A M B I T. ENGINEERING & DESIGN s.c Kraków os. Boh. Września 39/72 tel NIP

Transkrypt

1 O P E R A T S Z A C U N K O W Y dotyczący określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr nr ew. 114/51, 114/61, 114/106, 114/111, 114/125, 114/126, 114/127 i 116/2 położonych w Krakowie przy ulicy Praskiej obręb 10 Podgórze. mgr inż. BOGUSŁAW BAŁAZIŃSKI Autor opracowania ; Rzeczoznawca majątkowy upr. 912 Rzeczoznawca budowlany PZITB Kraków 20 maja 2013 r. wpisany do Rej. Centr. nr 447/96

2 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA I. WYCIĄG Z OPERATU... str. 3 II. CZĘŚĆ OGÓLNA 1. Przedmiot opracowania... str Cel opracowania... str Zakres i uwarunkowania wyceny... str Podstawa opracowania... str Podstawy prawne i merytoryczne 4.2. Podstawa formalna 4.3. Źródła informacji i danych o nieruchomości 4.4. Data wyceny 4.5. Data stanu nieruchomości 4.6. Data poziomu cen 4.7. Metodologia wyceny III. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 1. Opis przedmiotu wyceny... str Wycena nieruchomości... str.12 IV. ZESTAWIENIE KOŃCOWE... str.23 V. KLAUZULE, UWAGI I ZASTRZEŻENIA... str.23 VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Wypis z badania księgi wieczystej nr KR1P/ /5. 2. Wypis z badania księgi wieczystej nr KR1P/212566/9. 3. Wypis z badania księgi wieczystej nr KR1P/ /9. 4. Wypis z rejestru gruntów dla działek nr nr ew. 114/51, 114/61, 114/106, 114/111, 114/125, 114/126, 114/127 i 116/2 obr. 10 Kraków Podgórze. 5. Mapa ewidencyjna w/w działek. 6. Mapa zasadnicza działek jw. 2

3 I. WYCIĄG Z OPERATU - określenie nieruchomości i cel wyceny; przedmiotem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr nr ew. 114/51, 114/61, 114/106, 114/111, 114/125, 114/126, 114/127 i 116/2 położonych w Krakowie przy ulicy Praskiej obręb 10 Podgórze. Celem opracowania jest określenie aktualnej rynkowej wartości działek wymienionych w p. II.1. dla potrzeb ustalenia ceny wywoławczej do przetargu publicznego na zbycie prawa u.w. przedmiotowych działek gruntu po wcześniejszej zgodzie Ministerstwa Skarbu Państwa. - stan własności; działka gruntu nr ew. 114/111 obręb nr 10 Podgórze objęta jest księgą wieczystą nr KR1P/ /5. Własność; Skarb Państwa udział 1/1. Działka znajduje się w użytkowaniu wieczystym do dnia r. Telewizji Polskiej Spółka Akcyjna w Warszawie. Działy III i IV w/w kw. wolne od wpisów. Działka gruntu nr ew. 114/106 obręb nr 10 Podgórze objęta jest księgą wieczystą nr KR1P/212566/9. Własność; Skarb Państwa udział 1/1. Działka znajduje się w użytkowaniu wieczystym w 1/2 części do dnia r. oraz w 1/2 części do dnia r. Telewizji Polskiej Spółka Akcyjna w Warszawie. Działy III i IV w/w kw. wolne od wpisów. Działki gruntu nr nr ew. 114/51, 114/61, 114/125, 114/126, 114/127 i 116/2 obr. 10 Kraków Podgórze objęte są księgą wieczystą nr KR1P/ /9. W dziale I w/w kw. nie został ujawniony podział geodezyjny działek gruntu nr nr ew. 114/112 i 116/1, w wyniku którego powstały działki gruntu nr nr ew. 114/125, 114/126, 114/127, 116/2 i 116/3. W dziale I-O wpisano: DZ. KW. / KR1P / / 13 / 1 dn :54:44 DZ. KW. / KR1P / / 13 / 1 dn :45:47 Własność: Skarb Państwa udział 1/1. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego: Telewizja Polska Spółka Akcyjna w Warszawie udz. ½. Okres użytkowania do dn SKANSKA S.A. Warszawa udz. ½. Okres użytkowania do dn roku. W dziale III w/w kw. wpisano ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przeciwko prawu współużytkowania wieczystego SKANSKA S.A. w 1/2 cz. oraz Telewizji Polskiej S.A. w 1/2 cz. odnośnie działki nr 115 i 116/3 (powstałej z podziału działki nr 116/1) na rzecz SKANSKA S.A., wobec nie ujawnienia postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa Podgórza w Krakowie, Wydział I Cywilny z dnia r., sygn. akt I NS 1315/06/P. Dotyczy działek nr: 115 i 116/3 (powstałej z podziału działki nr 116/1). SKANSKA S.A. Dział IV w/w kw. wolny od wpisów. Dla celów obliczeniowych przyjęto, że stan formalnoprawny w/w nieruchomości jest uregulowany i nie wpływa na obniżenie ich wartości rynkowej. W przypadku występowania w dacie wyceny innego stanu prawnego niż przyjęty do obliczeń niniejszy operat wymaga aktualizacji. - data wyceny; r. - data poziomu cen; maj 2013 r. - data stanu nieruchomości; r. 3

4 Lp. - wartość nieruchomości wg punktu IV pt. zestawienie końcowe Działka nr ewidenc. Tab.9. Wartość prawa wieczystego użytkowania przedmiotowych działek gruntu. Pole pow. m 2 Wartość 1-go m 2 prawa własności działki Wsp. korygujący Wartość 1-go m 2 prawa u.w. działki Wsp. korekcyjny Wartość prawa u.w. działki Udział przypadający na TVP S.A. Wartość prawa u.w. działki w części przypadającej na TVP S.A / , , , / , , , / , , / , , / , , , / , , , / , , , / , , , Razem

