OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ, DZIAŁEK GRUNTU O NUMERACH EWIDENCYJNYCH 555/1, 555/2, 555/4, 555/5, 555/6, 555/7 O ŁĄCZNEJ POWIERZCHNI 0,9979 HA, POŁOŻONEJ W STAROWEJ GÓRZE, ULICA JANA PAWŁA II (BEZ NADANEGO NUMERU) W OBRĘBIE 14, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /0 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygn. akt KM 1487/15 Data Opracowania: 25 lipca 2016 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ, DZIAŁEK GRUNTU O NUMERACH EWIDENCYJNYCH 555/1, 555/2, 555/4, 555/5, 555/6, 555/7 O ŁĄCZNEJ POWIERZCHNI 0,9979 HA, POŁOŻONEJ W STAROWEJ GÓRZE PRZY ULICY JANA PAWŁA II (BEZ NUMERU) KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /0 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej składającej się z działek gruntu 555/1, 555/2, 555/4, 555/5, 555/6, 555/7 o łącznej powierzchni 0,9979 ha, położonej w Starowej Górze przy ulicy Jana Pawła II (bez numeru). Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/ /0. Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje w całości MINTARIO POLSKA Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością, z siedzibą w Krakowie na podstawie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki umownej zawartego w formie aktu notarialnego numer rep A 4245/2012 z dnia 17 lipca 2012 roku, protokołu zawartego w formie aktu notarialnego numer rep A 3057/2011 z dnia 10 maja 2011 roku, odpisu pełnego z rejestru przedsiębiorców z dnia 10 października 2011 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Pabianicach, Kancelaria Komornicza , ul. Warszawska 44/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej oraz metod porównywania parami. 4. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej składającej się z 6 wydzielonych ewidencyjnie działek gruntu, przy założeniu że działki 555/1 z 555/2 oraz każda z działek 555/4, 555/5, 555/6, 555/7 będą przedmiotem osobnej sprzedaży, położonej w Starowej Górze przy Jana Pawła II (brak numerów policyjnych), dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, oszacowana podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przedstawia poniższa tabela: Nr działek Powierzchnia działek [m 2 ] Wartość prawa własności poszczególnych działek [zł] 555/1 oraz 555/ ,11 555/ ,33 555/ ,91 555/ ,78 555/ ,99 łącznie ,12 5. Wartość rynkowa prawa własności działek gruntu o nr 555/1-555/2 o łącznej powierzchni 0,0834 ha w Starowej Górze przy ulicy Jana Pawła II (brak numerów policyjnych), oszacowane jako jedna KM 1487/15 2

3 fizyczna całość, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 14 lipca 2016 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych 6. Wartość rynkowa prawa własności działek gruntu o nr 555/4 555/7 o łącznej powierzchni 0,9145 ha w Starowej Górze przy ulicy Jana Pawła II (brak numerów policyjnych), oszacowana jako jeden teren inwestycyjny przy założeniu że działki zostaną zbyte łącznie, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 14 lipca 2016 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 7. Daty istotne dla procesu wyceny: zł słownie: pięćset czterdzieści tysięcy dziewięćset złotych Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej oraz wykonania zdjęć: 14 czerwca 25 lipca 2016 roku. 14 lipca 2016 roku. 06 lipca 2016 roku. 06 lipca 2016 roku. 8. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz posiadający uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, nadane w dniu 05 grudnia 1995 roku przez M.G.P. i B. numer 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 1487/15 3

4 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO PODSTAWA FORMALNA WYCENY PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI STAN PRAWNY PRZEDMIOTU WYCENY PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI WYBÓR METODOLOGII WYCENY SPOSÓB WYCENY ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE TRENDU CZASOWEGO OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANEJ OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W KONTEKŚCIE ART K.P.C WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Kopia wypisu z rejestru gruntów z dnia 06 lipca 2016 roku; 2. Kopia mapy zasadniczej z dnia 12 lipca 2016 roku; 3. Kopia pism informujących strony o terminie przeprowadzenia oględzin wraz z potwierdzeniem odbioru i zwrot listu. KM 1487/15 4

5 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości a. rodzaj nieruchomości: prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej składającej się z działek gruntu nr 555/1, 555/2, 555/4, 555/5, 555/6, 555/7; b. położenie nieruchomości: Starowa Góra, Jana Pawła II (brak numerów policyjnych); c. powierzchnia gruntu: 0,9979 ha d. numer Księgi Wieczystej: KW LD1P/ /0. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej; b. określenie części nieruchomości nie podlegających wycenie: brak 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Pabianicach, Kancelaria Komornicza , ul. Warszawska 44/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 13 czerwca 2016 roku (otrzymane w dniu 14 czerwca 2016 roku) Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Pabianicach, Kancelaria Komornicza , ul. Warszawska 44/50. Sprawa KM o numerze 1487/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 nr 102 poz z późn. zm.) - UoGN; 2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2013 roku, poz. 707 z późn. zm.) - UoKWiH; 3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121 z późn. zm.) - KC; 4. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012, poz. 647, późn. zm.) -UPZP; 5. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U nr 230, poz. 1371, z późn. zm.) UoODO 6. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) - RWNSOS; 7. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 8. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK. 9. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 roku, nr 38, poz. 454). 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 2. Oględziny oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 06 lipca 2016 roku; 3. Uchwała Nr XXVII/237/2004 Rady Gminy Rzgów z dnia 16 grudnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi Starowa Góra - Południe; 4. Wypis z rejestru gruntów z dnia 06 lipca 2016 roku; 5. Wyrys z mapy zasadniczej z dnia 12 lipca 2016 roku; KM 1487/15 5

