BAZA INWEST - KOM GNIEW. Przedmiot wyceny : Lokalizacja : ul. Wiślana 6. Zleceniodawca : INWEST KOM W GNIEWIE Sp. z o. o Gniew. ul.

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Przedmiot wyceny : OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI RYNKOWEJ ZABUDOWANEJ BAZA INWEST - KOM Lokalizacja : GNIEW ul. Wiślana 6 Zleceniodawca : INWEST KOM W GNIEWIE Sp. z o. o Gniew ul. Wiślana 6 -Tczew; maj 2010 rok - AGROGEO AGROGEO E. SZENROK ul. Jaworowa 4a/1, Tczew. tel./fax ( 058 )

2 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA 0 WYCIĄG Z OPERATU 4 I DANE WYJŚCIOWE PODSTAWY FORMALNE WYCENY 5 PODSTAWY PRAWNE WYCENY PODSTAWA MERYTORYCZNA 5 6 II OPIS PRZEDMIOTU WYCENY STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI 7 III OZNACZENIE W REJESTRZE EWIDENCJI GRUNTÓW UWARUNKOWANIA PLANISTYCZNE OPIS TECHNICZNO- UZYTKOWY PROCEDURA SZACOWANIA WYBÓR I PODSTAWA PRAWNA ZASTOSOWANEJ METODY ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANYCH ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH METODYKA WYCENY NIERUCHOMOŚCI IV OKREŚLENIE WYNIKU SZACOWANIA 19 V WYNIKI WYCENY 21 VI VII DANE KOŃCOWE ZAŁĄCZNIKI 22 22

3

4 I. DANE WYJŚCIOWE. 1. PODSTAWA FORMALNA 1.1. Zleceniodawca: INWEST-KOM SP. Z O.O Gniew, ul. Wiślana Zleceniobiorca : AGROGEO E. SZENROK, Tczew ul. Jaworowa 4a / Przedmiot i zakres wyceny : Przedmiotem wyceny jest nieruchomość zabudowana obiektami INWEST-KOM SP. Z O.O. położona w Gniewie, ul. Wiślana 8, na działce 5 km 15 obr. Gniew [ Nr 0019 ] objęta KW oraz ul. Wiślana 12, na działce 8 km 15 obr. Gniew [ Nr 0019 ] objęta KW Operat dotyczy w/w przedmiotu wyceny i obejmuje: opis nieruchomości określenie stanu nieruchomości na datę szacowania, określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny na datę szacowania, w rozumieniu art. 151 ust. 1, ustawy wymienionej w pkt. 2 w/g aktualnego sposobu wykorzystania Cel wyceny : Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla oceny wierzytelności banku z tytułu udzielenia kredytu Data wyceny : Data wizji terenowej: Data opracowania operatu: 13 maja 2010 r. 20 maja 2010 r. Wycenę sporządzono wg stanu prawnego, użytkowego i poziomu cen na: 20 maja 2010 r. 2. PODSTAWA PRAWNA WYCENY: Przy szacowaniu wartości rynkowej, zastosowano przepisy prawa normujące procedury i metody szacunkowe mienia, w postępowaniu egzekucyjnym dla zaspokojenia roszczeń z nieruchomości /art. 948 kodeksu postępowania cywilnego/ oraz przepisy: Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. nr 140, poz. 939) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ( j.t. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz z późniejszymi zmianami). Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz z późn. zmianami).

5 3. PODSTAWA MERYTORYCZNA: 3.1. Przepisy uzupełniające. Ustawa z dnia r o ochronie i kształtowaniu środowiska (jednolity tekst Dz.U. Nr 49, poz 196 z 1994 r.) Powszechne Krajowe zasady Wyceny [ PKZW ] uchwała Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 26/07 z dn. 12 grudnia 2007r Źródła informacji. Materiały geodezyjno- kartograficzne, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów Księga wieczysta KW IV Wydział Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Tczewie. Księga wieczysta KW IV Wydział Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Tczewie. Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Gniew. Wywiad w terenie Inne Wycenę nieruchomości wykonano na podstawie zlecenia udzielonego przez INWEST-KOM SP. Z O.O Gniew, ul. Wiślana Materiały pomocnicze. Szacowanie nieruchomości zurbanizowanych pod redakcją A. Hopfera Twigger, Warszawa 1999r., wyd III. Wycena nieruchomości, zasady i procedury R. Cymerman, A. Hopfer Warszawa 2005 r. Literatura bieżąca.