5 II. CZĘŚĆ OGÓLNA II.1. Przedmiot opracowania Przedmiotem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr nr ew. 114/51, 114/61, 114/106, 114/111, 114/125, 114/126, 114/127 i 116/2 położonych w Krakowie przy ulicy Praskiej obręb 10 Podgórze. II.2.Cel opracowania Celem opracowania jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego działek gruntu wymienionych w p. II.1. stanowiącej najbardziej prawdopodobną ich cenę, możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania działek gruntu na rynku i do wynegocjowania warunków umowy dla potrzeb ustalenia ceny wywoławczej do przetargu publicznego na zbycie prawa u.w. przedmiotowych działek gruntu po wcześniejszej zgodzie Ministerstwa Skarbu Państwa. II.3. Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres niniejszego opracowania obejmuje określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr nr ew. 114/51, 114/61, 114/106, 114/111, 114/125, 114/126, 114/127 i 116/2 położonych w Krakowie przy ulicy Praskiej obręb 10 Podgórze. Dla celów obliczeniowych przyjęto, że stan formalnoprawny nieruchomości jest uregulowany i nie wpływa na obniżenie ich wartości rynkowej. W przypadku występowania w dacie wyceny innego stanu prawnego niż przyjęty do obliczeń niniejszy operat wymaga aktualizacji. II.4. Podstawa opracowania II.4.1. Podstawy prawne i merytoryczne - Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz.U. Nr 115 poz. 741 z późniejszymi zmianami) - Ustawa z dn r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. Nr 30, poz. 163 z późniejszymi zmianami) - Ustawa z dn o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami) 5

6 - Rozporządzenie Rady Ministrów z dn r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz z późniejszymi zmianami) - Ustawa z dn r. - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. Nr 62 poz. 627 z późniejszymi zmianami) - Ustawa z dn r. kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami) - Ustawa z dn r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami) - Uchwała nr XII/87/03 Rady Miasta Krakowa z dn r. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa z późniejszymi zmianami. II.4.2. Podstawa formalna Umowa o dzieło nr SAP nr z dnia roku na wykonanie niniejszego operatu wydane przez Telewizję Polską S.A. Oddział Terenowy w Krakowie z siedzibą w Kraków ul. Krzemionki 30. II.4.3. Źródła informacji - dokumenty wyszczególnione w części VI spisu treści pt. załączniki. - oględziny i ustalenia szczegółowe dokonane w terenie lokalizacji nieruchomości w dniu r. - Decyzja WZ nr AU APŁ z dn r. - Powszechne Krajowe Zasady Wyceny PFSRM - monitoring rynku nieruchomości na terenie miasta Kraków II.4.4. Data wyceny; r. II.4.5. Data poziomu cen; maj 2013 r. II.4.6. Data stanu nieruchomości: r. II.4.7. Metodologia wyceny Niniejszy operat wykonany jest zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Ze wzgl. na rodzaj wycenianej nieruchomości (typowe działki niezabudowane) wycenę gruntu wykonano podejściem porównawczym metodą porównywania parami dla optymalnego sposobu użytkowania, który przyjęto jako przeznaczenie zgodne z ustaleniami dec. WZ nr AU APŁ z dn r. dla przedmiotowego terenu pod budowę zespołu budynków 6

7 mieszkalnych jedno i wielorodzinnych. Zestawienie nieruchomości porównawczych na rynku gruntów w Krakowie przyjęto wg Bazy Cen Transakcyjnych Europejskiego Instytutu Nieruchomości. III. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA III.1.1 Działki gruntu nr nr ew. 114/51, 114/61, 114/106, 114/111, 114/125, 114/126, 114/127 i 116/2 obr. 10 Kraków Podgórze. Ze względu na to, iż przedmiotowe działki pozostają ze sobą w niedalekim sąsiedztwie posiadają one niektóre wspólne cechy wpływające na wartość rynkową terenu w tym miejscu. Stąd poniższy opis dotyczy wszystkich przedmiotowych działek. - lokalizacja; przedmiotowe działki znajdują się w Krakowie Podgórzu przy ulicy Praskiej w niedalekim sąsiedztwie skrzyżowania z ulicą Gen. B. Zielińskiego - dostępność komunikacyjna; dojazd do działek ulicą Praską o nawierzchni asfaltowej a następnie ulicą wewnątrzosiedlową. Najbliższy przystanek MPK w niedalekiej odl. od przedmiotowych działek. Odl. od Rynku Głównego w linii prostej ok. 2,3 km. - uzbrojenie sieciami infrastruktury technicznej; w zasięgu sieci en.el., wod-kan., gaz, telefon, oświetlenie uliczne - cechy fizjograficzne; teren w przeważającej części płaski z wyjątkiem działki nr ew. 114/51, która usytuowana jest na koronie niewielkiej skarpy terenowej (vide fot.3 na str. 8). Ponadto w centralnej części działki nr ew. 114/111 znajduje się nieregularna pryzma gruntu nasypowego porośnięta samosiejkami krzewów i drzew liściastych. Łączna powierzchnia gruntu m 2, pola powierzchni poszczególnych działek przedstawia Tab.1. Tab.1. Zestawienie powierzchni przedmiotowych działek. Lp. Działka nr Powierzchnia ewidenc. m 2 Lp. Działka nr Powierzchnia ewidenc. m / / / / / / / Razem / przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego; rozpatrywany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla potrzeb obliczeniowych przyjęto przeznaczenie urbanistyczne zgodne z dec. WZ nr 7