6 6. Badanie KW nr LD1P/ /0 z dnia 06 lipca 2016 roku; 7. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 8. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 9. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej oraz wykonania zdjęć: 14 czerwca 25 lipca 2016 roku. 14 lipca 2016 roku. 06 lipca 2016 roku. 06 lipca 2016 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /0 Nieruchomość gruntowa. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Numer bieżący nieruchomości: 2. Działki ewidencyjne: Numer działki: 555/1. Obręb ewidencyjny: Starowa Góra. Położenie: województwo łódzkie, powiat łódzki-wschodni, gmina Rzgów, miejscowość Starowa Góra. Sposób korzystania: R grunty orne. Numer działki: 555/2. Obręb ewidencyjny: Starowa Góra. Położenie: województwo łódzkie, powiat łódzki-wschodni, gmina Rzgów, miejscowość Starowa Góra. Sposób korzystania: R grunty orne. Numer działki: 555/4. Obręb ewidencyjny: Starowa Góra. Położenie: województwo łódzkie, powiat łódzki-wschodni, gmina Rzgów, miejscowość Starowa Góra. Sposób korzystania: R grunty orne. Numer działki: 555/5. Obręb ewidencyjny: Starowa Góra. Położenie: województwo łódzkie, powiat łódzki-wschodni, gmina Rzgów, miejscowość Starowa Góra. Sposób korzystania: R grunty orne. Numer działki: 555/6. Obręb ewidencyjny: Starowa Góra. Położenie: województwo łódzkie, powiat łódzki-wschodni, gmina Rzgów, miejscowość Starowa Góra. Sposób korzystania: R grunty orne. Numer działki: 555/7. Obręb ewidencyjny: Starowa Góra. KM 1487/15 6

7 Położenie: województwo łódzkie, powiat łódzki-wschodni, gmina Rzgów, miejscowość Starowa Góra. Sposób korzystania: R grunty orne. Obszar całej nieruchomości: 0,9979 ha. Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Brak wpisów. Dział II: Własność Właściciel Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje w całości MINTARIO POLSKA Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością, z siedzibą w Krakowie na podstawie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki umownej zawartego w formie aktu notarialnego numer rep A 4245/2012 z dnia 17 lipca 2012 roku, protokołu zawartego w formie aktu notarialnego numer rep A 3057/2011 z dnia 10 maja 2011 roku, odpisu pełnego z rejestru przedsiębiorców z dnia 10 października 2011 roku. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Inny wpis wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej tą KW na wniosek Getin Noble Bank S.A. we Wrocławiu w sprawie KM 1487/05 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna w wysokości ,00 zł (słownie: jeden milion trzysta dziewięć tysięcy złotych) z tytułu kapitału kredytu obrotowego złotowego wraz z odsetkami, odsetkmi karnymi, kosztami postępowania oraz innymi roszczeniami o świadczenia uboczne, umowa kredytu nr 757/KO/2013 z dnia 24 kwietnia 2013 roku na rzecz Getin Noble Bank S.A. z siedzibą w Warszawie. Hipoteka przymusowa w wysokości 463,50 zł (słownie: czterysta sześćdziesiąt trzy 50/100 złotych) z tytułu nieopłaconego podatku od towarów i usług za luty 2013 roku wraz z należnymi odsetkami, tytuł wykonawczy na rzecz Skarbu Państwa Naczelnika Urzędu Skarbowego, z siedzibą w Krakowie Śródmieściu. Hipoteka przymusowa w wysokości 460,80 zł (słownie: czterysta sześćdziesiąt 80/100 złotych) z tytułu z tytułu nieopłaconego podatku od towarów i usług za październik 2013 roku wraz z należnymi odsetkami, tytuł wykonawczy na rzecz Skarbu Państwa Naczelnika Urzędu Skarbowego, z siedzibą w Krakowie Śródmieściu. Hipoteka przymusowa w wysokości 4 987,20 zł (słownie: cztery tysiące dziewięćset osiemdziesiąt siedem 20/100 złotych) z tytułu nieopłaconego podatku od towarów i usług za sierpień 2013 roku wraz z należnymi odsetkami, tytuł wykonawczy na rzecz Skarbu Państwa Naczelnika Urzędu Skarbowego, z siedzibą w Krakowie Śródmieściu. Hipoteka przymusowa w wysokości ,50 zł (słownie: czterysta siedemdziesiąt trzy tysiące dwieście czterdzieści osiem 50/100 złotych) należność z tytułu podatku od towarów i usług na okres , , , , administracyjny tytuł wykonawczy na rzecz Skarbu Państwa Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków Śródmieście z siedzibą w Krakowie. KM 1487/15 7

