Raport z Rynku Mieszkaniowego

Transkrypt

1 Raport z Rynku Mieszkaniowego Kwiecień

2 WARSZAWA Na warszawskim rynku nieruchomości wciąż utrzymuje się ożywienie zarówno ze strony kupujących, jak i sprzedających. Mechanizmem napędowym takiego trendu jest stopniowy wzrost aktywności ze strony banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych. To, komu w większości banki obecnie udzielają kredytów, ma istotny wpływ na dalszy rozwój sytuacji na rynku mieszkaniowym. Obecnie mamy do czynienia z tzw. odwilżą kredytów na zakup mieszkań dla klientów indywidualnych, choć warunki przyznawania tego typu kredytów są nadal rygorystyczne. Jeszcze trudniej jest uzyskać kredyt podmiotom zapewniającym podaż mieszkań na ryku, a więc deweloperom. Banki nadal bardzo restrykcyjnie podchodzą do finansowania tego typu inwestycji, żądając od deweloperów wysokiego wkładu własnego, dodatkowych zabezpieczeń, a także przedsprzedaży w wysokości co najmniej 30% oferty. Tego typu zabiegi mają zabezpieczyć rynek przed inwestorami, którzy, jak się okazało w ostatnich latach, niejednokrotnie przecenili swoje możliwości, przystępując do realizacji projektów. Taka zapobiegawcza i w gruncie rzeczy rozsądna polityka banków wprawdzie ogranicza w znaczny sposób możliwości budowy nowych mieszkań, chroni jednak interesy wszystkich potencjalnych nabywców nowych mieszkań. Pomimo ograniczeń dla deweloperów w zakresie finansowania inwestycji, warszawski rynek pierwotny przejawia trend wzrostowy w kwestii nowo powstających inwestycji. Ceny na rynku wtórnym zaczynają się powoli stabilizować. Zauważalne jest nie tylko coraz większe zainteresowanie klientów zakupem mieszkań, ale także to, iż sprzedający, oferując swoje nieruchomości na sprzedaż, są mniej skłonnymi do negocjacji niż kilkanaście miesięcy temu i chcą osiągnąć jak najbardziej korzystną cenę. Najczęściej poszukiwane mieszkania to będące w zasięgu cenowym kupujących, czyli 2 i 3-pokojowe w granicach odpowiednio do 400 i do 600 tys. PLN, ale także luksusowe apartamenty - to segment bardziej popularny na stołecznym rynku nieruchomości mieszkaniowych niż kilka miesięcy temu. Kwiecień dla nieruchomości mieszkaniowych przeznaczonych do wynajmu okazał się miesiącem aktywności dla tego segmentu. Poszukiwane mieszkania to przede wszystkich lokum dla przyjeżdżających do Warszawy na kontrakty ekspatów. Najczęściej są to mieszkania zlokalizowane w nowych budynkach lub odrestaurowanych kamienicach, dobrze skomunikowane z pozostałymi częściami miasta i dające poczucie komfortu zamieszkiwania w postaci terenów zielonych, rekreacyjnych, pełnej infrastruktury, a także poczucie bezpieczeństwa. Rynek domów kształtuje się podobnie, jak w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Nie zaszły żadne znaczące zmiany. W przypadku dokonywania zakupu w większości jest to nieruchomość nabywana na własne potrzeby niż na wynajem. Warszawa Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Warszawa poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r

3 od do od do Od do Warszawa od do Warszawa Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Małgorzata Pajor, tel małgorzata.pajor@ober-haus.com KRAKÓW Kwiecień pod względem transakcji nie zaliczał się do najbardziej udanych. Jak co roku okres świąteczny osłabił aktywność klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości. Dodatkowo wydarzenia z 10 kwietnia wpłynęły bezpośrednio na duży zastój na rynku nieruchomości. Na rynku pierwotnym odnotowano zainteresowanie mieszkaniami 2 i 3-pokojowymi z segmentu tzw. tańszego, mieszczącego się w progu stawki z I kwartału programu Rodzina na Swoim. W kwietniu stawka dla Krakowa wzrosła z 6055 PLN/m2 do poziomu 6497,40 PLN/m2. Nieznacznie wzrósł popyt na mieszkania 3-pokojowe z rynku pierwotnego o powierzchni ok. 65 m2, w lokalizacji głównie Krowodrzy i Bronowic. Największym zainteresowaniem cieszył się wynajem mieszkań. Duży popyt dotyczył mieszkań 2-pokojowych, z miejscem postojowym, w różnych lokalizacjach, takich jak np. Bronowice, Ruczaj, Olsza, w przedziale cenowym od 2000 PLN PLN. Klientami byli głównie pracownicy firm, którzy wyrażali chęć wynajmu mieszkania na okres kontraktów, najczęściej na 2 lata. Firmy wyrażały zainteresowanie wynajmem dla swych pracowników nawet kilku podobnych mieszkań w tym samym obiekcie lub blisko siebie zlokalizowanych. Na początku II kwartału pojawili się również klienci zainteresowani wynajmem domów o wysokim standardzie, najchętniej położonych na Woli Justowskiej lub w jej bliskim sąsiedztwie. Klienci zainteresowani tym typem nieruchomości skłonni byli wydatkować kwoty maksymalnie do PLN/miesiąc. W kwietniu znów pojawiła się grupa klientów chcąca dokonać transakcji zakupu na Starym Mieście o powierzchni od 100 do nawet 200 m2, położonych na wyższych piętrach, najlepiej z widokowym tarasem, zlokalizowanych zarówno w kamienicach odnowionych, jak również zarówno obiektach do remontu. Dla tej grupy klientów najważniejszym czynnikiem było położenie kamienicy i rozkład mieszkań w lokalu. 3