8 8

9 9

10 AU APŁ z dn r. dla przedmiotowego terenu pod budowę zespołu budynków mieszkalnych jedno i wielorodzinnych. - zagospodarowanie; działka nr ew. 114/127 stanowi drogę wewnątrzosiedlową o nawierzchni asfaltowej, wzdłuż której znajdują się chodniki i parkingi utwardzone betonem lub kostką betonową. działki nr nr ew. 114/125 i 114/126 stanowią fragment zieleni nieurządzonej porośnięty dziką roślinnością trawiastą i samosiejkami krzewów oraz drzew liściastych. działki nr nr ew. 114/106, 114/111 i 116/2 stanowią obszar zieleni nieurządzonej porośnięty dziką roślinnością trawiastą i samosiejkami krzewów oraz drzew liściastych. Na części dz. 114/111 znajduje się pryzma gruntu nasypowego działka nr ew. 114/61 stanowi trawnik, na którym znajduje się mała altana śmietnikowa o konstrukcji murowanej i droga betonowa stanowiąca wjazd na teren zespołu garażowego. Innego zagospodarowania działka nie posiada. działka nr ew. 114/51 jest prawie w całości zabudowana małą stacją trafo o konstrukcji murowanej. Ze wzgl. na wysoki współczynnik zabudowy innego zagospodarowania działka nie posiada. - okolica i sąsiedztwo; najbliższe otoczenie przedmiotowych działek stanowi zabudowa mieszkaniowa małego osiedla budynków jedno i wielorodzinnych, które od pn-zachodu ogranicza ul. Praska a od płd-zachodu ul. gen. Bohdana Zielińskiego stanowiąca na tym odcinku ruchliwą, dwupasmową arterię komunikacyjną prowadzącą na most Zwierzyniecki. W nieco dalszej odległości na wschód znajdują się rozległe tereny ogródków działkowych. Najbliższa okolica posiada b. dobrze rozwiniętą sieć komunikacyjną ale nieco gorzej handlowo - usługową. Najbliższe lokalne centrum handlowe znajduje się w odl. ok. 1,2 km przy Rynku Dębnickim. - uciążliwości; w przypadku przeznaczenia działek nr nr ew. 114/106 i 114/111 na cele budowlane duży koszt wycinki drzew znajdujących się na terenie. Działka 114/61 samowolnie zabudowana altaną śmietnikową i drogą betonową. - zalety; atrakcyjna lokalizacja dla budownictwa mieszkaniowego. III.1.2 Stan formalnoprawny nieruchomości. Działka gruntu nr ew. 114/111 obręb nr 10 Podgórze objęta jest księgą wieczystą nr KR1P/ /5. Własność; Skarb Państwa udział 1/1. Działka znajduje się w użytkowaniu wieczystym do dnia r. Telewizji Polskiej Spółka Akcyjna w Warszawie. Działy III i IV w/w kw. wolne od wpisów. Działka gruntu nr ew. 114/106 obręb nr 10 Podgórze objęta jest księgą wieczystą nr KR1P/212566/9. Własność; Skarb Państwa udział 1/1. Działka znajduje się w użyt- 10

11 kowaniu wieczystym w 1/2 części do dnia r. oraz w 1/2 części do dnia r. Telewizji Polskiej Spółka Akcyjna w Warszawie. Działy III i IV w/w kw. wolne od wpisów. Działki gruntu nr nr ew. 114/51, 114/61, 114/125, 114/126, 114/127 i 116/2 obr. 10 Kraków Podgórze objęte są księgą wieczystą nr KR1P/ /9. W dziale I w/w kw. nie został ujawniony podział geodezyjny działek gruntu nr nr ew. 114/112 i 116/1, w wyniku którego powstały działki gruntu nr nr ew. 114/125, 114/126, 114/127, 116/2 i 116/3. W dziale I-O wpisano: DZ. KW. / KR1P / / 13 / 1 dn :54:44 DZ. KW. / KR1P / / 13 / 1 dn :45:47 Własność: Skarb Państwa udział 1/1. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego: Telewizja Polska Spółka Akcyjna w Warszawie udz. ½. Okres użytkowania do dn SKANSKA S.A. Warszawa udz. ½. Okres użytkowania do dn roku. W dziale III w/w kw. wpisano ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przeciwko prawu współużytkowania wieczystego SKANSKA S.A. w 1/2 cz. oraz Telewizji Polskiej S.A. w 1/2 cz. odnośnie działki nr 115 i 116/3 (powstałej z podziału działki nr 116/1) na rzecz SKANSKA S.A., wobec nie ujawnienia postanowienia Sądu Rejonowego dla Krakowa Podgórza w Krakowie, Wydział I Cywilny z dnia r., sygn. akt I NS 1315/06/P. Dotyczy działek nr: 115 i 116/3 (powstałej z podziału działki nr 116/1). SKANSKA S.A. Dział IV w/w kw. wolny od wpisów. Dla celów obliczeniowych przyjęto, że stan formalnoprawny w/w nieruchomości jest uregulowany i nie wpływa na obniżenie ich wartości rynkowej. W przypadku występowania w dacie wyceny innego stanu prawnego niż przyjęty do obliczeń niniejszy operat wymaga aktualizacji. III.1.3 Analiza rynku nieruchomości. W dacie niniejszego opracowania utrzymywała się stagnacja na rynku nieruchomości, w którą zmieniła się tendencja spadkowa datująca się od połowy 2007 roku. Obecny zastój w nieruchomościach wynika z mniejszej dostępności kredytów będącej skutkiem trwającego kryzysu finansowego i wysokich kosztów inwestycji, do których zaliczyć należy ceny materiałów, robocizny, sprzętu oraz uzbrojenia terenu. Pomimo iż w dacie wyceny koszty inwestycji posiadają tendencję spadkową to są one wciąż na tyle wysokie, że nadal obserwuje się zastój na rynku budowlanym i związany z tym mniejszy obrót gruntami inwestycyjnymi. Obecnie nieruchomości (zarówno lokale jak i grunty) w przeciętnych lokalizacjach sprzedają się nieco gorzej, co niejednokrotnie wymusza nawet małą korektę cen, zwłaszcza nieruchomości posiadających mniej atrakcyjną lokalizację. Znacznemu zmniejszeniu uległa również 11