8 Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: siedemset czterdzieści osiem sześćset siedemnaście złotych) należności z tytułu podatku od towarów i usług na okres , , , administracyjny tytuł wykonawczy na rzecz Skarbu Państwa Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków Śródmieście z siedzibą w Krakowie. Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: sześćset trzy tysiące osiemset sześćdziesiąt jeden złotych) należność z tytułu podatku od towarów i usług na okres , , , administracyjny tytuł wykonawczy na rzecz Skarbu Państwa Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków Śródmieście, z siedzibą w Krakowie. Hipoteka przymusowa w wysokości ,50 zł (słownie: jeden milion pięć tysięcy pięćset dwa 50/100 złotych) z tytułu zaległości w podatku od towarów i usług - w tym należność główna ( ,00 zł), odsetki za zwłokę ( ,00 zł) podwyższone o połowę zabezpieczonej wierzytelności na podstawie art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zarządzenie zabezpieczenia należności pieniężnych na rzecz Naczelnika Małopolskiego Urzędu Skarbowego z siedzibą w Krakowie. Hipoteka przymusowa w wysokości ,00 zł (słownie: czterdzieści siedem tysięcy sześćset jeden złotych) z tytułu zaległości w podatku dochodowym od osób fizycznych za okres , , , , r. oraz zaległości w podatku od towarów i usług za okres , i podwyższone o połowę zabezpieczonej należności wraz ze świadczeniami ubocznymi, administracyjne tytuły wykonawcze na rzecz Naczelnika Małopolskiego Urzędu Skarbowego z siedzibą w Krakowie. a) Według ewidencji gruntów: Nr działki Położenie działki Opis użytku Oznaczenie użytków i konturów Pow. użytku [ha] Pow. działki [ha] Nr KW 555/1 Starowa Góra, Jana Pawła II Grunty orne Rowy RIVa W-RIVa 0,0653 0,0105 0,0758 LD1P/ /0 555/2 Starowa Góra, Jana Pawła II Grunty orne Rowy RIVa W-RIVa 0,0064 0,0012 0,0076 LD1P/ /0 555/4 Starowa Góra, Jana Pawła II Grunty orne Grunty orne RIIIb RIVa 0,0840 0,1339 0,2179 LD1P/ /0 555/5 Starowa Góra, Jana Pawła II Grunty orne Grunty orne RIIIb RIVa 0,1973 0,0540 0,2513 LD1P/ /0 555/6 Starowa Góra Grunty orne RIIIb 0,1894 0,2472 LD1P/ /0 Grunty orne RIVa 0, /7 Starowa Góra Grunty orne RIIIb 0,1182 0,1981 LD1P/ /0 Grunty orne RIVa 0,0799 UWAGA! Razem powierzchnia działek 0,9979 Przedmiotowe działki gruntu nie mają nadanych numerów policyjnych. Część z działek jak widać powyżej ma jedynie oznaczenie ulicy Jana Pawła II, natomiast działki 55/6, 555/7 nie mają wskazanego adresu. KM 1487/15 8

9 Działki te usytuowane są przy ulicy Granicznej, od której to mają zapewniony wjazd a zatem można przypuszczać, iż taki właśnie będzie ich adres. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z Uchwałą Nr XXVII/237/2004 Rady Gminy Rzgów z dnia 16 grudnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi Starowa Góra Południe, w planie tym przedmiotowa nieruchomość posiada przeznaczenie symbol planu 13 MN tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Mapa 1: Fragment Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie Starowej Góry wraz z zaznaczeniem położenia przedmiotowej nieruchomości. Nieprzekraczalna linia zabudowy Nieprzekraczalna linia zabudowy UWAGA! Wyznaczona w MPZP nieprzekraczalna linia zabudowy stanowi ograniczenia w użytkowaniu dla działek 555/4 i 555/7, ze względu na konieczność posadowienia budynku przy tejże granicy. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Wyceniana nieruchomość położona jest na terenie gminy Rzgów w miejscowości Starowa Góra w bliskiej odległości od granic miasta Łódź. Gminę Rzgów zamieszkuje 9709 osób (stan z 14 czerwca 2016 r.) Przez ostatnie 2,5 miesiąca przybyło ogółem 2 mieszkańców. Gminę Rzgów zamieszkuje pełnoletnich osób (stan z 14 czerwca 2016 r.). Miasto Rzgów liczy 3309 mieszkańców (wg stanu na 31 marca 2016 roku). Mieszkańców miasta minimalnie ubywa, a przybywa natomiast mieszkańców całej gminy. Ma to związek z osiedlaniem się rodzin, które przeprowadzają się z miast na wieś. KM 1487/15 9

