźnieniem, choć czasem wręcz z wyprzedzeniem. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio obejmuje również popyt. Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań. Autor: Monika Bazyl Uwagi oraz pytania można kierować pod adres przeglady_miesieczne@reas.pl OPIS PRÓBY MARZEC 2008 Stan bazy na: r. Liczba ofert sprzedaży mieszkań - rynek wtórny Liczba ofert najmu mieszkań Ogółem Po weryfikacji 1 Ogółem Mieszkania 1,2,3 pokojowe (po weryfikacji) Polska Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Bydgoszcz* Szczecin* Katowice * Liczba ofert najmu w Bydgoszczy i Szczecinie jest mniejsza od 100, zatem miasta te nie są podawane w statystykach 1 Weryfikacja polega na odrzuceniu ofert bez podanej ceny, o niewiarygodnej cenie lub błędnie wpisanej powierzchni mieszkania 2

3 Wśród ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie prawie 30% stanowią mieszkania nowe, wybudowane po 1999 roku. Kolejne 7% procent oferty stanowią mieszkania jeszcze niewybudowane, pochodzą głównie ze Mokotowa, Białołęki i Bemowa. Na najem także przeznaczane są głównie mieszkania nowe. Prawie 60% ofert najmu w Warszawie stanowią mieszkania wybudowane w ciągu ostatnich ośmiu lat. Potwierdza to istnienie popytu inwestycyjnego zarówno w celu c najmu jak i odsprzedaży już od wielu lat. Rynek wtórny W Warszawie wzrost cen ofertowych mieszkań jest wyjątkowo wolny. W ciągu 11 miesięcy średnia cena wzrosła jedynie o 4%. W tym samym czasie w Krakowie średnia wzrosła o 10%, szczególnie dynamicznie rosnąc w ciągu ostatniego miesiąca. Zarówno w Krakowie, Warszawie, jak i w Poznaniu następuje systematyczny spadek liczby ofert od marca. W Poznaniu i Warszawie nie ma to wpływu na średnią cenę, natomiast w Krakowie skutkuje to wzrostem średniej ceny, co oznacza, że znikają z oferty serwisu przede wszystkim najtańsze mieszkania. W Bydgoszczy średnia cena pozostaje na tym samym poziomie od dwóch miesięcy (4,3 tys. zł/m 2 ), jednak w tym mieście liczba ofert stopniowo rośnie (o 50% od stycznia).» Wykres 1. Dzienny indeks średnich cen ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: W Katowicach z miesiąca na miesiąc systematycznie spada oferta mieszkań najtańszych w cenie 2-4 tys. zł/m2. W grudniu stanowiły połowę oferty (5), natomiast w marcu już tylko 3. Zwiększa się udział ofert mieszkań w cenie 4-6 tys. zł/m2 (wzrost z 44% w grudniu do 6 w marcu). W konsekwencji wzrost średniej ceny w okresie 3 miesięcy wyniósł w tym mieście 9%. Również w Bydgoszczy wyraźnie widać coraz mniejszy udział ofert mieszkań w cenie 2 4 tys. zł/m2 (spadek z 4 w grudniu do 35% w marcu) a coraz większy udział mieszkań w cenie 4-6 tys. zł/m2. Najmniej zróżnicowane ceny są w Szczecinie. Około trzy czwarte oferty ma cenę z przedziału 4-6 tys. zł/m2. 3