12 ilość zawieranych umów kupna-sprzedaży atrakcyjnymi nieruchomościami. Sytuacja ta wynika z rozbieżności oczekiwań stron, co do cen transakcji. Kupujący chcą nabywać nieruchomości z uwzględnieniem obniżki wynikającej z regresu na rynku nieruchomości a sprzedający nie chcą zbywać gruntów za ceny niższe, od tych które były możliwe do uzyskania w okresie najlepszej koniunktury. Obecnie ceny gruntów budowlanych w rejonie ul. Praskiej są bardzo niejednorodne i wahają się w przedziale zł/m 2. Po przeanalizowaniu transakcji zawartych w ciągu ostatniego roku przyjęto do obliczeń, że średni wzrost cen na rynku nieruchomości w przedmiotowym rejonie wskutek upływu czasu wynosi ok. 0,0% miesięcznie. III.2. Wycena nieruchomości. III.2.1. Działki gruntu nr nr ew. 114/106 i 114/111 obr. 10 Kraków Podgórze. Cechy rynkowe nieruchomości. Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości. Na podstawie analizy rynku i dostępności danych wytypowano cechy rynkowe, które dla lokalnych inwestorów posiadają największy wpływ na wartość działek niezabudowanych takich jak: pole powierzchni, stan formalnoprawny, uzbrojenie, dojazd, zagospodarowanie, cechy fizjograficzne, okolica i sąsiedztwo, odległość od centrum oraz możliwość inwestowania i przeznaczenie w planie urbanistycznym (vide Tab. 3 kol. 2). Cechy te oraz rodzaj transakcji zostały uwzględnione przy dokonywaniu porównań nieruchomości wycenianej do nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wagi cech rynkowych W odniesieniu do rynku lokalnego (Kraków Podgórze) i wycenianego rodzaju nieruchomości (działki niezabudowane) określono wagi cech pozwalające stwierdzić wpływ poszczególnych atrybutów na ceny nieruchomości (vide Tab. 4 kol. 3). Nie uwzględniono w obliczeniach cech, które we wszystkich wierszach Tab. 3 uzyskały ocenę taka sama pon. nie posiadają one w tym przypadku żadnego wpływu na obliczenia. Wagi cech przyjęto w przedziale 20 80%. Ustalenie wysokości wag dokonywane jest wg dwóch zasad: a) suma wszystkich wag procentowych wynosi 100% b) wyższa waga odpowiada atrybutom posiadającym wyższą ocenę danej cechy. Stąd wagę 20% przyjęto dla atrybutów posiadających w tym konkretnym przypadku niewielki wpływ na szacowaną wartość rynkową, a które uzyskały najwyższą ocenę cechy w danym wierszu nieco lepsze / nieco gorsze (vide Tab. 3 wiersz 13). Wagę 12

13 80% przyjęto dla atrybutów posiadających w tym konkretnym przypadku większy wpływ na szacowaną wartość rynkową, a które uzyskały najwyższą ocenę cechy w danym wierszu lepsze / gorsze (vide Tab. 3 wiersz 4). Inne oceny przyjętych atrybutów w Tab. 3 nie występują stąd innych wag procentowych nie zastosowano. Następnie obliczono maksymalną różnicę cen C = C max C min (vide Tab. 4 kol. 4) oraz zakres kwotowy poprawek dla każdej cechy (vide Tab. 4 kol. 5). W Tab. 2 podano zakresy poprawek w stosunku do zakresu kwotowego w %. Pośrednie wartości poprawek określa się przez interpolację lub ekstrapolację. Tab.2. Skala ocen dla cech rynkowych. Lp. Ocena cechy Zakres poprawki w stosunku do zakresu kwotowego w % Taka sama 0 2 Nieco lepsza / nieco gorsza ± 33 3 Lepsza / gorsza ± 66 4 Znacznie lepsza / znacznie gorsza ± 100 Aktualizacja cen transakcji wybranych do porównań. Analizą objęto transakcje działkami niezabudowanymi (zgodnie z rodzajem wycenianej nieruchomości) na lokalnym rynku (Kraków Podgórze) w okresie 2 lat od daty wyceny. Na podstawie punktu III.1.3 przyjęto do obliczeń średni wzrost cen na rynku gruntów niezabudowanych w przedmiotowym rejonie wskutek upływu czasu wynoszący 0,0% miesięcznie. Zestawienie nieruchomości porównawczych. Dla potrzeb oszacowania wartości rynkowej prawa u.w. przedmiotowych działek analizą objęto tereny stanowiące cały obszar d. dzielnicy adm. Podgórze. Z uwagi na brak w ciągu ostatnich 2 lat miarodajnych transakcji porównawczych w obr. 10 P, do oszacowania prawa u.w. przedmiotowego gruntu przyjęto transakcje dot. prawa własności działek z obrębów 8, 9 i 30 znajdujących się w niedalekim sąsiedztwie obrębu 10 Kraków Podgórze. Przy uwzględnieniu poprawek za lokalizację i współczynnika korygującego wykorzystanie takiego materiału porównawczego pozwala na obliczenie wg algorytmu metody porównywania parami wartości rynkowej prawa u.w. wycenianych działek. Nieruchomość 1. - lokalizacja: Kraków Podgórze obr. 8 ul. Zielińskiego 13