4 Kraków Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Kraków poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r od do od do Od do Kraków od do Kraków Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Joanna Targowska, tel joanna.targowska@ober-haus.com TRÓJMIASTO Po zimowym zastoju zwykle w kwietniu rynek wyraźnie się ożywia. Tymczasem nie odnotowujemy wyraźnie wzrastającej liczby zapytań, a tym bardziej liczby transakcji. W porównaniu z marcem na rynku nie nastąpiły zmiany. Znacznie więcej jest osób pytających o nieruchomości niż kupujących. Zdecydowanie większym zainteresowaniem cieszą się oferty deweloperów niż te z rynku wtórnego. Przede wszystkim wynika to z cen, jakie oferują deweloperzy, po drugie klienci oczekiwali na kolejne, kwietniowe targi mieszkaniowe. Niezmiennie największe zainteresowanie wzbudzają mieszkania najtańsze. Nie ma większego znaczenia lokalizacja czy standard wykończenia. Cena jest najważniejszym wyznacznikiem. Dlatego klienci najczęściej pytają o mieszkania 2 lub 3-pokojowe, w przedziale metrażowym do 60 m2. Nie przybywa na rynku dużo nowych ofert deweloperskich. W kwietniu ruszyła sprzedaż projektu firmy Mill-Yon pod nazwą Aura Island. Jest to bardzo ciekawy pod względem architektury projekt, nawiązujący swym wyglądem do starych spichlerzy. Osiedle składa się z 3 etapów (I etap obejmuje 3 budynki, II i III po jednym budynku). Aura Islam zlokalizowane jest na Wyspie Spichrzów w Gdańsku. Jak duże będzie zainteresowanie tym projektem trudno powiedzieć, tym bardziej, że ceny, jakie proponuje deweloper, są wysokie (od 7000 do PLN/m2). Rynku wynajmu pozostaje bez zmian, choć obserwuje się już przygotowania właścicieli mieszkań do wynajmów krótkookresowych. W dalszym ciągu znikome jest zainteresowanie domami z rynku wtórnego, co oczywiście jest wynikiem poszerzającej się oferty deweloperów. Na obrzeżach Trójmiasta powstaje dość duża ilość osiedli składających się z kilku lub nawet kilkudziesięciu domów 4

5 jednorodzinnych. Są to oferty o znacznie niższych cenach niż oferowane przez rynek wtórny. Również niewielkie zainteresowanie trójmiejskim rynkiem mieszkaniowym przejawiają klienci zagraniczni. Ceny nieruchomości mieszkaniowych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym nie zmieniają się. od do od Do od do Od do Gdańsk Stare Miasto i Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Gdańsk i Gdynia poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Nowe po remoncie do remontu od Do od do Od Do Gdańsk/Gdynia/Sopot Gdańsk/Gdynia/Sopot 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje Domy od do od do od do od Do od Do Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt: Przemysław Szkutnik, tel. (058) przemyslaw.szkutnik@ober-haus.pl ŁÓDŹ Na rynku pierwotnym w Łodzi można zauważyć, że niektóre zrealizowane, ale nie sprzedane inwestycje nie spełniają potrzeb rynku lokalnego. Potencjalni klienci oczekują z niecierpliwością na kolejne targi mieszkaniowe, które odbędą się w maju. Liczą na pojawienie się nowych inwestycji, spełniających oczekiwania klientów pod względem lokalizacji, funkcjonalności nieruchomości oraz przede wszystkim pod względem cenowym. Lokale mieszkalne, przeznaczone do wynajęcia, cieszą się zainteresowaniem na zadowalającym, stałym poziomie. Szczególnie mieszkania, zlokalizowane w centrum miasta, o dobrym i bardzo dobrym standardzie szybko znajdują najemców. Są to przeważnie osoby ze świata biznesu i kultury, które przyjeżdżają do Łodzi w celu realizacji projektów zlecanych przez pracodawców. Klienci poszukują głównie mieszkań umeblowanych oraz dobrze wyposażonych, w lokalizacjach zapewniających dogodną komunikację do centrum miasta. Transakcje wynajmu dotyczące tego typu nieruchomości szybko znajdują swoich nabywców. 5