6 II. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY. 1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI. Nieruchomość [ dz. 5, 8 km 15 obr. Gniew ] objęta księgą wieczystą KW 38401, prowadzoną przez IV Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Tczewie jest własnością GMINY GNIEW Gniew pl. Grunwaldzki 1. Użytkownikiem wieczystym gruntów do r. oraz właścicielem obiektów ( budynków i budowli ) jest INWEST-KOM SP. Z O.O Gniew, ul. Wiślana 6. Dział III Dział IV Dział III Dział IV KW KW KW KW bez obciążeń - bez obciążeń - bez obciążeń - bez obciążeń UWAGA: - w załącznikach zamieszczono - aktualne odpisy KW 38401, OZNACZENIE W EWIDENCJI GRUNTÓW Tablica nr 1. L.P. WYSZCZEGÓLNIENIE OZNACZENIE 1. WOJEWÓDZTWO pomorskie 2. JEDNOSTKA EWIDENCYJNA Gniew M [221402_4] 3. OBRĘB Gniew [ NR 0019 ] 4. NR JEDN. REJESTROWEJ G DZIAŁKA NR 5, 8, 6. POWIERZCHNIA ha ha 3. USTALENIA PLANISTYCZNE Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (zatwierdzonym uchwałą Nr VII/69/07 Rady Miejskiej w Gniewie z dnia 26 kwietnia 2007 r.) teren dz. 5,8 oznaczony jest symbolem II.16.2.U/M3 tereny zabudowy usługowej o niskiej intensywności zagospodarowania z uzupełniającą funkcją mieszkaniową.

7 4. OPIS TECHNICZNO - UŻYTKOWY 4.1. Położenie: DZIAŁKI: 5, 8 w operacie ewidencji gruntów zakwalifikowane zostały do obrębu ewidencyjnego Gniew [ NR 0019 ]. Nieruchomość położona jest przy ulicy Wiślanej 8, 12. Dojazd do nieruchomości dobry, od krajowej drogi nr1 ul. Kościuszki oraz ul. Wiślaną. Odległość od krajowej drogi nr 1 ok. 250m. Najbliższe sąsiedztwo to nieruchomości o podobnym charakterze należące do GS Gniew oraz innych firm Opis nieruchomości: Teren nieruchomości o znacznym nachyleniu w części północnej, przy wjeździe od ulicy Wiślanej, w części południowej płaski; kształty działek wielokątne. Działki 5 i 8 przylegają do siebie. Place manewrowe i przejazdy o nawierzchni betonowej. Nieruchomość zagospodarowana, ogrodzona i oświetlona. Część południowa może ulegać podtapianiu przy bardzo wysokich stanach wód. Część nieruchomości stanowiąca działkę nr 5 zabudowana jest budynkami: Biurowym o powierzchni użytkowej 344,93 m2 Portierni o powierzchni użytkowej 8,44 m2 Wiata garażowa [ 5bram] o powierzchni użytkowej 223,74 m2 Garaż 11 stanowiskowy o powierzchni użytkowej 261,47 m2 Budynek warsztatu mechanicz. o powierzchni użytkowej 102,35 m2 Część nieruchomości stanowiąca działkę 8 zabudowana jest budynkami: Magazyn o powierzchni użytkowej 172,07 m2 Wiata stalowa otwarta o powierzchni użytkowej 248,25 m2 Szczegółowe opisy techniczne budynków zamieszczono w dalszej części operatu. UZBROJENIE DZIAŁKI: Sieć energetyczna 220/380 V Sieć gazowa Sieć wodociągowa Kanalizacja sanitarna Sieć teletechniczna

8 OPISY TECHNICZNE BUDYNKÓW : Tablica nr 2. BUDYNEK 1. Lokalizacja GNIEW BIUROWY UL. WIŚLANA 8 2. Funkcja BIUROWA 3. Rok budowy ~1950 Budynek murowany, wolnostojący, 2 kondygnacyjny, z poddaszem nieużytkowym OPIS KONSTRUKCYJNY: 4. konstrukcja tradycyjna, murowana z cegły ceramicznej fundamenty ławy betonowe ciągłe stropy żelbetowe dach konstrukcja drewniana pokrycie dachówka obróbki blacharskie i rury spustowe z blachy ocynkowanej Charakterystyka obiektu WYKOŃCZENIE WEWNĘTRZNE: ściany otynkowane, posadzki gres, panele podłogowe stolarka okienna- PCV stolarka drzwiowa- aluminiowa, PCV, drewniana INSTALACJE: elektryczna, wodno-kanalizacyjna, teletechniczna, ogrzewanie co 5. Dane liczbowe 6. Stan techniczny Pow. użytkowa Pow. zabudowy Wysokość 411,51 m2 218,3 m2 12,0 m Budynek po remoncie, stan techniczny -średni