14 - termin transakcji: r. Rep A nr 3897/12. Identyfikator EIN Umowa kupna sprzedaży prawa własności. Sprzedający: osoba prawna, kupujący: osoba fizyczna. - opis: działka o pow. 451 m 2, cena netto ,76 zł, przeznaczenie: brak planu, wg. studium MU. Działka niezabudowana w zasięgu uzbrojenia terenu: en.el., wod-kan., gaz, c.o., tel. Dojazd w rejon działki drogą o nawierzchni utwardzonej. Nieruchomość 2. - lokalizacja: Kraków Podgórze obr. 9 ul. Kapelanka - termin transakcji: r. Rep A nr 7902/12. Identyfikator EIN Umowa kupna sprzedaży prawa własności. Sprzedający: osoba prawna, kupujący: osoba fizyczna. - opis: działka o pow. 102 m 2, cena netto zł, przeznaczenie: brak planu, wg studium MU - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Działka w niewielkiej części zabudowana fragmentem budynku handlowego (transakcja dotyczy tylko gruntu), uzbrojenie terenu: brak. W zasięgu en.el., wod-kan., gaz, c.o., tel. Dojazd w rejon działki drogą o nawierzchni utwardzonej. Nieruchomość 3. - lokalizacja: Kraków Podgórze obr. 30 ul. Rzemieślnicza - termin transakcji: r. Rep A nr 13446/11. Identyfikator EIN Umowa kupna sprzedaży prawa własności. Sprzedający: Sp. z o.o., kupujący: Sp. z o.o. Sp. Komandyt. - opis: działka o pow. 610 m 2, cena netto zł, przeznaczenie: brak planu, jest WZ na budowę zespołu budynków wielorodzinnych z usługami, garażem podziemnym i infrastrukturą. Działka niezabudowana w zasięgu uzbrojenia terenu: en.el., wod-kan., gaz, c.o., tel. Dojazd w rejon działki drogą o nawierzchni - utwardzonej. Tab.3. Zestawienie danych dla porównywanych działek gruntu. Lp. Cecha Nr nieruchomości nieruchomości X 1 Data transakcji XII 2012 V2012 X 2011 V Cena , ? 3 Cena zaktualizowana wg analizy autora , ? 4 Powierzchnia m = lepsza = lepsza = lepsza średnio Cena 1-go m ? 6 Stan formalnoprawny uregul. uregul. uregul. = taki sam = taki sam = taki sam uregul. 14

15 Lp. Cecha nieruchomości 7 Rodzaj transakcji 8 Uzbrojenie Nr nieruchomości X umowa umowa kupna - kupna - sprzedaży sprzedaży = taki sam = taki sam umowa kupna sprzedaży = taki sam w zasięgu: el., wod-kan., gaz, c.o., tel. w zasięgu: el., wod-kan., gaz, c.o., tel. w zasięgu: el., wod-kan., gaz, c.o., tel. 9 Dojazd taki sam taki sam taki sam 10 Zagospodarowanie niezabud. przyjęto jako niezabud. niezabud. 11 Cechy fizjograficzne takie same takie same takie same Okolica i sąsiedztwo, odl. od centrum Możliwość inwestowania i przeznaczenie w planie taka sama taka sama taka sama MU wg studium = nieco gorsze MU wg studium = nieco gorsze wg WZ na bud. zespołu budynków wielorodzinnych z usługami, garażem podziemnym i infrastrukturą kupno - sprzedaż w zasięgu sieci el., wodkan., gaz, tel. wg punktu III.1.1. niezabud. wg punktu III.1.1. wg punktu III.1.1. MW wg WZ na budowę zespołu 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych Tab. 4. Zestawienie poprawek w zł i obliczenie wartości 1-go m 2 prawa u.w. przedmiotowego terenu. Waga Maksym. Zakres Nr nieruchomości Lp. Cecha nieruchomości cechy różn. cen kwotowy % zł zł Poprawki w zł Powierzchnia Przeznaczenie w planie i możliwość inwestowania Razem Zaktualizowana cena 1-go m Poprawiona cena 1-go m ( ) : 3 Średnia cena 1-go m 1021 zaokr. Wartość rynkowa 1 m 2 prawa własności przedmiotowego terenu na podstawie Tab. 4 wynosi 1021 zł zaokr. Stąd wartość rynkowa prawa u.w. przedmiotowego terenu wynosi: W = P x C x W k x k gdzie: W wartość rynkowa prawa u.w. działki (vide Tab. 9) P pole powierzchni działki 15

16 C k W k wartość rynkowa 1 m 2 prawa własności gruntu współczynnik korekcyjny uwzględniający koszt wycinki drzew znajdujących się na terenie k = 0,90 współczynnik korygujący wg 29.3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dn r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109). W K Sr t T t = ( 1 ) + 0, 25 R T T S r stawka procentowa opłaty rocznej 1% (budownictwo mieszkaniowe) R przeciętna stopa kapitalizacji (10%) t liczba lat nie wykorzystanego okresu u. wieczystego (przyjęto średni okres u.w. dla wszystkich działek 78 lat) T liczba lat, na które ustanowiono prawo u. wieczystego (99) 0,25 współczynnik wg Rozporządzenia jw. W K = ( 1 ) + 0,25 = 0, ,0530 0, III.2.2. Działki gruntu nr nr ew. 114/51, 114/61, 114/125, 114/126 i 116/2 obr. 10 Kraków Podgórze. Cechy rynkowe nieruchomości. Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości. Na podstawie analizy rynku i dostępności danych wytypowano cechy rynkowe, które dla lokalnych inwestorów posiadają największy wpływ na wartość działek niezabudowanych takich jak: pole powierzchni, stan formalnoprawny, uzbrojenie, dojazd, zagospodarowanie, cechy fizjograficzne, okolica i sąsiedztwo, odległość od centrum oraz możliwość inwestowania i przeznaczenie w planie urbanistycznym (vide Tab. 5 kol. 2). Cechy te oraz rodzaj transakcji zostały uwzględnione przy dokonywaniu porównań nieruchomości wycenianej do nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wagi cech rynkowych W odniesieniu do rynku lokalnego (Kraków Podgórze) i wycenianego rodzaju nieruchomości (działki niezabudowane) określono wagi cech pozwalające stwierdzić wpływ poszczególnych atrybutów na ceny nieruchomości (vide Tab. 6 kol. 3). Nie uwzględniono w obliczeniach cech, które we wszystkich wierszach Tab. 5 uzyskały 16