6 W kwietniu na rynku nieruchomości nastąpił wzrost podaży domów jednorodzinnych przeznaczonych zarówno na sprzedaż, jak i wynajem. Pojawiają się oferty domów zlokalizowanych w najpopularniejszych dzielnicach Łodzi, takich jak Smulsko, Nowosolna, Złotno czy Julianów, co daje bardzo duże szanse na szybkie dokonanie transakcji, ponieważ klienci najczęściej pytają o nieruchomości znajdujące się właśnie w tych częściach miasta. W ostatnim czasie bardzo popularne stało się poszukiwanie domów na wynajem z przeznaczeniem na prywatne przedszkola. W państwowych przedszkolach jest za mało miejsc, dlatego otworzenie przedszkola w jednej z bogatszych dzielnic wydaje się być trafionym pomysłem na dochodową działalność. Na początku właściciele domów do takiego pomysłu podchodzili sceptycznie, ostatnio jednak bardzo często wyrażają zgodę na wynajem domu w tym celu ze względu na długoterminowy najem. W nadchodzących miesiącach należy oczekiwać dalszego wzrostu popytu i podaży w sektorze domów jednorodzinnych. Wiosenne ożywienie zaowocowało dużym zainteresowaniem klientów zakupem zarówno działek budowlanych, jak i domów do wykończenia lub do remontu. Budowa własnego domu jest inwestycją korzystniejszą niż zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym. Mieszkania w budynkach wielorodzinnych są nadal relatywnie drogie. Domy do remontu w dobrej lokalizacji sprzedają się stosunkowo szybko, natomiast brak jest zainteresowania domami ekskluzywnymi. Obecnie ceny ofertowe zostały zredukowane o około 25%. Mimo tak radykalnych obniżek, popyt utrzymuje się na niskim poziomie. Największe zainteresowanie zakupem działek budowlanych dotyczy okolic Parku Krajobrazowego Wzniesień Łódzkich. Niemniej jednak poszukiwane są działki budowlane o powierzchni do 2000 m2, w cenie do 150 PLN/m2. Klienci chętnie poszukują nieruchomości położonych maksymalnie 2 km od granic Łodzi. Dosyć często pojawiają się zapytania dotyczące działek w okolicach Andrzejowa czy Andrespola. Łódź Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Łódź poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Od do Od do Od do Łódź od do od do od Do od do od do Łódź Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Monika Kaźmierczak, tel monika.kazmierczak@ober-haus.com 6

7 POZNAŃ Ceny nieruchomości na poznańskim rynku utrzymywały się na dotychczasowym poziomie. 1-procentowy spadek można było zaobserwować na rynku pierwotnym, natomiast na rynku wtórnym nastąpił wzrost o 1%. Poziom cen jest ustabilizowany i można spodziewać się w przyszłości niewielkiej tendencji wzrostowej, jednak nie będą to zmiany dynamiczne. Przy nieco niższych cenach, większych możliwościach wyboru oraz większych negocjacjach cen potencjalni klienci coraz częściej skłaniają się do kupowania nieruchomości. Niektóre banki powróciły do finansowania 100% wartości nieruchomości, większość obniżyła warunki cenowe i uatrakcyjniła swoje oferty, atrakcyjny i nadal udzielany jest kredyt Rodzina na Swoim. Najlepiej sprzedają się małe i średnie mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Droższe, większe powierzchniowo nieruchomości o podwyższonym standardzie czekają na bardziej zamożnych klientów. Prognozuje się, że podaż mieszkań będzie większa z powodu realizacji nowych inwestycji, do tej pory niesprzedanych oraz spadku cen wynajmu, a co za tym idzie, chęci sprzedaży mieszkań kupionych sprzed okresu tzw. boomu mieszkaniowego. Na rynku pierwotnym pojawiają się nowe inwestycje, trwa też kontynuacja sprzedaży inwestycji rozpoczętych w 2008 roku. 30 % ofert znajdujących się na rynku mieści się w przedziale cenowym do 6000/m2. Najwięcej, bo 36,7%, jest mieszkań w cenie od 6000 do 7000 PLN/m2, natomiast droższych mieszkań jest około 27%. W tym ostatnim przedziale jest najmniejsze zainteresowanie ze strony kupujących. Potencjalni nabywcy wybierają najczęściej nieruchomości, których ceny oscylują do 7500/m2. Najtańsze mieszkania deweloperskie w Poznaniu można kupić za niecałe 4500/m2 - na Grunwaldzie przy ul. Promienistej, Winklera, w dzielnicy Piątkowo, nieopodal Kurpińskiego, na Miłostowie, przy ul. Gnieźnieńskiej. Na uwagę zasługuje również inwestycja na poznańskich Podolanach mieszania w cenie 6000/m2. Do wyboru są różne metraże, urozmaicone standardy wykończeń, penthouse y czy zielone tarasy znajdujące się na dachu. Dla zwolenników oryginalnych budynków jest szeroka oferta apartamentów, mieszkań w rewitalizowanych kamienicach, znajdujących się w centralnych częściach miasta - przy ul. Kwiatowej, na poznańskim Łazarzu, przy ul. Wyspiańskiego. Projekty mają swoisty charakter - oryginalne sztukaterie, zdobienia architektoniczne. Mieszkania na rynku wtórnym również cieszą się popularnością. Z powodu dużej podaży ceny ofertowe znacznie różnią się od cen transakcyjnych. Najczęściej kupowane są mieszkania 2 i 3-pokojowe, z dobrym połączeniem komunikacyjnym, zarówno te po remoncie, jak i wymagające dodatkowego nakładu finansowego. Dłużej, niż to miało miejsce do tej pory, trwa proces decyzyjny dotyczący kupna konkretnego mieszkania lub domu. Duża podaż na rynku rozmaitych działek powoduje niewielki spadek cen. W tym jednak przypadku nie przewiduje się dużych obniżek. Większym zainteresowaniem zaczynają cieszyć się działki położone w niedalekiej odległości od Poznania. 7