9 Tablica nr 3. WIATA TRANSPORTOWA 1. Lokalizacja 2. Funkcja GARAŻOWO - WARSZTATOWA 3. Rok budowy 1980/2007 GNIEW UL. WIŚLANA 8 Budynek wolnostojący, 1 kondygnacyjny, niepodpiwniczony OPIS KONSTRUKCYJNY: konstrukcja stalowa fundamenty stopy betonowe zbrojone słupy stalowe i wiązary stalowe kratowe ściany zewnętrzne, z blachy stalowej trapezowej ściany działowe z blachy stalowej dach konstrukcji stalowej, kryty blachą stalową obróbki blacharskie i rury spustowe z ocynkowanej bramy stalowe unoszone 5szt, drzwi stalowe 4. Charakter obiektu blachy WYKOŃCZENIE WEWNĘTRZNE: ściany z blachy stalowej malowane posadzki - betonowe, okna cz. PCV INSTALACJE: elektryczna, Pow. użytkowa 5. Dane liczbowe 223,74 m2 6. Stan techniczny dobry Pow. zabudowy wysokość 228,70 m2 4,5 m

10 Tablica nr 4. GARAŻ 11- STANOWISKOWY GNIEW 1. Lokalizacja UL. WIŚLANA 8 2. Funkcja GARAŻOWA 3. Rok budowy 1970 Budynek wolnostojący, 1 kondygnacyjny, niepodpiwniczony OPIS KONSTRUKCYJNY: 4. Charakter obiektu konstrukcja tradycyjna, murowana fundamenty ławy betonowe ciągłe ściany konstrukcyjne murowane ściany działowe- murowane z cegły dach konstrukcja drewniana, kryta papą obróbki blacharskie i rury spustowe z blachy ocynkowanej WYKOŃCZENIE WEWNĘTRZNE: ściany tynki cementowo - wapienne posadzki betonowe bramy drewniane, INSTALACJE: elektryczna, Pow. użytkowa 261,47 m2 5. Dane liczbowe 6. Stan techniczny Pow. zabudowy 292,00 m2 Wysokość 3,5 m dostateczny Tablica nr 5. BUDYNEK WARSZTATOWY 1. Lokalizacja GNIEW UL. WIŚLANA 8 2. Funkcja WARSZTAT MECHANICZNY, STOLARNIA 3. Rok budowy 1970 Budynek w zabudowie zwartej, 1 kondygnacyjny, niepodpiwniczony OPIS KONSTRUKCYJNY: 4. Charakter obiektu 5. Dane liczbowe 6. Stan techniczny konstrukcja tradycyjna murowana fundamenty ławy betonowe ciągłe ściany zewnętrzne, murowane z gazobetonu ściany działowe z cegły dziurawki dach konstrukcji drewnianej, kryty papą obróbki blacharskie i rury spustowe z blachy ocynkowanej wrota drewniane WYKOŃCZENIE WEWNĘTRZNE: ściany tynki cementowo - wapienne posadzki betonowa okna - drewniane szklone pojedynczo świetliki dachowe wrota i drzwi -drewniane INSTALACJE: elektryczna, CO,wod-kan. Pow. użytkowa 102,35 m2 dostateczny Pow. zabudowy 117,80 m2 Wysokość 3,5 m

11 Tablica nr 6. WIATA 1. Lokalizacja GNIEW STALOWA UL. WIŚLANA Funkcja GARAŻOWANIE 3. Rok budowy 2000 obiekt w zabudowie zwartej, 1 kondygnacyjny, niepodpiwniczony OPIS KONSTRUKCYJNY: 4. Charakter obiektu konstrukcja stalowa fundamenty stopy żelbetowe dach konstrukcji stalowej, kryty blachą stalową falistą obróbki blacharskie i rury spustowe z blachy ocynkowanej WYKOŃCZENIE WEWNĘTRZNE: posadzki betonowa Pow. użytkowa 248,25 m2 5. Dane liczbowe 6. Stan techniczny Pow. zabudowy 250,25 m2 Wysokość 3,5 m; dostateczny Tablica nr 7. BUDYNEK 1. Lokalizacja 2. Funkcja 3. Rok budowy GNIEW MAGAZYNOWY UL. WIŚLANA 12 MAGAZYN OGÓLNY 1962 Budynek wolnostojący, 1 kondygnacyjny, niepodpiwniczony OPIS KONSTRUKCYJNY: konstrukcja tradycyjna, murowana z cegły ceramicznej fundamenty ławy betonowe ciągłe ściany nośne murowane z cegły pełnej ceramicznej ściany działowe, murowane z cegły dach konstrukcja drewniane pokrycie deskowanie + papa na lepiku obróbki blacharskie i rury spustowe z blachy ocynkowanej 4. Charakter obiektu WYKOŃCZENIE WEWNĘTRZNE: ściany tynki cementowo - wapienne posadzki betonowe stolarka okienna- drewniana brama i drzwi drewniane INSTALACJE: elektryczna, wod-kan, co. 5. Dane liczbowe 6. Stan techniczny Pow. użytkowa 172,07 m2 dostateczny Pow. zabudowy 206,40 m2 Wysokość 6,0 m