10 Najbardziej zaludnione miejscowości poza Rzgowem to Starowa Góra (2253 mieszkańców), Stara Gadka (740), Kalinko (480), Grodzisko (447) i Gospodarz (426), a najmniejsze: Tadzin (83), Babichy (125) i Huta Wiskicka (133). Podajemy tu stan z 31 marca 2016 r. W województwie łódzkim gmina Rzgów należy do elitarnej grupy 4 ośrodków (obok Aleksandrowa Łódzkiego, Sulejowa i Złoczewa) o dodatnim przyroście liczba mieszkańców i notuje się tutaj jeden z najwyższych przyrostów migracyjnych W ciągu ostatnich 15 lat populacja Rzgowian wzrosła o około tysiąc pięćset osób. Obecnie na terenie gminy znajdują się 2532 domy, a w Rzgowie jest ich 1257, co daje w sumie 3789 budynków mieszkalnych. W Starowej Górze jest 971 budynków. Przez Starową Górę przebiega droga krajowa nr 1, którą to można bardzo szybko dostać się do miasta Łódź. Komunikację ze Starową Góra ułatwiła niedawno powstała trasa Górna, kóra to łączy ulcię Pabianicką ze Rzgowską. Transport publiczny obsługują: łódzkie MPK (linie autobusowe: 70, 93) oraz PKS (relacja autobusowa Łódź-Tuszyn). W Starowej Górze swoje siedziby mają m.in.: Zakład Przetwórstwa Mięsnego GROT, Autotraper Group, LANDCAR Dystrybutor KIA, MAXBUD producent okien drewnianych, PHU Koziarski - serwis samochodowy blacharsko-lakierniczy oraz mechaniczny. Mapa 2: Starowa Góra z oznaczeniem lokalizacji przedmiotu wyceny Nieruchomość składa się z kompleksu 6 działek w południowej części miejscowości ograniczonych ulicami Centralną, Kanałową Graniczną oraz Warzywną. KM 1487/15 10

11 Zagospodarowanie otoczenia Zdjęcia 1 i 2: Przedmiot wyceny - widok od strony ulicy Granicznej. Zdjęcia 3-5: Przedmiot wyceny - widok od strony ulicy Jana Pawła II. Stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości W najbliższym otoczeniu nieruchomości zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane. Lokalizację oraz otoczenie w kontekście sprawowanej funkcji należy uznać za bardzo dobrą. Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji Dostęp do komunikacji miejskiej dobry najbliższy przystanek autobusowy przy ulicy Centralnej w odległości ok. 500 m. dostęp do podstawowego zaplecza handlowo-usługowego oraz bytowego typowy jak dla terenów wiejskich. Zagospodarowanie terenu działek Przedmiotowa nieruchomość składa się z 6 niezabudowanych działek ewidencyjnych, w tym działki 555/1 oraz 555/2, które de facto tworzą jedną fizyczną całość i ze względu na nieregularny kształt i usytuowanie bezpośrednio przy kanale mogą stanowić jeden przedmiot sprzedaży o łącznej powierzchni 834 m 2. Działka 555/2 o powierzchni 76 m 2 zgodnie z mapą stanowi de facto fragment wyznaczonej drogi przedłużenie KM 1487/15 11

12 ulicy Ziołowej. Pozostała część nieruchomości (działki 555/4, 555/5, 555/6, 555/7) oddzielona od tej północnej części planowaną ulicą Jana Pawła II tworzy jeden obszar o regularnym kształcie wydłużonego prostokąta o szerokości ok. 35 m. Każda z tych działek ma zapewniony dostęp do drogi i może stanowić odrębny przedmiot sprzedaży. Działka 555/4 ma kształt prostokąta o wymiarach ok. 31 m x 70 m i przylega bezpośrednio do ulicy Jana Pawła II (na dzień opracowania jest to teren polny brak fizycznie drogi jedynie posadowiono latarnie na terenie planowanej drogi) Działka 555/5 ma kształt prostokąta o wymiarach ok. 35 m x 60 m z wydłużonym fragmentem wjazdu na teren działki od strony Jana Pawła II. Działka 555/6 ma kształt prostokąta o wymiarach ok. 35 m x 60 m z wydłużonym fragmentem wjazdu na teren działki od strony ulicy Granicznej, która jest drogą gruntową. Działka 555/7 - ma kształt prostokąta o wymiarach ok. 31 m x 64 m i przylega bezpośrednio do ulicy Granicznej. Działki są nieogrodzone i niezabudowane oraz nieuzbrojone. Jak widać na poniższej mapie od strony zachodniej ograniczone sąsiednimi zagospodarowanymi, ogrodzonymi działkami. Mapa nr 3 Granice przedmiotowych działek gruntu KM 1487/15 12

13 Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Od strony północnej ulicy Jana Pawła II ograniczony dostęp do infrastruktury, w drodze linia energetyczna z posadowionymi latarniami, przewidzianymi do oświetlenia planowanej drogi. A zatem działki 555/1, 555/2, 555/4 oraz 555/5 posiadają ograniczony dostęp do mediów. Natomiast od strony południowej działki o numerach 555/6 oraz 555/7 posiadają dostęp do wody, energii, gazu w ulicy Granicznej. Zdjęcie 6 ulica Graniczna Zdjęcia 7 i 8 ulica Jana Pawła II oraz widok na kanał przecinający planowany fragment drogi 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, KM 1487/15 13

14 przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art UoGN o następującej treści: Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Ze względu na fakt, iż nieruchomość składa się z kilku wydzielonych ewidencyjnie działek wyceniający oszacował wartość nieruchomości w następujący sposób: 1. działki 555/1 oraz 555/2 jako jedną fizyczną całość o łącznej powierzchni 834 m 2 o nieregularnym kształcie i ograniczonych możliwościach zagospodarowania a także ograniczonej dostępności mediów oszacowano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej 2. działki 555/4-555/7 jako jeden teren inwestycyjny o łącznej powierzchni 9145 m 2 o regularnym kształcie oraz dobrej dostępności mediów (woda, prąd, gaz z ulicy Granicznej) oszacowana podejściem porównawczym, metodą porównywania parami 3. osobno każdą z działek: 555/ m 2, 555/ m 2 o regularnym kształcie z bezpośrednim dostępem do ulicy Jana Pawła II i ograniczonej dostępności mediów - oszacowano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. KM 1487/15 14