8 Cena wynajmu nieruchomości od początku roku kształtuje się na tym samym poziomie. Zainteresowanie jest trochę większe w porównaniu z okresami zimowymi, zainteresowaniem cieszą się nieruchomości w dobrym standardzie i dobrze skomunikowane z centrum. Wśród najemców przeważają pracownicy firm. Kupno nieruchomości jest nieustannie opłacalną formą inwestowania kapitału, a przede wszystkim przejawem dążenia do realizacji własnych planów. Poznań Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Poznań poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r od do od do od do Poznań od do Poznań Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt: Agnieszka Bartz tel agnieszka.bartz@ober-haus.pl KATOWICE Ożywienie utrzymuje się zwłaszcza na rynku wtórnym w sektorze sprzedaży. Czynnikami, które wpływają na poprawę sytuacji, są przede wszystkim stabilizujące się od kilku miesięcy ceny, które utwierdzają nabywców w przekonaniu, iż jest to dobry okres na zakup nieruchomości, ponieważ ceny nie będą już spadać. W związku z powyższym nową grupę kupujących zaczynają stanowić już nie tylko klienci zainteresowani kupnem na własne potrzeby mieszkaniowe, ale również zakupem inwestycyjnym. Klienci dają sobie jednak sporo czasu na podjęcie ostatecznej decyzji, co powoduje, że nie ma jeszcze odzwierciedlenia w realizowanych transakcjach, ale jest sygnałem na poprawę sytuacji. Potencjalni nabywcy poświęcają czas na dokładne analizy ofert znajdujących się na rynku oraz negocjacje cenowe, które stały się nieodłącznym elementem przy wyborze nieruchomości. Nadal największą popularnością cieszą się mieszkania 1 i 2- pokojowe, rzadziej 3-pokojowe. Częstym kryterium jest nowe budownictwo, jednak ze względu na wyższe ceny w stosunku do budownictwa sprzed 1989r., a co za tym idzie możliwościami finansowymi związanymi z dostępnością kredytów hipotecznych, 8

9 klienci rezygnują z tego typu ofert, na rzecz tańszych, wyremontowanych mieszkań w wielkiej płycie. W stosunku do poprzednich miesięcy, w kwietniu odnotowana została poprawę na rynku wynajmu. Duża podaż, a mały popyt spowodowały redukcję cen czynszów najmu oraz przyczyniły się do zwiększenia wymagań klientów dotyczących wyposażenia mieszkań, będących już w wysokim standardzie. W większości przypadków poszukującymi są firmy, które zapewniają lokum swoim pracownikom. Mieszkania, którymi są zainteresowani, muszą posiadać wysoki standard, znajdować się w nowych budynkach, z ochroną oraz zapewnionym miejscem postojowym w garażu podziemnym, dobrze skomunikowane i położone blisko centrum, a ich powierzchnia powinna wynosić nie mniej niż 70 m 2 i składać się z co najmniej 3 pokoi. Podpisywane przez firmy i ich pracowników kontrakty na dłuższy czas sprawiają, że również umowy dla tych najemców gwarantują roczny bądź dłuższy okres najmu. Katowice Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r Katowice poza Centrum Nowe mieszkania Mieszkania sprzed 1989 r od do od do od do Katowice od do Katowice Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt: Aleksandra Borowy, tel. (032) aleksandra.borowy@ober-haus.pl 9