12 III. PROCEDURA SZACOWANIA 1. WYBÓR I PODSTAWA PRAWNA ZASTOSOWANEJ METODY Określając metodę wyceny uwzględniono: charakter nieruchomości, cel wyceny, ustalenia planistyczne oraz przepisy prawne wyszczególnione w p.i.2. Powyższe uwarunkowania oraz dane o aktualnych transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym zadecydowały, że: wycenę wartości rynkowej przeprowadza się skorygowanej ceny średniej podejściem porównawczym, metodą określa się wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) zgodnie ze standardem III. Wartość rynkową WRU gruntu nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określono w oparciu o normy zawarte w art. art Ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z wartość prawa UW obliczono w/g wzoru: W k = ( 1- Sr/R) x t /T + 0,25 ( T t ) / T Wk Sr R t T - współczynnik korygujący stawka % opłaty rocznej nie większa niż 3% przeciętna stopa kapitalizacji określona w wysokości 0,11 liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste. 2. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANYCH: Analizą objęto rynek nieruchomości zabudowanych obiektami produkcyjno magazynowymi z zapleczem socjalnym i biurowym, w Gniewie i miejscowościach sąsiednich w okresie r. Rynek nieruchomości, a w szczególności rynek nieruchomości zabudowanych obiektami produkcyjno magazynowymi w Gniewie jest słabo rozwinięty, dlatego rozszerzono obszar badania rynku na miejscowości sąsiednie. Odnotowano kilkanaście transakcji z lat nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno magazynowym. Analiza wykazała, że trend czasowy w rozpatrywanym okresie wynosi 0 %/m-c. Wybrane do szczegółowej analizy porównawczej transakcje nieruchomości przedstawiono w tablicy 8.

13 Tablica nr 8. LP LOKALIZACJA DATA TRANSAKCJI POW. UŻYTKOWA BUDYNKÓW m2 POW. GRUNTU m2 CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI 6 Dzierżążno Karsin , działka zabudowana, zespołem budynków produkcyjno - magazynowo- biurowych, funkcja produkcyjno- usługowa. Stan techniczny dostateczny działka zabudowana, budynkiem magazynowym z przybudówką socjalnobiurową i gospodarczym, funkcja produkcyjno- usługowa. Stan techniczny dostateczny działka zabudowana, budynkiem magazynowo - skladowym z częścią socjalno- biurową, funkcja produkcyjnousługowa. Stan techniczny dostateczny działka zabudowana, budynkiem magazynowo handlowym, funkcja -tereny przemysłowe. Stan techniczny dostateczny działka zabudowana, budynkiem magazynowym z przybudówką socjalnobiurową i gospodarczym, funkcja produkcyjno- usługowa. Stan techniczny dostateczny działka zabudowana, budynkiem produkcyjnym, funkcja produkcyjnousługowa. Stan techniczny dostateczny działka zabudowana, zespołem budynków produkcyjno- magazynowo -biurowych, funkcja produkcyjno- usługowa. Stan techniczny dostateczny działka zabudowana, budynkiem produkcyjnym z przybudówką socjalnobiurową i gospodarczym, funkcja produkcyjno- usługowa. Stan techniczny dostateczny działka zabudowana, budynkami magazynowymi z zapleczem biurowo - socjalnym, funkcja produkcyjno - usługowa. Stan techniczny średni 1 Kartuzy Pruszcz 2 Gdański Przejazdowo , , Starogard 4 Gdański Malbork 5 Pruszcz 8 Gdański Starogard 9 Gdański Zblewo Łęgowo , działka zabudowana, budynkiem magazynowym z przybudówką socjalnobiurową, funkcja składy, usługi. Stan techniczny dostateczny działka zabudowana, budynkiem magazynowym z przybudówką socjalnobiurową, funkcja składy, usługi. Stan techniczny dostateczny 12211, ,2 CENA zł/m2 1466, , , , , , , , , , , cśr = 1100 Trend czasowy określono na 0,00% / mc cmax = 1467 cmax/cśr = 1,33 cmin = 741 cmin/cśr = 0,67 c= 726 Nieruchomość o najwyższej cenie jednostkowej 1467 zł za 1 m 2pu powierzchni użytkowej obiektu położona jest w Kartuzach. Powierzchnia działki wynosi 1830 m 2. Powierzchnia użytkowa obiektów wynosi 750m2. Lokalizacja i otoczenie działki atrakcyjne. Dojazd dobry drogami utwardzonymi. Działka uzbrojona. Działka ogrodzona i zagospodarowana. Działka o najniższej cenie jednostkowej 741 zł za 1 m 2 powierzchni użytkowej obiektu położona jest w Łęgowie. Powierzchnia działki wynosi m 2. Powierzchnia użytkowa obiektów wynosi 540m2. Lokalizacja i otoczenie działki średnie. Dojazd dobry drogami utwardzonymi. Działka uzbrojona. Działka ogrodzona i zagospodarowana. CENA zł/m2 Trend czas.