15 4. osobno każdą z działek: 555/ m 2, 555/ m 2 o regularnym kształcie oraz bezpośrednim dostępie do ulicy granicznej, o dobrej dostępności mediów (woda, prąd, gaz) - oszacowano podejście porównawczym, metoda korygowania ceny średniej Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze dwie metody - metodę korygowania ceny średniej oraz metodę porównywania parami, które w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (C śr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min) i ceny maksymalnej (C max). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [C min/c śr] i górnej granicy [C max/c śr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu) Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 1487/15 15

16 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Analiza porównawcza Do analizy porównawczej przyjęto n/w cechy rynkowe, które w najistotniejszy sposób wpływają na wartość rynkową nieruchomości niezabudowanej, przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości. Tabela nr 1: Cechy różnicujące oraz ich stany dla wyceny poszczególnych działek 555/1 z 555/2, 555/4, 555/5, 555/6, 555/7 Lp. 1 Cecha różnicująca Powierzchnia działki Ocena Bardzo dobra Powierzchnia działki do 1000 m 2 Opis Dobra Powierzchnia działki rzędu do m 2 Średnia Powierzchnia działki rzędu m 2 Bardzo dobre Działka posiada dostęp do wszystkich z wymienionych mediów: energii elektrycznej, wody z sieci miejskiej, kanalizacji z sieci miejskiej, gazu. Dojazd drogą asfaltową. 2 Dojazd, dostępność mediów Dobre Działka posiada dostęp do drogi gruntowej oraz dostęp do co najmniej trzech z wymienionych mediów energii elektrycznej, wody z sieci miejskiej, kanalizacji z sieci miejskiej, gazu Średnie Działka posiada formalnie zapewniony dostęp do drogi jednakże jest on fizycznie niezorganizowany bądź też ograniczony, podobnie z dostępnością mediów, która również jest ograniczona. 3 Uciążliwości terenu Występują Spełniony co najmniej jeden z wymienionych. Ograniczenia w zagospodarowaniu terenu działki w postaci zadrzewienia, zakrzewienia, tereny podmokłe, zabudowania w ostrych granicach, ograniczenia prawne - przesyły, nachylenie terenu, kształt działki nieregularny, utrudniona komunikacja, ograniczone możliwości zabudowy związane z MPZP. KM 1487/15 16

17 Brak Brak w/w, pełna swoboda zabudowy, płaski i uprzątnięty teren. Tabela nr 2: Cechy różnicujące oraz ich stany dla wyceny działek 555/4-555/7 jako jednego terenu inwestycyjnego o łącznej powierzchni 9145 m 2 Lokalizacja Bardzo dobra Dobra Średnia Lokalizacja bardzo dobrze postrzegana przez klientów, okolica ciesząca się bardzo dobrą opinią, gdzie nieruchomości szybko znajdują nabywcę. Cicha i spokojna okolica. Otoczenie sprzyjające funkcji mieszkaniowej: zabudowa jednorodzinna (nowe zabudowania) tereny zielone. W stosunkowo bliskiej odległości komunikacja miejska. Łatwy i szybki dojazd do miasta Łodzi. Nieruchomość położona w oddaleniu o dróg o dużym natężeniu ruchu. Niedaleko ośrodki oświatowe, szkoła i przedszkole. W odległości do 10 km od centrum Łodzi. Lokalizacja dobrze postrzegana przez klientów, gdzie nieruchomości szybko znajdują nabywcę. Cicha i spokojna okolica. Otoczenie sprzyjające funkcji mieszkaniowej: zabudowa jednorodzinna (nowe zabudowania) tereny zielone. Dostępność komunikacji miejskiej oraz zaplecza handlowo-usługowego i oświaty, typowy jak dla terenów podmiejskich. W odległości km od centrum Łodzi. Nieruchomość usytuowana w odległości powyżej 21 km od centrum Łodzi na terenach o średnim stopniu zurbanizowania i ograniczonym dostępie do zaplecza handlowo-usługowego, oświaty oraz komunikacji. Ograniczenia w użytkowaniu Występują Brak Spełniony co najmniej jeden z wymienionych. Ograniczenia w zagospodarowaniu terenu działki w postaci zadrzewienia, zakrzewienia, tereny podmokłe, zabudowania w ostrych granicach, ograniczenia prawne - przesyły, nachylenie terenu, kształt działki nieregularny, utrudniona komunikacja, ograniczone możliwości zabudowy związane z MPZP. Brak w/w Powierzchnia działki Bardzo dobra Powierzchnia działki do 3000 m 2 Dobra Powierzchnia działki rzędu m 2 Średnia Powierzchnia działki rzędu m 2 Zła Powierzchnia działki powyżej m 2 Dojazd Dobry Średni Dojazd drogą asfaltową Dojazd drogą gruntową Dojazd oraz dostępność mediów Dobra Dostęp do co najmniej trzech z wymienionych mediów z sieci miejskiej: woda, prąd, kanalizacja, gaz. KM 1487/15 17