17 ocenę taka sama pon. nie posiadają one w tym przypadku żadnego wpływu na obliczenia. Wagi cech przyjęto w przedziale 12 44%. Ustalenie wysokości wag dokonywane jest wg dwóch zasad: a) suma wszystkich wag procentowych wynosi 100% b) wyższa waga odpowiada atrybutom posiadającym wyższą ocenę danej cechy. Stąd wagę 12% przyjęto dla atrybutów posiadających w tym konkretnym przypadku niewielki wpływ na szacowaną wartość rynkową, a które uzyskały najwyższą ocenę cechy w danym wierszu nieco lepsze / nieco gorsze (vide Tab. 5 wiersz 6). Wagę 44% przyjęto dla atrybutów posiadających w tym konkretnym przypadku większy wpływ na szacowaną wartość rynkową, a które uzyskały najwyższą ocenę cechy w danym wierszu lepsze / gorsze (vide Tab. 5 wiersze 9 i 13). Inne oceny przyjętych atrybutów w Tab. 5 nie występują stąd innych wag procentowych nie zastosowano. Następnie obliczono maksymalną różnicę cen C = C max C min (vide Tab. 6 kol. 4) oraz zakres kwotowy poprawek dla każdej cechy (vide Tab. 6 kol. 5). W Tab. 2 na str. 13 podano zakresy poprawek w stosunku do zakresu kwotowego w %. Pośrednie wartości poprawek określa się przez interpolację lub ekstrapolację. Aktualizacja cen transakcji wybranych do porównań. Analizą objęto transakcje działkami niezabudowanymi (zgodnie z rodzajem wycenianej nieruchomości) na lokalnym rynku (Kraków Podgórze) w okresie 2 lat od daty wyceny. Na podstawie punktu III.1.3 przyjęto do obliczeń średni wzrost cen na rynku gruntów niezabudowanych w przedmiotowym rejonie wskutek upływu czasu wynoszący 0,0% miesięcznie. Zestawienie nieruchomości porównawczych. Dla potrzeb oszacowania wartości rynkowej prawa u.w. przedmiotowych działek analizą objęto tereny stanowiące cały obszar d. dzielnicy adm. Podgórze. Z uwagi na brak w ciągu ostatnich 2 lat wystarczającej liczby miarodajnych transakcji porównawczych w obr. 10 P, do oszacowania prawa u.w. przedmiotowego gruntu przyjęto transakcje dot. prawa własności działek również z obrębu 9 znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie obrębu 10 Kraków Podgórze. Przy uwzględnieniu poprawek za lokalizację i współczynnika korygującego wykorzystanie takiego materiału porównawczego pozwala na obliczenie wg algorytmu metody porównywania parami wartości rynkowej prawa u.w. wycenianych działek. Nieruchomość 1. - lokalizacja: Kraków Podgórze obr. 9 17

18 - termin transakcji: r. Rep A nr 737/12. Identyfikator EIN Umowa kupna sprzedaży prawa własności. Sprzedający: osoba fizyczna, kupujący: osoba fizyczna. - opis: działka o pow. 299 m 2, cena netto zł, przeznaczenie: brak planu, wg. studium MN. Działka niezabudowana w zasięgu uzbrojenia terenu: en.el., wod-kan., gaz, c.o., tel. Brak dostępu do drogi. Nieruchomość 2. - lokalizacja: Kraków Podgórze obr. 9 - termin transakcji: r. Rep A nr 4103/12. Identyfikator EIN Umowa kupna sprzedaży prawa własności. Sprzedający: osoba fizyczna, kupujący: osoba fizyczna. - opis: działka o pow. 144 m 2, cena netto zł, przeznaczenie: brak planu, KT - droga. Działka niezabudowana w zasięgu uzbrojenia terenu: en.el., wod-kan., gaz, tel. Dojazd w rejon działki drogą o nawierzchni utwardzonej. Służebność przesyłu wody, służebność drogi. Nieruchomość 3. - lokalizacja: Kraków Podgórze obr. 10 ul. Czarodziejska - termin transakcji: r. Rep A nr 9482/11. Identyfikator EIN Umowa kupna sprzedaży prawa własności. Sprzedający: osoba fizyczna, kupujący: osoba fizyczna. - opis: działka o pow. 134 m 2, cena netto zł, przeznaczenie: brak planu, KT - droga. Działka niezabudowana w zasięgu uzbrojenia terenu: en.el., wod-kan., gaz, c.o., tel. Dojazd w rejon działki drogą o nawierzchni utwardzonej. Służebność przesyłu mediów, służebność drogi. Tab.5. Zestawienie danych dla porównywanych działek gruntu. Lp. Cecha Nr nieruchomości nieruchomości X 1 Data transakcji II 2012 V 2012 VI 2011 V Cena ? 3 Cena zaktualizowana wg analizy autora ? 4 Powierzchnia m = taka sama = taka sama = taka sama średnio Cena 1-go m ? uregul. służebnośżebność uregul. słu- 6 Stan formalnoprawny uregul. = taki sam = nieco gorszy = nieco gorszy uregul. 18

19 Lp. Cecha nieruchomości 7 Rodzaj transakcji 8 Uzbrojenie Nr nieruchomości X umowa umowa kupna - kupna - sprzedaży sprzedaży = taki sam = taki sam umowa kupna sprzedaży = taki sam w zasięgu: el., wod-kan., gaz, tel. w zasięgu: el., wod-kan., gaz, tel. w zasięgu: el., wod-kan., gaz, tel. 9 Dojazd gorszy taki sam taki sam 10 Zagospodarowanie niezabud. niezabud. niezabud. 11 Cechy fizjograficzne takie same takie same takie same Okolica i sąsiedztwo, odl. od centrum Możliwość inwestowania i przeznaczenie w planie taka sama taka sama taka sama MN wg studium = lepsza pod drogę pod drogę kupno - sprzedaż w zasięgu sieci el., wodkan., gaz, tel. wg punktu III.1.1. niezabud. wg punktu III.1.1. wg punktu III.1.1. pod drogę jest WZ na budowę zespołu 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych Tab. 6. Zestawienie poprawek w zł i obliczenie wartości 1-go m 2 prawa u.w. przedmiotowego terenu. Lp. Cecha nieruchomości Waga cechy % Maksym. różn. cen zł Zakres kwotowy zł Nr nieruchomości Poprawki w zł Stan formalnoprawny Dojazd Możliwość inwestowania i przeznaczenie w planie Razem Zaktualizowana cena 1-go m Poprawiona cena 1-go m ( ) : 3 Średnia cena 1-go m 328 zaokr. Wartość rynkowa 1 m 2 prawa własności przedmiotowego terenu na podstawie Tab. 6 wynosi 328 zł zaokr. Stąd wartość rynkowa prawa u.w. przedmiotowego terenu wynosi: W = P x C x W k x k gdzie oznaczenia jw. 19