4 » Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen: grudzień 2007 / marzec 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 80% 60% 40% 0% 24% 44% 2 10% % 3% Grudzień % 5 39% 74% 17% 5 44% 4% 4 5 W arszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz Procent mieszkań w sprzedaży 80% 60% 40% 0% 23% 45% 2 10% 39% 34% 15% 63% 1 3% Marzec % % % 35% 3% Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Szczecin Katowice Bydgoszcz 2-4 tys. zł/mkw 4-6 tys. zł/mkw 6-8 tys. zł/mkw 8-10 tys. zł/mkw tys. zł/mkw > 12 zł/mkw (Wyniki mogą nie sumować się do 100% ze względu na zaokrąglenia) Średnia cena powyżej 6 tys. zł/m2 występuje w największych polskich miastach wraz z ich obszarami metropolitalnymi: Warszawa, Poznań, Trójmiasto, Wrocław, Kraków, Łódź. Im dalej od wielkiego miasta tym ceny są niższe, co pokazuje poniższa mapa po prawej stronie grupująca oferty według powiatów. Wyjątki stanowią miasta popularne wśród turystów (Zakopane, Władysławowo, Jastarnia, Międzyzdroje), gdzie ceny również znacznie przekraczają 6 tys. zł/m 2.» Mapa 1. Liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym marzec 2008» Mapa 2. Ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym marzec

5 RYNEK WTÓRNY I RYNEK NAJMU MIESZKAŃ Warszawa W ciągu ostatnich sześciu miesięcy, średnia cena ofertowa wzrosła w zasadzie tylko w Śródmieściu (z 12 tys. do 12,7 tys. zł/m2). W pozostałych dzielnicach praktycznie nie ma zmian. Najwięcej ofert dotyczy mieszkań z Mokotowa (17%), Pragi Południe (1) i Ursynowa (10%).» Mapa 3. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy marzec 2008 Znaczące zróżnicowanie w cenach między dzielnicami jak i w obrębie dzielnic wynika przede wszystkim z lokalizacji. Bliższe przyjrzenie się ofertom z dzielnicy Mokotów pozwala dostrzec, że wysoka średnia cena dla całej dzielnicy (10311zł/m2) jest możliwa dzięki obecności kilku bardzo atrakcyjnych lokalizacji Parku Arkadia przy Królikarni, Parku Łazienkowskiego, Pola Mokotowskiego gdzie można za mieszkanie żądać co najmniej 20 tys. zł za metr. Natomiast w mniej atrakcyjnych obszarach np. w pobliżu zajezdni przy Woronicza, czy za ogródkami działkowymi przy ulicy Sikorskiego ceny są niższe około 7 tys. zł/m2.» Mapa 4. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicy Mokotów marzec 2008 Źródło: REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl 5

6 Jedynie połowa ofert w Warszawie ma podany termin wybudowania mieszkania. Wśród nich przeważają mieszkania nowe, czasem wręcz jeszcze niewybudowane (29% i 7%) oraz mieszkania z lat (2). Najwyżej cenione są jednak mieszkania wybudowane przed wojną. Stanowią jedynie 5% oferty, ale ich średnia cena sięga prawie 12 tys. zł. W dużym stopniu jest to związane z ich lokalizacją, gdyż znajdują się w większości w Śródmieściu, na Mokotowie, Ochocie i Żoliborzu. Nieco niższa średnia cena mieszkań wybudowanych w latach (10284 zł/m 2 ) wynika z tego, że duży udział mają w tej grupie mieszkania z Białołęki (druga dzielnica za Mokotowem pod względem liczby ofert).» Wykres 3. Udział ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie w zależności od roku budowy marzec % % 10% 1 10% 7% Udział w ofercie Średnia cena Obrót mieszkaniami będącymi jeszcze w trakcie budowy także nie jest mały. Wśród nich największą część stanowią oferty z projektów budowanych na Mokotowie, Białołęce, Bemowie i w Wilanowie. W tej kategorii mieszkań najtaniej można kupić budowane mieszkanie na Białołęce, średnio za 6,6 tys. zł/m2.» Wykres 4. Udział ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie, których termin wybudowania przypada na lata marzec % Mokotów Białołęka Bemowo Wilanów Pozostałe Udział w ofercie Średnia cena 6