18 Średnia Dostęp do co najmniej dwóch z wymienionych mediów z sieci miejskiej: woda, prąd, kanalizacja, gaz. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTY NIEZABUDOWANE Przy wyborze działki pod budowę domu należy zacząć od spraw niezwykle ważnych, aczkolwiek trudno definiowalnych. Lokalizacja ma bezpośredni i znaczący wpływ na cenę działki. Im dalej od centrów dużych miast tym taniej (choć są wyjątki od tej reguły - działki położone w szczególnie urokliwych miejscach mogą być drogie niezależnie od położenia). Ważną kwestią jest dojazd (jak szybko przedostaniemy się z naszego przyszłego siedliska do miejsc, w których często bywamy - pracy, szkoły, centrum miasta). Trendy na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową Warto zapoznać się z okolicą, porozmawiać z mieszkańcami pobliskich domów. Taki rekonesans da nam także odpowiedź na pytanie czy w bliskim sąsiedztwie nie ma obiektów uciążliwych dla mieszkańców. Lepiej dowiedzieć się zawczasu, że tuż obok działa fabryka chemiczna lub znajduje się nielegalne wysypisko śmieci. Kolejny krok to przejrzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który odpowie nam na pytanie czy w miejscu, które wybraliśmy możemy wybudować dom jednorodzinny, a jeśli tak to jakie powinny być jego parametry. Wyjaśni również wiele wątpliwości dotyczących zagospodarowania terenów sąsiednich i planowanych inwestycji drogowych i technicznych. Jest to bardzo istotne, aby ustrzec się niemiłych niespodzianek, może się bowiem zdarzyć, że w przyszłości pod naszym nosem zostanie wybudowana trasa szybkiego ruchu. Jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego, należy sprawdzić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeśli i tego dokumentu nie uchwalili samorządowcy, trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Może się o nią starać każdy, zgoda właściciela gruntu, który nas interesuje nie jest konieczna. Nawet najpiękniejsza działka, do której nie mamy jak dojechać, staje się bezużyteczna. Bez drogi dojazdowej nie otrzymamy warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Musimy wtedy wystąpić do gminy o ustanowienie służebności drogi koniecznej na przyległych działkach, co wiąże się ze sporymi kosztami. Najlepiej, jeśli działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jest utwardzona, zadbana i słabo uczęszczana. Natomiast jeśli do naszej działki prowadzi droga gruntowa, trzeba mieć świadomość, że poruszanie się po niej tuż po intensywnych opadach deszczu lub śniegu, może być nie lada wyzwaniem. Zimą natomiast czeka nas sporo pracy przy odśnieżaniu. W przypadku powierzchni działki, nie zawsze sprawdza się zasada, im więcej tym lepiej. Dużą działkę, ale bardzo wąską i długą, trudno sensownie zagospodarować. Dlatego najlepsze są place zbliżone kształtem do kwadratu, ew. lekko prostokątne. Należy się zastanowić jaką kubaturę, bryłę i ilość kondygnacji będzie miał nasz przyszły dom, w dużym stopniu determinuje to minimalną wielkość działki. Pod dom 100-metrowy wystarczy działka mkw., dom 250 mkw. powinien stać na działce o pow. min. 1 tys. m2., obszerna rezydencja wymaga odpowiednio rozległej parceli. KM 1487/15 18