20 III.2.3. Działka gruntu nr ew. 114/127 obr. 10 Kraków Podgórze. Cechy rynkowe nieruchomości. Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości. Na podstawie analizy rynku i dostępności danych wytypowano cechy rynkowe, które dla lokalnych inwestorów posiadają największy wpływ na wartość działek niezabudowanych takich jak: pole powierzchni, stan formalnoprawny, uzbrojenie, dojazd, zagospodarowanie, cechy fizjograficzne, okolica i sąsiedztwo, odległość od centrum oraz możliwość inwestowania i przeznaczenie w planie urbanistycznym (vide Tab. 7 kol. 2). Cechy te oraz rodzaj transakcji zostały uwzględnione przy dokonywaniu porównań nieruchomości wycenianej do nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wagi cech rynkowych W odniesieniu do rynku lokalnego (Kraków Podgórze) i wycenianego rodzaju nieruchomości (działki niezabudowane) określono wagi cech pozwalające stwierdzić wpływ poszczególnych atrybutów na ceny nieruchomości (vide Tab. 8 kol. 3). Nie uwzględniono w obliczeniach cech, które we wszystkich wierszach Tab. 7 uzyskały ocenę taka sama pon. nie posiadają one w tym przypadku żadnego wpływu na obliczenia. Wagi cech przyjęto w przedziale 15 45%. Ustalenie wysokości wag dokonywane jest wg dwóch zasad: a) suma wszystkich wag procentowych wynosi 100% b) wyższa waga odpowiada atrybutom posiadającym wyższą ocenę danej cechy. Stąd wagę 15% przyjęto dla atrybutów posiadających w tym konkretnym przypadku niewielki wpływ na szacowaną wartość rynkową, a które uzyskały najwyższą ocenę cechy w danym wierszu nieco lepsze / nieco gorsze (vide Tab. 7 wiersz 6). Wagę 20% przyjęto dla atrybutów posiadających w tym konkretnym przypadku większy wpływ na szacowaną wartość rynkową, a które uzyskały najwyższą ocenę cechy w danym wierszu lepsze / gorsze (vide Tab. 7 wiersze 9 i 13). Wagę 45% przyjęto dla atrybutów posiadających w tym konkretnym przypadku największy wpływ na szacowaną wartość rynkową, a które uzyskały najwyższą ocenę cechy w danym wierszu znacznie lepsze / znacznie gorsze (vide Tab. 7 wiersz 4). Inne oceny przyjętych atrybutów w Tab. 3 nie występują stąd innych wag procentowych nie zastosowano. Następnie obliczono maksymalną różnicę cen C = C max C min (vide Tab. 8 kol. 4) oraz zakres kwotowy poprawek dla każdej cechy (vide Tab. 8 kol. 5). W Tab. 2 na str. 13 podano zakresy poprawek w stosunku do zakresu kwotowego w %. Pośrednie wartości poprawek określa się przez interpolację lub ekstrapolację. 20

21 Aktualizacja cen transakcji wybranych do porównań. Analizą objęto transakcje działkami niezabudowanymi (zgodnie z rodzajem wycenianej nieruchomości) na lokalnym rynku (Kraków Podgórze) w okresie 2 lat od daty wyceny. Na podstawie punktu III.1.3 przyjęto do obliczeń średni wzrost cen na rynku gruntów niezabudowanych w przedmiotowym rejonie wskutek upływu czasu wynoszący 0,0% miesięcznie. Zestawienie nieruchomości porównawczych. Dla potrzeb oszacowania wartości rynkowej prawa u.w. przedmiotowych działek analizą objęto tereny stanowiące cały obszar d. dzielnicy adm. Podgórze. Z uwagi na brak w ciągu ostatnich 2 lat wystarczającej liczby miarodajnych transakcji porównawczych w obr. 10 P, do oszacowania prawa u.w. przedmiotowego gruntu przyjęto transakcje dot. prawa własności działek również z obrębu 9 znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie obrębu 10 Kraków Podgórze. Przy uwzględnieniu poprawek za lokalizację i współczynnika korygującego wykorzystanie takiego materiału porównawczego pozwala na obliczenie wg algorytmu metody porównywania parami wartości rynkowej prawa u.w. wycenianych działek. Nieruchomość 1. - lokalizacja: Kraków Podgórze obr. 9 - termin transakcji: r. Rep A nr 737/12. Identyfikator EIN Umowa kupna sprzedaży prawa własności. Sprzedający: osoba fizyczna, kupujący: osoba fizyczna. - opis: działka o pow. 299 m 2, cena netto zł, przeznaczenie: brak planu, wg. studium MN. Działka niezabudowana w zasięgu uzbrojenia terenu: en.el., wod-kan., gaz, c.o., tel. Brak dostępu do drogi. Nieruchomość 2. - lokalizacja: Kraków Podgórze obr. 9 - termin transakcji: r. Rep A nr 4103/12. Identyfikator EIN Umowa kupna sprzedaży prawa własności. Sprzedający: osoba fizyczna, kupujący: osoba fizyczna. - opis: działka o pow. 144 m 2, cena netto zł, przeznaczenie: brak planu, KT - droga. Działka niezabudowana w zasięgu uzbrojenia terenu: en.el., wod-kan., gaz, tel. Dojazd w rejon działki drogą o nawierzchni utwardzonej. Służebność przesyłu wody, służebność drogi. 21