7 Rynek najmu mieszkań W porównaniu z poprzednim miesiącem nie widać zmian w średnich stawkach czynszu. Aktualnie średni czynsz w stolicy wynosi 50 zł/m2/miesiąc. W dalszej kolejności są Wrocław, Trójmiasto i Kraków, gdzie średnie czynsze wynoszą zł/m2. Nadal najtaniej można wynająć mieszkanie w Poznaniu 27 zł/m2.» Wykres 5. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc marzec Warszawa Wrocław Trójmiasto Kraków Katowice Poznań Czynsz w zł/m2 Na średni czynsz najmu 50 zł/m2 w Warszawie składa się m.in. 4% ofert w cenie zł/m2, 2 ofert w cenie zł/m2, a także 2 ofert w cenie powyżej 60zł/m2. Duże zróżnicowanie stawek czynszu występuje w zasadzie w każdym z miast, co widać na poniższym wykresie struktury ofert najmu według wysokości czynszu.» Wykres 6. Struktura ofert najmu mieszkań według wysokości czynszów - marzec 2008 Procent mieszkań w sprzedaży 80% 60% 40% 0% % 2 4% 30% 33% 2 13% 5 2 9% 4% 39% 27% 23% 4% 5% 1 57% 27% 3% 3 35% 1 Warszawa Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice 10-20zł/m zł/m zł/m zł/m zł/m2 >60zł/m2 (Wyniki mogą nie sumować się do 100% ze względu na zaokrąglenia) Na rynku najmu, podobnie jak na rynku wtórnym, w obrębie miasta występują kilkukrotne różnice w cenach. W ramach jednej dzielnicy czynsze w przeliczeniu na metr mogą się różnić o ponad 100zł. Tak jest obecnie w Warszawie na Woli i Ochocie. 7

8 » Wykres 7. Średnie czynsze mieszkań (1,2 lub 3 pokojowych) w zł/m2 w Warszawie marzec 2008 Czynsz w zł/m Maksymalny czynsz Minimalny czynsz Średni czynsz śródmieście Mokotów Wola Wilanów Bielany Ochota Żoliborz Praga Południe Ursynów Bemowo Ursus Włochy Targówek Białołęka Praga Północ Wawer Wesoła Wśród ofert najmu 2 zdecydowanie przeważają mieszkania wybudowane w ciągu ostatnich ośmiu lat (5). Są to głównie mieszkania z Mokotowa, Śródmieścia i Ursynowa.» Wykres 4. Struktura ofert najmu mieszkań w Warszawie ze względu na rok budowy marzec % 1 5% 7% > 2000 Udział w ofercie 2 Statystyka wyliczona na podstawie 3 mieszkań, dla których podany został rok wybudowania mieszkania. 8

9 Rynek pierwotny- struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi. Tak jak w poprzedniej edycji raportu przedstawiany jest kolejny wybrany aspekt dotyczący rynku pierwotnego. Jednym z ważniejszych pytań dla deweloperów jest to, jak powinna się kształtować struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi a także jak pod tym względem wyglądają konkurencyjne inwestycje. W przypadku inwestycji z mieszkaniami o podwyższonym standardzie, ale nie dość wysokim, aby zakwalifikować je do apartamentów, zwykle po ok. 30% - 45% stanowią mieszkania dwu- i trzypokojowe (przy czym zwykle dwupokojowych jest więcej niż trzypokojowych, ale zdarzają się też wyjątki), ok. 5% - stanowią mieszkania jednopokojowe i 3% - 15% procent mieszkania z co najmniej czterema pokojami. Poniżej przedstawiona została struktura i ceny dla inwestycji z około 200 mieszkaniami, położonej w jednej z subcentralnych dzielnic miasta. W tej inwestycji zauważalny jest dosyć wysoki udział mieszkań trzy- i czteropokojowych.» Wykres 8. Struktura mieszkań w przykładowej inwestycji na rynku pierwotnym w Warszawie w zależności od liczby pokoi. Udział w ofercie 50% 40% 30% 10% 0% % Liczba pokoi 9