14 Ustalenie i wyskalowanie cech rynkowych. Na podstawie przeprowadzonej analizy transakcji kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych w latach , przyjęto następujące cechy /atrybuty/ rynkowe najsilniej wpływające na wartość rynkową w/w nieruchomości oraz procentowy udział atrybutów w kreowaniu ich rynkowej wartości. Tablica 9 Symbol cechy Opis cechy Cecha 1 Lokalizacja, dostępność kom usługowa, otoczenie. Położenie ogólne nieruchomości w strefie szacunkowej w stosunku do okolicznych miasta, urzędów, obiektów szkolnictwa, kultury, służby zdrowia i sieci handlowo usługowej, oraz przystanków komunikacji masowej. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości w tym: - zagospodarowanie działki wycenianej nieruchomości - uciążliwości wynikające z charakteru zabudowy sąsiadującej - dostęp i dojazd z drogi publicznej oraz możliwości parkowania. Cecha 2 Stan techniczny, konstrukcja budynku, uzbrojenie Zastosowane rozwiązania techniczne, nowoczesność w zakresie konstrukcji budynku i instalacji. Stan techniczny budynku wynikający z jego wieku, oraz warunków dotychczasowej eksploatacji (przeprowadzane konserwacje i remonty) w aspekcie wpływu na przyszłe koszty remontów. Cecha 3 Wielkość (powierzchnia gruntu) nieruchomości. Wielkość powierzchni szacowanej działki na tle /w porównaniu do/ nieruchomości przyjętych do rachunku porównawczego. Przyjęto trzy zakresy pow. : do 1000m m2 2 ponad 5000m Cecha 4 Możliwość rozbudowy i adaptacji budynków. Możliwość rozbudowy i adaptacji budynków do innego przeznaczenia, na tle /w porównaniu do/ nieruchomości przyjętych do rachunku porównawczego. Udział 30 % 30 % 20 % 20 %

15 3. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH: Wykaz analizowanych nieruchomości: LP LOKALIZACJA Powierzchnia m2 Data transakcji Fryderyka Kapinosa Fryderyka Kapinosa Fryderyka Kapinosa Fryderyka Kapinosa Fryderyka Kapinosa Prymasa Wyszyńskiego Fryderyka Kapinosa Fryderyka Kapinosa Fryderyka Kapinosa Fryderyka Kapinosa Krasickiego Fryderyka Kapinosa 1150 cmin = 35,83 cmax = 53,61 c= 17,78 CECHY GRUNTU I FUNKCJA W MPZP TABLICA 10. Cena 1m2 w złotychtrend Cena 1m2 w złotych 47,94 41,95 35,83 30,64 36,3 30,64 50,36 42,81 50,24 52,93 42,71 49,21 45,95 40,51 45,25 39,89 45,25 39,89 43,92 38,72 53,61 48,33 41,94 35,65 549,52 480,95 grunt niezabudowany, nieuzbrojony, tereny MN grunt niezabudowany, nieuzbrojony, tereny MN grunt niezabudowany, nieuzbrojony, tereny MN grunt niezabudowany, nieuzbrojony, tereny MN grunt niezabudowany, nieuzbrojony, tereny MN grunt niezabudowany, nieuzbrojony, tereny MN grunt niezabudowany, nieuzbrojony, tereny MN grunt niezabudowany, nieuzbrojony, tereny MN grunt niezabudowany, nieuzbrojony, tereny MN grunt niezabudowany, nieuzbrojony, tereny MN grunt niezabudowany, uzbrojony, tereny P-U grunt niezabudowany, nieuzbrojony,tereny MN cśr= 45,79 cmin/cśr = cmax/cśr = 0,78 1,17 Trend czas 0,84 %/mc Tr1= [49,21-42,81]/42,81*12=1,25 Tr2= [49,21-42,71]/42,71*12=1,27 Tr4= [30,64-30,64]/30,64*1=0,00 Tr= 0,84%/mc Analiza wykazała, że ceny nieruchomości gruntowych zmieniały się w zakresie 35,83 zł/m2 53,61 zł/m2. Cena średnia z 11 transakcji wyniosła 45,79 zł/m2. Działka o najwyższej cenie jednostkowej 53,61 zł za 1 m 2 powierzchni położona jest w Gniewie przy ul. Krasickiego. Powierzchnia działki wynosi m 2. Lokalizacja i otoczenie działki atrakcyjne. Dojazd dobry drogami utwardzonymi. Działka nieuzbrojona. Działka nieogrodzona i niezagospodarowana. Działka o najniższej cenie jednostkowej 35,83 zł za 1 m 2 powierzchni położona jest w Gniewie przy ul. Kapinosa. Powierzchnia działki wynosi 1982 m 2. Lokalizacja i otoczenie działki średnie. Dojazd dobry drogami niezagospodarowana. utwardzonymi. Działka nieuzbrojona. Działka nieogrodzona i