19 Ważne są również względy estetyczne. Czasami warto dopłacić za działkę trudniejszą, o nieregularnej powierzchni, pochyłą lub zalesioną, jeśli daje nam ona dużo większe możliwości ciekawego usytuowania budynku. Jeśli postawimy dom na stromym zboczu, raczej nie grozi nam sytuacja, że budynki wybudowane po sąsiedzku zasłonią nam piękny widok z okna. Kupując działkę zalesioną upewnijmy się czy nie trzeba będzie wycinać drzew, co może być zbyt kosztowne lub zgoła niemożliwe. Czasem warto zaprojektować dom i jego otoczenie tak, by tworzył harmonijną kompozycję z rosnącymi już na działce drzewami i krzewami. Pamiętajmy, że dom można zbudować w rok lub dwa, a drzewo musi rosnąć bardzo długo, aby osiągnąć odpowiednią wysokość (wg. portalu RynekPierwotny.com). Każdy medal ma dwie strony. Niezbyt atrakcyjne sąsiedztwo i odpychający widok z okna mogą obniżyć wartość gruntu, a na dodatek czeka sporo pracy, aby odgrodzić się od niepożądanych widoków. Zaletą takiej działki może być jednak cena i nie trzeba pochopnie z niej rezygnować, istnieje bowiem wiele sposobów na takie zagospodarowanie terenu (np. budowa muru lub bardzo wysoki żywopłot), aby problem choć częściowo rozwiązać. Działki nieuzbrojone są z reguły tańsze, należy jednak przeliczyć, ile będzie w przyszłości kosztowało doprowadzenie niezbędnych instalacji lub wybudowanie własnych, takich jak studnia, szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków. Może się okazać, że w ogólnym rozrachunku taniej będzie kupić działkę wyposażoną we wszystkie potrzebne media. Dzięki temu możemy również szybciej ruszyć z budową. Rynek działek pod zabudowę rządzi się nieco innymi prawami niż pozostałe segmenty rynku nieruchomości. Ponieważ ziemi nie będzie przybywać, właściciele parceli, nie obawiając się konkurencji, nie spieszą się z ich sprzedażą, bo koszty utrzymania takich nieruchomości nie są wysokie. Analizy wskazują, że osoby poszukujące działek najbardziej preferowały nieruchomości z ceną między tys. złotych. Analizie poddano rynek nieruchomości o charakterze podobnym do nieruchomości szacowanej. Na wartość gruntu znaczący wpływ ma lokalizacja, której wyznacznikiem jest dobry dostęp dla potencjalnych mieszkańców. Na ocenę lokalizacji wpływ ma również możliwość dojazdu do nieruchomości środkami komunikacji miejskiej, jak i samochodem, a także intensywność ruchu kołowego na ulicach bezpośrednio przylegających do nieruchomości. Analiza transakcji nieruchomościami porównywalnymi Analizą objęto okres niecałych dwóch lat od października 2014 r. Wyceniający badał zarówno rynek gruntów niezabudowanych o powierzchni do 2550 m 2 oraz rynek gruntów budowlanych inwestycyjnych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinna o powierzchniach powyżej 2551 m 2. Na rynku sprzedaży nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną działek gruntu o powierzchni do 2550 m 2 na badanym rynku lokalnym, na terenie Starowej Góry istnieje duży poziom obrotu. W określonym wyżej zakresie przestrzennym, rodzajowym i czasowym KM 1487/15 19

20 zanotowano 13 transakcji porównywalnych. Rozpiętość cen waha się średnio od 68,45 zł/m 2 do około 141,46 zł/m 2 dla nieruchomości gruntowych, niezabudowanych. Natomiast jeżeli chodzi o grunty inwestycyjne o powierzchni przekraczającej 2501 m 2 przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne wyceniający poszerzył badany rynek na cały powiat łódzki wschodni. Tego typu transakcji jest znacznie mniej na lokalnym rynku, a rozpiętość cen jest na poziomie 41,87 81,45 zł/ m 2 Szacowana nieruchomość w świetle powyższych uwarunkowań plasuje się na średnim dla analizowanego rynku poziomie. Segment rynku: Wybrany geograficzny obszar Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Badaniem rynku objęto możliwie najbliższą okolicę nieruchomości wycenianej. Sposób i dostępność finansowania Aktywność budowlana Aktualna oferta Trend zmian cen na badanym rynku gruntów Zachowania inwestorów działki o powierzchni do 2500 m 2 Coraz częściej jednak gotówką. W najbliższej okolicy rosnąca. Duża podaż nieruchomości podobnych o zawyżonych oczekiwaniach sprzedających. Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży praw do nieruchomości gruntowych, które zostały zanotowane na przełomie ostatnich 2 lat od daty wyceny. Na analizowanym rynku nie zaobserwowano mierzalnego trendu zmiany cen. Z badań preferencji inwestorów wynika, że dla większości z nich podstawowym kryterium podejmowania decyzji o zakupie jest lokalizacja i otoczenie nieruchomości. W tym przypadku ze względu na fakt iż wszystkie nieruchomości porównawcze znajdowały się na terenie Starowej Góry w sąsiedztwie przedmiotu wyceny cecha otoczenie oraz lokalizacja została wyeliminowana już etapie doboru transakcji porównawczych. Dla każdej nieruchomości będącej przedmiotem obrotu istotną cechą jest jakość komunikacji z drogą publiczną i dostępność mediów. Cecha ta wiąże się nie tylko z rodzajem nawierzchni, ale i dostępnością mediów, do których dostęp może być ograniczony w przypadku braku uregulowania dostępu do drogi publicznej oraz związanych z tym mediów. Wpływ tej cechy jest na poziomie 30% jak każdej innej zależy do zbioru nieruchomości porównawczych, czyli nie ma on charakteru uniwersalnego. Wielkość działki jest również czynnikiem różnicującym zachowania inwestorów. Na większe działki potrzeba więcej kapitału do ich zakupu. Z punktu widzenia przeznaczenia w MPZP, optymalne są działki rzędu m 2. Wpływ tej cechy jest rzędu 30%. Na analizowanym rynku bardzo istotną cechą jest występowanie uciążliwości w zagospodarowaniu terenu, w tym przypadku cecha ta wynosi 40%. W praktyce budując model nieruchomości porównywalnych wyceniający stara się dobrać te, które różnią się jak najmniejszą liczbą cech różnicujących. W ten sposób eliminowane są transakcje znacznie odstające od przedmiotu wyceny oraz ograniczany jest przedział zmian cen. Tak też postąpiono w tym przypadku, eliminując z transakcji porównawczych te, które w mniejszym od innych stopniu spełniają kryteria podobieństwa. Dobierając transakcje porównawcze, biegły kierował się ich potencjałem i podobnym przeznaczeniem. KM 1487/15 20