22 Nieruchomość 3. - lokalizacja: Kraków Podgórze obr. 10 ul. Czarodziejska - termin transakcji: r. Rep A nr 9482/11. Identyfikator EIN Umowa kupna sprzedaży prawa własności. Sprzedający: osoba fizyczna, kupujący: osoba fizyczna. - opis: działka o pow. 134 m 2, cena netto zł, przeznaczenie: brak planu, KT - droga. Działka niezabudowana w zasięgu uzbrojenia terenu: en.el., wod-kan., gaz, c.o., tel. Dojazd w rejon działki drogą o nawierzchni utwardzonej. Służebność przesyłu mediów, służebność drogi. Tab.7. Zestawienie danych dla porównywanych działek gruntu. Lp. Cecha Nr nieruchomości nieruchomości X 1 Data transakcji II 2012 V 2012 VI 2011 V Cena ? 3 Cena zaktualizowana wg analizy autora ? Powierzchnia m 2 = znacznie lepsza 144 = znacznie lepsza 134 = znacznie lepsza 5 Cena 1-go m ? uregul. służebnośżebność uregul. słu- 6 Stan formalnoprawny uregul. = taki sam = nieco gorszy = nieco gorszy 7 Rodzaj transakcji 8 Uzbrojenie umowa kupna sprzedaży = taki sam w zasięgu: el., wod-kan., gaz, tel. umowa kupna - sprzedaży = taki sam w zasięgu: el., wod-kan., gaz, tel. umowa kupna - sprzedaży = taki sam w zasięgu: el., wod-kan., gaz, tel. 9 Dojazd gorszy taki sam taki sam 10 Zagospodarowanie niezabud. niezabud. niezabud. 11 Cechy fizjograficzne takie same takie same takie same Okolica i sąsiedztwo, odl. od centrum Możliwość inwestowania i przeznaczenie w planie taka sama taka sama taka sama MN wg studium = lepsza pod drogę pod drogę 4138 uregul. kupno - sprzedaż w zasięgu sieci el., wodkan., gaz, tel. wg punktu III.1.1. niezabud. wg punktu III.1.1. wg punktu III.1.1. droga 22

23 Tab. 8. Zestawienie poprawek w zł i obliczenie wartości 1-go m 2 prawa u.w. przedmiotowego terenu. Lp. Cecha nieruchomości Waga cechy % Maksym. różn. cen zł Zakres kwotowy zł Nr nieruchomości Poprawki w zł Powierzchnia Stan formalnoprawny Dojazd Możliwość inwestowania i przeznaczenie w planie Razem Zaktualizowana cena 1-go m Poprawiona cena 1-go m Średnia cena 1-go m 2 ( ) : zaokr. Wartość rynkowa 1 m 2 prawa własności przedmiotowego terenu na podstawie Tab. 8 wynosi 197 zł zaokr. Stąd wartość rynkowa prawa u.w. przedmiotowego terenu wynosi: W = P x C x W k x k gdzie oznaczenia jw. IV. ZESTAWIENIE KOŃCOWE Lp. Tab.9. Wartość prawa wieczystego użytkowania przedmiotowych działek gruntu. Działka nr ewidenc. Pole pow. m 2 Wartość 1-go m 2 prawa własności działki Wsp. korygujący Wartość 1-go m 2 prawa u.w. działki Wsp. korekcyjny Wartość prawa u.w. działki Udział przypadający na TVP S.A. Wartość prawa u.w. działki w części przypadającej na TVP S.A / , , , / , , , / , , / , , / , , , / , , , / , , , / , , , Razem V. KLAUZULE, UWAGI I ZASTRZEŻENIA 1. Wartość rynkowa oszacowana została dla potrzeb ustalenia ceny wywoławczej do przetargu publicznego na zbycie prawa u.w. przedmiotowych działek gruntu po wcześniejszej zgodzie Ministerstwa Skarbu Państwa. 23

24 2. Wycenę prawa u.w. gruntu wykonano podejściem porównawczym metodą porównywania parami dla optymalnego sposobu użytkowania, który przyjęto jako przeznaczenie zgodne z ustaleniami dec. WZ nr AU APŁ z dn r. dla przedmiotowego terenu pod budowę zespołu budynków mieszkalnych jedno i wielorodzinnych. 3. Dla celów obliczeniowych przyjęto, że stan formalnoprawny jest uregulowany i nie wpływa na obniżenie wartości rynkowej nieruchomości. W przypadku występowania w dacie wyceny innego stanu prawnego niż przyjęty do obliczeń niniejszy operat wymaga aktualizacji. 4. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości nie uwzględnia podatku VAT i kosztów ewentualnej transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Wartość nieruchomości określono bez wykonywania badań geologicznych oraz stanu zanieczyszczenia gruntu. Dla celów obliczeniowych przyjęto, że w/w czynniki nie wpływają na obniżenie jej wartości rynkowej. 6. Obliczona wartość rynkowa prawa u.w. przedmiotowego terenu oszacowana została wg stanu spraw i rzeczy z daty stanu nieruchomości. Autor operatu nie bierze odpowiedzialności za zmiany powstałe po wizji terenowej oraz ewentualne wady ukryte i fakty zatajone mogące mieć wpływ na wycenę. 7. Wykorzystanie opracowania niezgodne z celem określonym w punkcie II.2 przedmiotowego operatu oraz dokonywanie jakichkolwiek zmian i udostępnianie go osobom trzecim bez zgody autora jest prawnie zabronione. 8. Niniejszy operat nie traci ważności przez 12 miesięcy od daty wykonania o ile w tym czasie nie zajdą zmiany na rynku nieruchomości. 9. Niniejszy operat sporządzono w trzech egzemplarzach w formie pisemnej i dwóch egzemplarzach w formie elektronicznej w formacie PDF przekazanych Zamawiającemu. Opracowanie zawiera 24 ponumerowanych stron i 6 załączników. - K O N I E C - 24