16 Ustalenie i wyskalowanie cech rynkowych. Na podstawie przeprowadzonej analizy transakcji kupna sprzedaży działek budowlanych w latach , przyjęto następujące cechy /atrybuty/ rynkowe najsilniej wpływające na wartość rynkową w/w działek oraz procentowy udział atrybutów w kreowaniu ich rynkowej wartości. Tablica nr 11 Symbol cechy Cecha 1 Cecha 2 Opis cechy Udział lokalizacja i bezpośrednie otoczenie. Położenie nieruchomości w strefie centralnej, środkowej czy peryferyjnej miasta, a także odległość od centrum handlowo usługowego, banków i instytucji administracyjnych są równie istotne jak bezpośrednie otoczenie sąsiedztwo lasów, ogrodów, morza, czy fabryk i innych zakładów przemysłowych. 30 % Infrastruktura techniczna. Do tych czynników należy zaliczyć wyposażenie nieruchomości w media sieć wodociągowa, gazowa, ciepłownicza, elektroenergetyczna, telekomunikacyjna oraz kanalizacja deszczowa, ogólnospławna, przemysłowa i sanitarna. 30 % 20 % Cecha 3 Wielkość działki. Ze wzrostem wielkości działki spada wartość Cecha 4 Cecha 5 jednostkowa m2. Przyjęto trzy zakresy pow. : m2 ponad 5000m2 do 1000m2 10 % kształt działki i hipsometria. Ten atrybut decyduje zarówno o dogodności dojazdu jak i zabudowy nieruchomości ze względu np. na nachylenie stoku. dostęp komunikacyjny. Ten atrybut decyduje o dogodności dojazdu do centrum handlowo-usługowego, banków i urzędów administracyjnych,a zwłaszcza o możliwości komunikacji ze szpitalami, jednostkami straży pożarnej lub policji 10 %

17 4. METODYKA WYCENY. Przedmiotowa nieruchomość - DZIAŁKI nr 5, 8 ark. mapy 15 obr. Gniew [ Nr 0019 ] wyceniona została metodą skorygowanej ceny średniej. Metoda skorygowanej ceny średniej opiera się na następujących założeniach: Poszukiwana wartość szacowanej nieruchomości znajduje się między ceną minimalną, a maksymalną, jakie zanotowano na rynku lokalnym w rozpatrywanym okresie. Wartość rynkowa nieruchomości jest korektą ceny średniej ( przeciętnej ) obliczonej na podstawie wybranej próbki reprezentatywnej z dokonanych na rynku lokalnym transakcji kupna sprzedaży. Analizę dotyczącą wielkości współczynników korygujących prowadzi się wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na danym rynku lokalnym. Założenie to wymaga uprzedniego określenia właściwego dla danego rynku lokalnego zbioru cech rynkowych wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na cenę. Wskaźnikową jednostką korygowaną będzie 1m2pu budynków lub 1m2 gruntu przy określaniu wartości gruntu. FORMUŁA METODY Nieruchomość wyceniono w odniesieniu do cen transakcyjnych podobnych nieruchomości położonych w powiecie tczewskim i powiatach sąsiednich. Wartość nieruchomości wyceniono w/g wzoru : n W = C N śr x Σ U i i=1 gdzie : W N - wartość 1 m2pu budynku posadowionego na nieruchomości lub dla określania wartości gruntu nieruchomości 1 m2 gruntu C U śr - średnia cena określona na podstawie próbki reprezentatywnej - współczynniki korygujące uwzględniające cechy mające istotny wpływ na wartość rynkową i - numer kolejny wsp. i