21 Zachowania inwestorów działki o powierzchni powyżej 2501 m 2 Z badań preferencji inwestorów wynika, że dla większości z nich podstawowym kryterium podejmowania decyzji o zakupie jest lokalizacja i otoczenie nieruchomości. Łączny wpływ tych cech różnicujących jest często na poziomie ok % przedziału zmienności cen nieruchomości porównawczych, w tym przypadku wynosi on 30%. Dla każdej nieruchomości będącej przedmiotem obrotu istotną cechą jest jakość komunikacji z drogą publiczną i dostępność mediów. Cecha ta wiąże się nie tylko z rodzajem nawierzchni, ale i dostępnością mediów, do których dostęp może być ograniczony w przypadku braku uregulowania dostępu do drogi publicznej oraz związanych z tym mediów. W tym przypadku wpływ cechy dojazd wynosi 10% natomiast dostępność mediów wynosi 15%. Wielkość działki jest również czynnikiem różnicującym zachowania inwestorów. Na większe działki potrzeba więcej kapitału do ich zakupu. Wpływ tej cechy jest rzędu 25%. Na analizowanym rynku bardzo istotną cechą jest występowanie ograniczeń w użytkowaniu, w tym przypadku cecha ta wynosi 20%. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchni do 2550 m 2, zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych na analizowanym obszarze, m.in. w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 3: Ceny transakcyjne działek gruntu o powierzchni m 2 w Starowej Górze. Lp. Data transakcji Powiat Obręb Ulica Powierzchnia działek Cena 1 m Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Ulicy Brak , Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Gontowa , Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Topolowa , Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Warzywna , Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Kwiatowa , Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Szklana , Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Irysowa , Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Jana Pawła Ii , Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Irysowa , Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Irysowa , Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Sosnowa , Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Klonowa , Łódzki Wschodni Starowa Góra 14 Kwiatowa ,67 C min - C max - Opis transakcji o cenie minimalnej i maksymalnej Transakcja o cenie minimalnej: Działka o powierzchni 0,1753 ha. Działka o nieregularnym kształcie. Działka posiada ograniczony dostęp do drogi oraz mediów. W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa oraz tereny niezabudowane. Transakcja o cenie maksymalnej: Działka o powierzchni 0,0981 ha. Działka o regularnym kształcie. Teren działki uporządkowany, bez uciążliwości. Dojazd do działki drogą gruntową. Dostęp do mediów dobry. W najbliższym otoczeniu przeważają tereny z zabudową jednorodzinną. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchni powyżej 2551 m 2, zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych na analizowanym obszarze, m.in. w sąsiedztwie wycenianego prawa: KM 1487/15 21

22 Tabela 4: Ceny transakcyjne działek gruntu o powierzchni m 2 w Starowej Górze. Lp. Data transakcji Miasto/Gmina Obręb Wieś/Ulica Powierzchnia działek [m 2 ] Cena 1 m 2 [zł] Nowosolna Stare Skoszewy Stare Skoszewy , Rzgów Czyżeminek 3 Czyżeminek , Nowosolna Kopanka Wódka , Rzgów Starowa Góra 14 Topolowa ,45 Opis transakcji wziętych do porównań: 1. Transakcja oznaczona w tabeli nr 4, jako nr 2 Prawo własności niezabudowanej działki gruntu o pow m 2. Nieruchomość niezabudowana. Działka o regularnym kształcie zadrzewiona. Dojazd od działki droga gruntową wewnętrzną. Działka posiada dostęp do sieci wodociągowej oraz energetycznej. Nieruchomość posadowiona na terenie wsi Czyżeminek w odległości ok. 18 km od centrum Łodzi. Otoczenie sprzyjające funkcji mieszkaniowej: zabudowa jednorodzinna (nowe zabudowania) tereny zielone. 2. Transakcja oznaczona w tabeli nr 4, jako nr 3 Prawo własności niezabudowanej działki gruntu o pow m 2. Nieruchomość niezabudowana. Działka o nieregularnym kształcie. Dojazd do działki droga gruntową wewnętrzną. Działka posiada dostęp do sieci wodociągowej oraz energetycznej. Nieruchomość posadowiona na terenie wsi Wódka w odległości ok. 14 km od centrum Łodzi. Otoczenie sprzyjające funkcji mieszkaniowej: zabudowa jednorodzinna (nowe zabudowania) tereny zielone. Tereny Parku Krajobrazowych Wzniesień Łódzkich. 3. Transakcja oznaczona w tabeli nr 4, jako nr 4 Prawo własności niezabudowanej działki gruntu o pow m 2. Nieruchomość niezabudowana. Działka o regularnym kształcie. Dojazd do działki droga gruntową asfaltową. Działka posiada dostęp do wszystkich mediów z sieci miejskiej. Nieruchomość posadowiona na terenie Starowej Góry. Otoczenie sprzyjające funkcji mieszkaniowej: zabudowa jednorodzinna (nowe zabudowania) tereny zielone. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na terenie powiatu łódzkiego wschodniego, które zostały zanotowane w okresie ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny nie odnotowano mierzalnego trendu zmiany cen. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości niezabudowanej osobno poszczególnych działek gruntu Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 5. Tabela nr 5 Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej KM 1487/15 22