18 IV. OKREŚLENIE WYNIKU SZACOWANIA Nieruchomość zabudowaną wyceniono podejściem porównawczym, metodą skorygowanej ceny średniej w odniesieniu do cen transakcyjnych podobnych nieruchomości, położonych w powiecie tczewskim i powiatach sąsiednich. Nieruchomości przyjęte do analizy porównawczej wybrano ze zbioru nieruchomości będących przedmiotem transakcji kupna- sprzedaży w latach r. Zweryfikowano je uwzględniając: atrybuty wynikające z analizy rynku tj. lokalizację i otoczenie, dogodność dojazdu, wielkość działek i hipsometrię, stan techniczny budynków, funkcję w MPZP, uzbrojenie i zagospodarowanie. Opis cech rynkowych nieruchomości wycenianej Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w Gniewie ul. Wiślana 8,12 Nieruchomość zabudowana jest zespołem obiektów bazy logistycznej firmy INWEST - KOM o łącznej powierzchni użytkowej 1361,25 m2. Technologia budowy obiektów różnorodna: tradycyjna, murowana; stalowa- stan techniczny określono jako średni. Lokalizacja nieruchomości średnia. Sąsiedztwo korzystne - nieruchomości o podobnym charakterze. Dojazd na nieruchomość średni ulica Wiślana. Działki uzbrojone w kanalizację sanitarną, wodociąg, energię elektryczną, gaz i telefon. Dwie działki o łącznej powierzchni 4543 m2 teren ogrodzony, zagospodarowany. Teren utwardzony - nawierzchnia betonowa. Konfiguracja terenu w części północnej obniżająca się w kierunku południowym, w części południowej płaska. Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonano w oparciu o o poniższe założenia : * do porównania przyjęto nieruchomości o podobnej lub zbliżonej charakterystyce w stosunku do przedmiotowej (wielkości, położenia) nieruchomości. * jako parametr podstawowy przyjęto m2 powierzchni budynku. * przyjęto 3stopniową skalę oceny poszczególnych atrybutów (np. dobry, średni (dostateczny), zły ) W wyniku analizy rynku otrzymano parametry charakterystyczne dla próbki reprezentatywnej ( 11 transakcji ). Cena średnia cśr = 1100,0 zł/ m2pu Cena maksymalna cmax = 1467,0 zł/ m2pu Cena minimalna cmin = 741,0 zł/ m2pu Ustalenie zakresu współczynników korygujących: Cmin : Cśr = 741,00 : 1100,00 = 0,67 Cmax : Cśr = 1467,00 : 1100,00 = 1,33 Powyższe ustalono na podstawie transakcji w próbce reprezentatywnej w ilości 12 transakcji nieruchomości. Poniżej przedstawiono tabelę wyliczenia końcowego wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. OBLICZENIE WSPÓŁCZYNNIKA KORYGUJĄCEGO DLA NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ [ DZIAŁKI: 5, 8 obr. 19 Gniew ] Tablica 12. LP ATRYBUTY NIERUCHOMOŚCI WAGA ATRYBUTU ZAKRES KOREKTY OCENA NIERUCHOMOŚCI I WSP. KORYGUJĄCY Lokalizacja Stan techniczny budynków Możliwość rozbudowy i adaptacji obiektów Wielkość powierzchni gruntu nieruchomości ,201 0,399 0,201 0,399 0,134 0,266 średnia dostateczny mała 0,300 0,300 0, ,134 0,266 średnia 0,200 % 0,670 1,330 NIERUCHOMOŚĆ ZABUDOWANA DZIAŁKI nr 5, 8 ark. mapy 15 obr. Gniew [ Nr 0019 ] Wj = 1100 zł/ m2pu x 0,934 = 1027,40 zł/m2pu WN = 1361,25 x 1027,40 = ,25 zł przyjęto: ,- zł słownie: jeden milion trzysta dziewięćdziesiąt osiem tysięcy pięćset czterdzieści osiem złotych. 0,934

19 Określenia wartości rynkowej gruntu nieruchomości dokonano w oparciu o podejście porównawcze metodą skorygowanej średniej w oparciu o poniższe założenia : * do porównania przyjęto nieruchomości o podobnej lub zbliżonej charakterystyce w stosunku do przedmiotowej (wielkości, położenia) nieruchomości. * jako parametr podstawowy przyjęto m2 powierzchni działki. * przyjęto pięciostopniową skalę oceny poszczególnych atrybutów (np. dobry, powyżej średniej, średni, poniżej średniej, zły ) W oparciu o przeprowadzoną analizę rynku lokalnego działek gruntowych ustalono: Cmax = 53,61 zł/m2 Cmin = 35,83 zł/m2 Cśred. = 45,79 zł/m2 Najwyższa cena transakcyjna Najniższa cena transakcyjna Cena średnia Ustalenie zakresu współczynników korygujących: Cmin : Cśred = 35,83 : 45,79 = 0,78 Cmax : Cśred = 53,61 : 45,79 = 1,17 Powyższe ustalono na podstawie transakcji w próbce reprezentatywnej w ilości 12 transakcji nieruchomości gruntowych. Poniżej przedstawiono tabelę wyliczenia końcowego wartości gruntu. Ocena gruntu działki 5, 8 przy użyciu współczynników korygujących: Tablica nr 13 L.p. Atrybuty rynkowe Przedział (%) Zakres min. współ Zakres max. współ Ocena Wartość nieruchomośc współcz. i 1 Lokalizacja, otoczenie 30 0,234 0,351 średnia 0,292 2 Uzbrojenie 20 0,156 0,234 pełne 0,234 3 Wielkość (powierzchnia) nieruchomości 10 0,078 0,117 średnia 0,098 4 Geometria, hipsometria 20 0,156 0,234 średnia 0,195 5 Dostępność komunikacyjna 20 0,156 0,234 średnia 0, ,780 1,170 RAZEM Współczynnik eksperta 1,0 2 Wartość 1m 46,43 złotych Wartość gruntu nieruchomości - działki: 5, 8 położonej w Gniewie wyniesie: 4543m2 x 46,43 zł /m2 = ,49 słownie: złotych po zaokrągleniu: WR = ,- zł dwieście dziesięć tysięcy dziewięćset trzydzieści jeden zł 1,014

20 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ JAKO PRZEDMIOTU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO. W k = ( 1- Sr/R) Wk Sr R * t /T + 0,25 ( T t ) / T współczynnik korygujący stawka % opłaty rocznej 3% przeciętna stopa kapitalizacji określona w wysokości 0,11 liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste. W k = ( 1-3/11) * 87 /99 + 0,25 ( 99 87) / 99 = 0,669 WRUUW = * 0,669 = słownie: sto czterdzieści jeden tysięcy sto trzynaście złotych złotych V. WYNIKI WYCENY I WNIOSKI. Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntów nieruchomości DZIAŁKI: nr 5; 8 obr. Gniew [ Nr 0019 ] o pow m2 oraz prawa własności obiektów ( budynków i budowli ) oszacowana podejściem porównawczym, metodą skorygowanej ceny średniej na dzień 20 maja 2010r. wynosi: WRU = ,- zł słownie: : jeden milion trzysta dziewięćdziesiąt osiem tysięcy pięćset czterdzieści osiem zł. w tym: wartość prawa UW gruntu zł słownie: sto czterdzieści jeden tysięcy sto trzynaście złotych Oszacowana powyżej wartość rynkowa nieruchomości jest najbardziej zbliżona do prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania w warunkach normalnie funkcjonującego rynku nieruchomości. Wartość jednostkowa 1m2pu = 1027 zł mieści się w granicach cen jednostkowych 1m2pu osiąganych na regionalnym rynku nieruchomości.

21 VI. UWAGI KOŃCOWE. Niniejszą wycenę sporządzono na podstawie dokumentów i informacji przedłożonych przez Zamawiającego w połączeniu z wizją lokalną w dniu 13 maja 2010 roku, zgodnie z aktualnymi przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi zasadami wyceny [PKZW] uchwała Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 26/07 z 12 grudnia 2007 r. Określając wartość przedmiotu wyceny założono, że przedłożone dokumenty są zgodne ze stanem faktycznym oraz, że nie pominięto żadnych istotnych elementów, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca określając wartość rynkową przedmiotu wyceny założył, że stopień możliwości sięgnięcia po zabezpieczenie kredytu jak i ocena ryzyka kredytodawcy podlegać będzie analizie i ocenie przez bank kredytujący. Niniejszy operat stanowi materiał uzupełniający i nie przesądza przyznania ani wysokości kredytu. Określona wartość przedmiotu wyceny stanowi wartość brutto i nie uwzględnia obciążenia hipoteki. Wycena ma charakter poufny i została sporządzona dla wiadomości właściciela nieruchomości, jego profesjonalnych doradców i wierzycieli. Wycena nie może być publikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy. Wyceny nie można wykorzystywać do innego celu niż określony w opracowaniu ( pkt. 1.4.). Norma zawodowa w standardzie III.1 Wartość rynkowa jako podstawa wyceny w p-cie 1.7. brzmi : Ustalona wartość rynkowa nieruchomości nie powinna być zwiększana przez rzeczoznawcę o sumę odpowiadająca podatkom i opłatom jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem. W szczególności takim podatkiem jest podatek od towarów i usług (VAT). Operat szacunkowy powinien zawierać informację odpowiadającą powyższemu ustaleniu - co autor niniejszą klauzulą spełnia. Oświadczam, że zgodnie z moją wiedzą i doświadczeniem podane fakty i dane są prawdziwe i ścisłe oraz, że nie byłem, nie jestem, ani nie będę osobiście zainteresowany wynikiem transakcji dotyczącej wycenianej nieruchomości, a także decyzją o udzieleniu kredytu, na potrzeby, której została zlecona niniejsza wycena. Wycena zawiera 22 strony maszynopisu. Integralną część wyceny stanowią załączniki wymienione poniżej. VII. ZAŁĄCZNIKI WYPIS I WYRYS Z EWIDENCJI GRUNTÓW ODPISY KW 38402, RYSUNKI ROZPLANOWANIA POMIESZCZEŃ W BUDYNKACH KARTY INWENTARZOWE DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Wycenę sporządził: Eugeniusz Szenrok Tczew, maj 2010 r.

22 ZAŁĄCZNIKI

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA

48

49